Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в 2024 году

Авторы: Партнеры ООО «Корн-Аудит»
Е.В. Шестакова, А.А. Жиркова

Налог на имущество физических лиц и налог на имущество юридических лиц в отношении офисной и торговой недвижимости в настоящий момент исчисляется по кадастровой стоимости. Ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости и балансовой стоимости соответственно. Сейчас кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене. Но встречаются случаи, когда она превышает рыночную: из-за неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете, в связи с падением рыночной стоимости объекта.

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

жилое помещение (квартира, комната);

единый недвижимый комплекс;

объект незавершенного строительства;

иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;

если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Важно! Кадастровую стоимость необходимо сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла 6 млн. руб., а реальная стоимость — 5 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную на 1 млн. руб. Если получится это доказать, то размер налоговой базы уменьшится.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;

в суд (п. 2 ст. 403 НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Важно! Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Переоценка стоимости и ее оспаривание в будущем

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц — собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Инструкция для оспаривания кадастровой стоимости

1) Проверить сроки — не более 5 лет от даты опубликования установленной кадастровой стоимости.

2) Собрать все необходимые документы.

4) Решение комиссии.

5) Судебное разбирательство (если не устраивает решение комиссии).

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если это экономически выгодно, т.е. если экономия на налогах вследствие снижения кадастровой стоимости будет превышать расходы на ее снижение.

Также стоит учесть, что с 2018 года стало сложнее оспорить кадастровую стоимость. Уже в 2017 году вступили в силу поправки, которые изменили порядок снижения кадастровой стоимости (сейчас идет подготовительный этап к переоценке недвижимости в 2024 году). В настоящее время необходимо привести юридические дела в порядок и разобраться в стоимости своей недвижимости. Сейчас за основу берется кадастровая стоимость, определенная на январь 2014 года или кадастровая стоимость, уменьшенная позже через суд.

Перечень документов, которые необходимы для обращения в комиссию:

выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;

документ, подтверждающий, что вы собственник;

данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам (для подачи иска в суд).

Также изменения коснулись и деятельности оценщиков. Сейчас создаются специализированные бюджетные учреждения, которые будут самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов (ранее проводился конкурс на отбор независимых экспертов). За новыми органами осуществлять надзор будет Росреестр.

Спешить с оспариванием кадастровой стоимости необходимо из-за того, что: налог будет пересчитан начиная с периода в котором подано заявление; налог будет расти дальше; возрастет стоимость услуг оценщиков; вероятность введения моратория на кадастровые споры.

А вот в будущем порядок оспаривания несколько изменится.

Старую кадастровую стоимость оспорить нельзя (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Поэтому рекомендуется уже сегодня узнать, будет ли изменяться стоимость в 2019 году.

В порядке перерасчета имущественных налогов произойдут следующие изменения:

1) при изменении количественных и качественных характеристик объекта (например, площадь), налог на имущество организаций и физических лиц рассчитают по новой кадастровой стоимости со дня внесения сведений в ЕГРН. По новой оценке нужно определить сумму за полные месяцы после изменения и до конца года, по старой оценке — сумму за полные месяцы с начала года до изменения.

2) изменение кадастровой стоимости в результате обжалования или исправления ошибки, можно пересчитать налог на имущество за периоды, когда для его расчета применяли ошибочную (оспоренную) стоимость (т.е. можно вернуть или зачесть налог и за предыдущие годы; сейчас можно уменьшить налог начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании).

В качестве рекомендаций, нужно выяснить с какого года действует текущая оценка. Если же она действует ранее декабря 2017 года, то заявление следует подать в 2019 году, тогда пересчет налога будет с года, когда установлена текущая кадастровая стоимость. Если она применяется с 2018 года, то заявление можно подать как в 2018, так и в 2019 году. Пересчитать налог в обоих случаях можно будет с 2018 года.

Важно! Заявление о возврате налога можно подать не позднее 3 лет со дня его уплаты. Для граждан есть дополнительное ограничение: вернуть налоги можно только за 3 года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.

Основными ошибками при оспаривании кадастровой стоимости являются:

отчет не соответствует ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности (комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу);

неверно примененная методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет);

при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной аренды, без поправки на передаваемые права;

в отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде;

нет описания строений, расположенных на оцениваемом участке;

в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7»;

ошибка с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта;

при кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Поэтому посмотрите, есть ли у вас проблемы с кадастровой стоимостью, увеличилась ли Ваша стоимость или планируется ее пересмотр, и в соответствии с этими данными выбирайте тактику оспаривания стоимости.

Что делать, если рыночная цена намного ниже кадастровой

Прежде чем идти оспаривать завышенную кадастровую оценку дома или квартиры, полезно будет посчитать, во что обойдется этот процесс и насколько он сможет снизить имущественный налог.

Многие владельцы недвижимости по всей России столкнулись с завышением кадастровой стоимости своей недвижимости. Это не может не вызывать тревоги, так как от кадастровой стоимости жилья рассчитывается имущественный налог. При этом ставка налога увеличивается вместе с ростом цены квартиры или дома.

Так, в Москве на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно налог составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3%, а свыше 300 млн руб.— 2%.

Правда вводится этот налог постепенно — за 2015 год собственники жилья заплатили в 2016 году лишь 20% его полной суммы. В 2017 году будут платить за 2016 году уже 40% суммы, а к 2024 году сумма платежа достигнет 100%.

Сколько стоит оспорить кадастровую оценку

Если кадастровая оценка заметно выше рыночной, то оспорить ее можно не обращаясь в суд — при Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения. Правда, для того чтобы обратиться в такую комиссию, необходимо заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Этот отчет обойдется заказчику минимум в 40 тыс. руб.

Когда стоит оспаривать кадастровую оценку

Если комиссия откажет, то можно идти в суд. Но это сразу удорожает процесс почти вдвое — минимум до 70 тыс. руб. А в реальности судебные издержки могут оказаться еще выше. Отчет оценщика можно использовать тот же, который был представлен в комиссию, но услуги юриста придется оплачивать из своего кармана.

Правда, в июле 2017 года вышло постановление Конституционного суда, в котором он отметил, что судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, когда она существенно завышена. Таким образом, теперь появилась возможность переложить судебные издержки на ответчика и тем самым удешевить процедуру оспаривания кадастровой оценки.

Когда имеет смысл оспорить кадастровую оценку

Чтобы узнать, насколько экономически оправдана идея оспаривания кадастровой оценки, надо посчитать свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога. Если взять за пример квартиру площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м — федеральная льгота), ставке налога для нее составит 0,2%, а полный платеж — 63 тыс. руб. Если ее кадастровая стоимость составила 87,89 млн руб., то ставка налога становится 0,3%, и полный платеж — 211 тыс. руб. Таким образом разница получается 148 тыс. руб.

Почему отменили мораторий на пересмотр кадастровой оценки

Если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум около 70 тыс. руб., то выгода равна 78 тыс. руб. Однако в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы, то есть заплатить после оспаривания придется 25,2 тыс. руб., а если в суд не ходить, то налог составит 84,5 тыс. руб. То есть реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при расходах в 70 тыс. руб. Таким образом, процедура имеет смысл, если судебные издержки переложат на ответчика или установленная судом кадастровая стоимость квартиры продержится хотя бы два года.

Стоит обратить внимание, что согласно федеральному законодательству, местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. Получается, что в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе можно надеяться, что при новой переоценке власти не ошибутся с кадастровой стоимостью квартиры, но рассчитывать все-таки стоит на то, что через два года опять придется судиться.

СНИЗИМ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Гарантия результата

Сколько будет стоить ваша недвижимость, после переоценки?

Преимущества компании Граунд

Снижаем кадастровую стоимость
для собственников и арендаторов

5 шагов до вашей экономии на налогах

• (имеется ввиду участок земли, квартира, дом и так далее)— это рыночная цена объекта недвижимости, которая была определена во время государственного оценивания способом массовой оценки.

• Если это нереально по каким-либо причинам, определяется рыночная цена недвижимости для каждого отдельного объекта, в корреляции с существующим законодательством.

2. Что представляет собой кадастровая цена участка?

• Это цена участка, которая действует на рынке государственной недвижимости и может быть установлена таким действующим в стране органом, как Российская кадастровая служба. Также этот орган называется Кадастровой палатой.

• По сути, кадастровая цена является публичным эквивалентом цены какого-либо объекта недвижимости. Для проведения верного расчёта стоимости недвижимости — территория, где расположен участок(или другая недвижимость) оценивается по множеству параметров. При этом важно учитывать состояние объекта, а также его площадь.

3. Зачем может потребоваться кадастровая цена недвижимости?

• Показатель цены участка или дома по кадастру нужен, чтобы понять объем возлагаемых налогов. Данный показатель может быть математически рассчитан Российской автоматической службой по вычету кадастра. Расчет происходит, на основе информации о недвижимости(она могла быть заранее занесена в кадастровый архив).

• Этим же органом может происходить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

• На основе кадастровой цены может определяться соответствующий объем отчислений в казну.

4. Для чего требуется такая стоимость?

• В давние времена для расчета отчислений в казну государства применяли метод инвентаризационной цены жилья — она определялась согласно БТИ. Однако, на практике, стоимость одного такого объекта часто была достаточно занижена, а это приводило к тому, что страна теряла огромные деньги.

• Кадастровая цена может применяться и в случае, если квартира, либо участок земли переводится человеку в качестве наследства или при оформлении ипотеки, при определении возлагаемых платежей.

• Также следует учитывать, что кадастровая цена на недвижимость постоянно изменяется, обычно эта смена происходит в сторону роста.

1. Кадастровая стоимость недвижимости

5. Как можно рассчитать кадастровую цену квартиры или участка земли?

• При проведения расчёта этого типа стоимости могут учитываться различные факторы:
1. средняя стоимость квартиры за один квадратный метр.
2. время, когда строение было закончено — учитывается год.

• При проведении необходимых расчётов подключается отдельная формула, и на ее основе определяется цена, а также другие учитываемые коэффициенты.

6. Что такое кадастровая цена квартиры?

• Хотите продать недвижимость или взять кредит? Тогда, естественно, вам нужно знать реальную цену жилья. Следовательно, для определения суммы, хозяева часто обращаются за советом к профессиональному эксперту-оценщику. Оценщик сможет точно определить кадастровую стоимость и даст заключение.

• Однако за такую экспертизу придётся платить.

• Любой объект недвижимости — это может быть квартира, участок земли или частный дом, а также какое-либо здание имеет свою кадастровую цену. Эта кадастровая цена может быть определена на основе профессиональной оценки(проводится организациями, которые имеют право это делать).

• Как узнать кадастровую цену? В интернете есть сайт, на котором можно заполнить форму проведения поиска адреса объекта недвижимости, либо написать туда кадастровый номер интересующего объекта.

Кадастровая стоимость недвижимости: для чего нужна и как оспорить

Стоимость — это не только сумма, за которую продают и покупают вещи. У недвижимости, например, существует еще и стоимость кадастровая. Ее устанавливает не покупатель, продавец или собственник, а Росреестр. Зачем она нужна, как влияет на налоги и как ее оспорить — разбирается GiperNN.

Что такое кадастровая стоимость?

Очевидно, что у каждой вещи есть своя стоимость. У квартиры, например, тоже. Но кроме рыночной, которая показывает, за сколько можно было бы продать объект в нынешних условиях, существует также стоимость кадастровая.

Кадастровая стоимость — это такая стоимость, которую подсчитал и установил на объект недвижимости (квартиру, дом или земельный участок) Росреестр. Она зафиксирована в публичной карте, которая носит информационный характер. Документ, который имеет юридическую силу и содержит информацию о кадастровой стоимости объекта — выписка из ЕГРН. Она платная, но стоит недорого (от 150 рублей для физ.лиц), и заказать ее можно онлайн.

При расчете кадастровой стоимости учитывается площадь объекта, год постройки дома, что важно — рыночная стоимость и другие факторы. Именно от размера кадастровой стоимости зависит, какой величины налог вам нужно будет заплатить. Переоценка кадастровой стоимости происходит раз в 3–5 лет.

Как определяется налог на имущество и землю?

Имущественный налог для квартир, домов и других объектов, как и земельный налог на участки, рассчитывается с опорой на кадастровую стоимость. Совсем недавно для расчета кадастровой стоимости стала применяться рыночная стоимость, а не инвентаризационная, которая была самой низкой из всех. Это привело к тому, что налоги на недвижимость и землю возросли.

Сейчас налог на имущество рассчитывается из кадастровой стоимости, базовой ставки налога и понижающего коэффициента. Земельный налог, соответственно, рассчитывается по кадастровой стоимости и базовой ставке. Ставка устанавливается для каждого населенного пункта отдельно.

В Нижнем Новгороде базовая ставка по земельному налогу составляет 0,3% или 1,5% от кадастровой стоимости в зависимости от категории участка, ставка имущественного налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости для объектов до 10 млн рублей, 0,2% — до 50 млн рублей и 0,3% — до 300 млн рублей.

Пока до 2019 года в России идет переходный период от одного способа расчета налога к другому, используются понижающие коэффициенты:

— 0.2 — для 1-го этапа (за 2015 год)
— 0.4 — для 2-го этапа (за 2016 год)
— 0.6 — для 3-го этапа (за 2017 год)
— 0.8 — для 4-го этапа (за 2018 год)
— 1 — для 5-го этапа (за 2019 год) — фактически, он отменяется.

Кроме того, при уплате имущественного налога предусмотрены налоговые вычеты. То есть, по одному объекту недвижимости из всех, что вы владеете, налоговая база — сумма, от которой считается налог, будет уменьшена на кадастровую стоимость определенной площади.

Федеральная налоговая служба:

«При исчислении налога от кадастровой стоимости предусмотрено уменьшение кадастровой (стоимости) в отношении квартиры на кадастровую стоимость 20 квадратных метров общей площади, в отношении жилого дома — 50 квадратных метров общей площади, в отношении комнаты — 10 квадратных метров ее площади».

Конечно, вы всегда можете воспользоваться специальным калькулятором, чтобы точно просчитать размер налога — как имущественного, так и земельного.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Учитывая, как важна для каждого собственника кадастровая стоимость, логично предположить, что могут найтись недовольные тем, как она была просчитана. Но кадастровую стоимость можно оспорить — через суд или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оспорить стоимость имеет право не только физическое лицо, а также юридическое, и муниципалитет.

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр):

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;

юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;

органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость в комиссии, необходимо обратиться с заявлением (doc.) о пересмотре кадастровой стоимости, приложив к нему:

— выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление может рассматриваться в течение одного месяца. В случае принятия положительного решения о пересмотре кадастровой стоимости, вас уведомят об этом в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения. Если комиссия посчитает, что пересмотр кадастровой стоимость не положен, вы сможете оспорить решение в суде.

Впрочем, как физическое лицо вы не обязаны подавать заявку в комиссию — можете обратиться сразу в суд (юр.лицам придется пройти через комиссию). Для этого необходимо подать исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно данным Росреестра, в январе—феврале 2018 года в качестве основания оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках указывались следующие основания:

— установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (2 511 исков);
— об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (12 исков);
— об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (83 иска).

Оспаривание кадастровой стоимости – снижаем налог на имущество организаций

Автор: Роман Соколов, юрист в Аккаунтор

Все организации, являющиеся владельцами объектов недвижимости, должны уплачивать налог на имущество организаций и земельный налог.

Налоговая база для уплаты налога на некоторые виды недвижимости зависит от кадастровой стоимости – чем выше стоимость, тем больше налог. Закон даёт право организациям уменьшать кадастровую стоимость. В статье мы рассматриваем, когда и как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Виды недвижимости, позволяющие снизить налог

Описываемым способом можно снизить налог на недвижимость, налоговая база которой определяется на основе кадастровой стоимости. К ней относятся:

• земельные участки;
• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых объектов;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
• жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она определяется государственными органами региона, в котором находится объект недвижимости.

Иногда возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости сильно отличается рыночной.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Есть два основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Например, у организации есть офис площадью 100 м 2 , а оценщик указал, что площадь – 200 м 2 . Это прямо влияет на кадастровую стоимость и является основаниями для оспаривания результатов оценки
2. Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости одновременно с оценкой её кадастровой стоимости. Если есть информация о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в регионе, и она ниже, чем кадастровая стоимость вашего объекта, это позволяет оспорить результаты кадастровой оценки.

Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Есть два способа оспаривания кадастровой стоимости:

• В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
• В суде.

Можно выбрать любой из этих способов, однако мы рекомендуем выбирать внесудебный порядок.

Его преимущества по сравнению с судебным порядком – достаточно высокий процент удовлетворения заявлений и более быстрое принятие решений.

Порядок внесудебного оспаривания кадастровой стоимости

1. Необходимо обратиться региональное отделение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Нужно предоставить заявление и пакет документов. Заявление должно содержать:

сведения о лице, подающем заявление (наименование организации, ОГРН)

• адрес объекта, кадастровая стоимость которого оспаривается
• основания признания кадастровой стоимости недействительной.

К заявлению необходимо приложить:

• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта;
• Копию правоустанавливающего документа на объект;
• Документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности сведений об объекте);
• Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде (если заявление подается на основании установления рыночной стоимости объекта).

1. В течение 7 рабочих дней комиссия направляет уведомление о том, когда состоится рассмотрение заявления (не позднее, чем через месяц со дня подачи). Необходимо принять участие в рассмотрении.

Если комиссия решает изменить кадастровую стоимость, то в течение 5 рабочих дней она уведомит ответственный орган государственной власти о своём решении.

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости

В суде можно оспорить как результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров, если она отказала в изменении стоимости.

Если оспаривается установление кадастровой стоимости, то ответчиком является орган местного самоуправления, который утвердил стоимость, а также Росреестр.

Если организация подаёт иск на решение комиссии, то ответчиком является комиссия, принявшая решение.

Для судебного оспаривания нужно составить и подать в суд административное исковое заявление:

С административным исковым заявлением можно обратиться:

• Не позднее 5 лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 — государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
• В течение 3 месяцев со дня получения решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления зависит от основания подачи:

• Оспаривание кадастровой стоимости рассматривается не более 2 месяцев с принятия заявления судом;
• Оспаривание решения комиссии рассматривается не более 1 месяца с принятия заявления.

Когда решение об изменении кадастровой стоимости вступает в силу?

Если суд или комиссия приняли решение изменить стоимость, то новая стоимость устанавливается с 1 января года, в котором организация подала заявление, но не раньше даты, когда оспариваемую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН.

Что делать после изменения кадастровой стоимости?

Период, за который можно вернуть сумму налога, зависит от основания оспаривания кадастровой стоимости.

1. Если кадастровая стоимость объекта была изменена из-за исправления ошибок, допущенных при определении такой стоимости, вернуть сумму налога можно будет с того периода, когда была применена ошибочная кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется при определении налоговой базы со следующего периода после ее установления. То есть, если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН в 2015 году, налог из этой стоимости рассчитывается только с 2016 года.

1. Если кадастровая стоимость изменяется по решению комиссии Росреестра или суда по иным основаниям (например, в случае установления рыночной стоимости объекта), возвратить сумму налога удастся с того периода, в котором подано заявление.

С 2019 года вступают в силу поправки в налоговый кодекс (ФЗ от 03.08.2018 N 334-ФЗ), меняющие существующие правила.

Если решением комиссии Росреестра или суда кадастровая стоимость изменится вследствие изменения характеристик этого объекта, измененная кадастровая стоимость будет учитываться для определения налоговой базы с момента внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. Например, если в 2019 году у объекта изменилась площадь, а сведения об этом будут внесены в ЕГРН в 2024 году, измененная в связи с этим кадастровая стоимость будет применяться с 2024 года, даже если заявление об изменении кадастровой стоимости будет подано позднее.

В 2019 году также будут действовать новые правила при изменении кадастровой стоимости в случае установления рыночной стоимости объекта – возвратить сумму налога можно будет с того налогового периода, в котором была установлена оспоренная кадастровая стоимость.

Важно, что новые правила распространяются лишь в отношение той кадастровой стоимости, которая установлена после 1 января 2019 года. Если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН до этой даты, применяются действующие сейчас правила.

Подводим итоги

Сам алгоритм оспаривания кадастровой стоимости выглядит несложно. Однако важно понимать, что данный процесс содержит подводные камни, требует правильного составления заявлений и подбора пакета документов, и может сильно затянуться во времени или закончиться отрицательным результатом в случае допущения даже самых незначительных ошибок.

Чем может помочь Аккаунтор?

Команда специалистов Аккаунтор имеет большой опыт и рада предложить услуги при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости:

• Оценка кадастровой стоимости Ваших объектов недвижимости на предмет соответствия рыночной стоимости. Специалисты Аккаунтор тщательно оценят сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости объекта, на предмет достоверности. Если Вы не уверены в необходимости запуска процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы можем провести приблизительный анализ с указанием возможной суммы налога на недвижимое имущество / земельного налога после оспаривания кадастровой стоимости объекта (при положительном результате).
• Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке, включая проведение оценки, анализа кадастровой оценки, составление заявлений, участие в судебных заседаниях и заседаниях комиссии.

Статья написана по материалам сайтов: cornaudit.ru, www.kommersant.ru, 1-kadastr.ru, news.ners.ru, www.accountor.ru.

»