+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Проверить документы застройщика: какие нужно проверить и как это сделать самому

6 октября 2017 г.

Содержание

Не подписывайте документы о приемке квартиры в новостройке за глаза. Тщательно проверить документы, качество строительства и отделки – это самое важное на финальном этапе покупки. Пошаговую инструкцию дает компания «Метриум Групп».

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя. Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками. Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней. Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов. Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

Текст: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Приобретая жилье на стадии строительства, необходимо тысячу раз убедиться в надежности застройщика. Как проверить компанию и понять, можно ли доверять ей? Ведь стоимость недвижимости сегодня настолько высока, что большинству граждан приходится брать многомиллионные ипотечные кредиты и выплачивать их на протяжении не одного года, поэтому важно исключить даже минимальный риск. О том, как проверить застройщика, на какие сведения и документы нужно обращать пристальное внимание, узнаете из статьи.

Это интересно:  Документы на алименты без развода: перечень бумаг для получения выплат на ребенка, находясь в браке, а также какие нюансы нужно учесть при их оформлении и подаче?

Почему нельзя полагаться на удачу

Существует несколько способов, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры на стадии котлована или возведения. Доверять свои деньги следует только строительной компании с безупречной репутацией. Добросовестность и наличие опыта в строительстве – это важные, но не единственные показатели надежности фирмы. Помимо них, имеет значение финансовая устойчивость, то есть наличие различных источников финансирования и административных возможностей. От этих критериев напрямую зависят риски покупателя, вероятность «заморозки» строительства или задержки сроков ввода в эксплуатацию готового объекта.

На деятельность застройщика как юридического лица или индивидуального предпринимателя влияют различные экономические факторы, изменения в законодательстве, тенденции на рынке надвижимости, курс валют и прочие условия, не зависящие от самой строительной компании, ее репутации и добросовестности. Сложности и непредвиденные обстоятельства могут возникнуть в работе компании с многолетним опытом работы и солидным имиджем. Однако такая фирма, в отличие от менее известного и непроверенного застройщика, сумеет найти выход из трудных ситуаций, не причинив ущерба конечному потребителю. Именно поэтому крайне важно знать, как проверить застройщика. Это позволит понять, можно ли доверить ему свои кровно заработанные.

Информация на сайте

Первый и самый простой способ познакомиться со строительной компанией – зайти на ее официальный сайт. Обычно основные сведения о застройщике содержатся в разделе «О нас» или «О компании». В нем указана информация о периоде существования на рынке, истории развития, достижениях, наградах. Там же некоторые фирмы публикуют сведения об управленческом звене и составе совета директоров.

Полезными станут информационно-аналитические статьи на независимых специализированных ресурсах («Индикаторы рынка недвижимости», «РБК-Недвижимость» и пр.). Получить информацию о застройщике можно через любую поисковую систему. А вот беспрекословно доверять тому, что написано на сайте в разделе «СМИ о нас» или «Отзывы», точно не стоит.

Нельзя упустить и страницу «Проекты». В этом разделе компания размещает уже реализованные проекты, если таковые имеются. К слову, их отсутствие может говорить о том, что застройщик – новичок в своем деле. Объективно судить об опыте компании по тем объектам, которые находятся на стадии реализации или планирования, было бы неправильно, ведь так называемые «бумажные проекты» свидетельствуют лишь об амбициях застройщика, не более.

При наличии сданных объектов недвижимости, представленных для ознакомления на официальном сайте, следует обратить внимание на то, в каком регионе они возведены. Данный факт поможет проверить застройщика. Как правило, наличие нескольких успешно завершенных проектов свидетельствует о том, что девелопер имеет хорошие отношения с властями муниципалитета, а значит, маловероятны и любые проблемы, связанные с получением разрешения, согласованием технических условий, энергообеспечения.

Сотрудничество с партнерами

Оценивая надежность компании-застройщика, следует обращать внимание и на ее ключевых партнеров. Если к их числу относятся крупные банки с государственным участием, а в роли генеральных подрядчиков выступают ведущие строительные компании, можно не сомневаться в правильности своего выбора.

Существует и другой метод, как проверить застройщика. Заключается он в изучении инвестиционной политики компании. Кроме того, если основным инвестором фирмы является гигантская финансовая корпорация, тогда уж точно можно не переживать. Прежде чем вложить огромные средства в бизнес, крупные инвесторы досконально изучают девелоперские проекты, проводят многочисленные проверки деятельности застройщика и только в том случае, если у них не возникает никаких вопросов, подписывают контракт. В свою очередь застройщик, указывая на партнерство с ведущей корпорацией, демонстрирует всему рынку незапятнанность своей репутации.

Информация об источниках финансирования содержится в проектной декларации. Этот документ также можно отыскать на сайте застройщика. Помимо него, указывается название банка или другой организации, которая финансирует строительство. Данный момент имеет особое значение, поскольку сотрудничество с мелкой или неизвестной компанией на самом деле может оказаться аффилированным. Другими источниками являются средства конечных покупателей, перечисляемые по договорам ДДУ.

Чтобы проверить надежность застройщика при долевом строительстве, как правило, обращают внимание на наличие валютных рисков. Они появляются в том случае, если все расчеты девелопер совершает в долларах или евро. Малейшие колебания курса приведут к серьезным потерям инвесторов. Если же все операции, связанные с проектом, осуществляются в рублях, это исключает риски вкладчиков.

Финансовые возможности компании-застройщика

К признакам инвестиционной устойчивости фирмы относятся независимая стратегия продаж. Она подразумевает реализацию проекта застройщиком за счет вложения собственных или кредитных средств, без долевого участия покупателей. Обычно такие объекты продаются на финише строительного процесса, когда практически готовы к сдаче в эксплуатацию. Если же застройщик приступил к продаже квартир, но при этом еще не подготовлен даже котлован под фундамент, необходимо изучить проектную декларацию, в которой указаны источники финансирования. Если преимущественно ими являются лица, заключившие договор долевого участия, лучше еще раз тщательно взвесить свое решение о покупке.

Адекватность ценовой политики – еще один аргумент в пользу застройщика. Как проверить при покупке недорогой квартиры, в чем скрывается подвох? Явная дешевизна предложения не всегда свидетельствует о его выгоде. Чаще всего квартиры, которые продаются по цене намного ниже рыночной, говорят о нехватке ресурсов фирмы. Вместе с тем, умеренное снижение цен в ходе проведения сезонных акций является вполне нормальным явлением на рынке недвижимости.

Финансовое благополучие компании нередко выражается ее публичностью. Размещение собственных акций в открытом доступе на отечественном или зарубежном фондовом рынке подтверждает факт прохождения застройщиком многочисленных проверочных процедур и получения высоких экспертных оценок. Данный факт указывает на то, что биржевые инвесторы доверяют компании, поддерживают ее модель корпоративного управления и финансовой политики.

Порталы недвижимости, на которых публикуются рейтинги российских строительных компаний, – место, где проверить застройщика можно по его количественным показателям. В топе, как правило, оказываются фирмы со значительным объемом вводимой в эксплуатацию жилплощади и вырученной прибыли за календарный год.

Темпы реализации проектов

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры, если дом находится на стадии строительства или котлована? В этом случае опираться можно на темпы выполнения каждого этапа строительных работ. За основу берутся уже реализованные проекты девелопера. Нередко застройщики специально публикуют фото- и видеоотчеты, тем самым пытаясь оправдать доверие вкладчиков. Благодаря установленным на территории объекта веб-камерам, будущие жильцы имеют возможность наблюдать за рабочим процессом в режиме-онлайн, оценивать динамику и слаженность процесса.

Но как проверить надежность застройщика при долевом строительстве и как понять, что возведение многоэтажки идет слишком медленными темпами? При нормальном рабочем процессе строящийся многоквартирный дом ежемесячно должен увеличиваться на 2-3 этажа. Панельные здания, в отличие от кирпичных и монолитных, строятся быстрее: в среднем за месяц бетонная коробка вырастает на 4-5 этажей. Однако данные расчеты носят теоретический характер, и нередко от нормы отклоняются даже ведущие строительные компании.

Прежде чем покупать строящееся жилье у застройщика, желательно потратить несколько часов своего личного времени и посетить пару готовых объектов. Осмотр дворов, фасадов строений, подъезда к жилому комплексу позволит сделать предварительный вывод о качестве домов. Учитывать также нужно год постройки и отзывы жильцов. Даже те строения, что визуально не имеют дефектов, могут впоследствии преподнести новоиспеченным владельцам не самые приятные сюрпризы в виде промерзания стен, высокой слышимости, некачественной внутренней отделки и др.

О каких документах спросить

Федеральный закон № 214, который регулирует вопросы участия в долевом строительстве, фиксирует обязанность застройщика предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу несколько документов. К ним относятся:

  • устав строительной компании в последней редакции и прочие учредительные документы;
  • свидетельство о госрегистрации застройщика в качестве ИП или юридического лица;
  • свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика;
  • документы бухгалтерской отчетности за три календарных года;
  • заключение аудиторов о деятельности фирмы.

Это общие документы, какие проверить у застройщика новостройки необходимо в первую очередь. Компания обязана по требованию предоставить их оригиналы или нотариально заверенные копии. Но с другой стороны, ознакомление с этими документами нельзя назвать стопроцентным вариантом, который позволит проверить надежность застройщика при покупке новостройки. Как правило, данная информация носит формальный характер и имеется у каждого застройщика, поэтому рядовому покупателю не даст каких-то особенных сведений. Единственную ценность для потенциальных инвесторов представляет аудиторский отчет, по которому специалисты смогут сделать выводы о финансовом состоянии фирмы.

Куда важнее ознакомиться с проектной документацией. Помимо основного пакета бумаг, для покупателя имеет значение наличие:

  • договоров на владение землей;
  • заключения государственных экспертов;
  • разрешения от региональных властей на строительство;
  • выписки из ЕГРЮЛ.

Задаваясь вопросом, как проверить застройщика при покупке новостройки, нельзя забывать и о документах, которые нужно потребовать непосредственно в момент заключения договора. Прежде чем поставить свою подпись в соглашении о долевом участии, необходимо убедиться, что фирма действует в рамках закона. Итак, какие документы застройщика нужно проверить? Обязательно удостоверьтесь в наличии полномочий на совершение сделки у лица, который представляет интересы компании. Если договор подписывает сотрудник фирмы, у него должна быть соответствующая доверенность от генерального директора. В тех случаях, когда участником договора выступает лицо, не имеющее данных полномочий, соглашение признается недействительным, и все обязательства по нему аннулируются, несмотря на факт передачи денег. Обратить внимание нужно на имя лица, выдавшего документ, срок действия доверенности и право на совершение каких операций она дает.

Что еще может свидетельствовать о надежности фирмы

Большинство пользователей собирает информацию об интересующем девелопере на различных форумах, которые посвящены обсуждению проектов, стоимости новостройки, достоинств и недостатков квартир и т. д. Здесь не удастся проверить документы застройщика, но можно узнать о жалобах дольщиков, понять, какие могут быть нестыковки и подводные камни в процессе оформления недвижимости. Если жалоб больше, чем положительных отзывов, следует еще раз взвесить решение о покупке. В том случае, когда десятки дольщиков обвиняют застройщика в откровенно мошеннических действиях, постоянных нарушениях сроков сдачи объектов или, например, отказе предоставлять документы о законности строительства на конкретном земельном участке, лучше найти другую компанию.

Многих интересует, какие документы проверить у застройщика, чтобы можно было узнать о его текущих судебных процессах. Но даже если бы информация, подтверждающая факт наличия определенных споров между строительной компанией и соинвесторами, подрядчиками или дольщиками, находилась в открытом доступе, это бы ничего не значило. Судебные тяжбы – это обычная практика на рынке недвижимости, особенно для крупных фирм, которые ежегодно сдают в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилплощади. Урегулированием споров занимается штат юристов, поэтому к ходу строительного процесса и сопутствующим ему техническим моментам эти вопросы не имеют никакого отношения.

Как проверить застройщика на банкротство

В 2014 году был принят Федеральный закон, который обязал все строительные компании страховать свою ответственность перед дольщиками посредством банковского поручительства, оформления страхового полиса или заключения договора с Обществом взаимного страхования. А в 2017 году снова были внесены новые поправки в указанный ФЗ, в соответствии с которыми застройщики теперь должны отчислять средства в единый компенсационный фонд долевого строительства. Предназначение этой государственной организации заключается в направлении бюджета на финансирование долгостроя и на погашение задолженности перед дольщиками в случае банкротства застройщика.

Как проверить, не приобрела ли компания официальный статус неплатежеспособной до заключения договора долевого участия? В этом вопросе помогут специальные реестры. Чтобы воспользоваться одним из них, необходимо зайти на официальный сайт арбитражного суда. В разделе «Единая картотека» через поисковый фильтр задать параметры в графе «Участник дела», обозначив «Ответчик», затем ввести название фирмы-застройщика и выбрать активную кнопку «Банкротные». На экран будут выведены все архивные и рассматриваемые дела о несостоятельности юридических и физических лиц.

Это интересно:  Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: виды соглашений с рассрочкой платежа и предварительный, их образцы, а также какие еще документы нужны для сделки?

Сдача жилья в эксплуатацию: основные формальности

Наконец сделка совершена и подошли все сроки сдачи объекта жильцам, которые с нетерпением ждут дня для празднования новоселья. Но, как оказалось на практике, многие не знают, как проверять квартиру от застройщика.

Сроки окончания строительных работ прописываются в ДДУ. Если застройщик не успевает сдать объект вовремя, то обязан за два месяца до истечения этого период сообщить об этом покупателям и предложить изменить соответствующее положение договора. Причем также важно разделять понятия срока ввода в эксплуатацию и передачу ключей собственникам. Как правило, въехать в новые квартиры новоселы смогут не раньше, чем на следующий день после принятия объекта госкомиссией. Причем момент передачи ключей жильцам также должен быть прописан в договоре. Обычно он наступает спустя 4-6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Всем дольщикам застройщики обязаны отсылать уведомление о готовности объекта заказным почтовым отправлением не позже, чем за месяц до даты передачи ключей. Однако чаще покупателям сообщают приятную новость по телефону и приглашают прибыть в офис для сверки документов. Прийти туда нужно со своими паспортом и экземпляром соглашения о сделке. Если купленное жилье оформлено на нескольких собственников, присутствовать нужно каждому из них, а при отсутствии такой возможности следует выдать доверенность своему представителю.

Нередко застройщики предлагают подписать акт приема-передачи прямо в офисе, и только после этого отправиться на осмотр объекта, ссылаясь на экономию времени, но, совершив такой шаг, покупатель подвергает себя огромному риску остаться со всеми дефектами строительно-отделочных работ один на один. Застройщик обязан осуществить сдачу объекта по определенному регламенту, а новый владелец имеет право не принимать его при наличии брака, недочетов. Прежде чем подписывать акт приема-передачи, необходимо проверить выполнение каждой незначительной детали в квартире, предусмотренной договором. Кроме того, следует убедиться, что застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию, и дому уже присвоен адрес.

Если девелопер просрочил своевременную сдачу объекта, покупатель имеет право получить компенсацию. При этом нужно понимать, что ни один застройщик не проявит инициативу и не выплатит неустойку по своей воле. Новый владелец имеет право обратиться с претензией в главный офис компании и дождаться ее рассмотрения в течение 10 дней. Многие компании в подобных случаях предлагают клиентам урегулирование спора в досудебном порядке с указанием суммы компенсации и срока выплат.

Осмотр квартиры

Перед тем как отправиться на прием-передачу квартиры, владельцу необходимо еще раз открыть свой экземпляр договор долевого участия и внимательно изучить главу, в которой описаны характеристики готового к заселению объекта. Здесь указываются все виды работ, которые обязуется выполнить девелопер. На осмотре желательно не выпускать ДДУ из рук, чтобы иметь возможность сразу же указать представителю компании-застройщика на выявленные несоответствия.

Итак, что проверить при приемке квартиры от застройщика? Перечислим все, на что нужно обратить внимание:

  • Входная дверь. Она должна быть правильно вмонтированной и свободно открываться, плотно прилегая к проему. Обратить внимание следует на функциональность врезанного замка.
  • Стены. Не допускается даже минимальное отклонение от вертикали, при этом местные неровности могут находиться в пределах 5 мм. Также следует измерить площадь квартиры и убедиться, что размещение стен соответствует ее схематической планировке.
  • Полы. Воздушных пустот или расслоений быть не должно. Обнаружить их можно, простучав молотком несколько фрагментов.
  • Потолки. Перепады и щели на стыках, несоответствие фактической высоты потолков заявленной – повод для отказа от приема квартиры. Впрочем, если покупатель планирует устанавливать натяжные потолки, на незначительные дефекты можно закрыть глаза.
  • Окна. Должны быть установлены конструкции той марки, которая указана в ДДУ застройщиком. Проверить самостоятельно нужно целостность стеклопакетов, функциональность фурнитуры, степень заделки зазоров, наличие козырька на лоджии (если таковая имеется).
  • Электрическая проводка. С помощью специальных приборов-тестеров можно проверить работу всех выключателей и розеток. Если их наличие не предусмотрено договором, убедитесь в том, что есть все провода для дальнейшего подключения.
  • Инженерные коммуникации. Проверке подлежат системы отопления, канализации и вентиляции, вся запорная арматура, тройники, сливные трубы, раковина, унитаз, радиаторы отопления и пр. Чтобы протестировать вытяжку, достаточно поднести к вентиляционному отверстию лист бумаги, который при нормальной тяге должен прилипать.
  • Отделка. Обратить внимание необходимо на качество использованных материалов, их марку. Никаких трещин, сколов и открытых швов быть не должно.

Напоследок также следует зафиксировать показания счетчиков, которые установлены в квартире и за ее пределами. Данные учетных приборов желательно сохранить и сверить с теми, что указаны в их паспортах. Кроме того, можно обратиться к застройщику с просьбой показать подвал или верхний технический этаж. Дольщики имеют право на доступ к любой части здания, чтобы убедиться, не текут ли трубы или крыша, нет ли посторонних запахов.

Последний этап

Если у владельца нет претензий к готовой квартире, подписывается акт приема-передачи. В противном случае, при обнаружении недочетов, составляется дефектный акт. В нем указывается весь перечень нареканий клиента, а также адрес, номер квартиры, реквизиты и сведения о компании-застройщике.

Девелопер приглашает дольщика на повторный просмотр после устранения недочетов. Если серьезных претензий у покупателя не имеется, но он по каким-либо причинам отказывается принимать квартиру, застройщик вправе сдать объект в одностороннем порядке.

Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2018 г.

В настоящей статье я расскажу, как с помощью доступных средств можно частично проверить юридическое лицо на платежеспособность. Это пригодится и тому, кто уже заключил договор с тем или иным юридическим лицом, и тому, кто собирается подать на должника в суд.

Ведь большое количество решений не исполняются вовсе, и вам желательно знать заранее, стоит ли тратить время и силы на суд или нет.

Указанная инструкция будет полезной и тому, кто собирается приобретать квартиру в новостройке.

Также вы можете заказать проверку застройщика в нашей компании.

В результате проверки застройщика мы предоставляем вам отчет, произведенный по нашей полной методике проверки застройщика.

Пример отчета о полной проверке застройщика можно посмотреть здесь: «ЖК «Тушино -2018″.

Стоимость проверки здесь.

Как это бывает на практике ( из опыта одного из дольщиков):

Существует раскрученный бренд, назовём его «ГК Строим быстро», и в эту ГК входят ООО «Ромашка », ООО «Гиблое дело», ООО «Строим плохо». На сайте компании «ГК Строим быстро» размещено 3 объекта строительства, сайт серьезный и имеет много офисов. Первое впечатление — компания солидная, на слуху, возможно, даже кто-то из знакомых покупал у них квартиру когда-то. В итоге, вы решаете заключить договор с «ГК Строим быстро». В официальном офисе, где красуются надписи «ГК Строим быстро», менеджер в фирменной униформе излучает надежность, вам дарят фирменные буклеты с логотипом «ГК Строим быстро» и сомнений нет, что вы имеете дело с солидной компанией. Если вы вдруг начнете спрашивать юридические документы, то радужная улыбка менеджера превращается в злобную, как будто вы спросили что-то запрещенное, что-то такое, о чем нельзя ни в коем случае говорить. На ваш вопрос, почему же договор заключается не с «ГК Строим быстро», а с ООО «Гиблое дело», менеджер выдает вам заранее заготовленный ответ, что ООО «Гиблое дело» является официальным эксклюзивным продавцом застройщика, и к тому же застройщик входит в холдинговую группу компаний. В итоге договор заключается не глядя, не подумав, без проверки. В дальнейшем Клиент узнает о проблемах застройщика. Клиент пытается позвонить в офис продаж «ГК Строим быстро», но там его вежливо отправляют к застройщику, и объясняют, что офис, в котором они заключали договор, это всего лишь офис продаж и к застройщику он не имеет никакого отношения. После бесконечных обещаний Застройщика, клиент начинает искать информацию в интернете по Застройщику, находит форумы дольщиков, которые, как и он, не обдуманно заключили договор с непроверенным Застройщиком. В итоге клиент понимает, что нужно было досконально проверять документы. Хорошо, если бесконечное ожидание квартиры в конце концов завершится её получением, но статистика говорит о том, что по г. Москве и Московской области более 90 проблемных строительных площадок.

Признаки неблагонадежной компании:

  1. Компания неохотно дает какие-либо документы и отвечает на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки. На любой ваш вопрос негативно реагирует, как будто вы их обвиняете в мошенничестве.
  2. Компания часто судится.
  3. Компания имеет незакрытые исполнительные листы. То есть долг подтвержден в судебном и не оплачен в добровольном порядке.
  4. Компания имеет очень много отрицательных отзывов.
  5. Договора, которые вы заключаете, имеют отличный вид от установленного 214-ФЗ.

Как проверить компанию на платежеспособность.

Выписка из ЕГРЮЛ.

Первое, что необходимо сделать, — получить выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции.

Укажите ИНН или ОГРН застройщика либо название, введите проверочный код и скачайте выписку.

Сведения о генеральном директоре выглядят так:

ИНН директора присутствует не во всех выписках (на картинке его нет), т.к. не у всех есть ИНН. Если он есть, обязательно запишите.

Также полезной информацией для нас будет дата регистрация юридического лица.

Чем старше компания, тем она надежнее. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд по заверению застройщика существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого? Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более 20 лет на рынке недвижимости, а компания, с которой вы заключаете договор существует всего 5, это значит, что бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а лицо, с которым вы заключаете договор, было создано специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать его без потерь для собственников.

Сдает компания налоговую декларацию или нет.

Проверить, сдает компания налоговую отчетность или нет, можно на сайте налоговой здесь: https://service.nalog.ru/zd.do.

Если не сдает, то вывод простой — ничего хорошего от подобной компании ждать не приходится. Если компания не сдаст налоговую декларацию, то налоговая может арестовать все счета компании. Следовательно, компания не сможет нормально функционировать, это плохой признак.

Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак.

Очень хорошо, если вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак?

Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключатся договор, попросите предоставить копию.

Важно, чтобы название компании и адрес полностью совпадали с названием и адресом Юрлица, указанным в свидетельстве.

На этом сайте можно получить информацию по товарному знаку и Юрлицу, на которое он оформлен.

Кроме информации по товарным знакам, на этом сайте вы получите массу другой полезной информации.

Как определить компанию застройщика — юридическое лицо, с которым вы будете заключать договор.

Важно правильно определить застройщика и проверять именно его. Если вы проверите юридическое лицо, на который зарегистрирован бренд, то результат проверки может быть положительным, так как все активы сосредоточены именно на головной компании, но если проверять именно Застройщика, то результат проверки может быть совсем противоположным.

Это интересно:  Представление документов на государственную регистрацию прав

Реквизиты юридического лица можно взять, как правило, на вкладке «Контакты » или в проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте. Важно сверить реквизиты, указанные в декларации, размещенной на сайте, с иной разрешительной документацией. Если на сайте подобной информации не размещено, то это минус. Значит, компания что-то скрывает, ведь благонадежные компании на своем сайте размещают полные реквизиты, включая банковские. Почему же группа компаний не афиширует реквизиты всей группы?

Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то входили в неё и имеют темную историю такую, как недостроенный дом или достроенный, но с задержкой к примеру в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица.

Проверяем директора на номинальность.

Номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут «висеть» долги или какая-либо уголовная ответственность.

Чтобы проверить директора на номинальность, нужно знать ИНН генерального директора. Его мы узнали в выписке ЕГРЮЛ.

Далее заходим на сайт: https://focus.kontur.ru, http://www.kartoteka.ru, вводим ИНН и смотрим результаты. Если в выдаче за данным физическим лицом числится очень много компаний, то это может говорит о номинальности генерального директора.

Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержаться.

Анализ судебной работы компании.

Очень важный показатель. Заходим на сайт ВАС: http://kad.arbitr.ru http://www.1cont.ru/, http://ras.arbitr.ru, http://sudact.ru/

Вводим название компании и нажимаем пуск.

Далее анализируем, сколько судебных дел у компании. Если компания в основном числится в качестве Ответчика, то это плохой показатель, который означает, что компания не платит подрядчикам, поставщикам. Это может свидетельствовать о финансовых проблемах компании. Судом компания лишь оттягивает время. Также нужно анализировать сумму долга. Если суммы небольшие, то это не принципиально для крупного застройщика. Если компания выступает в качестве Истца, то с одной стороны, это может говорить о том, что компания стабильна и владелец не бросит ее. Но с другой стороны, это может свидетельствовать о финансовых проблемах. Если сумма иска большая, это значит, что компания не получила те деньги, на которые рассчитывала, и это может в конечном счете подорвать финансовую устойчивость компании. Принципиальным значением будет предмет судебного разбирательства. Обратите внимание на то, с кем судится Застройщик: с Водоканалом, Электроссетью или проектировщиком, это может сказаться на сроках сдачи дома. Ну и совсем ничего хорошего, если компания банкрот. Такие дела помечаются буковкой «Б » Одним словом, судебные дела компании могут многое рассказать о положении фирмы.

Незакрытые долги компании.

На сайте ФССП http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать о незакрытых исполнительных производствах.

Введите название компании и выберите регион. Регион определяется по выписке из ЕГРЮЛ.

Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил. Но даже сам факт наличия исполнительных листов может говорить об отсутствии денег на расчетных счетах Застройщика. Когда у компании есть деньги, то лист предъявляется сразу в банк и деньги списываются с трехдневный срок. К приставам они попадают тогда, когда на счетах компании нет денег и, чтобы исполнить решение, нужно арестовывать имущество. Обратите внимание на то, какой тип задолженности числится за компанией. Если это госпошлина или штраф, то волноваться нет причины. Госпошлины направляются судом напрямую приставу, минуя счета компании. Исполнительное производство — это не быстрый процесс, поэтому долг может висеть на компании продолжительное время.

Как еще можно проверить компанию.

Проверить сайт компании.

Проверить сайт компании можно на различных интернет сервисах. Я пользуюсь этим: http://www.cy-pr.com/

Заходим, вносим в строку анализа проверяемый сайт и получаем выборку. В выборке нам интересна дата создания сайта и владелец сайта, то есть на кого сайт зарегистрирован. К примеру, если сайт создан в 2017 г., а юридическое лицо зарегистрировано в 2018 г., то спросите себя: сколько компаний было у данных лиц за период с 2017 по 2018 г и где они сейчас? Хорошим показателем будет, если сайт зарегистрирован на то юридическое лицо, которое вы проверяете. Но если сайт зарегистрирован на другое ЮЛ, то это не всегда плохо. Сайт часто зарегистрирован у Интернет провайдера или ФЛ, такое часто бывает. Подозрительным будет, если, к примеру, проверяемое лицо ООО «Ромашка», а сайт числится на ООО «Ромашка 2». Самым достоверным критерием при оценке компании – высокая посещаемость сайта, это говорит о том, что поисковые системы любят этот сайт, а это может говорить о серьезности компании, наличии хорошего бюджета на интернет маркетинг. А хороший бюджет может быть только в компаниях с продуманными бизнес процессами. У компании однодневки, как правило, и сайт появляется в поиске только в рекламной выдаче. Выбирая компанию в интернете ориентируйтесь на естественную выдачу. Поисковые системы за вас сделают первичный отбор сайта. В настоящий момент поисковые системы оценивают сайты по многочисленным критериям, в совокупности более 1000 показателей, включая такие: имеет ли компания офис, указаны ли реквизиты, присутствует ли телефон и.т.д. Одним из важнейших показателей является оценка поведения предыдущих пользователей. Допустим вы ищете: юриста по взысканию неустойки с застройщика через Арбитраж? Выписали себе список компаний сходили к ним на прием в итоге вам что-то не понравилось и через какое-то время вы вернулись к поиску с тем же самым запросом. В итоге ваш выбор пал на компанию номер два. Подобное поведение стало характерным для большинства пользователей, в итоге поисковые системы стали сайт компании №2 лучше ранжировать. Невозможно закрепится в естественной выдаче компаниям, которые некачественно оказывают ту или иную услугу. Это долго и дорого, компании однодневки так не работают. Подобного ранжирования не происходит с сайтами, которые появляются в выдаче с помощью рекламы. Хотите получать качественные услуги, товары, выбирайте сайты из естественной выдачи. За вас это ранее уже сделали поисковые роботы и пользователи, присоединяйтесь к выбору большинства! Необходимо понимать какие сайты выводятся в поиске с помощью естественной выдачи, а какие с помощью рекламы.

В топе как правило закрепляются компании лидеры рынка.

Не лишним будет проверка компании на участие в госконтрактах.

На этом коммерческом сайте: http://new.tenderguru.ru/ можно узнать об истории участия компании в госконтрактах.


Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.

Если застройщик входит в группу компаний – это не всегда хороший знак. В России строительный бизнес построен таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных рисков: от возможных штрафов госорганов, от дольщиков, которые вдруг решат взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, от исков со стороны подрядчиков и т.д. и т.п. Группа компаний построена таким образом, чтобы головная (брендовая ) компания получала прибыль и оставалась на плаву, а вся ответственность ложилась на вновь созданное юр. лицо без активов. В таком случае бизнесу ничего не угрожает, владелец ликвидирует компанию со всеми долгами, а остальные юр. лица продолжают работать без потерь. Заключая договор с одним из юридических лиц, входящих в группу компаний, вы надеетесь, что компания имеет многолетнюю историю, хорошие активы, и в случае проблем, с неё будет что взять. На деле оказывается обратная ситуация: в официальном офисе компании вы подписываете договор с другим юридическим лицом, который ровным счетом никакого отношения к брендовой крупной компании не имеет. Так, компания, с который вы будете заключать договор, скорее всего не имеет ни своего офиса, ни имущества, ничего кроме обещаний. По такой модели работают большинство крупных и мелких застройщиков, и люди не понимают, когда заключают договор, что с Застройщика невозможно ничего получить. Только после получения от судебного пристава постановления о невозможности исполнения решения суда и закрытии исполнительного производства, человек понимает, что бизнес был изначально построен таким образом, чтобы группа компаний не платила по своим долгам. Бренду ничего не угрожает, ведь юридически компании никак не связаны, застройщик открывает очередное ООО, и история с обманутыми дольщиками повторяется вновь. А все обвинения, направленные в адрес раскрученного бренда, могут иметь неприятные последствия. Компания может обратиться в суд на распространителей клеветы.

Если перед вами как раз группа компаний, то необходимо проверить всю группу. И если хоть по одной компании, входящей в группу, имеется плохая история с обманутыми дольщиками, то значит, за группой компаний стоят нечестные люди, и ситуация с неполучением квартиры может повториться.

Хорошим признаком будет заключение договора с компанией, на которую зарегистрирован товарный знак.

Как правило, все крупные застройщики состоят из группы юридических лиц. Не всегда это плохо и не всегда это означает уход от ответственности. Есть такие компании, которые абсолютно открыто показывают свою структуру, отчетность и что главное для нас, им можно доверить свои деньги в обмен на построенные квадратные метры.

Цель настоявшей статьи – обезопасить покупателя. Ежедневно в своей практике я сталкиваюсь с клиентами, которые, покупая квартиру, даже не представляют себе насколько рискованными могут быть эти отношения. По сути, многие застройки — это финансовые пирамиды, от участия в которых можно выиграть или проиграть. Чтобы подписание договора не превратилось в игру в рулетку, когда игрок все свои сбережения ставит на красное, взвесьте все риски досконально, проверьте договор и документы Застройщика либо обратитесь к юристу, который проверит риски, а вам останется лишь прочитать отчет и принять взвешенное решение. Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность. Стоимость наших услуг смотрите здесь.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, fb.ru, www.s-u-d.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector