+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как продать жилье в ипотеке и как можно совершить покупку: документы и порядок действий, разъяснение, нужно ли согласие супруга на сделку с такой недвижимостью?

Большинство граждан редко сталкиваются с продажей недвижимого имущества, поэтому не всегда полностью осведомлены, какие документы необходимо подготовить им для его продажи.

И очень часто возникает вопрос в том, при каких обстоятельствах требуется согласие супруга на продажу недвижимости, а в каких случаях его не надо.

Для того чтобы понять эти условия, важно разобраться в самой сути данного документа.

Содержание

Согласие супруга

Под ним понимается официально оформленный письменный документ о том, что супруг выражает свою осведомленность о конкретной сделке и дает согласие на ее осуществление.

Такой документ обязательно подписывается при нотариусе и заверяется им. Он составляется за определенную плату сотрудниками самой нотариальной конторы, подписывается супругом, дающим согласие, и только после этого заверяется нотариусом.

Оформление осуществляется на специальном бланке в печатном виде. Сам документ получает серию и номер.

Нотариальное согласие обязательно должно содержать в себе следующие данные:

  • Дата и место составления документа.
  • Персональные данные супруга, в том числе его ФИО, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные.
  • Сведения о зарегистрированном браке, с указанием реквизитов подтверждающего этот факт свидетельства.
  • Сведения о недвижимости, в том числе ее кадастровый паспорт, адрес, площадь и некоторые иные индивидуальные характеристики, отличающие ее от других видов аналогичного имущества.
  • Основания его прав собственности, на основании которых данный супруг может давать согласие на распоряжение этим имуществом.
  • Ставится живая подпись супруга.
  • Перед удостоверением согласия на продажу квартиры от супруга нотариус должен убедиться в дееспособности данного гражданина, а также в подлинности всех документов, подтверждающих его право на предоставление такого документа.

    Важно знать, как оформить согласие. Для его получения необходимо сделать следующее:

    • подготовить необходимые документы;
    • явиться в любую нотариальную контору;
    • заплатить стоимость услуг по оформлению и заверению нотариусом согласия;
    • подписать составленный документ.

    Такой порядок действий предусмотрен независимо от выбранной нотариальной конторы и региона проживания человека.

    Перед тем, как обращаться к нотариусу, нужно узнать, сколько стоит согласие супруга у нотариуса в разных конторах города. Так как данная цена может варьироваться от 1000 до 2500 рублей.

    Законодательством установлена только фиксированная стоимость услуг по заверению нотариусом документа, а вот стоимость услуг по его составлению может зависеть от установленного прейскуранта самой конторы.

    Так, в 2018 году стоимость услуги заверения нотариусом согласия супруга на имущественные сделки составляет 500 рублей. Это единый тариф, установленный для всех нотариусом.

    Для оформления согласия потребуется определенный перечень документов. Он также установлен законодательством.

    К ним относятся:

    • оригинал паспорта гражданина, дающего согласие;
    • оригинал свидетельства, подтверждающего действующий брак;
    • оригиналы правоустанавливающих документов, на основании которых данный гражданин имеет право собственности на данную недвижимость.

    Подтверждающими документами может быть свидетельство о собственности второго супруга, выписка из ЕГРН (действующая по установленным срокам), договор купли-продажи, а также некоторые иные документы.

    Если дееспособность гражданина вызовет у нотариуса сомнения, то он имеет право запросить медицинское заключение, подтверждающее его состояние. Особенно часто такое требование предъявляется к пожилым людям.

    Продажа недвижимости может занимать достаточно долгое время, поэтому многих граждан волнует вопрос, сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости, и когда его лучше всего оформлять. Тут может быть несколько вариантов.

    Кто-то подготавливает сразу все необходимые документы, чтобы предъявить их потенциальному покупателю, тем самым ускорить оформление сделки.

    А кто-то занимается сбором документации только после того, как найдется потенциальный клиент. Здесь право выбора остается за собственниками.

    Так как законодательством предусмотрен срок действия согласия супруга на продажу недвижимости неограниченное время. То есть достаточно один раз оформить этот документ и хранить его вместе с остальное документацией.

    Условия необходимости согласия

    Чтобы разобраться, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, либо иной недвижимости, нужно понимать его значение при совершении сделки.

    Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместным. Но при условии, что оно было приобретено на средства семейного бюджета.

    Соответственно, даже если жилье было оформлено только на одного супруга, второй имеет такое же право собственности, как и супруг.

    При желании муж и жена могут выделить доли в квартире и зарегистрировать их каждый на себя.

    Но зачастую ради удобства при заключении сделки недвижимость оформляется в собственность одного супруга. Но независимо от этого муж и жена имеют равные доли.

    Соответственно, распоряжением всем имуществом только одним супругом недопустимо без согласия на это второго супруга. В этом заключается суть оформления такого документа.

    Поэтому данный документ потребуется во всех случаях, когда продаваемое имущество относится к совместному. А именно:

  • если оно было куплено в период брака;
  • если брачным соглашением предусмотрена передача определенной доли супругу, независимо от того, что по закону он не имеет прав претендовать на нее;
  • если квартира была приватизирована на обоих супругов.
  • Во всех этих случаях потребуется данный документ. Однако иногда бывают такие обстоятельства, когда добиться от супруга оформления согласия почти невозможно.

    Причиной этому могут быть разные обстоятельства:

    • гражданин просто не желает тратить свое время на оформление документа;
    • супруг против продажи квартиры;
    • супруг скрывается и уклоняется от оформления документа.

    Также могут быть любые иные обстоятельства, мешающие одному супругу получить эту нотариальную бумагу от своего мужа или жены.

    Продажа без согласия

    Нередко возникает вопрос, что делать в том случае, когда нет возможности получить нужный документ? И можно ли продать квартиру без согласия супруга?

    Законодательством не запрещены сделки при отсутствии согласия. Поэтому такую сделку можно будет оформить и зарегистрировать должным образом в установленном порядке.

    Однако нужно знать, что при регистрации в ЕГРН будет внесена запись о том, что данная сделка может быть оспорена.

    Соответственно, исходя из установленных сроков давности, супруг, не давший свое согласие, может оспорить подписанный договор в течение 3 лет, если докажет, что он не знал и не мог знать о совершении сделки.

    Для этого ему достаточно будет подать заявление в суд о том, что он против совершенной купли-продажи и требует признать договор недействительным.

    Если такое решение будет вынесено судом, то последствия могут быть следующие:

  • На основании этого решения регистрация прав собственности будет отменена, а недвижимость перейдет обратно в собственность супругов.
  • Покупатель, лишившийся приобретенной квартиры, должен будет подать исковое требование к фактическому продавцу по возврату денежных средств ему в полном объеме.
  • Покупатель может компенсировать стоимость доли супругу, который не предоставлял свое согласие, а затем подать иск с целью взыскания этих денег с фактического продавца. В этом случае покупатель получит право собственности на приобретенное жилье.
  • Также при рассмотрении дела в суде продавший супруг может компенсировать долю квартиры второму супругу. В этом случае сделка будет считаться действительной, и квартира останется у покупателя.
  • Если документ, подтверждающий согласие был подделан, и супруг утверждает, что он не предоставлял его, то данный факт проверяется путем обращения в нотариальную контору. Все выданные документы регистрируются в соответствующем журнале, где получатель ставит свою подпись и дату получения. Эти данные сверяются, и на основании этого принимается решение о подлинности документа. Если он оказался поддельным, то сделка будет признана недействительной.
  • Ситуаций, когда сделка может быть признана недействительной достаточно много. Поэтому покупателям стоит задуматься о том, почему данного документа нет. И желательно не соглашаться на такие авантюры, потому что зачастую таким способом обмана пользуются мошенники.

    Они могут выставить заманчивое предложение по выгодной цене, а затем, получив деньги, оспорить сделку на основании отсутствия согласия супруга. К сожалению, в судебной практике таких разбирательств случается не мало.

    Когда не требуется согласие?

    Исходя из основного смысла данного документа, нужно понимать, в каких случаях не требуется он. Эта ситуация возникает тогда, когда второй супруг не имеет прав собственности на продаваемую недвижимость.

    К таким ситуациям относятся следующие обстоятельства:

  • если данная собственность была приобретена супругом до его вступления в браке;
  • в случаях, если брачным соглашением предусмотрено, что приобретенная в браке собственность не принадлежит этому супругу;
  • если недвижимое имущество было получено другим супругом в порядке наследования по завещанию или по закону;
  • если недвижимость была оформлена в собственность по договору дарения;
  • если квартира была приватизирована только одним супругом, а второй написал отказ, либо не имел права претендовать на приватизацию этого жилье;
  • во всех иных случаях, когда имущество было получено безвозмездно, то есть не оплачено за счет средств семейного бюджета.
  • Это общее правило, по которому не требуется согласие при продаже имущества супруга.

    Но тут покупатель и сам продавец должны учитывать некоторые нюансы, при которых право собственности на часть квартиры, полученной по наследству или квартиры, купленной до брака одним супругом, может перейти ко второму.

    Совместная собственность супругов является достаточно сложной и спорной темой в судебной практике. А причиной этому является то, что при отсутствии брачного соглашения их имущественные права регулируются российским законодательством.

    И тут важно знать, что статьей 37 СК РФ предусмотрено одно обстоятельство, когда имущество одного супруга может стать совместной собственностью.

    К такому обстоятельству относится ситуация, когда во время семейной жизни в данное имущество были внесены дорогостоящие изменения за счет средств семейного бюджета, что привело к увеличению стоимости данной собственности.

    В этом случае второй супруг получает право требования:

    • доли собственности в расчете половины от вложенных семейных средств в стоимость данного имущества;
    • компенсацию половины стоимости вложенных средств в денежном или ином эквиваленте.

    На основании данного законодательства при продаже такой квартиры, принадлежавшей по закону одному супругу, но куда были вложены семейные средства, второй супруг может через суд выделить себе определенную долю в этой квартире.

    После этого он получит право оспорить совершенную сделку, так как его доля окажется проданной без его согласия.

    Это интересно:  Максимальная сумма военной ипотеки Сбербанка

    В этом случае суд будет вынужден признать сделку недействительной. А последствия этого будут аналогичные, как и при продаже совместного имущества без необходимого документа.

    Брачное соглашение

    Когда есть такой документ между супругами, то на основании указанных положений в нем по поводу раздела конкретного имущества намного проще определить, есть ли необходимость в согласии супруга.

    При регистрации сделки, копия брачного контракта подается вместе со всеми документами. Поэтому на основании его положений определяется, является данная недвижимость собственностью одного супруга, либо совместной.

    Такой договор между супругами требует обязательного нотариального удостоверения, поэтому оспорить его недействительно практически невозможно.

    Соответственно, покупатель и продавец может быть уверен в наличии прав на жилье каждого из супругов.

    Добровольное соглашение

    Иногда случается и такое, что супруги развелись, а совместная собственность у них осталась. Для продажи такого жилья также потребуется согласие супруга, если оно считается совместным по перечисленным выше основаниям.

    Однако супруги имеют право подписать между собой добровольное соглашение, на основании которого все права на жилье переходят одному из них.

    В этом случае для оформления сделки согласия бывшего супруга не потребуется. А при регистрации сделки будет подаваться копия такого соглашения.

    Нотариальное удостоверение сделки

    Также важно знать, что с начала 2017 года законодательством РФ введено обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью, при условии, что она находится не в единоличной собственности человека.

    На этом основании для регистрации сделки потребуется заверение у нотариуса. А он в свою очередь для проверки законности купли-продажи запросит определенный перечень документов, на основании которых будет осуществляться проверка.

    Если выяснится, что данный гражданин приобрел жилье в браке, либо находился длительное время в нем, и семья проживала по данному адресу, нотариус обязан затребовать согласие супруги.

    В противном случае, нотариальное удостоверение не будет получено, а соответственно сделка не будет зарегистрирована.

    Данная мера была введена для борьбы с мошенниками и исключением дополнительных возможностей для оспаривания сделок.

    Купля-продажа недвижимости всегда подразумевает оборот крупных денежных сумм, что в свою очередь привлекает мошенников в эту сферу. Таким образом, было исключено сразу несколько вариантов мошеннических схем.

    Видео: Когда нужно согласие супруга на продажу?

    Как продать квартиру в ипотеке, без согласия супруга, если мы с ним разводимся?

    Добрый день. Квартиру приобрели в браке по ипотечному кредиту,собственник квартиры я, муж созаемщика . сейчас я с мужем в стадии развода , ушла из квартиры .муж проживает в квартире один ,и не платит 6 месяцев за квартиру банку и дух . продавать не желает и платить не хочет, долги растут. Как быть в этой ситуации , возможно ли продать квартиру без мужа ?

    22 Декабря 2016, 22:36 Ольга, г. Москва

    Ответы юристов (2)

    Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Вам нужно будет его нотариальное согласие на распоряжение имуществом. Согласно ст. 35 СК РФ:

    1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
    2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
    Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
    3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

    Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

    С уважением, Надежда.

    К сожалению, продать квартиру ни без согласия мужа, ни с его согласием Вы сейчас не сможете. Она находится в залоге у банка.

    Если просрочка по кредиту уже более трех месяцев, то кредитор подготовил документы для обращения в суд. Ответчиками по сику о досрочном возврате суммы кредита и обращении взыскания на предмет залога будете и Вы, и муж (ответственность у обоих солидарная)

    А там уже смотрите — не нужна Вам эта квартира, пусть банк её продаёт.

    Уточнение клиента

    Спасибо! Поняла, жду тогда иск от банка , хотя банк сам заявляет,что пока подавать на меня в суд не собирается. Не знаю по какой причине , может пени копят ((

    22 Декабря 2016, 22:54

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

    Покупка супругами квартиры в ипотеку и оформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом, а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.
    Разберемся подробнее.

    Содержание статьи подробное:

    Покупка супругами квартиры в ипотеку

    Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
    Другой может быть:

    1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

    В договоре купли-продажи может фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

    В договоре купли-продажи участвуют оба супруга или только один из них ( уточните! в разных банках — разные программы) и покупают квартиру:

    • в общую совместную собственность
    • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
    • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

    2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

    3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

    Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

    Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
    Если брачный договор не составлялся и квартира признана совместно нажитым имуществом, от другого супруга требуется нотариальное согласие на залог квартиры в банк.
    Этот документ от вас потребует специалист банка, его нужно предоставить на момент подписания кредитного договора, а так же приложить в пакет документов для Росреестра.

    Если супруги оформляют(регистрируют) общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

    Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

    Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.
    Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.
    Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

    Кстати, в пакет документов по квартире для банка вы должны приложить предварительный договор в обязательном порядке.

    Предварительный договор купли-продажи

    Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
    А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

    Посмотрите видео консультацию о составлении правильного предварительного договора с учетом ипотечной сделки.

    Пошаговая инструкция

    Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

    Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

    Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

    Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

    Согласие супруги на залог квартиры

    Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

    Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

    Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

    Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

    А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

    Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
    Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

    Когда необходимо и нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?

    Приобретение собственного жилья – заветное желание многих молодых семей. И если предоставляется такая возможность, ей нужно непременно воспользоваться. Благо сейчас есть различные варианты приобретения недвижимости в кредит и ипотеку. Однако процедура купли-продажи квартиры довольно сложна и скрывает под собой много подводных камней.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Нужно страховать хотя бы самые распространенные опасности и уметь оспорить договор купли-продажи, если есть основания для юридически не чистой сделки.

    Как купить квартиру молодой семье?

    Цены на недвижимость давно превысил шестизначные показатели. Это означает, что с «нуля» молодой семье квартиру за счет собственный накоплений не купить. Существует два наиболее распространенных варианта: занять у родственников необходимую сумму и отдавать по частям, либо оформить ипотеку. В любом случае придется задействовать заемные средства.

    Некоторые, конечно, могут получить квартиры в наследство или выиграть в лотерею, но таких единицы. Богатые родственники, у которых можно занять внушительную сумму, тоже есть далеко не у всех. Так что ипотека остается едва ли не единственным реальным шансом обрести свою собственную жилплощадь.

    У вас планируется покупка квартиры по договору дарения? Как его составить?

    Когда выплачивается компенсация за неиспользованные дни отпуска? Каков ее размер?

    Составляете путевой лист легкового автомобиля? Мы поможем вам, если прочитаете подробности.

    Ипотека – долгосрочное долговое бремя. Поэтому ее брать нужно с умом. Многие банки, участвующие в государственной ипотечной программе, предлагают молодым семьям (обычно это семьи, в которых один из супругов не достиг 35 лет) льготные условия по ипотеке.

    Это интересно:  Возврат процентов по ипотеке Сбербанк
  • сниженный размер первоначального взноса (до 10%) или вовсе отмена первоначального взноса;
  • сниженные проценты по кредиту;
  • возможность привлечение большего числа созаемщиков, чем при получении обычного кредита;
  • в договоре обговорены условия реструктуризации кредита и возможность «каникул», то есть отсрочки по платежам;
  • продолжительный срок кредитования;
  • возможность досрочного погашения;
  • возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса или одного из платежей.
  • Кроме того, возможно участие в государственной программе «Молодая семья – доступное жилье». По условиям программы молодым семьям может быть выделена субсидия до 40% на покрытие ипотечного кредита. Но в программу сложно попасть, потому что критерии отбора семей очень жесткие, как минимум семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий и при этом обладать необходимым достатком для покрытия ежемесячных платежей по кредиту.

    В прошлом году в Сбербанке была запущена программа государственного софинансирования для накопления капитала на первоначальный взнос по ипотеке. Суть ее заключается в том, что молодая семья вносит ежемесячные платежи на специальный счет, размер которого по окончании срока накопления удваивается за счет государственной субсидии.

    В условиях кризиса конца 2014 года в 2015 году многие ипотечные программы оказались свернутыми. Так что перед тем, как идти оформлять ипотеку, стоит узнать, действуют ли какие-то льготные условия для молодых семей и как их получить.

    О программе «Молодая семья – доступное жилье» рассказывается в видеоролике.

    Разрешение супруга на покупку квартиры

    Образец согласия на покупку квартиры.

    Для любых сделок купли-продажи недвижимости необходимо получить согласие мужа или жены на покупку квартиры Без его официального разрешения на действия по приобретению или продаже квартиры ни один банк не выдаст заем. Дело в том, что ответственность по выплате кредита ложится на плечи обоих супругов.

    И если один из них возьмет заем без ведома другого, то это вызовет ненужные судебные разбирательства, а это то, что банку нужно меньше всего. Без согласия супруга сделку по купле-продаже недвижимости не будет регистрировать ни один официальный орган. Словом, это бумага, без которой не обойтись.

    Согласие пишется по стандартному образцу.

    «Я, Ф.И.О., паспортные данные, проживающий по адресу такому-то, даю разрешение своему супругу (супруге) такой-то на совершение любых сделок с недвижимостью (либо можно конкретизировать, например: на покупку по его условиям), находящейся в нашей общей долевой собственности, а именно квартирой, расположенной по такому-то адресу, зарегистрированной там-то, кадастровый номер такой-то».

    Чтобы не ошибиться в составлении согласия, можно подойти к нотариусу с необходимыми документами, а именно: паспортами супругов и свидетельством о регистрации квартиры. Супруги могут подойти оба, а может подойти только тот, кто оформляется согласие. Нотариус составит текст документа, зачитает его вслух, пояснит непонятные моменты. Стоимость такой услуги составит от 1000 до 5000 рублей в зависимости от региона и установленных нотариусом тарифов.

    Разрешение опеки

    Если в сделке с любой стороны – продавца или покупателя – участвуют несовершеннолетние дети, то такое действие должно проходить под надзором органов опеки и попечительства. Но это не означает, что на каждый этап сделки нужно возить с собой представителя этой организации. Достаточно оформить разрешение опеки на покупку квартиры.

    При этом неважно, как дети стали собственниками квартиры: по приватизации или при покупке нового жилья. Особенно внимательно органы опеки относятся к сделкам, если супруги продают квартиру, купленную ими с участием маткапитала. В таком случае они досконально проверяют чистоту сделки и не дадут разрешения при малейшем подозрении.

    Как получить разрешение органов опеки? Обязательно должны быть выполнены следующие условия:

    1. Продажа старой квартиры и покупка новой должны проходить одновременно.
    2. Детям в новой квартире должны выдаваться доли пропорционально или больше ранее принадлежавшим им долям.
    3. В новой квартире не должно быть других собственников, кроме членов семьи.

    Для оформления разрешения в опеку нужно сдать следующие документы:

    • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников квартиры;
    • свидетельство о браке;
    • документы на продаваемую (отчуждаемую) и покупаемую квартиры;
    • брачный договор (если имеется).

    Бывает сложно получить не разрешение органов опеки, а убедить банк выдать ипотеку для приобретения квартиры, в которой собственниками будут дети. Дело в том, что если родители не смогут погасить кредит, то банк не сможет конфисковать их жилплощадь и реализовать ее, так как в таком случае они ущемят права несовершеннолетних. Органы опеки просто не дадут банку забрать единственное жилое помещение у детей.

    Поэтому необходимо узнать, позволит ли банк выделить детям доли в ипотечной квартире. Если нет – надо искать такой банк, который это позволит.

    Есть другой вариант – оформлять не ипотеку, а обычный потребительский кредит. Но проценты по нему гораздо выше, чем по ипотеке. Зато получить разрешение органов опеки будет проще.

    Важно помнить, что недостаточно переписать детей в квартиру бабушки и дедушки. Смена регистрации места жительства не отменяет их право оставаться собственниками квартиры. Им либо нужно выделять доли в квартире родственников, либо искать такой банк, который согласится выделить детям долю в ипотечной квартире.

    Брачный договор

    Брачный договор на покупку квартиры можно составить на любом этапе отношений. Обычно, конечно, его составляют перед свадьбой или непосредственно после нее. Но и после продолжительных по времени уз брака составление брачного контракта не редкость. К примеру, когда семья приобретает недвижимость. Если брачный договор был составлен раньше, его можно просто дополнить.

    Составление этого документа особенно важно, если покупка квартиры супругами происходит с ипотекой. Дело в том, что если делить после развода ипотечную квартиру по закону, то это выглядит так:

    Супруги продолжают делать взносы в банк за квартиру, но единый платеж делится между ними в одинаковой пропорции.
    После окончания срока выплаты они оформляют квартиру в собственность.

    После оформления они разделяют ее, и каждый реализует свою долю. Как вариант – они совместно продают квартиру, а деньги делят пополам, либо квартира остается одному супругу, но он выплачивает второй стороне компенсацию в размере 50-процентной стоимости жилья.

    квартира переходит в собственность одного супруга без всяких условий (это актуально, если, к примеру, в семье только один человек занимается трудовой деятельностью);

    квартира переходит в собственность супруга, на которого оформлен договор ипотеки, при этом он выплачивает второй стороне половину стоимости жилья или компенсирует размер всех ипотечных выплат;

    взносы за квартиру супруги продолжают платить в разной пропорции, и после окончания выплат доли в квартире им будут принадлежать пропорционально вкладам и так далее.

    О брачном договоре повествуется в видеоролике.

    Квартира, купленная до брака, во время его и после

    Если квартира куплена одним супругом до брака, то она принадлежит ему и только ему. Второй супруг ни в браке, ни после развода не может претендовать ни на какую ее часть. Исключение – если во время брака в квартире был произведен капитальный ремонт или перепланировка. В таком случае собственник жилья должен будет компенсировать бывшей второй половинке половину затраченных на ремонт средств.

    Сложнее, если квартира была куплена до брака в ипотеку, и на момент заключения брака долг еще не был выплачен. В таком случае после развода собственник должен будет выплатить второй стороне половину платежей, внесенных во время брака, но только при условии, что ипотека не была выплачена.

    Если же была, то тут все зависит от того, как она была оформлена в собственность. Если супруг числится среди собственников, то половину жилья придется отдать ему. Если же нет – то нужно будет компенсировать половину внесенных платежей по ипотеке.

    Если же имело место совместная покупка квартиры, то она считается совместно нажитым имуществом и делится в соответствии с законом.

    Но один из супругов может быть единоличным собственником, если:

    • квартира ему была подарена;
    • он ее унаследовал;
    • он приобрел ее на унаследованные или подаренные деньги;
    • он единолично оформил ее в собственность после выплаты ипотеки, ранее оформленной на него, и вторая сторона написала отказ от доли в квартире.

    Если же произошла покупка квартиры после развода, то брачные отношения с бывшим супругом на нее не распространяются.

    Как отказаться от покупки?

    Сделка срывается по вине продавца, он возвращается покупателю задаток в двойном размере. Например, он нашел более выгодного покупателя и продал жилье ему.

    Сделка срывается по вине покупателя, то он теряет свои деньги.

    Сделка не состоялась по вине третьих лиц (банк отказал в выдаче ипотеки) или вследствие обстоятельств непреодолимой силы (случился пожар, и квартира сгорела), то деньги возвращаются в прежнем объеме, а договор считается ничтожным.

    Как правильно рассчитать средний заработок? Для чего это нужно?

    Какие существуют виды ОКВЭД? Ответ читайте в статье.

    Планируете составить протокол ООО о распределении прибыли? Что в него включается?

    Таким образом, покупатель, отдавая задаток за квартиру, оказывается заведомо в невыгодном положении. Он рискует своими деньгами, отдавая их продавцу, так как если его что-то не устроит в квартире и он откажется ее покупать, то своих денег он не увидит.

    Например, на следующий день он находит более приемлемый вариант. Или при повторном осмотре квартиры обнаруживает, что жилье с дефектами – течет потолок, проваливается пол, недоделан ремонт и так далее.

    Но в ряде случаев покупатель может отказаться от покупки квартиры и при этом сохранить свои деньги. Это возможно в следующих случаях:

    Дефекты в квартире серьезны, и их намеренно скрыли – тогда в действиях продавца усматривается корыстный умысел на введение в заблуждение.

    Квартира была продана по доверенности, срок действия которой истек. Такое иногда случается в среде нечистых на руку риэлтеров, которые пользуясь просроченный доверенностью, умудряются продать квартиру нескольким покупателям и взять за нее аванс.

    Сделка оказалась «нечистой»: например, если в квартире прописан осужденный, находящийся в тюремном заключении, или если часть квартиры арестована по каким-либо причинам, или если она является предметом судебного спора между наследниками, или если один из владельцев квартиры признан недееспособным или пропавшим без вести.

    Последние случаи при отказе от покупки квартиры самые распространенные. В таких случаях предварительный договор запросто расторгается, а деньги возвращаются покупателю. В крайнем случае можно обратиться в суд. В подавляющем большинстве процессов судья встает на сторону обманутых покупателей.

    Как оспорить договор купли-продажи?

    Оспорить договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке сложно, особенно, если имело место мошенничество. Поэтому имеет смысл обратиться в отделение полиции и прокуратуру с заявлением. Заручившись поддержкой правоохранительных органов, можно будет претендовать и на расторжение договора.

    Это интересно:  Архивы Ипотека - Страница 3 из 8 - О недвижке.ру

    При этом весомыми причинами для признания договора ничтожным будут:

    1. Нарушения в процессе регистрации квартиры – например, регистратор принял документы, когда присутствовали не все собственники.
    2. Текст договора не соответствует требованиям, предъявляемым к нему законом.
    3. Сделка носит фиктивный характер.
    4. Сделка выполнена по подложным документам.
    5. Одна из сторон – несовершеннолетний.
    6. Одна из сторон или обе признаны недееспособными.
    7. Один из собственников подписал договор в тот момент, когда не давал отчет в своих действиях – например, когда находился в состоянии алкогольного опьянения или под действием лекарственных препаратов, либо под принуждением, путем обмана или злоупотребления доверием.
    8. При заключении договора были нарушены права несовершеннолетних детей.

    Оспорить договор купли-продажи квартиры может и один из супругов, если второй совершил подобную сделку без его ведома или вопреки запрету.

    Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры — оформление договора-купли продажи недвижимости в совместную собственность

    Правила приобретения недвижимой собственности для лиц, состоящих в браке, регулируется российским законодательством, порядком возникновения прав на недвижимое имущество и строгими требованиями к регистрации прав на него. Поэтому перед тем, как инициировать сделку купли-продажи жилья, необходимо разобраться нужно согласие супруга на покупку квартиры. Предполагается, что граждане, состоящие в браке, ведут общее хозяйство и действуют в согласии друг с другом при совершении крупной сделки, как лица, состоящие в близкородственных отношениях и совместно владеющие имуществом. На деле отношения между людьми могут быть далеки от этой идеальной конструкции, поэтому если продавцом или покупателем недвижимости выступает человек, состоящий в официальном браке, требуется уделить внимание правовым нюансам, о которых речь пойдёт ниже.

    Возможна ли покупка квартиры без согласия супруга — мужа или жены покупателя?

    Что по этому поводу говорит закон?

    Имущество, нажитое за годы брака, считается общей собственностью мужа и жены. Вопросы распоряжения общей собственностью в семье регулируются ст. 35 СК РФ. Часть 3 этой статьи недвусмысленно говорит о том, что распоряжение имуществом одним из супругов, если при этом требуется государственная регистрация, возможно только по разрешению второй половины, заверенному у нотариуса.

    Поскольку сделки с недвижимостью по законодательству Российской Федерации требуют прохождения процедуры государственной регистрации, можно однозначно ответить, что в общем порядке такое разрешение, если вы планируете приобрести жильё, необходимо. Законом предусмотрен ряд исключений из этого общего правила, они будут рассмотрены ниже.

    Возможна ли регистрация покупки квартиры без такого соглашения?

    Учитывая однозначное содержание ст. 35 СК РФ по этому вопросу, можно было бы предположить, что без наличия этого документа процедура регистрации будет автоматически приостановлена. Такой порядок действительно существовал до 01.01.2017 года, когда в случаях, если на стадии регистрации купли-продажи жилья выяснялось, что покупатель состоит в браке, но отсутствует разрешение его мужа или жены на заключение этого договора, Росреестр по инструкции был обязан приостановить процедуру и известить второго супруга о процедуре покупки.

    Но с 2017 года в силу вступили изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с п. 4, ч. 3, ст. 9 и ч. 5, ст. 38 этого Закона, в настоящее время в случае отсутствия этого документа, при государственной регистрации просто делается соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости.

    Как следует из разъяснений на сайте Росреестра, с начала 2017 года он не вправе требовать от покупателя и продавца наличия нотариально заверенного соглашения, и даже не вправе выяснять у покупателя или продавца было ли оно ими получено. Росреестр вправе только ограничиться рекомендацией для приобретателя недвижимости позаботиться о предоставлении этого документа.

    Очевидно, что государство сняло с себя обязанности по подстраховке безопасности и надёжности проводимых гражданами сделок с недвижимостью, предоставив им право самим позаботиться о возможных рисках и проконтролировать законность их заключения.

    Документы для оформления согласия и образец договора купли-продажи в совместную собственность

    Для оформления этого разрешения на покупку жилого помещения придётся обратиться к нотариусу, поскольку закон в данном случае выдвигает строго конкретное требование к его нотариально заверенной форме.

    Понадобятся следующие документы:

    • паспорт обратившегося;
    • свидетельство о заключении брака.

    Само собой разумеется, что все документы должны быть в подлинниках, в надлежащем состоянии, достаточном для их идентификации, а паспорт помимо всего – ещё и не просроченным.

    Сам бланк разрешения готовить самостоятельно нет необходимости – его типовые формы есть у нотариуса. После того, как будет получено согласие, можно оформлять договор купли-продажи квартиры в совместную собственность. Образец документа вот тут.

    Процедура оформления у нотариуса

    К нотариусу обращается только тот гражданин, чьим разрешением необходимо заручиться. За оформлением можно обратиться как к государственному, так и к частному нотариусу, хотя время ожидания приёма у первых, как правило, растягивается на гораздо больший срок, поскольку они заняты оформлением наследственных дел. Впрочем, если вы не хотите сидеть в очереди, есть возможность предварительно записаться на конкретное время.

    Не забудьте помимо документов, взять также соответствующую сумму для оплаты услуг нотариуса. Информацию о её размере можно найти на стенде нотариальной конторы. Она может различаться в разных конторах за счёт разницы в тарифах на технические работы. Тариф за оформление самого соглашения единый и устанавливается Нотариальной палатой региона.

    Разрешение оформляется нотариусом в день обращения, при условии, что у обратившегося в порядке все необходимые документы. При совершении нотариального действия нотариус должен разъяснить его смысл и правовые последствия, что будет отражено в составленном и заверенном нотариусом документа.

    Когда разрешение не требуется?

    Правовой смысл процедуры нотариального удостоверения согласия на заключение мужем или женой договора купли-продажи квартиры состоит в том, что это касается совместной собственности, приобретённой за время брака. Соответственно, разрешение, удостоверенное нотариусом, которому государство доверило право оценивать законность сделок, дееспособность их участников и обязанности по разъяснению правовых последствий нотариально совершаемых действий, служит гарантией того, что покупка соответствует доброй воле второго супруга и не нарушает его права и законные интересы.

    Если условие, при котором собственность считается совместно нажитой, выпадает, исчезает и необходимость в нотариальном удостоверении документа на совершение купли-продажи недвижимости.

    В случае с покупкой жилья это возможно в следующих случаях:

    1. На мужа или жену супругом-покупателем оформлена доверенность на распоряжение недвижимым имуществом с правом на заключение договора купли-продажи. Доверенность в данном случае оформляется нотариально, соответственно, смысл в получении сверх неё ещё и заверенного нотариально соглашения отпадает.
    2. Имеется брачный договор, условиями которого предусмотрено, что сделки с недвижимостью одного супруга могут не требовать согласия на их совершение второго.

    В этих случаях даже отсутствие оформленного в соответствии с требованиями ст. 35 СК РФ соглашения не влечёт правовых рисков по возможным спорам о законности приобретения недвижимости.

    Особого внимания к документам и оформлению купли-продажи имущества требует покупка квартиры с прописанными детьми. При обращении в суд с жалобой на нарушения прав несовершеннолетних и сделка будет признана недействительной.
    Порядок покупки строящегося жилья в ипотеку в этой статье. При соблюдении юридически правильного алгоритма действий такая сделка проходит без каких-либо осложнений.

    Оспаривание сделки купли-продажи

    Отсутствие разрешения на приобретение недвижимости может быть как следствием правовой неграмотности, так и следствием намеренных действий покупателя.

    Правовые риски для сторон

    Даже если покупатели не имеют намерения оспорить заключённый ранее договор и расторгнуть его, сведения в ЕГРН об отсутствии такого соглашения могут в будущем создать проблемы при попытке продать приобретённую ранее квартиру. Так как покупатели будут опасаться связываться с потенциально спорной сделкой, которая может быть признана таковой согласно ст. 166 ГК РФ, если суд установит, что она нарушает права и законные интересы второго супруга.

    Соответственно, лицо, без ведома которого была куплена квартира, вправе на основании ч.3, ст. 35 СК РФ оспорить эту покупку в суде.

    Серьёзность этого вопроса подтверждается сложившейся судебной практикой по таким делам: суды однозначно занимают позицию «слабой» стороны в имущественных отношениях.

    Что представляет собой процедура?

    Сама процедура оспаривания законности договора купли-продажи достаточно проста, важно только не пропустить сроки исковой давности, которые составляют по такого рода делам 1 год (ч. 2, ст. 181 ГК РФ).

    В суд по месту нахождения купленной квартиры пострадавшим супругом подаётся исковое заявление, в котором излагаются обстоятельства дела, и указывается на факт отсутствия его согласия на покупку квартиры, или ненадлежащее оформление такого соглашения. В исковом заявлении истец просит суд признать сделку недействительной в силу её спорности. Аннулирование сделки купли-продажи квартиры означает, что продавец и покупатель квартиры будут обязаны возвратить друг другу всё полученное в результате купли-продажи недвижимости.

    Дополнительная информация об оформлении согласия супруга на приобретение жилья в этом видео:

    Заключение

    Резюмируя всё вышесказанное, если вы приобретаете квартиру без участия вашей второй половины, только на своё имя и имущественные отношения между вами не урегулированы брачным договором, не забудьте оформить нотариальное разрешение мужа или жены на совершение сделки (если в дальнейшем не хотите столкнуться с проблемами при попытке продать купленную когда-то квартиру). Если же вы – продавец и ваш покупатель квартиры состоит в браке, настоятельно рекомендуется заручиться нотариально заверенным разрешением его супруга, иначе есть вероятность столкнуться в дальнейшем с очень неприятным судебным разбирательством с почти стопроцентным проигрышем дела и необходимостью расторгать заключённый ранее договор, и возвращать покупателю полученные денежные средства. Твёрдое нежелание оформить и предоставить вам необходимое нотариальное разрешение на совершение сделки – плохой знак, говорящий о том, что имущество приобретается без ведома второго супруга, что с высокой степенью вероятности в дальнейшем повлечёт судебный спор.

    Информацию об ответственности риэлтора при покупке квартиры читайте в этой нашей статье.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Статья написана по материалам сайтов: semeinoe-pravo.net, pravoved.ru, exspertrieltor.ru, lawyer-consult.ru, napravah.com.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector