Долевое участие — что это, в строительстве дома, подводные камни

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Особенности составления договора долевого участия

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Регистрация договора

1. Договора, подписанного с первым участником.
2. Декларация соответствующего проекта.
3. Разрешение на строительство здания.
4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

Какие условия должны учитываться в ДДУ?

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
3. Срок передачи дома.
4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
4. Информация о форме управления данным зданием.
5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Минусы долевого строительства

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Содержание статьи

Для множества граждан участие в долевом строительстве является одним из наиболее доступных вариантов приобретения жилья. Условия ДДУ и процедура его исполнения контролируются нормами действующего законодательства, поэтому этот способ покупки квартиры считается достаточно надежным.

Однако данная схема имеет свои риски и «подводные камни». Поэтому дольщику необходимо знать обо всех нюансах инвестирования средств в строительство многоквартирного дома.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее — Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, — это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

Все ли защищено законом?

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Проверяем информацию о застройщике

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства — такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

• информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);
• данные о государственной регистрации застройщика;
• сведения о реализуемом проекте строительства;
• информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
• данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы;
• ОГРН;
• ИНН
• утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние 3 года;
• аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

• получения разрешения на строительство;
• государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
• публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Возможные подводные камни

Как правило, ДДУ составляют юристы компании-застройщика. Естественно, они пытаются сделать все в свою пользу, а не в пользу дольщика. Поэтому, подписывая соглашение, следует учитывать все возможные риски, которые могут быть с ним связаны.

Одной из наиболее распространенных проблем является задержка окончания строительных работ, а соответственно, и сдачи дома в эксплуатацию.

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Еще одно возможное препятствие — это необходимость доплаты сверх суммы, изначально прописанной в документе. Застройщик может аргументировать это такими обстоятельствами: в соглашении не были оговорены некоторые работы и соответствующие затраты, подорожали материалы или услуги и т.д.

Следующая проблема: ДДУ не так просто аннулировать. С 2017 г. сделать это можно только через суд. Поэтому нужно проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины расторжения и четкие обязательства обеих сторон.

Немаловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы здесь могут быть самыми разными:

• невыполнение застройщиком обязательств перед государственным инвестором;
• какие-либо обстоятельства, не позволяющие застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у компании-застройщика, а через подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписывать его.

Также существуют множество «серых» схем, которые могут являться опасными для дольщиков. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме. Чтобы не попасть в плачевную ситуацию, лучше заранее проконсультироваться с грамотным юристом.

Долевое участие в строительстве: 4 основные преимущества, риски сделки и особенности

В настоящее время достаточно распространенным явлением при приобретении недвижимости является долевое участие в строительстве. Действительно, новые дома растут как на дрожжах, а цена за квадратный метр на момент еще постройки дома очень даже привлекательная. Давайте и мы попробуем разобраться, так ли на самом деле хороша такого рода сделка, и какие подводные камни она имеет.

Долевое участие в строительстве: что это такое, плюсы и минусы

Прежде чем расписывать преимущества и недостатки того или иного понятия, необходимо с эти самым понятием познакомиться. Итак, долевое участие в строительстве — что это за способ такой, при котором можно купить абсолютно новую квартиру?

Оказывается, очень даже неплохой способ, позволяющий сэкономить значительную сумму денежных средств. Суть сделки на долевое участие в строительстве в следующем. Имеются две стороны: застройщик, который строит новый дом, и дольщики, которые вкладывают или инвестируют свои денежные средства в строительство дома. Что имеет застройщик? Он строит дом на деньги дольщиков. Что имеют дольщики? Они получают готовые жилые помещения с оговоренной площадью и стоимостью.

Как говорится, все при деле, все довольны. Но не все так просто! Долевое участие в строительстве связано со многими рисками. Остановимся более подробно на всех плюсах и минусах сделки.

Плюсы участия в сделке

Плюсов покупки квартиры на условиях соучастия в возведении новостроя немало, среди них:

Цена квадратных метров на стадии постройки будет практически в два раза ниже цены готового жилья. И это уже с учетом ремонта. Не забывайте, что при приобретении квартиры в новостройке фактически вы получаете только стены. Все дальнейшие работы по отделке и ремонту помещения необходимо будет осуществлять за свой счет. И даже учитывая это, цена жилплощади на стадии постройки будет значительно ниже.

1. Удобный график платежей

Возможны следующие варианты оплаты сделки:

• стопроцентная предоплата жилья, которая дает фиксированную цену за квадратный метр не зависимо от инфляции;
• поэтапная оплата на протяжении всего строительства, что удобно для семей, не имеющих крупных сумм на жилье.

Оба варианта выгодны и удобны.

Возможно и оформление ипотеки. Для этого нужно предоставить в банк договор со строительной компанией, а также все необходимые документы для оформления ипотеки. Как правило, процентная ставка по договору ипотечного кредитования на долевое строительство ниже, чем на готовое жилье.

В статье «КУПИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ: ВЫБИРАЕМ НОВОСТРОЙКУ!» приведен мониторинг банков, с которыми выгоднее заключить ипотеку на приобретение жилья в новостройке. А статья «ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ – ОТЛИЧНЫЙ ВАРИАНТ ИЛИ КРЕДИТНАЯ ЛОВУШКА ДЛЯ ЖЕЛАЮЩИХ ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ?!» Поможет разобраться в ипотечном кредите в целом.

Покупая жилплощадь в новостройке на этапе строительства, можно выбрать любую квартиру и самостоятельно спроектировать ее планировку.

Минусы сделки

Долевое участие в строительстве — что это такое с точки зрения минусов?

Прежде чем заключать договор на долевое участие необходимо тщательным образом проверить строительную компанию, чтобы не нарваться на аферистов. Подробная инструкция как это сделать будет дана в следующей главе. В противном случае вы можете остаться без денег и без квартиры.

Приобретая квартиру в новостройке, придется потратить время на ее отделку и ремонт. Т.е. сразу после сдачи дома заехать в новые апартаменты не удастся.

1. 3. Нарушение сроков сдачи объектов

Еще один риск, который может ожидать дольщиков. Вы планируете одно, а на деле можете получить совсем другое. Это особенно неприятно для тех, кто для приобретения жилого помещения в строящемся доме продал свою квартиру и на время стройки вынужден снимать жилье.

Также досадный момент. Как и в случае с мошенниками можно потерять деньги. Как говорится, вы покупаете не квартиру, а только право требовать ее у застройщика.

Как оформить долевое участие в строительстве

Прежде чем задаваться вопросом, как оформить долевое участие в строительстве, необходимо тщательным образом проверить застройщика.

Проверяем застройщика

Итак, на что нужно обратить внимание при проверке застройщика?

Это первое, на что нужно обратить внимание. Если застройщик уже построил немало домов, и вы даже пообщались со счастливыми обладателями квадратных метров в этих домах, то смело можете довериться этой компании.

Серьезные банки не будут работать с несерьезными строительными фирмами.

Договор о долевом участии в строительстве именно так и должен называться. А никак не инвестиционным договором. Не забудьте подвергнуть это соглашение государственной регистрации. А также проверить наличие в нем информации о доме, сроке его сдачи, цены за квадратный метр. Должны быть прописаны и сроки с условиями оплаты, а также гарантия на объект строительства.

1. Разрешение на строительство

Это обязательный документ, который вам должен предоставить застройщик. Не забудьте и про проектную документацию.

Оформляем документы

Переходим непосредственно к вопросу как оформить долевое участие в строительстве и для чего заключать именно этот договор.

Во-первых, строящееся жилье до передачи его дольщику находится у последнего в залоге. Это гарантия того, что по своему усмотрению распорядиться квартирой застройщик не сможет.

Во-вторых, договор паевого участия подвергается обязательному страхованию ответственности строительной компании или поручительству банка.

В-третьих, риск продажи одного и того же жилого помещения нескольким лицам снижается.

В-четвертых, при нарушении условий соглашения со стороны застройщика, например, увеличение сроков сдачи жилья, дольщик вправе требовать выплату неустойки.

В-пятых, дольщик может переуступить право требования другому участнику. Т.е. если вы передумали покупать квартиру по долевому участию, вы можете ее перепродать. О том, как это сделать, рассмотрим чуть позже.

И, в – шестых, гарантия на долевое жилье составляет не менее пяти лет.

Как уже было сказано выше, соглашение на приобретение жилплощади в строящемся доме необходимо подвергнуть государственной регистрации. Для этого следует предоставить:

• заверенные нотариально копии договора;
• заявления, как дольщика, так и застройщика;
• кадастровый план земельного участка под строительство;
• договор аренды или собственности на землю;
• разрешение на строительство с проектной документацией;
• паспорт и ИНН дольщика;
• доверенность на разрешение регистрации, оформленная на дольщика.

О содержании договора на долевое участие также было упомянуто выше. Существует еще так называемое предварительное соглашение на долевое участие в строительстве. Оно не должно быть подписано как основной контракт. Это всего лишь предварительная сделка, закрепляющая намерение о заключении в перспективе настоящего договора.

Переуступка прав требования

Бывают ситуации, при которых строящееся еще жилье необходимо продать. Одни делают это умышленно, перепродавая квадратные метры по более высокой цене. Другие понимают, что не смогут потянуть затраты на отделку и ремонт. У третьих возникают еще какие-нибудь причины.

Такого рода сделку возможно осуществить до завершения возведения новостройки и подписания акта приемо-передачи жилплощади. Для этого между дольщиком и вторым лицом оформляется договор уступки прав требования. При этом все права и условия соглашения переходят второму лицу. Согласие застройщика на такую сделку не требуется, за исключением случаев не полной оплаты по договору на долевое участие в строительстве.

Важно! Сделка по уступке прав требования облагается налогом.

Кстати, о налогах. В случае приобретения квартиры по долевому участию также как и при приобретении готового жилья можно получить налоговый вычет. Основанием для этого является акт приемо-передачи помещения. Т.е. не нужно ждать получения свидетельства о собственности, началом вычета считается дата акта.

Для заключения сделки на переуступку прав необходимы следующие документы:

• соглашение на долевое участие;
• платежные выписки;
• наличие прав у продавца на объект сделки;
• выписка из ЕГРП;
• согласие второй половины продавца.

Если вы решитесь на продажу квартиры уже после сдачи ее в эксплуатацию, с полной отделкой и ремонтом, то от разницы в цене можно получить неплохую выгоду. А основные моменты по выгодной продаже квартиры прописаны в статье «КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?».

Расторжение договора на долевое участие в строительстве

А можно ли расторгнуть соглашение на приобретение квадратных метров в строящемся доме? Да, если на то имеются веские причины. Для дольщика к ним можно отнести:

• нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию;
• несоблюдение пунктов договора;
• несоответствие состояния жилого помещения общепринятым строительным нормам.

Все эти недочеты легко устранить, но если застройщик отказывается это делать – смело можно расторгать договор. Также в течение пяти-шести лет, именно такой гарантийный срок обслуживания дома, строительная компания должна устранять все неполадки.

Застройщик может расторгнуть договор по следующим причинам:

• нарушение сроков оплаты по контракту;
• просрочка по платежам достигает более трех месяцев.

Договоренность может быть расторгнута и по обоюдному согласию. Здесь никакие веские аргументы не нужны.

Надо знать! Внимательно читайте условия контракта, чтобы в случае его расторжения застройщик сразу же вернул вам всю уплаченную сумму. Бывает, что строительная компания возвращает потраченные средства только после заключения сделки с новым дольщиком.

Заключение

Долевое участие в строительстве является прекрасной возможностью улучшить свои жилищные условия. Проверка строительной компании и грамотное оформление соглашения позволит избежать всех рисков при осуществлении такого рода сделки.

Подводные камни договора долевого участия

Проверить договор долевого участия

Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. К сожалению, как показывает опыт, эта прописная истина понятна всем, но игнорируется на практике. Тем не менее, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора. Итак, договор долевого участия: на что обратить внимание?

1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента)

Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды). Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр. Плата за выдачу указанных сведений на сегодняшний день составляет 200 руб.

Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.

В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства.

Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

5. В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления. Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения. О том, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве вы можете прочитать здесь .

Все о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, покупке квартиры по ДДУ и условиях вступления

Долевое участие в строительстве домов – привлекательный и часто единственно доступный способ приобрести доступное жилье.

Но для того, чтобы не пополнить число обманутых дольщиков, надо знать детали.

Долевое строительство – что это такое?

Долевое строительство — это одна из форм инвестирования, когда желающие приобрести жилье покупают недвижимость на нулевом этапе – так называемом этапе «котлована» и во время постройки.

В среднем жилье получается на 30% дешевле, поэтому долевое строительство достаточно популярно. После сдачи постройки в эксплуатацию, люди получают квартиры в собственность.

Законодательная база

Отношения между подрядчиком и дольщиком регулируются двумя государственными законами:

• Ст.309 ГК РФ – обязует заключать договор между подрядчиком и дольщиком. Статья обязывает стороны договора исполнять обязанности, взятые на себя по договору, выполнять в полном объеме.
• Федеральный закон No214, в котором изложены все основные положения о долевом строительстве.

Из-за частых обманов (о нехватке средств на достройку) дольщиков в 2017 году закон (214 ФЗ о долевом участии в строительстве) претерпел изменения и сейчас финансовая состоятельность застройщика гарантируется следующими ключевыми моментами:

• уставным капиталом компании, осуществляющей постройку, в размере стоимости всех строящихся домов и домов на уровне «котлована»,
• у застройщика нет долгов, неуплаченных налогов или сборов,
• сбором средств, полученных от дольщиков, на особом эскроу-счете в банке (гарантом того, что банк не «лопнет», выступает государство).

Терминология

• Застройщик – юридическое лицо, независимо от организационной формы, имеющее на праве аренды, субаренды или безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее деньги участников долевого строительства для строительства на земельном участке жилой недвижимости или иной недвижимости на основании имеющейся лицензии на строительство.
• Участник долевого строительства или дольщик – это человек или организация, которые в соответствии с договором о долевом строительстве вносят наличность на возведение здания или другого объекта недвижимости. Застройщик тоже выступает соучастником долевого строительства, т.к. вносит и свои денежные средства.
• Объект долевого строительства – это жилая или нежилая недвижимость, коммунальное имущество в составе многоквартирного дома, которое передается во владение участникам долевого строительства после ввода здания в эксплуатацию.

Условия участия в долевом строительстве

Стать дольщиком – не сложно. Главное не стать обманутым дольщиком.

Чтобы безопасно вступить в долевое строительство, необходимо учесть несколько важных моментов.

Проверка застройщика

Это надо сделать двумя способами. Проверить самостоятельно:

• учредительные и разрешительные документы компании,
• лицензию,
• договор страхования или поручительства,
• разрешение на застройку,
• аудиторское заключение о ведении работ за последний год,
• бухгалтерский баланс,
• документы о собственности или аренде на земельный участок, где ведется строительство,
• проектные декларации.

В ч.2, ст.3 закона No214-ФЗ перечислены все пункты, которым должен соответствовать застройщик.

Нужно обратить внимание на срок действия разрешения на застройку. Если даты просрочены, а строительство еще не ведется, то это говорит об утрате прав на земельный участок.

Без договора страхования или поручительства невозможно оформить разрешение на застройку.

Или обратиться за информацией в специальные ресурсы: чтобы уберечь людей от потери денег, был создан Реестр недобросовестных застройщиков, в который свели воедино всю информацию о компаниях-мошенниках.

Грамотно составленный договор (ДДУ)

В договоре долевого участия (ДДУ) обязательно должны быть отмечены:

• стоимость и даты оплаты,
• сроки сдачи здания (сроки должны быть одинаковыми для каждого участника долевого строительства),
• описание здания (тип, месторасположение)
• гарантийное время (минимум пять лет),
• способы обеспечения исполнения взятых подрядчиком на себя обязанностей.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Это просто и совершенно бесплатно !

Внесение взносов

Можно вносить как наличные средства, так и безналичные или рассчитаться жилищным сертификатом.

Жилищный сертификат – это гарантия государства однократной выплаты определенной суммы денег конкретному человеку. Жилищным сертификатом можно частично или полностью оплатить строительство.

Оплата вносится только после подписания договора, в противоположном случае наступает административная ответственность застройщика.

Как купить квартиру по ДДУ?

В целом, пошаговая инструкция для приобретения любого типа недвижимости, в том числе квартиры, описана выше.

Покупка жилья по договору долевого участия происходит в тот момент, когда человек подписывает документы на участие в долевом строительстве.

К этому моменту будущий собственник должен был:

• проверить репутацию застройщика;
• изучить договор участия в долевом строительстве.

Если в сделке принимают участие кредитные деньги, то ДДУ обязан подписываться в присутствии представителя банка, и сам банк будет прописан в договоре (реквизиты, печать и подпись представителя банка).

Договор долевого строительства, даже со всеми подписями и печатями, считается заключенным только после внесения записей в Росреестре.

Продажа квартиры при долевом строительстве

Особенность продажи жилья по ДДУ в том, что данная операция не продажа в чистом виде, а уступка прав дольщика постороннему человеку.

Для этого заключается договор об уступке прав, по-другому, цессия — тогда новый хозяин принимает права в стопроцентном объеме. Подобный договор – единственный безопасный способ в продаже при долевом участии.

Договор о переуступке прав можно заключать исключительно на этапе строительства жилья, на каких сроках и стадиях возведения законодатель не уточняет.

Подписание подобного договора разрешается при следующих обстоятельствах:

• все предыдущие платежи по квартире оплачены в стопроцентном объеме, либо сумма задолженности переводится одним переводом совместно с договором;
• оформление государственной регистрации договора переуступки в Росреестре – только тогда договор будет считаться действующим;
• обязательное разрешение застройщика на подобный договор (если в договоре долевого участия не прописано необходимое согласие застройщика, то достаточно отправить заказное письмо с уведомлением о смене дольщика).

У подобных сделок есть свои минусы:

• если договор долевого участия будет расторгнут, то новый дольщик может рассчитывать только на сумму прописанную в договоре, а не уплаченную фактически;
• когда по договору приобретается недостроенное жилье, то здесь речь идет именно о правах дольщика и о праве требовать с застройщика выполнения обязательств по договору долевого участия, а не о покупке жилья;
• вместе с правами покупатель приобретает и все обязательства дольщика.

Продавец должен передать покупателю все документы по долевому строительству, согласие супруга (супруги), платежные документы.

Залог права требования участника

Между дольщиком и застройщиком оформляется договор, по которому дольщик вправе требовать после введения объекта в эксплуатацию оформления квартиры в собственность. Эта недвижимость или право на нее могут служить способом расчета дольщика с третьими лицами.

Для оформления залога под право требования у заемщика должна быть уверенность в том, что недвижимость будет построена и отдана во владение дольщику. Гарантами этого выступают:

• договор долевого участия;
• лицензия на строительство и проектная документация от застройщика.

Если деньги дает банк, то он сам проверит подлинность документов, т.к. сам заинтересован, чтобы строительство завершилось.

Риски и подводные камни: что еще нужно знать?

Долевое строительство – достаточно выгодный способ приобретения жилья, однако он имеет ряд существенных минусов:

• если многоквартирный дом выстроен на участке для индивидуального жилищного строительства, то по закону его обязаны снести;
• права на одну и ту же квартиру могут быть проданы двум и более владельцам;
• застройщик может заключить предварительный договор купли-продажи, который не имеет юридических последствий в будущем;
• стройка может быть заморожена по каким-либо причинам;
• банкротство застройщика;
• госкомиссия может отказать во введении дома в эксплуатацию;
• застройщик может предложить подписать вместо договора вексель, но эта бумага не имеет силы договора, и в при банкротстве застройщика вернуть деньги по векселю не получится.

Отдельного упоминания заслуживает банкротство застройщика. Некоторые компании намеренно объявляют себя банкротом, чтобы не выполнять взятые на себя обязательства. Процедура банкротства проводится в судебном порядке, назначается внешний управляющий, который открывает реестр с данными всех должников застройщика.

У дольщика есть 90 дней с момента открытия реестра, чтобы сообщить свои требования. Притязания дольщиков рассматриваются в первую очередь и, в отличие от других кредиторов, у дольщиков есть выбор, в какой форме требовать возврат средств – деньгами или жилплощадью.

Преимущество этого в том, что обычно денежных средств застройщика-банкрота на всех не хватает.

Имущественный вычет

Имущественный вычет – это государственная льгота, подразумевающая возврат части денег при покупке недвижимости.

Это распространяется и на покупку жилья через договор долевого строительства, но при следующих условиях:

• налоговый резидент – гражданин РФ;
• платит налог с дохода;
• вложил в покупку недвижимости свои или кредитные деньги;
• раньше не пользовался правом на налоговый вычет.

Налоговый вычет можно получить двумя способами:

• не платить налог по месту работы;
• на банковскую карту.

В случае с ипотечной покупкой по ДДУ налоговый вычет можно получить дважды:

• с основной суммы,
• за выплаченные по кредиту проценты.

Для получения вычета в налоговую инспекцию по месту жительства надо предоставить пакет документов:

• заявление на получение вычета с указанием банковских реквизитов и счета, на которые надо перечислить деньги;
• декларация (форма 3-НДФЛ);
• паспорт хозяина квартиры (копия);
• справка о зарплате (форма 2-НДФЛ);
• договор долевого участия с указанием точной цены будущего жилья;
• приемопередаточный акт на недвижимость с подписями обеих сторон. Если жилье передается без ремонта, то это должно быть отражено в акте. Дополнительные траты на отделку также могут быть засчитано в сумму вычета;
• подтверждающие документы на расходы по ремонту квартиры.

Стоит ли приобретать недвижимость на этапе строительства?

Долевое строительство – хороший способ инвестиций.

Не важно, как распорядится этим вложением человек: будет жить сам или продаст в будущем и выгадает для себя дополнительные деньги – он все равно будет в выигрыше.

Главное, подойти к этому вопросу с максимальным вниманием.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Статья написана по материалам сайтов: pravosudie.guru, zaoalto.ru, biz-novostroy.ru, advokat-zhukova.ru, vseodome.club.

»