Компенсационный фонд долевого строительства: особенности федерального закона

Компенсационный фонд долевого строительства создан для защиты дольщиков, которые оформляют договора с застройщиками и рассчитывают на получение квартир по доступной цене. В России рынок первичного жилья, возводимого за деньги населения, регулируется Законом с 2004 года. Оформление договора долевого участия (ДДУ) позволяет семье получить доступное жилье по цене, которая ниже рыночной.

Если строительная компания выполняет обязательства, участники соглашения довольны, в том числе владельцы новых квартир. Другое дело, когда у подрядчика возникают проблемы, и он не выполняет обязательства перед дольщиками. В такой ситуации покупатели жилья не защищены. Но так было до появления компенсационного фонда в 2017 году. В чем его особенности? Какие функции он выполняет? Какие сложности могут иметь место в будущем? Эти и ряд других вопросов рассмотрим в статье.

Закон и правые нормы

В 2014 году государство взяло «под крыло» долевое строительства для защиты участников долевого строительства. Застройщик до регистрации ДДУ (договора долевого строительства) должен прийти к страховщику для страхования ответственности. Второй вариант — обращение в банковское учреждение для оформления поручительства.

Несмотря на появление нового закона, обманутые дольщики не могли добиться от строительных компаний-неудачников компенсации из-за отсутствия денег. По этой причине в 2017 году создан компенсационный фонд, деньги из которого берутся для покрытия вероятных убытков. Принятие такого закона гарантирует возмещение денег дольщикам и разгружает строительные компании в случае неудачи.

Процесс создания нового закона проходил по следующему алгоритму:

• В 2016 году появилась инициатива по созданию фонда, средства из которого могут использоваться для осуществления выплат обманутым дольщикам. Речь идет о ФЗ под номером 304 (статья 23.2).
• В январе 2017-го Президент РФ издал указ, согласно которого упомянутый фонд помощи начал формальное существование. Представители Государственной Думы приступили к разработке связанных с созданием фонда вопросов.
• В период с февраля по июль 2017 года велись активные обсуждения законодательного акта. За период работы над документом он претерпел множество изменений, после чего в конечном итоге утвержден парламентом 21 июля 2017 года.

Сначала вновь созданный фонд определялся с позиции некоммерческой организации, являющейся частью АИЖК. В роли учредителя был выбран Минстрой. Именно эта организация внесла основную долю поправок в отношении статуса компенсационного фонда.

На текущем этапе Думой РФ утверждено, что Фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве является публично-правовой организацией, имеющей полномочия и функции, схожие с государственной властью. Компания находится в подотчетном состоянии перед Президентом РФ. При этом контроль финансовой деятельности производят представители двух палат парламента, в том числе Счетная палата. К ноябрю 2017 года организация, созданная для обеспечения договорных обязательств, начала полноценную работу.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства?

Компенсационный фонд определяется как организация, которая создана для защиты интересов дольщиков в случае невыполнения вторым участником ДДУ (строительной компанией, застройщиком) взятых обязательств. К главным характеристикам организации стоит отнести:

• Изменился механизм защиты дольщиков (частных инвесторов). Раньше строительные компании обращались к страховщикам для страхования ответственности, или направлялись в банк для получения гарантии финансового учреждения. Старая система себя изжила, ведь страховые компании в случае банкротства застройщика не производили выплаты пострадавшим лицам.
• Функция наполнения фонда переходит к застройщикам, которые обязаны производить отчисления 1,2% от каждого оформленного ДДУ. Накопленные средства могут направляться для решения различных задач — достройку объекта или покрытие убытков второй стороны договора. По заявлению специалистов, участвующих в создании фонда, организация будет работать по принципу АСВ, гарантирующей возврат денег с депозитов в случае банкротства банка.
• Дольщики получают компенсацию за площадь жилья до 120 кв. метров, приобретенного по ДДУ. Исключения делаются для семей с большим числом детей. Деньги фонда не защищают остальную площадь недвижимости (в том числи в ситуации, если человек приобрел несколько объектов у одного застройщика). Расчет компенсации осуществляется с учетом стоимости жилья на первичном рынке для конкретного субъекта. За основу берется информация из Росстата. Вот почему владельцы недвижимости с большой площадью ратуют за использование денег для достройки дома. В случае компенсационных выплат они теряют деньги.
• Вопрос достройки или выплаты компенсации зависит от дольщиков, которые принимают коллегиальное решение. Если строительство здания не началось, и объект находится на этапе котлована, выгодно получение компенсации. Если возведение объекта подходит к завершению, проще найти новую строительную компанию и завершить проект. В любом случае решение принимается дольщиками.
• Появились ограничения, целью которых является повышение надежности строительной компании, занимающейся возведением дома. Суть требования проста. Одна фирма берется за реализацию только одного проекта. Кроме того, каждый дом находит отражение в проектной документации.

Обязательства сторон

Суть обязательств участников ДДУ сводится к следующим правилам:

• Подрядная организация (застройщик) берет обязательство построить здание, после чего сдать его вторым участникам договора (дольщикам).
• Частные инвесторы (дольщик) обязаны в полном объеме оплатить услуги подрядной компании и принять недвижимость при ее соответствии действующим требованиям.

Договор ДДУ, по сути — инвестиционная сделка, которая регулируется не ГК РФ, а специальными актами.

Кроме того, к застройщику предъявляется ряд жестких требований, что проредило рынок девелоперов и оставило только надежные компании. Предъявление таких требований стартует с момента оформления ДДУ после первого июля 2018 года.

К главным требованиям стоит отнести:

• Компании, которая занимается долевым строительствам, нельзя вести иную коммерческую деятельность, например, выпускать ценные бумаги. В наименование организации должно быть определение «специализированный застройщик».
• К привлечению денег по ДДУ допускаются фирмы, которые являются членами СРО и имеют опыт возведения жилых зданий с этажностью от трех и более, а также построившие от 10 000 «квадратов» жилья.
• На счету организации в период выполнения строительных работ должно быть от 10% средств (и более), составляющих себестоимость здания. Кроме того, у застройщика на момент начала и ведения долевого строительства не должно быть задолженностей (кроме кредитов на сооружение).
• Строительные компании получают разрешение на возведение только одного здания.
• Деньги дольщиков нельзя применять для покупки участков земли под строительство, заказ проектной документации или выполнения строительных работ. Этот пункт вызвал бурю негодования со стороны застройщиков, ведь возведение недвижимости начинается именно с этих работ.
• Все деньги подрядчика, который участвует в долевом строительстве, должны находиться в одном финансовом учреждении, осуществляющем проверку по текущим расходам.
• Лица, которые руководят подрядной организацией, не должны иметь признаков банкротства быть ими, иметь статус дисквалифицированных или судимость за преступления в экономическом секторе.

Функции фонда

Для понимания принципов работы фонда долевого строительства, стоит знать задачи организации. Их две — помощь частным инвесторам (дольщикам) при банкротстве строительной компании, а также достраивание объекта. С учетом этих задач выделяются следующие функции:

• Ведение контроля и учета взносов, которые поступают от строительной компании.
• Покрытие убытков обманутых дольщиков.
• Арбитражное управление в случае банкротства застройщиков, сделавших свой вклад в фонд.
• Размещение денег в депозитах и активах, а именно облигациях госзайма ипотечных долговых бумагах.
• Выплата средств и выдача кредитов организации, которая приняла решение о завершении проблемного здания.

Размер взноса

Как отмечалось ранее, с начала 2017 года появился новый порядок оформления ДДУ. Выделим главные аспекты:

• Не позже, чем за 3-е суток до оформления первого ДДУ застройщик обязан перечислить взнос в компенсационный фонд. Без выполнения этого шага регистрация договора и его внесение в реестр не происходит. Если застройщик привлекает деньги дольщиков до регистрации ДДУ, он вынужден выплатить штраф в размере 0,5-1 миллиона рублей.
• Размер ставки не превышает 1,2% от цены ДДУ всего объекта.
• Допускается пересмотр тарифа, но не чаще одного раза за год и после утверждения нового процента на законодательном уровне.

Размер отчислений, равный 1,2% от размера ДДУ, не вызывает возражений специалистов. Наличие в распоряжении от 18 до 25 миллиарда долларов первые годы работы фонда достаточно, чтобы осуществить выплаты дольщикам при банкротстве одного-двух застройщиков. При этом в законе не сказано, откуда компенсировать нехватку средств.

Компенсация по договорам прошлых лет в новом закон не предусмотрена. Если возводимый объект имеет хотя бы один ДДУ, подписанный по старым принципам, он не входит в сферу ответственности компенсационного фонда.

Возможные проблемы

На современном этапе выделяется ряд проблем нового закона, одна из которых касается размеров выплат дольщикам. В частности, компенсационный фонд компенсирует стоимость жилплощади до 120 кв. метров. По мнению государства, владельцы элитного жилья достаточно состоятельны, чтобы за себя постоять. Кроме того, при расчете компенсации учитывается стоимость жилья, определенная Минстроем. Минус в том, что эти показатели на 30-40% меньше реальных. Даже при выплате компенсации по такому принципу дольщик неизбежно теряет деньги.

Строительные компании уверены, что появление дополнительных взносов приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке. Это связано с тем, что застройщик вынужден платить в два фонда — СРО и долевого строительства. О проблемах заговорили и субподрядчики, которые за свои деньги возводят коммуникации и инженерные сети. Если строительная компания по какой-либо причине банкротится, деньги возмещаются в первую очередь дольщикам, а у юридических лиц шанс получения компенсации минимален. Конечно, наличие фонда необходимо для защиты покупателей жилья на рынке долевого строительства, но он не должен быть обузой и причиной роста стоимости квартир.

Компенсационный фонд долевого строительства. Что нужно знать дольщикам

Закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков» принят в 2017 году. Что изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. На конец 2016 года страхованием долевого строительства занимались 19 страховых компаний, из которых активную деятельность вели только 6. Причем среди этих 6 порядка 70% страхования приходилось на 3 компании. При этом, за все время существования 214 ФЗ ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала. Этот механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя. С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Государственный компенсационный фонд долевого строительства

Участие в долевом строительстве является одним из наиболее выгодных, но рисковых способов покупки жилья. Чтобы как-то минимизировать риски дольщиков, в 2014 году в РФ была запущена обязательная программа страхования долевого строительства. Предполагалось, что страхование гражданской ответственности застройщиков значительно повысит степень безопасности подобного рода сделок и защитит вложенные в строительство средства дольщиков. Но поскольку система страхования не оправдала возложенных на нее надежд, был создан специальный компенсационный фонд долевого строительства.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Закон о компенсационном фонде долевого строительства

Функционирование компенсационного фонда застройщиков регулируется Федеральным Законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…» №218-ФЗ, который был принят 30.07.2017 г. Данный законодательный акт гарантирует дольщикам компенсацию и выполнение их требований в случае банкротства застройщика. Если до недавних пор участие в долевом строительстве страховалось страховыми компаниями, то после подписания вышеупомянутого нормативно-правового акта на смену им придет компенсационный фонд.

Функционировать фонд начал в октябре 2017 года. Это значит, что все застройщики, заключившие договора долевого участия (ДДУ) уже не будут оформлять страховку, а будут перечислять определенную сумму в компенсационный фонд государства, который имеет статус публично-правовой компании и строго контролируется уполномоченными государственными органами. Согласно этому закону, застройщики обязаны будут по каждому заключенному ДДУ перечислить взнос в размере 1,2% от суммы, оговоренной в договоре. Эта ставка фиксирована и не может изменяться, независимо от цены участия в долевом строительстве и прочих факторов. Корректирование размера взноса в компенсационный фонд (процентной ставки) допускается только путем внесения соответствующих изменений в законодательный акт, и не чаще одного раза в год.

Взносы застройщиков в фонд станут некой гарантией того, что в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом), дольщики смогут рассчитывать на:

• получение компенсации в денежном эквиваленте, то есть смогут вернуть вложенные в строительство средства;
• получение квартиры путем завершения проблемного строительства за счет средств компенсационного фонда.

На завершение строительства фонд может выделять средства застройщикам в виде безвозмездной финансовой помощи или же в виде кредита. Размер финансирования завершения строительных работ не может превышать общую сумму компенсационных выплат пострадавшим участникам долевого строительства. Фонд будет финансировать завершающие этапы строительства в тех случаях, когда это решение потребует значительно меньших финансовых влияний, нежели компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Законом установлена норма для расчетов размера компенсационных выплат участникам долевого строительства. Максимальная площадь жилища в недостроенном доме, инвестирование в строительство которого будет компенсироваться, составляет 120 метров квадратных. Это значит, что если в ДДУ идет речь о приобретении квартиры, площадь которой превышает это значение, дольщик сможет рассчитывать только на компенсацию за 120 кв. м. Все, что свыше, компенсироваться не будет.

Также закон №218-ФЗ гласит о том, что привлечь средства граждан-участников долевого строительства могут только те застройщики, чьи влияния в данное строительство составляют не меньше 10% от запланированной стоимости будущего многоквартирного дома (берутся в расчет данные, указанные в проектной документации). Статья 25 (п.5 и п.7) данного Закона гласит о том, что на компенсацию могут рассчитывать только те граждане, которые заключат договора долевого участия после начала функционирования компенсационного фонда.

Основные функции фонда

Главной задачей компенсационного фонда является защита имущественных интересов участников долевого строительства в тех случаях, когда застройщик не в состоянии выполнить свою часть обязательств по ДДУ в связи с банкротством. Среди прочих функций и задач фонда следует выделить:

• получение и сбор взносов от застройщиков, а также осуществление контроля над поступлением средств;
• реализация полномочий арбитражного управляющего в суде по делу о признании застройщика несостоятельным (банкротом) в случаях, когда обанкротившаяся строительная компания производила взносы в компенсационный фонд как минимум по одному объекту (многоквартирному дому);
• осуществление компенсационных выплат участникам долевого строительства в случае банкротства второй стороны сделки (компании-застройщика);
• финансирование завершающих этапов строительства в случаях, когда размер компенсационных выплат дольщикам существенно превысит стоимость строительных работ для завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
• кредитование застройщиков, в том числе и выдача беспроцентных займов тем компаниям, которые взяли на себя ответственность завершить строительство и сдать дом.

Принципы работы компенсационного фонда

Создание и начало функционирования компенсационного фонда существенно упростит жизнь компаний-застройщиков. Раньше они вынуждены были искать страховщика, заключать договора страхования, оформлять страховой полис по каждой сделке с дольщиками (по каждому подписанному ДДУ). После принятия нового закона застройщику достаточно перечислить взнос на счет компенсационного фонда и получить разрешение на госрегистрацию договора.

Основные принципы работы фонда заключаются в следующем:

1. Взносы застройщиков в размере 1,2% от стоимости сделки в компенсационный фонд составят резерв, из которого в случае банкротства строительной компании будет осуществляться финансирование незавершенного строительства и выплачиваться компенсация дольщикам.
2. Взнос должен быть перечислен в фонд не позже чем за три дня до проведения государственной регистрации договора долевого участия. Если застройщик привлечет средства дольщиков (физических лиц) до момента регистрации ДДУ, он будет вынужден уплатить штраф в размере от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
3. Фонд выступает гарантом в отношениях между застройщиком и участниками долевого строительства, поскольку гарантирует, что в случае признания застройщика несостоятельным, вторая сторона сделки (дольщик) получит финансовую компенсацию или положенную ему квартиру.
4. Компенсироваться будут только расходы на покупку жилых объектов общей площадью до 120 метров квадратных. Предполагается, что программа компенсации дольщикам рассчитана для защиты имущественных интересов малоимущих граждан и тех, чьи доходы не превышают средний уровень. Если граждане покупают у застройщика жилье премиум класса, следовательно, их финансовые возможности позволяют самостоятельно решить вопрос с недобросовестным (или обанкротившимся) застройщиком. Исключением являются только семьи, которые имеют статус многодетных. Они могут рассчитывать на компенсацию даже в том случае, когда планируемая площадь их будущего жилья превысит 120 кв. м.
5. При расчете размера компенсационных выплат будет учитываться не реальная стоимость квадратных метров, а рыночная, которая значительно ниже фактической (в зависимости от региона на 20-30%). Поэтому в случае компенсации дольщики получат сумму существенно меньше чем та, которую они вложили в долевое строительство. Застройщики вынуждены будут оплачивать взнос из реальной стоимости сделки.
6. Вопрос о целесообразности компенсационных выплат или достройки незавершенного строительства будет зависеть от коллегиального решения дольщиков. Но здесь также будет браться в расчет экономическая выгода и здравый рассудок. К примеру, если строительство «застыло» на этапе котлована, то однозначно дольщикам будет выплачена компенсация. Если дом находится на завершающих этапах строительства, целесообразно и выгодно (как для фонда, так и для дольщиков) найти ответственного застройщика, готового завершить проблемный объект, и профинансировать достройку.

Требования к компаниям-застройщикам

С принятием нового ФЗ №218, регулирующим деятельность компенсационного фонда, также были приняты меры для повышения надежности компаний-застройщиков. К ним теперь выдвигаются более жесткие требования. Согласно им, компания должна:

• осуществлять свою деятельность (долевое строительство) не менее трех лет;
• заниматься исключительно одним видом деятельности – долевым строительством. Если застройщик планирует в многоквартирном жилом доме разместить на нижних этажах коммерческие помещения (магазины, салоны, офисы и т.д.), ему придется делать это через стороннюю организацию;
• иметь на своем счету общую площадь возведенных домов за годы деятельности на рынке долевого строительства не менее 10 тысяч квадратных метров (весьма сомнительное и необоснованное требование, поскольку перекрывает «кислород» новым компаниям-застройщикам, которые совсем недавно появились на рынке);
• иметь на счету сумму не менее 10% от предполагаемой стоимости строительства, причем, средства должны быть расположены на счетах в одном банковском учреждении, которое будет вести учет и контроль над расходованием финансовых активов;
• иметь в разработке только один объект – новый закон не позволяет девелоперам возводить одновременно несколько многоквартирных домов (крупным компаниям придется молниеносно строить дома один за другим, чтобы сохранить производительность, либо придется заниматься комплексным строительством – получить одно разрешение на возведение целого комплекса объектов, а не на каждый отдельно);
• осуществлять инженерные и проектные работы в строительстве, а также приобретение земельных участков под застройку за счет собственных или кредитных средств (вклады дольщиков в строительство не могут быть израсходованы на эти нужды).

Как происходят выплаты в случае банкротства застройщика

Государственный компенсационный фонд долевого строительства будет производить выплаты компенсации дольщикам за счет взносов застройщиков и в установленном законом порядке:

1. Решением арбитражного суда девелопера признают несостоятельным (банкротом), в результате чего он фактически теряет способность выполнить свою часть обязательств по ДДУ перед участниками долевого строительства и компенсировать их убытки в связи с банкротством. Компенсационный суд выступает на суде в роли арбитражного управляющего.
2. После юридического установления факта банкротства застройщика, правление фонда производит все необходимые расчеты, чтобы определить наиболее выгодный вариант выхода из сложившейся ситуации – выплата компенсаций или финансирование достройки дома.
3. Решение о целесообразности денежной компенсации или финансирования незавершенной стройки могут принимать и дольщики коллегиально. На принятие окончательного решения может уйти около 6 месяцев с момента признания компании банкротом.
4. Принятое решение будет обнародовано в течение двух недель на официальном сайте компенсационного фонда, на котором также будет указана информация с адресом приема документов и график работы.
5. При обращении необходимо иметь гражданский паспорт, ДДУ и написать заявление на получение компенсации (если было решено компенсировать дольщикам их потери). Эти же документы необходимо будет предоставить и в банк, который обслуживал застройщика.
6. Не позже, чем через 10 дней с момента подачи полного пакета документов, денежные средства (компенсационная выплата) будут зачислены на расчетный счет дольщика.

Принятие нового закона №218-ФЗ и создание компенсационного фонда защиты дольщиков, по мнению экспертов, должны стать более эффективным способом защиты интересов и прав участников долевого строительства. Но вместе с тем существует ряд определенных нюансов, которые будут препятствовать осуществлению деятельности небольших компаний и способствовать развитию монополизма, а соответственно и росту цен на жилье.

Закон о фонде страхования долевого строительства

Практика долевого строительства жилья через ДДУ привела к формированию обоснованной необходимости защитить интересы частных инвесторов от рисков, возникающих вследствие действий застройщика.

Страхование ответственности, банковская гарантия, юридическое обеспечение от партнёров или иная форма обеспечения прав дольщиков от непредвиденной ситуации в деятельности застройщика – не лучший способ удовлетворения интересов гражданина и не всегда надёжная гарантия возмещения ущерба. Поэтому закон обязал застройщиков создавать компенсационный фонд долевого строительства.

Компенсационный фонд дольщиков

Компенсационный фонд долевого строительства – это объективное следствие опыта возведения жилья на фоне динамики формирования строительной отрасли и роста объёма внимания населения к приобретению квартир именно в форме ДДУ – через договорные отношения: застройщик – дольщик (частный инвестор).

В рамках новых норм законодательства страховые компании призваны предложить альтернативный вариант: специальный фонд, который стабильно формирует сам застройщик, отчисляя определённый размер компенсации от суммы каждого договора с дольщиком.

Качественно новая государственная, закреплённая законодательно, поддержка законных прав и материальных интересов граждан-дольщиков от банкротства застройщика такого рода меняет положение вещей: фонд в отношении строительства конкретного жилого дома формируется в ходе его постройки и ввода в эксплуатацию.

Статус фонда: публичный и правовой – предполагает не только защиту денежных средств, но и достройку жилого здания, декларирует институт арбитражных управляющих для рассмотрения дел по банкротству застройщиков.

Обязательное требование отчислений в фонд по фиксированной ставке 1,2% от цены договора, обязательное наличие 10% собственных средств застройщика от цены строительства, указанной в проектной документации, и другие положения законодательства усиливают ответственность застройщика и повышают гарантии граждан-дольщиков.

Сфера недвижимости манипулирует крупными денежными ресурсами и длительными временными сроками, имеет сложную юридическую составляющую, укреплённую требованиями федерального законодательства по удостоверению сделок государственными органами.

Формирование обоснованной необходимости защитить интересы частных инвесторов от рисков, связанных с участием застройщика посредством удобных и эффективных механизмов – это фактически признание несостоятельности уже существующих способов помощи дольщикам.

К таким способам относится:

• страховка застройщика (риски, ответственность);
• банковская гарантия;
• поручительство, юридическое или материальное обеспечение от партнёров;
• залоговые варианты или вхождение застройщика в крупный строительный холдинг.

Перечисленные варианты реально не обеспечивают законные интересы частных инвесторов в непредвиденных ситуациях, а тем более в очень вероятных (частых) мошеннических схемах. Сфера долевого строительства сложилась, как инфраструктура социально-экономических отношений, развивается динамично и стремительно.

Имеющийся опыт решения проблем, стал основой для защиты интересов частных инвесторов и застройщика в динамике всех сложившихся процессов.

Новая идея механизма работы по защите интересов дольщиков предусматривает два варианта:

1. Гражданин может получить компенсацию и покинуть ряды дольщиков.
2. Дольщик может участвовать в достройке (меняется застройщик, изменяются условия ДДУ).

Компенсационный фонд дольщиков даёт им большие права в принятии решений. Выделяется схема этапности строительства: котлован, возведение фундамента, строительство здания, внутренние работы и другое этап завершения работ, схема сдачи строения в эксплуатацию.

Каждый элемент «строительной схемы» рассматривается в контексте безопасного возмещения убытков, защиты законных интересов дольщиков, имеет свои уникальные нюансы в каждый момент времени. Предполагает особенные решения непредвиденных ситуаций.

Дольщик вправе возлагать надежду на снижение рисков вероятных потерь, полагаться на государственную защиту своих законных интересов, но это не мешает ему собирать самостоятельно информацию, накапливать данные по ходу работы застройщика и его субподрядчиков, о платежах и других значимых событиях для выхода из непредвиденных ситуаций.

Компенсационный фонд долевого строительства

Уставные документы, разработанные, согласованные и утверждённые Правительством РФ определяет особенности деятельности фонда и фактическую организацию его работы.

Прежде всего – это:

• воплощение политики государства в области формирования жилищного фонда;
• защита прав и имущества граждан по закону – участников ДДУ;
• контроль над финансовой деятельностью застройщиков.

По существу и по роду деятельности, фонд имеет тесные связи с государственными структурами, осуществляющими кадастровый учёт и регистрацию недвижимости, и администрациями территорий, аккумулирует значительные средства и материальные ресурсы, которые использует на выплату возмещения потерпевшим гражданам или финансирование завершения строительства по причине несостоятельности застройщика.

Выступая в качестве буфера между дольщиком и застройщиком, фонд контролирует жилищное строительство в комплексе, и этот момент надлежит понимать правильно. Основное направление деятельности организации – контроль и управление жилищной политикой государства.

Интересы дольщиков будут непременно удовлетворены в формате выплаты потерянных средств вследствие действий застройщика, хотя могут быть и внешние объективные обстоятельства, которые застройщик мог предусмотреть, но не сделал этого. Возможен вариант замены застройщика на более надёжную компанию или иной вариант завершения работ по вводу строения в эксплуатацию.

Важный аспект деятельности фонда – специалисты, управляющие по арбитражным делам. Аккредитация специалистов в целях овеществления ими полномочий, управляющих делами по банкротству, причём не только в контексте застройщика: строительство жилого здания – это большое количество взаимодействующих предприятий.

Управление фондом получает компенсационные выплаты и может их использовать по своему усмотрению, имеет право использовать доступные средства в деятельности, направленной на исполнение предоставленных функций и полномочий согласно Федеральным Законам. Это особенное положение, которое ставит на второй план интересы дольщиков по выплате компенсаций и увеличивает сроки строительства в случаях, достройки жилых домов.

Фонд усложняет работу застройщика: определены новые обязанности и правила. Работа застройщика стала более документированной и отчётливой, а интересы дольщиков, на случай непредвиденной ситуации, становятся более защищёнными, чем прежде.

Специфика Федерального Закона в отношении компенсационного фонда

Являясь проводником политики государства в области формирования фонда жилья, компенсационный фонд получает от своего предшественника: фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (некоммерческая структура) имущество и осуществляет масштабную финансово-хозяйственную деятельность по обслуживанию всей сферы ДДУ.

Располагая государственной поддержкой, действуя в рамках Федерального Закона, находясь под пристальным вниманием контролирующих государственных структур, фонд, за счёт своей деятельности, увеличивает своё имущество, ведёт бухгалтерский учёт и предоставляет официально и публично информацию о своей деятельности.

Законодатель решил, что фонд не является коммерческой организацией, а создаётся как инструмент помощи застройщикам и дольщикам. Фактически получается действенный инструмент государственного влияния на сферу долевого строительства.

Получая отчисления и «бонусы» от:

• застройщиков по каждому договору на долевое строительство;
• от взносов иных инвесторов;
• от использования имущественного и финансового потенциала

Фонд, на самом деле, может и делает реальное управление сферой жилищного строительства и контролирует динамику финансовых потоков в этой динамичной и финансово ёмкой области социальных отношений.

Поскольку значительная часть денежных средств поступает от дольщиков из средств финансовых организаций (например, банковские кредиты на жилищное строительство), фонд имеет возможность отслеживать и управлять инвестициями длительные промежутки времени.

Защищая интересы дольщиков, фонд прежде всего защищает интересы государственного уровня: динамику показателей кредитной политики государства, соблюдение законных прав и интересов граждан.

Фактически, фонд страхования долевого строительства – это результат анализа и оптимального применения опыта обеспечения граждан жильём в рамках действующего законодательства в его активной форме.

Это тот случай, когда в реализации прав заинтересованы все стороны:

Остальные участники сферы ДДУ принимают не менее активное участие, но их отношения формируются косвенно: посредством ФЗ № 214-ФЗ и ФЗ № 218-ФЗ государство реализовало хороший инструмент управления существенной сферой социальных отношений.

Обязанность застройщика по уплате компенсационных отчислений в фонд

Застройщик обязан направлять в компенсационный фонд 1.2% по каждому договору участия дольщика, соблюдать сроки платежей, учитывать изменение величины взноса, которая определяется Федеральным Законом. Платежи выполняются в срок до момента подачи документов на регистрацию договора ДДУ.

В случае отказа в регистрации договора или по иным причинам:

• отказа сторон от сделки;
• возврат излишней оплаты;
• отказ госрегистрации

Застройщик в установленный срок получает денежные средства от каждого, прежде выполненного, но «неисполненного» отчисления в компенсационный фонд долевого строительства.

Денежные средства застройщика, перечисленные им в компенсационный фонд, имеют своё лицо. На них может быть наложено взыскание в порядке, регулируемым «общим» правом. При этом наложение ареста на денежные средства от одних дольщиков никак не влияет на денежные поступления от других.

Фактически ФЗ 218 обязывает застройщика иметь в компенсационном фонде гарантию любого своего значимого действия. Застройщик обязан оплачивать вероятность допущения собственной оплошности или защищать себя и своих дольщиков от непредвиденных обстоятельства накапливая на своём счете, на компенсационном счёте «оплату» за ликвидацию любых негативных последствий.

Что нужно знать дольщикам о компенсациях в фонд долевого строительства?

Размер обязательных платежей каждой строительной организации, выступающей в качестве застройщика, начинается с соблюдения обязательного требования фактического наличия 10% собственных средств от стоимости строения согласно проекту и технической документации на строительство и определяется размером сделки по каждому дольщику – это фактическая сумма договора.

Застройщик обязан соблюдать следующие условия содержания фонда:

1. Перечисление компенсационного платежа осуществляется застройщиком в процессе регистрации (по законодательству) каждого договора о долевом участии.
2. Сумма платежа не может превышать предельную процентную ставку. В настоящее время установлен размер 1,2% от цены каждого договора.
3. Ставка обязательных платежей может изменяться на основе Федерального Закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
4. Взносы должны быть перечислены за 3 дня до даты регистрации договора.

Указанные требования обязательны для исполнения застройщиком.

Хороша не та компания, которая быстро оформляет договора с дольщиками и строит, имеет отличное портфолио и рейтинг среди, ожидающих своей очереди, дольщиков. Главное, что по всем отношениям с государством, включая компенсационный фонд – застройщик платёжеспособен, исполняет свои обязательства и действует в пределах законодательства.

Закон о компфонде долевого строительства вступил в силу

Президент России Владимир Путин 30 июля 2017 года подписал федеральный закон о компенсационном фонде долевого строительства, который должен гарантировать исполнение требований граждан в случае банкротства застройщика, сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

«Существующий механизм страхования ответственности застройщиков, в том числе с помощью общества взаимного страхования, не работает: банковская гарантия оказалась недоступной абсолютному большинству застройщиков, а страховые компании и ОВС не произвели ни одной выплаты пострадавшим дольщикам. Согласно новому закону, на смену страховым компаниям приходит компенсационный фонд — публично-правовая компания, которая будет находиться под строгим государственным контролем. В качестве гарантий интересов дольщиков по каждому договору долевого участия застройщик обязан вносить обязательный платеж в фонд», — сказал К. Тимофеев.

Он подчеркнул, что законодатели учли мнение инвестиционного сообщества и установили единый фиксированный размер отчислений в фонд для всех застройщиков — 1,2% от цены договора.

«Изменение ставки возможно на основании федерального закона не чаще одного раза в год», — добавил К. Тимофеев.

В случае банкротства застройщика Фонд защиты прав дольщиков позволит гражданам получить компенсацию либо достроить жилье за счет накопленных средств.

«Фонд займется аккредитацией арбитражных управляющих по делам о банкротстве застройщиков. Это должно повысить эффективность их работы», — подчеркнул К. Тимофеев.

Средства компфонда на финансирование достройки объекта будут предоставляться в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат участникам долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ), если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда на такие выплаты. «Представляется обоснованной норма о порядке расчета компенсационных выплат обманутым дольщикам с учетом максимальной площади объекта по ДДУ в размере 120 кв. метров», — пояснил К. Тимофеев.

Привлекать средства граждан для строительства жилья смогут застройщики, размер собственных средств которых составляет не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации. При этом застройщик не имеет права одновременно вести работы по нескольким разрешениям на строительство.

«Потребуется время для оценки практической результативности новых требований к застройщикам, однако предусмотренный механизм финансирования строительства будет способствовать прозрачности расходования застройщиками средств граждан», — отметил глава Комитета.

При работе над законом была исключена норма о внесудебном приостановлении деятельности застройщика при выявлении нарушений контролирующим органом. Ввести такую норму предлагал Москомстройинвест.

«Сегодня проходит более года с момента выявления нарушения до появления судебного запрета на работу застройщика. Все это время компании-нарушители продолжают привлекать средства граждан», — пояснил К. Тимофеев.

Согласно п. 5 и 7 ст. 25 нового закона, фонд будет гарантировать соблюдение прав граждан-участников долевого строительства, вложивших средства в проекты, реализация которых началась после начала работы фонда.

«Москомстройинвест предлагал распространить защиту фонда и на уже существующие объекты, но пока это предложение не принято. Таким образом, с созданием компенсационного фонда работа по предупреждению появления обманутых дольщиков не заканчивается. И не исключено, что мы выйдем с новыми предложениями по совершенствованию механизма защиты прав дольщиков», — заключил К. Тимофеев.

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Статья написана по материалам сайтов: stroimprosto-msk.ru, tversmsv.ru, sdelka.guru, zhiloepravo.com, stroi.mos.ru.

»