Уступка права аренды земельного участка

При заключении соглашения об аренде земли на длительный срок субъект предполагает, что будет продолжительный период использовать объект. Однако по самым разным причинам необходимость в эксплуатации выбранного участка может отпасть. В такой ситуации у субъекта есть два пути: пересдать надел (заключить договор субаренды) либо отказаться от арендных прав в пользу стороннего лица. В последнем случае имеет место переуступка прав аренды земельного участка. Этот правовой институт имеет ряд особенностей, которые мы и рассмотрим в статье.

Общая характеристика

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами имеет существенные отличия от института субаренды. В первом случае к стороннему субъекту переходит весь объем прав по первоначальному договору. После заключения соглашения арендатор не может иметь никаких притязаний на надел. Следует учесть, что договор о переуступке права аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

В субарендных правоотношениях участвует три субъекта: собственник объекта, арендатор и субарендатор. В этом случае оформляется 2 договора.

Особенности срока действия

На практике достаточно распространены случаи аренды земельных участков под ИЖС. Переуступка права в таких ситуациях обычно осуществляется с уведомлением собственника. Дело в том, что наделы под строительство выделяются в пользование на срок, не превышающий 5 лет. В соответствии с требованиями законодательства, при таком периоде действия достаточно известить собственника о переуступке права аренды.

Земельный участок под ЛПХ может предоставляться на длительный срок. Если он превышает 5 лет, то для переуступки прав необходимо получить согласие собственника.

Нормативная база

Земельные отношения в РФ регламентируются ЗК. В 22 статье Кодекса закреплены обязанности и права арендатора на период действия арендного соглашения. В частности, субъект может передать права, установленные договором, стороннему субъекту.

Цель переуступки прав аренды земельного участка может быть разной. Как правило, такая сделка совершается в случае продажи недвижимости, расположенной на арендованном наделе.

Передача прав может также осуществляться:

• Для исполнения обязательств, вытекающих из договора о залоге.
• В качестве обеспечительного взноса, установленного для лиц, вступающих в строительный кооператив.
• Для оформления субарендного соглашения на часть надела, находящегося в пользовании.

Основные обязанности арендатора

Арендная плата является одним из ключевых условий договора аренды земельного участка. При переуступке права новый пользователь приобретает не только юридические возможности, но и обязанности прежнего арендатора. Следовательно, он также должен вносить плату в размере и порядке, что закрепленны в первоначальном договоре. Если надел арендован у муниципалитета, суммы и правила их отчисления определяются уполномоченными структурами местной власти.

Новый пользователь, как и первоначальный арендатор, может использовать надел по своему усмотрению, однако его действия не должны причинять ущерб объектам и окружающей среде, наносить вред другим лицам. Пользование участком должно осуществляться строго в соответствии с его назначением.

Ограничения

В законодательстве предусмотрено несколько случаев, в которых переуступка права аренды земельного участка не допускается.

Стоит сказать, что запрет может быть установлен непосредственно в арендном соглашении. Если ограничений в договоре нет, невозможность переуступки может быть связана с:

• Нарушением строительных или иных норм при возведении сооружения, расположенного на арендованном наделе. К примеру, на участке построен дом без разрешения на строительство, участок был выделен для других целей и, значит, возведение на нем сооружения невозможно и пр.
• Спором по наделу. Если участок является предметом иска о разделе или определении субъекта прав на него, переуступка не допускается.
• Наличием обязательств в отношении надела.

Особенности оформления сделки

Соглашение об уступке составляется в письменном виде в той же форме, что и первоначальный договор. Для оформления переуступки заинтересованные лица обращаются в земельный комитет при местной администрации.

Необходимые бумаги

В уполномоченный орган сдаются следующие документы:

• Заявление.
• Копия гражданского паспорта (для физлиц), выписка из ЕГРП/ЕГРЮЛ (для юрлиц).
• Документ, подтверждающих постановку на учет в ИФНС (ИНН).
• Договор аренды (копии и оригинал).
• Кадастровая карта.
• Св-во о регистрации прав собственности на участок (предоставляется копия, заверенная нотариусом).
• План участка (М 1:500).
• Согласие собственника.

Составление договора

Основным требованием к соглашению является соответствие первоначальным условиям сделки. К договору должны быть приложены все документы, составленные сторонами. Это могут быть дополнительные соглашения, пояснения и пр.

В договор включаются следующие сведения:

• Паспортные данные арендатора и лица, к которому переходят его обязанности и права. Если участниками сделки являются юрлица, указываются их наименования и адреса.
• Место нахождения предмета соглашения, общая площадь надела, реквизиты кадастрового паспорта.
• Характеристика процедуры переуступки обязательств и прав. При наличии задолженности по арендной плате в соглашении следует описать порядок и условия ее погашения, а также сумму, подлежащую выплате. Ее учитывают в составе арендной платы нового пользователя.
• Основания возникновения арендных прав первоначального арендатора. Это может быть договор, кадастровые и другие документы, квитанции, подтверждающие оплату, и пр.
• Выписка из ЕГРН. Она должна подтверждать отсутствие ограничений (земля не должна быть предметом спора или залога).
• Порядок и размер арендной платы. Платеж может осуществляться разными способами. Это, к примеру, может быть единовременная, ежемесячная, ежеквартальная выплата.
• Срок арендного соглашения, действия нового пользователя после его окончания.
• Условия расторжения соглашения.
• Дата, место составления, подписи участников сделки.

К новому арендатору могут перейти обязанности, не только связанные с исполнением условий первоначального договора, но и касающиеся улучшения качества земли.

Договор о переуступке позволяет новому арендатору использовать землю, право собственности же остается за арендодателем, который в сделке не меняется.

Регистрация соглашения

Она необходима для придания документу юридической силы. Регистрация соглашения о переуступке осуществляется в Росреестре. Данная процедура не предусмотрена только в одном случае – если договор оформляется менее чем на 1 г. и с гражданином.

Для госрегистрации потребуются следующие документы:

• Заявление.
• Копия паспорта.
• Копии правоустанавливающих документов на надел.
• Справки, подтверждающие согласование вопроса о переуступке с земельным комитетом. Такие документы требуются при регистрации соглашения о передаче прав аренды сельскохозяйственных земель, используемых для выращивания культурных растений.
• Два экземпляра договора о переуступке.
• Документ, подтверждающий уведомление собственника о совершенной сделке или его согласие.
• Согласие супруга/супруги одного из участников сделки на распоряжение наделом.

Для юрлиц и предпринимателей установлен дополнительный перечень документов. В него входят копии:

• Доверенности, подтверждающие правомочия представителя.
• Уставных (учредительных) документов.

Госпошлина

Ее размер устанавливается в том же порядке, что предусмотрен для определения суммы сбора при отчуждении объекта. Стоит отметить, что величина госпошлины будет различаться в зависимости от субъектного состава правоотношений. Так, гражданам нужно заплатить 2 тыс. р. Эту сумму, как правило, участники сделки разделяют между собой поровну.

Для юрлиц размер госпошлины существенно выше. Он составляет 22 тыс. р. В этом случае участники сделки также разделяют сумму поровну.

Если одной стороной является гражданин, а другой – юрлицо, первая выплачивает 2 тыс. р., вторая, соответственно, 20 тыс. р.

В некоторых случаях сторонами являются государство (субъект РФ или муниципалитет), юрлицо и физлицо. В таких ситуациях первая сторона от уплаты пошлины освобождается, вторая отчисляет 22 тыс. р., а гражданин, соответственно, 2 тыс. р.

Какие делаются проводки при переуступке права аренды земельного участка? Для отражения операции используется запись:

Дб сч. 76 Кд сч. 91.

При начислении НДС при переуступке права аренды земельного участка дебетуется 91 счет и кредитуется сч. 68.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Если лицо отказывается от аренды земельного участка, оно может передать свое право, совершив так называемую переуступку. Это действие обязательно сопровождается подписанием договора. Готовый образец документа, возможные риски сторон подробно описаны в статье.

Нормы ГК и судебной практики

С разными объектами недвижимого и движимого имущества можно совершать различные действия. Договор подписывают 2 стороны – это прежний и новый арендаторы. Однако по сути заинтересованы как минимум 3 лица:

1. Собственник (1 или несколько).
2. Прежний арендатор.
3. Новый арендатор.

Новое лицо выступает юридическим правопреемником предыдущего. Это означает, что оно:

1. Получает все права, связанные с использованием земли (а также сооружений на территории).
2. Признает и берет определенные обязательства, которые подробно прописываются в тексте соглашения (сохранность имущества, использование по назначению, внесение платежей).

При этом собственник может и не участвовать непосредственно в подписании договора, однако он все равно является заинтересованной стороной, поэтому имеет право получить уведомление об изменении условий аренды того или иного земельного участка.

В качестве сторон могут выступать субъекты:

• частные лица;
• индивидуальные предприниматели;
• коммерческие компании;
• некоммерческие организации (религиозные, общественные и т.п.);
• государственные и муниципальные органы.

Отличия от субаренды

Важно понимать, что субаренда (когда объектом пользуются и третьи лица) и переуступка имеют существенные отличия:

1. В случае субаренды арендатор с согласия собственника передает третьему лицу право пользования участком на определенных условиях. Таким образом, сам арендатор не лишается обязанностей (и некоторых прав) по договору аренды. Фактически собственник начинает взаимодействовать сразу с двумя контрагентами – арендатором и субарендатором.
2. В случае переуступки главная суть в том, что прежний арендатор полностью выходит из предыдущей сделки и утрачивает какие-либо права, а также освобождается от обязательств. Их принимает на себя новое лицо, которое также выступает в качестве с арендатора – с ним (и только с ним) в дальнейшем будет взаимодействовать собственник.

Отличия от цессии

Не вполне точно называть переуступку и цессией, поскольку цессия имеет более узкое значение. Она связана с тем, что одна сторона передает другой только право требования.

Наиболее распространенный пример – банк передает право потребовать возврат долга заемщиком коллекторскому агентству. Отличие состоит в том, что:

1. Основное юридическое последствие переуступки в том, что правопреемник берет на себя и права, и обязательства по соответствующему договору.
2. В случае цессии речь идет только о передаче прав.

В случае же с земельным участком физически невозможно передать только право аренды. Использование всегда предполагает и определенные обязательства стороны – физическое или юрлицо должно содержать земельный участок, сооружения на нем, пользоваться объектом только в соответствии с назначением, соблюдать правила безопасного земледелия и т.п. Нарушение этих обязательств (например, засорение почвы) влечет неизбежный ущерб, а значит, порождает обязанность компенсации этого вреда. Поэтому аренда всегда предполагает и право пользования, и обязанности в связи с этим правом.

Подобное утверждение напрямую отражено в соответствующем информационном письме Высшего Арбитражного Суда.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

В общем случае алгоритм действий при заключении договора выглядит так.

Шаг 1. Получение согласия владельца

Арендодатель всегда должен получить уведомление о решении арендатора прекратить действие соглашения и передать свои права другому лицу. В некоторых случаях (они описаны ниже) может понадобиться и письменное согласие, которое, как и уведомление, составляется в произвольной форме.

Шаг 2. Сбор документов и подписание договора

К этим документам относятся:

• паспорта (если действуют частные граждане) обеих сторон;
• учредительные документы юридических лиц (если действуют компании);
• основной договор аренды;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка из ЕГРН, в которой подтверждается, что объект не обременен претензиями со стороны третьих лиц, не находится под арестом и т.п.;
• доверенность, заверенная нотариально (если действует представитель).

Шаг 3. Регистрация договора

После подписания стороны могут по своему усмотрению заверить его нотариально, а также зарегистрировать в Росреестре. При этом если предыдущий договор был зарегистрирован, новый также подлежит регистрации.

Образец договора 2018 — 2019 г.

Стандартный образец соглашения, согласно которому оформляется факт переуступки права аренды, подписывается и прежним, и новым арендатором земельного участка. Текст соглашения обязательно должен содержать стандартные разделы о предмете, данных о сторонах, а также об их правах и обязанностях.

5 рисков, на которые стоит обратить внимание

Поскольку речь идет о переуступке права аренды земельного участка, и подобное юридическое действие имеет некоторые сходства с цессией, а также субарендой, на практике нередко наблюдаются ошибки в принятии решения. Например, заключают договор цессии или «забывают» о субарендаторе, который по умолчанию считается согласным с новыми условиями. Вот 5 юридических особенностей переуступки, на которые нужно обязательно обратить внимание при составлении соглашения и передаче права.

Нужно ли согласие собственника

Чтобы ответить на этот вопрос, в первую очередь необходимо обратит внимание на основной договор аренды. Если он напрямую содержит такой пункт, действовать нужно в соответствии с обязательством, которое когда-то взял на себя арендатор. Об этом напрямую говорится в статье 22 Земельного кодекса.

Об этом же говорится и в нормах Гражданского кодекса: арендатор может действовать только с согласия арендодателя.

При этом распространено заблуждение, что если лицо пользуется участком в течение длительного срока (5 лет и более), оно может передать право аренды другому человеку или компании и без согласия собственника. Это верно только в том случае, если собственником земли выступает государство в лице федеральных или муниципальных органов, о чем напрямую говорится в той же 22 статье ЗК.

Здесь же указано, что арендатор действительно может не получать согласия, однако должен послать письменное уведомление о своем решении. Уведомить необходимо заблаговременно, как указано в договоре (минимально за 1 календарный месяц).

Таким образом, основанием для принятия решения должен служить именно договор, причем владельца все равно необходимо уведомить, а в случае с частными лицами или коммерческими организациями – и получить согласие. В противном случае арендодатель может обратиться в суд, который признает договор переуступки недействительным, а сделку – ничтожной.

Особенности оформления договора

Сделка всегда сопровождается подписанием соглашения, в котором указываются сведения о земельном участке. Также необходимо обратить внимание на такие требования:

1. Договор обязательно регистрируется в Росреестре, если прежнее соглашение также было зарегистрировано.
2. Новое соглашение не может действовать больше, чем исходное. Например, если основной договор был заключен до 31 декабря 2024 года, но и новый не должен действовать дольше (кроме тех случаев, когда собственник готов продлить его).
3. В новом соглашении обязательно ссылаются на исходное, поскольку речь идет именно о переуступке.
4. В предмете соглашения также отдельно подчеркивают, что оно посвящено переуступке.

Как быть с субарендаторами

С ними необходимо предварительно расторгнуть договоры, чтобы избежать возможных судебных разбирательств. К тому же наличие субарендаторов может вызвать обоснованные сомнения у нового арендатора относительно чистоты сделки. Расторжение договоров обязательно, поскольку, как разъяснил Высший Арбитражный Суд в том же информационном письме, даже при переуступке исходные соглашения сохраняют свою силу.

Обязательно указание возмездности договора

Еще один риск связан с тем, что договор могут признать ничтожным, если не указать в нем, кто, как и кому будет совершать плату за использование земли. Дело в том, что если в соглашении о переуступке права аренды не указать, что за пользование земельным участком новый арендатор будет платить владельцу определенную сумму, суд может приравнять договор к сделке дарения. А дарение признается недействительным, если речь идет о подписании бумаги между коммерческими юридическими лицами.

Передача имущества и документов

Также в тексте лучше предусмотреть отдельный пункт о передаче документов:

• оригинального (исходного) договора аренды;
• свидетельства о регистрации этого права;
• кадастрового паспорта, плана и др.

Имущество же передается с обязательным оформлением соответствующего акта приема-передачи. Это обезопасит стороны от возможных рисков и судебных разбирательств.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Сдавать надел в аренду может только собственник земельного участка. Для остальных участников допускаются нормы субаренды или переуступки прав. О переуступке мы как раз и говорим в статье.

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. кадастровый паспорт ЗУ;
3. справка об отсутствии обременений и ареста;
4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

• кадастровый номер;
• общую площадь;
• адрес и место расположения;
• отсутствие (наличие) обременений.

• разрешение на выкуп ЗУ;
• сроки найма;
• условия продления и расторжения;
• условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

• Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
• Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
• Связанные с переуступкой права третьих лиц.
• Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
• Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
• Срок действия положений соглашения.
• Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

После заключения договора, составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

• Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
• Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
• Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
• Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Что такое уступка права аренды земельного участка

Аренда является распространенным видом юридических отношений, связанных с землепользованием. У арендатора, временного пользователя, нет прав на продажу участка, его дарение или завещание.

Но законом предусмотрено использование права на передачу земли в аренду третьему лицу. Такая необходимость может возникать в случае, когда земля арендована на слишком длительный период, и арендатор уже не имеет возможности (или желания) заниматься какой-то деятельностью на ней.

При этом обязательно оформить все отношения договором с учетом требований законодательства.

Переуступка права аренды земельного участка является процессом разрешенным, но сложным, требующим знаний всех юридических нюансов.

Что это такое

Что такое переуступка, как она оформляется? Не все граждане знают о такой возможности получить в свое временное пользование надел плодородной земли без оформления прав собственности.

ВНИМАНИЕ! Уступка представляет собой передачу на возмездной основе прав и обязанностей по земельному участку от одного арендатора другому.

Осуществляется передача прав по договору между физическими лицами или юридическими, в котором указываются условия сделки, ее срок, обязанности сторон. Также могут быть указаны и условия прекращения действия договора. Осуществляется передача прав для использования участка земли третьим лицом в его личных или коммерческих целях.

Срок действия переуступки третьему лицу не может превышать срок действия срока аренды, заключенного непосредственно с собственником земельной территории. Когда планируется уступка арендаторских прав на землю на период, превышающий срок пять лет, обязательно следует уведомить об этом собственника, таков порядок заключения сделки данного рода по законодательству.

При заключении первого контракта на аренду владелец земли должен сразу указать, дает ли он согласие на возможную переуступку или категорически возражает против передачи участка, находящегося в аренде, во временное пользование третьему лицу.

Законодательство

Основной закон, регулирующий любые земельные отношения, это Земельный кодекс РФ. Он касается отношений и между физическими, и между юридическими лицами.

Определяет такие виды сделок по земле, как регистрация участка, оформление прав собственности, продажа, дарение, перераспределение, переуступка. Участники земельных отношений обязаны выполнять требования ЗК.

Если при переуступке будут нарушены какой-то стороной нормы закона, она больше не получит разрешение на проведение данной сделки. Такое требование записано в статье 22 Кодекса.

В статье 22 указаны цели, для выполнения которых может осуществляться ППА (переуступка прав аренды).

• Для оформления прав субаренды на часть участка.
• Для создания пая при вступлении в строительный кооператив частного порядка.
• Для обеспечения взноса в капитал сельхоз организации.

Если уступка нужна для этих целей и проводится только в пределах периода аренды, согласие владельца земельной территории может не понадобиться. При этом новый арендатор берет на себя все обязанности по обслуживанию участка.

ВНИМАНИЕ! Создавать новый договор аренды с собственником в таком случае не понадобится.

Арендаторы решают между собой, как будет оплачиваться аренда, условия указывают в договоре, составленном между сторонами сделки. Если же осуществляется переуступка на землю государственную или муниципальную, условия оплаты аренды укажет местная власть.

Новый арендатор

Новый пользователь получает после подписания договора на уступку не только права, но и обязанности.

• Он должен будет вносить арендную плату, стоимость которой была определена еще с владельцем. Все должно отвечать условиям, которые указаны в первоначальном договоре. Определяется арендная плата и для муниципальной земли или государственной, сумма устанавливается местными органами власти.
• Третье лицо после перехода ему прав аренды может использовать земли по своему усмотрению, но с учетом категории земли, разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, она может служить для выращивания различных сельхоз культур, для агробизнеса.

Виды ограничений

Оформление ППА может не состояться по ряду причин, установленных законодательством.

1. Изначально запрет на переуступку может быть выставлен собственником земли, это его право.
2. Также причиной станет нарушение условий первоначальной аренды, когда земля использовалась не по назначению. Если первый арендатор решил применить землю под Ижс, несмотря на ее сельхоз предназначение, владелец может разорвать договор с ним и тем более запретить уступку земли третьему лицу.
3. Если по участку уже ведутся споры, касающиеся его границ.
4. Когда существуют обязательства в отношении земли.

Требования к оформлению сделки

Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?

• Заявление.
• Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
• ИНН.
• Договор и его копию по аренде.
• Кадастровую карту на участок.
• Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
• План надела в масштабе 1:500.

Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.

Новый договор об аренде при переуступке прав должен полностью соответствовать по условиям договору с собственником. Также такой документ может включать какие-то дополнительные изменения, соглашения, не противоречащие первоначальной бумаге.

Среди стандартной информации в договоре данные об участниках сделки, данные об участке (реквизиты кадастрового паспорта, площадь, оценка, место нахождения). Указываются особенности самой переуступки. Например, может быть задолженность по арендной плате, в таком случае следует указать условия ее погашения.

В договоре должна быть выписка из ЕГРН, размер арендной платы, срок соглашения по уступке. Обязательно – подписи участников операции.

Порядок регистрации

Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.

Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.

Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.

Последствия

Когда производится регистрация ППА в Госреестре ЕГРН, первый арендатор утрачивает свои права на пользование участком, они, вместе с обязанностями, переходят к новому пользователю. Какие возможности появляются у него после подписания договора?

• Если будет объявлена продажа на земельный участок на условиях выкупа, он сможет участвовать в этом процессе. Покупка будет осуществлена по регламенту Земельного и Гражданского Кодексов.
• Новый арендатор может заниматься возведением строений, если это отвечает целевому предназначению участка.

Среди основных обязанностей – своевременная уплата аренды и использование земли только в соответствии с ее видом разрешенного использования. Арендатор должен сдать собственнику участок в положенный срок и в его первоначальном виде, не ухудшив качественных характеристик.

Уступка прав аренды может быть выгодной обеим сторонам. Первый арендатор получает возможность передать землю, к которой он утратил интерес, третьему лицу. Вместе с землей передаются и обязанности по отношению к ней. А новый пользователь получает возможность вести хозяйственную деятельность на участке, который выгоден для него.

Не нужно составлять новый договор с собственником, достаточно соглашения с арендатором. Процедура регистрации ППА не сложная, а государственную пошлину за ее проведение можно разделить между участниками сделки.

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2018 году

Часто встречаются такие ситуации, когда люди берут в аренду участок земли, но у них меняются планы. Что делать с арендой, когда участок уже не нужен, а вносить за него деньги нужно регулярно. Расторжение договора может доставить массу проблем. В таком случае на помощь приходит переуступка права аренды земельного участка третьему лицу.

Может быть переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС или для ведения сельскохозяйственных работ. Эти виды имеют свои особенности и различия друг от друга в процедуре оформления. В каком порядке проводится переуступка права аренды?

Под арендой в законодательстве понимается вид юридических отношений, который имеет свои особенности. В первую очередь они заключаются в том, что арендатор имеет право переуступать участок третьим лицам. Сама процедура подразумевает соблюдения множества нюансов.

Переуступка права – это передача всех полномочий и обязанностей по аренде участка на возмездной основе. Соглашение о переуступке подписывается между физическими и юридическими лицами. Юридическая компания может взять в аренду у физ.лица участок для коммерческого использования.

Сроки переуступки прописываются в договоре, важно, чтобы они не превышали срока аренды. Кроме того, если аренда предоставляется сроком до пяти лет, необходимо согласие собственника на оформление переуступки. При более длительном периоде аренды собственника уведомляют о предстоящем подписании договора.

Образец договора аренды земли:

Когда выгодна подобная процедура

Обстоятельства могут поменяться у любого человека совершенно неожиданно. Случается, когда гражданин взял участок в аренду, но вынужден переехать и в использовании земли больше не нуждается.

Можно попробовать расторгнуть договор, но ни один арендодатель не пойдет на это добровольно. Чаще всего такие вопросы приходится решать через суд. В суде необходимо будет предоставить серьезные основания для прекращения договора. Кроме того, ему придется заплатить неустойку.

Самым лучшим выходом их данной ситуации является оформление переуступки права аренды участка на третье лицо.

Нормы Гражданского кодекса и других нормативных актов

Все сделки, касающиеся земельных участков, прописываются в Земельном кодексе РФ. В статье 22 утверждены все права и обязанности арендатора.

В том числе там прописан пункт, по которому арендатор имеет право переуступить аренду участка на другого человека с целью:

• исполнения обязательств по залогу;
• для оплаты взноса в уставной капитал хозяйственных объектов;
• в виде пая, который необходим для участия в кооперативе по строительству;
• для подписания субарендного договора на часть земли, находящейся под арендой.

Арендная плата за участок должна быть установлена в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса. Если участок берется в аренду у государства, ставки и сроки устанавливаются на уровне местной власти. Отношения арендатора и арендодателя, права и обязанности сторон закреплены в ГК РФ.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Необходимые условия

Переуступка права по аренде земельного участка требуют обязательного соблюдения определенных требований:

• Арендуемую землю нельзя использовать не по назначению. Например, если она предназначена для сельскохозяйственных работ, то ее можно использовать только в этих целях.
• Если на арендованном участке планируется строительство какого-либо объекта, необходимо обязательно получить разрешение от владельца.
• Арендованную землю можно передать в субаренду частично, но только с согласия собственника.
• Основные характеристики объекта должны оставаться неизменными. Участок должен сохранить свой первоначальный вид.

Новый арендатор принимает на себя все обязательства по сохранности объекта и своевременному внесению арендной платы. При нарушении этих условий соглашение будет расторгнуто в одностороннем порядке.

Смотрите также, как проводится межевание земельного участка.

Чтобы избежать разногласий, рекомендуется согласовывать все действия непосредственно с собственником, даже если это не предусмотрено законом.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Как оформить

По закону существует два способа использования арендованной земли:

Дом, который построен на участке, становится собственностью владельца земли. Поэтому переуступка права возможна только при аренде земли у государства. В дальнейшем можно провести приватизацию надела, чтобы пользоваться им в полной мере.

Муниципальные земли или под ИЖС

Передача прав аренды на земельный участок под индивидуальное строительство возможна только в отношении тех земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. Кроме того, арендный срок должен быть не меньше, чем пять лет.

Передача участков под жилищное строительство невозможна при следующих условиях:

• если это не предусмотрено в договоре.
• существует задолженность по данному наделу.
• на территории участка расположены строения, которые возведены незаконно и не отвечают требованиям строительных норм.

Переуступка права аренды муниципального земельного участка оформляется в виде соглашения. Этот документ подлежит обязательной регистрации. Если речь идет об субаренде, то в соглашении будут участвовать три стороны. В таком случае готовится два экземпляра соглашения.

Переоформление права производится в земельном комитете местной Администрации.

Для оформления процедуры понадобится предоставить следующие документы:

• для физических лиц паспорт, для юридических ЕГРП и ЕГРЮЛ;
• кадастровый паспорт надела;
• план участка, у него должен быть определенный масштаб 1:500;
• документы, подтверждающие регистрацию объекта в налоговом органе;
• договор аренды;
• заверенная копия свидетельства о регистрации права на землю.

Договор должен составляться в письменном виде и заверяться нотариусом. В соглашении должны быть проставлены подписи всех сторон, если одной из них является юридическое лицо, должна быть поставлена печать. Чтобы договор имел юридическую силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Образец заявления о выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Между физическими, юридическими лицами или на другого человека

Договор может быть подписан как с юридическими, так и с физическими лицами. Существуют определенные особенности при оформлении документов. Основное различие между этими двумя категориями заключается в предоставлении дополнительных документов.

Для оформления переуступки с юридической компанией потребуется предоставить:

• заявление от будущего арендодателя о переуступке права;
• нотариально заверенный первичный договор аренды (на его основании будет оформляться переуступка);
• оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию перехода права;
• договор переуступки права, составленный в двух экземплярах.

Физические лица должны предоставить к этим документам дополнительно:

• паспорт;
• согласие супруги или супруга на осуществление сделки, оно должно быть заверено нотариально.

Юридическим лицам в качестве дополнительных документов необходимо предоставить:

• копии учредительных документов;
• свидетельство о присвоении номера налогоплательщика – ИНН;
• оригинал выписки из ЕГРЮЛ;
• доверенности на представителей, которые могут подписывать договор.

После того, как все документы пройдут проверку, договор проходит регистрацию в Росреестре.

Образец оформленного нотариально согласия

Какие нужны документы

Передача права аренды земельного участка считается виртуальной сделкой. Материальными сторонами может заниматься только собственник участка.

Для того, чтобы сделка приобрела законный характер, необходимо подготовить пакет документов:

• заявление о переуступке;
• копия договора аренды на земельный участок, на основании которого будет оформлена переуступка;
• оригинал кадастрового паспорта;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• договор о переуступке права в трех экземплярах.

Далее вся документация проходит проверку, затем они проходят регистрацию в Росреестре.

Образец ИНН гражданина РФ

Составление договора переуступки права аренды земельного участка

Соглашение должно составляться по всем правилам сделок в письменном виде. Самое главное – его содержание не должно противоречить предварительному договору аренды.

В тексте должны быть обязательно указаны:

1. Реквизиты сторон сделки.
2. Дата оформления переуступки.
3. Сведения об участке.
4. Сроки, они не должны превышать сроки по договору аренды.
5. Арендная плата, которая должна равняться плате за аренду по основному договору.
6. Условия расторжения сделки.

Договор может быть заверен нотариально, но такого обязательного требования не существует.

Образец паспорта гражданина РФ

Регистрация

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Предварительно стороны должны оплатить госпошлину. Регистрация не производится, если договор оформляется менее чем на один год с физическим лицом.

Для проведения регистрации необходимо предоставить следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• если выступает вместо заявителя третье лицо, потребуется нотариальная доверенность;
• документы, подтверждающие право на землю;
• бумаги о том, что вопрос переуступки согласован с земельным комитетом;
• договор о переуступке, подписанный двумя сторонами;
• согласие супруга или супруги на распоряжение участком;
• согласие владельца участка;
• если имущество было передано в залог, потребуется предъявить согласие залогодержателя.

Юридические лица должны предоставить учредительные документы.

Госпошлина

Причины отказа

Возможна ли переуступка права всегда?

Нет, существует случаи, когда провести ее невозможно:

• если в договоре аренды не прописана возможность оформления переуступки права или владелец наложил запрет;
• земельный участок предназначен для ведения сельского хозяйства, а на нем планируется возведение постройки;
• если на участке возведены незаконные постройки;
• земля находится под арестом;
• существует долг за аренду на данном объекте.

В этих случаях в регистрации переуступки будет отказано.

Возможно ли расторжение

Договор переуступки права на аренду земельного участка может быть расторгнут, если стороной не выполняются в полном объеме обязательства. Пошаговая процедура расторжения предполагает обращение в судебные инстанции.

Нужно ли получать согласие супруга на аренду земельного участка — смотрите далее.

Мы также расскажем, какие документы нужны для аренды земельного участка.

Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, 2ann.ru, myrealproperty.ru, zakon.wiki, 1kvartirka.ru.

»