Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова.

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Главная » Недвижимое имущество » Жилая недвижимость » Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Зачем проверять квартиру и ее собственников

Сфера недвижимости признается одной из проблемных, поскольку указанная область регулируется законами, противоречащими друг другу и не позволяющими скоординировать отношения продавца и покупателя. Практика показывает, что нередко покупатели остаются без денег и жилья ввиду заключения сделки с мошенниками.

Заметьте! Практика показывает такие проблемы, возможность и порядок предотвращения которых рассмотрены профессионалами:

• владелец квартиры заявляет, что подписывал соглашение в неадекватном состоянии или под давлением покупателя. Здесь определяется риск того, что деньги придется вернуть, но только ту сумму, что прописана в соглашении и нередко не соответствует реально переданной стоимости жилья. Чтобы избежать проблем в будущем, нужно не только подписывать соглашение, но и брать расписку о том, что деньги приняты. Кроме того, нужно привлекать в качестве свидетелей родственников и нотариуса, чтобы не возникало вопроса о действительности сделки;
• при совершении сделки появились другие жильцы квартиры, которые не прошли приватизацию, отбывали тюремный срок, находились в армии и так далее. Такие субъекты по итогу сделки наделяются возможностью проживания с новым владельцем, и если сами граждане не откажутся от доли, то новый собственник не сможет ничего сделать даже через суд. Чтобы в будущем избежать проблем, нужно заранее проверять наличие других жильцов путем обращения в паспортный стол и получения выписок из домовых книг. Также при обнаружении претендентов на проживание можно получить со стороны таковых заверенный у нотариуса отказ или согласие на сделку;
• риелтор оказался мошенником, после чего собственник просто аннулирует сделку. Здесь есть риск сговора, что приводит к отсутствию возможности у покупателя вернуть деньги и жилье. В такой ситуации можно только изначально проверить компанию риелтора, изучить отзывы, добиться личной встречи с владельцем квартиры, проверить сведения о жилье через реестр. Также передавать деньги следует через банковскую ячейку, привлекая собственника, риелтора и нотариуса для координации сделки;
• продавцом квартиры выступает разведенный мужчина, что приводит к отстаиванию прав детей на жилье. Согласно закону, мужчина будет наделяться обязательствами в отношении детей и бывшей супруги. Чтобы совершить сделку, мужчине придется получить согласие супруги и подтвердить отсутствие претензий;
• в квартире, выставленной на продажу, прописаны дети в возрасте до восемнадцати лет, а продавец отказывается снять таковых с учета. Проблема в том, что можно не получить согласие на сделку, которое дается органами опеки и попечительства. Вызвано это тем, что дети должны проживать с матерью и иметь прописку. Если ребенка выписать, то обязательно нужно тут же прописать в жилье с равнозначными условиями. Для разрешения ситуации нужно потребовать у продавца письменного объяснения о том, куда намерены переезжать дети, а также потребуется оформление обязательства, гарантирующего, что по итогу сделки дети будут выписаны и зарегистрированы в ином месте;
• установлен факт незаконной перестройки квартиры. Новый собственник может быть принужден к оплате штрафа за подобную постройку. Чтобы избежать этого, следует потребовать со стороны продавца самостоятельно узаконить перестройку;
• продаваемое жилье обременено ипотекой. Такой вариант гарантирует, что с документами все в порядке, но в дальнейшем могут возникнуть трудности с пропиской детей, особенно если использовался материнский капитал. Можно произвести погашение ипотеки, также следует посетить банк, изучить ипотечный договор и так далее.

Практика включает гораздо больше проблем. Многие связаны именно с мошенничеством, поскольку законные обременения, нехватка документов, необходимость оформления согласия – все это можно исправить, что же касается мошенников, то зачастую вернуть деньги и жилье становится невозможно. Кроме того, всегда следует помнить о личной проверке как жилья, так и продавца. Любые сомнения в итоге могут вылиться в неприятности.

Стоит обращать внимание на продавцов. Если это пожилая женщина, то не значит, что она не сможет обмануть. Данный вариант распространен широко, поскольку люди легко доверяют таким бабулям. И самое неприятное то, что даже если найти мошенника, то вернуть деньги практически невозможно, так же, как и получить квартиру.

Выбор жилья

При выборе жилья следует обращать внимание на несколько моментов, которые при ошибках могут в будущем доставить большое количество неприятностей.

Относят к таким нюансам следующее:

• расположение дома;
• состояние строения;
• состояние подъезда, двора и иных мест общего пользования;
• наличие инфраструктуры;
• внутреннее состояние квартиры.

При этом каждый из указанных аспектов требует тщательного подхода, поскольку такие характеристики будут влиять не только на условия жизни в выбранном доме, но и на стоимость квартиры.

При выборе подходящего района, в котором расположен дом, достаточно обращать внимание на такие моменты, как инфраструктура, то есть детские сады, школы, магазины, поликлиники и так далее, а также возможность передвижения на общественном транспорте, дальность от метро, автобусных остановок. Немаловажным фактором выступает наличие предприятий и заводов вблизи дома, что может плохо сказаться на здоровье.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Также всегда учитываются и личные предпочтения конкретной семьи. Для некоторых людей будет проблемой нахождение рядом с домом шумных заведений или трасс, кому-то важно наличие большой парковки, пандусов для инвалидов и так далее.

Кроме того, обязательно должно происходить исследование самой квартиры, состояния стен, полов и потолков, труб, электричества и так далее. Любые недостатки могут позволить снизить стоимость, чтобы впоследствии самостоятельно произвести ремонт.

На что обратить внимание в квартире

Важно! Когда происходит исследование квартиры, также нужно обозначить для себя несколько критериев, которые должны быть изучены перед тем, как будет принято решение о покупке конкретного жилья:

• этажность. Важно, чтобы лестницы оставались в должном состоянии, так же, как и лифт;
• сверка документов. Покупатель должен сравнить технические документы, в частности, план квартиры на бумаге с реальным строением помещения;
• проводка. Обязательно нужно обращать внимание на электросети. Чтобы убедиться в исправности проводки, нужно понять, можно ли одновременно включить, например, чайник, стиральную машину, холодильник и телевизор. Хорошая проводка выдержит напряжение;
• ремонт. Следует хорошо присматриваться к квартирам, в которых свежий ремонт. Капитальный ремонт не всегда устраняет недостатки, нередко в целях экономии недочеты просто скрывают, после чего продают с таковыми новому владельцу;
• шумы и сквозняки. Особенно это важно на первом этаже многоквартирного дома. Проживание там должно быть максимально комфортным;
• документация. У продавца должны быть все бумаги застройщика, акт приема жилья, договоры и так далее. Проверить сведения можно в Росреестре.

Если по предложенным факторам покупателя все устраивает, то следует перейти к проверке документов и факта наличия прописанных лиц.

Посмотрите видео. Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой:

Проверка документов

Внимание! Продавец квартиры, причем не посредник, а непосредственно собственник, должен предоставить при совершении сделки следующие бумаги:

• документ, устанавливающий личность;
• свидетельство, подтверждающее право на квартиру;
• выписки из Росреестра;
• удостоверенное у нотариуса согласие на сделку со стороны второго супруга;
• выписка из домовой книги;
• при участии несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства;
• справка с наркологического и психоневрологического диспансера;
• документ о факте раздела имущества, если приобретается только часть квартиры;
• ипотечный договор на случай обременения жилья.

Также в конкретных ситуациях нужно оформлять дополнительное согласие иных собственников, если таковые установлены.

Если будет установлено, что квартира неоднократно продавалась и покупалась, то лучше будет отказаться и не заключать сделку, предметом которой выступает подобное жилье.

Передача денег

Одним из этапов выступает получение и передача денежных средств. Этот факт также требуется подтвердить и обеспечить безопасное направление денег. Устанавливается два варианта: банковская ячейка или аккредитив.

И первый, и второй способ предполагает заключение соглашения с банком. В первом случае в аренду предоставляется ячейка, в которую помещаются деньги. Ключ передается продавцу. Это позволит безопасно передать деньги, сохранив их до момента получения. Второй вариант предполагает использование счета в банке, на который также кладутся деньги, а после снимаются продавцом квартиры.

Как оформить договор купли-продажи

Грамотно составленный договор купли-продажи также может повлиять на сделку и действительность таковой.

Запомните! В соглашении нужно обязательно указать:

• дату и место оформления соглашения;
• информацию о продавце и покупателе;
• сведения о квартире, начиная с адреса, заканчивая количеством комнат;
• стоимость жилья;
• порядок оплаты квартиры;
• процедуру разрешения споров;
• порядок передачи жилья;
• количество экземпляров соглашения;
• ответственность сторон, права и обязанности;
• подписи сторон.

Также договор должен включать приложение, в которое будут входить правоустанавливающие бумаги, выписка из домовой книги, план дома, согласие на продажу конкретно установленных лиц.

Можно ли доверить дело риэлтору

Привлечение риелтора к покупке или продаже квартиры выступает отличным решением трудностей при совершении данной сделки, потому что профессионал сможет в короткие сроки продать жилье и найти другой вариант. И чтобы не наткнуться на мошенников, следует подробно изучить компанию, где трудится риелтор, почитать отзывы о таковом и так далее.

Образец акта осмотра

Состояние квартиры должно быть соответствующим установленным стандартам, которые помогают признавать жилье пригодным.

Внимание! Чтобы определить состояние дома, нужно подготовить акт осмотра со следующими сведениями:

• дата проведения осмотра;
• геолокация, то есть полный адрес дома;
• полное имя и покупателя, и продавца;
• план строения;
• сведения о перепланировке, если таковая проводилась;
• результаты осмотра, оценка состояния дома.

Акт осмотра обязательно должен закрепляться подписями обеих сторон сделки.

Оформление доверенности

Несмотря на то что акт осмотра должен оформляться собственником и покупателем, причем за счет личного присутствия при осмотре и проставлении подписей, законом допускается привлечь к этому риелтора. Продавец может оформить доверенность, по которой будет закреплено, что риелтор наделен возможностью действовать в интересах собственника, в том числе при осмотре помещения.

Требуется уделять внимание опыту риелтора и отзывам о работе такового. Помочь также могут сертификаты и статистика по проведенным положительным сделкам. Все документы должны выдаваться под подпись, а доверенность подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Доверенность также предполагает соблюдение правил содержания. Документ обязательно должен включать сведения о месте и дате составления акта осмотра. А также информацию о собственнике, риелторе, полномочиях, которыми наделяется доверенное лицо, сроке выполнения обязанностей. Если в документах будут ошибки, то сделка может быть признана недействительной.

К вопросу покупки квартиры нужно подходить ответственно и потому, что многие недостатки не выявляются сразу, погрешности скрываются под ремонтом, а это нередко приводит к дальнейшим материальным затратам, на которые бюджет семьи не рассчитан. Поэтому следует с самого начала перестраховаться и проверить каждый угол, запретить это делать продавец не может, поскольку, помимо ГК РФ, принят также Закон «О защите прав потребителей».

Квартиры после наследства

Почему квартиры, продаваемые сразу после наследства, представляют риск? Практика показывает, что жилье, которое реализуется сразу же после открытия наследства, то есть через полгода после смерти последнего владельца, чаще предполагает наличие недостатков или обременений.

Также проблемой выступает возможность появления других наследников, кроме того, который продал квартиру сразу, как получил таковую. У граждан есть три года на то, чтобы заявить права на наследство, которые исчисляются не всегда с открытия наследства, а в некоторых ситуациях с момента, когда об имуществе узнало заинтересованное лицо. Подобные ситуации ставят сделку купли-продажи под угрозу даже спустя много лет.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

Внимание! Вторичный рынок квартир славится тем, что предлагает доступную стоимость жилья, но при этом создает проблемы и трудности при совершении сделок. Относят к таким следующие примеры:

• продажа по доверенности. Есть риск мошенничества в случаях, когда не сам собственник осуществляет сделку, а направляет посредника. Есть угроза, что такая доверенность подделана или истекла, что приведет к недействительности сделки в принципе;
• проведение приватизации с нарушениями. Нужно получить согласие других собственников, если таковые имеются. Кроме того, сама процедура приватизации должна проводиться без нарушений, иначе права на распоряжение имуществом у продавца не будет;
• сомнительные сделки с квартирой. Нужно обращать внимание, сколько раз продавалась и покупалась квартира, какой характер носили сделки, были ли они положительные, определяется ли возможность связаться с предыдущими владельцами и так далее;
• неправильное оформление жилья, поскольку оно приобреталось на материнский капитал. Подобная процедура требует отдельного подхода, поскольку необходимо помнить о том, что жилье должно оформляться и на родителей, и на детей, а без согласия органов опеки и попечительства продавать такую квартиру нельзя. То есть следует проверить, проводились ли дополнительные процедуры;
• собственник квартиры признан недееспособным. В такой ситуации стандартный порядок заключения сделки не допускается, иначе соглашение будет недействительным, что исключает правовые последствия;
• владелец жилья признается временно отсутствующим. Таковыми могут быть военнослужащие, лица, отбывающие срок, и так далее. За ними сохранится право на квартиру;
• продаваемое жилье принадлежит супругам. Это предполагает общую собственность, поровну распределяющуюся между мужем и женой, что требует получения дополнительного согласия;
• нарушение прав лиц, которые могут быть первыми при продаже долей. Преимущество в данном случае предполагает, что никакая сделка без ведома других собственников не может осуществляться, а таковые в процессе должны дать официальный отказ, чтобы владелец мог реализовать часть жилья.

Также сделки будут недействительны и приведут к проблемам в иных случаях. Например, если использовались ненастоящие документы, ложные сведения. Также если выбраны объекты, которые не могут подлежать продаже ввиду того, что дом будет расселяться, аварийный и так далее. Соответственно, все аспекты проверяются заранее.

Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке?

Проверяем документы на квартиру

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

На предыдущем шаге мы обсудили с Продавцом состав пакета документов, который нам нужен для проверки перед покупкой квартиры. Продавец побегал по инстанциям, собрал целую пачку документов, и бухнул ее перед нами на стол. Теперь с ней что-то надо делать.

Очевидно, надо их анализировать и делать выводы. Серьезных аналитических способностей здесь не требуется, но задействовать мозг для этих целей нам, как Покупателю, все-таки придется.

На этом этапе для нас настает самый ответственный период при покупке квартиры на вторичном рынке – нам нужно будет проверить те документы, которые нам представил Продавец. Этим мы сейчас и займемся. Риэлторы называют это проверкой «юридической чистоты» квартиры.

Сама проверка касается не только анализа документов на квартиру, но и анализа личности Продавца, его прав и полномочий на продажу этой квартиры. Кроме того, мы будем проверять наличие или отсутствие Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц», которые тоже могли бы предъявить права на эту квартиру.

Какие документы нам нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, что нас будет интересовать в личности самого Продавца, и как выявить загадочных «третьих лиц» – об этом подробно рассказано на следующих шагах нашей Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (жми кнопку внизу страницы).

Большинство действий по проверке юридической чистоты квартиры, каждый Покупатель способен выполнить Откроется в новой вкладке.»>самостоятельно, следуя шагам ИНСТРУКЦИИ. В отдельные моменты (далее указано, в какие именно) потребуется Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста.

Самому быть юристом, при этом, вовсе не обязательно (ведь риэлторы не являются профессиональными юристами!), но нужно знать «правила игры» и последовательность действий, и понимать логику всего процесса подготовки сделки.

Если весь процесс покупки квартиры разбить на отдельные логические этапы, то окажется, что разобраться и освоить каждый этап не так уж сложно, и доступно для понимания любому желающему.

Так же действуют и сами риэлторы. И они тоже периодически консультируются с юристами по отдельным вопросам.

Именно по такой схеме мы и будем двигаться дальше. Но обо всем по порядку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, что же мы имеем «для посмотреть»?

Начнем с первого документа из базового (обязательного) пакета документов, представленного на предыдущем шаге.

12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Какие документы должны быть у собственника жилья?

Документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• договор передачи (при приватизации жилья);
• свидетельство о праве на наследство.

«Нужно учитывать, в какой период куплена или получена квартира, — говорит Валерия Цветкова, замгендиректора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон». — Сейчас уже не выдается свидетельство на собственность — его заменила выписка из ЕГРН».

В необходимый пакет документов, добавляет эксперт, входит выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Может потребоваться, например, при покупке квартиры в ипотеку предоставление поэтажного плана и экспликации из БТИ.

Нет, в зависимости от ситуации в пакет могут входить и другие справки. Например, о том, что кредит по квартире продавца погашен полностью и в выплатах не использовался материнский капитал.

«Одного изучения документов недостаточно. Нужно обращать внимание и на самого продавца, — продолжает Цветкова. — Рекомендуется попросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере».

Как проверить документы на подлинность?

Некоторые документы можно проверить самостоятельно.

Убедиться в том, что собственник вступает в сделку с действительным паспортом, а не со старым, официально утерянным, можно через проверку серии и номера паспорта на сайте МВД РФ.

А вообще узнать все об объекте можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как узнать, что в квартире не зарегистрированы другие люди?

Чтобы не попасть в ситуацию, когда через год в квартиру возвращается ничего не подозревающий родственник продавца, зарегистрированный по этому адресу, можно заказать архивную выписку в МФЦ.

Говорят, есть сложности с покупкой жилья, полученного по наследству. Какие?

Да, это правда. Есть риск, что после сделки придут другие наследники, которые начнут оспаривать право собственности, на основании которого продавец передал вам квартиру.

«Наследственные квартиры рассматриваются менее охотно, чем варианты с другими правоустанавливающими документами, — подтверждает Валерия Цветкова. — Нужно проводить тщательную проверку, а при наличии сомнений — не рисковать и искать другие варианты. Одна из гарантий для покупателя — это нотариальное заявление от продавца о том, что он обязуется решить конфликт, не привлекая покупателя, в случае объявления третьих лиц».

Но даже при наличии такого заявления в случае конфликта не избежать походов в суд. Нотариально заверенное заявление будет просто дополнительным аргументом для нового владельца, что он выяснял у продавца этот факт и является добросовестным приобретателем.

Продавец хочет написать в договоре меньшую сумму, чтобы не платить налоги. Чем я рискую?

Это противозаконно, так вы становитесь участником мошеннической схемы. И крайне рискованно с точки зрения защиты ваших прав на жилье.

В течение трех лет собственник может попробовать оспорить сделку. А в течение десяти лет — третьи лица, чьи права были нарушены при продаже квартиры: другие собственники жилья, несовершеннолетние совладельцы площади и другие. И если сделка будет оспорена, вы вернете меньшую сумму. Представьте, вы купили квартиру за 5 млн рублей, а в договоре указан 1 млн рублей.

А еще при покупке квартиры вы имеете право на налоговый вычет (подробнее о том, как вы можете возвращать деньги, потраченные на недвижимость, лечение, образование, — здесь). Сумма вычета рассчитывается исходя из стоимости недвижимости и ваших доходов.

Какие риски, если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети?

«Если ребенок — не собственник, а только зарегистрирован в квартире, никаких особенностей и рисков нет, — говорит Алексей Силантьев, специалист по сопровождению сделок по недвижимости. — Он не имеет права на распоряжение собственностью. А если ребенок владеет частью площади, то сделка обязательно должна проходить только через нотариуса и с разрешения органов опеки и попечительства, которое получается по месту его регистрации. Это важный момент: если ребенок владеет частью квартиры в Москве, а зарегистрирован в Санкт-Петербурге — ехать в Москву не нужно».

Как лучше переводить деньги продавцу — через банк или наличными?

И тот и другой способ, при соблюдении всех правил, безопасны для покупателя.

Если вы решили выбрать безналичный расчет — учитывайте, что банк возьмет комиссию за перевод. Стоит поискать банк, предлагающий минимальные комиссии.

Платить наличными советуют таким образом: «Деньги закладываются в ячейку в день подписания договора купли-продажи, — рассказывает Валерия Цветкова, — с учетом того, что продавец получает доступ к ним только после выполнения определенных обязательств. Обычно условие — это предъявление зарегистрированного договора купли-продажи, если нет дополнительных требований».

Анастасия Степанова

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, potreb-prava.com, kvartira-bez-agenta.ru, news.ners.ru, tass.ru.

»