Документы при покупке квартиры в 2024 году: вторичка, новостройка, ипотека

Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.

Документы при покупке новостройки

Существует несколько вариантов подготовки сделки по выбранному жилью. Можно:

• самостоятельно заключить договор с застройщиком или его официальным представителем,
• провести сделку через посредничество риэлторского агентства или при помощи наемного юриста, который проверит бумаги.

Количество и перечень документов, которые потребуется собрать и проверить зависит от способа приобретения и оплаты жилья. Купить квартиру можно в рассрочку, по ипотеке, через кооператив, с помощью долевого участия, за наличные.

При долевом участии пакет документов аналогичен, только квитанция при заключении договора будет не на полную сумму при наличном расчете, ведь полная оплата поступает при передаче недвижимости покупателю.

Для приобретения жилья через кооператив потребуется в него вступить. Как правило, ЖСК создают сами застройщики, они не хотят терять время из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов заранее.При заключении договора потребуется квитанция об оплате пая. Остальные документы из стандартного списка.

Покупка квартиры через ипотечное кредитование потребует дополнительно агентского договора, кредитного договора с банком и оформленной закладной (в пользу банка). Квитанции об оплате в данном случае не будет, ведь она производится только после регистрации права собственности.

Договор, заключаемый с компанией застройщиком не типовой, а индивидуальный. Это связано с различием помещений по количеству комнат, метражу, условиям и оценочной стоимостью квартиры.

Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (технический паспорт). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.

Документы от застройщика

От застройщика вам потребуются следующие документы:

• точное описание приобретаемой недвижимости,
• справка о цене и сроках оплаты, рассрочки,
• гарантийные обязательства продавца (ремонт кранов, перекоса окон, трещин в стенах и т.п.), которые не могут быть менее пяти лет,
• договор с указанием сроков передачи жилья покупателю в собственность.

Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.

Если компания отказывает в предоставлении каких-либо сведений, то это должно насторожить.

Пошаговая инструкция

Начинать процесс приобретения жилья следует с выбора района. После покупатель должен определиться с компанией застройщиком. Не лишним будет на этом этапе посетить уже сданные объекты компании и поинтересоваться у жильцов о существующих недостатках в квартирах.

Следующий этап — выбор подходящего жилья (этаж, метраж, вид из окон, цена) и подготовка документов, например, для ипотеки.

Если достойное жилье подобрано и бумаги собраны, можно обращаться к юристам для проверки квартиры перед покупкой. Только после их одобрения можно ставить подпись. Прием осуществляется по акту, с описью, найденных недостатков (в случае приобретения на стадии строительства).

После подписания договора, если жилье передано хозяину, следует получить свидетельство на собственность и кадастровый паспорт. При подписании договора, документы должны сшиваться. Покупателю предоставляется квитанция, где указана сумма оплаты.

При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.

Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.

Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен налоговый вычет, если они являются плательщиками подоходного налога. Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс. рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.

Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле. Возврат оформляется только на следующий год, правда справку по форме 2-НДФЛ можно взять с учетом уже прошедших 3-х лет.

Подать документы можно в любое время, срок давности по данному вопросу не обозначен.

Список документов для оформления налогового вычета:

• Личное заявление,
• копия паспорта,
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
• декларация,
• договор покупки жилья,
• документы об его оплате,
• акт приемки жилья,
• свидетельство собственности.

Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.

При совместной покупке в ипотеку супругами или при оформлении жилья на ребенка, следует приложить свидетельство о браке или о рождении ребенка соответственно. Также нужна справка о распределении долей.

Риски покупки квартиры в новостройке

Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.

Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.

Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.

При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.

Для исключения неприятных последствий, рекомендуется ответственно подходить не только к выбору жилья, но и к выбору самого застройщика, благо информация сейчас вполне доступна.

Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.

Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.

Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет. Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты.

Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.

Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.

Документы при покупке квартиры: вторичка, новостройка, ипотека

Опубликовал: admin в Ваш юрист 08.01.2018

Какие документы нужны при покупке квартиры?

Документы при покупке квартиры имеют первостепенное значение. Без тщательного подготовленного пакета документации провести сделку законным путем невозможно. Любая ошибка в документации в будущем может стать причиной для оспаривания законности купли-продажи.

Существенными условиями такого предварительного договора являются:

1. Паспортные данные всех участников купли-продажи.
2. Фактический адрес проживания каждой стороны.
3. Точное описание характеристик и адреса квартиры.
4. Срок, в течение которого должен быть подписан основной договор купли-продажи.
5. Цена покупки и размер задатка.
6. Срок, в течение которого продавец обязан вернуть залог, если сделка не состоялась, а также штрафные санкции.
7. Срок в течение которого продавец обязан выписать из квартиры всех жильцов и забрать свое имущество.

В основной перечень документации, требующейся для заключения основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, входят:

1. Сама купчая. Ее обычно доверяют составлять юристу, либо риелтору. Именно этот документ позднее подается в Росреестр для регистрации.
2. Паспорта сторон.
3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности продавца на данную квартиру. В ней указан собственник, площадь квартиры и ее адрес, а также обременения (например, квартира в залоге у банка из-за ипотеки).
4. Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
5. Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов.
6. Техпаспорт.
7. Домовая книга. В идеале на момент сделки в квартире не должно быть прописанных лиц. А если таковые имеются, следует убедиться, что препятствий для их выписки нет.
8. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний (или является совладельцем).
9. Документ, на основании которого собственник получил право на данную квартиру (купчая, завещание, дарственная и т.д.).

Еще до покупки строящегося жилья, будущему дольщику стоит убедиться в наличии у компании-застройщика следующей документации:

1. Инвестиционный договор. Именно в нем указано: сколько квартир будет в доме, кто является покупателем, сколько квартир остается свободными на текущий момент.
2. Проектная декларация. В ней обязательно имеется план будущего расположения всех квартир на этажах, а также объектов внутренней и внешней инфраструктуры.
3. Технические документы. В них отражается информация о фундаменте строения, инженерных коммуникациях.
4. Разрешение на строительство. Здесь очень внимательно нужно проверить – кому оно выдано: тому ли юридическому лицу, с которым вы ведете переговоры о покупке новостройки.

Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.

Если же дом уже отстроен и даже введен в эксплуатацию, то покупателю стоит проверить следующие документы:

1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие у застройщика прав на данную землю или договора аренды.
2. Поэтажный план здания и экспликация.
3. Договор на продажу заинтересовавшей покупателя квартиры.
4. Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая существование данного юридического лица.
5. Акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Коль скоро все документы у застройщика в порядке, можно переходить к совершению сделки, с той разницей, что со стороны продавца выступает не физическое лицо, а юридическое, поэтому вместо паспорта оно представляет свое свидетельство о регистрации.

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:

1. Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
2. Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
3. Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
4. Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
5. Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
6. Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
7. Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.

Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:

1. Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
2. Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
3. Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
4. Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
5. Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.

Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:

1. Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
2. Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
3. Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.

Сделка купли-продажи в ипотеку существенно сложнее по своему характеру и по числу документации, поскольку участников фактически не двое (покупатель и продавец), а трое – ведь банк тоже участвует, а в случае, если заемщик не сможет погасить долг, именно банку перейдет право собственности на эту квартиру.

Документы при покупке квартиры: вторичка, новостройка, ипотека

Опубликовал: admin в Ваш юрист 22.08.2018 Комментарии к записи Документы при покупке квартиры: вторичка, новостройка, ипотека отключены 105 Просмотров

Какие документы нужны при покупке квартиры?

Документы при покупке квартиры имеют первостепенное значение. Без тщательного подготовленного пакета документации провести сделку законным путем невозможно. Любая ошибка в документации в будущем может стать причиной для оспаривания законности купли-продажи.

Если вы уже выбрали квартиру, то имеет смысл заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи и внести задаток. Это убережет вас от риска потерять данный объект из-за более расторопных покупателей, ведь в противном случае продавец будет обязан вернуть не только задаток, но и заплатить штраф.

Существенными условиями такого предварительного договора являются:

1. Паспортные данные всех участников купли-продажи.
2. Фактический адрес проживания каждой стороны.
3. Точное описание характеристик и адреса квартиры.
4. Срок, в течение которого должен быть подписан основной договор купли-продажи.
5. Цена покупки и размер задатка.
6. Срок, в течение которого продавец обязан вернуть залог, если сделка не состоялась, а также штрафные санкции.
7. Срок в течение которого продавец обязан выписать из квартиры всех жильцов и забрать свое имущество.

В основной перечень документации, требующейся для заключения основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, входят:

1. Сама купчая. Ее обычно доверяют составлять юристу, либо риелтору. Именно этот документ позднее подается в Росреестр для регистрации.
2. Паспорта сторон.
3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности продавца на данную квартиру. В ней указан собственник, площадь квартиры и ее адрес, а также обременения (например, квартира в залоге у банка из-за ипотеки).
4. Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
5. Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов.
6. Техпаспорт.
7. Домовая книга. В идеале на момент сделки в квартире не должно быть прописанных лиц. А если таковые имеются, следует убедиться, что препятствий для их выписки нет.
8. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний (или является совладельцем).
9. Документ, на основании которого собственник получил право на данную квартиру (купчая, завещание, дарственная и т.д.).

Еще до покупки строящегося жилья, будущему дольщику стоит убедиться в наличии у компании-застройщика следующей документации:

1. Инвестиционный договор. Именно в нем указано: сколько квартир будет в доме, кто является покупателем, сколько квартир остается свободными на текущий момент.
2. Проектная декларация. В ней обязательно имеется план будущего расположения всех квартир на этажах, а также объектов внутренней и внешней инфраструктуры.
3. Технические документы. В них отражается информация о фундаменте строения, инженерных коммуникациях.
4. Разрешение на строительство. Здесь очень внимательно нужно проверить кому оно выдано: тому ли юридическому лицу, с которым вы ведете переговоры о покупке новостройки.

Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.

Если же дом уже отстроен и даже введен в эксплуатацию, то покупателю стоит проверить следующие документы:

1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие у застройщика прав на данную землю или договора аренды.
2. Поэтажный план здания и экспликация.
3. Договор на продажу заинтересовавшей покупателя квартиры.
4. Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая существование данного юридического лица.
5. Акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Коль скоро все документы у застройщика в порядке, можно переходить к совершению сделки, с той разницей, что со стороны продавца выступает не физическое лицо, а юридическое, поэтому вместо паспорта оно представляет свое свидетельство о регистрации.

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:

1. Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
2. Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
3. Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
4. Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
5. Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
6. Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
7. Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.

Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:

1. Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
2. Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
3. Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
4. Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
5. Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.

Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:

1. Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
2. Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
3. Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.

Сделка купли-продажи в ипотеку существенно сложнее по своему характеру и по числу документации, поскольку участников фактически не двое (покупатель и продавец), а трое ведь банк тоже участвует, а в случае, если заемщик не сможет погасить долг, именно банку перейдет право собственности на эту квартиру.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

2 января 2018 г.

При покупке квартиры в ипотеку вам нужно пройти 5 шагов и собрать 2 комплекта документов. Каких именно – рассказывает эксперт по недвижимости ООО «Урал-Эстэйт» Ольга Панферова.

Выбор банка

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там. Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

• Паспортные данные участников правового отношения.
• Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
• Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
• Место и дата совершения сделки.
• Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
• Правовая ответственность сторон.
• Порядок передачи собственности.
• Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

• Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
• Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
• Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
• Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
• Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
• Чек об уплате госпошлины.
• Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
• Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
• Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

• На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
• По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
• Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
• Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
• Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
• Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

• Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
• Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
• Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
• При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
• Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
• Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
• При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
• Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Статья написана по материалам сайтов: myestate.club, bezmeny.ru, 2018-god.com, www.domofond.ru, estate-advisor.ru.

»