Требования к застройщику в 2024 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Согласно изменениям в законодательстве Российской Федерации с 2017 года, для участия в долевом строительстве и получении права принимать денежные взносы от дольщиков, фирма-застройщик теперь должна обладать внушительным личным капиталом, который свидетельствует о её «добросовестности».

Размер минимально необходимого капитала указан в таблице, расположенной ниже по тексту. Величина суммы обеспечения напрямую зависит от площади предполагаемого объекта постройки.

Вместе с уставным капиталом застройщика с 2017 года в расчет берется и финансовое положение самих учредителей фирмы. При этом застройщик должен иметь договор поручительства, зарегистрированный у нотариуса.

Выполнение этих требований к уставному капиталу застройщика не является гарантией сдачи объекта дольщикам

Сейчас специалисты юридического отдела нашей фирмы elitearenda.ru объяснят, в чем здесь дело.

По закону, уставной капитал и прочие капиталы могут быть сформированы не из «денежной массы» (на расчетных счетах), а из прочих активов предприятия.

При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты:

1. движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения;
2. материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника);
3. нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей). В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов;
4. прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц;
5. незавершенное строительство;
6. многие другие активы.

Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала.

Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации. Как только застройщик получает право привлекать средства «дольщиков», он может вернуть привлеченные средства туда, откуда они были получены.

Требования к уставному капиталу застройщика по ФЗ 214, действующие с 01.01.2017, никоим образом не затрагивают проблему прихода в негодность или поломки, утраты части активов, которыми он был сформирован.

Установленные ФЗ 214 минимальные суммы капитала застройщика зависят от площади возводимой новостройки и совершенно не отражают реальной рыночной стоимости жилья.

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Государство давно задумалось над повышением гарантий прав физических лиц при участии в долевом строительстве. С 2017 г. начнут действовать новые ужесточенные требования [1] к минимальному размеру уставного капитала и финансовому благосостоянию застройщиков.

Со следующего года привлекать деньги дольщиков по договорам долевого участия в строительстве станет намного сложнее, так как это потребует соблюдения ряда требований к компании — застройщику.
Эти изменения не могут быть упущены из внимания при моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов.

Так, с июля 2017 г. начнут действовать специальные требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, заключающему договоры долевого участия в строительстве после указанной даты.

Минимальный размер уставного капитала застройщика колеблется довольно существенно — от 2,5 млн. рублей до 1 млрд. руб. и зависит от максимальной площади строящихся объектов долевого строительства. Исходя из этого застройщики по стоимости минимального размера уставного капитала разбиваются на восемь групп [2] :

1. 2, 5 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 1 500 кв.м.;
2. 4 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 2 500 кв. м.;
3. 10 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 10 000 кв.м.;
4. 40 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 25 000 кв. м.;
5. 150 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 100 000 кв. м.;
6. 400 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 250 000 кв. м.;
7. 800 млн. руб., если площадь объектов долевого строительства не > 500 000 кв. м.;
8. 1 млрд. руб, если площадь объектов долевого строительства > 500 000 кв. м.

Таким образом, чем больше площадь единовременно строящихся объектов недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, тем выше должен быть размер минимального уставного капитала застройщика. Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.

Важное уточнение: если застройщик успел зарегистрировать первый договор долевого участия в строительстве по строящемуся объекту до 01.07.2017 г. , то увеличивать уставный капитал до указанных выше размеров для завершения строительства этого объекта и заключения последующих договоров с дольщиками в отношении него не нужно.

При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков[3] :

1. застройщик самостоятельно увеличивает свой уставный капитал до новых размеров и сам несет ответственность по своим обязательствам перед дольщиками;
2. соблюсти новые требования застройщику помогает материнская компания, одновременно выступающая поручителем по его обязательствам перед дольщиками. То есть, минимальному размеру уставного капитала, устанавливаемому законом от 2, 5 млн. руб. до 1 млрд. руб., может быть равна общая стоимость уставных капиталов застройщика и его материнской компании. При этом процентное соотношение их уставных капиталов не имеет значения, равно как и доля участия материнской компании в уставном капитале застройщика. Теоретически, если застройщик создан двумя-тремя учредителями-юридическими лицами, то уставный капитал застройщика может суммироваться с уставными капиталами всех его участников.

Договор поручительства между застройщиком и материнской компанией подлежит нотариальному удостоверению до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве с дольщиком. По договору поручительства материнская компания обязуется отвечать перед дольщиками по обязательствам застройщика в полном объеме солидарно с застройщиком либо субсидиарно с ним [4] .

Срок договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока строительства по заключенному с дольщиком договору. Сведения о поручителях доводятся до лица, намеревающегося заключить договор долевого участия в строительстве, а при уступке прав по такому договору права по договору поручительства переходят к новому дольщику [5] .

Уставный капитал застройщика суммируется с уставными капиталами сестринских компаний-застройщиков , с которыми материнская компания также заключила договоры поручительства по описанным выше правилам. При этом между застройщиком и его сестринской компанией договор поручительства не может быть заключен.

Подчеркиваем, что уставный капитал застройщика может быть объединен исключительно с уставными капиталами указанных выше материнских и сестринских компаний, а не иными взаимозависимыми компаниями, например, имеющими одинаковых участников-физических лиц.

Помимо соблюдения требований к уставному капиталу застройщики, регистрирующие первые договоры с дольщиками с 01.01.2017 г. , и их поручители (материнские компании) также должны отвечать общим условиям финансовой стабильности, направленным на защиту дольщиков [6] :

• в отношении них не должно быть начато процедуры ликвидации, банкротства; их деятельность не может быть приостановлена решением арбитражного суда;
• застройщик не должен числится в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде государственных (муниципальных) земельных участков;
• застройщик, привлекающий средства дольщиков, не может иметь налоговых недоимок;
• у единоличного исполнительного органа и главного бухгалтера застройщика нет судимости за экономические преступления и в отношении них не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности в сфере строительства / дисквалификации.

Если одно из указанных требований не соблюдается, то застройщик лишается права привлекать средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.

Кроме того, с 1 июля 2017 г. предполагается создание единого реестра застройщиков [7] , позволяющего покупателям оценить собственный капитал застройщиков, опыт их работы на строительном рынке, уровень их ответственности. Застройщики в свою очередь с 01.01.2017 г. обязаны раскрывать на своем сайте подробнейшую информацию о [8] :

• своем финансовом состоянии (обязательные с 01.01.2017 г. ежегодные аудиторские заключения);
• условиях привлечения денежных средств дольщиков и способах обеспечения их прав;
• а также информацию о строящемся объекте вместе с фотографиями.

Новые правила подтверждения финансовой устойчивости компаний — застройщиков приведут к неизбежной корректировке юридической модели реализации девелоперских проектов, в том числе должны быть пересмотрены механизмы обеспечения налоговой и имущественной безопасности бизнеса. Так, однозначно возникнут вопросы:

• допустимости взаимозависимости нескольких компаний, которые могут быть привлечены и к налоговой ответственности;
• способов формирования уставного капитала, при котором неминуемо происходит замораживание части оборотных или внеоборотных активов;
• способов консолидации прибыли и ее инвестирования в новые проекты.

Учитывая неизбежное укрупнение компаний в противовес имевшей место тенденции к дроблению юридических лиц — застройщиков необходимо задуматься о внедрении инструментов прикрытого владения той или иной функциональной частью бизнеса. Это может быть не обязательно компания — застройщик, а, например, компании — подрядчики.

При этом налоговые риски компаний — застройщиков должны быть сведены к минимуму, так как смена компаний становится не такой легкой задачей. Кроме того, как мы помним, в некоторых случаях погашение долгов дочернего общества может быть возложено на материнскую компанию.

Учитывая, что законодатель предусмотрел незначительный переходный период для внедрения предусмотренных новшеств, не стоит откладывать корректировку базовых принципов реализации проектов жилого строительства.

[1] ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ“ и отдельные законодательные акты РФ»;

[2] пп. 1 п. 2 ст. 3 и п. 2.1. ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в редакции ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

[3] пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

[4] п. 2 и пп. 1 п. 4 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

[5] пп. 2, пп.3 п. 4 и п. 6 ст. 15.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

[6] п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

[7] ст. 23.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ ;

[8] ст. 3.1. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в ред. ФЗ от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ .

Требования к уставному капиталу застройщика

Вопрос-ответ по теме

Действительно ли требования к уставному капиталу застройщика не будут применяться, если договор с первым дольщиком зарегистрирован после создания Фонда? Если обратить внимание на ч.3 ст.25 Закона о Фонде, то ст.3 Закона о ДДУ для тех, кто получил разрешение до 01.07.2018, применяется в старой редакции.

Требования к уставному фонду застройщиков изменились с 30.07.2017 г.

До конца октября 2017 года создадут Фонд, который сформирует из взносов застройщика компенсационный фонд. После того как создадут Фонд, застройщики, которые не успели зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком по конкретному объекту, обязаны платить взносы. Если застройщик на момент создания Фонда успел зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком, то он не обязан платить взносы и для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ.

При этом ранее размер капитала зависел от объемов строительства, но с 30 июля 2017 года объемы строительства не имеют значения.

Теперь застройщик должен:

1) иметь проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации;

2) иметь собственные средства не менее чем 10 процентов от планируемой стоимости строительства объекта, которая указана в проектной декларации (далее – проектная стоимость строительства);

3) положить эти 10 процентов от проектной стоимости строительства на свой расчетный счет в уполномоченном банке;

4) не иметь обязательств по кредитам, займам, ссудам. Исключение – целевые кредиты на стройку;

5) не выпускать и не выдавать ценных бумаг, за исключением акций;

6) не иметь обязательств более 1 процента от проектной стоимости строительства. Исключение – обязательства связанные со стройкой;

7) не использовать свое имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц. Также нельзя использовать имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств, кроме обязательств по стройке;

8) не иметь обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

На это указывают: пункт 1 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, который изложили в новой редакции, и новые пункты 1.2–1.7.

«До конца октября 2017 года создадут Фонд, который сформирует из взносов застройщика компенсационный фонд. После того как создадут Фонд, застройщики, которые не успели зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком по конкретному объекту, обязаны платить взносы. Если застройщик на момент создания Фонда успел зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком, то он не обязан платить взносы и для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о фонде).

• определил порядок создания, правовое положение, цели, функции и полномочия Фонда, который сформирует компенсационный фонд. Об этом см. отдельную рекомендацию;
• внес изменения в ряд законов, в том числе в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. » (далее – Закон № 214-ФЗ).

В зависимости от того, успеет ли застройщик зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком до того, как создадут Фонд, есть два режима применения Закона № 214-ФЗ.

1. Застройщик зарегистрировал ДДУ с первым дольщиком до того, как создадут Фонд.

Если застройщик успеет зарегистрировать ДДУ с первым дольщиком до того, как создадут Фонд, для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ, то есть без учета изменений, которые внес Закон о фонде(ч. 7 ст. 25 Закона о фонде). Такой застройщик не обязан платить взносы в компенсационный фонд (ч. 5 ст. 25 Закона о фонде). Но обязан учитывать правила статьи 25 Закона о фонде.

Так, в текущей редакции Закона № 214-ФЗ отменили обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка. Однако застройщик, который не обязан перечислять взносы в компенсационный фонд, по-прежнему должен выбирать из этих способов исполнения обязательства по передаче объекта (ч. 17 ст. 25 Закона о фонде). Статья 15.2 в Законе № 214-ФЗ утратила силу, но ее части полностью скопировали в части 18 и 19 статьи 25 Закона о фонде. Статья 15.1 в Законе № 214-ФЗ утратила силу, но ее части скопировали в части 20–25 статьи 25 Закона о фонде.

2. Застройщик зарегистрирует ДДУ с первым дольщиком после того, как создадут Фонд.

Фонд должны создать до конца октября 2017 года. После того как его создадут, у застройщика, который не зарегистрировал ни одного ДДУ, появится обязанность платить взносы (ч. 5 ст. 25 Закона о фонде).

В этой рекомендации рассмотрели правила, которые будут действовать, если застройщик не успел зарегистрировать договор с первым дольщиком до того, как создадут Фонд (ч. 7 ст. 25 Закона о фонде). Для такого застройщика:

Кроме того, есть нормы, которые начнут действовать при условии, что застройщик получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 25 Закона о фонде). Об этих изменениях см. отдельную рекомендацию.

1. Появилась обязанность отчислять взносы в компенсационный фонд

После создания Фонда застройщик обязан отчислять в компенсационный фонд 1,2 процента от цены каждого ДДУ (ч. 1 ст. 10 Закона о фонде; ч. 4 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Отчислять нужно по следующему алгоритму.

1. Застройщик перечисляет 1,2 процента от цены ДДУ на номинальный счет Фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр.

2. Росреестр сообщает в Фонд, что регистрация ДДУ состоялась.

3. Фонд перечисляет деньги с номинального счета на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней после уведомления Росреестра.

Такие правила установили части 1–4 статьи 10 Закона о фонде.

Учитывая то, что дольщик обязан платить только после регистрации договора в Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ), застройщик должен будет перечислять на номинальный счет деньги, которые еще не получил от дольщика.

Если стороны увеличили стоимость договора, то застройщик обязан уплатить взносы в компенсационный фонд пропорционально увеличению. Таким правилом дополнили часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ.

2. Заменили минимальный размер уставного капитала на другое имущественное обеспечение

Ранее размер капитала зависел от объемов строительства, с 30 июля 2017 года объемы строительства не имеют значения.

Теперь застройщик должен:

1) иметь проектную документацию и положительное заключение экспертизы проектной документации;

2) иметь собственные средства не менее чем 10 процентов от планируемой стоимости строительства объекта, которая указана в проектной декларации (далее – проектная стоимость строительства);

3) положить эти 10 процентов от проектной стоимости строительства на свой расчетный счет в уполномоченном банке;

4) не иметь обязательств по кредитам, займам, ссудам. Исключение – целевые кредиты на стройку;

5) не выпускать и не выдавать ценных бумаг, за исключением акций;

6) не иметь обязательств более 1 процента от проектной стоимости строительства. Исключение – обязательства связанные со стройкой;

7) не использовать свое имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц. Также нельзя использовать имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств, кроме обязательств по стройке;

8) не иметь обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

На это указывают: пункт 1 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, который изложили в новой редакции, и новые пункты 1.2–1.7.*

3. Отменили обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка

Сейчас есть два обязательных способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ).

1. Залог дома и земельного участка (ст. 13–15 Закона № 214-ФЗ).

2. На выбор застройщика (ч. 2 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ, утратила силу):

• поручительство банка (ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ, утратила силу);
• страхование гражданской ответственности (ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ, утратила силу).

После создания Фонда для застройщика останется один обязательный способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ). Это залог дома и земельного участка (ст. 13–15 Закона № 214-ФЗ).

Обязательное страхование гражданской ответственности и поручительство банка отменили. Страхование станет добровольным дополнительно к залогу.

Застройщик, который не успеет зарегистрировать договор с первым дольщиком до того, как появится Фонд, сможет застраховать свою гражданскую ответственность, но только добровольно. Законодатель включил в Закон № 214-ФЗ новую статью 15.6, которая предоставила право страховать гражданскую ответственность застройщика.

Можно говорить о том, что страхование гражданской ответственности и поручительство банка заменили на взносы в компенсационный фонд. Хотя прямо не говорится о том, что взносы – это способ обеспечения обязательства.

4. Исключили один из четырех способов определить цену договора

Законодатель исключил такой способ определения цены, как сумма денег на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика. Останется только три способа, как можно определить стоимость объекта.

Раньше часть 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусматривала четыре способа определить цену договора.

5. Ужесточили требования по обязательному аудиту

У застройщика появится две новых обязанности.

Первая – составлять промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность ежеквартально.

Вторая – раскрывать отчетность по правилам части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ.

Промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность нужно раскрыть в срок не позднее пяти календарных дней после окончания квартала.

Годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение нужно раскрыть в срок не позднее 120 календарных дней после окончания года.

Сохранили прежнюю обязанность застройщика – проводить обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности. Раньше часть 4 статьи 18 Закона № 214-ФЗ устанавливала эту обязанность.

Сейчас все три обязанности перенесли в новую часть 5 статьи 3 Закона № 214-ФЗ».

Требования к застройщику в 2019 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».

Переходный периодС 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2024 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу-счетаПривлечение средств граждан

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Только через банкОбязательное банковское сопровождение

С 1 июля 2018 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

РазрешенияОдно разрешение — один счет

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

СтраховкаСредства граждан застрахуют на эскроу-счетах

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

КонтрольПомимо банков, стройки будет контролировать государство

Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Кто достроитДостройкой домов займется Фонд

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Без ЖСКОграничат возможность привлечения средств

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

Обманутые дольщикиСколько в России пострадало от долевки

По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Число проблемных домов растет несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.

Фз 214 уставной капитал

Related Articles

Как нумеровать в книге учета трудовых книжек

Закон прав потребителя гарантия на обувь

М х товарно материальные ценности

Теперь застройщик обязан предоставлять проектную декларацию в стройнадзор в электронном виде. Официальный сайт застройщика Теперь для каждого из домов, которые застройщик возводит за счет привлеченных средств от дольщиков, на официальном сайте строительной компании должны быть размещены разрешения на ввод в эксплуатацию. Кроме того, на сайте публикуются следующие документы:

1. проектная декларация;
2. проект договора долевого участия в строительстве;
3. заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Московской области о том, что декларация соответствует требованиям законодательства;
4. разрешение на ввод в эксплуатацию.

Застройщик должен размещать фотографии жилых домов компании, строительство которых ведется на средства дольщиков-инвесторов.

Требования к уставному капиталу застройщика по 214 фз

Гризли: юридическое агентство, помощь дольщикам, арбитражный суд, банкротство

Не должно быть платы за просмотр информации.

• Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
• Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
• Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии.

Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой Договор Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие.

Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона.

Требования к застройщику в 2017 году

• 150 000 000 рублей — при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 100 000 кв.м
• 400 000 000 рублей — при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 250 000 кв.м
• 800 000 000 рублей — при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 500 000 кв.м
• 1 500 000 000 рублей — при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц более 500 000 кв.м.

Застройщики, не удовлетворяющие этим требованиям на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство многоквартирных домов.

Новое в долевом строительстве с 2017 года

Допускается возможность предоставления в УК материалов, принадлежащих соучредителю или участнику компании застройщика, если это юридическое лицо.
Кроме того, закон требует обеспечения минимума УК только на момент подачи застройщиком проектной документации и получения разрешения на привлечение дольщиков.
После начала поступления средств от граждан, материалы из уставного фонда можно вернуть их первоначальным владельцам.
Брать деньги с клиентов застройщики будут на новых условиях — так говорит видео ниже: Взнос земельным участком Одним из вариантов наполнения уставного капитала недвижимостью является зачет земельным участком.

Смена застройщика по 214-фз (уставной капитал)

• Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
• Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Уставной капитал застройщика при долевом строительстве домов

Новый закон Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 (499) 495-49-41
  • Ленинградская область: +7 (812) 603-46-96

Поправок в 2017 году получилось очень много.

Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Поправки в 214-фз: что важно знать застройщикам и дольщикам

Требования к застройщику Какие требования к застройщику в 2017 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

• Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
• Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома.

Уставной капитал Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома Компенсационный фонд Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия Условия договора Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе Таунхаусы Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы Таунхаусы Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2017 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади.

Ap 214 уставной капитал

В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства, которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются «связанные с застройщиком лица»).

Статья написана по материалам сайтов: elitearenda.ru, www.klerk.ru, www.law.ru, realty.rbc.ru, advokat-dtp.com.

»