Переуступка права аренды земельного участка: что это такое, заключение договора между физическими лицами, стоимость оформления

Земельный кодекс наделяет арендатора участка земли правом передачи приобретенных в результате заключенного договора аренды прав и обязанностей третьим лицам. Это право, оговариваемое 5-м пунктом 22-й статьи, не предполагает обязательного получения согласия собственника, однако требует письменного уведомления последнего.

Важное условие – отсутствие запрещающего условия в первоначальном договоре на такие действия и сам срок действия документа, который должен превышать пятилетний период. Если эти условия соблюдаются, арендатор вправе оформить договор переуступки аренды земельного участка в пределах срока действия первоначального договора.

Что требуется для переоформления права аренды участка

Для того чтобы переоформить право аренды участка, следует не только составить соглашение о переуступке, но и зарегистрировать его в Росреестре. Если договор аренды ранее с прежним арендатором заключался на срок, больший от 5 лет, достаточно будет письменно уведомить арендодателя о состоявшейся переуступке. Если меньше – потребуется согласие арендодателя.

После переуступки права вся ответственность по арендному договору участка перед арендодателем переходит к новому арендатору земельного участка.

Исключение – передача арендных прав в залог. При этом оформлять новый договор аренды нет необходимости.

С чего начать

Начать необходимо с изучения положений законодательства и арендного соглашения, где могут содержаться особенности, связанные с передачей прав третьим лицам. В частности, если имеет место задолженность по расчетам, осуществление переуступки прав возможно только после ее погашения. Проявить инициативу и узнать о наличии таковой рекомендуется и будущему арендатору, особенно, если в переуступке прав задействована государственная (муниципальная) земля.

Далее следует проработать предстоящее соглашение, образец которого находится на нашем ресурсе, и подать его среди прочих документов на регистрацию.

Как составить договор

Сам договор переуступки права аренды земельного участка, заключаемого между физическими лицами, требует указания основных положений.

Среди таких положений:

• паспортных данных обеих сторон;
• предмета соглашения – в данном случае речь идет о передаче прав и обязанностей на конкретный земельный участок с указанием характеристик такового (площади, месторасположения, целевого назначения, кадастровых сведений, прочее);
• сведений об арендном договоре, по которому переуступаются права;
• наличия обременений участка – если таковые имеют место;
• величине арендной плате и таковой за переуступку, в том числе НДС;
• содержания прав и обязанностей арендатора и арендодателя, прав третьих лиц;
• ответственности сторон и порядке разрешения споров;
• сроке действия договора.

Регистрация договора и необходимые документы

Для осуществления регистрационных действий с договором уступки права аренды земельного надела необходимо обратиться в МФЦ либо регистрирующий госорган (местное отделение Росреестра), где представить письменное ходатайство.

Переуступка аренды участка между физическими лицами

Суть переуступки права временного владения землей под аренду заключается в передаче не только прав, но также и обязанностей, ответственности перед законом арендатор. Права передаются за вполне конкретную оплату арендатору, согласно договору.

Чтобы удачно оформить такие отношения между физическими лицами, понадобиться некоторое знание законодательной базы и процедуры оформления. Кроме этого важно будет узнать, какими документами следует оперировать при проведении процедуры.

Что это такое

Переуступку называют еще по-другому – субарендой, если права перешли окончательному арендатору частично или временно.

Переуступка – это право арендатора уступить своё право в качестве нанимателя в пользовании какой-либо собственности, третьему лицу. Это лицо впоследствии может стать основным арендатором участка земли.

Ранее арендаторов называли «рентерами», а плату за пользование арендованным имуществом принято называть «рентой».

Отношения между сторонами договора переуступки предполагают, что есть необходимость арендатору платить хозяину земли плату не только за пользование, но также и часть дохода, который получается при целевом использовании участка.

Переуступка включает в себя следующие права и обязанности:

1. Прав собственности у арендаторов нет.
2. Право собственности разрешает продавать или менять участок, а право распоряжения – использовать ее, в том числе и с целью получения прибыли.
3. Передача третьему лицу права арендатора полностью.
4. Второй арендатор имеет право целиком распоряжаться землей.
5. Все обязанности по участку возлагаются на последнего (второго) арендатора.
6. Субъект, передающий права аренды участка, утрачивает их все полностью и навсегда, если не обговаривается срок передачи (если не будет проведена встречная отдельная сделка в обратной передаче в аренду участка).
7. Новый арендатор с приобретением участка, приобретает также и уплату всех налогов по нему.
8. Также новые арендатор при эксплуатации земли должен осуществлять это по всем правилам, что прописаны в законах или в договоре аренды.

Все подобные тонкости и обязательства должны быть прописаны в содержании специального договора переуступки. Необходимость в переуступке может возникнуть тогда, когда у арендатора изменились планы в отношении земли.

Договор подписанный обязывает его оплачивать аренду до конца года. Поэтому, чтобы самому не платить аренду, он предлагает пользоваться землей другому арендатору, который обязуется оплачивать все суммы, прописанные в договоре.

Такой переуступкой могут пользоваться не только юридические лица, но также и граждане, оформляя между собой права уступки.

Обратите внимание! Субаренда – это частичная переуступка в аренду участка на какое-то время. В этом случае арендатор выступать будет всегда посредником между государством, которому принадлежит земля и между субарендатором (вторым нанимателем). Переуступка и субаренда внешне могут быть похожи, иногда даже переуступку называют субарендой.

Про налог переуступки прав аренды нежилого помещения читайте по ссылке.

Законодательная база

Любая сделка имеет под собой правовые обоснования. Точно также и сделки по оформлению переуступки прав аренды земельных участков, которые отражают перевод прав и обязанностей нанимателя с одного арендатора – физического лица, на другого – физическое лицо.

Все они должны совершаться легально и на основании законов. Законодательная база в данном случае такая:

1. Статья №421 ГК РФ (гражданское законодательство), которая именуется как «Свобода договора». Эта база обосновывает абсолютную согласованность и добровольность между сторонами сделки, их согласие на условия, прописанные в договоре.
2. Статья №22 ЗК РФ (земельное законодательство) под прямым названием «Аренда участков земли». Эта часть Земельного Кодекса регулирует и определяет права арендатора, его обязанности и следование правилам пользования участком, а также законная возможность передачи третьим лицам своих прав нанимателя.
3. Статья №615 ГК РФ (гражданское законодательство), что называется «Пользование арендованной собственностью». В понятие «распоряжаться землей» входит также и право передачи прав нанимателя третьему лицу, но только в рамках условий, что описываются в договоре между арендатором и собственником участка.
4. Статья №624 ГК РФ (гражданское правовое поле) называется «Выкуп арендованной собственности». Здесь освещаются вопросы того, что земля может быть использована лишь целевым способом, что пользование само по себе не даёт право выкупа участка.
5. Статья №651 ГК РФ (гражданское право) имеет название «Форма и госрегистрация соглашений по аренде зданий, сооружений». Здесь статья будет уместна в случае, если землей пользуется наниматель одновременно с постройкой на ней. Главный смысл статьи в том, что все договора по переуступке участка с постройкой должны проходить обязательную госрегистрацию в ЕГРН.

В ст.22 ЗК РФ рассматриваются не только права и обязанности любого нанимателя земли, но также и актуальность таких обязательств относительно сроков действия соглашения по аренде, либо переуступке аренды.

Одним словом, пока будет действовать договор переуступки, новый арендатор будет обязан исполнять все требования закона и иметь также некоторые права на землю.

Например, он вполне может на таком участке построить дом в течение срока действия договора аренды земли, затем продать его.

Правда, при продаже придется переоформить еще одну переуступку на другого нанимателя. Но это уже отдельная тема, требующая тщательного рассмотрения своих нюансов.

Как оформить переуступку аренды земельного участка между физическими лицами

Алгоритм действий при оформлении переуступки на земельный участок очень простой и заключается он в следующих пошаговых деталях:

1. Арендатор начинает договариваться с потенциально новым арендатором об условиях переуступки права найма земли.
2. Стороны берут письменное разрешение у арендодателя – собственника участка, на проведение сделки сены арендодателя.
3. Прежнему арендатору, либо собственнику земли – арендодателю, новый арендатор платит сумму денег, обговоренную сторонами, либо дает письменное обязательство в том, что будет ежемесячно отчислять на его счет определенную ренту, давать иной вид дохода, платы за пользование землей.
4. После обсуждения и обоюдного согласия с условиями стороны должны заключить договор переуступки найма земли.
5. Договор заключается у нотариуса с оплатой его услуг – обычно это 0,5-1 или 2% от суммы договора, в зависимости от региона.
6. Договор подписывается тремя сторонами: Арендодателем (хозяином участка), Арендатором (первым нанимателем), Арендатором (вторым, новым нанимателем).
7. На основании заключенного договора переуступки новый арендатор земли может использовать ее в своих целях, в том числе и для получения прибыли.

Нужно отметить, что все цены, которые выставляет нотариус за свои услуги, обоснованы тарифами, утвержденными по регионам Нотариальной Палатой. Поэтому в каждой отдельной страны стоимость услуг нотариуса за одну и ту же сделку отличается.

Оплата новым арендатором прежнему нанимателю, либо собственнику земли – арендодателю, суммы за пользование землей должна быть обязательно для прежнего арендатора выгодой.

Кстати, это не обязательно может быть финансовая оплата в виде денег. Заплатить за пользование участком земли можно также и тем, что она производит – частью урожая.

Обратите внимание! В договоре переуступки прав аренды участка обязательно должен быть проставлен период действия такого документа. Это обозначает срок, на какой арендатор передает аренду новому арендатору.

Если такой срок будет обозначен в период более 12 месяцев, тогда такую сделку обязательно следует регистрировать в Регистрационной палате – Росреестре или, как еще называют такое учреждение – ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости).

Если собственник земли подписывает договор, значит, он одобрил кандидатуру нового арендатора.

Согласие, которое следует взять у хозяина земельного участка (арендодателя), может выдаваться в двух вариантах документах:

• письмо, в котором арендодатель ничего не имеет против по предстоящей сделке смены арендатора;
• заключение нового договора с новым арендатором.

Обратите внимание! Начинать вообще процедуру по поиску нового арендатора и передаче ему всех прав и обязанностей по нанятой земле, арендатор может только тогда, когда знает, что такое право прописано в договоре, заключенном между ним и собственником земли.

В таком договоре должно быть прописано – «передача в аренду участка земли с правом переуступки», или «собственник участка разрешает арендатору совершать сделки передачи своих прав третьему лицу». В этом случае брать разрешение у собственника на заключение сделки не нужно – всё уже указано в договоре.

Какие нужны документы

Договор достаточно заключить в простой письменной форме, его утвержденной в Росгостате формы не существует, поэтому все специалисты правовой сферы при оформлении подобных сделок руководствуются классической формой передачи в аренду, того или иного, имущества.

Чтобы провести сделку заключения соглашения переуступки прав на аренду земли, оформляемую у нотариуса, нужны будут следующие документы:

• гражданские паспорта физических лиц – арендаторов;
• гражданский паспорт собственника земли (если он – гражданин РФ, либо гражданин иной страны);
• договор действующей аренды (достаточно копии);
• платежные документы, если понадобилось оплатить часть ренты собственнику земли сразу;
• техническая документация на участок земли – кадастровый паспорт, план, если есть.

Как происходит переуступка прав по договору аренды земельного участка? Нюансы процедуры уступки и оформления

Вступая в правоотношения по эксплуатации чужой земли с землевладельцем, арендатор надеется, что за этот период он будет систематически пользоваться площадью. Однако случаются непредвиденные ситуации когда может отпасть необходимость в арендном договоре и тогда у него появляется два варианта: передать землю в пользование третьему не задействованному ранее лицу – переуступка или субаренда.

Переуступка права аренды земельного участка

Это передача прав и обязанностей по договору аренды касательно арендуемого участка третьему субъекту, участник, переуступивший свои полномочия лишается их в полном объеме, а лицо подписавшее документ, вступает в правоотношения.

Такая процедура доступна к использованию, поскольку предусмотрена законодательством ст.22 ЗК РФ, в которой описан весь процесс, как переуступить право аренды земельного участка.

Предназначение данного мероприятия в возможности полностью освободится от обременительных обязательств пользователя земли, отказавшись от нее и возложив свою миссию на новое лицо, обо всех подобных шагах важно уведомлять собственника.

Отличие от субаренды

Временная передача определенной территории от общей площади в пользование третьему лицу с сохранением всех обязанностей за начальным нанимателем называется субарендой. То есть происходит передача определенной территории от используемой во временное пользование еще одному лицу, при этом, всю ответственность, как и прежде несет гражданин, вступивший ранее в договорные правоотношения.

В подписании бумаг об субаренде принимают участие собственник, арендатор и третье лицо. Подписывается два документа, о частичной и временной передаче объекта.

Законодательная база

В законодательстве существует несколько нормативных актов, регулирующих вопрос касательно использования земельных площадей:

1. Основополагающим законодательным актом в переуступке между физическими лицами является ст.22 ЗК РФ, в которой четко прописаны права и обязанности арендатора на период существования договоренностей и предоставленные ему правовые возможности на действия с землей в пользу третьих лиц.
2. В ст.615 ГК РФ указано, что в ходе действия арендных обязательств, он должен совершать мероприятия согласно подписанному документу с собственником. Отдельным пунктом этой статьи предусмотрена передача полномочий нанимателем, при этом ему не доступно нарушать предписания ст.624 ГК РФ и использовать площадь в разрез с ее целевым назначением.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

• В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
• Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

1. Согласно ст.651 ГК РФ все договоренности относительно эксплуатации земельных наделов необходимо регистрировать, только после данного действия они обретают силу.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

• Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
• Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны сделки, их права и обязанности

В ходе взаимоотношений участвуют три стороны – гражданин, предприятие или государство, которому принадлежат площади, наниматель, являющийся эксплуататором имущества по факту и лицо, заинтересованное в пользовании наделами.

Лицо, взявшее на себя обязательства нанимателя, получившее возможность согласно акту использовать землю, получает права вменяемые ранее арендатору, а именно:

• Эксплуатация недвижимости согласно ее целевому назначению;
• Выращивание на этой площади сельскохозяйственной продукции;
• Выпускать на арендуемом объекте продукцию, не перечащую условиям, имеющую отношение к товарам сельского хозяйства;
• Возводить строения, предусмотренные договорными бумагами с обязательной последующей регистрацией;
• Выполнять мероприятия, оговоренные заранее;
• Использовать выручку по своему усмотрению.

Среди обязанностей, он получает:

• Обеспечить собственника идентификационными данными относительно себя;
• Сообщать ему о привлечении к эксплуатации объекта третьих лиц в положенные сроки;
• Своевременно рассчитываться по арендным и прочим платежам;
• Соблюдать требования пожарной службы;
• Выполнять строительные мероприятия в соответствии с нормативами;
• Действовать согласно требованиям Росприроднадзора – все работы не должны ущемлять интересы соседей и отравлять их жизнь;
• Информировать владельца относительно форс-мажорных ситуаций;
• Действовать в рамках договоренностей;
• Эксплуатировать территорию с соблюдением норм безопасности.

Кроме этого, он может получить по усмотрению владельца дополнительную ответственности в виде оплаты госпошлины за землю или обслуживание имущества, и содержание в надлежащем виде.

Участие собственника

Согласно требованиям законодательных актов переуступка в отличие от субаренды совершается только между арендатором и заинтересованным участником без разрешения владельца. Однако при этом существуют сроки, отведенные для уведомления гражданина, которому принадлежат территории о предстоящей сделке.

Также ему необходимо предоставить все данные относительно еще одного участника действия и только он имеет возможность на получение от этого человека арендной платы.

Если же основная бумага предусматривала в передаче ответственности участие владельца, то все этапы совершаются в присутствии этого человека и при наличии данного им согласия.

Обычно такой вариант применим:

• К муниципальным участкам;
• Зеленым зонам – заповедникам, паркам, историческим местам;
• Государственным площадям.

Условия и требования к сделке

В ходе формирования новых договоренностей с появившимся пользователем необходимо передать всю первичную документацию собственнику территории, на основании которой он проведет «инструктаж» нового участника мероприятия о характере взаимоотношений и порядке применения владений.Ответственность за достоверность данных и само содержание соглашения несет арендатор, передавший документацию владельцу.

При этом подписанные новые документы о переходе ответственности имеют определенные условия и требования:

• Предмет соглашения – в документе следует обязательно указать все технические параметры участка, имеющиеся в кадастровом паспорте;
• Арендная плата – данный пункт всегда необходимо выделять отдельной записью, он содержит полную стоимость имущества и размер ежемесячных взносов, которые могут отличаться от данных в первичной документации, также важно указать условия – число, место передачи средств арендодателю;
• Период действия – он может заключаться на любое время, но при этом необходимо соблюдать рамки срока действия первичных договоренностей;
• Целевое использование – должно осуществляться в рамках первичных договоренностей и соответствовать предназначению установленному нормативными актами;
• Возврат – необходимо осуществлять посредством приемочного акта с соблюдением требований, предусмотренных основным договором;
• Ограничения – этот пункт может существовать особенно в случае наложения обременений на объект или при установленных ограничениях самим владельцем во время сдачи территории в эксплуатацию;
• Решение спорных вопросов – обязательно прописывается в акте решение возникающих в ходе сотрудничества непонятных моментов, но при этом необходимо соблюдать нормы законодательства.

Только после регистрации документации об уступке ответственности все ее пункты допустимы к применению.

Существенные условия договора

В ходе подписания договора уступки права требования по договору аренды земельного участка собственником, следует особое внимание отвести отдельным ее пунктам, имеющим весомое юридическое влияние на дальнейшее положение дел для нового участника процесса:

• Дата начала эксплуатации недвижимости начинается не с момента поставленных подписей, а с числа регистрации бумаги в государственной организацией;
• Указание варианта решения спорных моментов, которое должно осуществляться только посредством обращения в судебные инстанции с предоставлением полного перечня бумаг;
• Соглашение может иметь возмездную или безвозмездную основу, и об этом следует указать в нем с предоставлением доказательств расчета между лицами.

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

• Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна.

• Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

• Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
• В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
• После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
• После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
• Документация нотариально заверяется;
• С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
• Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
• В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

• Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
• Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
• Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
• В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

• Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
• Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
• Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

• Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
• Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
• Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Различия заключения сделки для юридических и физических лиц заключается:

1. В наборе дополнительных документов, предприятию следует предоставить для регистрации:

• Выписку из ЕГРЮЛ;
• Копии и подлинники уставных документов;
• Копии и оригиналы ОКПО.

1. Физическому лицу необходимо заручится согласием второй половинки или предоставить справку из ЗАГСа об отсутствии официальных отношений.

Также для регистрации сделки с юрлицом необходимо дополнительное время для проверки подлинности данных, что затягивает весь процесс регистрации.

Когда выгодно заключение соглашения

Данная процедура дает возможность для арендатора, которому соглашение об эксплуатации стало обременительным снять с себя все обязательства и переложить их на плечи другому участнику.

Отсюда следует, что такая сделка очень важна в случае необходимости избавиться от обязательств касательно ответственности и деловых взаимоотношений, если досрочное расторжение не предусмотрено первичным соглашением.

Подводные камни переуступки аренды земельного участка

Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

• Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
• Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
• Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
• Имеются долги по уплате арендной платы;
• На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.

Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:

• Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
• Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
• Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

Заключение

Уступка прав пользования земельными имущества – процесс совершенно новый для российского законодательства и не набравший определенной популярности, он создан с учетом всех потребностей граждан и дает им возможность в форс-мажорных обстоятельствах экономить время и средства, требуемые для судебных процессов в случае невозможности дальнейшего исполнения обязательств.

Переуступка права аренды земельного участка в 2018 году

Аренда заключается во временной передаче владельцем прав и обязанностей на материальные ценности и недвижимость другому лицу. Однако не всегда арендатор в процессе использования может полноценно эксплуатировать предмет сделки. Это касается, в том числе и аренды земельных участков. В таком случае допускается переуступка права аренды земельного участка другому лицу. Согласно Гражданскому кодексу РФ, такая сделка должна быть оформлена документально.

Права арендатора

Прежде всего, это касается пользования переданным имуществом, в том числе и земельным участком. Арендатор не получает объект в собственность, но вправе эксплуатировать занимаемую территорию в рамках условий договора. Также он может переуступать имущество третьим лицам. В данном случае речь идет о субаренде. Следует отметить, что она возможна только при наличии согласия владельца участка. Также арендатор может полностью переуступить свои права третьему лицу. В этом случае также потребуется согласие собственника территории. Ещё права арендатора могут стать предметом залога или вклада.

Возможности для пользователя предусмотрены и на случай изменения собственника. Такие ситуации не являются основанием для расторжения договора аренды. Это правило распространяется на случаи, когда пользователь ушел из жизни. Его возможности переходят к наследникам. Собственник участка не вправе отказать таким лицам во вступлении в договорные отношения.

Ещё одной из возможностей арендатора является преимущество перед другими претендентами в случае истечения срока соглашения. То есть в таких ситуациях пользователь может рассчитывать на заключение нового договора.

Это возможно при соблюдении следующих условий:

1. Арендатор надлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства.
2. Использовал земельный участок по назначению.
3. Не допускал ухудшения его состояния.
4. Не передавал его третьим лицам, без согласия собственника.
5. Своевременно вносил арендную плату.
6. Готов заключить новый договор на условиях, которые предлагаются другим претендентам.

При этом арендатор должен проинформировать собственника о своем решении в срок, указанный в соглашении, либо до истечения периода его действия.

Переуступка права аренды

Одной из возможностей арендатора является переуступка своих прав третьему лицу. Она допускается только в случае согласия собственника. Без него процедуру реализовать невозможно. Переуступка прав отличается от субаренды. Особенность заключается в обязательствах пользователя перед владельцем участка. Если земля передается в субаренду, то ответственность все равно остается на прежнем участнике. В случае с переуступкой все несколько иначе. В такой ситуации арендатор полностью передает свои права и обязанности другому лицу. То есть в этом случае сторона сделки изменяется. Соответственно права, обязанности и ответственность перед собственником возлагаются на нового арендатора. Такая сделка носит возмездный характер и соответственно требует документального оформления. При этом дарение арендных прав не допускается.

Законодательное регулирование

В частности, в статье 615 Гражданского кодекса РФ указано, что пользователь может с согласия собственника передать полностью свои возможности третьему лицу. Также предусмотрено заключение договора в этом случае. Соглашение оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ. Право переуступки прав аренды также указано в статье 22 Земельного кодекса РФ.

Заключение соглашения

Для переуступки прав стороны должны оформлять соглашение, которое составляется с учетом требований действующего законодательства. Прежде всего, стороны проводят переговоры. Предварительная договоренность должна касаться основных условий будущей сделки. Затем составляется проект соглашения.

В тексте должно быть указано следующее:

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Сведения о сторонах сделки – ФИО людей либо название юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия сторон.
3. Предмет договора. В данном случае это будет переуступка права аренды на земельный участок. В этом разделе указывается подробное описание территории – её площадь, границы и место расположения, возможность ИЖС и др.
4. Порядок передачи прав.
5. Стоимость сделки и способ расчета.
6. Права, обязанности и ответственность сторон.
7. Банковские реквизиты и подписи участников.

Для оформления соглашения можно использовать обычную офисную бумагу либо бланк, изготовленный типографским способом. Текст заполняется от руки или с использованием технических средств печати. Договор должен быть заверен печатями участников сделки, если таковые имеются в наличии.

Стороны соглашения

В качестве сторон выступает действующий арендатор и новый претендент. Собственник участка стороной такого договора не является.

Каждый участник должен обладать правом на совершение сделки. То есть претендент и арендатор не могут быть ограничены в таких возможностях. Для действующего пользователя это право должно быть отражено ещё и в условиях основного договора.

Необходимые документы

Для заключения соглашения о переходе прав аренды необходимо наличие определенной документации, без которой сделка не может быть реализована.

1. Основной договора аренды земельного участка.
2. Документы, подтверждающие полномочия сторон – паспорта, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица, доверенность законного представителя, решение общего собрания учредителей компании о назначении руководителя, приказ о наделении должностного лица правом заключать сделки.
3. Сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате – квитанции или расписки арендодателя о получении расчета.
4. Данные об отсутствии обременений или ограничений на земельный участок.

Допускается использование как оригиналов документов, так и их заверенных копий.

Государственная регистрация

По общим правилам, все договора аренды, предметом которых является жилое или нежилое помещение, подлежат государственной регистрации. Такое условие касается и сделок с земельными участками. Передача права, по сути своей, также является договором указанного характера, поскольку, после его заключения, новый пользователь обретает арендные права.

Чтобы зарегистрировать соглашение, инициатор должен будет составить письменное заявление в произвольной форме и направить его в Росреестр.

Сам документ не имеет стандартного образца. В тексте необходимо указать сведения о регистрирующей инстанции, инициаторе, а также суть просьбы. К заявлению нужно приложить документы, которые являлись основанием для заключения договора. Услуга по государственной регистрации соглашения оказывается на возмездной основе. Физическому лицу в данном случае придется выплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.

Все необходимые документы и квитанцию об оплате госпошлины инициатор обязан передать в регистрирующую инстанцию. Сделать это можно несколькими способами. Прежде всего, документы передаются лично, то есть инициатор приносит их самостоятельно в орган Росреестра. Сведения можно переслать по почте. В этом случае информационный пакет направляется специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Также документы можно направить через Многофункциональный центр либо с использованием портала Госуслуги. В последнем случае потребуется перевести все данные в электронный формат.

Особенности уступки муниципальной аренды

Муниципальная недвижимость, в том числе и земельные участки, наделены особым статусом. По этой причине переуступка прав аренды на них имеет свои отличительные особенности. Прежде всего, передача зависит от срока договора. Переуступка будет возможна только в том случае, если период аренды превышает пять фактических лет. При этом необходимо направить собственнику, которым выступает муниципалитет, уведомление. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Изменение условий прежнего договора возможно только при наличии согласия муниципальной инстанции. Указанная правовая норма не требует получать согласие собственника, но говорит о необходимости его уведомления.

Уведомление арендодателя

В соответствии с требованиями закона арендатор обязан проинформировать владельца участка о переуступке права. Сроков такого уведомления не определено, целесообразно сделать это в разумный срок после того, как заключен соответствующий договор. Образца, как и формы такого уведомления, обязательного для использования инициатором, действующим законодательством не утверждено. На практике рекомендуется информировать владельца в письменном виде.

В тексте уведомления необходимо указать следующее:

1. Сведения о собственнике и арендаторе – фамилии, имена, отчества физических лиц или название компаний, адреса места расположения, контактная информация.
2. Данные основного договора аренды – номер и дата заключения.
3. Ссылка на нормативный правовой акт, позволяющий переуступить права аренды.
4. Сведения о новом участнике сделки – фамилия, имя, отчество физического лица или название организации, адрес места расположения.
5. Данные договора переуступки права аренды – дата заключения и номер.
6. Число, месяц и год уведомления, подпись инициатора.

Составленное извещение должно быть направлено собственнику земельного участка. Такая обязанность возложена на инициатора переуступки прав. Сделать это можно несколькими способами.

Самым распространенным вариантом является личная доставка. Такой метод позволяет инициатору лично убедиться, что уведомление собственник получил.

Ещё одним из часто используемых вариантов является почтовая пересылка. Такой способ избавляет инициатора от необходимости являться самостоятельно. В данном случае нужно направлять письмо специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату, чтобы иметь на руках подтверждение факта доставки документа.

Допускается также пересылка посредством информационных ресурсов интернета. Для этого необходимо иметь в своем распоряжении электронную почту, а также знать аналогичный адрес собственника земельного участка. После отправки инициатору придет уведомление о доставке письма.

Такой способ не самый надежный, поскольку передача может быть прервана из-за сбоев в работе компьютерной сети. Хотя такая пересылка является самым быстрым вариантом доставки уведомления.

Действующие нормативные правовые акты позволяют также использовать услуги законного представителя, как способ уведомления арендодателя. Указанное лицо должно иметь на руках личный паспорт и доверенность, подтверждающую его полномочия.

Последствия сделки

Передача прав аренды на участок земли влечет за собой определенные правовые последствия.

В этом случае новый арендатор обретает следующие возможности и обязательства:

1. Право последующего выкупа участка.
2. Возможность возводить сооружения на занимаемой территории, если это предусмотрено условиями сделки.
3. Обязанность производить своевременный расчет за арендуемый участок.
4. Использование земли только в рамках заключенного договора.

В случае нарушения условий сделки, меры воздействия различного характера к новому арендатору применяются на общих основаниях.

Образцы документов

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами: пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС + договор уступки прав аренды земельного участка

Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.

Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.

Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка

Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.

Важно! При заключении договора перенайма земли существенные условия должны быть такими же, как и в договоре передачи земельного участка в аренду и не противоречить ему. В противном случае собственник земельного участка в судебном порядке признает договор недействительным.

Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

Содержание договора на передачу прав по аренде земли

В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.

В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).

Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.

Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.

Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.

Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.

В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.

Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС

Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.

Шаг первый: переговоры с арендодателем

Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.

Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника

Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.

Шаг третий: заключение договора

После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.

Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю

За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.

Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Статья написана по материалам сайтов: nedvigist.ru, kvartirkapro.ru, znatokprav.ru, pravo.estate, realty-u.ru.

»