Общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве

Адвокат Шинёв Вадим Германович

ежедневно с 11.00 до 20.00

Москва и Московская область

Адвокат Шинёв Вадим Германович, юридический стаж более 20 лет

Может ли общее имущество дома быть предметом договора долевого строительства?

Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве

Пример 1. Согласно договору инвестирования в редакции от 5 декабря 2003 года, заключенному между Б. (инвестор) и ЗАО «Константа» (заказчик-застройщик) в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой, и дополнительному соглашению к данному договору инвестор обязался инвестировать необходимые средства, а заказчик-застройщик — по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в установленном договором и соглашением размере жилой и нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа. Приложением к договору инвестирования и дополнением к приложению утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору Б.

Впоследствии Б. переданы и за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа жилищно-административного комплекса: технические помещения — водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.

Решением Хамовнического районного суда города Москвы по требованию Р., С.Т. и Г., являющихся собственниками жилых помещений в указанном многоквартирном доме, признаны недействительными в силу ничтожности договор инвестирования в указанной редакции, дополнительное соглашение к нему и дополнение к приложению к договору инвестирования в части предоставления Б. нежилых помещений.

При вынесении решения суд исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и руководствовался статьями 167, 168 ГК РФ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменив вынесенные судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подтвердила правильность вывода районного суда о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Пример 2. Между застройщиком ООО «Жилищная инициатива» и инвесторами М.Н.И. и М.Д.Г. 1 февраля 2005 года заключены аналогичные договоры об инвестировании строительства подземно-надземной автостоянки, по условиям которых инвесторы принимали участие в инвестировании строительства подземно-надземной автостоянки с помещениями общественного назначения, а застройщик обязался передать инвесторам гаражи после ввода в эксплуатацию. Гаражи переданы М.Н.И. и М.Д.Г.; право собственности на них зарегистрировано в установленном порядке.

ООО » Жилищная инициатива» также 1 февраля 2005 года заключен договор с ООО «Строительная инициатива» об инвестировании строительства, предметом которого являлось участие в строительстве объекта общественного назначения в автостоянке. Указанное в договоре подсобное помещение (Н-2) передано ООО «Жилищная инициатива»; за ним также зарегистрировано право собственности на это помещение.

10 февраля 2005 года между ООО «Жилищная инициатива» и Б. заключены договоры об инвестировании последним строительства автостоянки, предметом которых являлось участие в строительстве встроенных подсобных помещений Н-4 и Н-5, расположенных на первом этаже автостоянки. Названные помещения переданы Б.; за ним зарегистрировано право собственности на эти помещения.

Решением Индустриального районного суда города Барнаула, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда, М.Н.И. и М.Д.Г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительной передачи Б. подсобных помещений Н-4 и Н-5, расположенных в здании автостоянки, признании отсутствующим права собственности Б. на указанные помещения, признании недействительной передачи ООО «Строительная инициатива» помещения Н-2, расположенного в указанном здании, в части передачи помещения электрощитовой, признании отсутствующим права собственности ООО «Жилищная инициатива» на помещение электрощитовой, расположенной в помещении Н-2, признании за истцами права общей неделимой собственности на помещения Н-4, Н-5 и помещение электрощитовой, расположенные в здании автостоянки.

Отказывая в удовлетворении заявленных М.Н.И. и М.Д.Г. требований, судебные инстанции исходили, в частности, из того, что право собственности у ООО «Строительная инициатива» и Б. возникло на основании договоров инвестирования строительства автостоянки, сами по себе акты о передаче помещений сделками не являются и оснований для признания их недействительными не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно — нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Указанные обстоятельства не были учтены судами первой и апелляционной инстанции, в том числе при решении вопроса о применении к требованиям истцов срока исковой давности.

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 01.01.2001) (стр. 14 )

Решением суда на основании статьи 10 названного Федерального закона в пользу Ж. с ЗАО «ПИК-Регион» также взысканы убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства. Размер убытков рассчитан как разница между размером денежных средств, уплаченных Ж. для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.

Рассмотрение иных споров, возникающих из договоров

по привлечению денежных средств граждан для строительства

36. При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В соответствии с договором уступки права требования между ЗАО «СтандартСтрой», ООО «Нико-Альянс» и К. по обязательствам, вытекающим из заключенного ранее между названными организациями договора участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, застройщиком — ЗАО «СтандартСтрой» указанная квартира передана К. В период гарантийного срока в квартире выявлены недостатки, приведшие к ухудшению ее качества, в связи с чем К. на основании части 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обратился к ЗАО «СтандартСтрой» с заявлением об их устранении. ЗАО » СтандартСтрой» не признало наличие недостатков и отказалось их устранять.

Волжским городским судом Республики Марий Эл признаны обоснованными требования К. о взыскании с ЗАО «СтандартСтрой» расходов на устранение недостатков в квартире. Кроме того, суд взыскал с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по возмещению расходов на их устранение, рассчитав ее размер на основании пункта 1 статьи 31 и пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с применением статьи 333 ГК РФ.

37. Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике.

Истец Б. заключил договор об инвестировании строительства квартиры с жилищно-строительным кооперативом N 94, которым до этого, в свою очередь, был заключен договор подряда с ООО «ЮнионСтрой». В период после передачи ему квартиры Б. вступил в члены ЖСК N 94, квартира ко времени рассмотрения дела судом принадлежала Б. на праве собственности.

Б. обратился в суд с иском о возмещении убытков к названному кооперативу, ООО «ЮнионСтрой», указав, что в предоставленном кооперативом жилом помещении были обнаружены существенные недостатки, которые препятствуют нормальному проживанию, могут влиять на здоровье и безопасность проживающих, и просил возложить устранение технических и санитарных недостатков в жилом помещении на ЖСК N 94.

Решением Ленинского районного суда города Владивостока исковые требования удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда решение районного суда оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не нашла оснований для удовлетворения надзорной жалобы председателя ЖСК N 94 и отмены судебных постановлений, состоявшихся по данному делу.

Разрешая дело по существу, районный суд исходил из того, что в результате некачественного выполнения строительных работ в квартире истца возникли недостатки и обязанность по возмещению стоимости восстановительного ремонта в соответствии с договором об инвестировании строительства, заключенным между Б. и ЖСК N 94, лежит на ЖСК N 94.

Таким образом, суд правомерно возложил обязанность по возмещению стоимости восстановительного ремонта на ответчика — ЖСК N 94, как на сторону договора, исполнившую свои обязательства по договору ненадлежащим образом.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации был отклонен содержавшийся в надзорной жалобе председателя ЖСК N 94 довод о том, что ответчик является потребительским кооперативом, осуществляющим строительство только за счет паевых и инвестиционных взносов его членов и инвесторов по фактической стоимости квартир без извлечения прибыли, и взыскание убытков в пользу истца может быть произведено только за счет дополнительных паевых взносов членов ЖСК N 94, в том числе самого Б.

При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла во внимание, что обязанность по надлежащему исполнению добровольно принятых на себя обязательств не ставится законом в зависимость от организационно-правовой формы юридического лица — должника. Кроме того, договор об инвестировании строительства квартиры был заключен Б. до вступления в члены ЖСК N 94.

Наряду с этим, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, также не может служить основанием к отмене состоявшихся судебных постановлений довод заявителя надзорной жалобы о том, что согласно договору строительного подряда, заключенному между ЖСК N 94 и ООО «ЮнионСтрой», обязанность устранения дефектов и недостатков выполненных работ возложена на названное ООО, как на генерального подрядчика жилого комплекса. ЖСК N 94 не лишен возможности обратиться в суд с иском к ООО «ЮнионСтрой» на основании указанного договора.

38. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Пример 1. Согласно договору инвестирования в редакции от 5 декабря 2003 года, заключенному между Б. (инвестор) и ЗАО «Константа» (заказчик-застройщик) в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой, и дополнительному соглашению к данному договору инвестор обязался инвестировать необходимые средства, а заказчик-застройщик — по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в установленном договором и соглашением размере жилой и нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа. Приложением к договору инвестирования и дополнением к приложению утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору Б.

Впоследствии Б. переданы и за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа жилищно-административного комплекса: технические помещения — водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.

Решением Хамовнического районного суда города Москвы по требованию Р., С. Т. и Г., являющихся собственниками жилых помещений в указанном многоквартирном доме, признаны недействительными в силу ничтожности договор инвестирования в указанной редакции, дополнительное соглашение к нему и дополнение к приложению к договору инвестирования в части предоставления Б. нежилых помещений.

При вынесении решения суд исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и руководствовался статьями 167, 168 ГК РФ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменив вынесенные судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подтвердила правильность вывода районного суда о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Применяем № 214-ФЗ на практике. Часть третья

Этот закон всесторонне регулирует долевое строительство. Если в нем встречаются «болевые» моменты, то разъяснять их рекомендовано в суде. Именно изучение таких моментов позволяет избежать «подводных камней» при покупке квартиры в строящемся доме.

ПРАКТИКА СУДА ПО ИНЫМ ВОПРОСАМ

1. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ) — при существенном изменении обстоятельств. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договором участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, заключенным между Т. (дольщик) и ООО (застройщик), определен срок передачи квартиры Т. Впоследствии ООО в проектную декларацию по проектированию и строительству указанного дома внесены изменения, согласно которым срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Изменения в проектную декларацию и декларация в новой редакции зарегистрированы в установленном порядке.

ООО направило Т. сообщение с информацией о невозможности завершения строительства здания в срок и о переносе срока ввода в его эксплуатацию, а также с предложением об изменении договора и заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, однако от Т. не получено ответа о заключении либо об отказе от заключения дополнительного соглашения. В связи с этим ООО обратилось в суд с иском к Т. о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации.

Иными словами, если дольщик вовремя не подписал какую-то бумагу и не написал ответ — его могут пригласить в суд? Да, пригласить в суд могут. Здесь приведено реальное дело. Заявление застройщика, скорее всего, было основано на ст. 451 ГК РФ: «…Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий…».

В указанном случае ООО не указаны существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислены доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не приведены факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО, вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключить вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

2. Суд удовлетворил требование о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве, поскольку, исходя из конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

То есть если качество строительства нарушено существенно, человек имеет право расторгнуть договор без потерь для себя.

Решением суда признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве между Е. (дольщик) и муниципальным унитарным предприятием (застройщик) в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.

В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами, установлено, что объект долевого строительства — квартира, переданная Е., в существующем состоянии, непригодна для проживания без устранения биологических повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее несоответствия проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых показателей работоспособности системы естественной вентиляции, эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение наружных ограждающих конструкций здания к требованиям, действующим в области строительства и энергосбережения.

Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов. Выполнение таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в нем граждан.

3. Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

В соответствии с пунктом 3 статьи 725 ГК РФ начало течения срока исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работы исчисляется со дня заявления о недостатках — в случае, если законом, иными правовыми актами или договором установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока. Кроме того, в силу части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Как следует из материалов дела, для квартиры установлен гарантийный срок, который составляет пять лет с момента подписания акта приемки законченного строительством объекта (25 декабря 2007 года) и истекает 25 декабря 2012 года. Исковые требования были заявлены истцами (дольщиками), в том числе в связи с недостатками квартиры, наличие которых было обнаружено истцами и установлено Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики при проведении 14 мая 2009 года по их заявлению проверки технического состояния вентиляции в квартире.

Таким образом, как со дня обнаружения недостатков в квартире (14 мая 2009 года), так и со дня обращения истцов к ответчику с заявлением об их устранении (30 декабря 2010 года), и до обращения с иском в суд (4 июля 2011 года) трехлетний срок исковой давности, установленный статьями 725, 196 ГК РФ, не истек.

4. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

5. Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

Сколько человек получит денег, если он оплатил 49 тыс. руб. за «квадрат», а сейчас квартиры стоят по 80? Можно обратиться в суд с взысканием оплаченной суммы + разницы между стоимостью квартиры по договору и стоимостью на сегодняшний день — это мой убыток (ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)).

Согласно договору участия в долевом строительстве, заключенному между Ж. (дольщик) и ООО (застройщик), ООО было обязано передать Ж. объект долевого строительства в срок не позднее 30 сентября 2007 года. Цена договора уплачена Ж. полностью. Застройщиком обязательства не исполнены.

На основании мирового соглашения, заключенного при рассмотрении арбитражным судом дела о банкротстве ООО, права и обязанности застройщика по договорам с гражданами — участниками долевого строительства 26 ноября 2007 года перешли к ЗАО. Ж., как и другие участники долевого строительства, согласился на замену стороны в обязательстве.

15 августа 2011 года Ж. направил ЗАО заявление о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в связи с длительным неисполнением новым застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и приостановлением строительства дома, о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договора, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Указанное заявление получено ЗАО, но оставлено без ответа.

Суд удовлетворил требование Ж. о взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора, процентов за пользование денежными средствами и о возмещении убытков, указав, что в данном случае состоялась сделка по переводу долга при наличии волеизъявления на это первоначального должника и нового должника и с согласия кредитора. К новому должнику (новому застройщику) обязательства первоначального должника перешли в полном объеме, включая уплату процентов, неустойки, возмещения убытков связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Решением суда на основании статьи 10 названного Федерального закона в пользу Ж. с ЗАО также взысканы убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства. Размер убытков рассчитан как разница между размером денежных средств, уплаченных Ж. для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.

6. При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Иначе говоря, если в течение 5 лет жизни в квартире Вы выявили недостаток, то можете обратиться в суд — застройщик должен расходы покрыть.

В период гарантийного срока в квартире выявлены недостатки, приведшие к ухудшению ее качества, в связи с чем К. (бывшим дольщиком) на основании части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обратился к застройщику с заявлением об их устранении. Застройщик не признал наличие недостатков и отказался их устранять.

Судом признаны обоснованными требования К. о взыскании с застройщика расходов на устранение недостатков в квартире. Кроме того, суд взыскал с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по возмещению расходов на их устранение, рассчитав ее размер на основании пункта 1 статьи 31 и пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с применением статьи 333 ГК РФ.

7. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Нельзя заключить ДДУ на подвал или чердак.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

8. Возведение антенно-мачтового сооружения на кровле многоквартирного дома одним из собственников общего имущества такого дома возможно при достижении соглашения со всеми участниками долевой собственности и соблюдении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа.

То есть, чтобы установить тарелку на крыше — надо спросить разрешение у соседей.

Общее имущество участников долевого строительства

Доброе время суток! Организация-застройщик строит жилой дом на арендованном земельном участке у юридического лица После окончания строительства земельный участок должен быть передан собственникам жилья в общую долевую собственность. Какова процедура такой передачи, и какими проводками отражается в бухгалтерском учете организации-собственника?

16 Ноября 2012, 14:08 Aнна, г. Москва

Ответы юристов (1)

То есть, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью, то специальной процедуры передачи земельного участка не требуется.

ЕСли земельный участок был передан в пользование по Договору аренды с правом выкупа, то следовательно право собственности может быть оформлено после уплаты выкупной цены.

Для этого потребуется оформлять Договор купли-продажи.

ОТносительно бухгалтерского учета то аудиторы рекомендуют следующее:

Поскольку земельные участки, приобретенные для строительства объектов за счет дольщиков, не отвечают критериям отнесения к объектам основных средств, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01, считаем, что расходы на приобретение рассматриваемых земельных участков следует учитывать на счете 08/3 в разрезе объектов строительства (если использование этого счета бухгалтерского учета для учета использования средств дольщиков (для накопления затрат на строительство объектов за счет средств дольщиков) закреплено учетной политикой предприятия); рассматриваемые земельные участки не следует рассматривать в качестве основных средств предприятия.

В период подготовки к строительству застройщик несет затраты по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений, по подготовке разрешительной документации и т.п. Поскольку все эти затраты связаны со строительством многоквартирного дома, они включаются в его сметную стоимость и покрываются за счет средств дольщиков.

Накопленные по дебету счета 08 затраты по законченным строительством объектам в размере их инвентарной стоимости списываются на счета учета приходуемого имущества или источников их финансирования (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). В данном случае источником покрытия расходов, накопленных на счетах 08 и 19, являются денежные средства дольщиков, отраженные в бухгалтерском учете как средства целевого финансирования на счете 86. В целом, при формировании стоимости строящегося сооружения и передачи объектов (квартир) дольщикам делаются следующие проводки:

С уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве

Рубрика: Государство и право

Статья просмотрена: 590 раз

Библиографическое описание:

Договор участия в долевом строительстве в настоящее время получил широкое распространение и является одним из самых эффективных способов решения жилищной проблемы для граждан.

Однако, как показывает практика, споры по поводу несогласования условий договора долевого участия между сторонами не редкость.

Реализация закрепленного статьей 40 Конституции Российской Федерации [9] права граждан на жилище в период перехода к рыночной экономике и приватизации жилья показала недостаточность регулирования общественных отношений действующим Гражданским законодательством.

Так в 2003 году Верховным Судом Российской Федерации проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования(цессии) и др. [1].

Объективная необходимость правового регулирования указанных общественных отношений привела к появлению нового в гражданском праве вида договора — договора участия в долевом строительстве. Так 01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее по тексту — Закон) [8].

С принятием данного закона Застройщики не прекратили использование ранее отработанных схем привлечения денежных средств, несмотря на запреты установленные законом, что было вызвано ужесточением Законом требований к Застройщикам. В результате в 2013 года Верховный суд Российской Федерации в своем Письме Письмо от 30.01.2013 № 7-ВС-368/13указал, что действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве [11].

Таким образом, на сегодняшний день договор участия в долевом строительстве стал одним из самых эффективных способов решения жилищной проблемы для граждан. Преимуществом заключения таких договоров то, что на первоначальном этапе строительства стоимость жилья меньше, чем после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, договором может быть предусмотрена рассрочка оплаты цены договора, дольщик имеет возможность выбора наиболее понравившегося жилого помещения, его пожелания могут быть учтены застройщиком при планировке с учетом развития монолитно-каркасного строительства.

Так список застройщиков, представивших отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за II квартал 2013 года опубликованный на официальном портале органов государственной власти Тюменской области [12] содержит перечень из 100 застройщиков по 270 объектам строительства. В то же время, например, привлечение денежных средств граждан через Жилищно-строительные кооперативы развивается менее динамично. Так в Едином государственном реестре юридических лиц по состоянию на 10 ноября 2013 года включены сведения о ста Жилищно-строительных кооперативах созданных с 2003 года, из которых в 2013 году создано только пять [6].

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (данное условие введено Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ [10], вступающим в силу с 01.01.2014 года).

Данные условия являются существенными для договора участия в долевом строительстве, о чем свидетельствует положение ч. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому при отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным [5, с. 8].

Следует отметить, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.

Но предмет данного договора обладает двумя особенностями. Первая заключается в том, что он состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое или нежилое помещение.

Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности [4, с. 30].

Представляется правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.

Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства [2, с. 9].

Что касается предмета договора долевого участия в строительстве, то здесь возникает ряд трудностей, поскольку в момент заключения договора еще нет самого предмета, поэтому выполнить условие законодателя о детализированной характеристике так, чтобы его можно было выделить из ряда однотипных предметов, очень сложно. И в зависимости от того, насколько четко будет проработан данный раздел договора — предмет договора, настолько и уменьшится риск со стороны участника не получить свою квартиру по завершении строительства или получить ее не того качества.

Есть единственный выход для того, чтобы не попасть в данную ситуацию. Необходимо привязать строящийся дом к тому земельному участку, на котором он строится, указав адрес земельного участка, расположение его на этом участке, так как в последнее время организации-застройщики стали застраивать целые кварталы или целые микрорайоны. Во-вторых, необходимо указать целевое назначение строящегося дома в целом и предмета договора долевого участия в строительстве, т. е. квартиры; в-третьих, общую площадь, в том числе полезную и жилую, общую этажность строящегося дома, этаж, на котором расположен предмет договора, наличие балконов, гаражей, машино-мест, лифтов, подвальных помещений. Описание родовых признаков необходимо для того, чтобы не возникло проблемы распоряжения предметом после завершения строительства. В практике развития института долевого участия в строительстве были случаи, когда заключались договоры без указания конкретного предмета, а указывалась только доля в строящемся доме [7]. При наличии доли в строящемся доме очень часто появлялись споры за то или иное помещение. Именно поэтому если предметом договора выступает конкретное помещение, то необходимо выделение доли из целого, и споры по данному поводу отпадают сами собой [4, с 23].

Как правило, объект долевого строительства индивидуализируется следующим образом:

— в тексте договора участия в долевом строительстве определяются строительный номер квартиры, этаж, местоположение квартиры на площадке этажа и/или в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;

— в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры), представляющий собой экспликацию из поэтажного плана соответствующего многоквартирного дома согласно проектной документации [3, с. 18].

В связи с этим, логично дополнение п.1 ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» словами «с указанием адреса объекта недвижимости, вида (квартира, комната, помещение и т. п.) и назначения помещения (жилое или нежилое), строительного номера квартиры (помещения), расположения объекта долевого строительства в осях, этажа, общей и жилой площади, количества комнат».

Такая детальная регламентация предмета договора в Законе исключит возникновение споров о предмете договора, возникающих в настоящее время в результате расплывчатых требований Закона к предмету договора участия в долевом строительстве: «Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии проектной документацией застройщиком». Действующее требование к предмету договора, с учетом его специфики, допускает расширительное толкование норм закона.

1. Бюллетень Верховного Суда РФ — 2003. — № 2.

2. Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Нотариус. — 2007. — № 2. — С. 9.

3. Жигачев А. В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право. — 2008. — N 11. — С. 18.

4. Козлова Е. Б. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости // Правовые вопросы строительства. — 2012. — N 2.

5. Маковская А. А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. — 2005. — № 5. — С. 8.

6. Официальный сайт Федеральной налоговой службы России: http://egrul.nalog.ru/

7. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А35–4770/2009 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 14.10.2013); постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А35–4769/2009 [Электронный ресурс].Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 14.10.2013).

8. Российская газета — 2004. — 31 декабря. — № 292.

9. Российская газета — 2009. — 21 января. — № 7.

10. Собрание законодательства РФ — 2012. — 31 декабря. — № 53 (ч. 1) — ст. 7619

11. Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение) — 2013–15 февраля. — № 6.

Статья написана по материалам сайтов: advokatshinev.ru, pandia.ru, razned.ru, pravoved.ru, moluch.ru.

»