Оценка недвижимости как происходит

Большинство будущих заёмщиков осведомлены о том, что независимая оценка квартир для ипотеки необходима при предоставлении кредита. Отчёт об определении стоимости прямо указан в перечне документов, выдаваемом банком. Но, не все знают для чего она нужна, кто и как может её провести, сколько придётся заплатить, и что будет, если отказаться от оценки. Тем гражданам, для которых данная тема является сейчас особенно актуальной, будут даны ответы на озвученные вопросы.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Ипотека – это не просто кредит, а кредитование с обеспечением. В качестве обеспечения возврата займа выступает квартира. До полного погашения ипотечного кредита, она будет находиться в залоге у банка, поэтому необходима оценка залога недвижимости.

Юристы давно спорят об обязательности оценки залога именно специалистом, а не просто залогодателем и залогодержателем. Это спорный вопрос.

Но, одно известно точно, что отказ заёмщика от проведения оценочных мероприятий независимым специалистом, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа. Кредитор хочет знать рыночную стоимость залога. Да и самому заёмщику это интересно. Оценка объектов недвижимости — это основание размера запрошенной суммы. Причём нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки и во вторичном жилье.

Оценка залога решает для кредитора сразу три задачи:

1. Определение размера выдаваемого займа. Он не может превышать 80%-85% (в разных банках) стоимости квартиры;
2. Соотнесение стоимости жилья с оценочной стоимостью, для того чтобы исключить значительное завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи сторонами сделки;
3. Установление реальной стоимости квартиры, по которой она может быть реализована при невозврате кредита.

Кто делает оценку недвижимости при ипотечном кредитовании?

Оценку выполняют специалисты, получившие право заниматься оценочной деятельностью. Это право предоставляется физическому лицу, прошедшему специальное обучение со сдачей квалификационного экзамена. Подтверждением права является наличие у специалиста квалификационного аттестата, срок действия которого не превышает 3-х лет с момента выдачи.

Оценщик, в соответствии с законом об оценочной деятельности, обязан быть членом СРО, что подтверждается свидетельством. Профессиональная деятельность специалиста должна быть застрахована. Размер страховой суммы в 2018 г. для физического лица составляет не менее 300 тыс.руб. Если оценочную деятельность осуществляет юрлицо, то страховая сумма составляет от 5 млн. руб.

Где лучше заказать оценку?

В каждом населённом пункте работает множество специалистов, которые могут делать оценку. Но правильнее будет заказать оценочные услуги у квалифицированного специалиста, а не просто имеющего аттестат.

Поэтому, при выборе можно положиться на банк, предоставляющий ипотечный кредит. Список оценщиков, заключениям которых доверяет кредитор, размещается на сайте банка. Указанные оценщики являются аккредитованными и хорошо знают все требования конкретного банка по оценке квартир и оформлению её результатов.

Если заёмщик решит сам выбрать специалиста, то ориентироваться следует на срок его работы на рынке оказания оценочных услуг.

Вид определяемой стоимости

Для оценки жилья с целью получения ипотечного кредита оценщиком определяются два вида стоимости.

Рыночная стоимость

Это стоимость, отражающая наиболее вероятную цену квартиры, при которой она может быть продана на текущий момент.

Ликвидационная стоимость

Это стоимость, по которой квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами. Она всегда меньше рыночной и является основой для определения банком максимального размера займа.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценочные мероприятия проходят в строго определённой последовательности. Ниже представлена пошаговая инструкция.

Переговоры

Первый этап – это встреча заказчика и исполнителя в предварительно согласованное время. Профессиональный оценщик, без дополнительной просьбы, предъявляет заказчику копии документов, подтверждающих право заниматься оценкой.

На этом этапе происходят переговоры, затрагивающие все детали оценки, включая:

• цель оценки;
• данные о залоге;
• согласование времени осмотра;
• срок выполнения оценочных мероприятий;
• стоимость услуг;
• сроки и порядок оплаты;
• вид представления результатов;
• перечень требующихся от заказчика документов.

Если требующиеся документы у заказчика при себе, то сторонами сразу может быть подписан договор на оказание услуг. Если их нет, то договор подписывается и вступает в силу после их предоставления.

Оценщику необходимы:

• паспортные данные заказчика (для договора и расчётов);
• правоустанавливающие документы;
• выписка из ЕГРН;
• любые имеющиеся технические документы на квартиру (техпаспорт, техплан, поэтажный план).

Заключение договора

Когда все документы получены, оценщик подготавливает договор на оказание услуг. При отсутствии возражений, заказчик его подписывает. С этого момента идёт отсчёт указанного в договоре срока оказания услуг. Нормальный срок составляет от 2-х до 5-6 дней.

Выезд на объект

В назначенное время специалист прибывает на осмотр квартиры.

Его задачей является визуальная оценка и фиксация всех факторов, влияющих на её стоимость, в т. ч. осмотр:

• районного квартала, в котором находится квартира на предмет наличия инфраструктурных объектов (школ, больниц, магазинов и т.д.), зелёных зон, транспортной доступности, промышленных объектов;
• придомовой территории (общее состояние, парковочные места, детские площадки);
• общего состояния дома, подъезда, наличие лифта;
• квартиры: проверка соответствия фактической планировки проектной, общее состояние, современность коммуникаций, дверных и оконных проемов, наличие балкона и др.

Фиксация визуальных наблюдений производится с помощью фотосъёмки и письменных пометок.

Камеральные работы

Один из основных этапов оценочных мероприятий. Проводится в офисе. На этом этапе специалистом выполняются:

• обобщение и анализ информации, полученной из документов заказчика и на осмотре;
• сбор данных из открытых источников о состоянии рынка жилья в целом и непосредственно в районе, где находится квартира;
• выбор подхода и метода оценки (для квартир, почти всегда сравнительный подход, метод — сравнение продаж);
• поиск предложений по объектам-аналогам;
• непосредственно расчёты и обоснование стоимости;
• подбор документов для отчёта.

После отработки этого процесса, оценщик формирует отчёт об оценке.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий всю информацию о ходе оценки и её результатах. Состав разделов отчёта регламентирован Законом об оценочной деятельности в РФ.

Отчёт содержит:

1. Данные о заказчике;
2. Цель оценки;
3. Подробные данные о квартире;
4. Данные об оценщике;
5. Данные о выборе подхода и метода оценки;
6. Статистическую информацию о рынке жилья, её анализ;
7. Расчёты стоимости выбранным методом;
8. Выводы, сделанные о стоимости квартиры в виде заключения;
9. Приложения к отчёту.

К отчёту прилагаются:

• правоустанавливающие документы;
• технический документ на объект;
• фотографии квартиры;
• документы оценщика, дающие право заниматься оценкой.

Отчёт и приложения к нему сшиваются в единый документ.

Порядок оплаты также описан в договоре, это может быть:

• частичная предоплата с последующей доплатой,
• 100% предоплата,
• полная оплата после оказания услуг.

Оплата услуг производится в установленные договором сроки. Оплачивает услугу покупатель, т. к. оценка необходима ему для получения займа. Выполнение услуг подтверждается подписанием акта выполненных работ. Отчёт передаётся заказчику после полной оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, смотрите в этом видео:

Полученный отчёт передаётся кредитору. С учётом установленной рыночной и ликвидационной стоимостей, банк принимает решение о размере кредита. Но при этом, он составит не больше запрошенной заёмщиком суммы и не больше стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи за вычетом суммы первоначального взноса.

Документы от застройщика при покупке квартиры в новостройке — в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Многие люди на протяжении жизни сталкиваются с необходимостью приобретения, продажи или обмена жилой площади. В некоторых случаях удается выкупить квартиру самостоятельно, иногда единственным выходом является обращение за помощью в банк. Многочисленные предложения по ипотеке пользуются большой популярностью. Будущих владельцев волнуют многие вопросы: как происходит оценка недвижимости, в каких случаях она нужна, и куда стоит обращаться за подобными услугами.

Необходимость в оценке

Итак, потребность в определении рыночной стоимости жилой площади может возникнуть в случае купли-продажи или при приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита. В первом случае действующее законодательство никак не ограничивает покупателя и продавца. Последний может указывать любую стоимость компенсации.

При правильном оформлении документов никаких трудностей не возникает. Если же одна из сторон считает необходимым прибегнуть к помощи профессионального оценщика или выполнить анализ самостоятельно, то и здесь подойдут любые способы. Существует множество частных организаций, которые предоставляют услуги по определению оценочной стоимости.

Ситуация с приобретением жилой площади в кредит несколько иная. Поскольку финансирование проводится банком, в т. ч. и государственными структурами, законодательство требует обязательной оценки профессиональными сертифицированными организациями. Расходы ложатся на заемщика. Выбор оценщика должен быть предварительно согласован с банком. В большинстве случаев банковские структуры предоставляют перечень надежных и проверенных структур. Но в этом случае стоит проявлять осторожность. Не исключено, что сотрудник может быть настроен предвзято. При подписи договора необходимо внимательно читать все условия.

Самостоятельное определение стоимости

Собственник квартиры имеет право самостоятельно определять стоимость недвижимости для последующей продажи на рынке. Чтобы не ошибиться, необходимо точно понимать, как проходит оценка недвижимости. Наиболее простые способы при самостоятельном анализе следующие:

• Поиск похожих объектов в интернете. Первый этап оценки можно осуществить, не выходя из дома и не отрываясь от компьютера. Достаточно просто выйти в интернет и тщательно изучить наиболее популярные ресурсы по покупке и продаже недвижимости. При просмотре многочисленных объявлений стоит обращать внимание на комиссионные за риэлтерские услуги, т. к. в этом случае стоимость может быть увеличена. Чтобы выяснить среднюю рыночную цену, придется изучить не один десяток сайтов. Отдавать предпочтение рекомендуется ресурсам с наличием подробных фотографий ремонта и планировки.
• Связь с продавцом. После подробного изучения рынка недвижимости в интернете можно проделать аналогичную работу с печатными изданиями. Впрочем, в большинстве случаев существенных отличий не будет. Из всего списка подобранных вариантов можно созвониться с продавцами под видом покупателя. Выезд и личный осмотр квартиры позволят сформировать собственное мнение касательно объективности рассчитанной стоимости. После 2−3 поездок владелец недвижимости сможет более объективно взглянуть на собственное предложение по продаже.
• Определение средней стоимости квадратного метра. Такой способ расчета является грубым и в большей степени подойдет для совершенно новых квартир без ремонта.
• Помощь агентства по недвижимости. Речь идет о самостоятельной оценке, но из-за высокой конкуренции многие компании предоставляют бесплатную профессиональную консультацию для потенциальных клиентов. Воспользоваться помощью опытных специалистов никогда не помешает.

Подобные методы подсчета являются весьма приблизительными. Во время поиска потенциального жилья многие покупатели обращают внимание на самые разные факторы, которые могут существенно влиять на окончательную стоимость.

Факторы, влияющие на цену

Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:

• Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.
• Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
• Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
• Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
• Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.
• Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
• Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
• Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.

Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.

Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.

Работа профессионального оценщика

Оценочная деятельность при ипотечном кредитовании регулируется законом и является обязательной. Осуществлять подобные услуги могут специалисты, которые являются членами саморегулирующихся организаций.

Этапы процедуры оценки

Для заказчика вся процедура может быть условно разделена на 2 этапа. В первую очередь необходимо выбрать организацию и поставить в известность банк, с которым заключен договор на ипотечное кредитование. Затем стоит заключить договор с оценщиком. При заключении сделки необходимо проследить, чтобы были указаны даты, цели и задачи, а также вид требуемой оценки.

На втором этапе придется собирать все необходимые документы для последующей передачи оценщику. В большинстве случаев полный комплект бумаг выглядит следующим образом:

• Договор купли-продажи. В зависимости от условий это могут быть свидетельство о регистрации, договор долевого участия в строительстве и прочие виды бумаг.
• Паспорт объекта. Кадастровый документ можно получить в БТИ.
• Найти план и экспликацию удается далеко не всегда, поэтому эти документы не считаются обязательными.
• Паспортные данные и полный список контактов заказчика. Копии этих документов являются обязательными.

Полный перечень может отличаться в зависимости от требований организации по оказанию услуг. Время приезда согласуется непосредственно с оценщиком. По прибытии на место профессионал оценит состояние жилой площади, сделает все необходимые фотографии, отметит отсутствие незаконных перепланировок, выберет способ оценки.

Методы расчета

Оценка, которая выполняется профессионалом, имеет статус официального документа. Результаты, полученные во время процедуры, могут использоваться заказчиком при различных процедурах. Одной из главных задач в работе оценщика является выбор лучшего метода оценки. На сегодняшний день наибольшее распространение получили 3 способа:

1. Сравнительный. В основе этого метода лежит анализ аналогичных сделок за последнее время. Способ очень похож на методику, используемую при самостоятельном определении стоимости. Профессиональные навыки, большой опыт работы, знание рынка позволяют профессионалу провести работу значительно быстрее и определить цену недвижимости более точно.
2. Доходный. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости, расчет размеров возможного дохода в будущем. Выполнить подобный анализ самостоятельно не представляется возможным, т. к. необходимо учитывать огромное количество факторов. Кроме того, не стоит забывать, что с оценщиком заключается договор, поэтому тот, кто делает оценку недвижимости, полностью отвечает за итоговый результат.
3. Затратный метод предполагает подсчет затрат, которые необходимы для постройки аналогичного объекта, а также высчитывается будущее обслуживание объекта.

По итогам работы составляется отчет. Возможно предоставление результатов в электронном виде при наличии электронно-цифровой подписи. В отчете предоставляется полная информация о целях оценки, прикладывается перечень используемых документов.

Указание заведомо ложной информации

Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости. Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.

В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.

При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.

На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки: что учитывается и порядок процедуры

Оценка квартиры – обязательное условие оформления ипотеки в любом кредитном учреждении, так как на основании результатов полученной экспертизы кредитор определяет ликвидность объекта и, соответственно, сумму кредита, которую он готов предоставить. Сегодня мы поговорим о том, как проводится оценка квартиры для ипотеки, и о каких особенностях процедуры следует знать.

Оценка квартиры для ипотеки: что нужно знать

Для чего нужна

Оценка квартиры – не что иное, как определение ее рыночной стоимости. Данная процедура активно используется банками для соблюдения юридической чистоты сделок купли-продажи и снижения собственных рисков невозврата средств заемщиком.

Кто оплачивает?

При проведении оценки квартиры услуги специалиста оплачиваются потенциальным заемщиком.

Сколько действует?

Согласно приказу Минэкономразвития РФ отчет об оценке квартиры действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Кто делает?

Определять стоимость квартиры вправе только оценщик, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение оценочной деятельности. Вследствие этого оценочные услуги предоставляют аккредитованные финансовые учреждения, оценочные компании и независимые оценщики.

На что влияет?

Как уже было сказано, результат оценки квартиры оказывает непосредственное влияние на сумму кредита, которую одобрит банк. Все дело в том, что оценка определяет рыночную и ликвидную стоимость, что дает кредитору информацию о том, за какую сумму может быть реализован объект в случае наступления неплатежеспособности заемщика. Соответственно, чем выше оценочная стоимость жилья, тем больше возможная сумма кредита.

Обязательна ли оценка квартиры при ипотеке?

Согласно действующему законодательству об ипотеке проведение оценки жилья при оформлении жилищного кредита – обязательная процедура.

Сколько стоит?

Стоимость проведения оценки квартиры устанавливается компанией, оказывающей такие услуги. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость экспертизы, являются:

• площадь квартиры;
• расположение объекта;
• качественные характеристики;
• срочность процедуры.

В настоящий момент средняя стоимость оценки типовой квартиры колеблется в районе 5 тысяч рублей. Однако для нестандартных объектов сумма может существенно увеличиться.

После оценки квартиры для ипотеки: что дальше?

После того, как оценка будет проведена, покупателю необходимо передать результаты экспертизы в банк, где уполномоченные сотрудники проверят отчет и сопутствующие документы на подлинность. После проверки банк уведомляет заемщика об одобрении кредита и приглашает в отделение для оформления сделки.

Список документов

Основными документами, необходимыми для проведения оценки квартиры, являются:

• правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации и прочее);
• кадастровый паспорт;
• план помещения (опционально);
• общегражданский паспорт клиента.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Для проведения оценки покупателю квартиры необходимо, первым делом, подобрать подходящую оценочную компанию и заключить договор об оказании услуг. После этого специалист выезжает на объект в оговоренное время и последовательно выполняет стандартные этапы проведения оценки жилья:

• осматривает помещение на соответствие схемам БТИ;
• фотографирует жилые и прилегающие территории;
• рассчитывает стоимость недвижимости с применением различных способов и методик;
• корректирует полученные данные с учетом сильных и слабых сторон объекта;
• подготавливает отчетную документацию.

В отчете об оценке квартиры эксперт указывает:

• сведения общего характера об оценщике и заказчике;
• задействованные методики исследования;
• информацию об объекте;
• результаты исследования рынка недвижимости;
• рыночную/ликвидационную стоимость объекта.

Итоговый отчет оценщик подкрепляет приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (в том числе и фото) и сведений.

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке

Оценка недвижимости для оформления ипотеки в «Сбербанке» имеет свои особенности, о которых следует знать каждому потенциальному заемщику.

Важнейшим условием является выбор оценочной компании, аккредитованной банком. Найти перечень таких организаций можно на официальном сайте «Сбербанка».

Работа с аккредитованной банком компанией хороша тем, что оценщики уже в курсе всех требований банка, а значит, отчет будет гарантированно принят банком.

Перечень документов, необходимых для проведения оценочной экспертизы при оформлении ипотеки в Сбербанке, выглядит следующим образом:

• правоустанавливающий документ: договор купли-продажи/ренты/долевого участия/дарения;
• документы БТИ: технический/кадастровый паспорт, поэтажный план, пояснения к объекту;
• документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт);
• сведения о наличии обременений объекта.

В качестве дополнительной документации могут потребоваться:

• свидетельство о смерти собственника квартиры (если жилье было передано в наследство);
• список объектов, подлежащих оценке (если их несколько).

В оценочном отчете для «Сбербанка» указываются данные о:

• метраже помещений;
• состоянии жилой площади;
• высоте потолков;
• соответствии планировки квартиры плану БТИ;
• системах отопления/электроснабжения/водоснабжения;
• дате постройки, материале стен и виде перекрытий;
• наличии парковки и количестве этажей под домом;
• наличии неисправностей и серьезных дефектов объекта, необходимости в проведении ремонта;
• состоянии всего здания, в котором располагается квартира;
• дальности нахождения транспортной развязки;
• стоимости одного квадратного метра;
• прилегающей инфраструктуре.

Также к отчету должны быть приложены подробные фотографии объекта и схема проезда к нему.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки в «Сбербанке» и «ВТБ 24»: список организаций

На сегодняшний день стоимость оценки квартиры для «Сбербанка» составляет около 3 тысяч рублей, однако в случае выезда оценщика в удаленные регионы цена может увеличиваться почти вдвое. Стандартный срок проведения оценки – от одного до трех дней.

Аккредитованными «Сбербанком» оценочными компаниями являются такие организации, как:

• ООО «Центр Поддержки бизнеса»:
  • адрес: город Москва, Косторамовский переулок, дом 3;
  • телефон: +7 (495) 999-50-26.
• ООО «Центр «ИННОВАЦИЯ»:
  • адрес: город Москва, Нижегородская, дом 29-33, корпус 15, офис 424;
  • телефон: +7 (495) 698-60-37.
• ООО «Центр Консалтинга и Оценки-2000»:
  • адрес: город Москва, улица Академика Скрябина, дом 21, офис 43;
  • телефон: +7 (495)774-32-50.
• ООО «ЭкспертСервис»:
  • адрес: город Москва, улица Новоостаповская, дом 5, строение 1;
  • телефон: +7 (495)663-91-48.
• ООО «ДомоВед-Оценка»:
  • адрес: город Москва, улица Ереванская, дом 26, корпус 1;
  • телефон: +7 (985)805-58-48.

Список рекомендованных оценочных организаций и требования к оценщикам от банка «ВТБ24» можно найти на официальном сайте компании по ссылке https://www.vtb24.ru/wiki/company/loans/rating/.

В настоящий момент «ВТБ24» рекомендует обращаться к таким организациям, как:

• ООО «АДН Консалт –Международный центр оценки и финансовых консультаций»:
  • адрес: город Москва, улица Большая Новодмитровская, дом 23, строение 6;
  • телефон: +7 (495) 778-26-75.
• ООО «ООО «Коллиерз Интернешнл»:
  • адрес: город Москва, Пресненская набережная, дом 10, блок С, 52-й этаж;
  • телефон: +7 (495) 258-51-51.
• ООО Консалтинговая группа «Бизнес-КРУГ»:
  • адрес: город Москва, Зубовский бульвар, дом 22/39;
  • телефон: +7 (495) 648-91-79.
• АО «Международный центр оценки»:
  • адрес: город Москва, улица Новая Басманная, дом 21, строение 1;
  • телефон: +7 (499) 261-91-10.
• ООО «АСМ — Солюшнс»:
  • адрес: город Москва, Измайловское шоссе, дом 71, строение 8;
  • телефон: +7 (495) 943-25-59.

Как завысить оценку квартиры для ипотеки?

Как известно, на стоимость квартиры влияет множество факторов, в том числе:

• площадь;
• этаж;
• расположение;
• тип дома и год его возведения;
• состояние квартиры.

Хотелось бы напомнить, что серьезные кредитные организации вроде «Сбербанка» работают только с надежными компаниями, поэтому «договориться» об искусственном завышении стоимости квартиры с оценщиком не получится.

Образец отчета об оценке квартиры для ипотеки

Ознакомиться с образцом итогового отчета об оценке квартиры можно по ссылке https://yadi.sk/i/mfHpmEmD3LaPkr .

Еще один информативный отчет располагается по адресу https://yadi.sk/i/iX5YcnwG3LaPnc .

Таким образом, оценка жилья – обязательный этап оформления ипотечного кредита, благодаря которому заемщик узнает действительную стоимость приобретаемого объекта, а кредитор получает информацию о том, насколько квартира ликвидна, и какую сумму кредита можно предоставить. Именно поэтому доверять данную процедуру следует только проверенным компаниям, которые не только добросовестно выполняют собственные обязанности, но и учитывают особенности оформления отчетов для таких банков как «ВТБ24» и «Сбербанк».

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости

Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.

У продавца квартиры есть выбор

Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.

Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.

Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.

Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

Определяем среднее арифметическое

Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.

Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

Поможет агентство недвижимости

Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.

Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов

Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.

Рассмотрим их более детально.

1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.

4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Рекламные объявления в СМИ

Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.

Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.

Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.

Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.

2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании

Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.

Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

Заключение

Вышеописанные рекомендации помогут вам произвести оценку своими силами, тем самым вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов вам не обойтись.

Оценка недвижимости для ипотеки — как оценивается квартира покупаемая в ипотеку

Важным и необходимым этапом в оформлении ипотечного кредита является оценка стоимости приобретаемого жилья. Но как оценивается квартира покупаемая в ипотеку? Давайте разбираться вместе.

Если вы уже приняли решение взять квартиру с привлечением заемных средств банка, то вам понадобится информация о том, как происходит оценка недвижимости для ипотеки и какой пакет документов необходимо собрать для положительного решения ипотечного кредитного менеджера.

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

• Относительно квартиры;
• Расположения квартиры в жилом доме;
• Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Как происходит оценка недвижимости? покупаемой в ипотеку

Механизм оценки недвижимости для заказчика можно условно разделить на 2 этапа.

Первоначально требуется обратиться непосредственно к оценщику, договориться о сроках заказа на оценку и стоимости его услуг. После этого заказчик оставляет заявку на заключение договора оценки. В документе должны быть прописаны:

• Задачи и цели оценочной процедуры;
• Дата оценки имущества;
• Вид оценки, которую необходимо выполнить.

Чтобы провести оценку нужно собрать следующий пакет документов:

1. Кадастровый паспорт помещения. Его нужно взять в Бюро Технической Инвентаризации.
2. Документ-основание. Свидетельство регистрации квартиры, договор долевого участия, договор купли-продажи и другие.
3. Паспортные данные заказчика.
4. Если есть возможность, следует предоставить экспликацию и план.
5. Контактные данные заказчика.

Со специалистом нужно договориться о дате и времени, когда он сможет осуществить оценку состояния квартиры. В намеченный день специалист:

• Займется рассмотрением ключевых характеристик недвижимости;
• сделает фотографии, которые понадобятся для заключения оценки;
• даст свое подтверждение отсутствия перепланировок, осуществленных владельцами незаконно.

Что представляет собой процесс оценки недвижимости оформляемой в ипотеку

Процесс оценки включает в себя несколько подходов:

1. Сравнительный подход (аналоговый): проводится сравнительный анализ всех аналогичных сделок, осуществленных на рынке недвижимости.
2. Затратный подход. Здесь определяются затраты на возведение объекта с аналогичными характеристиками: данный фактор является основным в определении ликвидности недвижимого имущества.
3. Доходный подход: здесь осуществляется оценка перспективности увеличения рыночной стоимости.

Подход к оценке недвижимости, оформляемой в ипотеку комплексный, поэтому учитываться будут следующие нюансы:

• Имеющие отношение к месторасположению квартиры — будут проанализированы округ, микрорайон, близость промышленной зоны, расположенные поблизости застройки, социальная инфраструктура, транспортная развязка и др.
• Относящиеся к техническому состоянию квартиры — оценивается количество и площадь комнат, этажность, квадратные метры, наличие балкона или лоджии, остекление оконных проемов, состояние коммуникационных сетей, имеющиеся видимые дефекты отделки;
• Относительно состояния дома, где расположена оцениваемая квартира — читывается материал перекрытий и наружных стен, год постройки, общее состояние дома, этажность, тип дома, техническое обеспечение дома.

Итак, учитываться будут лишь те характеристики квартиры, которые не меняются. Если в квартире сделан качественный ремонт, то это увеличит ее рыночную стоимость. Но это никаким образом не повлияет на ликвидность недвижимости. Отчет будет формироваться на основе полученных оценщиком данных. В отчете будет указана оценка рыночной, а также ликвидационной стоимости имущества, являющегося предметом залога.

С юридической точки зрения оценочный отчет имеет статус официального документа. Если брать в среднем, то для его формирования необходимо пару дней, но иногда можно потратить и 5 дней.

После того как вы выбрали конкретную оценочную компанию, оговорите точный срок формирования отчета. Дело в том, что существенная часть документов, которые будущий заемщик передает в банк для рассмотрения, имеют ограниченный срок действия.

Какая возможна разница между ликвидной и рыночной стоимостью недвижимости

В исключительных ситуациях ликвидная и рыночная стоимость находящейся в залоге квартиры не совпадает. Это должно стать поводом задуматься об ошибке в оценке или о том, насколько на самом деле приобретаемая квартира имеет ценность.

Так или иначе, финансово-кредитное учреждение будет делать акцент на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость будет меньше ликвидной, то банк выдаст денежную ссуду на рыночную стоимость находящейся в залоге квартиры. И в противоположном случае, если ликвидная стоимость ниже рыночной (той суммы, которую продавец рассчитывает получить на руки), то заемщик может претендовать на кредит меньшего размера, чем ему необходимо для приобретения квартиры. И для этого ему придется искать дополнительные денежные средства, которых не хватает для завершения сделки. Или, как вариант, можно найти квартиру меньшей стоимости.

Намеренные и случайные ошибки происходящие при оценке ипотечной недвижимости

Если анализировать прошлые годы, то можно отметить активное действие мошенников, которые прорабатывали схемы, в которых оценка недвижимости для ипотеки проводилась умышленно неправильно . К примеру, будущий заемщик мог провести переговоры с оценщиком, чтобы последний в отчете указал завышенную оценку квартиры. Поэтому банк для приобретения квартиры выдавал заемщику большую денежную сумму, и за счет этого у последнего появлялась возможность использовать «переплату» в качестве первоначального взноса, которого у него не имелось.

Оценщик тоже человек, и может совершить ошибку без задней мысли, выбрав для анализа неправильные аналогичные варианты квартир. На рынке наблюдаются периодические скачки цен на недвижимость, и довольно трудно сделать прогноз, какой будет рыночная стоимость через пять-семь-десять лет.

Если заемщик не исполняет своих обязательств по ипотечному договору, банк не всегда может покрыть собственные убытки после того, как залоговая недвижимость будет реализована.

На законодательном уровне действия оценщиков регламентируется. За это «отвечает» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. за номером 135-ФЗ. Если обратиться к основным положениям, то согласно ним, на оценщика возлагается как финансовая, так и уголовная (в некоторых ситуациях) ответственность за ошибки, которые были допущены к оценке недвижимого имущества.

Если у заказчика есть реальные доказательства недостоверной оценки (к примеру, у него есть альтернативная оценка рыночной стоимости квартиры), то он имеет право оспорить действия оценщика, обратившись в суд согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Если суд встанет на сторону заемщика, то в обязанности оценщика будет возмещение всех убытков, которые заказчик понесет в дальнейшем.

Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, notarius-russia.ru, biz-faq.ru, fb.ru, www.papabankir.ru.

»