Надежный застройщик – это залог успеха при вложении в долевое строительство

О том, как дольщику вовремя распознать возможные риски на конкретном объекте строительства, и какие документы обязательно нужно посмотреть при выборе объекта ДДУ рассказывает генеральный директор СК «Стрижи» (ЖК «Преображенский») Михаил Иванов .

Как же, собственно, определить надежность застройщика?

На этот счет существует большое количество публикаций в СМИ, научных работ и пр. В основном, говорится про оценку самой компании, что чем она больше и мощнее, чем больше у нее собственных производств, чем диверсифицированнее портфель инвестиционных проектов, тем она надежнее, хотя практика показала, что и крупнейшие компании могут оказаться на грани банкротства. Ведь у застройщика может просто не хватить денег на одновременную реализацию сразу всех проектов, что приведет в лучшем случае к срывам сроков по отдельным объектам.

В первую очередь хочу сказать, что рынок недвижимости – это всегда риск, как для покупателя, так и для застройщика, у которого риски в сотни раз больше, чем у покупателя. На растущем рынке недвижимости чтобы обанкротить успешную строительную компанию нужно очень постараться, но по объективным экономическим законам рост рынка всегда сменяется падением или коррекцией, вопрос лишь в том, когда это произойдет.

В период экономической нестабильности, валютной девальвации и экономических санкций в стране, вопрос оценки надежности компании-застройщика стоит очень остро. В настоящее время подавляющее большинство инвестиционно-строительных компаний на рынке недвижимости испытывают определенные трудности.

Влияние на застройщиков сейчас оказывает множество факторов. Если говорить о негативных, это:

  • — снижение ликвидности недвижимости из-за падения платежеспособного спроса, высоких ставок ипотечного кредитования, падения вторичного рынка недвижимости (так как существенная доля сделок на первичке проходит вместе с альтернативной продажей);
  • — повышение стоимости заемных средств для самих компаний из-за повышения ключевой ставки ЦБ;
  • — рост себестоимости строительной продукции из-за повышения темпов инфляции и девальвации национальной валюты и пр.

Хотелось бы отдельно отметить, что не стоит путать надежность компании-застройщика и успешную реализацию конкретного проекта, так как, и у успешного застройщика бывают провальные проекты.

Вообще для дольщика принципиально можно выделить следующие риски:

  • 1) низкое качество объекта;
  • 2) срыв сроков по ДДУ;
  • 3) самый плохой вариант — полное невыполнение обязательств по ДДУ.

Исходя из собственной практики во время работы в департаменте строительства администрации г.Н.Новгорода, могу выделить три основных фактора, влияющих на вероятность реализации указанных рисков:

  • — первый и самый главный – это наличие финансирования, так как даже дом с готовностью 95% можно превратить в долгострой без необходимого финансирования.
  • — второй – градостроительно-правовой – это наличие разрешительной документации, прав на земельный участок, наличие судебных и исполнительных процессов т.д.
  • — третий – технический – это наличие технических условий на присоединение к инженерным сетям, наличие сложных гидрогеологических условий (склоны, грунтовые воды и т.д.).

Если речь не идет о ДДУ и квартира со свидетельством, все намного проще, так как вопрос о том, что достроят/не достроят не стоит. Основные риски принимает на себя покупатель, когда заключает договор долевого участия в строительстве, так как фактически становиться соинвестором проекта, а ведь застройщик, в первую очередь инвестор. Значит, что и в первую очередь нужно анализировать его инвестиционную стабильность. Простому физическому лицу, не являющемуся специалистом в области инвестиций и аудита, достаточно сложно определить надежность компании. В принципе, это и не требуется.

Распознать возможные риски и факторы на конкретном объекте можно по множеству различных показателей.

1. Наличие проектного финансирования.

Сейчас распространено понятие «проектное финансирование». Его суть заключается в том, что банк предоставляет целевой кредит застройщику на реализацию конкретного инвестиционно-строительного проекта и использовать эти заемные средства банка он может только на его строительство. При принятии решения о выдаче такого кредита банк досконально проверяет финансовую обеспеченность застройщика и все инвестиционные показатели проекта. Кроме того, банк требует залоговые права не только на объект строительства, но и на иные объекты.

Таким образом, если застройщик обанкротится, в конкурсную массу для погашения задолженности будут включены в первую очередь именно залоги самого застройщика, а не объект незавершенного строительства, так как они обладают значительно большей ликвидностью и привлекательностью для банка, чем недострой. Таким образом, если застройщик получил проектное финансирование по объекту, то с инвестиционными показателями у него все в порядке и риск недостроя минимален. Правда также нужно обратить внимание на то, какой именно банк выдал финансирование, так как сейчас, все знают, существуют риски банкротства и самих банков. Идеальный вариант – если кредит выдан Сбербанком, так у него вероятность банкротства нулевая, правда существуют и другие надежные федеральные и региональные банки: ВТБ24, НБД, Саровбизнесбанк. У нас, например, получено проектное финансирование ПАО «Саровбизнесбанке».

2. Наличие аккредитации в банке для получения ипотечного кредита дольщиком.

При принятии решения об аккредитации банк также проверяет всю необходимую документацию у застройщика, потому что непрофильные активы (т.е. квартиры в недострое) никому не нужны. Причем, чем больше банков выдало аккредитацию застройщику, тем лучше. Опять же, хорошим показателем является аккредитация в банках ТОП-20, особенно Сбербанк.

3. Финансовое состояние компании.

Речь идет об отсутствии просроченных задолженностей по налогам и сборам, отсутствие исков о признании банкротом. На самом деле, это очень яркий показатель, потому что в настоящее время чтобы участвовать в любых аукционах на застройку (будь то аренда, комплексное освоение или развитие застроенной территории) компания должна предоставить справку об отсутствии указанной задолженности. Поэтому компании, которые планируют и дальше присутствовать на рынке, развиваться и у которых все в порядке с финансовым состоянием не допускают серьезных просрочек по налогам и сборам.

Кроме того, в настоящее время министерством строительства Нижегородской области ведется мониторинг целевого использования средств дольщиков на строительство объекта. Необходимо уточнить в министерстве, не допускалось ли нарушений целевого финансирования средств.

Также необходимо проверить учредителей организации, занимались ли они раньше этим бизнесом. Ведь в конечном итоге, все наиболее принципиальные решения принимает собственник компании.

4. Наличие разрешения на строительство

В принципе его наличие является по умолчанию обязательным при заключении ДДУ в соответствии с 214-ФЗ о долевом строительстве. Если у застройщика оно имеется, то градостроительно-правовые риски, о которых я говорил ранее, значительно снижаются. В настоящее время при выдаче разрешения на строительство администрацией города Нижнего Новгорода проводится полная и скрупулезная оценка соответствия представленной документации требованиям действующего законодательства. Поэтому если участок расположен, скажем, в зоне индивидуальной жилой застройки, разрешения на строительство многоквартирного дома застройщику не видать.

В первую очередь необходимо проверить срок действия разрешения на строительство, например, если оно заканчивается через месяц, а на объекте только котлован, то стоит подумать – заключать ли ДДУ сейчас или только после продления, т.к. сейчас с этим имеются определенные юридические сложности, да и в принципе покупать ли у такого застройщика.

Также стоит отметить, что разрешение на строительство установленного законом образца начало выдаваться только с конца 2005 года. До этого срока разрешение на строительство выдавалось распоряжением органа местного самоуправления. За это время земельное и градостроительное законодательство поменялось чуть ли не на 50%, поэтому также могут возникнуть сложности как с продлением разрешения на строительство, так и с вводом объекта в эксплуатацию.

5. Наличие правоустанавливающих документов на земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в земельном законодательстве в настоящее время государство имеет право прекращать право аренды на земельные участки, которые используются не в соответствии с разрешенным видом использования или в связи с истечением срока аренды, сейчас в общем случае вообще отсутствует понятие «продление срока аренды». Но, к счастью, частным случаем является строительство объектов, попадающих под действие 214-ФЗ, т.е. многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков.

Таким образом, идеальный вариант – это собственность на земельный участок застройщика. Но все же и аренды пугаться не стоит – если уже имеются заключенные договора долевого участия – ее срок продлят с вероятностью 99%.

6. Наличие действующих технических условий.

В принципе не специалисту достаточно тяжело выявить все возможные подводные камни по техусловиям, да и застройщики не охотно открывают данную информацию, хотя ее можно проверить в заключении экспертизы проектной документации. Но проблемы с выполнением ТУ могут привести к существенным задержкам по срокам ввода в эксплуатацию (таких примеров придостаточно), поэтому я все же советовал проверить хотя бы срок действия технических условий.

7. Наличие положительного заключения экспертизы проектной документации.

При многоэтажной застройке (более 3 этажей) требуется экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Сейчас возможна как государственная, так и негосударственная экспертиза. Бытует мнение, что государственная экспертиза надежнее, потому что появилось очень большое количество фирм, осуществляющих негосударственную экспертизу, хотя даже само управление госэкспертизы также проводит и негосударственную экспертизу. Также настоящее время существуют и достойные альтернативы, здесь определяющую роль играет уровень и количество экспертов в организации, количество выданных заключений, наличие судебных исков, репутация на рынке и т.д. В принципе не специалисту это трудно определить, поэтому лучше спросить совета у знакомого специалиста.

8. Наличие сложных гидрогеологических условий.

Уровень грунтовых вод подвержен сезонным влияниям, но он также может и резко измениться, например, в следствие поднятия уровня Чебоксарской ГЭС. А вот геологические процессы имеют очень большой период колебаний (так заключение по геологии действительно в течение 50 лет), если склон внешне выглядит достаточно надежно, это может являться, так сказать, «бомбой замедленного действия». Например, здание Политеха на Верхневолжской набережной.

Поэтому если рядом есть овраг, склон, река – это всегда риск. Существует множество способов понижения уровня грунтовых вод и укрепления склонов (горизонтальный и вертикальный дренаж, цементирование грунтов, устройство подпорной стенки, шпунт, очень длинные сваи в конце-концов) и если застройщик не может вам ответить на вопрос, какие защитные мероприятия он предпринимает для предотвращения возможных негативных последствий – лучше выбрать другой объект.

Таким образом, подведем краткие итоги, какие документы обязательно нужно посмотреть при выборе объекта ДДУ:

  • — проектную декларацию;
  • — разрешение на строительство;
  • — правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • — градостроительное зонирование территории (на сайте горадминистрации);
  • — официальный сайт компании;
  • — сайт арбитражного суда по реквизитам компании;
  • — справки об отсутствии задолженности в бюджеты и фонды;
  • — выписки из ЕГРЮЛ на компанию и из ЕГРП на участок;
  • — удостовериться в отсутствии объекта в списке долгостроев на сайте прокуратуры и, по возможности, уточнить в министерстве строительства об отсутствии нарушений в области целевого использования средств дольщиков.
Это интересно:  Как узнать кодовое слово карты Сбербанка

И конечно в первую очередь, просто съездить на место будущего строительства и оценить его месторасположение.

Содержание

Какие существуют риски инвестирования в новостройку?

Надежных способов сохранить и приумножить сбережения не так уж много — положить деньги на банковский депозит или приобрести недвижимость. Покупка квартиры в инвестиционных целях дает возможность спасти деньги от обесценивания и обеспечивает владельцу гарантированный доход. Квартиру можно сдавать в аренду или впоследствии продать по более высокой стоимости. С ростом инфляции растут и цены на недвижимость, плата за аренду тоже не стоит на месте. Таким образом, владелец инвестиционной квартиры выполняет основную задачу – заставляет деньги работать и приносить прибыль, а не лежать под матрасом и обесцениваться.

Почему новостройка?

Для инвестиционных целей чаще всего выбирают новостройки, и это целесообразно делать по нескольким причинам:

  • новая квартира не имеет истории продаж, и у покупателя не могут возникнуть проблемы с прежними владельцами;
  • качество постройки и запас прочности новостроек несравнимы со старыми домами. При возведении новых домов используются современные технологии и архитектурные решения, которые соответствуют требованиям сегодняшнего дня и делают жизнь обитателей более комфортной. Если сравнивать срок эксплуатации новостроек и объектов вторичного рынка, то последние находятся в заведомо проигрышной ситуации;
  • современные новостройки зачастую возводятся в уже обжитых районах или строятся комплексно, одновременно с инфраструктурными объектами.

Ели Вы планируете впоследствии продать недвижимость и получить значительную прибыль, то лучше всего инвестировать на ранних стадиях строительства.

На этапе котлована цена квартиры на 30-50% отличается от стоимости того же объекта после сдачи дома в эксплуатацию. На старте продаж инвестор имеет возможность выбирать квартиры на любой вкус и размер.

Но у этой схемы есть и недостатки, и главный из них – необходимость ждать несколько лет до окончания работ. В лучшем случае период ожидания составит 1,5-2 года, но обычно строительство несколько затягивается, так как мало кто из застройщиков выдерживает сроки сдачи. Те, кто не хочет рисковать, может вложить деньги в объект 50%-ной готовности. В этом случае риск оказаться в числе обманутых дольщиков намного ниже, но и прибыль будет не такой высокой — разница в цене уменьшается на 20-30%

Во что инвестировать?

Наиболее ликвидным с точки зрения инвестора является бюджетное жилье

Не каждая новостройка годится для использования в качестве предмета инвестиций. К наиболее востребованным вариантам вложений можно отнести:

  • однокомнатные квартиры;
  • квартиры-студии;
  • небольшие «двушки».

Бюджетное жилье является наиболее эффективным и ликвидным с точки зрения инвестора. Такие квартиры легче сдать в аренду или найти на них покупателя.

Критерии выбора объекта инвестирования

Выбирая объект инвестирования, нужно учитывать не только его стоимость (хотя это и имеет первоочередное значение), но и другие факторы, в том числе:

  • транспортную доступность, наличие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов, отделений банков и т. д.);
  • благоустроенность и безопасность района. Важно убедиться, что в окрестностях нет промзоны с вредным производством, или не планируется строительство такого предприятия;
  • срок сдачи дома. Это имеет значение, если Вы вкладываете деньги в объект, находящийся на ранних стадиях строительства;
  • этажность, вид из окон, удобство планировки.

Не поленитесь лично съездить на место стройки, чтобы оценить расположение строящегося дома относительно важных объектов, станций метро и остановок общественного транспорта, а также ход строительства.

Какие риски поджидают инвестора?

Риски инвестирования в недвижимость

Как и любая инвестиция, покупка недвижимости сопряжена с некоторыми рисками. Среди наиболее вероятных можно назвать:

  • опасность банкротства компании-застройщика;
  • перенос сроков сдачи объекта;
  • низкое качество строительства, дефекты проектирования;
  • удорожание квартиры по сравнению с первоначальной стоимостью;
  • риск оказаться жертвой мошенников;
  • форс-мажорные обстоятельства, включая стихийные бедствия, экономический кризис и т. д.

Учитывая, что ситуация в гражданском строительстве России пока еще далека от благополучной, нужно крайне внимательно относиться к опасности оказаться обманутым дольщиком. Задача инвестора — максимально минимизировать вероятность такого исхода.

Правильный выбор застройщика снижает риски

Первый и самый главный шаг, от которого во многом зависит успех предприятия, — правильный выбор застройщика. Дело слишком серьезно, чтобы доверять его компаниям с сомнительной репутацией. Скажем больше – лучше немного переплатить, но обратиться к надежному, хорошо зарекомендовавшему себя застройщику, чем связаться с «темной лошадкой», предлагающей подозрительно дешевые сделки.

Чтобы выбрать действительно надежного застройщика, надо изучить несколько вопросов:
как долго компания работает на рынке и насколько успешны ее проекты. Чем дольше история застройщика, тем больше у него готовых объектов и тем выше вероятность успешного завершения очередной новостройки. При этом нужно обратить внимание на еще один важный аспект – специализацию деятельности компании. Желательно, чтобы предыдущие проекты имели такое же назначение, что и выбранный Вами для инвестиции.

Если компания занималась строительством малоэтажного жилья, а затем решила попробовать себя в многоквартирном проекте, то вряд ли можно рассчитывать на высокое качество.

как отзываются о работе компании и качестве квартир жильцы уже сданных домов. Если застройщик работает на рынке не первый год, то в Сети обязательно найдется такая информация. Там же можно узнать, выдерживает ли компания сроки строительства. Главное – искать ее не на официальном сайте застройщика, а на сторонних форумах.

какова обстановка на стройплощадке. Ее можно оценить, зайдя на сайт компании, где камеры транслируют ход строительства в режиме реального времени. Но лучше все же съездить и оценить ситуацию на участке самостоятельно. При этом надо обращать внимание на степень готовности объекта (если сдача запланирована через год, а на месте дома только заложен фундамент, это говорит о том, что сроки строительства, скорее всего, выдержаны не будут). Обратите внимание на активность строительства – количество рабочих и техники, подвоз материалов.

Если наблюдается сворачивание работ, а инвесторы в срочном порядке избавляются от квартир по бросовым ценам, это плохой признак.

какую форму договора предлагает застройщик для оформления отношений с инвестором. Самые популярные и надежнее схемы – договор долевого участия и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Эти варианты имеют свои сильные и слабые стороны, но оба они совершенно законны и защищают покупателя от возможных проблем со стороны застройщика. Наиболее распространенной разновидностью договора является ДДУ (договор долевого участия), закрепленный Федеральным законом ФЗ-214.

Как видим, при серьезном отношении к вопросу риски инвестирования в недвижимость можно существенно снизить. Обстоятельный подход и внимание к деталям помогут отсеять на этапе выбора «неблагонадежных» застройщиков и подобрать действительно подходящий вариант, который обеспечит Вам эффективное вложение Ваших средств.

Надежный застройщик – это залог успеха при вложении в долевое строительство

Огромное количество людей, накопивших определенный капитал, сталкиваются с серьезной проблемой его сохранения. Внезапно наступивший кризис или скакнувшая инфляция могут уничтожить накопления. В связи с этим встает задача вложить деньги во что-то надежное, в то, что не потеряет свою стоимость ни при каких условиях. Многие, в силу ряда причин, отдают предпочтение в пользу покупки строящегося жилья.

Вложение денег в строящееся жилье

Во-первых, строительство – это, в целом, стабильный бизнес, который всегда работает. Во-вторых, готовая квартира стоит дороже строящейся, что позволяет неплохо заработать на покупке. В-третьих, готовую квартиру можно сдать и получать пассивный доход или жить в ней самому. Но как сделать все правильно? Что лучше купить: квартиру, студию, коттедж? Как выбрать застройщика? Как правильно оформить документы?

Наша статья освещает основные аспекты вложений в строящееся жилье. Прочитав ее, вы сможете гораздо более эффективно ориентироваться на этом большом и сложном рынке.

Важно понять, что вложение денег в строительство жилья – это тип инвестиций, характеристики которого обусловлены особенностями этой сферы экономики. Поэтому первое, что необходимо сделать – правильно оценить плюсы, а также риски, которые имеют место при покупке строящегося жилья.

Плюсы вложений в строящееся жилье

Строящееся жилье относится к числу объектов, наиболее привлекательных для начинающих инвесторов. Более 50 % вложений в современной России идут именно в сферу строительства. Даже кризисные явления в экономике существенно не влияют на данный показатель, поскольку даже после резких «проседаний», таких как в 1998 году (после дефолта) или в 2008 году (начало мирового финансового кризиса), сфера довольно быстро восстанавливалась.

Поэтому и спрос на строящееся жилье стабильно высокий и год от года он только растет. В особенности это касается московского региона, Санкт-Петербурга, а также других крупных городов.

Вложение в новостройку

Привлекательность строящегося жилья объясняет целым рядом объективных причин. Среди них:

  • Высокая степень надежности вложений. Как известно, жилье не дешевеет, а только дорожает, что делает недвижимость гарантом сохранения накопленного;
  • Гораздо более низкая цена в сравнении с вторичным жильем. На этапе «котлована» стоимость квартиры гораздо ниже рыночной (на 20-30 %);
  • Возможности последующего извлечения стабильного дохода: перепродажа или сдача в аренду. Например, даже небольшая квартира в Москве может приносить, как минимум, 20 тысяч рублей в месяц, а жилье окупится примерно за 10 лет. Касаемо перепродажи, то мы прекрасно видим, что год от года цена на жилье только растет. Приобретя квартиру на этапе строительства, можно выгодно ее продать, но уже, как готовое жилье. Если уже готовую квартиру обставить мебелью и сделать косметический ремонт, то ее цена возрастает на 25 %;
  • Возможность использования для личного проживания. В любой момент вы может использовать свою квартиру для того, чтобы жить в ней самому или со своей семьей;
  • Эффективный способ сохранения капитала.
Это интересно:  Восстановление прав родителей

Все это в совокупности влияет на инвестиционную привлекательность строящегося жилья.

Видео. Арендный бизнес на новостройках

Минусы вложений в строящееся жилье

Их немалое количество. Они носят как субъективный, так и объективный характер и каждый из них нужно внимательно рассмотреть и учитывать при покупке жилья.

  • Недобросовестность застройщика. В этом случае вы можете получить некачественное жилье и потратить годы на судебные разбирательства, возмещение убытков и так далее. При этом велик риск так и не добиться правды. Практических примеров подобных ситуаций, к сожалению, огромное количество. Избежать неприятных последствий можно с помощью постоянного контроля за ходом строительства, гражданской ответственности каждого из дольщиков. Есть другие формы «недобросовестности» застройщиков: отсутствие документа на земельный участок, на котором ведется строительства (велик риск, что впоследствии ваше жилье просто снесут по решению суда), недостаточность финансирования, проблемы застройщика с кредитными организациями.
  • Признание застройщика банкротом. Этот пункт можно отнести к недобросовестности застройщика.

Покупка жилья у застройщика

Видео. Опасность покупки жилья в недостроенных домах

Способы минимизации рисков

Существует ряд мер, к которым рекомендуется прибегать для того, чтобы избежать неприятных ситуаций при покупке жилья на этапе строительства.

    Тщательная проверка застройщика. Первое – выяснение репутации. Вкладываться лучше в компании, которые хорошо зарекомендовали себя на рыке и хорошо известны. Не лишним будет лично посетить объекты, которые уже были построены компанией, проверить отчетность и финансовые документы. Кроме этого, имеет смысл посмотреть отзывы о ней в сети Интернет, а также обратиться к специалистам строительной сферы.

Обязательные элементы инвестиционного договора

  • Предмет договора. Здесь вы можете прописать все, даже самые мелкие детали. Такие, как, например, производитель обоев или краски. Но самое главное, чтобы в договоре содержалось описание планировки квартиры, точный метраж, адрес, используемые материалы. Обязательно обратите внимание на такой пункт, как завершенность при сдаче;
  • Срок сдачи объекта. Это необязательно конкретная дата, однако, он должен быть обозначен в пределах квартала. В договоре должны быть предусмотрена ответственность (штрафы, компенсации) за срыв сроков сдачи объекта.

Оформления права собственности готового жилья. Итак, жилье достроено. Но, прежде чем получить заветную квартиру необходимо получить ряд дополнительных документов: договор купли-продажи, акт приемки объекта, удостоверение о праве собственности, акты приёмки объекта.

Пошаговая инструкция вложения денег в строящееся жилье

Вкладывать свои деньги стоит по заранее разработанному плану. В тех случаях, когда мы говорим о жилье, имеет смысл разбить его приобретение на несколько этапов.

Первый этап. Определиться с застройщиком

Мы уже говорили о том, что отдать свои деньги недобросовестному застройщику – один из главных рисков вложения денег в строящееся жилье. Честный застройщик это фактически залог успеха. Поэтому при выборе не стоит торопиться. Посмотрите какие объекты данной компании уже сданы, какие отзывы по этому поводу дают дольщики и специалисты. Поинтересуйтесь с какими кредитными организациями работает компания-застройщик, а также соблюдением ей стандартов в области строительства.

Второй этап. Выбор объекта

Если мы говорим, о сфере жилой недвижимости, то помимо планировки и комфортабельности квартиры или коттеджа, нужно тщательно оценить инфраструктуру: наличие детских садов, школ, парковочных мест, остановок общественного транспорта, экологическую обстановку. Все эти факторы влияют на цену жилья и на ее повышение в дальнейшем.

Третий этап. Проведение переговоров

важно помнить, что в российское законодательство запрещает физическим лицам становиться собственником строящегося жилья. У вас есть несколько вариантов его покупки:

  • регистрация инвестиционного вклада;
  • договор долевого участия;
  • паевой взнос;
  • членство в строительном кооперативе.

На этапе переговоров должен быть определен способ оплаты: рассрочка, выплата всей суммы или другой вариант.

Четвертый этап. Изучение документации и подписание договора

Вложение денег в строящееся жилье сопряжено с большим количеством юридических процедур. Любая, даже самая малейшая помарка или ошибка могут привести к самым плачевным последствиям. Поэтому целесообразно провести специальную юридическую экспертизу. Это дополнительные затраты, но они дают дополнительную гарантию безопасности ваших вложений.

Извлечение прибыли от вложений в строящееся жилье

Вложение денег в строящееся жилье – не только способ сохранения капиталов, но потенциальная возможность получения стабильной прибыли. Первый и наиболее распространенный вариант – сдача жилья в аренду. С одной стороны, купленное жилье окупается очень долго, но при этом жилье всегда остается в вашей собственности. Вы можете сдавать жилье помесячно или посуточно.

Важно учитывать систему налогообложения и отслеживать изменения в ней. Налогами облагаются не инвестиции, а доход.

Подытоживая нужно сказать, что вложение денег в строящееся жилье требует ответственного подхода. Даже если у вас есть некоторый опыт в этом, необходимо быть максимально внимательным и следовать определенным правилам.

Видео. Какое жилье покупать: готовое или строящееся?

Долевое строительство и его особенности в 2018 году

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше. Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек». В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

  1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
  2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
  3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2018 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Относительно недавно Владимир Владимирович Путин поставил перед Правительством задачу отойти от ДДУ. Скорее всего, это будет сделано в 2020 году.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Важно! Права дольщика в долевом строительстве поможет защитить наш юрист. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте перед окончательным выбором застройщика, чтобы проверить его надежность.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Статья написана по материалам сайтов: www.ppl.nnov.ru, mskguru.ru, bank-explorer.ru, ipotekaved.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector