Как быстро сдать квартиру в аренду: подготовка жилья, составление и размещение объявления, правила показа, а также какие уступки можно сделать и зачем изучать рынок

Без снижения цен не обойтись

Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс.

На четверть дешевле

Долгое ожидание

Цены снижаются из-за существенного падения спроса на аренду. По данным АН «Этаж», за год спрос уменьшился на 15-20%. «Пиковое падение наблюдалось в мае, — говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН. — Оно достигло 25% от февральских показателей. В течение лета спрос немного отскочил (на 5%) и был стабилен вплоть до середины августа. Потом начался стандартный сезонный рост, хоть и с меньшими темпами, чем в предыдущие годы: к концу сентября спрос вырос еще на 4,5%». Устойчивый спрос наблюдается лишь на самые дешевые квартиры. «На фоне общего преобладания предложения над спросом, спрос на квартиры, стоимость найма которых не превышает $500 долларов в месяц, выше предложения в 1,2 раза», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

На рынке существенно увеличился срок экспозиции. По данным ЦИАН, с 2015 года он вырос на 30% и достиг 24 дней. Как отмечают в АН «Этаж», даже если квартира сдается по адекватной рыночной цене, на поиск арендатора может уйти 2-3 недели.

Как сдать быстрее

Пока одни упираются и месяцами ждут своего арендатора, другим собственникам удается сдать квартиру быстро. Так, по словам Михаила Лукьянова, если объект ликвидный и соотношение цена-качество у него оптимальное, то срок экспозиции сокращается и составляет в среднем до 5 дней.

Чтобы повысить ликвидность квартиры, придется постараться. «Необходимо поддерживать свою квартиру в «товарном виде». Если требуется ремонт, как правило, косметический, нужно сделать ремонт, но часто можно обойтись хорошей генеральной уборкой, — говорит Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Даже самая недорогая квартира только выиграет, если вы оборудуете ее необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, микроволновой печью, телевизором и пр.) и поставите необходимую для проживания мебель (спальное место, шкаф, стол, стулья)».

Кроме того, эксперты традиционно рекомендуют избавиться от «бабушкной» мебели. «Выбросьте старую мебель советского периода, купите новую в той же IKEA. Помещение, выполненное в стиле минимализма, будет смотреться очень аккуратно и элегантно, и спрос вырастет», — рекомендует Роман Зеленский.

«Если есть средства и желание обновить обстановку, покупайте нейтральную современную функциональную мебель, например, раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе. Такая мебель стоит не очень дорого и подойдет практически любому арендатору, если мы говорим о сегменте эконом. Не захламляйте квартиры, снимите ковры, уберите с балконов «зимнюю» резину и прочий хлам, заберите свои личные фотографии и вещи», — добавляет Наталья Сивко.

В другом случае собственник пошел на уступку, согласившись предоставить временную регистрацию. Поскольку квартирой заинтересовалась семья с ребенком, это стало решающим преимуществом: с регистрацией проще устроить ребенка в детский сад.

Также эксперты предлагают арендодателям снизить или разбить сумму депозита при подписании договора аренды. Депозит, который возвращается арендатору по окончанию срока найма, служит гарантией исполнения обязательств по договору и составляет месячную стоимость аренды квартиры. Таким образом, снижая размер или разбивая эту сумму, предложение будет выигрывать по сравнению с другими похожими вариантами.

И все же наиболее действенным и проверенным способом ускорить этот процесс является снижение арендной ставки. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют посмотреть в базах аналогичные предложения в районе и установить цену ближе к нижней границе рынка. Если в течение недели-двух квартира не найдет арендатора, придется еще снизить цену.

Самые доступные варианты аренды квартир в Москве

Подготовка дома для чужих людей. О чём нужно помнить, сдавая жильё в аренду

Правильная подготовка квартиры к сдаче в аренду может увеличить стоимость ставки и привлечь потенциальных арендаторов, а неправильная — отпугнуть их, сделав жильё неликвидным. АиФ.ru рассказывает о том, как подготовить квартиру к сдаче.

В первую очередь необходимо понять, нужен ли квартире ремонт. Он остро необходим только тому жилью, которое имеет хорошее месторасположение и может привлечь клиентов со средним достатком. Если квартиру предполагается сдавать гастарбайтерам или студентам, то можно обойтись поклейкой новых обоев, а то и вовсе воздержаться от ремонта.

Ремонт не для себя

Главная ошибка хозяев, делающих в квартире ремонт перед её сдачей в аренду, заключается в том, что они делают его «под себя». Важно понимать, что, во-первых, вкусы у всех разные, и яркая цветовая гамма обоев нравится далеко не всем, а во-вторых, качественный ремонт с применением дорогих материалов квартире эконом-класса, сдающейся в аренду, не нужен: не исключено, что через год его нужно будет делать заново.

Не стоит пытаться сделать из «однушки» дворец: позолоченные статуи, обои с красными цветами и огромные хрустальные люстры могут только отпугнуть арендаторов со средним достатком. Для такой квартиры лучше подойдёт ремонт в минималистском стиле: монохромные обои без рисунка, линолеум, ковролин или ламинат в качестве напольного покрытия. Стоит отказаться от мысли оставить на стене узорчатый ковёр советского производства или использовать в качестве покрывала для дивана или кровати старый клетчатый плед. При выборе материалов нужно следовать золотому правилу: не вкладывать в ремонт средства, которые не получится «отбить» за месяц – два аренды.

Однако есть вещи, на которых экономить ни в коем случае нельзя. Это касается электропроводки и сантехники. Если у арендатора прорвёт трубу, закоротит проводку из-за плохой розетки или сломается унитаз, то разбираться с последствиями придётся не ему, а хозяину квартиры. Поэтому, приобретая сантехнику, не стоит отдавать предпочтение самым дешёвым китайским изделиям, а их установку лучше доверить профессионалам.

Обивка мебели, материал занавесок, покрытие столешницы кухонного стола, пола, кафельная плитка в ванной и туалете, сантехника — всё это должно быть недорогим, но практичным, легко моющимся и дешёвым в ремонте.

Обязательный набор

У арендаторов сложились определённые требования относительно стандартного набора кухонной утвари, бытовой техники и мебели, которая должна быть в квартире. Мебели не должно быть слишком много, и в то же время совсем без неё не обойтись (за исключением тех случаев, когда арендатор настаивает на том, чтобы квартира была пустой).

Стандартный набор мебели выглядит так: письменный стол, стулья, кухонная мебель, платяной шкаф, диван. Нужно понимать, что у арендатора чаще всего есть небольшой набор собственной мебели (особенно это касается представительниц слабого пола). Обычно это тумбочка, комод, матрас или кровать, небольшой письменный стол. Поэтому хозяину квартиры лучше оставить место для её размещения. Арендаторы также чаще всего имеют свою посуду, но обычно хозяева предоставляют им стандартный набор громоздкой кухонной утвари, которую неудобно возить с собой: пару кастрюль, сковородку, дуршлаг.

Количество и качество бытовой техники в квартире, сдающейся в аренду, зависит от её класса. Для самого дешёвого жилья минимумом будет холодильник, микроволновка и телевизор. Для квартиры подороже к этому набору добавится стиральная машина-автомат и вытяжка на кухне. В жилье бизнес- и элитного класса техника должна быть встроенной, причём обязательно наличие посудомоечной машины.

Напрямую влиять на цену аренды, причём не в большую сторону, будет закрытый на ключ платяной шкаф в прихожей, в котором хозяин хранит свои вещи, или заваленный хламом балкон, который арендатору будет запрещено очистить.

Ничего лишнего

Если в квартире есть ценные или дорогие сердцу вещи, их лучше всего вывезти перед заселением арендаторов: не стоит доверять им настолько, чтобы оставлять в квартире фамильный хрусталь и антикварную мебель. Не стоит также рассчитывать на то, что жильцы будут ухаживать за домашними цветами. С другой стороны, в квартире вполне можно оставить несколько вещей, которые будут придавать ей уют, а значит, способствовать быстрой сдаче. Это может быть полка с книгами, ваза для цветов, нейтральный по настроению акварельный пейзаж в рамке на стене.

Важно также не забывать, что залог спокойствия — правильно оформленный договор аренды, в котором будет приведён в том числе перечень мебели, бытовой техники, ценных вещей и описано их состояние.

Как сдавать квартиру в аренду правильно: лучшие советы

Мечта многих – иметь в собственности несколько жилых помещений, сдавать их в аренду и жить припеваючи. Внешне, может бы, это и выглядит привлекательно, на самом же деле сдача внаём – это огромная «головная боль» для арендодателя. Нужно постоянно решать кучу проблем: налоговая, поиск добросовестных жильцов, ремонт и т. д. попробуем разобраться в этом непростом вопросе.

Пошаговый план, как сдавать в аренду квартиру правильно

Если у вас имеется свободная квартира, её можно превратить в неплохой дополнительный доход. Конечно, же вы столкнётесь со множеством трудностей, но они в основном будут на начальном этапе.

Шаг первый

Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.

• Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов.
• Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены. Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.).
• Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие.
• Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.

Шаг второй

Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.

• Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
• Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
• Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
• Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.

Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т. д. Если аренда оформляется официально, страховка — это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.

Какая квартира будет пользоваться спросом

Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:

1. Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д.
2. Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше.
3. Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.

Шаг третий

Следующий этап уже имеет отношение к подаче объявления, но пока косвенное. Задача на этой ступени – правильно сфотографировать квартиру.

• Потенциальный квартиросъёмщик будет обращать внимание в первую очередь на фотографии помещения. Поэтому они должны быть сделаны качественно, на хороший фотоаппарат.
• Фотографируя своё помещение, нужно показать все самые выгодные его стороны. Нередко для этой задачи нанимают профессиональных фотографов, но можно и самостоятельно справиться с этой задачей.
• Перед тем как начать делать фото, нужно внимательно посмотреть на свою квартиру. Посмотрите с какого ракурса будет выгоднее смотреться та, или иная комната.
• Перед фотосессией нужно обязательно сделать влажную уборку. Пыль и грязь будет очень заметна на фото, чем сильно портить вид.
• На фотографии желательно сделать уютный вид, можно добавить пару аксессуаров, которые сделают атмосферу более «домашней». Помогут справиться с этой задачей мягкие игрушки, подушки, цветы и прочее. Если вам жалко оставлять эти вещи, их можно не оставлять, а лишь запечатлеть на фото. Ведь потенциальный квартиросъёмщик будет при осмотре квартиры в живую не будет обращать внимания на эти мелочи, а на фото они создают милую, тёплую «картинку».
• Фотосессию лучше проводить в светлое время суток и желательно, чтобы день был солнечный. При дневном, естественном освещении комната будет казаться более уютной, чем при искусственном свете люстры.
• Снимков нужно сделать очень много, людей привлекает обилие картинок. Чем больше качественных снимков вы сделаете, тем выше будут ваши шансы сдать своё помещение.

Шаг четвёртый

Это один из самых ответственных этапов – написание объявления. Оно должно иметь максимум информации, но при этом не быть перегруженным и тяжёлым для восприятия.

• В объявлении должно быть описание квартиры, наличие балкона, ремонта, район, инфраструктура и т.д.
• Нужно указать особенности планировки и самой квартиры (балкон застеклённый или нет, санузел совмещённый или раздельный, солнечная сторона или нет, угловая квартира и т. д.).
• Текст объявления может содержать также требования к потенциальным квартиросъёмщикам, например, кто-то сдаёт жильё только семейным парам, или исключительно студентам. Требования у каждого арендодателя индивидуальные, но не стоит доходить до крайностей и предъявлять завышенные запросы, особенно, если ваша квартира относится к эконом-классу.
• Перед размещением объявления на сайт, нужно обязательно проверить текст на наличие ошибок, как орфографических и пунктуационных, так же речевых и грамматических. Обязательно прочтите текст перед отправкой, чтобы убрать неоправданные повторы и опечатки.

На данной ступени не будет никаких сложностей, ведь главная задача здесь – разместить объявление.

• Следует выбирать самые популярные сайты с объявлениями, это легко сделать они все на слуху. Не стоит размещать объявления на малоизвестных сайтах, люди на них редко заходят, а вот мошенники орудуют частенько.
• Можно дать объявление в газету, это один из самых надёжных способов уберечь себя от мошенников. Но у газетных объявлений есть минусы: вы не сможете разместить фотографии, и часто размер текста в колонке ограничен.

Шаг шестой

Когда объявление начнёт «работать», вы будете получать множество звонков от потенциальных клиентов. Самый первый телефонный разговор очень важен, арендодатель должен внушить доверие и чётко отвечать на все интересующие вопросы собеседника.

• Во время разговора нужно быть вежливым, но не старайтесь навязывать клиенту свою квартиру. Достаточно сказать пару хвалебных слов и ответить на интересующие вопросы.
• При первом общении с потенциальным арендатором нужно выяснить, согласен ли он на ваши условия, соответствует ли требованиям (т. е., если вы ищите некурящего жильца, нужно обязательно уточнить эту деталь во время самого первого разговора, чтобы не терять зря время).
• Если по итогам телефонного разговора вас обоих всё устраивает, нужно договориться о встрече. Если у вас намечается несколько квартирантов, желательно назначать время всем в один день с разницей в 20 минут. Это делается для того, чтобы не ездить в квартиру каждый раз, а иногда люди совсем не приезжают на встречу, зачем себя утруждать лишний раз. В этом нет ничего страшного, люди в поисках квартиры так же рассматривают несколько вариантов.

Шаг седьмой

Этот этап один из самых ответственных – показ квартиры. В этот момент нужно быть максимально уверенным в себе, чтобы вызывать доверие у клиента.

• Перед показом квартиры нужно приехать раньше квартиросъёмщика, чтобы успеть прибраться, навести красоту. Да и просто опаздывать не красиво, впечатление о вас будет складываться с первых же секунд.
• Показывать нужно каждую комнату, включая кухню, ванную и т. д. Обязательно расскажите, как давно был сделан ремонт, какие приятные соседи и т. д.
• Во время показа помещения арендодатель тоже должен приглядываться к своему будущему жильцу. Нужно ещё раз уточнить с кем он собирается проживать, имеются ли вредные привычки, маленькие дети и т. д. (если это принципиально важно, конечно).
• Если клиент сомневается, не стоит на него давить. Если ваше помещение не приглянулось, никакие уговоры не помогут, а если человек всерьёз заинтересовался, он обязательно вернётся к вам.
• Не всегда клиенты знакомы с районом, в котором расположена квартира, нужно обязательно рассказать о том какие рядом магазины, инфраструктура и т. д.
• Не обязательно дожидаться каждого вопроса, расскажите обо всех особенностях квартиры сами (есть ли горячая вода, оставляете ли вы стиральную машинку, присутствует ли интернет и кабельное телевидение и т. д.). Но не будьте слишком навязчивы в своём рассказе и не стоит приукрашивать действительность.

Шаг восьмой

Этот этап чисто формальный – оформление договора. В документе нужно обязательно указать требования к жильцу, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.

• Договор обязательно составляется в двух экземплярах: один остаётся у арендодателя, а второй – у квартиросъёмщика.
• В документе, кроме требований к жильцам и состоянию квартиры, должен быть указан размер ежемесячной платы за аренду и примерный срок проживания жильцов, который может быть установлен конкретно. Не забудьте указать условия, при которых квартиросъёмщик может быть выселен из вашего жилища.
• Перед составлением договора нужно записать показания счётчиков и сфотографировать паспорт будущего жильца, чтобы избежать неприятных ситуаций, или не стать жертвой мошенника.

Обязательные пункты договора

1. ФИО обоих сторон, заключающих договор, обязательно указываются паспортные данные арендатора и арендодателя.
2. Размер арендной платы, сроки, в которые арендатор обязан оплатить аренду. Дополнительно следует указать условия изменения стоимости (если этого пункта не будет, арендатор не в праве повышать размер ежемесячного платежа);
3. Как часто арендатор может проверять квартиру. Если вы хотите иногда наведываться к жильцам без предупреждения, укажите в договоре пункт, разрешающий вам это делать. Без данного указания, арендодатель может посещать квартиросъёмщиков только после предупреждения, но в таком случае он не сможет уберечь себя от некоторых рисков, описанных ниже.
4. В договоре обязательно должны быть указания, кто оплачивает коммунальные услуги. Если арендодатель соглашается взять на себя эти расходы (что бывает крайне редко), он так же прописывает это в документе.
5. Если собственник квартиры хочет наложить какие-либо ограничения на пользование квартирой, он обязан указать это в договоре.
6. В документе стоит указать список лиц, которые будут проживать в квартире. О том, что в квартире будут жить дополнительные люди, квартиросъёмщик обязан уведомить арендодателя и согласовать с ним возможность их проживания. При необходимости дополнительные лица могут вноситься в договор.
7. Естественно, должны быть условия разрывания договора, здесь можно указать при каких обстоятельствах жилец может быть выселен.
8. Другие условия по желанию собственника квартиры.

Иногда клиенты являются весьма дотошными людьми и могут потребовать у вас некоторые документы, чтобы убедиться в чистоте сделки, вот какие документы должны быть у вас при себе на такой случай:

1. паспорт (можно копию);
2. свидетельство о праве собственности на жильё;
3. квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Это пакет обязательных документов, клиент может потребовать всё что угодно, но стоит обратить внимание, если просьбы будущего жильца кажутся вам достаточно странными, следует подумать нужен ли вам такой арендатор.

Шаг девятый

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем. Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Основные риски для арендодателя

Если вы собираетесь сдавать свою квартиру, будьте готовы к тому, что могут возникнуть определённые трудности и неприятные ситуации. Арендодатель всегда должен быть морально и физически готов с всевозможным неприятным ситуациям.

Повреждение имущества

Конечно же, квартиросъёмщик будет относиться к вашему имуществу не так как к своему. Будьте готовы, что после каждого жильца придётся делать косметический ремонт, особенно если это люди с маленькими детьми и животными. Обязательно нужно включить в договор пункт, подписывая который арендатор обязуется восстановить всё испорченное им имущество.

В последнее время очень распространённый вид мошенничества, особенно в больших городах. Схема этого вида мошенничества предельно проста: у вас снимают квартиру, а потом сдают её другим жильцам в несколько раз накручивая стоимость. Очень часто такой схемой сдают арендованные квартиры гасторбайтерам, так как они живут по несколько человек и сумму с них можно взять огромную. Раскрыть такой обман очень просто: чаще всего соседи докладывают, что жильцов в вашей квартире стало очень много и ведут они себя шумно. Так же можно иногда навещать арендаторов без предупреждения.

Огромное количество жильцов

Эта проблема похожа на предыдущую, но в этой ситуации арендатор пускает гостей безвозмездно. Некоторых арендодатель не смущает проживание многочисленных друзей и любовниц, особенно если они не причиняют большого неудобства (что бывает крайне редко). Иногда квартиросъёмщики устраивают бардели или наркопритоны, будьте внимательны, ведь в такой ситуации перед законом будет отвечать хозяин квартиры, даже если он понятия не имел, что в ней происходит. Контролировать такую ситуацию можно так же с помощью соседей или личными визитами.

Противоправные действия квартиросъёмщиков

Иногда бывают и такие случаи, когда арендаторы обворовывают, поджигают или продают имущество из квартиры. Именно для предупреждения таких ситуаций и нужно фотографировать паспорт человека, которого собираетесь пустить в своё жилище. Решать такую проблему нужно с помощью полиции, так как это уже уголовное преступление. Если человек отказывается показывать свой паспорт, тысячу раз подумайте стоит ли ему доверять и для каких целей ему нужна ваша квартира.

Избежать таких неприятных ситуаций можно сдавая квартиру официально, но в таком случае вы немного потеряете в доходах, зато полностью обезопасите себя от мошенничества. Вам нужно всего лишь выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией (посмотрите рекомендации именитых риелторов, отзывы в интернете и т. д.), и уже сотрудники фирмы помогут вам найти ответственных жильцов, провести опись имущества, составить и оформить договор и т. д.

По закону Российской Федерации доходы с аренды квартиры облагаются налогами. Если вы хотите сдавать квартиру неофициально, вы рискуете нарваться на огромный штраф. Кроме того, человеку, который избегает налоговую декларацию рискует лишиться свободы сроком на полгода (если сумма неуплаченных налогов составляет больше ста тысяч рублей).

Система налогообложения

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

• Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
• Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
• Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Посуточная аренда квартиры

Сдавать квартиру в аренду можно не только на длительный срок, но и посуточно и даже по часам. Этот вид бизнеса намного рискованней. Самым лучшим вариантом для посуточной аренды является однокомнатная квартира, так как коммунальные платежи будут намного меньше, в «однушке» намного проще сделать современный ремонт, в следствие чего плату за аренду можно сделать значительно выше.

Идеальное расположение для квартиры, сдаваемой посуточно – это район около вокзала или центра города. Почему именно эти районы? Потому что в основном такими квартирами интересуются командированные люди.

Плюсы посуточной аренды

• При необходимости всегда можно воспользоваться квартирой (если в этот момент, там нет жильцов);
• Хороший доход. Такие квартиры пользуются большим спросом, особенно в период праздников (но в таком случае есть риск порчи имущества, не забывайте предусмотреть все меры предосторожности, описанные выше);
• При таком виде аренды оформление ИП не требуется;
• Если квартира изначально в хорошем состоянии – это неплохой источник дохода с нуля, требующий только размещения рекламы и небольшой подготовке помещения.

Минусы посуточной аренды

• Жалобы соседей. Иногда квартиросъёмщики ведут себя очень громко, но эту проблему легко решить, ответственно подходя к выбору клиентов. Некоторых соседей беспокоит постоянный поток незнакомых людей.
• Некоторые клиенты ведут себя не совсем ответственно, могут испортить ваше имущество. Чтобы предостеречь себя от такого рода проблем и финансовых затрат, связанных с ними, всегда фотографируйте паспорт каждого клиента.

При посуточной сдаче квартиры существует и определённый перечень расходов, в него входят такие пункты, как:

1. Налоговые взносы (если вы собираетесь оформлять ИП);
2. Рекламные материалы (можно воспользоваться бесплатными сайтами с объявлениями, но этот способ менее эффективен, так как на такие «доски» выкладываются объявления каждую минуту и ваше спустится в самый низ очень быстро. А для того, чтобы объявление было закреплено вверху, придётся за него заплатить);
3. Уборка жилья и стирка постельного белья. Этих расходов можно избежать и делать действия собственноручно, но тогда большую часть своей жизни вы будете проводить за привидением в порядок квартиры. Гораздо проще обратиться в клининговую компанию.
4. Затрата на расходные материалы (как правило они совсем небольшие), такие как туалетная бумага, мыло, сахар, чай и т. д.
5. Оплата коммунальных услуг. При суточной аренде «повесить» этот пункт расхода на жильцов уже не получится.

Сдача квартиры в аренду – это неплохой способ дополнительного заработка. Но, как и любой бизнес, он имеет свои «подводные камни», определённые риски. На первых порах не всё может получаться, и в первое время доходы будут только покрывать первоначальные расходы, но спустя определённое количество времени, квартира станет отличным источником дохода. Сдавать квартиру не сложно как самостоятельно, так и с помощью агентства, но стоит помнить, что уклонение от уплаты налогов в Российской Федерации является уголовно наказуемым деянием.

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

• Как найти хороших жильцов?
• Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
• Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Бюджетно и достойно: готовим квартиру для сдачи в аренду или продажи

В один прекрасный день перед вами встала задача – подготовить квартиру к аренде или продаже. С чего начать? Как правило, в голове тут же появляется страшное слово «ремонт». А потом рой мыслей: «А стоит ли делать этот ремонт, и если да – то какой?» В этой статье мы поможем вам ответить на эти вопросы, привести в порядок мысли и оптимально подготовить квартиру к сделке.

Целесообразность ремонта

Для начала, как считают специалисты по недвижимости, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее местоположение (тип дома и район), а также сроки, в которые вы хотите произвести сделку.

В более-менее приличных квартирах перед подачей объявления иногда бывает достаточно произвести качественную уборку. Но если квартира выглядит плачевно, то запланировать минимальный ремонт стоит. Определенный круг работ придется произвести также, если вы хотите продать или сдать жилье быстрее. Ремонту – однозначное «да», если речь идет о квартире для последующей сдачи в аренду приличным людям. Для нанимателей, которые много времени проводят на работе, тратить драгоценные часы и даже дни на ремонт неприемлемо. Им важно заехать и более-менее комфортно жить. Можно, конечно, оставить все, как есть, но тогда есть риск, что заинтересует такое место жительства только не особо чистоплотных и, возможно, даже нечестных перед законом граждан.

Ремонт в квартире для сдачи в аренду рано или поздно себя окупит. Хотя, в отличие от сделок купли-продажи, деньги к вам вернутся не сразу.

Владимир Романенко, руководитель отдела по работе с клиентами агентства недвижимости «Шоколад»:

При этом сроки окупаемости ремонта зависят от суммы, потраченной на эти работы. Если вы отремонтируете однокомнатную квартиру за 100 тысяч рублей и сдадите ее за 30 тысяч в месяц, ремонт окупится уже через 2-4 месяца (в зависимости от того, за сколько месяцев потребуете предоплату и будете ли настаивать на страховом депозите). Однако, по мнению Владимира Романенко, 100 тысяч – это очень мало, чтобы сделать квартиру для сдачи в аренду более современной:

Что касается квартир на продажу, то общая статистика гласит, что в лучшем случае ремонт окупается на 70%, но при этом время, затраченное на его осуществление, никем и никак не компенсируется. Для квартир на продажу, как правило, ремонт позволяет увеличить стоимость объекта на сумму, примерно равную стоимости ремонта. Однако, например, «убитую» квартиру в старом доме на окраине, куда проблематично добираться, не спасет даже дорогой ремонт. При этом и в ремонт добротного жилья, предназначенного для продажи, с точки зрения логики, вкладываться не всегда целесообразно. Опыт специалистов по ремонту показывает, что покупатели предпочитают после сделки обустраивать новое «гнездышко» по своему вкусу.

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:

— Люди покупают не ремонт, а стены. Да, приятно, если можно заехать и жить, не тратя денег и времени на ремонт, но, как показала практика, на ремонт особо не «ведутся», каждый хочет все переделать под себя. Тут и получается: у кого есть время, купят «убитую» квартиру с хорошим дисконтом, а кто не может ждать – покупают квартиру с ремонтом, но жутко торгуются, понимая, что все это придется постепенно переделывать под себя, а сейчас жить можно.

Асканаз Кобелян, генеральный директор компании «АСКО-Строй»:

— Однажды мы сделали косметический ремонт – предпродажную подготовку двухкомнатной квартиры, после чего собственник продал недвижимость. А через две недели к нам обратились другие клиенты с просьбой сделать капитальный ремонт двухкомнатной квартиры, которую они недавно купили. Когда мы приехали на замер, оказалось, что это та же самая квартира, в которой мы недавно сделали «косметику».

При этом нередки случаи, когда ремонтные работы перед выставлением недвижимости на продажу более чем оправданы.

Андрей Лямин-Бородин, генеральный директор PriceRemont:

— В последнее время участились заказы на ремонт для последующей продажи в отношении «инвестиционных» квартир в новостройках. В условиях растущего рынка это было не актуально, однако теперь, когда рынок, в лучшем случае, «стагнирует», наличие ремонта повышает ликвидность квартиры.

Правила бюджетного ремонта

Итак, вы пришли к выводу, что ремонт делать нужно. При этом вы понимаете, что это «удовольствие» хлопотное и затратное. Одно дело – переделывать квартиру под себя и совсем другое – затевать ремонт там, где вы сами жить не планируете. Поэтому важно, чтобы итоговая стоимость работ оказалась более чем удовлетворительной. Как этого добиться?

Совет № 1 – исключите вариант с капитальным ремонтом.

Андрей Андреев:

— Если затеять капитальный ремонт, то он точно не окупится. Это пустая трата денег.

Совет № 2 – составьте перечень работ в зависимости от целей сделки.

— Что дает ремонт перед продажей? Он лишь помогает быстрее продать квартиру, но почти никак не влияет на ее стоимость. Если делать легкую «косметику», то это определенный плюс при продаже. Если состояние обоев совсем плачевное, лучше всего их вовсе снять и подготовить стены под оклейку новых. Во-первых, при просмотре покупатели начнут фантазировать по поводу цвета и стиля новых обоев; во-вторых, запах свежего ремонта благоприятно воспринимается всеми.

Виктор Цыганков, главный инженер строительной компании «Номер один»:

— Чаще всего перед продажей или сдачей квартиры в аренду собственники решают освежить стеновые покрытия и потолок, привести в порядок смесители и другие сантехнические приборы, постелить линолеум или ламинат, также в этот перечень работ можно включить замену розеток, выключателей и светильников. Этот вид ремонта является наиболее простым, быстрым, а его стоимость – самой низкой.

Совет № 3 – пытаясь сэкономить на ремонте, не пренебрегайте безопасностью и аккуратностью. Эти два правила ремонтники считают основными в негласной теории относительно того, в каком виде прилично продавать или сдавать в аренду.

Андрей Лямин-Бородин:

— Если речь идет о продаже квартиры, то важно, чтобы покупатель увидел дефекты квартиры, тогда это будет учтено в цене и сделка будет честной. Гораздо хуже будет скрыть эти дефекты косметическим ремонтом, чтобы покупатель их не увидел – проблемы все равно проявятся и станут неприятным сюрпризом для покупателя после сделки. Если же речь идет о сдаче в аренду, то здесь самое главное – исправность электрики и сантехники.

В процессе планирования ремонта специалисты советуют, в первую очередь, обратить внимание на состояние сантехники – ванны, унитаза, раковины, водопроводных труб. Далее стоит учесть внешний вид стен, пола, потолка. Считается неприличным пускать арендаторов в квартиру с обшарпанным напольным покрытием, засаленными стенами, пожелтевшим потолком и сломанной мебелью. Пусть лучше сантехника и мебель будут недорогими, но исправными, считают эксперты. То же касается и ремонтных работ, для которых можно выбирать бюджетные материалы.

Александр Чебурин, генеральный директор строительной компании «Ваш Дом»:

— Я не приемлю ни в каком виде и количестве мусор на объекте, как бытовой, так и строительный, поэтому мои мастера делают уборку ежедневно. Согласитесь, когда вы покупаете или берете в аренду квартиру и начинаете находить под раковиной, ванной, в шкафах мусор, то хорошего впечатления о собственнике у вас точно не сложится, и уж тем более на «чистоту» ваших отношений рассчитывать не стоит.

Помимо правил приличия, при планировании ремонта стоит учитывать взаимозависимость некоторых видов работ. Так, например, перед укладкой ламината нужно выровнять пол, перед покраской стен также потребуются выравнивающие манипуляции. Кроме этого, перед установкой новой сантехники рекомендуется заменить текущие трубы, а перед заменой розеток, выключателей и светильников – убедиться в исправности проводки.

Виктор Цыганков:

— Начальная точка ремонта – это обязательно потолок. Его необходимо выровнять, устранить все трещины, после покрасить, нанести штукатурку и в завершение покрыть выбранным видом декоративного покрытия. Мы рекомендуем не экономить на предварительной отделке, так как от ее качества зависит срок службы внешнего декоративного покрытия.

Цена вопроса

Андрей Лямин-Бородин:

Асканаз Кобелян:

— Например, в квартире 45 кв. м мы поменяли обои, покрасили потолки и поменяли ламинат. Все это обошлась заказчику в 240 тысяч рублей.

Александр Чебурин:

— Минимальная стоимость косметического ремонта однокомнатной квартиры зависит от моральных или профессиональных устоев компании. Любая уважающая себя фирма не будет делать так, что после очень дешевого ремонта у постояльцев будут одни проблемы. В нашей компании цены на косметический ремонт начинаются от 3 тысяч рублей за квадратный метр, и такой ремонт не надо переделывать через месяц и даже год. Цены на капитальный ремонт начинаются от 6,5 тысячи рублей за квадратный метр, так как, в отличие от евроремонта класса «В», в капитальном ремонте очень много демонтажных работ. Приведу пример стоимости работ для квартиры площадью 36 кв. м. Ремонт стен – 65,5 тысячи рублей, потолков – 17 тысяч рублей, полов – 19,7 тысячи рублей, распределение и подключение сантехники – 12,5 тысячи рублей. Для более точного расчета необходим предварительный выезд специалиста.

Наглядный пример сметы на ремонт с минимальными вложениями в квартире 43 кв. м привела компания PriceRemont:

Виктор Цыганков:

— В общении с клиентами мы довольно часто понимаем, что они практически не отличают косметический, капитальный и элитный виды ремонта. Особенную путаницу вызывает понятие «евроремонт», который довольно популярен среди заказчиков, но его понимание у каждого, как правило, свое. На самом деле, евроремонт осуществляется по индивидуальному дизайнерскому проекту, а в смете нередко фигурируют работы по перепланировке. Что именно выберет для себя владелец квартиры, решать ему, с учетом величины бюджета на ремонт.

Статья написана по материалам сайтов: www.irn.ru, www.aif.ru, homeblogkate.ru, lifehacker.ru, www.cian.ru.

»