Какие способы защиты прав дольщиков существуют и как ими воспользоваться
Дата размещения статьи: 27.11.2015
На сегодняшний день приоритетным направлением деятельности должно стать доведение до сведения дольщиков информации о существовании описанного альтернативного способа восстановления прав, который реально действует и применим в рамках правовых реалий. Государство, ручаясь за строительные организации, готово нести при определенных условиях материальную ответственность вместо застройщиков, имущества которых недостаточно для удовлетворения требований участников строительства в рамках дела о банкротстве. Хотелось бы надеяться, что положения Приказа N 403 улучшат ситуацию в сфере реализации строительства «проблемных» многоквартирных домов и снимут социальную напряженность в жилищной сфере среди граждан.
Содержание
- Каковы способы защиты участников долевого строительства?
- Информация для обманутых дольщиков: что делать и кто может помочь
- Серые схемы
- Нарушение сроков
- Способы решения проблемы
- Как не дать себя обмануть
- Заключение
- Как законодательство защищает права дольщиков при долевом строительстве
- Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214
- Права дольщиков и ДДУ
- Способы защиты прав дольщиков
Каковы способы защиты участников долевого строительства?
Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.
Заключение договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.
В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
- права собственности на объект недвижимости;
- права собственности на объект незавершенного строительства;
- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Поэтому будьте осторожны, если застройщик вместо договора участия в долевом строительстве или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.
Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).
Еще одно основание для признания договора участия в долевом строительстве недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
3. Возмещение убытков
4. Взыскание неустойки (пеней)
Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
5. Компенсация морального вреда
6. Взыскание штрафа
7. Прекращение правоотношений
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):
1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;
3) застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
8. Обращение за содействием к органам государственной власти
Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.
Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.
В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).
9. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика
В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).
10. Выплата возмещения из компенсационного фонда
Если договор с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017, застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», в том числе через банки-агенты (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 13, ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2 — 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).
При этом гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Информация для обманутых дольщиков: что делать и кто может помочь
Несмотря на принятие нового федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, усиление контроля властей за деятельностью фирм, осуществляющих строительство многоэтажек с привлечением капитала будущих приобретателей, проблема дольщиков в нашей стране стоит достаточно остро. Определимся, как не дать себя обмануть и что делать, если все-таки попались “на удочку” мошенников.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону
Серые схемы
Сегодня существует большое множество схем и форм заключения соглашений с участниками долевого строительства. Нерадивые застройщики используют их, чтобы избежать ответственности или в силу только им понятных причин в то время, как страдают приобретатели жилья.
Из наиболее популярных форм обмана, например, предварительная продажа квартиры. Этот договор представляет собой первоначальный документ, который заключается лишь на этапе возведения многоэтажки, а после этого должна быть написана основная бумага. ГК в ст. 429 дает указание на необходимость одной из сторон позже проявить инициативу и отправить в адрес оппонента предложение на заключение основной бумаги.
Нередки случаи, когда в ответ на такое предложение следует тишина. А по сути, если документ не написан, то и последствий невыполнения обязательств не может быть применено никаких. Более того, если упустить окончание периода действия первой бумаги, и не заявить требований, то соглашение будет считаться расторгнутым.
Еще одним популярным способом привлечения инвесторов является продажа векселей. В этой ситуации, по логике, по завершению стройки покупатель жилья расплачивается векселем, приобретенным до этого у застройщика. Естественно, этого обмена может и не произойти, а защиты, как у дольщика, у такого приобретателя уже не будет.
Нарушение сроков
Оговоренные выше ситуации разрешаются совершенно иным путем, чем будет описываться ниже. Рассказанные варианты решения проблемы действительны только для инвесторов, заключивших договор долевого строительства.
Если у покупателя «долевки» существует ощущение, что дом не сдастся в срок, да и вообще, стройка уже не ведется, он может воспользоваться несколькими возможными решениями своей проблемы. А зависеть они будут от причин таких нарушений. Иными словами, для начала нужно разобраться является ли дольщик обманутым.
Временные трудности
Если многоэтажка активно возводилась, но на каком-то этапе строительство остановилось, то не следует обращаться сразу во все инстанции. Первое, что нужно сделать — отправить запрос в адрес второй стороны сделки с просьбой разъяснить причины остановки.
Нередки ситуации, когда заминка временная, связанная с погодными условиями, с особенностями возведения жилого дома на определенной почве и т.д.
Это можно сделать самостоятельно или собрать инициативную группу и от имени всех участников составить документ. Лучшим вариантом будет или принести ее в офис компании лично и попросить проставить печать и подпись у принимающего сотрудника на другом экземпляре документа, который останется у вас.
Или воспользоваться услугами Почты России и отправить его письмом, но обязательно с уведомлением, чтобы на руках был документ, подтверждающий получение бумаги, или если она не доставлена доказательство, того что офис не работает.
Существуют ситуации, когда на этапе получения разрешения на сдачу объекта в эксплуатацию у застройщика возникают сложности в связи с отказом органов власти. В этой ситуации логичнее будет привлечь властей соответствующего региона к этой проблеме, чтобы выяснить носит ли отказ мотивированный характер или имеется момент бюрократических проволочек. Так дольщики могут помочь не только себе в получении желанных метров, но и застройщику.
Нередки ситуации, когда сам продавец выступает в роли потерпевшего, наткнувшись на недобросовестных подрядчиков, не исполняющих сроки вовремя, или выполняющих работу с нарушениями. Существует вероятность, что в этот момент ведется судебная тяжба между ними и в результате решения дела строительство должно возобновиться.
Банкротство
Если в офисе никто не подходит к телефону, письма не доходят, и информации никакой не поступает, однозначно, что дело не во временных трудностях, но и тут есть два варианта.
Застройщик может быть признан банкротом. В этом случае, нужно обратиться к закону “О несостоятельности” и изучить возможные варианты поведения. Коротко они выглядят так.
Для того, чтобы наступили последствия банкротства, организация или любой кредитор должны обратиться в арбитражный суд для признания субъекта, невыполняющего в течение 3 месяцев обязательств, несостоятельным.
То есть, если вы писали, например, застройщику, просили расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги или нашли сотрудников этой фирмы, которые не получали заработную плату, все месте или в отдельности можно заявиться с таким требованием.
Если об этом позаботился уже кто — то другой, то нужно определить проходил ли процесс с указанием на особую категорию банкрота и на какой стадии находится дело о признании застройщика банкротом.
Дело в том, что застройщикам посвящен отдельный параграф No 7 в 9 главе указанного выше закона и, соответственно, имеет свои особенности. Из этого следует, что кредиторы будут иметь дополнительные способы защиты своих прав, предусмотренные этим правовым актом и 214 ФЗ от 30.12.2004.
Если указаний на то, что рассматриваемый субъект принадлежит к особой категории не дано, то кредиторам стоит обратиться в государственный орган, регулирующий деятельность организаций, занимающихся долевым строительством и сообщить об этом упущении.
Очередность действий
Кроме того, этот процесс не одного дня. Сначала в отношении финансово-несостоятельного субъекта вводится наблюдение. Это самая первая стадия, о начале ее течения будет осуществлена публикация в СМИ, ответственных за извещение о постановлениях органов власти в регионе.
По правилам ст. 71 закона «О банкротстве», все желающие вернуть себе вложенное должны принимать участие в собраниях кредиторов и на первом из них заявить свои требования. Время ограничено тридцатью календарными днями для реализации такого права.
Если по результату наблюдения будет сделан вывод, что организация действительно не в состоянии отвечать по своим обязательствам, в отношении нее будет введен конкурсный этап.
С этого дня начинает действовать уже двухмесячный период для составления списка лиц, в адрес которых надлежит осуществить выплаты. Пропуск этого срока приведет к тому, что кредитор оказывается вне реестра. Соответственно, его требования будут удовлетворяться после того, как произведутся выплаты всем очередникам.
По практике средств бывает недостаточно даже чтобы заплатить всем, кто записался, а уж на тех, кто упустил время, денег не хватает почти в 100% случаев.
В этот период нужно заявиться в арбитражный суд и доказать свое право на получение выплат. То есть предоставить не только договор, но и справки, подтверждающие внесение денежных средств на счет должника. При включении в список нужно определиться с требованием.
Дольщики имеют право, как получить свои взносы обратно так же в денежной форме, так и настаивать на предоставлении жилого помещения. Законом предусмотрена возможность заменить позже одно пожелание другим, но на практике суды редко удовлетворяют такие замены.
Мошенничество
Если ситуация повернулась, пожалуй, самым худшим образом и застройщик пропал от слова «совсем». То результат борьбы за свои метры будет зависеть от возможности правоохранительных органов. Этот случай на языке уголовного права называется «мошенничеством». Куда жаловаться на застройщика?
В первую очередь, что сделать лучше, это объединиться пострадавшим, составить инициативную группу, которая будет представлять интересы всех участников, взаимодействовать с правоохранительными органами, властными структурами, возможно заключит договор с юридической фирмой.
Можно, конечно, действовать самостоятельно, но массовые обращения, как правило, имеют больше шансов получить желаемый результат. После объединения потребуется оповестить о своей проблеме все возможные структуры. Конечно обратиться в исполнительный орган, работающий с дольщиками, написать жалобу в Роспотребнадзор на застройщика.
Это государственный орган, в полномочия которого входит осуществление контроля и надзора за соответствием деятельности фирм нормам, в том числе Закону о защите прав потребителя. Так как взаимоотношения сторон по долевому строительству подпадают под действие этого НПА, то и подлежат контролю со сторону названой структуры.
Жалоба в прокуратуру на застройщика пишется с целью возбуждения дела и привлечения к ответственности организаторов фирмы. В регионах работают общественные организации, объединяющие людей с такой проблемой, у них, как правило, есть правовые возможности оказывать содействие, давать консультации.
Можно подать в суд на застройщика. Он должен будет выдать решение на получение денежных средств.
По закону потерпевшая сторона может требовать получение не только внесенных денег, но и убытков, которые пришлось нести в результате нарушения сроков, например, за съем другого жилья, а также штраф за нарушение обязательств.
Этот показатель применяется с 2016 года вместо ставки рефинансирования, с 30 октября 2017 года ее размер установлен в размере 8,25%.
К слову, иск к застройщику можно выдвинуть на любом этапе, после возникновения превышения предусмотренных сроков.
Способы решения проблемы
Выходов из ситуации может быть несколько:
- необходимые средства для завершения начатого могут быть предоставлены из бюджета;
- гос. органы могут привлечь для завершения стройки подрядчика;
- потерпевшие могут объединиться, создать ЖСК, и за счет своих средств завершить возведение объекта.
Следует понимать, что в любом из приведенных выше способов, потребуется вносить средства, поэтому нужно быть готовым к тратам.
Как не дать себя обмануть
Можно использовать некоторые превентивные меры, чтобы избежать необходимости проходить все этапы.
Как было сказано в начале, нужно обратить внимание на то, какой договор изначально предлагается заключить. Если даются иные, подменяющие понятия для договора долевого строительства, то стоит задуматься почему, и стоит ли связываться с ним.
Затем попросить предоставить документы застройщика. Помимо надлежаще оформленных учредительных, следует запросить справку, позволяющую заниматься строительством на определенной территории и документ, удостоверяющий осуществление страхования ответственности.
У застройщика должна быть не только проектная документация, но на ней должна стоять виза исполнительного органа власти, подтверждающего ее соответствие на реальность указанных там сроков и сумм.
Можно познакомиться с отзывами о компании, изучить какие еще объекты были возведены ею и какие возникали сложности.
Лучше лично, не доверяя никаким предоставленным фотографиям посмотреть на территорию, где собирается строиться объект, а если стройка уже началась, непосредственно на нее. Перед входом на огражденную территорию обязательно должен висеть плакат, содержащий основную информацию, о компании — строителе, о сроках.
А затем внимательно прочитать документ, предлагающийся на подпись. В нем должно быть указание на предмет, который подлежит передаче и нюансы взаимодействия сторон.
Заключение
Если вам кажется, что вы пополнили ряды обманутых дольщиков, нужно сначала перечитать договор, обратиться письменно к застройщику. И лишь только после этого подключать структуры властей для решения вашего вопроса, или использовать право на защиту в суде.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Как законодательство защищает права дольщиков при долевом строительстве
Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников долевого строительства нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.
Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214
Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.
ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Покупатель такого жилья несет существенные риски:
- вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
- условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
- застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.
Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.
Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.
Права дольщиков и ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.
Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:
- наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
- четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
- наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
- гарантии эксплуатации объекта.
Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.
Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:
- В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
- Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
- Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.
Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.
Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.
Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.
Способы защиты прав дольщиков
Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться законными способами защиты. Расскажем о каждом подробнее.
Признание имущественных прав
В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:
- права собственности на недвижимый объект;
- имущественных прав на объект незавершенного строительства;
- прав на долю в общей долевой собственности.
Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.
Признание сделки неправомерной
По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).
Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России. К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.
В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.
Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки
В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:
- он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
- он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.
В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:
Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.
Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).
Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).
Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.
Прекращение правоотношений
Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:
- нарушение застройщиком качества объект;
- в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
- срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
- строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.
Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:
- строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
- проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
- было скорректировано назначение имущества.
Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.
Привлечение государственных органов
Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:
- помощь в завершении строительства объекта;
- выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
- поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
- выделение жилплощади во временное пользование;
- выкуп прав требования к застройщику и др.
Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.
Заявление требований в процессе дела о банкротстве
Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).
При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.
Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.
Статья написана по материалам сайтов: xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai, zakonius.ru, prava.expert, estatelegal.ru.
»
Загрузка...