Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: можно ли реализовать ранее купленную и приобрести новую, каковы особенности отчуждения такого жилья?

Каждая молодая семья после рождения второго ребёнка вправе рассчитывать на государственную поддержку в виде материнского капитала. Такую же помощь получают женщины, усыновившие дитя, ведь в обоих случаях появляется необходимость в расширении жилищных условий, на что чаще всего и тратятся полученные средства.

Материнский капитал можно также вложить в будущее образование ребёнка либо перечислить деньги на пенсионный счёт матери. Но на практике оба этих варианта являются менее популярными, так как люди понимают, что из-за постоянной инфляции по прошествии нескольких лет отложенная сумма будет совсем незначительной.

Сертификат на выдачу материнского капитала — отличный шанс для семьи решить проблему с отсутствием собственного жилья. Покупка недвижимости с участием такого рода господдержкой имеет свои нюансы и правила. Поэтому когда появляется необходимость в продаже данной жилплощади, возникает естественный вопрос: можно ли это сделать и будет ли такая сделка законной?

Получится ли

Выдавая материнский капитал, государство диктует свои условия касательно того, на что можно потратить полученные средства.

Так, если деньги берутся с целью улучшения условий проживания, то вложить их можно:

При этом в выдаче средств могут отказать, если родители планирует их потратить на обычный ремонт, после которого размер жилого помещения не изменится, либо покупку автомобиля. Касательно последнего могут сделать исключение, но лишь в случае, если семья многодетная либо в ней имеются дети с инвалидностью, которая лишает их возможности самостоятельно передвигаться.

Также свои правила государство устанавливает в случае продажи квартиры, купленной за средства программы помощи молодой семье. Так, основным условием при покупке жилого помещения является совместное владение. То есть, если семья состоит, к примеру, из супругов и троих детей, то недвижимость оформляется на всех в равных долях.

Таким образом, в квартирах, приобретённых в счёт материнского капитала, имеются несовершеннолетние собственники. Любые сделки с такого рода недвижимостями будут являться незаконными, так как дети, не достигшие 18 лет, не могут заверять документы купли-продажи либо дарения самостоятельно.

Так можно ли и как продать квартиру с материнским капиталом? Ведь всегда может появиться необходимость в расширении жилищных условий, смене района или города проживания.

Продажа такой квартиры вполне реальна. Но для этого нужно посетить ряд инстанций для получения соответствующего разрешения. Принятие решения остаётся за органами опеки, ведь именно они тщательно следят за законными правами несовершеннолетних граждан.

Чтобы добиться положительного ответа и получить разрешение на продажу, необходимо предоставить в органы опеки документы и справки, доказывающие следующее:

• за детьми сохранится их право на собственность (получение доли в новом приобретённом жилье);
• условия проживания после переезда будут соответствовать санитарным нормам и не ухудшатся в сравнении с предыдущей жилплощадью.

Сделка купли-продажи, совершённая без разрешения органов опеки, будет считаться недействительной и в дальнейшем аннулированной. То же самое относится к сделкам по обмену жилья.

Новая недвижимость в обязательном порядке должна проверяться органами опеки, а кроме того, подписание документов происходит в их присутствии, иногда это необходимо даже при наличии разрешения

Главные условия использования

Использование жилья, купленного по ипотечному кредиту и материнскому капиталу, имеет свои особенности и нюансы. Так как совладельцами такой недвижимости являются несовершеннолетние граждане, то любые операции проводятся строго законными представителями этих детей: родители, опекуны и усыновители.

Кроме того, продажа либо обмен жилья с материнским капиталом, имеет ряд условий:

• сделки происходят только после получения разрешения отдела опеки;
• дети после продажи либо обмена должны быть обеспечены лучшим или равноценным имуществом;
• решение отделом опеки принимается в течение 15 дней;
• целесообразность местоположения нового приобретаемого жилья.

К примеру, если родители решили продать квартиру в городе и купить дом в селе, то у органов опеки может возникнуть вопрос: чем мотивировано такое решение? Ведь ребёнок нуждается в нормальном образовании, которого нет в селе, и прочих городских привилегиях.

Отдел опеки может дать добро на изменение жилья в худшую сторону лишь в некоторых случаях:

• ребёнку необходимо дорогостоящее лечение;
• медицинские показания (к примеру, смена экологии по причине аллергии);
• платное обучение в другом городе.

Также органы опеки могут дать разрешение на продажу жилья без обязательного приобретения новой квартиры, но подобное возможно лишь в случаях, если:

• семья переезжает в другой регион страны;
• переселение в другую страну на ПМЖ (постоянное место жительства);
• покупка квартиры в новом строящемся доме.

Что касательно последнего, то разрешение на продажу выдаётся только тогда, когда строительство находится на стадии завершения. Кроме того, все несовершеннолетние дети до переезда должны получить регистрацию в другой квартире, к примеру, у бабушки с дедушкой.

Каким образом продать квартиру с материнским капиталом

Купленная квартира за средства государственной помощи, которая выдаётся молодым родителям после рождения второго или последующего ребёнка, всегда оформляется в собственность на всех членов семьи. Поэтому такая недвижимость всегда имеет хотя бы одного несовершеннолетнего собственника.

Любые сделки с такими квартирами происходят под наблюдением органов опеки, так как именно они защищают права детей до достижения совершеннолетия. Поэтому для продажи жилья, приобретённого за счёт материнского капитала, необходимо получить разрешение от соответствующих инстанций.

Для получения разрешения на манипуляции с квартирой, необходимо предоставить в опеку следующие документы:

• справка о составе семьи;
• выписка из домовой книги (наличие зарегистрированных в квартире жителей);
• заявление от обоих родителей на получение разрешения продать недвижимость (дети старше 14 лет пишут заявление самостоятельно);
• письменное согласие на продажу всех совладельцев, достигших 10-летнего возраста;
• паспорта совершеннолетних собственников и свидетельства о рождении детей младше 16 лет.

Кроме того, необходимо предоставить к рассмотрению всю информацию как по продаваемой, так и покупаемой квартире.

Для этого понадобятся:

• документы на права собственности;
• поэтажный план недвижимостей;
• акты касательно жилых условий;
• финансовые выписки из лицевых счетов;
• оценочная стоимость из БТИ.

Сам процесс проведения сделки купли-продажи происходит под контролем органов опеки и попечительства.

Для этого они изучают следующие документы:

• договор купли-продажи;
• акт сдачи-приёма;
• расписку о передачи и получение денег;
• справки об отсутствии задолженностей по квартплате, а также относительно того, что квартиры не находятся в залоге либо аресте.

После проведения сделки в отдел опеки нужно будет принести оригинал и копию подписанного договора купли-продажи, а также справки о регистрации всех несовершеннолетних членов семьи на новом месте жительства.

При несоблюдении всех правил и предписаний касательно того, как продать квартиру с материнским капиталом, родители привлекаются к административной ответственности. Кроме того, после достижения совершеннолетия дети имеют законное право оспорить сделку купли-продажи в суде и вернуть себе свою долю. В таких разбирательствах суд обязует вернуть недвижимость первоначальным владельцам, а те, в свою очередь, должны отдать покупателю полученные когда-то от него деньги.

Размер регионального материнского капитала в 2018 году можно узнать из нашей статьи.

Что можно купить вместо этого

По законодательству РФ на средства от материнского капитала можно приобрести как готовую квартиру, так и вложится в строительство, где будет размещаться будущее жильё. Также они могут послужить первым взносом для ипотечного кредита либо быть частью его оплаты.

Также, на деньги, полученные в качестве помощи молодой семье, можно построить дом. К примеру, если родители не хотят ждать, пока малышу исполнится три года, то они могут сразу приступить к строительству, а государство за счёт материнского капитала возместит им потом часть расходов.

Но для такого строительства у семьи должен быть свой земельный участок, который, например, достался кому-то из родителей по наследству. Если такой площадки в собственности не имеется, то построить дом не выйдет, так как за материнский капитал земля не покупается.

Кроме того, на строительство дома в счёт материнского капитала нужно будет получить разрешение. Для этого земельный участок должен находиться недалеко от населённого пункта, а будущий дом иметь все блага и полностью соответствовать жилищным нормам. Если средства берутся для постройки нежилого дома (дача), то в выдаче материнского капитала откажут.

Что касательно средств от продажи квартиры с маткапиталом, то потратить их на что захочется родителям также не получится. Такая недвижимость находится под контролем органов опеки до тех пор, пока зарегистрированные в ней несовершеннолетние собственники не достигнут определённого возраста.

Сделка купли-продажи происходит под контролем и органов опеки и только с их разрешения. Данная инстанция следит, чтобы дети не остались без своей части жилья.

Поэтому потратить вырученные средства от продажи можно исключительно на:

• покупку новой квартиры;
• приобретение дома;
• вложение в строительство нового жилого комплекса, где будет находиться их новая квартира, но здесь имеется много нюансов.

При этом сразу после покупки нового жилья на несовершеннолетних детей оформляется долевая собственность.

Получится ли избежать ипотеки

Самого материнского капитала для покупки квартиры недостаточно. Поэтому семьям приходится оформлять специальную ипотечную программу с учётом государственной помощи молодым семьям. Полученные средства из материнского капитала служат первым взносом или частью оплаты уже имеющегося кредита на имущество.

Такая ипотека требует обременения, поэтому квартиры, купленные по данной программе, всегда находятся в залоге у кредиторов, а их продажа осуществляется исходя из определённых условий, одним из которых является получение разрешения от банка.

Так, к примеру, если семья решила продать заложенную квартиру, что часто бывает при обретении жилья в ипотеку с привлечением материнского капитала, то родители обязаны предоставить в отдел опеки нотариально заверенную справку о том, что дети получат свои доли в новой квартире сразу после снятия обременения банком. Поэтому для реализации данной жилплощади нужно не только разрешение на продажу от опекунского совета, но и самой кредитной организации.

Снять обременение можно следующими способами:

• оставшуюся задолженность перед банком оплачивает покупатель жилья, после чего отменяет обременение и продолжает процесс купли-продажи;
• переоформить ипотеку на покупателя квартиры, но такое возможно только с разрешения кредитора.

Для осуществления перечисленных выше методов обязательно необходима нотариальная помощь. В противном случае сделка купли-продажи для одного из участников может закончиться потерей не только жилья, но и денег.

Как взять ипотечный кредит в Россельхозбанке под материнский капитал — вы узнаете из данной статьи.

Как составить документы на нотариальное обязательство по материнскому капиталу — читайте в этой публикации.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Важным условием для получения материнского капитала является цель, на которую его можно потратить. Среди законом установленных целей — приобретение ипотеки. В настоящей статье будет рассмотрен вопрос о возможности продажи квартиры, взятой в ипотеку за счет средств, предоставляемых государством по случаю рождения малыша.

Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?

По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей. Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства. Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.

Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.

Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.

Порядок получения разрешения на сделку

Получить одобрение на продажу квартиры, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала возможно, обратившись в социальную организацию по опеке и попечительству. Разрешение представителей данного учреждения обязательно, так как именно этот государственный орган следит за соблюдением интересов несовершеннолетних детей. Получить согласие органов опеки и попечительства возможно, если только при продаже жилья не будут ущемлены интересы детей.

Перед принятием решения о выдаче одобрения на продажу квартиры, купленную в ипотеку за счет материнского капитала, сотрудники опекунского учреждения проверяют:

• будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье;
• соответствует ли новое жилье установленным санитарным нормам. По закону, условия проживания в ней должны быть не хуже, нежели в предыдущем доме. Обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства и соответствие количеству квадратных метров на человека.

Компетентные лица попечительской организации вправе отказать в выдаче положительного решения, если условия проживания в новом жилье не будут соответствовать специальным требованиям. Также последует отказ в продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала в ипотеку, если в результате сделки пострадают интересы детей или иных лиц.

Для получения одобрения от органов опеки и попечительства на проведение сделки, нужно предъявить пакет бумаг:

• удостоверение личности родителей;
• акты о появлении на свет детей. Если им от 14 до 18 лет, то предъявляются их личные удостоверения;
• документ об оценочной стоимости жилой недвижимости;
• правоустанавливающие акты на объект жилья (квартира, дом);
• справки, подтверждающие, что нет задолженности по коммунальным платежам.

Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.

Разрешение от банковского учреждения

Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт.

Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.

Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:

• человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
• все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.

Можно ли продать жилье и купить другое?

Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.

Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:

• по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
• количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
• должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.

Что будет, если нарушить условия?

Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов. Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами. Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.

Например, если в новой квартире отец и мать не предоставят долю жилья в собственность несовершеннолетним детям. Согласно правилам закона, дети могут обжаловать договоренность, когда им исполнится 18 лет. Подобным правом они могут воспользоваться в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия.

При рассмотрении жалобы, судебная инстанция вправе будет вынести решение о недействительности ранее заключенной договоренности по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом. Вынесенное решение будет означать аннулирование совершенных действий покупателем и продавцом. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца вернуть деньги. Чтобы не допустить подобного стечения обстоятельств, всем покупателям жилья в ипотеке с использованием материнского капитала нужно подробно изучать документацию.

Важно! Законом запрещено брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью дальнейшей продажи жилья. Подобные сделки с квартирами уголовно наказуемы.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Продажа собственности, приобретенной в счет кредита, да еще и с использованием семейного сертификата – тяжелый процесс. Он осложняется тем, что покупатели не желают связываться с такими типами недвижимости, а официальные инстанции требуют проходить процедуру проверки сделки перед продажей объекта. Но осуществление отчуждения квартиры с материнским капиталом и ипотекой все же возможно, если владелец соблюдает ряд правил.

В чем особенность квартиры с материнским капиталом?

Жилище, приобретенное на деньги из материнского капитала, закреплено за детьми. Определенная доля принадлежит им. Доля также может быть еще не получена ребенком (в случае ипотеки), но прописана в обязательстве – то есть родители обязуются предоставить несовершеннолетнему часть собственности после погашения кредита. В любом случае, если жилье было куплено частично при поддержке материнского капитала, оно должно выполнять свою основную функцию – улучшать жилищные условия детей и частично принадлежать им.

Право ребенка на долю в квартире строго соблюдается. При продаже жилья, купленного на семейный сертификат, необходимо доказать, что ребенок получит равнозначную долю в ином объекте недвижимости. Доказывать этот факт необходимо Органам опеки и попечительства. Без согласия ООиП проводить сделку по купле-продаже квартиры нельзя.

Хотя существуют варианты, при которых долю ребенку в новом жилье можно не выделять:

• деньги, полученные с продажи жилища, идут на накопительный или стандартный счет ребенка;
• средства от продажи выделяются для лечения остро больного ребенка;
• несовершеннолетний получает долю в другом жилье – например, в доме бабушки и дедушки.

Обратите внимание, что даже при переведении средств на накопительный или стандартный счет, родитель или опекун не получает прав свободно распоряжаться деньгами. Счет открывается на имя детей, что делает невозможным обращение с деньгами без согласия несовершеннолетних (если они уже достигли 14 лет). Если ребенок – малолетний, то его согласие не требуется, однако, разрешать вопрос о снятии денег придется опять с ООиП. Органы опеки должны проверить, не будут ли родители использовать средства в своих личных целях, пойдут ли они действительно на улучшение условий жизни ребенка. После получения разрешения и использования денег необходимо представить подробный отчет о приобретениях.

Закон устанавливает, что при смене квартиры, приобретенной на материнский капитал, доля ребенка должна сохраниться в полном объеме. То есть, доля не может быть меньше прежней, допустимо только ее увеличения. На деле разрешается формально уменьшать долю, если:

• сохраняется метраж доли (в двухкомнатной квартире у ребенка было 15 метров и одна четвертая квартиры, в трехкомнатной – также 15 метров, но уже одна шестая квартиры);
• сохраняется оценочная стоимость доли (сокращается метраж, но при этом сама доля за счет переезда в более элитный район стоит столько же, как и прежняя).

Особенно тяжело продавать квартиру после развода. Выполнять требования о предоставление новой доли в квартире при разводе бывшим супругам не хочется – тогда придется вместе жить. В таком случае новая доля заменяется денежной компенсацией. В таких условиях тоже сокращается снижение метража доли ребенка.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Ипотечный кредит – фактор, который часто препятствует продаже недвижимости. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на выданный материнский капитал? Да, но такая сделка должна быть согласована с банком, который предоставил ипотечный кредит. Банковская организация должна одобрить нового плательщика (покупателя жилья), в ином случае придется отменить сделку.

Существуют следующие способы отчуждения квартиры, которая пока еще принадлежит банку:

1. Погашение кредитных обязательств перед продажей. В данном случае средства на погашение ипотеки выделяются из личного бюджета первоначального участника кредита, поэтому согласовывать продажу с банком не нужно. Достаточно просто оплатить оставшиеся проценты и смело заключать сделку по продаже.
2. Погашение кредита за счет покупателя. Новый владелец обычно выплачивает крупный взнос, который покрывает оставшиеся задолженности владельца. Данная процедура также может проходить без согласия банка, если деньги на погашение кредита (взнос за недвижимость со стороны покупателя) поступят до продажи квартиры. Тогда первоначальный владелец направит деньги на погашение, и переоформлять в банковской организации ничего не нужно будет. Если же по каким-то причинам владелец не может до сделки оплатить задолженность, то нужно переложить обязательства по ипотеке на нового владельца с согласия банка.
3. Полный переход ипотечных обязательств к новому владельцу. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать установленную банком сумму. Нужно согласовывать с банком. После передачи обязательств владелец может как сразу погасить весь объем кредита, так и продолжать выплачивать отдельные суммы регулярно.

Немногие покупатели согласятся приобрести недвижимость, по которой существуют кредитные обязательства. Поэтому перед сделкой рекомендуется погасить кредит. Самый популярный способ – это взятие стоимости объекта с покупателя в два этапа. Первый этап – покупающее лицо платит некий процент от полной стоимости недвижимости. Этого процента достаточно, чтобы погасить кредит, что продавец и делает. Дальнейшая сумма уже остается в бюджете продавца, а покупатель получает квартиру без кредитных задолженностей. Однако подобная процедура осложнена тем, что необходимо нотариально заверять факт наличия первого взноса. В противном случае велика вероятность мошенничества со стороны продающего лица, поскольку при таком первом взносе сделка купли-продажи еще не совершается.

Способы продажи

Продать квартиру можно стандартными способами – при помощи сделки купли-продажи или посредством обмена (трейд-ин). Особенности каждой сделки:

1. При купле-продаже необходимо предоставить ребенку площадь или счет с деньгами, положенными за долю проданной недвижимости. Ребенка необходимо выписать из квартиры и прописать в новой в один и тот же день, поскольку несовершеннолетние не могут оставаться без места регистрации.
2. В случае использования программы трейд-ин можно обменять квартиру на большую и заплатить разницу. Допускается покупка квартиры меньше по площади, но такой же по цене. Покупка жилплощади меньшего размера и меньшей стоимости допускается, только если необходимы деньги на лечение ребенка.

Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.

О достоинствах и недостатках обмена и купли-продажи в случае квартиры с мат. капиталом:

• легче согласовать с ООиП;
• сразу получается новое жилье;
• можно без дополнительной мороки поменять жилье и получить доплату (удобный способ получения доп. средств).

• можно пустить средства не только на покупку недвижимости;
• позволяет кардинально сменить место жительства (с квартиры на коттедж и т.п.).

• труднее согласовывать с органами опеки;
• не всегда сразу получается найти новое жилье.

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом: порядок действий

В случае отчуждения квартиры с материнским капиталом прежде всего обращаются в органы опеки. Там нужно получить разрешение на проведение сделки. Можно произвести куплю-продажу или обмен и без разрешения органов опеки, но тогда существуют определенные риски:

• сделку могут признать недействительной;
• покупатель может отказаться от сделки, узнав о несогласованной продажи недвижимости по семейному сертификату.

Поэтому настоятельно рекомендуется следовать закону и согласовывать свои действия с ООиП. Порядок действия при продаже или обмене недвижимости должен быть такой:

• обращение в органы опеки ради получения разрешения;
• обращение в банковскую организацию (если квартира приобретена в ипотеку);
• совершение сделки.

Возможен другой вариант действий (меняется в зависимости от того, погашается ипотека своими силами или засчет первого взноса покупателя):

• подача заявления в опеку;
• подписание документов и с покупателем, получение первого взноса за квартиру;
• выплата ипотеки засчет первого взноса (согласовывать наличие нового владельца не нужно, только факт погашения кредита);
• завершение продажи.

Самый важный аспект – подача прошения в органы опеки. Орган может отказать в продаже объекте, если усмотрит в этом злой умысел или определит, что после сделки права ребенка будут ущемляться. Поэтому нужно правильно подготовиться и исключить вероятность отказа, устранив спорные моменты. Важно учитывать, что ООиП рассматривает дело длительно время, от 1 до 3 месяцев. Полученное разрешение тем временем действует только в течение 1 месяца. Поэтому все документы для продажи, покупателя, новое жилье рекомендуется найти еще до обращения в инстанцию, а после получения разрешения сразу оформить смену недвижимости.

Обратите внимание, что изменение договоренностей с банком (передача прав по кредиту или погашение ипотеки) имеет больше шансов на одобрение, если собственник планирует приобретать новое жилье также в ипотеку и той же банковской организации.

Какие документы нужны?

Перед обращением в органы опеки следует подготовить необходимый пакет документов. Обязательно нужно иметь при себе:

• удостоверение личности на каждого из членов семьи (паспорт, свидетельство о рождении), желательно – сразу копии, которые сотрудники опеки заберут для составления протокола;
• документ, подтверждающий право долевой собственности членов семьи на объект недвижимости;
• если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет – заявление о продаже собственности;
• техпаспорт на объект недвижимости;
• справка из ЖКХ об отсутствии неуплаты за прошедший период по коммунальным платежам;
• заявление взрослых собственников (родителей) о продаже недвижимости.

В прошении должно быть указано, по какой причине семья собирается отказаться от имеющегося жилья, какую замену получат дети после продажи. Можно указать следующие причины:

• желание улучшить материальное положение;
• смена района или города в связи с переездом;
• продажа квартиры в связи с нехваткой средств на лечение, образование ребенка;
• продажа общей квартиры с целью перевести деньги за долю ребенка на отдельный счет, который затем будет использоваться для открытия собственной ипотеки совершеннолетнего (спорно).

Пакет перечисленных документов подается одновременно с заявлением. После рассмотрения заявки заявители получают уведомление о том, что органы опеки согласны с продажей (или отказывают в сделке).

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Покупая квартиру с использованием средств материнского капитала, покупатель обязуется предоставить долю в жилье сразу нескольким лицам. Во-первых, ее обязаны получить несовершеннолетние дети, во-вторых – обладательница сертификата, в-третьих – супруг обладательницы сертификата. Это главная проблема тех, кто желает купить жилье на вторичном рынке у пользователя материнского капитала, поскольку не всегда продавец выполняет это обязательство. А если он, не выполнив его, продаст недвижимость, у собственника есть право отсудить проданный объект.

Как это работает? Обычно, при покупке квартиры, граждане используют программу ипотеке. Материнский капитал идет в счет первого взноса. При покупке квартиры по ипотеке кредит, а значит и право собственности, оформляется только на одного человека (один из супругов и родителей двоих детей). Дети и второй супруг вступают в долю уже после того, как кредитные обязательства будут выполнены – то есть когда ипотека будет погашена. Это обязательство владелец выполняет перед Пенсионным фондом, отвечающим за выдачу семейного сертификата, и перед органами опеки. Однако после выплаты ипотеки из этих инстанций не приходят проверяющие и не смотрят, была ли положенная доля отведена супругу и детям. Это лежит на совести самого владельца. Собственник дома может забыть про обязательную процедуру или намеренное ее не выполнить, то есть не отдать положенные доли другим членам семьи, после чего продать квартиру. Это незаконно. Если о продаже квартиры без выделения компенсации (денежной или в виде новой жилплощади) узнает ООиП или Пенсионный фонд, эти органы вправе потребовать отмену сделки. Подобное же требование может исходить от обделенного супруга или представителя несовершеннолетних детей, которым не досталась доля либо от прокуратуры.

Если перечисленные лица или органы подадут судебный иск, скорее всего, будет решено аннулировать сделку купли-продажи. Приобретенная квартира перейдет обратно к продавцу. Взамен нерадивый продавец должен будет вернуть покупателю деньги, уплаченные при покупке жилплощади. Однако это лишь судебное постановление. В реальности у продавца может уже не оказаться тех средств, которые он приобрел в ходе сделки. Если продающее лицо истратило средства, то процесс их возврата может затянуться на долгие годы. Да, за неуплату долга обманутый покупатель может привлечь продавца к уголовной ответственности. Но во многих случаях долг все равно вернуть не получится – собственника квартиры, купленной при помощи материнского капитала, могут даже посадить, но необязательно при этом выплатят ущемленному ущерб.

Если коротко сформулировать, покупатель, который приобретает квартиру, связанную с материнским капиталом, рискует:

• лишиться приобретенной квартиры, но получить за нее полную компенсацию;
• лишиться и квартиры, и уплаченных средств;
• частично потерять сумму, которая была уплачена в ходе сделки, и лишиться прав собственности на объект недвижимости.

Все варианты отрицательны для покупателя, поэтому многие лица, желающие приобрести жилплощадь, отказываются от квартир, купленных по семейному сертификату. Однако проверить, связана ли недвижимость с материнским капиталом, сложно. Владелец может просто умолчать об этом факте. Получить информацию о способе приобретения квартиры (с мат. капиталом или без) можно в Пенсионном фонде или в банке, но потребовать справку может только собственник. Лицо, которое собралось покупать недвижимости, это сделать не вправе: нет законных оснований потребовать такие документы, как справка об ипотеке или тратах материнского капитала. Можно лишь надеяться на добросовестность продавца.

Тонкости и нюансы процедуры

В случае продажи квартиры с материнским капиталом нужно учитывать, что ребенка можно прописать у родителей или иных родственников. Тогда требование, предоставить несовершеннолетнему жилплощадь, будет соблюдено. После этого открывается свободное распоряжение средствами, полученными после продажи квартиры с мат. капиталом:

• можно приобрести квартиру, меньшую по площади, и использовать разницу стоимости для улучшения собственных условий жизни или положения ребенка;
• можно заменить квартиру на частный дом, где условия проживания кардинально отличаются от городских;
• можно и вовсе отказаться от приобретения новой недвижимости и переехать к родственникам, а полученные от продажи средства распределить по счетам бывших собственников.

Еще один важный нюанс, который лучше учитывать еще перед покупкой квартиры по мат. капиталу – банк, в котором заключается сделка о кредитовании. По отзывам, лучший вариант для ипотечного кредитования молодой семьи – Сбербанк. Эта банковская организация легко соглашается на изменение плательщика в случае продажи ипотечной квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: calculator-ipoteki.ru, dom-i-zakon.ru, ipotekaved.ru, pravklient.ru.

»