Условия сервитута лишают возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием

Автор: Наталия Фомина

В судебной практике достаточно часто встречаются спорные вопросы, касающиеся установления сервитутов на земельные участки. 26.04.2017 Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по данным вопросам. Поскольку тема установления сервитутов очень обширна, в данной статье будут проанализированы только некоторые вопросы, связанные с обращениями в суд по искам об установлении сервитутов.

Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута.

Пример. Определением суда апелляционной инстанции было отменено определение районного суда о возвращении на основании п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ искового заявления Г. к В. об установлении сервитута в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, установленного п. 3 ст. 274 ГК РФ.

Направляя материал для рассмотрения в суд первой инстанции со стадии принятия искового заявления, судебная коллегия по гражданским делам областного суда исходила из того, что под установленным федеральным законом претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определённую процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом предусмотрены конкретные действия, которые обязаны совершить стороны до передачи возникшего между ними спора на разрешение суда, и когда в результате таких действий спор может быть урегулирован. Положениями п. 3 ст. 274 ГК РФ установлено, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Данная норма не устанавливает досудебный порядок урегулирования споров об установлении сервитута. Таким образом, исходя из указанной нормы достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учётом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

Подсудность дел об установлении, изменении условий, прекращении сервитута.

Пример. Определением районного суда на основании ст. 220, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ было прекращено производство по делу по иску И. к обществу об установлении сервитута. Суд исходил из того, что истец И. имеет статус индивидуального предпринимателя, при обращении с требованиями просил установить сервитут в отношении земельного участка с назначением «для производственных целей» для обеспечения доступа к принадлежащему истцу земельному участку, нежилым помещениям, расположенным в здании склада. Установив, что нужды истца как собственника объекта коммерческого назначения связаны с необходимостью обеспечения проезда транспортных средств для провоза товаров, приобретённых в связи с ведением предпринимательской деятельности, суд пришёл к выводу, что спор носит экономический характер и с учётом субъектного состава подлежит разрешению арбитражным судом.

В другом деле суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы об отсутствии компетенции у суда общей юрисдикции на рассмотрение дела по иску Ш. о прекращении сервитута, установленного ранее в отношении части принадлежащего ему земельного участка решением арбитражного суда, указал следующее. Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учётом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут. Поскольку собственник земельного участка утратил статус индивидуального предпринимателя, коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что возникший спор должен быть рассмотрен судом общей юрисдикции.

Сервитут не может быть установлен для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке.

Пример. Общество обратилось в суд с иском к Л. об установлении бессрочного сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, принадлежащий ответчику, в целях обслуживания здания истца. В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объект, являющийся по техническому паспорту материальным складом, был полностью демонтирован. На месте прежнего здания без разрешения на строительство и разрешительной документации истцом возведён новый объект капитального строительства с иными техническими характеристиками, право собственности на который в установленном законом порядке истцом не оформлено.

С учётом положений статей 222, 274 ГК РФ суд пришёл к правильному выводу о том, что истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрёл право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком ― сервитута.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком — объектом.

Пример. ООО №1 и ООО №2 обратились в Арбитражный суд с иском к ООО №3 ― об установлении постоянного права ограниченного пользования (сервитут) на части земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, для обеспечения беспрепятственного круглосуточного (в рабочие, выходные, праздничные дни) прохода и проезда работников, клиентов, арендаторов истцов, а также транспортных средств к земельному участку, принадлежащему ООО №1, и расположенным на нём объектам недвижимости; к земельному участку, принадлежащему ООО №2, и находящимся на нём объектам недвижимости.

Решением Арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда округа, в удовлетворении иска было отказано. Разрешая спор, суды, руководствуясь ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ, приняв во внимание заключение экспертизы, пришли к выводу о том, что истцы не представили необходимых доказательств, подтверждающих невозможность доступа к принадлежащим им объектам недвижимости без установления сервитута на земельных участках ответчика. Кроме того, суды учли, что согласно заключению экспертизы имеются и другие варианты прохода и проезда к земельным участкам и объектам недвижимости, принадлежащим истцам на праве собственности, без использования участков, принадлежащих ответчику.

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием.

Пример. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю об установлении бессрочного сервитута, ссылаясь на то, что по территории земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, проходят подземные сети канализации, необходимые обществу для обеспечения отвода сточных вод.

При рассмотрении спора судами установлено, что участки истца и ответчика смежные, образованы при разделе одного участка, на котором находились объекты недвижимости, приватизированные разными лицами. После раздела и приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости на земельном участке предпринимателя оказались расположены часть инженерных сетей канализации и канализационно-насосная станция, используемые обществом в целях обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимости и земельного участка под ними. Судами также установлено, что предприниматель неоднократно обращался к обществу с предложением о переносе названных станции и части инженерных сетей, а также о распределении расходов на соответствующие работы. Кроме того, из заключения эксперта следовало, что технически возможно перемещение инженерных сетей и насосной станции со спорного участка на земельный участок общества в целях обеспечения потребностей последнего по отводу сточных вод. Использование же обществом указанных объектов при их нахождении на участке предпринимателя приводит к существенному ограничению в использовании предпринимателем своего участка и здания, расположенного на нём.

С учётом представленных сторонами доводов и доказательств суды, установив, что нужды истца могут быть обеспечены без установления бессрочного сервитута и ограничения прав ответчика на пользование принадлежащим ему земельным участком, а истребуемый истцом сервитут по существу лишит собственника земельного участка возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием, отказали обществу в удовлетворении требования.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременён сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, удовлетворены исковые требования истцов к Территориальному управлению Росимущества и Министерству обороны Российской Федерации о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута).

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации состоявшиеся по делу судебные акты были отменены, а дело направлено в суд первой инстанции для нового рассмотрения.

При этом Судебная коллегия исходила из того, что суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который не только соответствовал бы интересам истца, но и был наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний, суд, в соответствии с положениями ст. 79 ГПК РФ, может назначить проведение экспертизы.

Положениями ст. 131 ГК РФ и нормами ст. 2, 12, 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Указанные выше требования закона судами выполнены не были.

Устанавливая сервитут, суд не указал, является ли рассматриваемый случай исключительным, а предоставление такого права истцам ― единственным способом обеспечения основных потребностей как собственников недвижимости.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, при рассмотрении иска следовало определить, имеется ли у истцов возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права о сервитуте, однако судами этого сделано не было.

Ограничившись формальным указанием на то, что проезд к принадлежащим истцам жилым помещениям и местам общего пользования возможен только через спорный участок, судами, в нарушение положений ст. 67 ГПК РФ, не дана оценка проведённому в рамках рассмотрения данного дела экспертному заключению, согласно которому технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджному городку, где расположены жилые дома истцов.

Не содержали материалы дела и доказательств, свидетельствующих о том, что дорога, являющаяся предметом сервитута, фактически пригодна для движения и маневрирования автомобильного транспорта.

Отсутствовало указание на срок действия сервитута, а также не определён предусмотренный п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременённого земельного участка.

Таким образом, судами не были соблюдены требования, предъявляемые к рассмотрению данной категории дел, в результате чего фактически возникший спор не был разрешён по существу.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

Практические рекомендации:

при обращении в суд с иском об установлении сервитута или его условий, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется;

при определении подсудности требования об установлении, изменении условий, прекращении сервитута ― суду общей юрисдикции или арбитражному суду, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут;

требование об установлении сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке не будет удовлетворено судом;

иск об установлении сервитута может быть удовлетворён в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком / объектом;

не будет удовлетворено требование об установлении сервитута, если условиями этого сервитута собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием;

удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суды определяют все условия, на которых он устанавливается, поэтому при обращении в суд с требованием об установлении сервитута необходимо подробно формулировать свои требования, указывая в заявлении: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого устанавливается сервитут и который обременён сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате и другие условия.

Справка о себе

Фомина Наталия Евгеньевна. Окончила юридический факультет Московского Государственного Университета им. М.В. Ломоносова в 1992 г. Специализация «Гражданский процесс». Диплом с отличием. С 1992 г. работаю адвокатом, член адвокатской палаты г. Москвы.

Когда можно пользоваться чужой землей: Верховный суд подготовил обзор практики по установлению сервитута

На днях Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (от 26.04.2017, далее — Обзор). В нем на примере конкретных дел рассматриваются ответы на наиболее часто встречающиеся и неоднозначные вопросы из практики: кто, когда и на каких условиях может потребовать наложить ограничения на чужую собственность?

Верховный суд РФ напомнил, что сервитут представляет собой ограниченное вещное право собственника какого-либо недвижимого имущества пользоваться соседним земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Это общие правила установления сервитута на участок. Однако на практике возникает множество частных вопросов, ответы на которые суды дают уже при рассмотрении конкретных дел.

Для споров об установлении сервитута обязательный претензионный порядок законодательством не предусмотрен

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Досудебный или претензионный порядок урегулирования спора предполагает, что стороны должны совершить определенные предусмотренные законом действия, в результате которых спор между ними может быть урегулирован.

Между тем положения п. 3 ст. 274 ГК РФ досудебного порядка урегулирования споров об установлении сервитута не предусматривают. А значит, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

Причем, как отмечено в Обзоре, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется в том числе и по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Установить сервитут для проезда к самовольной постройке не получится

В споре, который в качестве примера привел Президиум ВС РФ в Обзоре, компания обратилась в суд с иском об установлении сервитута для обеспечения проезда к своему зданию через соседний земельный участок. При рассмотрении дела выяснилось, что объект, который по всем документам проходил как склад, был демонтирован, а на его месте без каких-либо разрешений истец возвел новый объект, с иными техническими характеристиками, на который не оформил право собственности.

Исходя из этого, суд пришел к выводу, что поскольку право собственности на самовольную постройку истец не приобрел, то и оснований для предоставления ему права ограниченного пользования соседним земельным участком нет.

Для ремонта и эксплуатации линейного объекта необязательно устанавливать публичный сервитут — можно потребовать и частный

Газопровод, расположенный на земельном участке частного лица и предназначенный для обслуживания жилого дома, принадлежит одной компании. Компания обратилась к собственнику земли с иском об установлении сервитута для эксплуатации и ремонта газопровода.

Суд первой инстанции в иске отказал, отметив, что в соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ использовать земельный участок для ремонта и эксплуатации своего газопровода компания сможет лишь при условии установления публичного сервитута.

А вот суд округа с таким подходом не согласился, указав, что сами по себе положения подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ, допускающие возможность установления публичного сервитута для эксплуатации и ремонта линейного объекта, не исключают возможности обратиться с требованием об установлении частного сервитута в порядке ст. 274 ГК РФ.

Требовать установления сервитута истец может только в том случае, если у него нет никакой другой возможности пользоваться своим имуществом

К земельному участку истца ведут две дороги. Короткая и хорошего качества расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности, а длинная и худшего качества является дорогой общего пользования. Поскольку добраться до своего участка истец мог и по дороге общего пользования, суд посчитал, что нужды истца могут быть удовлетворены и без установления сервитута, и отказал в иске.

Кроме того, если невозможность проезда к участку истца вызвана исключительно действиями самого истца, оснований для установления сервитута также не будет.

Не является также основанием для обременения соседнего участка сервитутом аргумент о том, что сервитут обеспечит собственнику здания наиболее удобный и наименее обременительный доступ к нему. Сервитут можно установить лишь в том случае, когда собственник в принципе лишен возможности получить доступ к зданию без его установления.

Сервитут не должен препятствовать собственнику земельного участка использовать его в соответствии с разрешенным использованием

Земельные участки, принадлежащие компании и предпринимателю, образовались в результате раздела одного участка, на котором находились объекты недвижимости, приватизированные разными лицами. После раздела на территории предпринимателя оказались инженерные сети канализации и канализационно-насосная станция, которые компания использовала для обслуживания своих объектов недвижимости.

И хотя предприниматель предлагал компании перенести канализационные станции и сети, разделив пополам расходы на перенос, компания предпочла обратиться в суд с иском об установлении сервитута на участок предпринимателя.

Суды в иске компании отказали, поскольку установили, что нужды истца в данном случае могут быть обеспечены и без установления сервитута на участок ответчика — техническая экспертиза подтвердила возможность переноса сетей и станций. Кроме того, суды обратили внимание, что истребуемый сервитут, по сути, лишит предпринимателя возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г. (Часть 3)

Часть 3

1. В соответствии с п. 12 Обзора плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. В соответствии с п. 13 Обзора условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

1.1. Приведенные пункты Обзора свидетельствуют о том, что по общему правилу сервитут должен быть возмездным. По крайней мере сервитут, устанавливаемый в судебном порядке. Более того, в Обзоре указано: если при рассмотрении дела усматриваются основания для установления сервитута, суду необходимо определить размер платы, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, и при отсутствии согласия сервитутодателя на безвозмездное пользование – возложение на истца обязанности по предоставлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений.

Полагаю, что это разъяснение носит позитивный характер в связи со следующим.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Схожая норма содержится в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. Известны случаи, когда правоприменители приходили к выводу о том, что по смыслу ГК РФ и ЗК РФ при реализации сервитутодателем права требовать установления платы, сервитут будет возмездным, а в остальных случаях – безвозмездным.

Между тем при установлении сервитута фактически закон отказывает собственнику служащей недвижимости в защите его права собственности в рамках режима абсолютной защиты (например посредством негаторного иска), когда собственник господствующей недвижимости желает не отнять данное право, а лишь обременить его [1]. Справедливо, что такое обременение должно быть соответствующим образом компенсировано, по крайней мере при установлении сервитута в отношении частной недвижимости в частных интересах.

1.2. В качестве позитивного следует оценить и утверждение о том, что размер платы за сервитут и порядок ее внесения должны определяться в том же процессе, что и установление сервитута. В противном случае новых судебных разбирательств, зачастую отягощенных новыми обстоятельствами, будет не избежать.

На практике я столкнулась с делом об установлении сервитута, в котором на вопрос ответчика об определении платы за сервитут суд заявил, что этот аспект должен рассматриваться отдельно в самостоятельном процессе с самостоятельной экспертизой. Считаю, что такой подход недопустим.

1.3. Остается открытым вопрос о том, каким образом определять соразмерную плату за пользование служащей недвижимостью.

Некоторое время указанное понятие трактовалось таким образом, что величина соразмерной платы за сервитут должна равняться размеру убытков (реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами), причиненных собственнику обремененного сервитутом имущества в связи с ограничением его права в результате установления сервитута [3]. Однако Методические рекомендации, содержащие приведенное положение, были признаны недействующими [4]. Каким образом должна определяться плата за установление сервитута сегодня?

При ответе на поставленный вопрос в теории гражданского права сформировалось две основные точки зрения. В одних случаях указывается на то, что плата за сервитут должна привязываться к убыткам собственника служащей недвижимости от установления сервитута. В других случаях отмечается, что отнесение платы за сервитут к категории убытков ошибочно, и предлагаются иные способы ее определения, например, на основании средних ставок арендной платы или в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка.

В п. 12 Обзора предусмотрено, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Не совсем понятно, о какой материальной выгоде сервитуария идет речь, если по общему правилу сервитут устанавливается при наличии объективной необходимости в нем для господствующей недвижимости? Что касается второго аспекта (компенсации ограничений сервитутодателя), то, по моему мнению, Обзор свидетельствует об определении размера платы за сервитут в зависимости от убытков сервитутодателя (реального ущерба и упущенной выгоды). Я расцениваю это разъяснение как позитивное.

Полагаю, что определение платы за сервитут в зависимости от средних ставок арендной платы не отвечает интересам сервитуария и сервитутодателя, поскольку, по общему правилу, не учитывает объективную необходимость в установлении такого обременения. Что касается процента от кадастровой стоимости земельного участка, то вряд ли такой усредненный процент сможет отразить убытки, нанесенные каждому конкретному сервитутодателю в отношении каждой конкретной вещи.

Однако следует учитывать, что убытки – это необходимый минимум компенсации за установление сервитута, то есть не исключена возможность введения дополнительного вознаграждения сервитутодателя, по крайней мере при установлении сервитута в добровольном порядке.

1.4. В п. 12 Обзора предусмотрено, что при определении размера платы за сервитут необходимо, в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Кроме того, принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

1.5. Предусмотренную п. 13 Обзора возможность изменить плату за сервитут в связи с изменением характера и объема пользования служащей недвижимостью (увеличением площади используемого земельного участка, интенсивности движения, грузоподъемности автотранспортных средств обладателя сервитута), а также в связи с другими существенными обстоятельствами, также следует оценить как позитивное разъяснение.

1.6. В п. 12 Обзора косвенно указывается на то, что сервитутодатель может обязаться перед сервитуарием не только претерпевать активные действия в отношении служащей недвижимости, но и самому совершать определенные активные действия в отношении служащей недвижимости, например:

— создать условия для реализации сервитуарием права ограниченного пользования – организовать проезд через служащую недвижимость, снести или перенести ограждения, соблюдать пропускной режим, поддерживать части служащей недвижимости в надлежащем состоянии;

— оборудовать въезд автотранспортных средств на служащую недвижимость.

Вопрос о том, может ли сервитутодатель совершать активные действия в связи с установлением сервитута является очень интересным.

Полагаю, что юридический факт, служащий основанием установления сервитута, может породить неоднородные правовые связи между сервитуарием и сервитутодателем. С одной стороны, сервитуарий приобретает право ограниченного пользования чужой недвижимостью, а на сервитутодателя, наряду со всеми прочими лицами, возлагается обязанность не препятствовать сервитуарию. С другой стороны, сервитуарий может быть обязан платить за сервитут, и тогда стороны меняются местами – сервитуарий выступает обязанным по отношению к сервитутодателю лицом. Кроме того, не исключены ситуации, при которых сервитутодатель может обязаться перед сервитуарием не только не препятствовать в осуществлении сервитута, но и активно способствовать такому осуществлению посредством совершения определенных действий (например посредством поддержания дороги в надлежащем состоянии). Здесь сервитутодатель вновь становится обязанным перед сервитуарием лицом, однако уже самостоятельно — не наряду со всеми прочими лицами. Таким образом, один юридический факт может являться источником нескольких «простых» правоотношений — в одних интерес управомоченного лица удовлетворяется его собственными действиями, в других – действиями обязанного лица.

При этом «позитивные обязанности» сервитутодателя и (или) сервитуария (то есть обязанности что-либо сделать) не будут входить в содержание сервитутного права как такового, а будут установлены в его дополнение и развитие, то есть будут его «спутниками» (аналогами иностранных конструкций qualitative obligations и obligatio propter rem). В связи с этим, по моему мнению, в российском законодательстве следует предусмотреть норму, согласно которой при смене субъектов сервитута как вещное, так и обязательственные права сохраняются. Об ином относительно обязательственных прав все заинтересованные лица должны договориться отдельно. Для полноценной реализации данного правила государственная регистрация должна осуществляться как в отношении вещного, так и в отношении обязательственных прав субъектов сервитута.

На основании изложенного расцениваю приведенное положение Обзора как позитивное.

2. В завершение следует обратиться к п. 8 Обзора, согласно которому не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

При установлении сервитута необходимо исходить из баланса интересов сервитуария и сервитутодателя, не допуская, с одной стороны, оставления сервитуария без объективно необходимого ограниченного вещного права, с другой стороны, не лишая сервитутодателя возможности владеть и пользоваться служащей недвижимостью.

[1] Карапетов А.Г. Модели защиты гражданских прав//Вестник экономического правосудия РФ. 2014. № 11. С. 77

[3] Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут от 17.03.2004 (утверждены Федеральной службой земельного кадастра) (далее – Методические рекомендации)

[5] Отдельные положения указанного Определения были ранее отражены в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11.

Статья 39.26. Порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

СТ 39.26 ЗК РФ

1. В случае, если соглашение об установлении сервитута заключается с уполномоченным органом, заинтересованное лицо представляет в уполномоченный орган заявление о заключении соглашения об установлении сервитута с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории. В заявлении о заключении соглашения об установлении сервитута должны быть указаны цель и предполагаемый срок действия сервитута.

Если заявление о заключении соглашения об установлении сервитута предусматривает установление сервитута в отношении всего земельного участка, приложение схемы границ сервитута на кадастровом плане территории к указанному заявлению не требуется.

2. Указанное в пункте 1 настоящей статьи заявление и прилагаемые к нему документы по выбору заявителя могут быть поданы в письменной форме или в форме электронных документов в порядке, установленном для подачи заявлений о предоставлении земельных участков.

3. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня получения заявления, указанного в пункте 1 настоящей статьи, обязан выполнить одно из следующих действий:

1) направить заявителю уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах;

2) направить заявителю предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории;

3) направить заявителю подписанные уполномоченным органом экземпляры проекта соглашения об установлении сервитута в случае, если указанное в пункте 1 настоящей статьи заявление предусматривает установление сервитута в отношении всего земельного участка, или в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса;

4) принять решение об отказе в установлении сервитута и направить это решение заявителю с указанием оснований такого отказа.

4. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в установлении сервитута в следующих случаях:

1) заявление об установлении сервитута направлено в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, которые не вправе заключать соглашение об установлении сервитута;

2) планируемое на условиях сервитута использование земельного участка не допускается в соответствии с федеральными законами;

3) установление сервитута приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

5. Лицо, которому направлено уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута или предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах, обеспечивает проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, и обращается за осуществлением государственного кадастрового учета указанной части земельного участка, за исключением случаев установления сервитута в отношении всего земельного участка, а также случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса.

6. В срок не более чем тридцать дней со дня представления заявителем в уполномоченный орган уведомления о государственном кадастровом учете частей земельных участков, в отношении которых устанавливается сервитут, уполномоченный орган направляет заявителю соглашение об установлении сервитута, подписанное уполномоченным органом, в трех экземплярах. Заявитель обязан подписать указанное соглашение не позднее чем через тридцать дней со дня его получения.

Комментарий к Статье 39.26 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья определяет последовательность действий заинтересованных лиц при заключении соглашения об установлении сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В частности, п. 1 данной статьи предусматривается, что к заявлению о заключении соглашения об установлении сервитута прилагается схема границ сервитута на кадастровом плане территории.

Стоит обратить внимание, что какие-либо требования к такой схеме в комментируемой статье не предусматриваются и данная схема не является схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Кроме того, законодатель не наделил какой-либо орган государственной власти или орган местного самоуправления полномочиями по утверждению единой формы такой схемы. В этой связи представляется, что содержание и форма этой схемы определяются на усмотрение лица, которое направляет заявление о заключении соглашения об установлении сервитута. Кроме того, подготовка схемы границ сервитута на кадастровом плане территории может осуществляться органом государственной власти или органом местного самоуправления, в случае если по мнению данного органа требуется определить иное местоположение границ сервитута (подп. 2 п. 3 комментируемой статьи).

Существующая неопределенность с формой и содержанием схемы на практике не должно приводить к трудностям при заключении соглашения об установлении сервитута, поскольку, как предусмотрено п. 5 комментируемой статьи, для целей определения границ устанавливаемого сервитута, заинтересованное лицо должно прибегнуть к помощи кадастрового инженера для определения координат характерных точек границ сервитута, что свидетельствует о том, что стороны при заключении соглашения четко понимают сферу действия сервитута. Однако нельзя отрицать, что лицо, заинтересованное в заключении сервитута, вправе определить координаты характерных точек границ сервитута заранее, в том числе использовать эти сведения при подготовке схемы границ сервитута на кадастровом плане территории.

Установление сервитута земельного участка. Обобщение судебной практики.

Установление сервитута земельного участка. Обобщение судебной практики.

Достаточно часто осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках во многом связано со взаимодействием между их правообладателями. К примеру, в случае, когда проход и проезд к вашему земельному участку можно обеспечить только через соседний (чужой) земельный участок. Кроме того, за счет соседнего земельного участка зачастую требуется подвести к своему земельному участку различные инженерные коммуникации.

Данные нужды правообладателя земельного участка могут быть удовлетворены с помощью установления сервитута. В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Стоит отметить, что сервитут может устанавливаться только в тех случаях, когда это является единственным способом обеспечения необходимых потребностей правообладателя земельного участка (или объекта недвижимости) и при этом не создает существенных неудобств собственнику земельного участка, обремененного сервитутом. На основании пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

26 апреля 2017 г Президиумом Верховного суда РФ утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с установлением сервитута на земельный участок.

Так, в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с установлением сервитута на земельный участок, устанавливается, в частности, что:

— при решении вопроса, какому суду — общей юрисдикции или арбитражному — надлежит рассматривать дело об установлении, изменении условий, прекращении сервитута, необходимо учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер правоотношений;

— с требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок;

— сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом);

— не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием;

— при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;

— плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей;

— условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы.

Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Статья написана по материалам сайтов: www.top-personal.ru, www.eg-online.ru, zakon.ru, zemkod.ru, novosti33.ru.