+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2019 году — можно ли, находящуюся, с материнским капиталом

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Содержание

Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?

Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:

  • сокращение заемщика на текущем месте работы;
  • разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
  • расторжение брака;
  • смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
  • потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.

Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.

Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.

Снятие обременения

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:

  • эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
  • содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения

Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.

Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.

Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено

Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.

Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.

Военная ипотека

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продать квартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации – вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

  • род деятельности покупателей;
  • стадия выплат по кредиту;
  • может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.

Продажа без участия банка

По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:

  • выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
  • заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
  • погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в банковской ячейке;
  • получить документацию у банка о снятии обременения;
  • подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
  • после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.

Продажа при участии банка

Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу. Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги. Пока деньги лежат в сейфовых ячейках, регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.

Оплата налога с продажи недвижимости

Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам. Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели. Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.

«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.

Это интересно:  Как узнать кто хозяин квартиры

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.

Как продать квартиру купленную в ипотеку Сбербанка

Ипотечное соглашение подразумевает наличие залогового обеспечения. В качестве залога может быть оформлена квартира, дача, земельный участок и др. Многие неопытные заёмщики считают, что залог нельзя продать. На самом деле заложенная недвижимость может быть реализована при досрочном погашении ипотеки. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Прежде всего стоит изучить действующее законодательство. Права и обязанности участников ипотечной сделки прописаны в 102-ФЗ и 301 ст. ГК РФ.

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами. Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога. После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов. С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ. В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку. После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке. После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Как продать квартиру без участия Сбербанка?

Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:

  • Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
  • Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
  • Погашается задолженность по ипотеке;
  • Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
  • Оформляется договор купли-продажи помещения;
  • Сделка регистрируется в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов. Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%). Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.

Как продать квартиру, приобретённую по программе военной ипотеки?

Процесс реализации залогового имущества участником НИС (накопительно-ипотечной системы) проходит в несколько этапов:

  • Военнослужащий оповещает представителей Росвоенипотеки о своём намерении снять обременение с залоговой квартиры;
  • Подаётся повторное заявление на участие в программе НИС. Это делается для того, чтобы солдат или офицер не потерял возможность приобрести жилплощадь, используя военную ипотеку;
  • Сбербанк рассчитывает остаток долга по кредиту, после чего происходит полное погашение долговых обязательств;
  • Военнослужащий получает бумагу о снятии обременения с жилплощади и свидетельство о праве собственности.

Деньги, возвращённые в бюджет, заново учитываются на счёте участника НИС. Они могут использоваться для повторной покупки жилья. Вторым вариантом продажи ипотечной квартиры может стать цессия (переуступка прав). При такой схеме реализации недвижимости военнослужащий не обязан снимать обременения с жилплощади. Суть данной схемы состоит в том, что долговые обязательства по жилищной ссуде передаются третьей стороне. В качестве контрагента может выступать участник НИС или гражданское лицо.

Как продать квартиру в ипотеке, в которую вложен материнский капитал?

Материнский капитал (МК), полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке. Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?

Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:

  • Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
  • Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.

После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.

В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.

Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства). Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть. При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.

Документы, необходимые для продажи квартиры

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия риелтора? Если вы планируете продавать ипотечную квартиру самостоятельно, то следует подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта собственников недвижимости. Если в квартире прописан ребёнок, которому не исполнилось 14 лет, то нужно предъявить свидетельство о рождении;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Технический паспорт помещения. Эту бумагу можно получить в МФЦ или БТИ;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе отражён список лиц, зарегистрированных квартире.
  • Справка из ЖЭКа или ТСЖ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
  • Если среди владельцев квартиры или дома есть несовершеннолетние граждане, то необходимо предоставить разрешение от органов опеки. Государственная структура выдаст этот документ только в том случае, если продажа помещения не ухудшит условия жизни ребёнка. Бумага может быть оформлена только при участии обоих родителей (опекунов или усыновителей), даже если они в разводе. Заявление рассматривается 14 дней.
  • Для реализации квартиры требуется письменное согласие обоих супругов. Документ заверяется у нотариуса;
  • Справка об оценочной стоимости квартиры. Процедуру оценки проводит фирма, которая имеет государственную лицензию.

Если клиент затрудняется с выбором оценочной компании, то ему следует обратиться к сотруднику Сбербанка. Кредитное учреждение тесно сотрудничает с большим количеством аккредитованных оценщиков.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке

Реализация ипотечного жилья – это всегда проблема и не всегда реальность. А если обстоятельства усложняются наличием материнского капитала в структуре расходов на покупку, в дело включаются органы опеки и попечительства. Есть несколько законных схем, в результате реализации которых, можно и продать ипотечную квартиру, и наделить детей долями в собственности.

Как продать ипотечную квартиру, оформленную с материнским капиталом

Для продажи ипотечного жилья на практике используют 4 схемы:

  1. Продажа после досрочной выплаты ипотеки. Оформляется аванс за приобретаемую квартиру, который направляется на досрочную выплату долга перед банком. После погашения ипотеки и снятия обременения продавец получает остаток денег на руки.
  2. Погашение в ходе сделки. Покупатель кладет деньги в две сейфовых ячейки банка, одна из которых предназначена для досрочного исполнения обязательств перед кредитной организацией. После подписания договора купли-продажи ипотека погашается за счет средств из первой ячейки, а после снятия обременения продавец получает деньги из второй.
  3. Продажа вместе с долгом. Ипотека переоформляется на покупателя, а разница в цене квартиры и остатка по кредиту выплачивается продавцу на руки.
  4. Продажа имущества банком. Это самый запущенный случай, когда имеет место долговременная просрочка платежа. Здесь банк не будет заботиться о выгоде заемщика, ему важно вернуть свои деньги. Поэтому квартира может уйти с торгов по минимальной цене.
Это интересно:  Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2019 году - свою, можно ли

Важно знать, что для такой сделки придется получать разрешение не только у текущего кредитора, но и в органах опеки и попечительства. И если банк с большой долей вероятности пойдет навстречу, то от специалистов опекунского отдела можно запросто получить отказ.

Чтобы все-таки получить разрешение, нужно доказать, что в процессе продажи права ребенка не нарушаются, доля в праве собственности сохраняется, а условия проживания остаются такими же или становятся лучше. При этом в расчет берутся все показатели жилого помещения – от метража до состояния инженерных коммуникаций. Например, отказ в продаже квартиры можно получить при увеличении общей жилой площади, но одновременном снижении комфортности проживания.

То же самое касается дарения и передачи имущества по договору аренды: процедура производится с согласия банка и органов опеки.

Что нужно знать при продаже квартиры, оформленной с материнским капиталом

Прежде всего, стоит помнить про сам закон о семейном капитале. Согласно ему, ребенок должен получить долю в купленном жилье. И если вы решили такое жилье продать, то квадратные метры, которыми владел ребенок, придется заменить аналогичным имуществом.

Разрешается выделять долю ребенку в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам. Например, бабушке. Кроме того, законом предусмотрен один случай, при наступлении которого доля ребенка может быть уменьшена: если новое жилье приобретается в другом регионе РФ, где стоимость квадратного метра выше.

Риски сторон при продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом

Если органы опеки или другие уполномоченные инстанции сочтут, что права несовершеннолетнего ребенка были нарушены, сделка признается незаконной и аннулируется. Кроме того, дети, достигшие 18-летнего возраста, могут также оспорить продажу жилья, если ими не была получена минимально возможная доля. В связи с этим у покупателя возникает риск утраты жилого помещения.

Конечно, в результате аннулирования сделки, подлежат возврату и деньги, уплаченные за квартиру. Но к тому моменту они уже могут обесцениться. Покупатель может остаться без жилого помещения и с минимумом денег, которого не хватит на приобретение другой площади.

У продавца же рисков практически нет. Поскольку жилое помещение куплено в ипотеку с использованием материнского капитала, за чистотой сделки будет следить банк, органы опеки и Пенсионный фонд. Единственное, что может случиться неприятного – это потеря части денег, если квартиру будет продавать сам банк.

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Возможна ли продажа квартиры в ипотеке и какие налоги придется выплатить

Если банки выдают кредит — люди этим пользуются. Большое количество ипотек для физических лиц всегда оживляет рынок недвижимости. Человек может спокойно жить в такой квартире столько, сколько нужно. Кроме того, прописывать в нее близких и чувствовать себя настоящим хозяином, сдавая дом в аренду. Но когда возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке и что нужно для продажи квартиры, приобретенной в кредит под материнский капитал, стоит в нем разобраться. Поэтому давайте проанализируем особые нюансы сделки и определимся с налогами при ее заключении.

Ипотека – это долгосрочный кредит на жилье. Когда люди покупают “собственный уголок”, зачастую, у них планы — жить в такой квартире с семьей или поселить туда своих детей. Многие покупают квартиру в кредит по ипотеке. Но при этом жилье, по сути, находится в залоге.

По закону решать юридическую судьбу недвижимости, которая находится в залоге (передавать по наследству, продавать или дарить) вы не можете до тех пор, пока не будут сняты обременения. То есть, до полного погашения долга перед банком.

Но бывают ситуации: семейный раздор, переезд в другой город, потеря работы и другие. Как продать квартиру в ипотеке, если это необходимо срочно? Что делать? Действовать, учитывая особенности!

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке можно самостоятельно, через банк или через специализированную компанию. Но, в любом случае, никогда не скрывайте от покупателя правду: квартира в ипотеке – это серьезно.

Начинать такую ​​операцию нужно с обращения в банк с соответствующим заявлением о досрочном погашении долга. Стоит помнить, что вас могут «попросить» заплатить определенную сумму в виде штрафа или комиссии за погашения долга раньше срока. Подробнее, как правило, об этом написано в условиях вашего договора ипотеки.

Многих интересует вопрос: а возможна ли продажа квартиры, купленной ребенку на материнский капитал? Да, возможно. Для этого нужно:

  1. Предоставить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Предоставить гарантию, что несовершеннолетние не останутся без жилья.
  3. Чтобы ничего не пропустить, предлагаем воспользоваться схемой:
  4. Обращаетесь с заявлением в банк, где находится имущество в залоге. Многие финансовые учреждения утвердили для удобства клиентов специальные формы.
  5. Покупатель тоже обращается с заявлением о желании приобрести имущество в залоге, т.е. о желании купить квартиру в ипотеке.
  6. Банковские работники составляют соответствующий договор с потенциальным покупателем.
  7. Открываются две банковские ячейки: в одну вносят средства для приобретения, а в другую — для лица, продающего имущество.
  8. С квартиры снимается ограничение.
  9. Нотариус оформляет сделку, изменяя ведомости в государственном реестре.
  10. Обе стороны получают доступ к своим банковским ячейкам.

Можно считать, что сделка состоялась.

Оформление у нотариуса

  1. Паспорта продавца и покупателя квартиры. Продажа квартиры купленной на материнский капитал (независимо от того, использовался ли он как первый взнос в ипотеке или просто как часть суммы) требует свидетельств о рождении несовершеннолетних совладельцев.
  2. Договор купли-продажи на квартиру.
  3. Документы для переоформления на нового владельца.
  4. Разрешение от органа опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние жители в квартире или нужно продать квартиру купленную под материнский капитал.
  5. Согласие второго из супругов.
  6. Доверенность, если операция оформляется без владельца. Она обязательно заверяется нотариально.
  7. Документы, подтверждающие отсутствие коммунальной задолженности.
  8. Домовую книгу или выписку из нее.
  9. Выписка из государственного реестра за продаваемой квартирой.
  10. Техпаспорт на квартиру в ипотеке.
  11. Дополнительные документы, которые иногда могут требоваться нотариусом.

Налоги от сделки

Следующее, с чем вам придется столкнуться — налоги. Действующим законодательством РФ предусмотрено за продажу квартиры налог в размере 13%. Подробнее об этом мы писали в статье «Налоги при продаже недвижимости». Налог рассчитывается на основе обязательной декларации. Рассчитанную сумму нужно заплатить до 30 апреля следующего за отчетным годом. Такой принцип действует во многих странах мира.

Все юридические изменения, которые происходят с вашим имуществом фиксирует нотариус, поэтому информация автоматически попадает в государственный реестр. А отсюда и вывод: налоговая точно будет знать о продаже вами имущества, поэтому избежать налога не получится. Вопрос только в сумме, с которой рассчитывается налог. Но и здесь законодатель все продумал.

Чтобы минимизировать риски занижения реальной стоимости жилья в Налоговом кодексе РФ (в частности ст. 217) появилась норма: сумма, полученная продавцом квартиры не может быть меньше 70% кадастровой стоимости по состоянию на тот год, в ком она продается.

Можно продать все: квартиру в ипотеке или купленную под материнский капитал. Но главное, не пытайтесь заработать на незаконных процедурах или операциях. Помните, что ваши действия с имуществом всегда можно отследить.

Особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку в 2018 году

Квартиры в ипотеку — явление довольно распространенное, ведь не у всех есть значительные суммы, которые они могут потратить на жилье.

Взятие жилого пространства в ипотеку — это означает наложение обременений на квартиру, ведь она выступает залогом возврата денежных средств банку. Передача квартиры, включая продажу — запрещена, но есть варианты обхода этого запрета.

Возможные причины

Продать квартиру в ипотеке можно по любому основанию — нужны деньги, нашлось жилье получше или квартиру просто хочется продать.

Специалисты говорят, что продавать квартиру, находящуюся в ипотеке, имеет смысл тогда, когда нужно купить другую квартиру, а по ипотеке осталось уплатить небольшую сумму.

Также причиной могут быть подорожание квартиры, купленной на этапе котлована, когда цена продажи не только перекрывает оставшуюся ипотеку, но и дает человеку прибыль.

Какие есть способы

Всего есть несколько методов продажи, благодаря которым банк разрешит эту манипуляцию и выдаст разрешение.

Несмотря на то, что фактически жилье оформлено на человека, она находится под контролем банка, и проводить с ней манипуляции можно будет только по его санкции.

Это интересно:  Как оформить налоговый вычет на ремонт квартиры: без отделки, дорогостоящего жилья или при покупке у родственников

Следует принять во внимание следующие возможные варианты продажи:

Все способы исключают самостоятельно проведение сделки без ведома банка, кроме ситуации, в которой долг полностью гасится продавцом.

Подробное рассмотрение каждого из способов позволит подготовиться к необходимой процедуре и осуществить ее в короткие сроки.

Досрочное погашение

Досрочное погашение кредита предполагает, что человек закрывает взятую ипотеку до окончания периода кредитования.

Если собственных средств погашать кредит нет, придется занимать у сторонних людей, или провести такую сделку можно с покупателем.

Он должен будет дать деньги, которые пойдут на погашение кредита и снятие запрета с продажи.

Сам покупатель очень рискует, давая деньги, поскольку погашение производится от имени должника, и обычно нет никаких доказательств происхождения средств.

Вполне можно провести сделку с помощью банковской ячейки, в которую вкладываются деньги до выполнения конкретных договоренностей.

Перед досрочным погашением следует убедиться и в том, что в кредитном договоре не прописаны штрафные санкции за это.

Они не налагают запрет на погашение раньше срока, но и расходы будут значительнее, поскольку штраф обычно накладывается в размере процента от суммы.

Досрочное погашение может производиться так, как это удобно человеку, и относительно происхождения средств никаких требований не выдвигается.

Самостоятельная сделка

Именно на его основании производится продажа, а если квартира будет продана без ведома банка, то сделку впоследствии могут признать недействительной.

Если человек хочет продать квартиру, не привлекая для этого банк, это будет практически невозможно, ведь в этом процессе возникает много рисков и разногласий с законом.

С помощью Сбербанка

Провести сделку купли-продажи ипотечной квартиры можно не только с помощью Сбербанка, но любого другого банка.

Привлекая его, стороны сделки защищают свои законные права, хоть и страдает от этого по большей части покупатель, которого может обмануть продавец.

Финансовое учреждение выполняет роль контролера, который будет следить за передачей денег, выполнением обязательств и оформлением договоров.

Схема продажи квартиры с участием банка Возрождение достаточно простая, нужно только уведомить кредитора о намерении продажи и проводить все договоры под наблюдением его специалистов.

Возможно еще оформить договор поручительства относительно действующего клиента, таким образом кредит можно будет погасить от имени потенциального покупателя, не предоставляя деньги продавцу.

После погашения кредита поручитель может требовать от продавца возврата долга, поскольку право требования от банка переходит именно ему.

Долговые обязательства

Передача долговых обязательств по собственности — это один из самых популярных способов продажи квартиры с ипотекой.

Банки часто входят в положение своего клиента, который хочет продать кредитное жилье, особенно если у него были проблемы с проплатой ипотеки ранее.

При первой ситуации покупатель квартиры запрашивает кредит у того же банка, что является несложным мероприятием, но похоже на стандартное получение кредита, так как банк оценивает платежеспособность человека.

При таком подходе погашать проценты придется скорее всего, продавцу, ведь они к стоимости жилья не имеют никакого отношения, и назначаются индивидуально получателю кредита за его предоставление.

В некоторых случаях можно даже получить разницу между размером кредита и текущей стоимостью жилья, если второй параметр выше первого.

Вариант с получением денег от другого банка чаще всего не работает, ведь права потенциального кредитодателя плохо защищены в этом случае, а первый банк недополучит процентов.

Поэтому сделки чаще всего происходят в рамках одного банка и даже относительно квартиры в строящемся доме.

Документы, которые понадобятся

Кроме удостоверения личности, идентификационного кода и прочих документов, которые требуются для сделки, в некоторых случаях потребуется набор документов, необходимых для ипотеки и изменения должника.

В большинстве случаев для перезаключения кредитного договора потребуются:

  • анкета-заявление на кредит;
  • паспорт гражданина РФ;
  • копия трудовой книжки, заверенная нотариусом;
  • трудовой договор с места работы;
  • справка о доходе, выполненная по форме 2-НДФЛ, либо выписка с зарплатного счета;
  • свидетельство о государственном пенсионном страховании.

Если жилье уже выбрано, а при покупке квартиры в ипотеке это так, то следует также подать в банк правоустанавливающие документы на недвижимость, схему помещения, паспорт продавца, отчет о стоимости, выписку из реестра прав об отсутствии запретов и обременений.

Иногда требуют заверенное нотариусом согласие супруга продавца на составление договора купли-продажи.

Нюансы заключения данного соглашения

При заключении договора купли-продажи относительно квартиры, находящейся в ипотеке, есть некоторые нюансы, связанные с получением квартиры ранее.

Если человек купил квартиру по программе военной ипотеки или с помощью материнского капитала, то до окончания выплат нужно соблюдать порядок продажи, предписанный законом.

При невыполнении нормативных актов сделка будет признана недействительной, а продавец вполне может быть признан мошенником, ведь он должен был знать о налагаемых ограничениях.

Видео: особенности сделки

Если она находится в военной недвижимости

Военные имеют возможность приобрести жилье по специальной ипотеке, которая предъявляет повышенные требования к банкам, касательно их аккредитации и документов.

Лучше всего будет досрочно погасить кредит за счет другого займа, продать квартиру и погасить новый займ за этот счет, оставшись в плюсе.

Также можно переуступить долг, и особенно удачно будет, если покупатель тоже будет участником программы НИС, для таких сделок банки обычно не создают препятствий и без проблем дают разрешение.

Для военного наиболее предпочтителен вариант с досрочным погашением займа, при котором его счет в программе НИС становится прежним и он может взять ипотеку еще раз .

Переуступка долга более распространена, хотя и грозит большей бумажной тяжбой между банком и заемщиком, но она не требует вложения средств и предполагает переход кредита на другого человека, а в ВТБ 24 даже создан отдельный сайт для поиска покупателей, входящих в программу НИС.

Материнский капитал

Схема действий при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, тоже не сильно отличается от стандартной ситуации.

Для начала необходимо получить письменное разрешение банка на эту сделку, в нем будет написано, должен ли человек выполнять какие-либо дополнительные условия, к примеру выплатить комиссию.

Вариантов передачи квартиры два, это либо погашение долга перед банком досрочно, либо продажа квартиры с обременением и погашением кредита уже после сделки.

При разводе супругов ситуация с продажей ипотечной квартиры немного иная, ведь они по сути являются созаемщиками, и должны отвечать по всей сумме кредита.

Они могут попросить у банка утверждения дополнительных соглашений, в которых поделят займ пополам и будут его выплачивать, но кредитор не всегда дает добро на это.

Продать же квартиру можно, если банк даст добро, а бывшие супруги подпишут разрешения на продажу, банку будет гораздо выгоднее получить одного заемщика вместо двух и договор купли-продажи квартиры будет заключен.

Квартира, которая покупалась по договору ипотечного кредитования, вполне может быть продана даже с невыплаченной суммой, но только в некоторых случаях.

В любом случае на это потребуется разрешение банка, доказательства платежеспособности покупателя и рабочая схема продажи.

Если стоимость квартиры повысилась с момента покупки, продавец может остаться в плюсе при погашении займа и получении разницы между текущей ценой и размером оставшейся ипотеки.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, sber-ipoteka.info, creditkin.guru, 23kvartiri.ru, realtyaudit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector