+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Переуступка или чистая продажа: разница

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

В чем разница между уступкой права требования и переводом долга

На практике сделки с переходом долга чаще всего применяются при урегулировании правоотношений между юридическими лицами. Примером может стать закрытие задолженности, образовавшейся в хозяйственном обороте одной фирмы, являющейся кредитором третьего лица.

Что касается согласия должника на переуступку права требования, то по общим правилам в нем нет необходимости, поскольку личность кредитора не может влиять на ответственность при исполнении обязательств. Однако существуют исключения, когда проведение цессии невозможно без согласия всех сторон.

О переуступке прав требования

  • ДДУ оригинал.
  • Документация, подтверждающая осуществление расчетов между дольщиком и застройщиком.
  • Бумаги, выступающие подтверждением легального проведения строительных работ. Для этого потребуется обратиться к застройщику и запросить сведения из ЕГРП.
  • Письменное согласие от супруга, если заключен брачный союз. В противном случае необходимо представить документ, подтверждающий, что сторона не вступала в брак.
  • Если ранее в отношении уступаемой недвижимости были проведены сделки, то необходимо предъявить сопровождающую документацию.

При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства. До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье. При этом покупатель обладает правом.

В чем различие между договором переуступки (цессии) и ДДУ

  • если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
  • по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
  • по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.

Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако в законе также присутствует оговорка, что если в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, то его необходимо получить, даже если дольщик полностью расплатился за квартиру. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

Назначение цессии и перевода долга, а также отличия сделок

При сравнении предыдущего и нынешнего документов, то отличия между ними, грубо говоря, должны быть только в наименованиях сторон. Приобретатель долгового обязательства должен проинформировать должника о перезаключении нового договора, а также рассказать о других важных моментах, касающихся данной процедуры.

Примеров подобных ситуаций можно привести не один, а множество: перенесение прав по ипотеке, аренде помещения или авто, расформировании предприятия и т. д. Хотя в большинстве случаев договор скрепляется подписями и печатями непосредственно цессионария и цедента, в некоторых из них все-таки требуется заверение у нотариуса.

Разница между уступкой и переуступкой

Нередко бывают случаи, когда первоначальный кредитор несмотря на требования основного договора не уведомляет должника о состоявшейся уступке права требования. И наоборот, при переводе долга стороны не оформляют и не оговаривают письменного согласия кредитора на замену должника, считая, что устного согласия кредитора вполне достаточно.
Особенности оформления соглашения о замене стороны Поскольку при замене стороны в договоре происходит одновременно и уступка права требования, и перевод долга, стороны должны соблюдать правила, предусмотренные законом для этих двух видов.

  • После заключения соглашения одна из сторон (как правило, такая обязанность ложится на плечи цессионария, но договором может быть предусмотрено иное) должна направить извещение должнику, в котором указываются обстоятельства передачи его долга новому кредитору, порядок исполнения требования.
  • Момент передачи прав совпадает с датой заключения соглашения, если иное не было установлено сторонами, а предметом не является будущее требование.
  • Совет: поскольку в каждом конкретном случае условия договора цессии могут отличаться друг от друга, то лицам, желающим оформить такой договор, необходимо обратиться к юристу-консультанту, чтобы в последующем не возникло никаких проблемных моментов.

Переуступка прав: особенности сделок

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

Переуступка права на квартиру

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя. И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Уступка и переуступка в чем разница

Суд по требованию сторон должен вынести соответствующее определение со ссылкой на заключенный договор цессии. В некоторых случаях заключать сделку по уступке не требуется. Яркий пример — реорганизация юр. лица. В этом случае все обязательства автоматически переходят к правопреемнику. Так же такая сделка невозможна в случае, когда поручитель по кредиту закрыл перед банком долг за заемщика.

Если по договору поставки был продан товар, то нужно указывать реквизиты товаросопроводительных документов: накладной, акта передачи, счета-фактуры. По договору подряда нужно обязательно ссылаться на акты выполненных работ, оформленных путем составления унифицированной формы КС-2 и КС-3, содержащих перечень и стоимость работ и материалов.

Это интересно:  Получить налоговый вычет по доверенности

Что такое договор цессии

Мотивом для заключения договора цессии юридическими лицами служит возникновение в ходе их хозяйственной деятельности таких обстоятельств, при которых обязательства одного лица переходят на другого. В таких случаях цедент имеет возможность передать новому кредитору свои права в отношении долга. То есть, два хозяйствующих субъекта – юридических лица составляют и подписывают договор, в котором подробно определены условия, фиксирующие их права и обязанности, касающиеся задолженности.

  • Цедент – изначальный кредитор, переуступающий свои права. Он ответственен за подлинность документов и собственных действий в адрес цессионария, однако ответственность за не погашенные обязательства законодательством не предусмотрена.
  • Цессионарий – новый кредитор. По вступлении договора цессии в силу он представляет интересы цедента.
  • Должник – лицо, являющееся заемщиком и обязанное выплатить долг.

    В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру?

    ​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

    Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

    Чистая продажа квартиры

    Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

    Договор переуступки

    В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

    В чем существенные различия?

    Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

    Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

    Иногда, по договору переуступки новому лицу передаются не только права на объект, но и обязанности по оплате, чего никогда не происходит в чистой продаже. Такие обязанности возникают, если передающая сторона по договору переуступки имеет задолженности застройщику по оплате квартиры (в том числе просроченную). Следовательно, эти долги теперь обязано будет оплатить новое лицо, приобретающее квартиру. Если же, по словам продавца, задолженности отсутствуют, то нелишним будет узнать об этом и у самой строительной фирмы.

    Заключая сделку по продаже квартиры по обычному договору, продавец не дает покупателю никаких дополнительных документов. А вот, заключая договор переуступки, новой стороне должны быть переданы все документы на объект, предшествующие данной сделке – предварительные договора, договора переуступок, долевого участия, документы об оплате и т.п. Передача всех подобных документов оформляется актом приема-передачи. К тому же, при подписании договора переуступки необходимо письменно уведомить застройщика о том, что произошла передача прав на объект.

    Поэтому, если при заключении прямого договора продажи, покупатель получает квартиру в собственность, то при заключении договора переуступки – лишь права на нее, а это значит, что перед подписанием такой сделки необходимо тщательно проверить, что такие права действительно существуют, и застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства.

    В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру?

    Покупка квартиры довольно сложный процесс, с юридической стороны. Поэтому в данной статье попытаемся разобрать, что же такое переуступка или чистая продажа: разница, преимущества, недостатки и нюансы, которые ожидают при оформлении сделки.

    Чистая продажа

    Данная процедура приобретения квартиры происходит путем подписания договора в простой письменной форме и означает, что покупатель приобретает у продавца недвижимость, внося за это определенную плату. После чего происходит регистрация квартиры в регистрационной палате и лицо становиться собственником квартиры, что подтверждает выдаваемое свидетельство. Такая сделка может быть совершена только с квартирой, находящейся в доме, который уже сдан и зарегистрирован.

    Переуступка

    ВАЖНО . Главное отличие между переуступкой и чистой продажей состоит в том, что договор переуступки заключается только в тех случаях, если жилье находится в не достроенном доме, или же он не сдан и не зарегистрирован.

    В данном случае приобретатель получает не право собственности, а право требовать фактической передачи имущества после того, как дом, в котором находится жилье, будет введен в эксплуатацию. Нормативное закрепление Переуступки находится в Федеральном законодательстве № 214- ФЗ.

    Пошаговая инструкция 2018 приобретения по договору переуступки.
    1. Для начала следует выбрать будущую квартиру и сообщить в строительную компанию о желании ее приобрести.
    2. Проверить и собрать все необходимые документы для подписания договора. Основными при проверке являются акты сверки и договор долевого участия. Их необходимо проверить с особой внимательностью или же вовсе обратиться за помощью в юридическую фирму. Приобретателю также следует подготовить пакет документов, перечень которых закреплен в законодательстве.
    3. Заключение договора. После проведения всех проверок и подготовки документов следует подписание договора переуступки. Здесь важно знать, что если жилье приобреталось по ипотеке, то сделку будет невозможно провести без согласия банка.

    В данном случае необходимо собрать комплект документов (он очень схож с теми, которые требуются для оформления кредита) и предоставить их банку. Также необходимо зарегистрировать в Росреестре соглашение о передаче прав и обязанностей. Данную процедуру часто выполняет сам застройщик, ведь только после регистрации весь договор переуступки вступит в законную силу.

    ВНИМАНИЕ . Особого внимания заслуживает статья 389 ГКРФ, которая гласит, что если в сделке уступаются права, которые регистрируются в особом правовом порядке, то и сам договор обязательно подлежит регистрации. Ведь если этого не сделать, как отмечалось выше, договор не вступит в законную силу.

    1. Передача денег. Чтобы обезопасить себя при совершении такого вида соглашений, рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. В данном случае продавец сможет забрать деньги только после того, как все документы будут зарегистрированы, а, следовательно, договор вступит в свою законную силу. Некоторые продавцы предлагают некоторые поощрения (скидки), когда покупатель передает деньги в момент подписания договора, чтобы не дожидаться момента регистрации договора.

    В данной ситуации имеется шанс того, что договор не будет зарегистрирован в Росреестре по определенным причинам (ошибка в документации, неправильное заполнение и др.) и покупатель останется без права на свою квартиру.

    Популярные группы

    Переуступка квартиры: реальная выгода

    Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика – в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%. К тому же реализация жилья по переуступке – верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

    От дольщика к дольщику

    Цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Часто бывает, что к середине-концу строительства застройщик продает все квартиры в доме. В этом случае покупка по договору цессии – чуть ли не единственная возможность приобрести жилье в понравившемся объекте. Квартиры по договорам переуступки реализуют инвесторы, которые приобрели жилье на начальных этапах строительства или граждане, у которых поменялись жизненные обстоятельства, например, срочно понадобились деньги или исчезла возможность платить ипотечный кредит. В последнем случае продажа жилья с помощью договора цессии – верный способ решить проблемы. И главное – не потерять при этом деньги. Дело в том, что если вы захотите вернуть заплаченные за квартиру средства путем расторжения договора с застройщиком, он, скорее всего, вас за это оштрафует.

    Это интересно:  Кто оплачивает больничный по уходу за ребенком - ФСС или работодатель, начисляют ли средства полностью, за чей счет финансируют первые 3 дня листа нетрудоспособности?

    Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование переуступки. Большинство строительных компаний берут за эти услуги от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия с первым дольщиком (чаще всего расходы делятся между цедентом и цессионарием).

    Заключая договор цессии, квартиру в строящемся доме можно продать по рыночной цене. В то время как застройщик вернет вам лишь сумму, изначально заплаченную по договору, – к тому же за исключением штрафа.

    Право требования можно переуступить нескольким цессионариям – если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим. А по 133-й ст. Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (например, невозможно разделить однокомнатную квартиру или квартиру со смежными комнатами). Можно сделать несколько переуступок – запрета на это в действующем законодательстве нет.

    Лучше с застройщиком

    Переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор цессии заключить не получится.

    По словам юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, уступка прав по договору долевого участия допускается только с момента его государственной регистрации и до подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства – квартиры, поскольку право требования к застройщику с этого момента прекращается.

    В большинстве случаев переуступить права требования на строящееся жилье получится лишь с согласия застройщика – пункт о необходимости его получения почти всегда фигурирует в договорах долевого участия. Хотя по общему правилу согласие застройщика и других участников долевого строительства на переуступку не требуется.

    «Письменное одобрение нужно лишь в случае, если на момент переуступки дольщик не выплатил стоимость жилья в полном объеме. Тогда в соглашение об уступке должны быть также включены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й № 214-ФЗ», – говорит Вера Рябова.

    В любом случае застройщика все равно стоит подключить к процессу. По крайней мере, нужно выяснить, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо исполнить. Кроме того, у застройщика стоит взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы.

    У большинства застройщиков есть свои формы договора уступки прав.

    Согласно 208-й ст. Налогового кодекса РФ доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. В случае если разница между ценой по договору инвестирования и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в большую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. «Все бремя налогообложения несет на себе цедент, а цессионарий и застройщик не платят никаких налогов», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова.

    Главным и, пожалуй, единственным недостатком механизма переуступки является тот факт, что цессионарий получает все права и обязанности предыдущего цедента – в тех же объемах. Другими словами, новый дольщик должен выполнять все условия прежнего договора перед застройщиком.

    Более того, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в случае признания недействительным договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом, получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику. «К тому же сама уступка прав по недействительному договору может быть признана судом недействительной, и в этом случае не возникнет обязательств застройщика перед цессионарием», – утверждает он.

    В частности, как утверждает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, при рассмотрении таких дел суд может применить последствия недействительности сделки, заключенной между застройщиком и первым дольщиком, – если последний не получил согласия на приобретение строящегося жилья у супруги. В качестве последствия применения недействительности первой сделки признают и последующую – договор цессии.

    Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Дело в том, что в соответствии со ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Иначе сделку можно будет оспорить.

    Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ.

    «Если уступка не будет зарегистрирована, цессия не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а цеденту», – резюмирует Вера Рябова.

    Как правило, при расчетах по договорам цессии применяют механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформил договор.

    Продажа жилья путем переуступки – это не только метод продажи строящегося жилья до завершения строительства, но и выгодный способ получить доход. Как показывает практика, стоимость квадратного метра в практически готовых, но еще не сданных домах выше, нежели в тех, что были построены 5-7 лет назад (хотя оба здания могут находиться в паре сотен метров друг от друга и иметь одинаковые характеристики). Относительная простота и безопасность (при соблюдении всех нюансов) процесса позволяет продать жилье, не дожидаясь

    ввода дома в эксплуатацию.

    Механизм цессии выгоден также и для покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак, разница между ценой застройщика и дольщика, переступающего строящееся жилье, может составить 5-10% в сторону понижения.

    В некоторых случаях размер дисконта может доходить до 20-25%. Впрочем, такая ситуация была характерна, скорее, для кризисного времени, когда большинство застройщиков заморозили свои проекты, а дольщики, опасаясь их банкротства, спешили продать жилье путем переуступок. Чем, кстати, вносили свою лепту в снижение цен на первичном рынке. В условиях планомерного роста рынка массовых переуступок не наблюдается. Цессия стала удобным инструментом как для продавцов, так и для покупателей строящихся квартир, но отнюдь не фактором, корректирующим стоимость «первички», как это было 2-3 года назад.

    Продажа квартиры по переуступке, что это: выгода или обман?

    Всё чаще в современных правоотношениях по жилищным вопросам, регулирует такое понятие, как продажа по переуступке прав. Разберемся, что это такое.

    В широком смысле — это один из методов осуществления продажи прав на ещё не существующее, строящееся недвижимое имущество.

    В узком смысле — это приобретение права перехода заинтересованному лицу квартиры в постройке, после того, как завершится процесс создания жилища и его использование будет разрешено соответствующими инстанциями.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

    Подобную разновидность сделки принято называть цессией. Это указывает на то, что и все возникающие в будущем риски, связанные с жилищем, также теперь лежат на новом владельце.

    Это интересно:  Как судебные приставы взыскивают долги по кредитам

    По этой причине к процессу покупки имущества путём приобретения недвижимости по переуступке прав надо подходить, изучив все нюансы, хорошо знать права, ответственность, обязанности сторон.

    Продажа квартиры по переуступке прав

    Процесс переуступки прав на квартиру регулируется № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

    Зачастую договор также принято называть договором цессии.

    Данный правовой акт разделяет уступки на две разновидности, поскольку реализация её, как процесса, может произойти только в двух ситуациях:

    • после осуществления полной выплаты по условиям договора (в добавок для подтверждения факта оплаты необходимо будет предоставление справки);
    • когда новому участнику правоотношений осуществляется формальная передача долга по первоначальному договору (без госрегистрации процедура может осуществляться только с выдаваемого с письменным форматизированным согласием подрядчика и застройщика).

    Здесь вы можете скачать образец договора переуступки.

    Согласно законодательству существует также несколько вариаций, при каких обстоятельствах происходит продажа квартиры по переуступке прав:

    1. Покупатель связывается в юридическом плане с интересующим жилым помещением напрямую через застройщика (в этом случае им необходимо составить договор долевого участия);
    2. Покупка производится непосредственно у её владельца, являющегося более ранним покупателем квартиры. Делается это для дальнейшего инвестирования;
    3. Покупка производится через посредническое юридическое лицо. Как правило, это подрядная организация, выполняющая строительно-монтажные работы по отношению к интересующему покупателей объекту недвижимости.

    Стоит отметить, что во втором и третьем случае, когда существует посредник (подрядчик), прописанные условия договора долевого участия не меняются.

    Но договор продолжает считаться действительным.

    Меняется только субъект, то есть лицо, на которое оформлен договор и кому перешли все права покупателя.

    Также существует особенность, что все правовые последствия, ответственность и обязанности, а также иные условия договора (сроки реализации строительства, стоимость жилого помещения, гарантийный срок) полностью перекладываются на нового покупателя неизменяемыми.

    После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может осуществить переуступку своего права собственности другому лицу.

    Переуступка квартиры в новостройке – определенный метод продажи прав на будущее жилье.

    Читайте также статью о том, как оформить квартиру в собственность в новостройке.

    Пока идет строительство дома, права собственности быть не может. Поэтому речь идет о праве требования. Оно возникает у того, кто первым заключит договор с застройщиком. Причем это в равной степени может быть как физ. лицо, так и юр. лицо.

    Затем это лицо может продать за определенную цену свое право на новую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

    Такая схема и называется переуступкой права требования.

    Советуем вам посмотреть видео о том, что такое переуступка квартиры в новостройке:

    Осуществить уступку предоставляется возможным и после того, как произойдёт регистрация данного договора в государственных органах и инстанциях и до того, как акт приема-передачи на интересующую квартиру начнет действовать в узаконенном порядке.

    Важно, что такая процедура, как уступка имущественных прав, в обязательном порядке нуждается в госрегистрации.

    Заниматься согласованием процедуры с застройщиком не требуется (исключение — ситуации, где речь идёт о сопутствующих этому конкретных условиях договора).

    После завершения регистрации договора, лицо, ставшее по договору новым покупателем, обязано предоставить застройщику достоверную информацию о переходе в необходимом порядке к нему прав на имущество. Сделать это можно просто отправив уведомление по адресу застройщика.

    В него вносится информация, как о прежнем покупателе, так и о новом. Рекомендуется при отправке приложить составленную с инвестором копию договора.

    Как и в любых коммерческих отношениях, лицо, совершающее переуступку квартиры, подвергает себя определённым финансовым и правовым рискам.

    Легитимной основой права требования на недвижимость является договор долевого участия. Он является единственным документом, подразумевающим формализацию (то есть закрепление в Росреестре) коммерческих отношений.

    Предлагаем вам скачать образец договора долевого участия.

    В иных случаях регистрации в реестре не происходит, из-за чего появляются значительные пробелы в правоотношениях, вызывающие риски.

    Например, если был заключён какой-то иной договор, а не договор долевого участия, но вдруг подрядчик и застройщик вступили по каким-то причинам в конфронтацию, то существует вероятность, что первоначальные права подрядчика на строящуюся недвижимость будут не полными.

    Это, в свою очередь, имеет пагубные последствия и для конечных покупателей, так как в их отношении договор также аннулируется, и они лишаются прав на имущество.

    Чтобы избежать различных рисков в процессе переуступки квартиры заключайте с подрядчиком именно договор долевого участия, поскольку он является наиболее крепкой основой возникающих между субъектами отношений.

    Договор цессии

    Для начала правоотношений между субъектами сделки на переуступку квартиры необходимо соблюсти некоторые формальные требования:

    • Волеизъявление застройщика. От застройщика требуется исключительно написание уведомления о согласии. Но стоит обратить внимание на заключение договора с застройщиком, где прописывается данное условие, а также на оформление уведомления;
    • Процедура оформления. Первым делом продавец должен осуществить передачу покупателю ряда документов. Эта процедура официально фиксируется. Покупателю, в свою очередь, рекомендуется поинтересоваться у продавца о существовании у того непогашенной задолженности;
    • Особенности проведения процедуры, отталкиваясь от условий заключенного с застройщиком договора. Здесь стоит обратить внимание на 389 статью ГК РФ. Если покупателю уступаются права, которые необходимо регистрировать в особом правовом порядке, то сам договор цессии в свою очередь необходимо регистрировать обязательно. Дело в том, что фактически сделка считается заключенной во время внесения ее в Росреестр.

    Иногда между продавцом и покупателем заключается предварительный договор.

    Стоит обратить внимание, что при грамотном правовом подходе по нему, поскольку он не является фактическим, не должно производиться никаких расчётов, платежей, выдачи векселей.

    Довольно часто недобросовестные застройщики хитро обходят закон, осуществляют махинации и есть большой риск, что второму субъекту придётся производить оплату вновь, после заключения нового договора.

    Дискуссионным вопросом для многих юристов является переуступка пая в ЖСК. Дело в том, что это понятие как таковое в законодательстве не регламентируется, а как известно – что не запрещено, то разрешено.

    Осуществить переуступку пая в ЖСК можно лишь будучи членом коллектива. Чтобы хоть как-то регулировать данный процесс, лидеры ЖСК оформляют новых членов только согласно форматизированному порядку.

    Возможно в будущем этот вопрос будет осуждаться юристами, как пробел в праве.

    Фигурирует в вопросе переуступки жилья и налоговый аспект.

    Регулирует его Налоговый кодекс РФ. Согласно кодексу, процедура облагается НДФЛ в размере 13% для граждан нашей страны и 30% — по отношению к живущим на территории РФ гражданам других государств.

    Также говорится о существующих способах облегчить условия выплат и снизить сумму налога:

    1. Налоговый вычет. Вычет проводится на сумму в пределах одного миллиона рублей, и осуществляется только по договору долевого участия;
    2. Снижение получаемой от сделки денежной суммы путём ее изменения в договоре. В этом случае под налоговый аспект попадает только разница в цене застройщика и покупателя.

    Подать заполненную в специальной форме декларацию 3-НДФЛ нужно до конца апреля года, который следует за годом приобретения имущества и получения первого дохода.

    К ней прилагается перечень документов, которые могут служить основанием для снижения налога. Выплата осуществляется до 15 июля.

    Процедура продажи квартиры по переуступке требует основательного изучения всех её аспектов, а также грамотного юридического подхода.

    Существуют определённые риски и пробелы в законодательстве, которые могут стать серьёзной проблемой для покупателей.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Статья написана по материалам сайтов: lawyertop.ru, investim.info, jurists-online.ru, subscribe.ru, kvartirgid.ru.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector