+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое компенсационный фонд долевого строительства и зачем он нужен

В настоящее время законодательство в сфере долевого участия в строительстве обновляется – для его участников разработаны новые гарантии , которые в дальнейшем будет предоставлять компенсационный фонд. За счет его средств планируется завершить долгострои и выплатить денежные компенсации частным инвесторам. В данной статье попытаемся дать ответ, на то, что представляет собой эта некоммерческая организация.

Содержание

Определение компенсационного фонда долевого строительства

Фонд защиты прав участников долевого строительства – это некоммерческая организация, призванная собирать взносы с застройщиков, принимающих участие в программа долевого строительства, накапливать денежные средства и направлять их на поддержку дольщиков. За счет средств этого фонда будут выплачиваться компенсации участникам долевого строительства или финансироваться строительство незавершенных объектов недвижимости.

История фонда

Данный фонд был разработан в результате признания механизм страхование гражданской ответственности застройщиков неэффективным. При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, и тем более, этих средств было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

Поэтому летом 2016 г.обнародована инициатива создания фонда долевого строительства, но лишь в начале 2017 г. государственный фонд помощи дольщикам на основании указа Президента РФ был объявлен формально существующим. В это время Госдуме было поручено разобрать все связанные с ним правовые вопросы и законодательно их оформить. Первое полугодие 2017 года было посвящено обсуждению нового законодательного акта: его положения трижды обсуждались в парламенте. После чего проект претерпел радикальные изменения и был утвержден парламентом 21 июля.2017 года. Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Правовой статус компенсационного фонда и механизм его работы

Фонд долевого строительства имеет две цели:

  • Оказание помощи дольщикам в случае банкротства застройщиков;
  • Доведения проблемного строительства до конца.

Для выполнения этих задач, фонд будет выполнять следующие функции:

  • Ведение учета и контроля взносов, поступающих от застройщиков;
  • Организация работы арбитражного управления в случае банкротства строительных компаний, вложивших средства в фонд;
  • Возмещение убытков дольщикам;
  • Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить недостроенный объект;
  • Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипотечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Взносы застройщиков в компенсационный фонд

Важно! Фонд будут наполнять взносы застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Как говорилось ранее деньги могут быть

использованы на достройку объекта или выплату компенсаций.

Новый механизм удобен, прежде всего, самому застройщику: больше не надо страховать каждый договор долевого строительства и искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.

Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании.

Важно! Дольщики же получают в лице компенсационного фонда гаранта, что жилье будет предоставлено вовремя.

Страхование гражданской ответственности застройщика

Этот механизм защиты граждан был запущен в 2014 году, за это время он показал свое неудобство и сложность в реализации. Поэтому данную процедуру было решено заменить другим механизмом действия. Но страхование ответственности застройщика будет продолжать свою работу в отношении ДДУ, по которым уже заключен договор страхования.

Денежная компенсация участникам долевого строительства

Как было сказано ранее, теперь в отношении новых объектов строительства каждый застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), должен делать денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве застройщика, либо на финансирование завершения строительства. При финансировании незавершенного строительства может быть оказана финансовая помощь новому застройщику в качестве займа. На другие цели средства компенсационного фонда расходовать запрещается.

Новые дольщики будут более защищены от рисков, связанных с вложениями в покупку квартир в новостройках:

  • появился шанс достроить объект недвижимости и получить квартиру даже, когда застройщик стал банкротом;
  • принцип начисления компенсационных выплат дольщикам был упрощен и приобрел более понятный смысл;
  • управление средствами получили не частные страховые компании, а государственные органы, доверие к которым более высоко.

Единый фонд застройщиков будет работать по принципу, схожему с принципом работы Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

Правда, в новом законодательстве предусмотрен один нюанс: компенсировать дольщикам будут не более120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия, а исключение в этом ограничении сделано только для многодетных семей. Так же компенсации не подлежат квадратные метры в нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Сама же компенсационная выплата будет рассчитываться по данным Росстата согласно стоимости квадратного метра на первичном рынке в регионе. Именно поэтому обладателям дорогой недвижимости выгоднее требовать доведения дела до окончательной достройки дома.

Таким образом, достраивать или получить компенсацию зависит от желания самих дольщиков. По нашему мнению, на этапе котлована наиболее выгодна компенсация, а на стадии достройки и сдачи квартир – замена застройщика и завершение строительства жилья.

Изменения в компенсационном фонде долевого строительства, приятые в 2018 году

К началу 2018 года введены новые ограничения, которые призваны повысить надежность застройщика. Так, например, принято правило «Один застройщик — один проект». Оно означает, что каждый объект недвижимости должен быть оформлен в отдельную проектную компанию, при этом каждый из них должен быть обособлен и обеспечен денежными средствами. Данное правило при этом не ограничивает застройщика в количестве открываемых проектов. Также устойчивость застройщиков к кризису повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам. Эксперты уверены, что сильнее всего закон повлияет на работу небольших застройщиков.

Компенсационный фонд долевого строительства

Долевое строительство на сегодняшний день — достаточно популярный способ приобретения жилья. Договор долевого участия заключается между строительной организацией, которая будет непосредственно заниматься возведением здания, и инвесторами, то есть дольщиками. В качестве заказчика строительства могут выступать как юридические, так и физические лица.

Обязанности сторон

Подрядчик – строительная организация обязуется возвести дом и сдать его в пользу дольщиков.

Дольщики по договору обязуются оплатить услуги подрядной организации и принять готовое жилье.

По существу, договор долевого строительства является инвестиционной сделкой, но регулируется не Гражданским кодексом, а специальными законодательными актами.

Проблемы долевого строительства

Долевое строительство начало развиваться в нашей стране еще в 2005 году. Законодательство претерпело множество изменений относительного такого строительства, но проблем у инвесторов с поиском добросовестного подрядчика от этого не убавилось. По сей день долевое строительство – это огромный риск, инвестор может попросту остаться без жилья и без денежных средств. Либо ему самостоятельно придется вводить в эксплуатацию здание, либо будут проблемы с оформлением права собственности.

Это интересно:  Как перевести деньги с Мегафона на Мотив

Министерство строительства долгое время не оставляло попыток создать компенсационный фонд долевого строительства. И, наконец-то, с июля текущего года на уровне правительства сформирован новый инструмент, призванный защитить интересы покупателей жилья во вновь построенных зданиях и изменить правила игры для девелоперов. Хотя компенсационный фонд формально начал существовать еще с 01 января 2017 года, но не были досконально разработаны процедуры, по которым должно действовать формирование.

Суть фонда

Компенсационный фонд – это организация, которая призвана защитить граждан от возможных убытков при незавершении строительства или неисполнении застройщиком других обязательств.

На фонд не возложена обязанность по решению проблем дольщиков, которые уже есть. Проще говоря, уже обманутым инвесторам не на что рассчитывать. Связано это с тем, что если сейчас начать решать текущие вопросы, то организация попросту обанкротится.

Размеры взносов

Размер взносов для застройщиков будет рассчитываться на основании цены каждой сделки с дольщиком. Внести взнос придется застройщику в момент государственной регистрации отдельно взятого договора о долевом участии. Однако тариф для застройщика не должен превышать предельную процентную ставку цены договора участия в долевой застройке. В целом на момент подписания изменений в законодательство застройщики должны вносить 1,2% от стоимости каждого договора. В дальнейшем ставка может изменяться на основе федерального закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.

Взносы каждый застройщик должен внести за 3 дня до даты регистрации договора о долевом строительстве.

Теперь отменены такие способы обеспечения сделок, как страхование гражданской ответственности или банковское поручительство. Теперь подрядная организация-застройщик обязана вносить в обязательном порядке взносы в компенсационный фонд, учредителем которого является РФ.

Основные функции фонда

Компенсационный фонд создан в форме публично-правовой компании и призван решать несколько вопросов:

  • получать взносы от застройщиков;
  • контролировать своевременность поступления взносов;
  • выступать в качестве арбитражного управляющего в делах о банкротстве компаний-застройщиков, но только в том случае, если эти компании вносили взносы в фонд хотя бы за одно возводимое здание;
  • осуществлять возмещение нанесенного ущерба дольщикам;
  • предоставлять займы (даже на беспроцентной основе);
  • оказание, при необходимости финансовой помощи компаниям-застройщикам, которые возьмутся за достройку незавершенного объекта.

Свободные средства компенсационного фонда могут быть инвестированы в другие активы, которые определены в законодательстве.

Участие в саморегулируемой организации

На фоне последних изменений в законодательстве сменился круг лиц, которые обязаны состоять в саморегулироемой организации. Обязанность сохранилась за следующими лицами:

  • которые имеют подписанные договора на подготовку проектной документации с техническим заказчиком, застройщиком или организацией, ответственной за эксплуатацию какого-либо здания;
  • самостоятельно осуществляющими изготовление проектной документации и строительство сооружений и зданий.

Не имеют такой обязанности организации с уставным капиталом, который наполовину и более принадлежит государству или муниципалитетам. Также не требуется вступать в СРО предприятиям, которые являются казенными, унитарными или государственными.

Компенсационный фонд СРО «Обеспечение договорных обязательств» формируется для компенсации субсидиарной ответственности всех членов. Но чтобы сформировать такой фонд, заявки должны подать не меньше 15 членов СРО. Если заявителей меньше, то не получится сформировать фонд обеспечения договорных обязательств, но все собранные средства переводятся в фонд возмещения вреда.

Теперь застройщики и другие лица, состоящие в СРО, не будут получать свидетельства, а всего лишь будут регистрироваться в электронном реестре, из которого можно получить выписку, чтобы подтвердить свое членство при участии в конкурсе.

Опасения участников рынка строительства

Большинство компаний-застройщиков уверены, что двойные взносы в компенсационные фонды приведут к неминуемому повышению цен на жилье. Теперь застройщику придется платить в фонд по долевому строительству и в фонд СРО.

Определенное опасение высказывают и соинвесторы, то есть те субподрядчики, которые за собственные средства сооружают инженерные сети и коммуникации, ведь если обанкротится девелопер, то возмещение, прежде всего, предусмотрено для физических лиц. У соинвестеров достаточно мало шансов на получение возмещения.

Естественно, что такая законодательная основа важная для нестабильного рынка строительства и является частью системы защиты инвесторов. Главное, чтобы такой фонд не стал очередной обузой для строительных организаций и строительного рынка в целом, и цены на жилье не начали опять подниматься.

Компенсационный фонд долевого строительства преимущества

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.Узнайте больше: Риски договора долевого участия (ДДУ) На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? Достройка дома или компенсация? Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию. Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение.

Почему компенсационный фонд долевого строительства перевернёт рынок

Компенсационный фонд долевого строительства

А она, в свою очередь, рассчитывается как произведение площади квартиры (не более 120 кв.м) и среднерыночной стоимости «квадрата» в данном субъекте на момент заключения договора. Это значит, что многие покупатели дорогостоящих квартир не смогут рассчитывать на денежную компенсацию», — добавила М.Литинецкая. В ГК «Гранель» в свою очередь считают, что, несмотря на практические сложности реализации закона, он в конечном итоге приведет к решению проблемы обманутых дольщиков.

»

Я думаю, что в итоге проблема «обманутых дольщиков» сойдет на нет, а на рынке останутся максимально честные застройщики. То есть работа на рынке станет более понятной и прозрачной, покупатели вновь поверят в строительную отрасль», — считает И.Нигматуллин. Что будет с дольщиками, которых уже обманули? Новый закон о компенсационном фонде нацелен на то, чтобы обманутых дольщиков не стало больше.

Что такое компенсационный фонд дольщиков и как он работает

Что дольщикам даст новый компенсационный фонд?

  • 1 Работа фонда
  • 2 Информация о фонде
  • 3 Оформление взносов в фонд
  • 4 Как возмещаются убытки гражданам
  • 5 Ответственность строительных компаний

Госдумой 21 июля 2017 года принято законодательное постановление о сформировании государственного компенсационного фонда долевого строительства. Теперь организации, занимающиеся строительством, будут работать согласно новым требованиям. Правительством утвердился порядок материального возмещения гражданам, которые пострадали от участия в долевом строительстве. Работа фонда Позиция компенсационного фонда долевого строительства достаточно проста. Его создали специально для защиты интересов покупателей жилья в строящихся новостройках, а также помогать инвесторам при банкротстве строительной фирмы достраивать незавершенные объекты.
ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Оба закона имеют перекрестные ссылки. Депутаты решили, что фонд будет регистрироваться как некоммерческая организация. Подробнее можно узнать в постановлении правительства РФ №1310.
Там же есть и информация о функциях и полномочиях Фонда. Управлять фондом будет гендиректор, который в свою очередь назначается правлением. Также есть наблюдательный совет. Имущество фонда, как гласит законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, будет накапливать за счет:

  • имущества самой некоммерческой организации;
  • за счет взносов застройщиков;
  • за счет добровольных взносов иных инвесторов.

В законе ясно прописано, что предполагается формирование фонда за счет застройщиков, которые уже в свою очередь привлекают деньги инвесторов-дольщиков, т.е.
покупателей квартир в новостройках.

Компенсационный фонд долевого строительства. что нужно знать дольщикам

Закон ужесточает требования к достаточности собственных средств компании. На протяжении всего строительства застройщик обязан поддерживать ее на уровне 10% от планируемой стоимости проекта, а также обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на момент получения разрешения на строительство. После получения разрешения эти средства застройщик может инвестировать в строительство.
Документ также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика, который должен открыть в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Наконец, подмоченная деловая репутация станет непреодолимым препятствием в работе застройщика.

Это интересно:  Юридическая консультация в Ступино бесплатно

Все о компенсационном фонде для дольщиков

При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно. Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств? Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.
Законодательством предусмотрена возможность изменения ставок один раз за год, но по утверждению соответствующего органа. Финансы фонда будут находится на отдельном счету в банке, согласно соответствующим требованиям, которые установлены Правительством России. У фонда будет право на инвестиции временно свободных средств по условиям определенных только самим Правительством Федерации. Контролировать фонд будут государственные органы или Счетная палата России. Как возмещаются убытки гражданам В случае разорения строительной фирмы, возмещение убытков проведет компенсационный фонд долевого строительства. Данная процедура проходит в определенном порядке:

  • Арбитражным судом устанавливается факт разорения застройщика.
  • Руководством компенсационного фонда принимается решение о выборе более подходящего варианта: достроить жилой дом или выплатить компенсации гражданам.

Фонд долевого строительства

Механизм работы фонда прост:

  • собрать деньги с застройщиков;
  • выявить проблемный объект;
  • достроить объект.

Таким образом, фонд становится гарантией для новых дольщиков о том, что новостройка, в которой они купят квартиру, будет достроена даже в случае банкротства застройщика. Действие закона распространяется только на новостройки, у которых первый договор долевого участия был заключен после 1 января 2017 года. А многие застройщики, даже только начинающие строить объекты сейчас, скорее всего заключили такой договор со своими лицами, чтобы избежать расходов по взносам.

Поэтому внимательно следите за ситуацией – если первый ДДУ зарегистрирован до 2017 года, то под действия защиты фонда вы как дольщик не попадаете. Придется надеяться на страховую компанию – прошлый механизм защиты.

Поправки и нововведения в законопроект, на наш взгляд, приведут не только к укрупнению игроков и «вымыванию» с рынка небольших компаний, которые на законных основаниях физически не смогут вести свою деятельность, но и фактическому закрытию рынка для новых застройщиков», — отметил П.Брызгалов. В ГК «А101» тоже считают, что поправки могут привести к изменению ситуации на рынке и созданию препятствий для новых игроков. Но это, скорее, пойдет во благо, считают представители застройщика.

«Требование по «депонированию» 10% от проектной стоимости может быть критично для небольших и системных застройщиков. Это затруднит вход на рынок новых игроков. С другой стороны, именно данное правило позволит существенно снизить риски», — пояснил финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. В полную силу компенсационный фонд заработает только через год.

Государственный компенсационный фонд долевого строительства: что это и зачем он нужен?

Компенсационный фонд долевого строительства создан по поручению президента РФ Владимира Путина и начал действовать с начала текущего года. Этот инструмент поможет защитить дольщиков и кардинально изменит деятельность строительных компаний.

Возглавила государственный компенсационный фонд Елена Николаева, бывший заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы прошлого созыва. Управлять фондом будет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК), наблюдательный совет которого одобрил кандидатуру Николаевой. Согласно законопроекту, организация будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Зачем нужен фонд

Фонд призван защитить права граждан, приобретающих жильё в новостройках: его средства будут направлены на возмещение убытков дольщиков и завершение строительства домов в случае, если застройщик не исполнил своих обязательств. Сейчас российское правительство разрабатывает проект федерального закона, согласно которому девелоперы будут выполнять свои обязательства по передаче квартир дольщикам в принципиально новой форме.

Фонд ещё не имеет урегулированного механизма деятельности и на сегодняшний день решает организационные вопросы. В пятницу, 3 февраля, в Общественной палате РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» рассмотрели в нулевом чтении. Вскоре в 214-ФЗ «О долевом строительстве» будут внесены поправки, которые урегулируют работу фонда, определят размер отчислений строительных компаний, порядок выплат обманутым дольщикам и завершения недостроенных объектов.

Назначение компенсационного фонда определено: он будет накапливать взносы от строительных компаний, отслеживать регулярность поступления платежей; выступать арбитражным управляющим в процедуре банкротства девелопера, который перечислял деньги как минимум по одному объекту. Также фонд будет компенсировать убытки обманутым дольщикам, выдавать займы, включая беспроцентные, инвесторам, которые возьмут на себя обязательства по завершению недостроенных объектов разорённых застройщиков.

Елена Николаева уверена, что новый механизм функционирования надежно защитит дольщиков, а интересы застройщиков власти учтут в изменениях к законопроекту, регулирующему работу фонда.

Как в конце января заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, до конца первого квартала текущего года компенсационный фонд заработает в полную силу. Глава Минстроя пояснил, что прежде нужно принять ряд поправок в законодательство касательно прекращения страхования рисков дольщиков страховыми компаниями.

Где берутся средства

Мнение участников рынка

Большинство представителей рынка недвижимости согласны, что в России необходимо создать компенсационный фонд. Эксперты отмечают, то это скажется на работе застройщиков, а введение сразу нескольких видов взносов (компенсационный фонд и страхование) повлияет на стоимость недвижимости. На первом чтении застройщики выразили мнение, что сегодняшняя редакция федерального закона не решит проблемы страхования апартаментов, инвестиционных покупателей жилья, приобретающих одновременно несколько объектов, юридических лиц и другие.

По мнению строительных компаний, компенсационный фонд будет в первую очередь выплачивать средства гражданам. В то время как финансовая помощь инвесторам, которые будут достраивать дома в случае разорения застройщика, станет второстепенной задачей, хотя компаниям придется строить коммуникации, инженерные сети и прочее за свой счёт. Высока вероятность, что инвесторам не выдадут средства на завершение объектов, считают эксперты.

Сейчас девелоперов больше всего волнует, по каким критериям будет определяться надежность строительной компании согласно 214-ФЗ и какой будет сумма отчислений в компенсационный фонд. Страховые компании призывают сохранить действующий механизм страхования застройщиков, привлекающих средства дольщиков, и после запуска государственного компенсационного фонда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

С января 2017 года в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду Откроется в новой вкладке.»>страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

Это интересно:  Что такое безнадежная задолженность

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (Откроется в новой вкладке.»>ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. Откроется в новой вкладке.»>п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ Откроется в новой вкладке.»>специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Откроется в новой вкладке.»>Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных Откроется в новой вкладке.»>поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

На сайте фонда можно самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисление в Фонд долевого строительства при заключении отдельного ДДУ. Этот сервис проверки – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Статья написана по материалам сайтов: 1000meters.ru, fb.ru, departamentsud.ru, superrielt.ru, kvartira-bez-agenta.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector