Переустройство и перепланировка жилых помещений: порядок, виды, как сделать в 2024 году

Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

— установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

— перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

— устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование — для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 84).

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

— перенос и разборку перегородок;

— перенос и устройство дверных проемов;

— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

— устройство дополнительных кухонь и санузлов;

— расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

— ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

— устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

Порядок и условия переустройства и перепланировки, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти Российской Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Федерации в этой части утрачивают свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировку жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технических паспортов домов, строений и земельных участков.

Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»*(102)разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдают главы районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) выдают префекты административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных управ о переустройстве помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.

При переустройстве помещений не допускаются:

— переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

— перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

— установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

— перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

— увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

— переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

— переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;

— перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.

Согласно части 2 статьи 23 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политики города Москвы», переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако, согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением места расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.

В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве», проектная документация — обязательное условие для перепланировки помещений.

В состав документации входят:

1) технический паспорт БТИ;

2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;

3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий) и сводный план инженерных сетей (при необходимости), план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;

4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости), с размещением технологического оборудования (при необходимости);

5) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);

6) чертежи узлов и деталей, рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости);

7) техническое заключение о состоянии объекта. Основанием для оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Полномочие может быть выражено путем согласия на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители; от имени юридических лиц и публичных образований — их органы на основании учредительных документов, доверенностей (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87, 88).

Согласно статье 12 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», контролируют соблюдение порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах управляющие жилыми домами и органы государственной жилищной инспекции совместно с органами исполнительной власти и районными управами.

Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:

— проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;

— вести учет продолжительности работ (регистрировать их начало и окончание);

— следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;

— принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, а при необходимости обращаться за содействием к органам государственного контроля.

Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:

— требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием к правоохранительным органам;

— обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов ведения работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);

— выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;

— осматривать с согласия собственника переустраиваемые помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.

Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание — штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.

Новый порядок перепланировок: в Москве изменились правила перепланировки жилья или офиса

Новые правила коснулись как оформления разрешений, так и списка работ, которые обязательно нужно согласовывать

Новые правила перепланировки квартир в Москве коснулись как оформления разрешений, так и списка работ, которые обязательно нужно согласовывать. Согласовать перепланировку теперь можно онлайн.Что нового в порядке оформления перепланировки в квартире, какие правила действуют в 2018 году, сроки оформления перепланировки и какой контроль будет осуществляться при этом?

В интернете страница для согласования доступна в разделе «Услуги» на сайте мэрии столицы. Заполнить необходимые документы можно за 15 минут. При этом обязательно только одно условие – наличие электронной подписи у компании, составлявшей проект перепланировки. Сегодня, впрочем, такая подпись есть у большинства организаций.

Теперь зарегистрировать можно как план работ, так и уже завершенную перепланировку. Однако во втором случае придется заплатить штраф: 2–2,5 тысячи рублей для физических лиц и 300–350 тысяч рублей – для юридических. Если перепланировка нарушила нормы, то владельца помещения обяжут провести новый ремонт и возвратить все в первоначальное состояние.

Разъяснение Минстроя по новым правилам оформление перепланировки

Как разъяснили в Минстрое, раньше этот срок хотя и составлял месяц, но мог продлеваться бессчетное количество раз. Новая норма упростит жизнь не только тем, кто затеял ремонт, но и их соседям. Для заявителей, кто не успел за год окончить ремонт, не нужно больше ежемесячно ходатайствовать об отсрочке.

А что касается соседей, то им не придется жить в условиях бесконечного ремонта, так как лицо, получившее согласование, не сможет неограниченное число раз продлевать его сроки.

Новые правила также содержат и дополнительные ограничения. Самое строгое из них касается самовольных работ, затрагивающих архитектурный облик дома.

Так вот, в том случае, если затеянная вами без разрешения перепланировка изменила цвет фасадных стен или еще как-то затронула внешний вид дома, придется возвращать все как было — узаконить такие работы не получится.

Допустим, вы сделали перепланировку только внутри квартиры и не нарушили никаких норм. Что делать? Придется согласовать ее задним числом. Можно делать это по-прежнему и также по онлайн. Правда, придется заплатить штраф: для физлиц – от 2 до 2,5 тысячи рублей, а для организаций – от 300 тысяч до 350 тысяч.

Более того, Мосжилинспекция теперь будет обследовать перепланируемые помещения на мансардах и чердаках, чтобы не допустить самозахвата общедомового пространства. Дополнительно ведомство будет проверять и протоколы общедомовых собраний, разрешающих перепланировку с использованием другого общего имущества, будь то входные группы, подъезды и т. д.

Это новшество призвано упростить жизнь не только тем, кто затеял ремонт, но и их соседям. В документе прояснены новые правила и порядок устройства антресолей — их горожане обычно сооружают для спальных мест, детских уголков, гардеробных и других помещений.

Согласно новым правилам антресоль должна быть только одна и не занимать более 40% площади помещения. На ней нельзя оборудовать ванные и душевые, ставить сантехнику, газовые и электрические плиты.

В том случае, если эти нормы ваша задумка не нарушает, то сможете согласовать создание антресоли онлайн, как и другой вид перепланировок.

В Мосжилинспекции рассказали журналистам, что в прошлом году в ведомство поступило больше 22 тысяч обращений, связанных с перепланировкой помещений. Лишь 10 тысяч из них были поданы, как того требует закон, заранее, до начала работ. А 8 тысяч касались узаконивания уже проведенной перепланировки.

А еще около тысячи самовольных перепланировок жилищные инспекторы выявили после жалоб жильцов. Напомним, согласовать, в том числе и задним числом, можно лишь работы, которые не представляют угрозы для дома. В противном случае придется заново затевать ремонт, чтобы вернуть все на место.

Что изменится после введения новых правил

А вот узаконить через интернет давно сделанную переделку квартиры было невозможно. Ее оформляли в Мосжилинспекции только в бумажном виде при обращении в МФЦ.

После вступлении в силу новых правил на mos.ru открылись три новые функции: онлайн-отмена полученного разрешения на перепланировку и переустройство, продление срока действия такого разрешения, а также согласование уже выполненных работ, которые не были одобрены ранее. То есть перепланировку или переустройство на каждом этапе можно узаконить удаленно.

Теперь решение о согласовании перепланировки со сроком действия 1 год можно продлить один раз и сразу на 6 месяцев. Теперь тем, кто не успел за год завершить ремонт, не нужно постоянно бегать с бумажками и добавлять еще месяц, другой, третий. А их соседям не придется больше терпеть бесконечный ремонт, поскольку все работы должны быть закончены в конкретный срок.

Если же хозяин квартиры не уложится в добавленное время, тогда ему нужно разрабатывать новую проектную документацию и подавать заявление в Мосжилинспекцию на оформление акта о завершенной перепланировке, выполненной без согласования. Раньше этот документ можно было продлить на месяц, но бессчетное количество раз. В итоге соседи годами мучились от шума ремонта и грязи.

Что включает в себя дополнительное оформление перепланировки квартир

Иными словами, теперь, если хочешь построить дома антресоль, то это уже считается перепланировкой. Ее нужно официально согласовывать в Мосжилинспекции.

По новым правилам антресоль не может занимать больше 40 процентов площади квартиры. На ней запрещено ставить любое сантехническое оборудование, а также электрические и газовые плиты. В одном помещении допускается устройство только одной антресоли.

Главное отличие новшества в том, что раньше установка антресоли в квартире считалась не перепланировкой, а реконструкцией. Поэтому ее можно было не согласовывать в Мосжилинспекции. Но все равно нужно было обязательно получить разрешение на реконструкцию от Мосгосстройнадзора, что для собственника квартиры или офиса было практически невозможно.

Что теперь считается нарушением планировки дома

Сейчас перепланировку, например, балкона, во время которой меняется цвет фасада дома, нужно делать на основании колористического паспорта по заключению Москомархитектуры.

При этом Мосжилинспекция обязана проверять, совпадает ли то, что сделано, с тем, что написано в паспорте. К примеру, под новое правило попадают такие ситуации:

во всем доме балконы красные, а свой балкон вы перекрасили в белый;

на вашем балконе установлено панорамное остекление, то есть он полностью прозрачный. Остальные балконы в доме сделаны по типо

вому проекту – с перилами, сплошными ограждениями и открывающимися створками окон.

Раньше ничего этого не требовалось. Балконы переделывали без дополнительного согласования в Мосжилинспекции. Хозяева квартир могли на свое усмотрение менять материалы и пластику внешних конструкций, балконов и лоджий.

Как изменяются сроки согласования документации

Для того, чтобы узаконить ремонт в квартире или офисе, нужно соблюсти следующие требования:

нужно согласовать перепланировки и переустройства квартиры при оформлении документов до начала работ — 20 рабочих дней;

то же для помещений на чердаках и в мансардах, а также расположенных в домах со статусом объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия — 30 рабочих дней;

требуется оформление акта о завершенных работах, на которые было выдано согласование, — в течение 10 рабочих дней;

оформление акта на ранее выполненные работы без разрешения о согласовании — 30 рабочих дней. Если после проверки выяснится, что ремонт сделан с нарушениями, заявителю откажут в госуслуге.

Упрощаются требования для новостроек

Теперь для того, чтобы узаконить перепланировку в новостройках нужно собирать меньше документов для предоставления в Мосжилинспекцию.

Для согласования перепланировки в домах-новостройках, например, больше не нужно показывать справку о присвоении адреса и разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Хотя раньше жители новостроек обязаны были приносить в жилищную инспекцию расширенный пакет документов для оформления перепланировки своей квартиры.

Мосжилинспекция увеличит количество проверок

А раньше Специалисты Мосжилинспекции только проверяли документы и проект перепланировки чердака без обязательного выезда на место.

Что нужно для того, чтобы правильно оформить переделку квартиры

Прежде всего на портале надо зайти в раздел «Услуги» и выбрать там категорию «Жилье, ЖКУ, двор», далее — сервис «Перепланировка».

Затем нужно попасть в подраздел «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке».

Далее в зависимости от того, что вам нужно, перейти по одной из пяти вкладок:

«Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме»;

«Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке в многоквартирном доме и жилом доме»;

«Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме»;

«Продление решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме»;

«Отзыв решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме».

Учите, что в некоторых из этих вкладок потребуется указать данные документов. Список этих бумаг можно найти, кликнув на строчку «Перечень необходимых сведений».

Статус заявлений можно отслеживать на mos.ru в личном кабинет и по электронной почте. Акты о завершенном переустройстве или перепланировке будут вывешиваться на портале в электронном виде. Их закрепят электронной цифровой подписью. Такие документы имеют юридическую силу.

При желании можно получить эти же бумаги и в бумажном варианте. Достаточно обратиться в ближайший центр госуслуг «Мои документы».

Главные условия для переустройства и перепланировки жилого помещения

Желание жить комфортно присуще каждому человеку. Приобретая жилье, владелец в первую очередь хочет обустроить его согласно своим взглядам, чтобы удобно было отдыхать в кругу семьи, заниматься личными делами.

Внутреннее устройство любого помещения должно соответствовать нормам, установленным законодательными актами. Хотя у собственника есть право распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, провести переоборудование он не может, как угодно.

Установленные требования касаются в особенности квартир, расположенных в многоквартирных домах, но также и частных жилых домов, нежилых отдельно стоящих построек. По закону требуется сначала получить разрешение на проведение строительных работ.

Простое переустройство в 2018 году, когда не требуется затрагивать общедомовое имущество и несущие стены, менять конфигурацию помещения, переносить инженерные сети и многое другое можно осуществить самостоятельно без согласования. Но если необходимо провести работы, которые могут навредить общей прочности здания, привести к ухудшению условий пребывания в нем, принести ущерб третьим лицам, то следует сначала согласовать действия с различными инстанциями.

Если собственник или наниматели муниципального жилья проведут изменения, которые впоследствии будут признаны незаконными, то их обяжут вернуть помещение к первоначальному виду. Разрешается также узаконить перепланировку после ее проведения. Но для этого придется сначала уплатить штраф, а затем все также получить согласование.

Центральные моменты

Инициатор переоборудования помещения должен понимать, что это такое разрешенные и запрещенные работы, перечень которых законодатель устанавливает определенными нормативными актами. Положениями закона также установлен перечень видов работ, которые могут относиться к понятию переоборудования, и список документов, необходимых для получения окончательного разрешения.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Обзор понятий и видов

Понятие о переустройстве помещения и полном переоборудовании (перепланировке) изложены в Жилищном кодексе:

Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения можно разбить на определенные категории, когда, к примеру:

• 2−3 квартиры, расположенные по горизонтали объединяются в одно помещение, с этой целью требуется обустроить дверные проемы в несущих (с разрешения Жилинспекции) и ненесущих стенах;
• квартиры, расположенные по вертикали, объединяются, проемы требуется организовать в перекрытиях, дополнительно необходимо обустроить лестницы;
• в помещении оборудуются дополнительные перегородки, это обозначает, что нагрузка на несущие конструкции увеличится;
• происходить обустройство нового пола, например, с подогревом;
• ликвидируются или расширяются старые дверные/оконные проемы, создаются новые;
• балкон застекляется или обшивается теплоизоляционными материалами и превращается в лоджию;
• в помещение требуется организовать вход с улицы, а значит обустроить крыльцо и тамбур;
• на фасаде здания устанавливается кондиционер, антенна, дополнительный вентиляционный канал, иное оборудование;
• лоджия объединяется с жилой комнатой;
• происходит перенос «мокрых» помещений;
• заменяется или дополнительно устанавливается различное оборудование (плита, газовая колонка, водонагреватель, др.).

Перепланировка обязательно отображается в технической документации на квартиру и документах на собственность, тогда как элементы переустройства туда вносить не требуется.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Основания для изменений

Основания, которые законодатель называет законными для проведения переоборудования, указаны им в ЖК, гл. 4:

• В ст. 26 говорится, что проводить строительные работы можно только с разрешения контролирующих органов. Если разрешение не было получено или заявителю отказали, а он сделал перепланировку, его действия считаются самовольными, а проведенные изменения незаконными.
• В ст. 25 указано, что провести перепланировку необходимо только в соответствии с требованиями закона.
• Инициатором перепланировки может быть собственник, наниматель или арендатор помещения. Но подать документы на получение разрешения должен только собственник или иные лица с его письменного согласия и на основании нотариально оформленной доверенности.

Указания в статьях закона

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений законодатель указывает в 4-й главе ЖК.

В ее статьях говорится:

• о видах проводимых работ (25 ст.);
• о том, что должно явиться основанием для проведения ремонта (ст. 26);
• на каком основании заявителю выдается отказ (ст. 27) — Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• что должно стать завершающим этапом процесса (ст. 28) — Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• каковы последствия за самовольные действия, и что грозит собственнику (ст. 29) — Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.

К дополнительным отдельным нормативным актам относятся правила:

• пользования жилым помещением;
• эксплуатации квартиры, расположенной в многоквартирном доме, и общедомового имущества;
• технической эксплуатации ЖФ России;
• и нормы, где указано как проводится оценка физического износа помещения;
• как определять прочность перекрытий и несущих конструкций.

Образец проекта перепланировки квартиры вы можете скачать здесь.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Как подать заявление

В Жилинспекцию по месту расположения объекта недвижимости собственнику требуется подать заявление на перепланировку по установленному образцу. Но предварительно потребуется в БТИ получить план жилого помещения, он является частью техпаспорта. Потребуется также поэтажный план всего здания, если это многоквартирный дом.

К этим бумагам необходимо приложить такие документы:

• проект, предварительно заказанный в проектной организации;
• документы на собственность;
• согласие прописанных в помещении для муниципального или совладельцев, если это коммунальная квартира, то всех проживающих в ней;
• согласие жильцов дома при условии, что необходимо затронуть общедомовое имущество;
• разрешение органа защиты культурного наследия страны, если здание является историческим;
• другие по требованию.

Документы на рассмотрение будут приняты под расписку.

Сразу отказать заявителю могут, если:

• будет предоставлен неполный перечень бумаг;
• проект не соответствует требованиям законодательства.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Самовольное вмешательство в конфигурацию жилого помещения может привести к негативным последствиям, это и обрушение перекрытий, аварийные ситуации из-за неправильно установленного оборудования или прокладки коммуникаций. На нарушителя могут заявить соседи, если он затронет общедомовое имущество или нанесет ущерб жильцам дома.

Самовольно собственники чаще всего проводят изменения в помещениях из-за нежелания тратить деньги и время на узаконивание процедуры. В другом случае они не осведомлены о нормах закона.

Инициатор перепланировки может и не задумываться, что должен будет понести наказание за свои действия. Согласно действующему законодательству собственник обязан узаконить перепланировку до проведения вмешательства в помещение или после.

Пакет документов и процедура согласования в этом случае не отличаются, за исключением того, что придется оплатить административный штраф. Если же по результатам согласования будет выявлено, что перепланировку нельзя узаконить, помещение не отвечает нормам законодательства, Жилинспекция потребует его возвращения к первоначальному виду и выделит для этого определенный срок. Это требование будет предъявлено к собственнику помещения или основному нанимателю, который совершил несанкционированные действия.

Ему придется узаконивать действия бывшего владельца, а если это будет невозможно, то делать ремонт за свой счет. Нередко на рынке недвижимости можно встретить жилье с неузаконенной перепланировкой, из-за отсутствия документов цена на него становится ниже примерно на 20%.

Следует также учесть, что процесс реализации жилищных прав будет значительно затруднен. Мало того что для продажи такой квартиры будет трудно найти покупателя, ее станет невозможно быстро перевести из жилого объекта в нежилой. Административная ответственность для нарушителей наступает согласно КоАП, ст. 7.21.

Собственник-физлицо может уплатить штраф в размере 2−5 тыс. руб., а к юридическому лицу могут предъявить требования на сумму 40−300 тыс. руб. Последствия самовольного вмешательства усугубляются, если пострадает кто-либо из соседей или его имущество. Придется не только возместить потери, но и отвечать перед судом.

Образец согласия соседей на перепланировку

Важные замечания

Собственнику необходимо подготовиться к тому, что придется не только соблюсти порядок процедуры по узакониванию перепланировки, но и отказаться от своих желаний, если их нельзя реализовать по закону.

Что могут потребовать

Управляющие компании (ЖЭКи) имеют право и обязаны:

• требовать у собственника предъявить разрешение на переоборудование помещения;
• вести учет, сколько по времени будет продолжаться ремонт в квартире;
• следить, как вывозится строительный мусор;
• принимать меры, чтобы вовремя предупредить возможный ущерб, который может быть нанесен дому или инженерным сетям.

Сотрудник Жилинспекции или администрации города может:

• потребовать доступ в переустраиваемое помещение для осуществления проверки;
• рассматривать жалобы жильцов или юридических лиц, связанные с проводимыми работами;
• проверить, соответствуют ли проведенные изменения выданному разрешению;
• выдать предписание на приостановление работ, на которые у собственника нет согласования;
• осмотреть с разрешения собственника помещение, в котором проводятся строительные работы или уже завершились.

Помещение, в отношении которого есть основания полагать, что оно было переоборудовано незаконно, может быть осмотрено в принудительном порядке. Для этого потребуется разрешение суда, куда обратиться с иском может муниципалитет или Жилинспекция.

Общий порядок

Работа по отделке помещения не входит в перепланировку или переустройство и должна следовать за ними. Поэтому время, которое она займет, не может быть включено в отводимый контролирующим органом срок.

Законодательство требует, чтобы проект по проведению сложных работ был согласован не только с Жилинспекцией, но и другими контролирующими службами (СЭС, МЧС, Энергонадзор, Горгаз и др.) После того как Жилинспекция выдаст свое разрешение, и будут собраны иные заключения, необходимо обратиться в межведомственную комиссию (МВК), на которую возложена ответственность по выдаче окончательного согласования.

После получения разрешения можно приступать к ремонту, когда он завершится, потребуется снова вызвать инспектора из Жилинспекции для составления акта о завершении строительных работ. В завершение процедуры следует в БТИ получить новый техпаспорт, а с ним отправиться в Росреестр и внести необходимые сведения о помещении в базу данных и правоустанавливающие документы.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Соответствие нормам

В отношении видов строительных работ законодатель установил достаточно много ограничений не только технического характера, но и санитарно-гигиенического.

По общим правилам в результате проведенных работ нельзя:

• ухудшать условия проживания в помещении;
• преграждать доступ к коммуникациям;
• затрагивать без специального разрешения несущие стены;
• менять положение «мокрых» комнат таким образом, чтобы они оказались над жилыми соседей внизу;
• обустраивать жилые комнаты без отопительного прибора, окна и площадью меньше 9 кв. м.;
• обустраивать лоджии на верхних этажах, кроме первого;
• переносить стояки газовые, водяные, отопительные;
• расширять кухню за счет жилой комнаты;
• объединять жилую комнату с кухней, где установлена газовая плита;
• другое.

Судебные споры

Решение муниципалитета или Жилинспекции, заключающееся в отказе собственнику узаконить самовольную перепланировку, может быть опротестовано в судебном порядке. Регламент подачи заявления в суд включает сбор необходимых документов, которыми можно будет доказать, что законодательные нормы и интересы жильцов не нарушены.

Если даже инициатор строительных работ обратится в суд в кратчайшие сроки после их проведения и получения отказа, то он не избежит уплаты штрафа. В большинстве случаев суды удовлетворяют просьбы истцов по признанию перепланировки законной, если конечно будет доказано, что жилье отвечает всем установленным нормам. Отличие иска собственника помещения от того, который подает муниципалитет или Жилинспекция в том, что во втором случае доказать законность действий никак невозможно.

Контролирующий орган в свое время потребовал от собственника вернуть помещению первоначальный вид и дал для этого определенный срок. Владелец отказался выполнить требования, поэтому по решению суда его должны лишить прав на собственность, а помещение реализовать на публичных торгах.

По окончании работ по возращении помещению первоначального вида ему вернут его стоимость за минусом затрат на ремонт. Если речь идет о нанимателе, то с ним будет расторгнут договор соцнайма.

В чём разница

Перепланировку часто путают с реконструкцией. Последнее понятие включает в себя проведение строительных работ, в результате чего меняются параметры здания или отдельные его части, а несущие конструкции укрепляются или восстанавливаются, что приводит к улучшению эксплуатационных свойств.

Для проведения реконструкции также требуется специальное разрешение, она может быть связана с:

• оборудованием пристройки или надстройки;
• демонтажем части здания;
• заменой старых конструкций и инженерного оборудования, исключая магистральные сети;
• улучшением фасада здания;
• другими работами.

Читайте также, какой установлен порядок оформления перепланировки квартиры.

Возможна ли перепланировка в монолитном доме — мы расскажем.

Порядок перепланировки жилого и нежилого помещения

Перепланировка квартиры – довольно распространенная процедура, но и для нее существует некий порядок действий.

Этот процесс включает в себя довольно много трудной работы, среди чего перенос стен или дверных проемов.

Общие сведения

Перепланировка квартиры подразумевает изменения в строении квартиры, поэтому для ее проведения следует получить все необходимые разрешения, после чего будут внесены изменения в технический паспорт жилого помещения.

Менять функциональное назначение во время переоборудования квартиры не рекомендуется.

Чаще всего проводятся изменения именно с полезной площадью помещения. Например, жилая площадь может быть увеличена за счет кухни или ванной комнаты, или же уменьшена (в их же пользу).

Порядок перепланировки квартиры включает в себя согласование с уполномоченными органами местной власти.

Некоторые действия, которые направлены на изменение квартиры невозможно делать без соответствующих разрешений.

Нормативная база

Порядок оформления перепланировки в квартире в 2018 году можно найти в Жилищном кодексе Российской Федерации.

В статье 25, статье 26 ЖК РФ можно найти ответы на такие вопросы:

• как официально оформить перепланировку жилого помещения;
• как получить все нужные разрешения на проведение реконструкции квартиры;
• каких правил нужно придерживаться во время перепланировки;
• чем грозит самовольная перепланировка.

Также регулированием вопроса перепланировки квартиры занимаются такие нормативные акты:

• Постановление под номером 621-ПП от 16 августа 2005 года, в котором говорится о порядке оформления перепланировки нежилых помещений.
• Постановление номер 73-ПП, которое было выдано Правительством Москвы 8 февраля 2005 года, где говорится о том, каким образом должна происходить перепланировка жилых помещений в Москве.

Планируя реконструкцию квартиры, обязательно нужно учитывать ту информацию, которая представлена в законодательстве, иначе у владельца жилья могут возникнуть проблемы с официальным оформлением перепланировки.

Что можно сделать без согласования?

Некоторые виды ремонтных работ не требуют согласования с жилищными инспекциями.

К этим действиям относится:

• проведение косметического ремонта;
• изменение конструкции для вставной мебели;
• изменение инженерного оборудования (но его нельзя переставлять, иначе уже потребуется разрешение);
• перестановка бытовой плиты на другое место в кухне;
• установка антенн, кондиционеров, которые подключают на фасаде дома;
• изменение характера дверей без изменения их габаритов (установка самораздвижных дверей и пр.);
• ремонт балконов или лоджий с изменением материалов конструкции;
• установка новых газовых или электроприборов, если для этого не требуется перепланировка сетей;
• изменение рисунка на фасаде дома.

Для остальных работ потребуется разработка проектной документации и согласование.

Порядок перепланировки квартиры

Для начала необходимо получить именно разрешение на проведение работ, но это только первый шаг. После этого можно начинать саму перепланировку.

При этом обязательно нужно следовать тому проекту, который был согласован с жилищной инспекцией.

После завершения ремонтных работ наступает еще один этап – оформление перепланировки.

Жилого помещения

Сам ремонт обязательно нужно заканчивать составлением акта о перепланировке.

Чтобы это сделать нужно пригласить сотрудника Жилищной инспекции, который и обязан провести проверку проделанной работы с согласованным ранее проектом.

После подписания акта владелец квартиры получает право зафиксировать новую информацию в техническом паспорте жилья.

Этим занимаются сотрудники БТИ, после обращения владельца квартиры с уже готовым актом.

После этого специалист сделает замеры, которые позволят:

• заново сформировать план помещения;
• вписать изменения в технический паспорт.

Таким образом перепланировка будет официально оформлена.

Перепланировка нежилого помещения, как и ее оформление, имеет некоторые особенности. Но первые шаги идентичны: нужно получить разрешение, составить проектную документацию.

Отличием становится то, что для начала использования нежилое помещение необходимо ввести в эксплуатацию.

Эта процедура требует составления специального акта, который должны подписать такие лица:

• владелец;
• собственник всего дома или его представитель;
• специалист, который составлял проект;
• представитель компании-застройщика;
• сотрудники тех организаций, которые занимаются контролем над безопасностью (пожарные СЭС и другие).

После окончательного оформления акта вносятся изменения в технический паспорт, и это значит, что перепланировка полностью оформлена.

Как оформить?

В первую очередь нужно определиться с объемом работ, которые необходимо произвести.

Если их можно отнести к перепланировке, а не обычному ремонту, то следует обратиться за разрешениями. Они нужны для того, чтобы убедиться в безопасности такой реконструкции для окружающих.

Не стоит начинать перепланировку с покупки строительных материалов и поиском строителей – сначала нужно согласовать проведение реконструкции помещения. А для этого нужно пройти довольно длительную процедуру.

Куда обращаться?

Для начала нужно проконсультироваться в специалиста, нужны ли разрешения для именно этих работ.

Такую информацию легче всего получить в Жилищной инспекции. Этот орган занимается контролем над строительными работами во всем городе. Можно также обратиться за помощью в частную фирму, которая занимается такими вопросами, но это будет значительно дороже.

Само согласование перепланировки должно происходить с органами местной власти.

С написанным заявлением и всеми необходимыми документами нужно обратиться в городскую или районную администрацию, а именно в ее строительный отдел.

Также обязательно нужно будет обратиться в БТИ. Нужно это для внесения измененных данных в технический паспорт помещения.

Список документов

Список необходимых документов может отличаться в зависимости от региона расположения помещения.

Основными документами являются:

• заявление, которое должен написать владелец помещения;
• технический паспорт;
• свидетельство о праве собственности на жилье;
• домовая книга или выписка из нее;
• документ о том, что все проживающие в квартире граждане согласны с проведением перепланировки;
• лицевой счет (копия) о том, что у владельца жилья нет никаких долгов по коммунальным платежам;
• решение СЭС о том, что помещение отвечает всем санитарным нормам;
• проектная документация.

Но для проведения некоторых видов работ не потребуется никакой из этих документов.

Образец заявления о перепланировке здесь,

образе технического паспорта БТИ здесь,

образец согласия других собственников на перепланировку здесь.

Значительное переоборудование квартиры требует составление проектной документации. Владелец может сделать его самостоятельно, а может обратиться за помощью к специалистам.

Проект обязательно должен быть сделан в соответствии со строительными нормами и отвечать некоторым требованиям:

• противопожарным;
• санитарным;
• техническим и пр.

Образец проекта перепланировки тут.

Уже оформленный проект нужно подать для согласования и одобрения в БТИ.

Характер указанных в нем работ уже невозможно будет поменять без смены самого проекта.

Как действует закон о перепланировке квартиры? Смотрите тут.

Подача заявления

Заявление на перепланировку должно быть составлено в соответствии с унифицированной формой.

В нем нужно прописать такие пункты:

• указать полные данные о владельце квартиры;
• написать точный адрес помещения;
• если вместо владельца жилья заявление подает его доверенное лицо, то обязательно к документам нужно приложить нотариально заверенную доверенность;
• документ, который будет свидетельствовать о праве владения помещением;
• указать сроки, в которые планируется провести ремонтные работы;
• информация о том, что законодательство не препятствует перепланировке именно этой квартиры (помещение не является исторической или культурной ценностью);
• информация обо всех остальных жильцах квартиры и их подписи;
• полный перечень всех бумаг, которые прилагаются к заявлению.

Все документы обязательно нужно пронумеровать и только после этого передать сотруднику БТИ.

Длительность перепланировки полностью зависит от объема запланированных работ. Обычно этот срок составляет от 2 до 5 месяцев, но может быть и больше, если работы очень много.

Заниматься оформлением изменений можно только по завершению строительных работ, поэтому сроки нужно определять индивидуально для каждого отдельного случая.

Конечно, в первую очередь, придется потратиться на сам ремонт. Но покупка строительных материалов и плата строителям – это не единственные траты.

Все услуги, которые предоставляют различные организации, платные. Вот примерные цены:

Статья написана по материалам сайтов: studfiles.net, informatio.ru, 1kvartirka.ru, nam-pokursu.ru.

»