Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция, как открыть и обязательные требования с правилами к процедуре организации с нуля
Итак, вы приняли решение организовать управляющую компанию в сфере ЖКХ, но понятия не имеете с чего начать? Так частенько происходит — открыть УК? А почему бы и нет — перспектива заманчивая. Особенно, если учесть, что в этой сфере нет нужды отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру, как например — в торговле или других оказываемых услугах населению. Но все не так просто как кажется на первый взгляд — в 2015 году требования к УК были серьезно ужесточены…
Содержание
- Особенности открытия УК ЖКХ
- Виды управляющих компаний
- Лицензионные требования УК
- Нюансы создания УК
- Этапы создания УК
- Дальнейшая работа организации
- Как заключить договор?
- Заключение и выводы
- Как создать и организовать управляющую компанию ЖКХ: с чего начать оформление?
- Законодательные документы, регламентирующие открытие УК
- Какие бывают компании
- Требования к управляющей компании в сфере ЖКХ
- Какая документация понадобится?
- И что кроме документации понадобится, перед открытием УК?
- Как создать управляющую компанию в сфере жкх: пошаговая инструкция
- Принятие УК ЖКХ домов в управление
- Текущая деятельность
- Заключение договоров
- Правила обязательные при заключении управляющей организацией
- Рентабельно ли?
- Создание управляющей компании с нуля: как добиться успеха в бизнесе
- Что такое УК?
- Кто может открыть управляющую компанию
- Документация для открытия
- Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция
- Как привлечь клиентов
- Рентабельность управляющей компании, как бизнеса
- Можно ли купить готовый бизнес?
- Открытие управляющей компании в сфере ЖКХ
- Что такое УК, чем она занимается
- Как выбирается управляющая компания
- Пошаговый порядок открытия компании
- Получение лицензии, условия и требования
- Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК
- Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ
- Правовой статус управляющей компании
- Создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура
- Новое в законодательстве в 2018 году в сфере УК
- Рентабельность управляющей компании ЖКХ
Особенности открытия УК ЖКХ
Для того чтобы открыть управляющую компанию, необходимо сначала подготовить определенный пакет документации:
- Заявление о проводимой государственной регистрации, оформленное строго по образцу.
- Протокол мероприятия собрания всех учредителей.
- В обязательном порядке должен быть устав создаваемой организации.
- Если организация создается не одним лицом, то необходим учредительный договор.
- Полный список планируемых работ и оказываемых услуг по содержанию имущества, размер платы за ремонтные работы и содержание всего дома.
Виды управляющих компаний
Управляющие компании различаются, как правило, по форме управления. В связи с ним фактором можно выделить:
- Жилые объединения.
- Частные управляющие организации.
- Собственники.
Если более подробно рассмотреть компании ЖКХ, то здесь можно выделить еще несколько типов организаций.
- Управляющие. Самостоятельно не занимаются оказанием услуг населению. Основная функция — управление многоквартирным домом.
- Гибридные управляющие. Выполняют все необходимые услуги. Это и техническое содержание дома, и непосредственное управление им и коммунальное обеспечение собственными силами.
- Эксплуатационные. Занимаются только санитарным и техническим содержанием многоквартирного дома.
Лицензионные требования УК
Можно обратить внимание на существующие лицензионные требования:
- У лицензиата должен быть квалифицированный аттестат.
- Отсутствие у лицензиата судимости, которую он не погасил по каким-то причинам.
- Строгое соблюдение лицензиатом установленных нормативов Стандартом раскрытия информации.
- Лицензия дается только юридическим лицам (возможно и индивидуальным предпринимателям), зарегистрированным в РФ.
Нюансы создания УК
Для организации управляющей компании необходимо приличная сумма денежных средств.
Для сантехники необходимо приобрести всевозможные современные инструменты. Дворникам понадобятся косилки, лопаты, метла. Для того чтобы вы получили больше прибыли, вам нужно приложить все усилия в поиске клиентов. Кроме больше объема вложений денежных средств, вам необходимо наладить тесное взаимодействие, сотрудничество с властью.
Этапы создания УК
Можно обратить внимание на главные шаги на пути к созданию управляющей компании:
Бесплатная юридическая консультация
- Первый шаг непосредственно связан с подготовкой к организации УК. Нужно провести агитацию собственников за выбор способа управления домом, подготовить соответствующие материалы для агитации.
- Пройти регистрацию юридического лица.
- Принять дома в свое управление. Провести общее собрание собственников, на котором решить все тонкости работы. Нужно принять всю техническую документацию от прежней компании.
- Подготовить компанию к началу осуществления деятельности. Заключить договор с поставщиками ЖКУ. Нанять квалифицированный персонал, который бы профессионально занимался организацией работы компании. Составить бухгалтерскую отчетность в соответствии с принятыми нормативами.
Дальнейшая работа организации
Следующий момент, о котором важно сказать – это осуществление дальнейшем, отлично организованной деятельности УК.
Вам необходимо вести строгий контроль над высоким качеством коммунальных услуг, которыми активно пользуются жильцы.
Нужно вести техническую документацию на многоквартирный дом, при возникновении необходимости вносить в нее определенные изменения.
Вам следует организовать систему начисления, расчета, сбора платежей от собственников за проведение ремонтных работ и обслуживание помещений. Если понадобиться то следует проводить по всем правилам перерасчет оплаты за оказанные услуги.
Вам будет нужно проводить работы по взысканию задолженности. Владельцы квартир должны ознакомиться со всеми отчетами о том, что компания выполнила договор управления за предыдущий год.
Стоит отметить, что договор между собственниками квартиры и самой управляющей компанией заключается от одного года и до 5 лет. Один год дается компании, для того чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и проявить себя с хорошей стороны. В том случае, если за этот период времени компания не соблюдала установленных правил и требований, то собственники домой имеют полное право сменить компанию, отказавшись от предоставления ее услуг.
Как заключить договор?
Непосредственно на проводимом собрании жильцов конкретного дома люди выбирают, как им дальше быть, и кого выбрать (УК). Договор с организацией необходимо составить еще до того, как будет проведено собрание.
Выбранная управляющая компания обязано начать выполнения своих поручений не позднее одного месяца со дня подписания документации. Это первое правило, которое необходимо строго соблюсти. Обратите внимание на то, что с каждым без исключения хозяином помещения фирме необходимо заключить договор.
Договор заключается только в письменной форме (наличие подписей). По данному документу, оформленному по закону, УК обязуется в течение обозначенного срока за определенную плату выполнять все необходимые работу по содержанию дома.
Собственники помещений имеют полное право в одностороннем порядке отказаться исполнения договора УК, выбранной по итогам проводимого конкурса.
Заключение и выводы
Можно сделать небольшой вывод: открытие УК – это достаточно сложный и ответственный процесс, требующий внимания и соблюдения всех законодательных правил и нормативов. В первую очередь, вам необходимо хорошо подумать, сможете ли вы выполнить качественно свою работу.
Помните, что для открытия управляющей компании с нуля нужны вложения. Вам стоит четко продумать, как вы будете строить деятельность. Не забудьте, что вам нужно получить необходимую лицензию на проведения работ. Без нее вам не дадут право управлять домом. Подготовка важных документов – это главный этап, который невозможно проигнорировать. Только после того, как у вас будет полная уверенность в собственных силах, вам стоит приступить к созданию управляющей компании.
Как создать и организовать управляющую компанию ЖКХ: с чего начать оформление?
Итак , вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.
Особенно, если учесть, что в этой сфере вам не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году правила для УК были серьезно ужесточены…
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Законодательные документы, регламентирующие открытие УК
Для начала следует определиться, что это такое. Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. Деятельность УК жилищно-коммунальной сфере закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ:
Помимо этого — Постановления Правительства РФ и администрации регионов.
Какие бывают компании
Управляющих жилищных организаций существует несколько типов:
- собственно управляющие (только управляют);
- эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
- гибридные (сами и управляют, и обслуживают, третьи лица им не нужны).
Требования к управляющей компании в сфере ЖКХ
Что требуется от жилищников? Список внушительный:
- следить за состоянием подотчетных домов, готовить к летнему и зимнему сезонам;
- проверять крышу, чердак, подвал, трубы, своевременно их ремонтировать;
- проводить ремонтные работы (обязательно согласие собственников);
- обеспечивать пожарную безопасность;
- предоставлять коммунальные услуги;
- устанавливать приборы учета;
- поддерживать чистоту, обеспечивать вывоз мусора;
- проводить собрания, уведомлять жильцов об изменениях тарифов и о существующих в доме неполадках;
- регистрировать жильцов (выписывать);
Какая документация понадобится?
Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании Управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
- квитанция госпошлины.
Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:
- Устав в обновленной редакции;
- заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
- протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.
Соответственно вносятся соответствующие изменения в учредительные документы Управляющей компании.
Следующий этап создания управляющей компании жкх с нуля — выбор банка, с которым вы будете сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.
И что кроме документации понадобится, перед открытием УК?
Сначала — не что, а кто. Главный инженер и, конечно, персонал. Первый должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий; костяк второго также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).
Помните о том, что диспетчерская «не спит» — то есть должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем.
Офис вашей будущей УК разместите в одном из зданий, которые вы собираетесь обслуживать. Помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.
Но прежде всего вам придется, конечно, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.
Обязательный пункт — юридический адрес. Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие вам адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес, и это уже законный повод отказать вам в регистрации.
Начальный капитал — его вы можете внести в виде имущества на сумму от двадцати тысяч рублей.
Компаниям, чиновные сотрудники которых были судимы за экономическое преступление или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.
Далее мы с вами рассмотрим, как создать управляющую компанию жкх с нуля.
Как создать управляющую компанию в сфере жкх: пошаговая инструкция
Вот ваши шаги на пути от рядового гражданина к руководителю ЖКХ:
- зарегистрировать юридическое лицо ;
- пройти лицензирование и аттестацию;
- набрать технический персонал и оборудовать помещение;
- взять дом в управление;
- приступить к заключению договоров и осуществлению деятельности.
Как зарегистрировать?
Для этого потребуется юрлицо — АО или ООО. И то, регистрация юридического лица еще не означает, что у вас готова управляющая компания.
Но сначала определитесь, будете ли вы создавать новую организацию или внесете изменения в уже существующую. Обычно в учредительные документы вписываются несколько новых видов деятельности компании -организатор, как правило стремится вписать как можно больше их.
В зависимости от этого в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.
После этого необходимо встать на учет в Пенсионный фонд; в фонд социального страхования и в орган статистики. Но и это еще не все. Впереди не менее серьезный шаг создания управляющей компании жкх пошаговая процедура — получение лицензии.
Лицензирование
Современное законодательство (от 2015 года) сделало этот процесс обязательным для ЖКХ . Первый важный момент — гражданство. Разрешить управлять многоквартирным домом могут только гражданину или организации, зарегистрированным в Российской Федерации. У иностранцев таких прав нет. Более того, руководителю необходимо будет получить свидетельство о квалификации.
Лицензию получают в отделении Госжилнадзора по решению комиссии субъекта РФ. Несомненный плюс — можно не беспокоиться о продлении, так как она бессрочна. Читайте более подробно о плюсах и минусах УК.
Ограничения, так сказать, по территории — то есть лицензия действует на тот, где вы ее получали. Более того, действует правило: один дом — одно разрешение. Делается это для того, чтобы уберечься от стихийного захвата домов компаниями -«дочками» застройщиков.
Правда, могут лицензию и отозвать:
- если на компании «висит» невыполненное предписание жилищной инспекции;
- руководитель дважды попал под административную ответственность.
В особо тяжелых случаях — если Управляющая компания систематически нарушает законодательство и не выполняет предписанных ей обязательств, надзорные органы могут через суд вообще ее ликвидировать.
Причем, голова виновника полетит не сразу — от управления отстранят лишь тогда, когда будет решен вопрос с новой УК. До того времени жителям придется обходиться своими силами и финансами в плане услуг и ремонта.
Что надо, чтобы выдали лицензию:
- отвечающее требованиям помещение (нежилое);
- штат работников;
- легально купленное оборудование и материалы;
- подтверждение соответствия стандартам раскрытия информации;
- наличие аттестатов у сотрудников.
Принятие УК ЖКХ домов в управление
Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Конкретно — решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами; также — как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные.
Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени). Также утверждается техническая документация.
К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома; перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания; какая плата должна вноситься за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года); сколько платить в месяц за коммунальные услуги (это статья 157 ЖК).
Текущая деятельность
В чем же заключаются обыденные обязанности Управляющей компании? Она:
- обеспечивает контроль над качеством ЖКУ;
- ведет техническую документацию, вносит изменения;
- определяет порядок платежей и работы с должниками;
- предоставляет отчетность о выполненных за год работах в соответствии с договором.
Заключение договоров
В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) ЖКХ обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.
Некоторые несведущие люди придерживаются ошибочного мнения, что, мол, раз они не заключали договор с Управляющей компанией, то и обязанностей никаких не несут. Это ошибка — пусть письменный документ и не был по каким-то причинам подписан, но существуют по факту договорные отношения в виде поставляемых от жилищников услуг.
То есть от уплаты уклониться так или иначе не получится. Другое дело, что в соответствии с Законом о защите прав потребителей жильцы имеют право контролировать качество поставляемых услуг и требовать, чтобы они соответствовали качеству. Или стали более дешевыми.
Правила обязательные при заключении управляющей организацией
Срок такого договора — от года до 5 лет. Предмет — обслуживание и ремонт дома силами Управляющей компании, предоставление коммунальных услуг. Одной стороной выступает непосредственно УК , другой — хозяева помещений дома; Товарищество собственников жилья или уполномоченный представитель ЖСК.
Разорвать такой договор можно по согласию сторон или судебным порядком (ст. 162, ч.8 ЖК). Эта же статья дает право жильцам прекратить по собственной инициативе отношения с УК, если последняя не выполняет возложенных на нее обязанностей.
Если жильцы признают услуги их Управляющей компании некачественными, они будут вправе потребовать снижения платы за квартиру, а также отчет о том, куда и на что уходят их деньги, которые они исправно вносят.
Рентабельно ли?
Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 — по оценкам аналитиков. Почему так?
Тарифы на муниципальные квартиры невысоки, невысоки и зарплаты большинства хозяев жилых помещений. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:
- предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
- партнерской площадки;
- привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в Управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.
Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных,хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли вам такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Создание управляющей компании с нуля: как добиться успеха в бизнесе
С каждым днем все большее число россиян открывают для себя преимущества занятия собственным бизнесом. Но что делать, если количество желающих постоянно растет, а свободных ниш остается меньше? В таком случае бизнес в сфере ЖКХ – оптимальный вариант. Создание управляющей компании с нуля не потребует много времени и сил, а низкий уровень конкуренции в данном сегменте обеспечит высокую и стабильную прибыль.
Что такое УК?
УК – представляет собой организацию коммерческого характера, которая на основании договора с жильцами многоквартирных домов берет на себя обязанности относительно его технического и санитарного содержания. Компания выступает в роли посредника между потребителями и поставщиками услуг.
За свои услуги, согласно договору, УК взимает определенную плату, которая складывается из двух частей:
- Средства за пользование коммунальными услугами. Деньги перечисляются поставщикам, а тарифы за пользование определяются на государственном уровне.
- Средства на содержание и ремонт. Эти деньги уходят на поддержание в нормальном состоянии мест общего пользования. Полный перечень работ, охватываемых этим понятием, прописан в нормативных актах.
Принято выделять несколько видов компаний:
- Управляющие. Эти организации не занимаются непосредственно оказанием услуг по ремонту, содержанию и т.д., а только выступают в роли посредников.
- Эксплуатационные. Такие компании работают на основании заключения договора об управлении общим имуществом, но без предоставления пользователям коммунальных услуг.
- Гибридные. Этот тип компаний самостоятельно занимается предоставлением услуг различных типов необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.
Кто может открыть управляющую компанию
Согласно российскому законодательству, открыть управляющую компанию может субъект предпринимательской деятельности, зарегистрированный как:
- Юридическое лицо
- ЗАО
- ООО
- АО
- ФОП
- МУП
Кроме того, руководящую должность в компании должно занимать лицо:
- Имеющее квалификационный аттестат на право управления МКД
- Без непогашенных судимостей за преступления экономического характера
- Не занесенное в реестр дисквалифицированных лиц
Компании, где руководящие должности занимают лица, судимые за экономические преступления, или имеющие временный запрет на выполнение такой деятельности, не допускаются к управлению.
Дополнительное требование, выдвигающееся к соискателю – гражданство России. Обусловлено это тем, что иностранные компании не допускаются к управлению многоквартирными строениями.
Документация для открытия
Перечень бумаг для открытия зависит от типа предприятия. Так, для регистрации компании нужно подготовить:
- Регистрационное заявление установленной формы № Р11001
- Устав компании
Требуемый пакет документов
При проведении перерегистрации требуется следующий пакет:
- Обновленный Устав
- Заявление о внесении регистрационных изменений по форме № Р13001
- Протокол собрания о внесении изменений
На основании поданных документов регистраторы внесут изменения в учредительные документы организации.
Что нужно кроме документации?
Также организации нужен обслуживающий персонал. В основе штата выделяют:
- Руководителя
- Главного инженера
- Аттестованных специалистов
- Техперсонал
- Диспетчеров
Создание диспетчерской – основное требование. Операторы должны отвечать на звонки в круглосуточном режиме для быстрого реагирования на факты поломок и выхода из строя основных коммуникационных систем.
Аренда офисного помещения также выступает основным фактором. Оптимальное решение — размещение предприятия в одном из обслуживающихся зданий. Офис укомплектовывается расходными материалами и оргтехникой, обязательно проводится телефонная линия и оборудуется диспетчерская комната. Отдельно организовывается склад для инвентаря и иных расходных материалов.
Важное организационное мероприятие – получение поддержки от жильцов тех домов, которые планирует обслуживать компания. Осуществляется это путем проведения агитационных бесед уполномоченными лицами или руководителями. Такая мера формирует положительный имидж компании и репутацию.
Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция
Создание управляющей компании с нуля требует обстоятельного подхода. Оптимальное решение разделить весь процесс на отдельные этапы:
- Составление бизнес-плана. Детальная проработка бизнес-плана нужна для выбора формы предприятия и отдельных видов деятельности, позволяющих избежать убытков.
- Регистрация предприятия или дополнение ОКВЭД уже существующей компании. Для создания управляющей компании нужно зарегистрироваться в одной из предусмотренных в законе форм существования хозяйствующих субъектов. Для регистрации подготавливаются документы и передаются в налоговую службу, а также Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, орган статистики.
- Сдача квалификационного экзамена. В ходе экзамена проверяются знания ЖК РФ и ряда нормативных актов, регулирующих деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ. Среди которых: Постановление № 290, № 491 и другие.
Как привлечь клиентов
Новички в сфере домоуправления, которых интересует создание управляющей компании с нуля, часто сталкиваются со сложностями в убеждении потенциальных клиентов. Таким фирмам проще выйти на рынок в роли филиала известной компании.
Исследование ряда аналитиков показывает, что наименее выгодный сектор для такого бизнеса – хрущевки, в которых проживают люди старшего поколения. Они не хотят внедрять новшеств, а потому до них нужно доносить выгоды и преимущества ОСМД. В то же время затраты на содержание таких домов превышают прибыль от них. Наиболее перспективные для этого бизнеса 14-этажные дома, новостройки и многоподъездные 9-этажки, в которых проживает более активное население.
Основные требования жильцов многоквартирных домов, как правило, заключаются в следующем:
- Комфортные условия проживания
- Безопасность
- Чистота подъездов и придомовой территории
- Стабильная работа коммуникаций (воды, света, газа, связи)
- Оперативное решение проблем при их возникновении
Для того чтобы интересы собственников квартир были удовлетворены, и они отзывались о работе компании положительно, нужно:
- Использовать исправное, безопасное, неуставшее оборудование для решения текущих задач.
- Свести расходы на содержание и обеспечение дома до минимального уровня, при этом повысив их эффективность.
- Следить за отчетностью. Доступ жильцов к информации о том, на что собираются и тратятся средства – залог доверия.
Управляющая компания в глазах собственников должна перенаправлять средства для оплаты коммунальных служб, защищать их интересы и устранять проблемные ситуации.
Рентабельность управляющей компании, как бизнеса
Процент рентабельности такого бизнеса не превышает 15%. Средний уровень доходности находится на отметке 5-10%. Это обуславливается низкими тарифами на содержание муниципальных квартир, минимальными зарплатами большинства владельцев жилья. Их основной оборотный капитал складывается из:
- Платы за услуги содержания
- Оплату текущих ремонтных работ
На практике это приводит к тому, что ряд организаций имеет перед поставщиками хроническую задолженность.
Основная прибыль в секторе ЖКХ основана на повышении тарифов, уровень которых не урегулирован в законодательстве и дополнительных видов деятельности. К ним относятся:
- Предоставление в аренду нежилых помещений
- Партнерские площадки
- Оказание услуг по ремонту для жильцов
- Экономия на обслуживающих работах в сравнении с заложенной в документах стоимостью
- Сдача мест под рекламу
- Проведение части работ, относящихся к категории обязательных через собственные компании
- Внедрение комиссий за посредничество
- Использование энергосберегающих технологий
Расходы домоуправляющих основаны на:
- Исполнении условий договора (проведение ремонта, уборки)
- Оплате труда персонала
- Уплате налогов и сборов в бюджет
Наиболее значимый экономический фактор, отражающийся на финансовом состоянии организаций – дебиторская задолженность жильцов. Ее взыскание возможно исключительно в судебном порядке, что иногда влечет за собой дополнительные расходы.
Некоторые аналитики отмечают зависимость уровня прибыльности этого бизнеса от количества обслуживаемых домов. Для получения реальной прибыли их должно быть не менее 5.
Можно ли купить готовый бизнес?
Торговые площадки в интернете предлагают купить готовую компанию по невысокой стоимости. Объявлений такого характера много, как и организаций готовых к продаже в различных регионах. Полный процесс получения разрешительных документов и регистрации компании занимает 3-3.5 месяца, а потому популярность готовых проектов только растет.
При приобретении готового бизнеса во внимание принимаются следующие факторы:
- Финансовые показатели
- Юридические данные
- Бухгалтерская отчетность
- Структура активов
- Сформированность штата
- Описание компании
Стоит обращать внимание только на те предложения, в которых лицензии на осуществление отдельных видов деятельности будут действовать еще несколько лет.
Стоимость бизнеса перед продажей рассчитывается при помощи доходного метода. В нем во внимание принимается соотношение чистой прибыли и ставки капитализации или, иными словами, рыночная стоимость к годовому доходу. Дополнительно на цену влияют:
- Положительная отчетность, подтвержденная документами
- Полнота пакета документации
- Известность названия и проработанного стиля
- Репутация организации
- Внедренные технологии
- Выгодность предложения
- Квалификация сотрудников
- Тип, длительность, цена и количество договоров с клиентами
Большинство площадок предлагает использование специальных фильтров для поиска оптимального типа бизнеса. В расширенном варианте это до 20 параметров, но стоит ориентироваться на следующие:
- Стоимость компании
- Чистая прибыль и общий доход
- Расходы на аренду
- Форма собственности
- Возраст бизнеса
После выбора подходящего объекта его проверяют на соответствие указанным данным. В сфере продажи и покупки компаний работают бизнес-брокеры. Для приобретения бизнеса с их помощью обращаются в специальные конторы или объединения и на основании указанных покупателем требований специалисты проводят подбор бизнеса. Дополнительно брокеры часто предлагают сопутствующие услуги:
- Проверку документации
- Аудит
- Оценку объекта
На основании этих данных специалисты формируют оптимальную цену, на которую покупатель может опираться во время переговоров с собственником.
Создание управляющей компании с нуля – дело длительное и сложное, но при правильной организации и подходе к ведению бизнеса оно принесет своему владельцу стабильный доход без особых усилий и затрат.
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Открытие управляющей компании в сфере ЖКХ
- что представляет собой УК, ее деятельность;
- как можно получить в управление МКД;
- порядок открытия УК и нужные документы;
- что требуется для получения лицензии;
- рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.
Что такое УК, чем она занимается
Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.
За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):
- Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.
Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.
С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.
Рисунок 1. Централизованная схема утилизации ТБО в Новосибирске.
- Постановление № 290, от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ . порядке их оказания и выполнения»;
- Постановление № 491, от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества . ».
Как выбирается управляющая компания
Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:
- напрямую договориться с жильцами МКД.
- выиграть лот на торгах или в конкурсе.
Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.
В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади). Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме. Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.
Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно. Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2). Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.
Рисунок 2. Официальный сайт для публикации извещений об отборе управляющих компаний
По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.
Пошаговый порядок открытия компании
- Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
- Создать предприятие в форме ИП или ООО, если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.
- Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
- Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
- Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.
- Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
- Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
- Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.
Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.
По данным Минстроя 15 – 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний
Получение лицензии, условия и требования
Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.
Условия получения лицензии:
- соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
- руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
- отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
- соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.
Если организация уже работает:
- заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 – 6 ст. 162 ЖК РФ);
- информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).
Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК
Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта. Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять. Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.
Дополнительные источники заработка УК:
- экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
- сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
- оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
- проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
- внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.
Расходы складываются из затрат:
- на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
- содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
- формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
- уплаты налогов на прибыль и НДС;
Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно. Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав. Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.
Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями. Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде. Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги, обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора. Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.
Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ
Статьи по теме
Создание управляющей компании в сфере ЖКХ можно отнести к перспективному бизнесу. Но не у всех хватает смелости начать дело в этой нише из-за невысокой рентабельности и трудностей организационного характера. Как правильно открыть свою управляющую компанию с нуля? С чего начать? Как добиться эффективности? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.
Правовой статус управляющей компании
Отправной точкой для открытия УК с нуля является составление грамотного бизнес-плана. Для вас и ваших инвесторов должно быть понятно, за какой период можно вернуть вложенные деньги и выйти на доходность. При создании управляющей компании нужно серьезно отнестись к выбору ее организационно-правовой формы. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) не несет ответственность перед кредиторами своим имуществом. Такая форма считается более безопасной в отличие от акционерного общества (АО), поскольку последнее отвечает по долгам имуществом.
Можно выделить три основные категории управляющих компаний в сфере ЖКХ:
- Управляющие компании, выполняющие посреднические функции между жильцами и организациями, предоставляющими сервис по санитарно-техническому обслуживанию многоквартирных домов (МКД).
- Эксплуатационные – оказывают только эксплуатационные услуги.
- Гибридные – исполняют без посторонней помощи как управленческие функции, так и самостоятельно поддерживают надлежащее состояние жилфонда. Это более затратный тип организации на первоначальном этапе, так как помимо привлечения квалифицированного штата работников, придется приобрести оборудование, материалы, инструменты для обслуживания МКД.
Создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура
Это процесс можно разбить на следующие этапы:
2. Найти площадь под офис, лучшим вариантом будет помещение обслуживаемого фирмой дома. Приобрести необходимую оргтехнику, позаботиться о подсобках и бытовке для работников.
3. Подбор персонала. Помимо руководителя и бухгалтерии, важно найти специалиста по инженерным системам. Создать свою круглосуточную диспетчерскую службу.
4. Заключение договоров с жильцами, количество квартир законодатель не ограничивает.
Документы для открытия управляющей компании ЖКХ
Предоставляется стандартный набор документов:
- Уставная документация.
- Заявление о регистрации (форма №Р11001).
- Гарантийное письмо о месте приписки УК (юрилический адрес).
Документация с приложенным заявлением представляется в ИФНС. Через пять дней заявителю выдается свидетельство о регистрации, ИНН, ОГРН, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). В течение 7 дней заявитель уведомляет ИФНС об открытии расчетного счета.
Лицензирование УК в сфере ЖКХ
В связи с введением более строгих правовых норм в жилищное законодательство (закон ФЗ № 255 от 21 июля 2014 года о лицензировании УК) с 2014 года установлено обязательное лицензирование жилищно-коммунальных хозяйств. Выдачу разрешений производит Госжилнадзор. До 2018 года эти документы оформлялись бессрочно, но с начала текущего года срок лицензии ограничили пятью годами (закон ФЗ № 485 от 31.12. 2017 г.).
Помимо пакета документов для получения разрешения предоставляется аттестат о повышении квалификации директора, заверенный печатью Госжилнадзора, действующий 5 лет. Без соблюдения этих условий регистрация невозможна.
Права и обязанности управляющей компании
С 2016 года сведения о хозяйственно – финансовой деятельности управляющих организаций публикуются в системе ГИС ЖКХ. Если они отсутствуют, собственники пожаловаться в прокуратуру либо жилищную инспекцию.
Обязанности УК в сфере ЖКХ: содержание жилья, ремонт дома, оказание коммунальных услуг, вывоз мусора и ТБО.
Управляющая компания имеет право: требовать оплаты оказанных услуг; проверять раз в шесть месяцев достоверность показаний измерительных приборов; пользоваться другими правами, не противоречащими действующему законодательству.
Зачастую у домовладельцев возникает вопрос: обязательно ли УК иметь собственный сайт? Законодательно наличие сайта у УК не закреплено. Но обязанность предоставлять информацию владельцам квартир существует (постановление правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г.). Она может быть опубликована на портале www.reformaghh.ru, на сайте местного органа власти либо на портале управляющей организации.
Новое в законодательстве в 2018 году в сфере УК
Закон ФЗ № 485 внес ряд важных изменений в жилищное законодательство, помимо изменения срока действия лицензии УК. Теперь каждая управляющая компания в сфере ЖКХ должна иметь свое оригинальное название. В лицензировании откажут, если название уже «занято» зарегистрированной ранее УК. Если это обнаружилось после выдачи лицензии, у компании есть полгода на смену названия. Соответствующее предписание выдает жилищная инспекция. В противном случае УК может лишиться лицензии (ч.5 ст. 198 Жилищного кодекса РФ).
В статье 161 Жилищного кодекса закреплена обязанность управляющей организации заключать договора на поставку ресурсов – электроэнергии, воды, отопления. Кроме того, в законе закрепили юридический статус УК, которые временно исполняют возложенные на них управленческие и эксплуатационные обязанности. Речь идет о временных компаниях, назначаемых на срок до года в случае, если у жильцов возникли разногласия при выборе управляющей компании.
С июля 2018 года действуют следующие правила:
- после принятия общим собранием жильцов решения по управлению их домом, они должны в течение 5 дней проинформировать об этом решении жилищную инспекцию;
- таким же способом необходимо уведомить инспекцию о том, что решили поменять способ управления МКД на иной;
- в этот же срок подается уведомление о регистрации нового ТСЖ или о прекращении его существования (ст. 110 ЖК РФ).
С 1 января 2018 года с жильцов снята обязанность размещения платежных квитанций в ГИС ЖКХ (ч.2 ст. 155 ЖК РФ). В случае внесения управляющей компанией ошибочно рассчитанной оплаты за содержание жилых помещений, гражданин вправе потребовать выплаты штрафа в размере 50 процентов от того, что ему было ошибочно начислено. Оплата штрафа рассчитывается за счет снижения размера платежа в следующих платежных квитанциях.
Рентабельность управляющей компании ЖКХ
Руководствуясь формулой расчета прибыли и рентабельности хозяйств, занимающихся обслуживанием жилфонда, приведенной в приказе Госстроя № 303, можно лишь теоретически выйти на примерные показатели. Учредители управляющих организаций утверждают, что их рентабельность составляет от 3 до 10 процентов.
Основные причины невысоких доходов: задолженность собственников квартир (взыскивать долги через суд долго и сложно) и отсутствие «свободного» фонда для частных УК (дома «разбираются» еще до сдачи специального созданными под жилфонд компаниями). Повышение рентабельность возможно за счет увеличения числа домов в управлении, установки энергосберегающих систем, сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы, привлечения новых партнеров-подрядчиков с адекватными ценами.
Не забывайте о возможности больше времени уделять бизнесу, передав часть рутинных функций на аутсорс.
Статья написана по материалам сайтов: yurist.help, 101urist.com, pravodeneg.net, moneymakerfactory.ru, www.business.ru.
»
Загрузка...