Оценка земель сельскохозяйственного назначения

РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты применяется для расчета оценочной стоимости земельных участков, используемых в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

Земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земельная рента — особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

На практике возникает двоякая монополия земельных собственников, с одной стороны, монополия класса собственников в целом (абсолютная рента), с другой стороны, особые монопольные условия отдельных собственников, обусловленные плодородием или местоположением конкретных земельных участков (дифференциальная и монопольная рента).

Выражением монополии класса собственников в целом выступает абсолютная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование взимается арендная плата. Земельный собственник никогда не предоставит свой земельный участок без компенсации.

Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей:

первая — соответствует передаче права пользования неразрушимыми свойствами земли (земельная рента);

вторая — соответствует доходу на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.);

третья — включает амортизацию имеющихся построек.

При кадастровой оценке абсолютная рента не дифференцируется по регионам и качеству земли. Она установлена в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий — в среднем по Российской Федерации 12 руб. с га 1 .

Дифференциальная рента. Естественным базисом образования дифференциальной ренты выступают следующие особенности земли:

относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта;

ограниченность лучших земель, что вынуждает общество использовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда.

Плодородие — совокупность свойств почвы, прежде всего содержание гумуса, доступных для растений питательных веществ, влаги, обеспечивающих урожай сельскохозяйственных растений.

Совокупность природных условий, влияющих на характер роста и развития растений, создает естественное плодородие земли. Содержание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обусловливают ее потенциальное плодородие. Воздействие на почву ручного и машинного труда людей позволяет говорить и об экономическом плодородии, которое представляет собой единство природного плодородия и технологии производства сельскохозяйственной продукции.

Плодородие земли зависит от многих параметров: запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглотительной способности, подстилающей породы и др. По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков. Влияние того или иного признака на продуктивность сельскохозяйственных угодий учитывают при помощи поправочных коэффициентов. Их рассчитывают, сравнивая урожайность культур на участках с одинаковыми признаками, кроме того фактора, влияние которого нужно выявить.

Местоположение земельного участка может рассматриваться как глобальное и локальное.

Глобальное местоположение характеризует принципиальные территориальные различия в расположении земельных участков в границах природно-экономических зон. Глобальное местоположение — макроэкономическая характеристика, присущая группе земельных участков различных типов использования. Оно учитывается при кадастровой оценке земельных участков, создании зональной базы рыночной стоимости.

Локальное местоположение — микроэкономическая характеристика, учитывающая привязку на данной местности типичного участка внутри сформированной ранее ценовой зоны. Локальное местоположение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.

Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью. Не устранимы также и различия в природно-климатических условиях сельскохозяйственного производства (количество осадков и тепла, водный режим и др.);

Специфика ценообразования на сельскохозяйственную продукцию. В отличие от промышленности, где общественная стоимость производимых товаров определяется средними условиями производства, общественная стоимость сельскохозяйственной продукции устанавливается на основе затрат предприятий, расположенных на худших земельных участках, но при нормальном уровне хозяйствования. При этом нельзя отождествлять объективно худшие условия производства (плодородие, местоположение) с плохой работой сельскохозяйственных предприятий.

Источником дифференциальной ренты является разная производительность труда работников, обусловленная объективными обстоятельствами — плодородием и технологическими свойствами земельных участков.

Величина дифференциальной ренты определяется как разница между общественной стоимостью и индивидуальными затратами на производство сельскохозяйственных продуктов.

Различают две формы дифференциальной ренты. Основой возникновения дифференциальной ренты I выступают, во-первых, различия в естественном плодородии земли и природно-климатических условиях производства, а во-вторых, различия в местоположении. Соответственно различают дифференциальную ренту I по плодородию и дифференциальную ренту I по местоположению.

Расчет дифференциальной ренты I по плодородию осуществляется на основе классификации оценочных групп почв.

Характеристика земли как основного средства производства включает в себя понятия естественного и экономического плодородия почвы.

Естественное плодородие земли обусловлено природными факторами.

Экономическое плодородие достигается за счет направленного улучшения свойств почвы: применения удобрений, улучшения агротехники, внедрения новых сортов сельскохозяйственных культур. Отличие земли от других объектов состоит в том, что здание можно построить разных размеров, а урожайность имеет естественные пределы.

Отсюда можно сделать вывод:

а) стоимость земельного участка обусловлена природными свойствами;

б) все участки сельскохозяйственного назначения, расположенные рядом, не могут очень сильно различаться по стоимости, если относятся к одной группе почвы.

Мероприятия по интенсификации сельскохозяйственного производства и повышению экономического плодородия земли приводят к уменьшению ее размеров. К этому же ведет прогресс коммуникаций, приближение предприятий по переработке продукции к местам ее производства. Таким образом, дифференциальная рента I связана с экстенсивным развитием сельского хозяйства.

Условием образования дифференциальной ренты II выступают различия в производительности труда в результате добавочных вложений в производство. Она представляет собой доход хозяйств, ведущих более интенсивное производство. В результате внедрения новой техники и новых сортов растений, интенсивных технологий, биотехнологий, повышения культуры земледелия происходит повышение экономического плодородия земли. Таким образом, дифференциальная рента II появляется в условиях интенсификации производства.

Площадь земель, приносящих дифференциальную ренту, регулируется уровнем общественно-необходимых затрат и рыночных цен, а также платежеспособным спросом населения на сельскохозяйственные продукты.

Выявленные в процессе оценки худшие сельскохозяйственные земли, на которых земельная рента не возникает, свидетельствуют о необходимости отнесения их к другим, более выгодным видам использования.

Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;

II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа — земли под замкнутыми водоемами;

IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

· оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

· цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

· удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

· фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;

· рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;

· базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

· определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

· определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

· данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

· показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

· разработка содержания и программы работ;

· составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

· сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

· разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;

· составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

· определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

· определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

· определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

· определение расчетного рентного дохода;

· расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

· оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

· оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Таким образом, Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий — совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Предметом оценки являются:

— плодородие сельскохозяйственных угодий;

— технологические характеристики участков;

— местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

— определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

В качестве показателей оценки выступают:

1. Для оценки плодородия:

— почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);

— рентный доход, обусловленный плодородием почв.

2. Для оценки технологических свойств земельных участков:

— площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

— рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.

3. Для оценки местоположения:

— расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;

— рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Гуреева О. В.

В данной статье рассмотрены особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения, факторы, влияющие на цену земельного участка, а также факторы, через которые проявляются особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, части природной и экономической составляющей.

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Гуреева О.В.,

THE FEATURES OF THE LANDS FOR THE AGRICULTURAL PURPOSE AS ESTIMATION OBJECT

This article considers the estimation of lands for agricultural purpose and factors, influencing on the cost of land plots, alongside with the factors defining the features of estimation of land plots for th e agricultural purpose namely: natural and economic constituents.

Текст научной работы на тему «Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки»

вых, возрастает потребность во все большей гибкости и инновационной направленности российской экономики , а удовлетворить эту потребность могут только успешно развивающиеся субъекты малого предпринимательства. Во-вторых, как показывает мировой опыт, малые предприятия всегда испытывают проблемы и нуждаются в поддержке со стороны государства, отличаются только причины проблем и необходимые инструменты поддержки. Невозможно создать раз и навсегда успешно работающую систему поддержки и развития малого предпринимательства; эта система постоянно должна модернизироваться и отвечать новым запросам субъектов малого предпринимательства. Поэтому в перспективе государственная политика по развитию субъектов малого предпринимательства в России должна учитывать два основных направления: во-первых, постоянное совершенствование внешних условий (бизнес-климата) для развития малого предпринимательства и, во-вторых, постоянное совершенствование системы государственных мер по поддержке малого предпринимательства.

Таким образом, если создать соответствующие условия, обеспечивающие комплексную поддержку малого бизнеса на общегосударственном и региональном

уровнях, и возможности для его относительно безрискового финансирования, получения нормальной нормы прибыли, то денежные средства инвесторов, в том числе и банковского сектора, неизбежно устремятся в малый бизнес, содействуя тем самым не только фи -нансовой устойчивости, становлению и развитию последнего, но и повышению на этой основе эффективности российской экономики в целом.

1. Малое предпринимательство в России. 2007: стат. сб. М.: Госкомстат России, 2007.

2. Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2005 г. № 249 «Об условиях и порядке предоставления средств федерального бюджета, предусмотренных на государственную поддержку малого предпринимательства, включая крестьянские (фермерские) хозяйства»

3. Тезисы выступления министра экономического развития Российской Федерации Э.С. Набиуллиной на Всероссийском форуме « Малый и средний бизнес — основа социальноэкономического развития России в ХХ1 веке» 26 мая 2008 г // www.ekonomy.gov.ru

4. Федеральный закон от 22 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации (с изм. от 18 октября 2007 г.).

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

старший преподаватель кафедры финансов,СГСЭУ

ВЕСТНИК. 2008. № 4(23)

По мере становления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота. Как любой товар земля имеет потребительную и рыночную стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий, а также земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно российскому законодательству, земельными участками сельскохозяйственного назначения являются земельные участки за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Следует отметить, что предметом определения стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения является не сам по себе земельный участок, а стоимость правомочий, которые вытекают из прав на участок земли, и дают право получать выгоды и полезность.

Для проведения оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются (ст. 77 Земельного кодекса РФ) [2]:

— сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

— земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

— земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы.

Перечисленные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки в границах контура земельного участка сельскохозяйствен-

ного назначения. Кроме того, указанные объекты соответствуют объектам оценки части сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки [1] и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки [5].

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощимого и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.

На цену земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние следующие категории факторов:

— местоположение (удаленность от города, наличие водоемов),

— развитие транспортных сетей,

— платежеспособность покупателей в том или ином регионе,

— юридические, административные и политические факторы.

Под влиянием этих факторов увеличивается или уменьшается спрос на земельные участки и регулируется рыночная цена на них.

Экономические факторы определяются доходом, получаемым с этого участка, инвестициями, произведенными на данной территории.

Социальные факторы помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими . Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, — в разных вариантах землепользования. При выборе варианта землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям» или «последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» происходит, когда какая-то группа людей, например вышедших на пенсию, хочет приобрести участки земли на берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в собственности территории и улучшить свое положение. Последовательная смена происходит, когда новая группа людей заменяет старую, например группу населения, занимавшегося преимущественно рыболовством. Такие изменения происходят до тех пор, пока не наступит нов ое равновесие с четко выраженным иным вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных участков зависят и от других факторов социального характера — возрастной структуры и уровня образования населения, кримино-генности обстановки, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного

рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Местные уровни самоуправления часто проводят программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставки арендной платы. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией: дорог, школ, общественного транспорта, состояния милицейской и противопожарной службы и т.д.

Физические факторы, окружающая среда и характеристика местоположения являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-то иной территории. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, а с другой стороны, — показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения его расположения относительно центра, автострады, школ, магазинов или свалки мусора. Первая группа факторов влияет на стоимость земли постольку, поскольку собственник участка может воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков влияет на стоимость косвенно: насколько близки и доступны те или иные, внешние по отношению к данному участку, объекты.

Взаимодействие всех этих факторов определяет текущие рыночные цены и учитывается при проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Факторы, через которые проявляются особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, можно разделить на две группы: первая группа — в части природной составляющей, вторая группа — в части экономической составляющей.

Рассмотрим особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки в части природной составляющей.

Природная составляющая включает в себя следующие основные компоненты: плодородие почвы, состояние участков по рельефу и конфигурации, климатические условия. То или иное сочетание данных факторов может оказывать прямо противоположное влияние на результативные показатели сельского хозяйства.

Плодородие влияет на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность земельных участков. Различают естественное, искусственное и экономическое плодородие земли. Естественное плодородие —

свойство, данное природой, определяемое ее физикохимическими свойствами. Искусственное плодородие создается в результате развития производительных сил общества. Экономическое плодородие представляет собой синтез естественного и искусственного плодородия, характеризуя уровень производительности труда, способность земледелия реально использовать естественное плодородие почвы.

Почвы выполняют многочисленные общеэкологические и хозяйственные функции. С точки зрения выполнения общеэкологических функций они определяют нормальный режим биосферы, качество и чистоту воды и воздуха. Почвы являются экраном, удерживающим в биосфере важнейшие биофильные элементы от геохимического стока в океан и играют роль физи-ко -химического и биологического поглотителя и нейтрализатора многих токсических соединений загрязнителей.

С точки зрения выполнения хозяйственных функций продуктивные земли обеспечивают получение разнообразных видов питания растительного и животного происхождения, основной массы сырья для легкой промышленности, большого количества строительных материалов, материалов, используемых в качестве источников энергии и т.д.

Почвы формируются в определенных условиях климата и рельефа. Данные условия, особенно климатические, оказывают огромное влияние на свойства и качество почвы, эффективность выполнения ими общеэкологических и хозяйственных функций. Поэтому при проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать качество почвы по принятым показателям:

— свойствам почвы, включающим определенный набор почвенных факторов, положительно либо отрицательно сказывающихся на общеэкологических и хозяйственных функциях земель, и в целом — на уровне их потенциальной продуктивности;

— эрозивности (эрозия почв приводит к непосред-ственному повреждению растений, особенно корневой системы, к выносу и гибели семян растений);

— засоленности (токсичные соли в почвах оказывают прямое негативное воздействие на растения, приводящее к нарушению их питания и обмена веществ, ослаблению фотосинтеза; при высокой концентрации солей в почвенном растворе повышается его осмотическое давление и, в связи с этим, нарушается снабжение растений влагой; все это снижает уровень плодородия почв, что в свою очередь снижает величину земельной ренты, и, как следствие, снижает стоимость земельного участка);

— солонцеватости (данные почвы имеют повышенную плотность, недостаточную пористость, небольшой диапазон активности влаги, слабую водопроницаемость; как правило, они отличаются и повышенной щелочностью, что в результате значительно снижает продуктивность земель);

— переуплотненности (увеличение плотности почвы негативно сказывается на многих ее свойствах, в первую очередь — водно-физических, так как ухудшается структура, снижается прозрачность, влагоемкость, водопроницаемость и воздухосодержание; продуктивность таких земель значительно снижается);

— мощности (маломощные почвы не способны в достаточной степени обеспечить растения влагой, питательными веществами);

— щебнистости и каменистости (воздействие этих качеств сходно с влиянием уменьшения мощности почвы, т.е. увеличиваются затраты на обработку почвы, снижается земельная рента).

На оценку земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние климатические факторы, которые обуславливают сезонность производства. Сезонность оказывает влияние в первую очередь на воспроизводство основного капитала, что обусловлено относительным непродолжительным временем применения отдельных орудий труда.

Условия рельефа влияют на качество и продуктивность почв как непосредственно, так и косвенно.

К прочим особенностям, влияющим на качество и продуктивность почв, можно отнести следующие: влияние вечной мерзлоты; подтопление почв в результате нерационального орошения; создание водохранилищ, прудов и водоемов; избыточную нагрузку при пастьбе скота в сухих степях и полупустынях. Влияние данных особенностей на уровень продуктивности земель необходимо учитывать для каждого земельного участка индивидуально .

При оценке земель сельскохозяйственного назначения также необходимо учесть технологические свойства, которые влияют на возможность многоцелевого или ограниченно-целевого использования земельного участка и, следовательно, на себестоимость единицы сельскохозяйственной продукции. К технологическим свойствам земельного участка относятся: размеры и конфигурация участка; наличие на участке насыпей, выемок, крупных камней и других объектов, затрудняющих эффективное использование участка; состав и свойства грунтов и многие другие особенности природного и антропогенного характера.

Экономическая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения также определяется с учетом ряда особенностей.

1. Юридические особенности. Объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса РФ является земельный участок. На сегодняшний момент земельный участок как объект земельных отношений (ст. 6 Земельного кодекса РФ) — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

При оценке сельскохозяйственных земель необходимо учитывать жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки остается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены условия и учтены особенности сельскохозяйственного зонирования территории.

2. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка сельскохозяйственного назначения складывается из следующих составляющих: разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности системы севооборотов; применения эффективной системы удобрений и рациональ-

ной системы обработки почвы; защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур; оптимального режима орошения; механизации элементов возделывания культуры (для реализации данного фактора природная составляющая требует тщательной проработки).

3. Среди особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в части экономи -ческой составляющей можно выделить местоположение. Влияние местоположения на стоимостную оценку сельскохозяйственных земель проявляется через множество факторов, его характеризующих, в частности, через местонахождение по отношению к рынкам сбыта или пунктам реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, базам снабжения промышленными материально-техническими средствами, необходимыми для ведения сельскохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной инфраструктуры, а также плотность (численность) населения в зонах влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства [3]. Все эти компоненты местоположения оказывают воздействие на эффективность использования земли сельскохозяйственного производства в целом.

Местоположение участка, в значительной степени влияющее на стоимость, делят на общее и местное. Общее положение земельного участка определяется его местом по отношению к общей инфраструктуре территории, т.е. близости к крупным населенным пунктам, крупным торговым, промышленным и культурным центрам, основным транспортным магистралям, а также характеристикой участка по степени благоприятности или неблагоприятности с точки зрения качества окружающей среды и здоровья населения. Местное положение участка определяется его расположением по отношению к промышленным, торговым и культурным объектам местного значения, местным транспортным магистралям, удобствам или неудобствам подъездов к участку.

Цена на земельные участки с аналогичными почвами и технологичными свойствами в пределах крупного землепользования могут заметно различаться в зависимости от местоположения этих участков, так как условия для хозяйственного их использования (с точки зрения затрат) могут быть существенно различными.

4. При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать следующие особенности земли как средства производства:

— немобильность земли как производственного фактора, т.е. земельный участок нельзя переместить в пространстве и использовать в иных целях;

— неоднородность земельных участков по плодородию, при этом на плодородие земель влияет как естественное «собственное плодородие земель», так и объективные климатические факторы (количество осадков, длительность вегетационного периода и т.п.);

— ограниченность земли (увеличить размер земельного участка невозможно, уменьшить — только условно: за счет неиспользования или нерационального использования части земли);

— вечность фактора (размер земельного участка неизменяем как в пространстве, так и во времени).

5. При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать затраты, связанные с природными условиями сельскохозяйственного производства, и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожая сельскохозяйственных культур, но и сохранение плодородия почв [4].

Оценка земельных участков под капитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и участков, занятых замкнутыми водоемами, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, определяется по показателям различных вариантов их использования в рамках разрешенного использования и по возможности выбора варианта, дающего максимальную стоимость.

Таким образом, особенности земли как объекта оценки выражаются в следующем:

— земельный участок — часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— земля — специфический объект рыночных отношений; в идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств;

— характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке, поэтому цена земли полностью формируется уровнем цен продуктов, производимых на земле;

— природная составляющая сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени — на уровне материальных и трудовых затрат, что в свою очередь влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты и, как следствие, на стоимость земельного участка;

— специфика оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется качеством земли и ее экономическими факторами;

— экономические факторы учитывают жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование, наилучшее и наиболее эффективное использование, специфику определения экономически обоснованных затрат, фактор местоположения.

1. Европейские стандарты оценки / пер. с англ. Г.И. Мике-рина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.:ООО «Российское общество оценщиков», 2003.

2. Земельный кодекс РФ. 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М., 2000.

4. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации: (приложение). М., 2004.

5. Международные стандарты оценки / пер. с англ. под ред. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова. М., 2003.

6. Оценка природных ресурсов: под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. М., 2006.

Методы оценки земель

На основе приведенных принципов в мировой практике земельных отношений, прежде всего рыночных, сложились методы оценки земли. Эти методы базируются в основном на трех подходах; во-первых, оценке сравнимых продаж, во-вторых, оценке на основе затрат, и в-третьих, на оценке с точки зрения капитализации доходов. При проведении оценки земель посредством названных подходов обычно применяются следующие методы [10]:

-прямого сравнительного анализа продаж;

-остатка для земли.

Затратный метод основан на том, что инвестор, проявляя благоразумие, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в приемлемый период времени. Данный метод может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить стоимость и износ объекта при условии относительного спроса и предложения на рынке недвижимости.

Метод сравнительного анализа продаж подразумевает то, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, базируются на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания и утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как способность приносить доход в будущем.

Метод соотнесения фактически является модификацией метода сопоставления аналогов. Он применяется для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее основными частями; собственно земельным участком и обустройством.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для территорий, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод остатка для земли основан на том, что для определения стоимости земли определяется стоимость всего объекта недвижимости и из нее затем вычитается стоимость воспроизводства расположенных на нем зданий и сооружений.

Для проверки достоверности результатов, полученных при применении различных методов, целесообразно использовать не менее двух из них, например, методы затрат и капитализации дохода. В случае резкого различия полученных результатов разными методами, следует проверить предпосылки и исходные данные для расчетов. При использовании ГИС-технологий или иных автоматизированных систем встроенные в них методики расчета оценки земель на основе различных методов и базы данных для них могут позволить выполнять проверку оперативно.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

Оценка сельскохозяйственных земель проводится для определения их продуктивных возможностей и обоснования оптимальных методов их использования.

В основе оценки земель лежит понятие о земле как главном средстве производства в сельском хозяйстве.

Важнейшим качественным свойством земли как главного средства производства в сельском хозяйстве является плодородие почвы, которое рассматривается как способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Плодородие земель обусловлено, с одной стороны, физическими, химическими и биологическими свойствами почвы (естественное плодородие), с другой экономическими факторами. Оба вида плодородия являются самостоятельным предметом оценки.

В настоящее время развивают следующие виды плодородия: естественное, искусственное, экономическое, абсолютное и относительное.

Естественное плодородие создается в результате длительного почвообразовательного процесса, происходящего в пределах климатических условиях. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы. Очевидно, что естественное плодородие различных участков земли неодинаково. Кроме того, доступность питательных веществ для растений на разных участках различно. Таким образом, запасы питательных веществ в почве еще не определяют их фактического использования растениями, а характеризуют лишь потенциальное плодородие, в отличие от действительного, которое определяется количеством питательных веществ, доступных растениям.

Задача земледелия состоит в создании условий для перехода находящихся в почве питательных веществ в доступную для растений форму, а при их недостатке — создать их вновь. Для этого вносят удобрения, подбирают сорта, способные лучше использовать природное плодородие почв и т.п.

Вновь созданное плодородие почв называется искусственным. Естественное и искусственное плодородие в совокупности составляют экономическое плодородие. Таким образом, экономическое плодородие создается трудом и не существует помимо его. Следовательно, при использовании земли необходимо учитывать не только ее естественные свойства, но и вложенные затраты средств и труда. Это означает, что плодородие может выступать как абсолютное и относительное.

Абсолютное плодородие почвы характеризуется урожайностью с единицы земельной площади. Чем выше абсолютное плодородие, тем выше урожайность сельскохозяйственных культур. Однако, натуральные показатели не дают полной характеристики и не отражают затрат труда.

Относительное плодородие характеризуется количеством получаемой продукции на единицу затрат. Количество продукции, отнесенное к равным производственным затратам, характеризует плодородие участка земли.

Для определения уровня плодородия почвы, а так же для изучения земельных ресурсов в целях их наиболее эффективного и рационального использования возникает необходимость выполнения специальных земельно-оценочных работ.

В соответствии с положением о порядке проведения оценки земель земельно-оценочные работы включают: подготовительные работы по сбору информации, земельно-оценочное районирование территории, качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку [11].

Задачей подготовительных работ является выявление наличия и определение качества обследовательских материалов. При этом оценивается содержание и производственное значение ранее выполнявшихся работ по земельно-оценочному районированию, агропроизводственной группировке почв, классификации земель, возможности их использования при проведении кадастровых работ. В подготовительные работы также входят: сбор, систематизация, анализ и уточнение исходной информации.

Процесс подготовительных работ включает два этапа: камеральный и полевой. При проведении камеральных работ собирают и систематизируют данные и материалы, которые можно получить из отчетов, результатов переписи многолетних насаждений, данных метеостанций и других источников. К числу таких материалов относят:

-экспликацию земельных угодий по хозяйствам за последний пятилетний период;

-списки разновидностей почв с указанием их площадей, данных о свойствах почв по сельскохозяйственным угодьям;

-сведения и материалы паспортизации полей, многолетних насаждений и кормовых угодий, содержащие данные об уклонах рельефа, конфигурации участков и другие;

-сведения о состоянии и продуктивности сенокосов и пастбищ;

-данные об уборочных площадях и урожайности сельскохозяйственных культур по годам (за пять лет) и сведения о затратах на производство продукции по их видам;

После сбора необходимых сведений определяется объем работ полевых обследований. При этом используют имеющиеся почвенные, геоботанические, аэрофотогеодезические и другие материалы. Их пригодность для оценки земель выясняют непосредственно на местности. В задачу полевых обследований входит:

-определение соответствия земельно-учетных данных фактическому состоянию и характеру использования земель;

-установление соответствия выделенных на почвенных картах контуров их фактическому размещению в принятой номенклатуре;

-проведение выборочных наблюдений за урожайностью и затратами производственных условий отдельных хозяйств и их подразделений;

-осуществление других необходимых работ.

На основании изучения и систематизации материалов намечают маршруты полевых обследований оцениваемой территории. Результаты работ полевых обследований используются в дальнейшем для уточнения границ оценочных районов и агропроизводственных групп почв, состава хозяйств для разработки оценочных шкал, определения объема дополнительных обследований, необходимых для проведения земельно-оценочных работ.

Важным условием проведения объективной оценки плодородия почв является тщательный учет природных и экономических факторов. В связи с этим, проводится районирование территории всей страны, которое представляет собой систему деления ее территории с учетом закономерных изменений природных условий, а также особенностей использования этих земель в экономике страны.

Природно-сельскохозяйственное районирование служит основой разработки различных специализированных районов, особенно для целей земельно-оценочного районирования, которое проводится, как правило, на областном уровне.

Основной единицей районирования служит природно-сельскохозяйственная зона, характеризующаяся определенным балансом тепла и влаги за вегетационный период, особенностями почвообразования и питания растений. Это соответствует конкретным типам почв, растительности, определенному соотношению между пашней, кормовыми и лесными угодьями, определенной структуре агротехнических и мелиоративных мероприятий.

При проведении земельно-оценочных работ возникает необходимость, наряду с природно-климатическими условиями, учитывать экономические показатели использования земель. С этой целью проводится земельно-оценочное (природно-экономическое) районирование. Земельно-оценочный район представляет собой часть территории субъекта РФ (область, край, республика), для которого характерна относительная однородность агроклиматических, геоморфологических, почвенно-мелиоративных и природно-технологических условий, влияющих на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства. В зонах орошаемого земледелия при земельно-оценочном районировании дополнительно учитываются гидрологические условия территории, динамика и характер минерализации грунтовых вод, водообеспеченность земель. Границы земельно-оценочных районов совмещаются с границами сельскохозяйственных и других предприятий и организаций. Минимальное число хозяйств в земельно-оценочном районе, как правило, должно быть не менее 30, что определяется требованиями статистической обработки информации [2].

Бонитировка почв — это сравнительная оценка качества почв по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Она устанавливает относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур, обеспечивая выделение агропроизводственных групп почв, подлежащих экономической оценке. Сравнительная оценка почв строится на объективных признаках и свойствах, которые имеют ведущее значение в развитии и росте сельскохозяйственных культур.

Бонитировка почв является продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке. Основная цель бонитировки состоит в определении относителного достоинства почв по их плодородию, то есть в установлении во сколько раз одна почва лучше или хуже другой по своим естественным и устойчиво приобретенным свойствам. Бонитировку производят по почвенным разновидностям или группам почв, равноценным по хозяйственному достоинству, залегающим на одних и тех же формах рельефа, сходным по условиям увлажнения, и вследствие этого, близким по агрофизическим, агрохимическим и другим естественным свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур [11].

Критериями бонитировки почв являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе окультуривания, коррелирующие с урожайностью основных сельскохозяйственных культур, а при бонитировке кормовых угодий — коррелирующие с продуктивностью сенокосов и пастбищ. Это означает, что критериями бонитировки почв могут быть природные диагностические признаки, оказывающие наибольшее влияние на урожайность сельскохозяйственных культур.

Одинаковые группы почв при бонитировке получают одинаковые показатели бонитета. Для определения этих показателей составляется шкала бонитировки почв, которая представляет собой систему цифровых данных, соответствующих определенным значениям измеряемых величин природных показателей по различным группам почв. При бонитировке, как правило, составляется две оценочные шкалы: первая, основная — по свойствам почв; вторая — по урожайности сельскохозяйственных культур или продуктивности кормовых угодий.

Для достижения объективности бонитировки почв важное значение имеет правильный выбор диагностических признаков. К числу основных диагностических признаков относятся: мощность гумусового горизонта,; процентное содержание гумуса, ила и физической глины; валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия; механический состав; кислотность; степень насыщенности основаниями и др. Выбор диагностических признаков выполняется по земельно-оценочным районам на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния свойств почв на урожайность сельскохозяйственных культур.

Под экономической оценкой земель понимается оценка качества земли как природного ресурса и главного средства производства в сельском хозяйстве. Она заключается в определении экономического эффекта от использования разных по качеству земель путем учета различий в производительности труда в сельском хозяйстве при сложившемся уровне интенсивности земледелия.

Экономическая оценка земель тесно связана с бонитировкой почв общностью цели. Кроме того, они опираются на общие данные о регистрации землепользований, учета количества и качества земель, материалы обследований и источники статистической информации о производственных показателях использования земель. Они представляют собой единый процесс определения производительной способности земель [11].

Основное отличие экономической оценки от бонитировки состоит в том, что бонитировка изучает почву как природное тело, без учета экономических условий сельскохозяйственного производства. Экономическая оценка отражает различия в качестве земель с точки зрения экономического плодородия при достигнутом уровне интенсивности земледелия, производится с учетом местных природных и экономических условий производства, местоположения участков, затрат труда на получение продукции. Кроме того, она предполагает учет не только плодородия, но и местоположения земель относительно пунктов реализации продукции, промышленных центров, путей сообщения.

В зависимости от целей и задач экономическая оценка земель может быть частной и общей. Общая оценка земель предусматривает определение объективных показателей плодородия и показателей, характеризующих эффективность использования земель при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Она выполняется на основе учета затрат и результатов по всей совокупности возделываемых сельскохозяйственных культур. Результаты общей оценки используются для решения общеэкономических задач планирования и рационального использования земельных ресурсов. Частная экономическая оценка предусматривает определение степени эффективности возделывания конкретных сельскохозяйственных культур на разных почвах. Материалы частных оценок содержат сведения о пригодности земель для возделывания различных сельскохозяйственных культур, что обеспечивает определенный экономический эффект без дополнительных капитальных вложений.

При бонитировке почв и экономической оценке земель выбирают единый вид земельно-оценочной единицы. В разные периоды времени в качестве таковой принимались почвенные разновидности, агропроизводственные группы почв, сельскохозяйственные типы земель, кадастровые типы земель.

В настоящее время основной оценочной единицей служат группы почв, выделенные в соответствии с общей классификацией для характеристики и учета земель. При наличии необходимой информации земельно — оценочными единицами могут быть более мелкие таксономические единицы — почвенные разновидности.

Большое значение для экономической оценки земель имеет правильный выбор показателей. Они должны быть объективными и иметь определенное практическое значение. Расчет показателей производится отдельно по немелиорированным, орошаемым и осушенным землям. Различные аспекты экономической оценки должны иметь различные показатели.

С экономической точки зрения качество земли определяется плодородием почвы. Различие в плодородии почв приводит к различной урожайности сельскохозяйственных культур. Следовательно, урожайность выступает в качестве исходного показателя экономической оценки земель. Однако, урожай отражает качество земли только при равновеликих затратах на его получение. Кроме того, урожайность отдельной культуры не может дать полных сведений о качестве земель.

Наиболее точным соизмерителем урожайности различным культур служит их стоимостное выражение путем определения стоимости валовой продукции. При этом, следует иметь ввиду, что только количество продукции, отнесенное к равновеликим затратам или размеры равновеликих затрат на производство единицы продукции отражают качество земель.

В процессе экономической оценки земель применяют расчетные кадастровые цены, основанные на необходимых затратах в худших условиях производства. При этом, исходят из того, что на каждом этапе развития производительных сил существует определенный предел затрат на получение дополнительной продукции, выше которого нецелесообразно эксплуатировать данный вид природного ресурса. Эти затраты принято называть замыкающими (регулирующими) ценами или кадастровыми ценами. Они должны отражать размеры необходимых затрат, которые складываются на худших сельскохозяйственных землях при среднем уровне производства.

В основе расчета кадастровых цен лежит стоимость продукции, которая определяется необходимыми, экономически обусловленными затратами в худших условиях производства [2].

Кадастровые цены состоят из двух частей: себестоимости производимой единицы продукции в худшей зоне в расчете на человеко-час затраченного труда и прибавочного продукта, приходящегося на единицу данного продукта при тех же условиях.

Кадастровые цены должны быть едиными, а показатели оценки земель, вычисленные по ним, должны обеспечивать сравнимость качества земель в пределах сельскохозяйственного предприятия, между предприятиями в пределах района, между районами и субъектами Российской Федерации.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, studwood.ru, cyberleninka.ru, studfiles.net.