Граница ответственности между собственником и управляющей компанией

Однако это прямо противоречит действующему законодательству, а именно упомянутому Постановлению Правительства № 491 от 2006 года. Фактически, в части систем отопления собственники квартир несут ответственность лишь за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры до отопительных приборов. Если говорить о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру. Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Границы эксплуатационной ответственности между ук и собственником помещения

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Границы эксплуатационной ответственности Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению

Социальный фактор

Управляющая компания обязана в точности выполнить все пункты договора, соблюдая требования установленные законом и правилам содержания общего имущества МКД. Практика показывает, что большинство споров о границе ответственности относятся к системе отопления.

Граница эксплуатационной ответственности

Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам.

Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО. А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ). Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования.

Граница ответственности

Плюс не всегда попадаются судьи, которые могут и способны разобраться во всех перипетиях взаимоотношений собственника и коммунальщиков. Самостоятельное участие жильцов в судебном процессе без опытного юриста-представителя чревато тем, что сторона истца не способна представить надлежащим образом оформленных и достаточных доказательств по делу и проигрывает.
Однако следует отметить, что коллективные иски граждан к Управляющим компаниям, когда сторону истцов представляет опытная юридическая компания, чаще всего имеют положительный результат. За свои законные права можно и нужно бороться, а делать это проще всего совместно.

Границы ответственности в жкх

Несмотря на то, что конкретный перечень общедомового имущества утвержден, граница ответственности все равно на практике довольно часто оспаривается.Тем не менее, все споры подлежат однозначному разрешению при более детальном прочтении законодательных актов и договора управления с управляющей организацией.Собственник при заключении такого договора всегда должен внимательно ознакомиться с перечнем общедомового имущества, который устанавливается в целях урегулирования вопроса о границе ответственности. Подписывая договор управления, собственник принимает условия управляющей организации, однако последняя обязана неукоснительно соблюдать установленные законом требования.

Как показывает практика, более половины споров о границе ответственности касаются отопительной системы.

Зона ответственности управляющей компании

Судебная практика Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики. Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО.

Границы ответственности управляющей компании

Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.

• для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
• для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Граница эксплуатационной ответственности управляющей компании

Как определить границу ответственности между УК и собственником? Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас. Пришло время расставить все точки над «i», выяснив, наконец, кто именно и за что конкретно отвечает. Этот вопрос является самым болезненным при заключении догово­ров собственников жилья с ТСЖ, ЖСК и управляющими компаниями. Для начала разберемся с понятием «общедомовое имущество». Всем ясно, что за содержание и ремонт собственной квартиры ответственность несет собственник, а вот за содержание и ремонт этого самого «общедомового имущества» несет ответственность уже управляющая организация.

Бесплатная юридическая помощь

Границы ответственности собственника и управляющей компании

Перед подписанием Договора управления общей собственностью МКД убедитесь в наличие в нем Акта разграничения ответственности, где зафиксированы точные границы ответственности сторон. Читайте на эту тему: Куда обращаться если управляющая компания допускает нарушения при начисление платежей за ЖКУКак будет формироваться фонд капремонта многоквартирного дома на специальном счетеМожно ли исключить дом из программы капремонта или приостановить уплату взносовЧто такое непосредственное управление многоквартирным домомКак собственнику жилья защитить свои права потребителяЗачем ходить на общее собрание собственников жильяПереустройство и перепланировка квартир Рубрика: ЖИЛЬЁ, КОММУНАЛЬН.

Границы эксплуатационной ответственности между ук и собственником помещения

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке.

Социальный фактор

Как определить границу ответственности между УК и собственником? Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас. Пришло время расставить все точки над «i», выяснив, наконец, кто именно и за что конкретно отвечает. Этот вопрос является самым болезненным при заключении догово­ров собственников жилья с ТСЖ, ЖСК и управляющими компаниями.
Для начала разберемся с понятием «общедомовое имущество». Всем ясно, что за содержание и ремонт собственной квартиры ответственность несет собственник, а вот за содержание и ремонт этого самого «общедомового имущества» несет ответственность уже управляющая организация.

Новости жк «переделкино ближнее»

Граница ответственности

Правила).Туда входит внутридомовая инженерная система водоотведения, которая состоит из канализационных выпусков, фасонных частей (включая отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины и тройники), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений и иного оборудования, которое располагается в данной системе.Кроме того, общее имущество также включает в себя систему электросбережения (до электросчетчика внутри квартиры) и внутридомовую систему отопления (стояки, регулирующая и запорная арматура, обогревающие элементы, коллективные приборы учета тепловой энергии и др).Таким образом, все сети и оборудование, которое располагается после перечисленных кранов и устройств, полный перечень последних указан в Правилах, уже лежат за границей зоны ответственности управляющей организации.

Зона ответственности управляющей компании

Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ).

Зона ответственности управляющей компании по водоснабжению

Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.

• для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
• для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Граница эксплуатационной ответственности

Пользуясь нашими смутными представлениями о содержании правил и законов, регламентирующих деятельность столь специфичной области, коммунальные службы могут незаконно взимать дополнительную плату за то, что напрямую относится к их сфере ответственности. Так на что же управляющая компания тратит деньги собственников жилья? Начнём с того, что согласно действующему законодательству, основные заботы по содержанию имущества многоквартирного дома в большинстве случаев берёт на себя Управляющая компания (УК), или организация, избранная для этих целей собственниками жилья или товариществом ТСЖ. Между жильцами и Управляющей компанией, как правило, заключается так называемый Договор управления, то есть документ, всесторонне регламентирующий взаимоотношения собственников и коммунальщиков.

В частности, в договоре должно быть упомянуто, какие работы УК обязана производить в доме, какую ответственность она несёт перед жильцами и какую ежемесячную оплату за свои услуги взимает. При этом неважно, идёт ли речь о муниципальном или приватизированном жилье. Кто кому что должен Оплачивая ежемесячные коммунальные счета, собственник квартиры вправе рассчитывать на то, что службы ЖКХ как минимум будут проводить своевременный ремонт общего имущества в доме.

То есть тех коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры. В этот перечень входит поддержание в безаварийном состоянии всех инженерных систем: водоснабжения, канализации, электроснабжения, отопления, газоснабжения, а также содержание в порядке подъездов, чердаков и придомовой территории.
Если же УК пытается получить дополнительную плату за эти услуги либо вводит заявителя в заблуждение и отказывается их оказать, то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ. Гражданин в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований, жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию, а в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50% от суммы штрафа, присужденного Управляющей компании. В реальности, к сожалению, не всё так просто. Банальная правовая неопытность ставит собственника жилья заведомо в неравное положение по отношению к поднаторевшим в таких делах УК, имеющим свой штат юристов.
Это снижает шансы на положительный исход дела даже в случае с, казалось бы, очевидными нарушениями со стороны УК.

Границы ответственности собственника и управляющей компании

Уважаемые жители! В целях исполнения Протокола встречи с собственниками жилых помещений города-парка «Переделкино Ближнее» с управляющей организацией ООО «УК Комфорт Сити» публикуем следующую информацию. Разграничение зон ответственности между управляющей организацией и собственником помещения установлено постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее по тексту Постановление № 491). В соответствии с п. 5 Постановления № 491 происходит разграничение зон ответственности системы холодного и горячего водоснабжения.

Граница эксплуатационной зоны ответственности между общедомовым и квартирным оборудованием

Добрый день! Возникли споры с УК по поводу договора обслуживания многоквартирного дома. В части пункта 2.4. УК утверждает что то оборудование (сети, трубопроводы, краны и т.д.), которое расположено за индивидуальным прибором учета, находится в зоне ответственности жильцов. Но приборы учета расположены в МОП. Разве должны жильцы отвечать за трубы которые проходят по МОП, даже если они идут после прибора учета? Пункт договора 2.4:

2.4. Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является:

— на системах горячего и холодного водоснабжения и системы отопления – первое отключающее устройство на ответвлении от стояков, включая данное отключающее устройство;

07 Февраля 2017, 08:16 Рустам, г. Уфа

Ответы юристов (2)

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»:

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

Соответственно общедомовое имущество — это сети до первого отключающего устройства к квартире, после отключающего устройства сети уже не считаются общедомовыми, а значит ответственность за них (как и за индивидуальные приборы учета несут собственники квартир). Но по договоренности с УК их может обслуживать и УК за отдельную плату.

В соответствии с п. 21 Правил от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество оказания коммунальной услуги на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения. За систему отопления, включая стояки, обогревающие элементы (радиаторы отопления), регулирующую и запорную аппаратуру, а также другое оборудование, расположенное в квартирах, отвечает организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом.

Согласно п. 8 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, в состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Граница ответственности между УК и собственником?

Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас.

Граница ответственности между УК и собственником?

Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас. Уже достаточно времени прошло с тех пор, когда жильцы многоквартирных домов начали приватизировать свои квартиры, то есть, стали собственниками этих квартир, а содержание в надлежащемсостоянии общедомового имущества многоквартирного дома, в котором находится их собственность, доверили управляющим организациям.

Разберемся с понятием «общедомовое имущество».

Всем ясно, что за содержание и ремонт собственной квартиры ответственность несет собственник, а вот за содержание и ремонт этого самого «общедомового имущества» несет ответственность уже управляющая организация. При этом дополнительных денежных средств с собственника на проведение необходимых мероприятий по устранению оплошностей УК и ТСЖ уже не берет, потому как собственник и без того выплачивает денежные средства для расходов по этой статье ежемесячно по квитанции.

Состав общедомового имущества четко определен п.2, п.п 5-9 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.В состав общего имущества входит внутридомовая инженерная система водоотведения, которая состоит из канализационных выпусков, фасонных частей (включая отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины и тройники), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений и иного оборудования, которое располагается в данной системе,
включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первогоотключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.Кроме того, общее имущество также включает в себя систему электросбережения (до электросчетчика внутри квартиры) и внутридомовую систему отопления (стояки, регулирующая и запорная арматура, обогревающие элементы, коллективные приборы учета тепловой энергии и др).

Собственник при заключении договора должен внимательно ознакомиться с перечнем общедомового имущества, который устанавливается в целях урегулирования вопроса о границе ответственности.Подписывая договор управления, собственник принимает условия управляющей организации, ауправляющая организация обязана соблюдать установленные законом требования.

Несмотря на то, что в правилах подробно описано, что именно относится к общедомовому имуществу, конфликтные ситуации в отношении тех или иных вопросов возникают регулярно. Если обратиться к статистике, более половины споров о границе ответственностирождаются на почве отопительной системы– а именно, на ком лежит ответственность по замене и ремонту радиаторов,которые расположены внутри квартиры собственника.Часто люди не знают, кому принадлежит система отопления: хозяину квартиры или является частью общедомовой системы. В правилах Жилищного кодекса указано, что все элементы отопления внутри квартиры (и стояки, и радиаторы), относятся к общей собственности, потому и ремонтом их должна заниматься управляющая организация, если иное не указано в договоре.Такие ситуации в очередной раз подчеркивают необходимость обращения к перечню, утвержденному договором управления между конкретным собственником жилья и управляющей компанией.

Но, большинство граждан меняет батареи отопления в своих квартирах самостоятельно, никого не спрашивая и не уведомляя, и соответственно не получая на это каких-либо разрешений. Отчасти это происходит потому, что на этот счет среди граждан распространено заблуждение, что в своей квартире собственник вправе делать все, что ему заблагорассудиться. При этом играет свою роль и элементарное нежелание обслуживающих многоквартирные дома организаций проводить периодические осмотры жилых помещений в многоквартирных домах. Все вместе это и приводит к сложившейся в общем ситуации. Однако разрешение на замену батарей отопления получать все-таки надо.

В некоторых случаях, замена батарей отопления вообще может оказаться переустройством жилого помещения, со всеми вытекающими отсюда проблемами. В противном случае, самовольно заменившие отопительные приборы граждане, несут риск ответственности за свои действия. Единственным виновным в затоплении соседей можете оказаться только вы, и последствия легкомысленного отношения к проблеме в виде самовольной замены батарей отопления может обойтись вам весьма дорого.

Если же собственник квартиры решил сам установить новые радиаторы – необходимо провести ряд согласовательных мероприятий. Мероприятия по установке нового прибора отопления в квартире начинаются с оформления разрешительной документации. Для начала следует написать заявление в свободной форме о желании заменить батарею в квартире. Затем управляющая организация составляет техническое условие (ТУ) – первичный документ, дающий разрешение на замену радиаторов отопления. Время получения ТУ может варьироваться от недели до месяца. В нем должны быть прописаны требования, предъявляемые к новой батарее отопления: тепловой режим работы системы, давление в трубах центрального отопления, способ подключения к трубопроводу.Запомните, приборы отопления можно менять только в летний период.

Таким образом, следует помнить, что в сферу ответственности обслуживающей организации входит все техническое и санитарное содержание, текущий ремонт общедомового имущества. Но состояние общедомового имущества, внешний вид двора и подъезда в доме во многом зависит и от нашего личного отношения, нашего старания и желания сделать пространство вокруг нас лучше, не только в своей квартире.

Ведущий специалист- муниципальный жилищный инспектор Е.И. Нейланд

Границы эксплуатационной ответственности

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Границы эксплуатационной ответственности

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани­ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

• помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

• для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
• для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
• для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
• для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь! Ксения Терлецкая

Статья написана по материалам сайтов: territoria-prava.ru, strahovanie58.ru, pravoved.ru, admtenka.ru, roskvartal.ru.

»