Ипотека в России: что это такое, особенности предоставления, виды программ для населения

На сегодняшний день в России представлены различные виды ипотечного кредитования, которые отличаются своими условиями. Для начала необходимо рассмотреть понятие «ипотека»: что оно означает и откуда это слово к нам пришло?

Что такое ипотека?

Данный термин уходит своими корнями в VI век до н. э. В это время на территории Греции появилось понятие hypotheca, означающее ответственность должника перед кредитором, связанную с земельной собственностью. В римском праве ипотека являлась залогом недвижимости.

В нашей стране данный термин впервые появился в конце XIX века и был заимствован из Европы. Ипотека на тот момент была синонимом слова «залог». В советское время закона об ипотечном кредитовании не было, так как в нём никто не нуждался.

В 1998 году президентом РФ был подписан и введён в действие закон «Об ипотеке», который является первым призванным регулировать залоговую деятельность. В настоящее время термин «ипотека» означает договор залога имущества.

Объекты и субъекты ипотеки

Как уже было отмечено, ипотечное кредитование подразумевает, что купленное имущество будет находиться в залоге на время погашения кредита. Ипотека – это договор, сторонами которого являются объект и субъект правоотношений. Ниже представлены возможные объекты ипотечного кредитования:

• квартиры, дома, а также отдельные комнаты;
• земельный участок, который не принадлежит государству и не относится к муниципальной собственности, а также превышает минимально допустимую площадь;
• гаражи, дачи, а также другие строения и здания, предназначенные для потребительского использования;
• предприятия, которые находят применение в предпринимательстве;
• морские суда.

Важную роль в оформлении ипотеки играет кредитор. Это может быть банк или другое юридическое лицо, которое будет вести отчётность погашения кредита. Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется только после внесения первоначального взноса.

Помимо кредиторов субъектом договора может выступать и инвестор, который покупает ценные бумаги, что обеспечены кредитами по ипотеке.

Устройство ипотечного кредитования

Для осуществления кредита по ипотеке выпускают особые ценные бумаги, называющиеся залоговыми. Продажа банком этих бумаг даёт средства, необходимые для выдачи займов по ипотеке. Это очень надёжный вид ценных бумаг, который приносит твёрдые проценты. В залоговой бумаге отмечается то имущество, которое к ней относится.

Ипотечное кредитование в России становится всё более популярным, и люди, которые решаются на этот шаг, должны чётко знать, как устроена система ипотеки. В залоговой бумаге должна содержаться в обязательном порядке купонная книжка, которая отражает суммы и даты выплаты ипотечных процентов. Люди, которые воспользовались такого рода кредитом, сначала выплачивают проценты, а затем основной долг.

Тот факт, что ипотека берётся на долгий срок, значительно облегчает выплату кредита. Однако, если долг по кредиту не будет полностью оплачен, недвижимость перейдёт в собственность ипотечного банка. Именно таким образом в настоящее время работает механизм ипотечного кредитования.

Помощь государства

С 2009 года действует программа господдержки ипотеки, направленная на людей, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия в связи с маленькими доходами. Однако только в 2015 году данная программа стала популярной. Около 250 млрд рублей было выделено на улучшение жилищных условий граждан.

Господдержка ипотечного кредитования состоит в том, что выплату определённой части долга государство берёт на себя. Однако взять кредит по такой программе нелегко, так как далеко не все банки соглашаются на такие условия. Воспользоваться такой программой можно только в крупнейших банках страны.

Суть господдержки состоит в договоре между банком и государством. Банк снижает свою процентную ставку до 11 %, независимо от того, какой она была первоначально. Разницу между начальной ставкой и конечной (11 %) выплачивает государство. Чтобы стать участником данной программы, необязательно относиться к социальной категории населения. Любой человек может взять кредит на таких условиях.

Виды ипотечного кредитования

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных видов ипотеки. В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли.

Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента:

• приобретение на первичном рынке недвижимости;
• покупка на вторичном рынке недвижимости.

Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже.

Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе.

Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной.

Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них:

• продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт;
• юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки:

• предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии;
• кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов.

В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы.

Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Программа «Строим вместе»

Виды ипотечного кредитования очень разнообразны, и в каждом из них создаются определённые программы. Суть «Строим вместе» состоит в продолжительной рассрочке, которая погашается за счёт средств населения.

Программа «Военная ипотека»

Все программы ипотечного кредитования направлены на улучшение условий кредита, и эта не исключение. Это накопительная система обеспечения жилья военнослужащим.

Особенности ипотечного кредитования данной программы состоят в том, что военный, который заключает первый контракт, имеет право на определённого рода отчисления. Ежегодно в среднем на счёт военнослужащего поступает около 250 тысяч рублей. Этой суммой он может воспользоваться по истечении старого контракта и при подписании нового. Сумма, которая накопилась за несколько лет, идёт как первоначальный взнос.

Остальную часть кредита выплачивает государство, пока военный служит по контракту в армии. Как только он перестаёт быть военным, государство перестаёт платить, и остальную часть кредита необходимо выплачивать самостоятельно.

Проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам РФ»

Целью данного проекта является повышение доступности ипотеки для жителей России. Всем известно, что для многих людей чуть ли не единственным шансом на приобретение жилья является ипотека. Молодые семьи не исключение. Им в основном отказывают в ипотечном кредите.

У участников проекта с этим не возникает проблем. Помимо этого, уменьшается процент ипотеки. Этот проект разработан в рамках социального вида ипотечного кредитования. Основное его отличие от коммерческого – особая (льготная) стоимость квадратного метра. В рамках социальной ипотеки банк обязуется застраховать заёмщика и саму жилищную площадь, а также сохранять определённую ставку до конца кредита.

Развитие ипотечного жилищного кредитования возможно благодаря таким видам и программам, которые направлены на улучшение жилищных условий, как для молодых семей, так и для социально незащищённых слоёв населения.

Преимущества и недостатки ипотеки

Виды ипотечного кредитования вне зависимости друг от друга имеют свои плюсы и минусы. Это характерно не только в отношении ипотеки, но и в отношении любых кредитов. Итак, преимущества:

• для большого количества людей ипотека является единственным шансом для приобретения собственного жилья;
• ипотека выдаётся на продолжительный срок, и люди имеют возможность платить небольшие суммы;
• в квартире можно зарегистрировать своих родственников, а также делать ремонт на свой вкус, в общем, отдавать деньги за потенциально своё жильё.

К недостаткам можно отнести:

• формально квартира, взятая в ипотеку, принадлежит банку, и человек не может её продать или подарить;
• за время займа человек выплачивает стоимость 2 или даже 3 таких квартир, так как срок слишком большой;
• если человек перестаёт платить, банк забирает квартиру и выставляет на продажу, чтобы покрыть свои расходы, остальная сумма возвращается.

Большинство людей на том или ином этапе своей жизни задаются вопросом о том, брать ли квартиру в кредит. Ипотечное кредитование в России имеет множество недостатков, но всё же в современном мире это один из немногих шансов купить собственную жилплощадь. Главное – стабильная работа, которая поможет получить доверие банка, а также улучшить условия кредита. Государство в последнее время создаёт множество программ, которые призваны облегчить выплаты и помочь людям в приобретении жилья.

Особенности ипотечного кредитования

Особенности ипотечного кредитования

Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости. Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой. Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.

Виды ипотечных кредитов

Что такое ипотечный займ

Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период. Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки. Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.

Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.

Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.

Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).

Классификация ипотечных кредитов

Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.

Условия кредитования

Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.

Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.

Условия банковских ипотечных программ (февраль, 2015 г.)

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).

Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.

Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.

Портрет ипотечного заемщика

Не секрет, что чем быстрее будет погашен ипотечный займ, тем меньше будет переплата банку — кредитору. На срок погашения и переплату также будет непосредственно влиять общая сумма займа и величина первоначального взноса.

Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.

Ипотека в России: что это такое, особенности предоставления, виды программ для населения

Ипотека является наиболее быстрым и удобным способом решить свой жилищный вопрос.

Поверхностно оформление такого кредита выглядит достаточно просто, однако процесс имеет множество тонкостей, которые необходимо учитывать, чтобы заем не стал непосильным бременем.

Законодательное регулирование вопроса

Основным нормативным актом, регулирующим выдачу такого вида кредитов, является ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Кроме того, ипотечные нормы права представлены законодательными актами в отношении накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и альтернативных займов для решения квартирных вопросов.

Помимо специализированных норм, существуют нормативы по оценке ипотеки, которая является важным условием для кредитования. К ним относится ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Действующее жилищное законодательство, регламентирующее участие субъектов в долевом строительстве (ФЗ-214 от 30.12.2004г.), а также процедуру регистрации перехода прав на недвижимые объекты и сделок с ними (ФЗ-122 от 21.07.1997г.), также важно для выдачи ипотеки.

Ипотека – это вид залога, служащий средством страхования для кредитора, выдающего деньги в заем. В качестве залогового имущества может выступать приобретаемый объект, в основном это недвижимость.

Покупатель вправе владеть этим имуществом, но распоряжаться на свое усмотрение не может. В случае нарушения кредитных обязательств, оно перейдет в собственность банка в качестве возмещения задолженности перед финансовым учреждением. Владелец жилого помещения не может продавать его без разрешения банка.

Характерными признаками ипотеки являются следующие параметры:

Положительные и отрицательные стороны

Для многих жителей страны ипотечный кредит – это единственный шанс стать владельцем квартиры сегодня. Поэтому такие займы пользуются большой популярностью. Они имеют как положительные, так и отрицательные характеристики.

К их плюсам можно отнести:

Кроме положительных качеств, ипотека имеет и минусы. К ним относятся:

По сведениям Росстата оформляют жилищные кредиты в стране не более 4% жителей страны.

Кто может получить данный заем

Сегодня желающих получить ипотечный кредит достаточно много. Однако не всем выдают такие займы, даже под залог приобретаемой квартиры. Какие требования предъявляют банки сегодняшним заемщикам?

В первую очередь рассматриваются претенденты имеющие:

Виды льготных ипотечных программ

Крупные финансовые учреждения предлагают специальные условия для получения займа отдельным категориям клиентов, оформляемые в качестве особых проектов.

Жилищное кредитование для военных

Её целью является обеспечение жилыми помещениями военнослужащих страны. Стать его участниками могут офицеры, прапорщики, мичманы, рядовые, служащие по контракту.

Желающие должны вступить в накопительную ипотечную систему и через три года составить заявление о выдаче средств. Затем в банке оформляется кредит.

Первоначальный взнос делает Минобороны России, оно же и перечисляет своевременные платежи по займу. Получается так, что военными приобретается жилье за счет бюджетных средств.

В такой программе существуют ограничения по стоимости приобретаемого объекта, она не должна превышать 2,4 млн. рублей. Свыше такого размера стоимость должна покрываться за счет собственных средств.

Военнослужащие, отслужившие не менее 10 лет, получают сертификаты на приобретение жилья на сумму его цены. Его нужно использовать в период до 9 месяцев.

Госпрограмма «Молодой семье – доступное жилье»

Ипотека предоставляется молодой супружеской паре (возраст участников не более 35 лет), имеющим одного и более детей.

Для ее получения необходимо:

Проект действует с 2015 года и позволяет воспользоваться льготным предложением всем заинтересованным лицам независимо от их социального статуса.

Целью программы является поддержка строительного бума в стране и оживление экономики. Она заключается в частичной оплате государством жилищного займа, что позволяет оформить в кредитной организации более низкую процентную ставку.

Программа «Строим вместе»

Она основывается на выдаче банковского займа для возведения частного дома.

Она реализуется путем создания паевого фонда, куда вносятся деньги заемщиков. Когда набирается необходимая сумма, строительный кооператив вносит недостающие средства, и начинает процесс оформления документов.

Жилое помещение становится залоговым имуществом ЖСК. Заем предоставляется на срок до 20 лет.

Какое жилье можно купить таким образом

Главным условием соответствия недвижимости, покупаемой в ипотеку, является её рентабельность.

При невыплате задолженности банк должен продать объект, выступающий в роли залога.

Имущество должно отвечать следующим положениям:

Правовой статус жилого помещения

Зарегистрировав сделку, новый владелец приобретает правомочия на квартиру или дом. Однако, до выплаты оформленной ипотеки, объект будет находиться в залоге у банка и с ним нельзя совершать любые операции. Например, продавать, дарить, обменивать и т. п.

Хотя такая возможность существует, при условии выдачи разрешения банком на такую процедуру. Но финансовые организации очень редко решаются на такие операции, так как риск невозвращения задолженности возрастает многократно.

В Росреестр для регистрации сдаются:

Надо отметить, что желающих взять ипотечный кредит даже в кризис по-прежнему много, несмотря на снижение зарплат и потерю работы. Но прежде, чем пойти на такой шаг, необходимо взвесить все за и против таких обязательств. Ведь они длятся не один год и могут серьезно потрепать нервы любому человеку.

О том, что такое ипотечный заем, и о правилах его получения смотрите в следующем видеосюжете:

Все виды ипотеки в России в 2018 году: их классификация и условия ипотечных программ

Если семья не имеет достаточного количества собственных средств для покупки жилья, оптимальным вариантом для его приобретения становятся банковские займы. Длительное кредитование на выгодных условиях позволяет россиянам становится собственниками жилой недвижимости, при этом, не изменяя привычного качества жизни. Банковские и государственные программы предусматривают различные виды ипотеки, поэтому представители любых категорий граждан могут подобрать для себя наиболее подходящие варианты.

Виды ипотеки в России и основные особенности

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг + проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Стандартные программы жилищного кредитования

Ипотечные кредиты представлены разными видами, но самыми востребованными являются стандартные программы, которые отличаются лишь выбором объекта договора.

На вторичную недвижимость

Рынок вторичного жилья предоставляет огромный выбор недвижимости для приобретения. Банки охотно одобряют выбор заемщиков, при этом займ на такое жилье отличается следующими параметрами:

• оптимальная процентная ставка годовых;
• минимальная сумма первоначального взноса;
• лояльность к соискателям;
• быстрая проверка, оформление;
• страхование титула и предмета залога сразу.

Ипотека в России: что это такое, особенности предоставления, виды программ для населения

Особенности применения систем ипотечного кредитования регионов РФ

Применение двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования.

В России двухуровневая модель ипотечного кредитования развивается довольно динамично. Судить о перспективном развитии данной модели позволяют такие факторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных и реальных заёмщиков и количество кредитов, выданных банками. [3, — с.68-72].

Одной из успешно действующих сегодня в России программ ипотечного жилищного кредитования является программа Дельта Кредит, реализуемая на денежные средства Инвестиционного фонда «США — Россия». Кредиты по линии Дельта Кредит выдаются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% годовых.

Американская процедура достаточно проста, на принятие решения уходит две недели. Дельта Кредит — российский проводник программы — работает через 16 российских банков, которые выдают деньги. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия), Международный промышленный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ «Российский капитал», «Первый ОВК», РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, Дельта Банк, Экспобанк. Процедура единая, решение принимается в Дельте. Фактически она оптовик, а российские банки — розница. Дельта Кредит выдал за два года примерно 700 кредитов. Практика показывает, что возвратность по ипотечным кредитам — почти 100%, поэтому российские банки не прочь расширить возможности своего бизнеса.

Особенностью американской программы в России является тот факт, что в ипотечном кредитовании одновременно участвуют российский банк и Дельта Кредит ипотечный банк.

Это можно объяснить следующим образом:

Для предоставления ипотечных кредитов на длительный срок (5-10 лет) российским банкам, работающим по программе, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы), сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных кредитов. Средства для долгосрочного финансирования предоставляет им Дельта Кредит ипотечный банк;

Дельта Кредит ипотечный банк предоставляет банкам-партнерам заёмные средства со сроком возврата 10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что дает возможность банкам, в свою очередь, выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условием неизменности процентной ставки, установленной при оформлении кредита. Следовательно, банк не имеет возможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении всего срока кредитования, независимо от условии, складывающихся на финансовых рынках долгосрочных ресурсов.

Таким образом, Инвестиционный фонд «США — Россия» действует в следующих направлениях.

Фонд предоставляет банкам долгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечных кредитов;

Фонд, основываясь на международных стандартах ипотечного кредитования, стремится создать единый рынок ипотечного кредитования и для достижения этой цели разрабатывает и внедряет в банках стандартные технологии оценки платежёспособности и кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

Фонд работает со всеми участниками ипотечного рынка (банками, страховыми и оценочными компаниями, застройщиками, риэлторами), разъясняя стандарты и процедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита;

Фонд ведет активную деятельность по популяризации ипотечного кредитования среди населения России.

Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование нельзя назвать высокодоходным, а без поддержки специальных структур (государственных ипотечных агентств) повышается уровень риска.

Возникает вопрос — почему американский инвестиционный фонд активно действует на российском рынке ипотечных услуг? Ведь цель инвестиционного фонда — прибыль. А уровень доходности по ипотечным кредитам не так уж велик по сравнению с альтернативными мировыми объектами вложения средств.

И здесь, как представляется, есть доля политики. Имеются в виду политико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.

В первую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовые организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда стран с целью продвижения рыночных реформ в России.

Хотелось бы отметить, что уход с рынка фонда «США — Россия» гипотетически может подорвать рынок ипотечного кредитования в России. Роль фонда будет увеличиваться по мере расширения кредитования физических лиц в РФ.

Для экономической безопасности страны более целесообразно развивать банковскую ипотеку, базирующуюся в основном (более чем на 70%) на отечественных ресурсах: это собственные средства коммерческих банков и финансовые ресурсы отечественных институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании).

Существует также ряд ипотечных программ федерального и московского правительства, призванных развивать ипотечное кредитование. В целом по стране были созданы как минимум три ипотечных агентства, которые должны быть посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до 18%, срок до 10 лет.

Существенной проблемой является то, что в качестве финансовых ресурсов для этих схем были использованы бюджетные деньги. И московское, и федеральное ипотечные агентства производили выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов. Это означает, что дешёвые ипотечные кредиты нескольким отнюдь небедным гражданам были профинансированы за счёт всех налогоплательщиков, которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные.

В целом, проблема финансовых ресурсов тесно переплетается с развитием ипотеки в России. Однако решать эту проблему бюджетными средствами недопустимо.

Применение одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования

За счет собственных средств выдают ипотечные кредиты всего лишь два банка — Сбербанк и Собинбанк. У Сбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишком сложная процедура получения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа за рассмотрение заявок. [3, — с.68-72].

Оригинальным образом формируют немецкую систему ипотеки организации — застройщики, обходясь без кредитных организаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики.

В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заёмщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.

Раскрывая сущность ипотеки в России, следует упомянуть те основные проблемы, с которыми сталкиваются отечественные банки при кредитовании физических лиц: проблема неплатёжеспособности потенциальных клиентов. Принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платёжеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заёмщика.

Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Важную роль играет зарплата потенциального заёмщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес.

После собеседования служба безопасности банка проверяет документы и сведения, представленные заёмщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение о выдаче кредита.

Данную проблему банк решает путем страхования. По каждому кредиту необходимо страхование жизни заёмщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

Существует и правовая проблема: невозможность использования жилья в качестве залога. Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заёмщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заёмщика гарантирована Законом РФ «Об ипотеке», который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заёмщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания».

Однако это положение не работает. Вынудить заёмщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заёмщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с ведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатёжеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатёжеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Грамотная налоговая система может стимулировать развитие различных отраслей экономики. Законодательство РФ определяет ряд льгот, которые должны способствовать развитию ипотечного кредитования.

В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода: суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры; суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.

Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита состоит в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налогового кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.

Таким образом, с точки зрения налогообложения более выгодно приобретать жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными. Дело в том, что льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему действует в течение всего срока кредитования, который может достигать 10 лет. В свою очередь, налоговая льгота при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течение только трех лет.

Существенным плюсом является то обстоятельство, что для получения ипотечного кредита нет необходимости предоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемого жилья.

Применение бюджетной модели ипотечного жилищного кредитования

В настоящее время разработаны различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. При рассмотрении применения ипотечного кредитования в регионах России можно сделать вывод о том, что бюджетная модель ипотечного кредитования является обоснованным и необходимым шагом на начальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. [3, — с.68-72].

Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи, с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объёмов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных кредитов, доступных для граждан-заёмщиков.

Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заёмщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически не осуществима.

Для повышения заинтересованности региональных и местных властей представляет интерес бюджетная модель системы ипотечного кредитования, в основе которой лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка закладных за счёт привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии федеральных и региональных властей. При этом основании расчёт должен быть сделан на привлечение средств населения.

Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Особенностью этой модели является то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования. [3, — с.68-72].

Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из основных источников дохода местных бюджетов.

Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заёмщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Ипотечное кредитование на Южном Урале

23 октября на заседании Правительства РФ в Москве обсуждались проблемы и перспективы ипотечного жилищного кредитования в России. Во многих регионах страны такие программы уже действуют. На Южном Урале ипотека появилась полгода назад. Уже подведены первые итоги ее работы. Займов выдано на сумму более 10 миллионов рублей, и 60 семей в разных городах области переехали в новые квартиры. [55.]

Сегодня ипотека успешно работает в шести городах Южного Урала. В Челябинске, Магнитогорске, Южноуральске, Кыштыме, Снежинске и Озёрске. Как отмечают в агентстве по ипотечному кредитованию, интерес населения к ипотеке растёт с каждым месяцем. Яркий пример: на одном из сайтов в Интернете размещена анкета для тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия с помощью кредита. В день приходит 8-10 анкет. Чтобы стать обладателем новой квартиры миллионером сегодня быть вовсе не обязательно.

Александр Иванов, директор Южно — Уральского АИЖК, говорит: «Среднестатистическая семья — 3 человека, с доходом 8-15 тысяч. Таким мы даём кредит»

Главное условие получения кредита: наличие у потенциального новосёла 30% от всей суммы. Или квартира в собственности, которую он хочет поменять на более просторную. Другие требования таковы: 15% годовых на срок до 20 лет. Совокупный доход семьи от 8 тысяч и готовность выплачивать до 35% от этого дохода ежемесячно. При выдаче кредита учитываются только официально подтвержденные доходы. [55.]

Если вы подходите под все условия, оформить документы можно за 1 месяц. Для тех, кто сразу предоставить 30% стоимости жилья не в состоянии, в областной администрации разрабатывают новые программы по накопительной схеме. Как говорят в Челябинском управлении по строительству, перспективы у ипотечного кредитования в области есть. Кроме шести городов, в которых программа уже работает, на очереди ещё четыре.

Для решения жилищной проблемы руководством института внедрена и успешно реализуется программа улучшения жилищных условий работников при финансовой поддержке института, включающая в себя:

предоставление беспроцентных целевых займов на приобретение или строительство жилых помещений;

участие работников института в долевом строительстве жилых помещений, строящихся институтом и другими сторонними организациями; институт осуществляет доплату в размере 15% стоимости 1 м 2 работнику за участие в долевом строительстве;

строительство общежитий квартирного типа для иногородних молодых специалистов.

С октября 1999г. институт начал предоставлять работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займы на приобретение жилых помещений. Займы являются беспроцентными, сроком до 10 лет, и предоставляются из прибыли института при условии приобретения жилого помещения, размер жилой площади которого позволяет снять работника института и членов его семьи с учёта нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы. Всего начиная с октября 1999г. предоставлено более 500 займов на общую сумму более 32 млн. рублей. [28. c.68-69].

Подведя итог вышесказанному, выделим основные факторы и проблемы развития ипотечного кредитования, решение которых приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий:

Правовые: законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены.

Инфраструктурные: фонд временного проживания (для отселения неплатежеспособных заёмщиков) отсутствует, механизм его создания только разрабатывается; рынок жилья не развит, предложение квартир (особенно на рынке новостроек) ограничено.

Психологические: многие не готовы брать долгосрочный кредит, рассматривая ипотеку как кабалу.

Организационные: консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы — около 10% от суммы кредита (нотариальное удостоверение договора залога, страхование услуг риэлторов и оценщиков); отсутствие развитой филиальной сети; отсутствие рекламной стратегии.

Также это — высокие кредитные и процентные риски, отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов, недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения. Кроме того, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем.

Преимущества покупки квартиры с помощью кредита:

Возможность не копить годами определенную сумму на покупку квартиры, а решать жилищный вопрос уже сегодня.

Возможность владеть собственной квартирой. Квартира оформляется в собственность заемщика сразу после государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки или договора купли-продажи.

Возможность жить и быть зарегистрированным в собственной квартире. Заемщик может зарегистрироваться (прописаться) и зарегистрировать членов своей семьи в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту.

Рассрочка платежа на определенный срок. В зависимости от программы кредитования на срок от 5 до 15 лет.

Возможность подтвердить перед налоговыми органами источник средств при покупке квартиры.

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 20-40% в год);

Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, bank-explorer.ru, teora-holding.ru, ipotekaved.ru, studbooks.net.

»