Расторжение договора аренды нежилого помещения: порядок процедуры, как правильно прервать зарегистрированную сделку досрочно, какие могут быть основания и условия?

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

О расторжении договора в связи с истечением срока аренды

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора. Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия. Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок. А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо. Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя. Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке. Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

Как оформить передачу арендованного помещения?

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи. Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю. Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении. Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте. Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами. А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения. Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется. Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Потребность в аренде нежилого помещения нередко возникает как у предприятий, так и у отдельных граждан, так как приобретение недвижимости в собственность из-за высокой стоимости может позволить себе лишь небольшая часть предприниматели. После заключения такого договора у любой из сторон отношений периодически появляется необходимость в его расторжении.

В такой ситуации независимо от повлекших ее причин участники договора должны действовать по правилам, предусмотренным соглашением, если они не противоречат действующему законодательству. Во избежание разногласий по поводу расторжения договора аренды недвижимого имущества, в нем необходимо заранее предусмотреть пункт, оговаривающий условия, по которому стороны имеют право прекратить отношения.

Основания расторжения договора аренды

Отношения, возникшие в результате подписания договора аренды, прекращаются после того как срок, на который он заключался, истек, либо же при досрочном расторжении. Возможность прекращения арендных отношений до наступления окончания срока действия договора имеется у участников таких отношений в 3-х случаях:

• при подписании соответствующего соглашения;
• в результате судебного разбирательства;
• при условии, что договор предусматривает досрочное расторжение, основанное на инициативе любой из сторон отношений.

Если ни одна из сторон не проявила возражений против расторжения договора, достаточно будет просто заключить соглашение для юридического закрепления намеренного действия. Однако если одна сторона выразила протест, возникает спорная ситуация, которая требует разбора сложившихся обстоятельств.

Досрочное расторжение по инициативе арендодателя

Разорвать отношения аренды собственник недвижимого нежилого имущества вправе в судебном порядке при наличии обстоятельств, предусмотренных в законодательстве. Ниже перечислены возможные варианты таких ситуаций:

1. Арендатор эксплуатирует имущество, на которое у него возникло право пользования, не по назначению, либо им были существенно нарушены условия договора.
2. Арендатор своими действиями ухудшает состояние переданного в его пользование имущество.
3. Имело место неоднократное нарушение сроков оплаты, указанных в договоре. В договоре могут быть отдельно оговорены и иные условия оплаты, например, прекращение отношений при однократной задержке оплаты.
4. Арендатор не осуществил капитального ремонта помещения – если такое обязательство указано в договоре.

Определить существенность нарушений, допущенных арендатором по отношению к условиям договора, можно по наличию причиненного арендодателю ущерба либо по отсутствию выгоды, на которую он рассчитывал, заключая договор. Для каждого из нарушений его существенность определяется в ходе отдельного судебного разбирательства.

Важно также понимать, что соблюдение условий договора аренды вменяется в обязанность арендатору, поэтому нарушение этого требования может выступать основанием для расторжения договора без его согласия. Если арендодатель не указал прямо, как использовать помещение, то арендатор должен эксплуатировать его в соответствии с назначением. Помимо того, арендатор должен обеспечивать сохранность имущества, взятого в пользование, воздерживаться от внесения изменений ухудшающих его состояние. Предмет аренды должен быть возвращен владельцу в неизменном состоянии с учетом естественного износа. Узнать больше об обязанностях арендатора по отношению к арендуемому имуществу вы можете, обратившись за бесплатной онлайн-консультацией к нашим юристам.

Законом предусмотрено, что проявить инициативу к досрочному прекращению отношений аренды собственник имущества вправе только после отправки арендатору письменного извещения о необходимости выполнения обязательств в пределах установленного срока.

Досрочное расторжение по инициативе арендатора

Арендным соглашением могут быть оговорены любые обстоятельства, при наступлении которых арендатор может потребовать досрочно разорвать отношения. Если такие обстоятельства в арендном соглашении не указаны, арендатор вправе инициировать его расторжение в силу закона. Здесь возможны следующие случаи:

• Арендодатель не предоставил арендатору в пользование имущество, в отношении которого был заключен договор аренды.
• Арендодатель своими действиями создает препятствия, мешающие использованию переданного в аренду имущества по его целевому назначению.
• У переданного имущества имеются неоговоренные договором недостатки, наличие которых обуславливает невозможность использования предмета сделки по назначению. Важная деталь: арендодатель не мог узнать об имеющихся дефектах до подписания договора.
• Арендодатель не исполняет обязательства по проведению капитального ремонта помещения в предусмотренные сроки и в соответствии с имеющимся договором.
• Арендуемое имущество вследствие непредвиденных обстоятельств, независящих от арендатора, стало непригодным для дальнейшей эксплуатации по его назначению.

Порядок расторжения договора аренды

Соблюдать определенный законом порядок при досрочном расторжении арендных отношений стороны обязаны независимо от причин.

Письмо-уведомление

Законом предусмотрено обязательное извещение другого участника сделки о намерении прекратить отношения в связи с неисполнением им обязательств, предусмотренных договором. Для устранения нарушений должен быть предусмотрен разумный срок.

Если ответ от другой стороны отношений аренды не получен, и она не предпринимает никаких действий для исполнения своих обязательств надлежащим образом, участник отношений, чьи права были нарушены, высылает повторное уведомление о намерении расторгнуть договор.

Соглашение

После письменного уведомления о прекращении отношений стороны обязаны составить соглашение о расторжении договора. Оно составляется в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, в 2-х экземплярах.

Акт приема-передачи помещения

Неотъемлемой частью соглашения о досрочном расторжении договора аренды является акт приема-передачи помещения, в котором должен содержаться пункт об отсутствии или наличии у сторон претензий по состоянию возвращаемого имущества. По вопросам составления всей документации, связанной с расторжением договора аренды, рекомендуем обратиться к юристам нашего сайта, готовым предоставить бесплатную онлайн-консультацию.

Расторжение отношений между арендатором и арендодателем нежилого помещения – вполне рядовое явление, поэтому при составлении договора стоит учесть нюансы этого процесса во избежание неприятных ситуаций и продолжительных судебных разбирательств.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Необходимость заключить договор аренды на нежилое помещение может возникнуть как у юридического лица, так и у физического. Обусловлено это тем, что из-за высокой стоимости недвижимости приобретать ее в собственность может позволить себе далеко не каждый предприниматель. Однако нередки ситуации, когда один из представителей данной сделки желает инициировать процесс досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.

В представленной ситуации представители данных договорных отношений должны действовать согласно правилам, которые предусмотрены ранее заключенным договором, если они не противоречат нормам действующего законодательства Российской Федерации. Во избежание разногласий при прекращении дальнейшего сотрудничества участникам сделки рекомендуется прописать все условия и порядок расторжения в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении.

В текущей статье будет представлена информация о расторжении договора аренды на жилое помещение по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке. Помимо этого будут обозначены правила составления мирного соглашения и уведомления о инициировании процесса прекращения дальнейшего сотрудничества.

Основания для расторжения

В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к концу, то обязательства представителей данных договорных отношений, прописанные в содержании соглашения автоматически прекращаются. Требуется отметить, что участники правоотношений имеют право указать в тексте контракта другое правило, согласно которому при завершении срока действия договора аренды нежилого помещения оно автоматически продлевается на определенный период времени. Однако если подобное условие не прописано в содержании соглашения, то обязательства в данном случае считаются исполненными.

В ситуации, когда осуществляется процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, законодательство Российской Федерации устанавливает четкие правила, которыми должен руководствоваться каждый их представителей данных договорных отношений.

Для начала инициатору расторжения договора аренды нежилого помещения необходимо определиться с обстоятельствами, на основании которых будет происходить процесс прекращения дальнейшего сотрудничества. Рекомендуется зафиксировать данные основания при помощи документов. Также следует отметить, что причины для аннулирования арендного соглашения могут быть разными, в зависимости от того, кто является инициатором расторжения договора.

В ситуации, когда инициатором процедуры досрочного расторжения договора аренды на нежилое помещение является арендатор, причины, на основании которых происходит аннулирование соглашения, могут быть следующими:

• Если нежилое помещение, которое было предоставлено арендатору, пришло в непригодное состояние по вине арендодателя;
• Если арендодатель не выполняет свои обязательства своевременно (капитальный ремонт, оплата коммунальных услуг), порядок и срок их исполнения прописывается в содержании ранее заключенного договора аренды нежилого помещения;
• Лицо, владеющее правом собственности на нежилое помещение, которое передано в пользование другому участнику сделки, желает его продать;
• Если арендодатель несанкционированно повышает арендную плату, что нарушает условия ранее заключенного контракта;
• Нежилое помещение было передано в арендное пользование третьему лицу без получения согласия арендатора.

Перечислить полный список обстоятельств, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора аренды на нежилое помещение невозможно, так как в каждой ситуации условия сделки могут отличаться друг от друга. Исходя из этого существует возможность прописать в тексте контракта дополнительные причины, на основании которых каждый из представителей данных договорных отношений имеет право инициировать процедуру расторжения договора аренды нежилого помещения.

Например, если согласно условиям арендного соглашения страхование нежилого помещения возлагается на арендодателя, однако он несвоевременно выполнил данное обязательство, арендатор имеет право расценивать это как основание для инициирования процедуры досрочного расторжения договора аренды недвижимости.

Помимо этого, как уже было представлено ранее, инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества может быть и арендодатель.

Необходимо отметить, что законодательство Российской Федерации предоставляет арендодателю более широкий список обстоятельств, на основании которых он имеет право инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения.

Так, при аннулировании арендного соглашения по желанию лица, владеющего правом собственности на недвижимость, в качестве законных обстоятельств возможно признать следующие причины:

• Если срок перечисления арендной платы неоднократно нарушается арендатором. Сведения о порядке и периоде времени, предназначенном для перечисления денежных средств за пользование арендуемым нежилым помещением прописываются в тексте договора при его заключении;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, нанесло ему определенный ущерб и отказывается восстанавливать его или возместить убытки;
• Арендатор передал нежилое помещение третьему лицу, не согласовав заблаговременно данный вопрос с лицом, владеющим правом собственности на недвижимость;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, внесло определенные изменения в конструкцию здания без одобрения владельца;
• Арендатор не выполняет свои обязательства, прописанные в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении;
• Если арендатором были осуществлены противозаконные действия в отношении недвижимости, которую он арендует.

Арендодатель располагает правом заявить о намерении досрочно расторгнуть договор об аренде нежилого помещения при наличии любого нарушения условий сделки со стороны арендатора. Поскольку арендодатель является собственником нежилого помещения, на него не распространяются условия о существенном нарушении сделки. По общим правилам он рискует больше, чем арендатор, передавая свою собственность в аренду.

Однако процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения одинаковая для всех представителей данных договорных отношений. В случае несоблюдения обозначенного законодательством Российской Федерации процесса, аннулирование контракта будет признано незаконным, а нарушитель понесет административную ответственность.

Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон

Самым легким способом прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем является расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон. Для этого представителям данных договорных отношений следует сесть за стол переговоров, в результате которых они должны прийти к общему согласию.

После того как арендатор и арендодатель пришли к договоренности по поводу прекращения дальнейших отношений, они оформляют и подписывают специальное соглашение. В содержании представленного документа прописываются условия расторжения договора аренды нежилого помещения.

Процедура аннулирования документа представленным методом имеет определенные преимущества, а именно:

• Если арендатор и арендодатель договорились о расторжении договора аренды нежилого помещения в досудебном порядке, им остается только согласовать нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества и прописать их в соглашении, не обращаясь в судебную инстанцию;
• Кроме того, при оформлении представленного документа арендодатель и арендатор имеют право не отмечать обстоятельство, которое привело их к желанию прекратить гражданско-правовые отношения.

Образец соглашения

Если представители данных гражданско-правовых отношений желают прекратить дальнейшее сотрудничество по соглашению сторон, то им требуется составить и подписать специальный документ. После того как арендодатель и арендатор подпишут представленный ранее акт, то договор аренды нежилого помещения становится недействительным. Соглашение об аннулировании контракта, заключенного между арендодателем и арендатором, представляет собой документ, в тексте которого представители данных договорных отношений должны обозначить сведения о своих намерениях прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенной сделки.

В тексте соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения представители данных правоотношений должны прописать следующие данные:

1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о сторонах данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами.
2. Идентификационный номер оформляемого документа;
3. В центре листа необходимо прописать полное название: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
4. В содержательной части соглашения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Необходимо указать:
   • Идентификационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Сведения о представителях данных договорных отношений;
   • Информация об особенностях сделки.
5. На следующем этапе сторонам данных правоотношений необходимо обозначить период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу. Рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда арендатор и арендодатель подпишут соглашение…»;
6. Если при расторжении данного документа у арендодателя и арендатора отсутствуют претензии друг к другу, то данный факт обязательно обозначается в тексте акта. Если взаимные претензии присутствуют, то следует указать какие именно нерешенные вопросы между участниками сделки остались. Кроме того необходимо уточнить способы и порядок разрешения данного разногласия;
7. На следующем этапе необходимо обозначить количество составленных соглашений о расторжении договора аренды нежилого помещения. Количество экземпляров должно соответствовать числу представителей данных гражданско-правовых отношений;
8. Далее указывается дата и место оформления документа;
9. Завершающим этапом является проставление подписей арендодателем и арендатором.

Кроме того следует отметить, что если договор аренды нежилого помещения был заверен у нотариуса, то соглашение о расторжении данного акта также необходимо удостоверить у работников нотариальной конторы. Вся процедура, которая начинается с подачи извещения об аннулировании контракта и завершается заверением соглашения у нотариуса, занимает не более одной недели.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке

Для того чтобы каждый из представителей данных правоотношений имел возможность быть инициатором процесса расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, пункт, позволяющий сделать это, должен быть включен в содержание контракта при его оформлении. Помимо этого арендодателю и арендатору необходимо определить ситуации, при возникновении которых возможно инициировать представленный процесс, а после прописать их в тексте документа.

Далее будет представлен поэтапный процесс расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке:

Шаг 1. Первым делом участник данных договорных отношений, который заинтересован в аннулировании представленного контракта, должен собрать определенные документы, при помощи которых он сможет подтвердить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться расторжение договора аренды нежилого помещения. Самой частой причиной является тот факт, что контрагент не выполняет свои обязательства, которые обозначаются при оформлении соглашения.

Шаг 2. На следующем этапе инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо составить специальное обращение для другого участника сделки. Известить контрагента о желании инициировать процесс аннулирования контракта об аренде нежилого помещения следует в форме, обозначенной в содержании договора. В тексте уведомления требуется указать причины, на основании которых происходит расторжение документа. При обозначении обстоятельств инициатор аннулирования контракта должен ссылаться на пункты договора, либо на статьи российского законодательства. Помимо этого, лицо, заинтересованное в прекращении действия договора аренды нежилого помещения должно указать дату, при наступлении которой документ утрачивает свою юридическую силу;

Шаг 3. На данном этапе арендатор должен перечислить арендодателю все денежные средства (при наличии задолженности). После того как инициатор расторжения оповещает контрагента о своем желании прекратить дальнейшее сотрудничество в одностороннем порядке, имеющиеся долги между представителями данных договорных отношений должны быть возмещены. Срок и сумма должны соответствовать тем, которые представлены в тексте контракта;

Шаг 4. После наступления даты, указанной в тексте уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, действие соглашения между арендатором и арендодателем прекращается, а договорные отношения завершаются. Также требуется отметить, что на данном этапе оформляется акт приема — передачи недвижимости от арендатора к арендодателю.

Правила составления уведомления

Потребность в оформлении уведомления о желании инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения возникает в следующих ситуациях:

• Контракт, подписанный арендодателем и арендатором был заключен на неопределенный период времени. В представленном случае законодательство Российской Федерации обязывает представителя данных договорных отношений, который заинтересован в расторжении договора аренды нежилого помещения, предупредить контрагента о своих намерениях. Известить другую сторону сделки инициатор аннулирования контракта должен за три месяца до наступления даты, после которой документ будет недействительным;
• Согласно одному из пунктов ранее заключенного контракта при завершении срока действия договора он автоматически продлевается;
• Если один из представителей данных договорных отношений желает инициировать процесс досрочного расторжения контракта аренды на нежилое помещение в одностороннем порядке;
• Если одна из сторон сделки желает аннулировать представленный договор по соглашению сторон.

В содержании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения необходимо прописать следующие данные:

1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
   • Номера телефонов;
   • Реквизиты банковских счетов;
   • Идентификационный номер налогоплательщика;
   • Юридические и фактические адреса участников сделки.
2. Далее следует написать полное название составляемого документа: «Уведомление о расторжении договора аренды на нежилое помещение»;
3. Регистрационный номер;
4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать необходимо следующее:
   • Регистрационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Информация о представителях данных договорных отношений;
   • Сведения об особенностях сделки.
5. Далее необходимо указать пункт контракта, на основании которого происходит процесс расторжения договора аренды нежилого помещения, если такой имеется. Помимо этого требуется обозначить причины, на основании которых происходит прекращение дальнейшего сотрудничества;
6. После прописывается период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу;
7. Далее указывается дата и место составления извещения о расторжении договора аренды нежилого помещения;
8. В завершении инициатор прекращения дальнейшего сотрудничества должен поставить свою подпись, а также оставить место для того, чтобы контрагент расписался.

Надлежащим образом составленное уведомление направляется второму участнику договорных отношений. Это действие в обязательном порядке подтверждается посредством соответствующего документа. Например, направляется обратное извещение о получении уведомления или расписка.

Какие необходимы документы?

Для того чтобы процедура расторжения договора аренды была проведена согласно требованиям законодательства Российской Федерации, инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо собрать определенный пакет документов.

Для аннулирования представленного контракта необходимы следующие документы:

• Если договор аренды нежилого помещения был расторгнут по соглашению сторон, то необходим оригинал соглашения о прекращении дальнейшего сотрудничества. Количество экземпляров представленного документа должно соответствовать числу представителей данных правоотношений. Со стороны арендодателя и арендатора могут выступать по несколько физических лиц (со стороны арендатора – все руководители организации, со стороны арендодателя – все лица, которые владеют правом собственности нежилого помещения). Как правило, обозначенный факт учитывается участниками сделки еще на этапе ее заключения. Исходя из этого для расторжения составляется столько экземпляров соглашения, сколько было оформлено договоров об аренде нежилого помещения;
• Документы, подтверждающие ранее отправление извещения о расторжении;
• Копия ранее зарегистрированного документа;
• Документ о приемке и передаче недвижимости от арендатора арендодателю;
• Паспорт или другой акт, при помощи которого инициатор расторжения договора аренды нежилого помещения сможет подтвердить свою личность.

Если в процессе прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем чувствует доверенное лицо одного из участников сделки, то помимо представленного выше пакета документов необходима заверенная работниками нотариальной конторы доверенность. Также требуется отметить, что в зависимости от случая список требуемой документации может быть увеличен или уменьшен.

Акт приема-передачи нежилого помещения является завершающим этапом процесса расторжения договора аренды. Представленный документ удостоверяет факт освобождения недвижимости арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В содержании акта приема — передачи требуется указать следующие данные:

• Вся информация об участниках договорных отношений, которая в обязательном порядке должна соответствовать той, которая указана в договоре аренды;
• Полное наименование: «Акт приема — передачи нежилого помещения»;
• Дата и место составления;
• Информация о недвижимости;
• Далее указывается факт передачи нежилого помещения от арендатора арендодателю;
• Недостатки, которые были выявлены при приеме-передаче;
• В завершении представители данных договорных отношений должны поставить свои подписи.

Расторжение договора аренды нежилого помещения через суд

Если арендатор и арендодатель не смогли прийти к обоюдному согласию, то лицо, заинтересованное в расторжении договора аренды нежилого помещения, имеет право направиться с исковым заявлением в судебное учреждение по месту регистрации другой стороны сделки, которая является ответчиком.

Согласно общепринятым правилам иск составляется в письменном виде. Однако требуется отметить, что в настоящее время имеется возможность оформить исковое заявление в печатном виде. Независимо от того, какой из представленных способов расторжения договора аренды нежилого помещения выберет инициатор, в содержании иска должна быть представлена только достоверная информация. Помимо этого исковое заявление должно быть составлено без исправлений, а также грамматических ошибок. В противной ситуации иск не будет принят судом.

В тексте искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения указывается следующая информация:

1. Для начала прописывается полное название судебного учреждения, в которое подается иск;
2. После требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
   • Номера телефонов;
   • Реквизиты банковских счетов;
   • Идентификационный номер налогоплательщика;
   • Юридические и фактические адреса участников сделки.
3. Далее необходимо написать полное название составляемого документа: «Исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать требуется следующее:
   • Регистрационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Информация о представителях данных договорных отношений;
   • Сведения об особенностях сделки.
5. Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения, которые должны быть подтверждены при помощи документов;
6. На следующем этапе прописывается требование истца — аннулировать документ, вернуть денежные средства, если такие положены;
7. Обозначается список прикрепленных к исковому заявлению документов;
8. Далее прописывается сумма государственной пошлины, которую должен оплатить заявитель;
9. Место и дата оформления искового заявления;
10. В завершении заявитель должен поставить свою подпись.

Помимо иска, инициатор расторжения договора аренды нежилого помещения должен предоставить в канцелярию суда следующий пакет документов:

• Паспорт или другой акт, при помощи которого истец может подтвердить свою личность;
• Оригинал или заверенная нотариальная копия контракта;
• Документы, свидетельствующие о достоверности оснований для подачи иска;
• Чек, доказывающий, что заявитель оплатил государственную пошлину;
• Дубликаты обозначенных выше актов. Число копий должно соответствовать количеству представителей судебного разбирательства.

Иск возможно направить в течение трех лет с момента, когда потерпевшая сторона сделки обнаружила нарушения условий ранее заключенного контракта другим участником правоотношений.

Досрочное прекращение договора аренды нежилого помещения

несколько лет арендовали офис, но в связи с тем, что бизнес прогорел и оплачивать аренду больше нечем, встал вопрос о досрочном расторжении договора, окончание которого только 20 августа. На данный момент полностью проплачена аренда за июнь. В договоре сказано, что арендатор не может досрочно расторгать договор, а арендодатель может.

Можем ли мы сослаться на какую-то статью и досрочно расторгнуть, а также остаться в офисе на весь проплаченный июнь-месяц?

Ответы юристов (12)

Добрый день, Вадим.

Нет, увы, такой возможности по данному договору нет. Досрочно его расторгнуть нельзя. Односторонний отказ вообще по общему правилу недопустим:

Статья 310 ГК РФ
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Есть исключения конечно из этого правила, но к Вашей ситуации они не относятся.

В некоторых ситуациях можно, например, расторгнуть, ссылаясь на неравенство переговорных возможностей, но в Вашем случае для этого оснований нет. Вот если бы у Арендодателя было право на досрочный выход из договора без всяких оснвоаний, а у Вас не было, тогда можно было бы ещё попытаться сказать, что нарушен баланс прав и т.д., а без этого не получится.

Есть вопрос к юристу?

Согласно договору аренды заключенному на определенный срок, порядок его досрочного расторжения должен быть закреплен самим договором, в Вашем случае за арендатором по условиям договора такого права не закреплено.

Соответственно вопрос можно решить только в судебном порядке, но и для этого нужны основания предусмотренные законодательством.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из данной ситуации, если условия договора сторонами исполняются в полной мере, существенных нарушений не имеется. оснований для таких требований также не возникает, следовательно придется исполнять свои обязательства по договору до окончания его срока действия.

Здравствуйте! Досрочное расторжение договора аренды возможно только по основаниям, связанным с исполнением арендодателем своих обязательств по договору:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

(ст. 620 ГК РФ). В Вашем договоре аренды дополнительных оснований для расторжения по сравнению с ГК РФ не установлено.

Из Вашей ситуации есть выход.

В соответствии с условиями договора — п. 8.2 позволяет сторонам договора вносить изменения в договор.

Данные изменения в соответствии с ст. 450 ГК РФ могут быть составлены в виде дополнительного соглашения сторон, в котором, уже к имеющимся условиям стороны могут прописать и иные, не обусловленные ранее в договоре.

Таким образом, Вам следует обратиться с вопросом к арендодателю, о заключении такого соглашения, в котором достаточно прописать соответствующий пункт или пункты (ст. 421 ГК РФ Свобода договора). Далее уже дело техники, главное чтобы было понимание со стороны арендодателя.

Поскольку договор у Вас не подлежит регистрации в Росреестре (заключен на срок менее года) то полагаю уладить вопрос вполне реально.

Уточнение клиента

Арендодатель не в себе, врядли что-то будет подписывать с нами. Можно ли сослаться на

6.5.
Ни одна из Сторон не несет ответственности
за убытки или неспособность выполнить
обязательства вследствие обстоятельств
непреодолимой силы (форс-мажор), а именно:
пожара (кроме пожара, а также залива,
произошедших по вине арендатора), военных
действий, стихийных бедствий, забастовок,
решений государственных органов или
других, не зависящих от Сторон
обстоятельств.

Дело в том, что на наш бизнес повлияло именно решение государственных органов — мы занимаемся такси, а из-за вступления в силу закона о машинах желтого цвета в этой сфере, мы просто не смогли перестроиться, т.к. машины все были разноцветные.

16 Мая 2018, 10:09

Алгоритм в Вашей ситуации следующий:

1. Поскольку Вы будете инициатором такого соглашения (ст. 452 ГК РФ) — соответственно составьте его (можете заказать изготовление на данном сайте).

2. Предлагаете данное соглашение к изучению и подписанию арендодателем. Полагаю что арендодатель пойдет Вам навстречу, так как помещение приличное и арендная плата тоже, и соответственно приносит доход. Вы в свою очередь его заранее ставите в известность что даст арендодателю время найти новых арендаторов и закончить все дела с вами в спокойной обстановке.

3. Подписываете соглашение и расторгаете договор досрочно (ст. 453 ГК РФ).

4. Передаете его по акту приема — передачи чтобы к Вам не имелось претензий.

Вадим, скажите, пожалуйста, может быть я Вас неправильно понял — Арендодатель же не согласен на расторжение договора? Просто если Арендодатель согласен, вопрос с расторжением вообще отпадает…

Вы можете попробовать сослаться на такой пункт,если арендодатель пойдет на такие условия. Договор у Вас от ИП, укажите, что придется закрывать (или закрываете) ИП в связи с невозможностью выполнения требований госорганов, то есть устранить эти обстоятельства Вы не в силах. В любом случае договариваться как то придется, дело в том, что под форс — мажором понимает арендодатель (он может трактовать данный пункт как изъятие помещений гос органами)… Прикрепите к уведомлению ст. закона и т. д., ссылаясь на последний абзац п. 6.5 договора. В любом случае расторжение договора в Вашем случае возможно либо после уведомления о невозможности исполнения по независящим от Вас причинам, либо по допсоглашению.

Этот пункт не подходит. Форс-мажор имеет место быть когда обязательство непосредственно невыполнимо из-за решений госорганов. Например, есть договор на поставку определённого сорта вина. Выходит решение госоргана по которому эти вины признаются опасными к употребление и их продажа/поставка запрещена. Вот это форс-мажор. У Вас же денежное обязательство — платить арендную плату — и форс-мажора быть не может, потому что госорганы напрямую это обязательство не запретили.

Уточнение клиента

да, но госорганы запретили использовать автомобили. Из-за этого запрета наша деятельность далее невозможна, она под запретом.

16 Мая 2018, 16:26

Вот именно что Ваша деятельность по перевозке стала затруднительна/невозможна, а не Ваше обязательство по арендной плате.

Уточнение клиента

но запрет на поставку вина — это тоже не обязательство по арендной плате?

16 Мая 2018, 16:30

Госорганы же не запрещают Вам переводить деньги на счёте, или расплачиваться наличными деньгами. Значит невозможности исполнения обязательства нет. Отсутствие денег — это не форс-мажор.

Я вам привёл самый яркий пример форс-мажора. Запрет госорганов должен касаться того обязательства, о котором идёт речь в сделке. Вот если бы был акт госоргана, по которому стало запрещено пользоваться арендуемым помещением — тогда это был бы форс-мажор и арендная плата не уплачивалась. Госорган не запрещает Вам платить, не запрещает пользоваться помещением — значит обстоятельств непреодолимой силы нет.

Попробуйте все таки договориться, понимаем что это трудно… Я также склонен считать что форс-мажора тут нет, другой вопрос — договорные отношения… даже если по такому пункту расторгнете то оспаривать некому будет. Но логичнее и правильнее — это конечно доп соглашение заключить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Статья написана по материалам сайтов: argumentplus.ru, lawestate.ru, itbu.ru, pravoved.ru.

»