+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Купля-продажа квартиры: как оформить самостоятельно, начиная со сделки и заканчивая регистрацией договора

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.

Содержание

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

  • нотариуса,
  • юриста,
  • агента по недвижимости,
  • сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

  1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
  2. Определённым образом установить продаваемый объект.
  3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
  4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

  1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
  2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
  3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
  4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

  • Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
  • Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
  • Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Где составить и оформить документ?

Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.

В их число входит:

  • свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
  • справки из жилищных учреждений;
  • паспорта участников сделки и другие.

С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать подробнее тут.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:

  1. Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
  2. Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной. А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

  • Росреестре;
  • Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • справка из отдела кадастра и картографии;
  • свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
  • при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры подробнее здесь. Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

Заключение

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Правила покупки квартиры в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Где оформить куплю продажу квартиры

Где оформить куплю продажу квартиры? А что включает в себя оформление купли-продажи?
Большинство собственников недвижимости и их покупателей полагают, что для этого нужно оформить Договор купли-продажи квартиры и этого вполне достаточно.
На деле оказывается, что все не так просто!

Статья обновлена 29.03.2018 г

Росреестр не оказывает услугу по составлению договоров купли-продажи
МФЦ не оказывает услуги по составлению договоров купли-продажи

В этих ведомствах нет комнат переговоров.
Сторонние организация, арендующие помещения в офисах приема документов и предлагающие услуги составления договоров, не имеют к Росреестру ни какого отношения.

Вы можете подписать готовый договор купли-продажи и безопасно передать деньги в офисах крупных банков, там есть комнаты переговоров.

Содержание статьи подробное:

Где оформить куплю продажу квартиры

Закон не требует составления договора купли-продажи дипломированным юристом.

Только в некоторых сделках договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (см. ниже), а нотариусы не хотят принимать сторонние договоры, так как они берут плату за это.

Договор купли-продажи недвижимости — это не сложный договор и участник сделки может его составить самостоятельно, посмотрев видео консультацию от автора и получив современный, адаптированный под ваши условия .шаблон

Если вам нужна полная и достоверная информация по процедуре оформления сделки купли-продажи и регистрации права собственности с подробными разъяснениями — получите пособия и консультации здесь

Стандартная процедура оформления купли-продажи квартиры, да и любой другой недвижимости, включает в себя несколько этапов:

Первый этап — оформление предварительных договоренностей

Для подготовки такой серьёзной и дорогой сделки как купля-продажа недвижимости, как правило нужно время — от нескольких дней до нескольких недель. Поэтому предварительные договоренности по цене, порядке и сроках оплаты за недвижимость, даты подписания основного договора купли-продажи, обязательно нужно зафиксировать документально, чтобы ни одна из сторон сделки их не изменила.
Если условия не прописаны на бумаге в 90% случаев сделка «разваливается» из-за повышения цены или других существенных условий.

Это интересно:  Ипотека на ремонт квартиры (ипотечный кредит) - в Сбербанке, ВТБ, можно ли взять

Итак, первый этап сделки

Прежде чем подписывать какие-либо документы с продавцом — получите достоверную информацию об объекте недвижимости из ЕГРН. Поскольку свидетельство о праве собственности — условно достоверный документ.

Эти документы Вы составляете самостоятельно. Подписываются они законными участниками сделки и тут же вступают в законную силу. Это важные документы, главное правильно их составить.

Как правило подписание таких документов происходит в покупаемой квартире и у Покупателя есть возможность еще раз осмотреть квартиру на отсутствие скрытых дефектов и изучить оригиналы документов на квартиру и удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении и т.д) собственников.

Далее, обычно в течении 1-3 недель, в зависимости от ситуации, наличия длительных праздничных дней, когда не работают государственные органы и других обстоятельств, происходит подготовка пакета документов для сделки.

Посмотрите видео консультацию:

Где оформить куплю продажу квартиры . Оформление сделки

Второй этап сделки : Где оформить куплю продажу квартиры

  • Составление и подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи.

Некоторые сделки теперь удостоверяет нотариус, эти документы составляет его помощник.
Подробнее

Если ваша сделка не подлежит удостоверению у нотариуса, эти документы Вы готовите самостоятельно.
Воспользуйтесь шаблонами и образцами

Обязательно согласуйте их со всеми участниками сделки заранее, перешлите на электронную почту или передайте лично.

Подписываются они, как правило в офисе Росреестра , МФЦ или в банке, где происходит передача денег, закладка их в ячейку или подписание кредитного договора , там есть комнаты переговоров.

Где оформить куплю продажу квартиры . Регистрация перехода права собственности

Третий этап сделки: Где оформить куплю продажу квартиры

  • Передача заявления о переходе права собственности от продавца к покупателю и регистрации права собственности на покупателя с Договором купли-продажи, Актом приема-передачи и пакетом документов происходит в Отделе приема-выдачи документов Роосреестра или в МФЦ «Мои документы».
    Читайте: Росреестр или МФЦ?
  • Вам необходимо оплатить государственную пошлину, подробнее здесь.

Внимание: из МФЦ документы перевозятся в Росреестр и обратно, что затягивает процедуру на 2 дня.

Для сведения: теперь подать заявление на регистрацию можно в любом отделении МФЦ или Росреестра в рамках одного кадастрового округа.

Если объект недвижимости находится в другом кадастровом округе — документы пока можно подать только через офисы Росреестра.

Еще внимание: 29.12.2015 г. , 02.06.2016 г. внесены изменения в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» и некоторые Договоры купли-продажи необходимо заверить у нотариуса

Как оформить куплю-продажу квартиры

При заключении сделок с собственностью возникает рациональный вопрос, как оформить куплю-продажу квартиры правильно и быстро? На законодательном уровне предусмотрена специальная процедура оформления, которая обязательна для всех граждан России. Для того, чтобы понять механизм заключения ДКП и постановки на учет нового собственника, необходимо изучить порядок оформления соглашений данного типа.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Сделки по ДКП нужно оформлять в следующей последовательности:

  1. Стороны составляют соглашение, на основании которого в дальнейшем будет произведен переход прав от покупателя к продавцу.
  2. Собирается необходимая документация и разрешения от третьих лиц.
  3. После сбора документов стороны должны совершить их сверку, документ подписывается и передается в Росреестр регистрировать право.
  4. После получения документа о передачи собственности покупателю формируется акт приема-передачи, на основании которого происходит передача ключа новому владельцу.

Оформление сделок с недвижимостью

Обратите внимание! В обязательном порядке проводится заверение сделок с имуществом, которое находится в долевой собственности нескольких лиц. При отсутствии отметки от нотариуса сделку через МФЦ оформить не получится.

Если продается только доля квартиры, то нужно получить разрешение от остальных владельцев помещения в установленной форме об отказе от права приоритетного приобретения жилья. Если есть долг, то нужно погасить его либо взять с продавца расписку о том, что он обязуется погасить этот долг до определенной даты в установленном размере в рублях РФ. Есть также вариант уплаты долгов собственником: тогда это положение должно быть зафиксировано в основном тексте документа. Если недвижимость продается супругами, то обязательно наличие разрешительного документа на сделку от мужа. Данная бумага заверяется у нотариуса, и без нее договор будет признан ничтожным.

Порядок оформления

Перед тем, как покупать дом, нужно произвести комплексную проверку его владельцев на предмет:

  • их психоэмоционального состояния. Так, у граждан старше 70 лет нужно требовать справки от психиатра и нарколога, которые подтверждают их дееспособность. Это позволит избежать судебных разбирательств, связанных с признанием сделки ничтожной, чем часто занимаются злоумышленники – опекуны инвалидов, престарелых людей и т. д. В данном случае незадачливый покупатель теряет деньги, уплаченные за незаконно оформленную недвижимость;
  • наличия ареста на квартиру, судебного следствия и т. д.;
  • количества лиц, которые имеют право на квартиру во избежание споров согласно ст. 250 ГК РФ и наличие среди них лиц до 18 лет;
  • наличия ошибок в документации – их подлинности, соответствия заявленных данных реальным, отсутствие залога, данные о состоянии квартиры и изменениях, внесенных собственником в конструкцию дома;
  • прочих юридических моментов.

Особое внимание необходимо уделить справкам ПНД и НД, данным домовой книги, кадастровому документу.

Важно! Любой покупатель может запросить сведения об объекте в государственный орган – ЕГРП и заказать справочный документ, сроки издания которого составляют около 10 суток. Этот срок нужно учитывать при планировании подписания договора.

После того, как проверка фактов произведена в полном объеме, можно приступать к совершению сделки, состоящей из основных этапов (в основе взят самый популярный тип сделок – покупка в ипотеку). Пошаговая инструкция, как оформлять:

  1. Оплата обеспечительного платежа через банк – покупатель получает платежку и расписку от партнера о получении им первой суммы. Производится подписание соглашения и закладной в Сбербанке. В соответствии со ст. 558 ГК РФ после заверения ДКП он сразу вступает в силу.
  2. Стороны являются в Росреестр или в МФЦ, покупатель платит 1000 руб. в казну государства. Выбивается талон из автомата и ожидается вызов специалиста (при заверении в многофункциональном центре нужна явка в указанные сроки). При вызове сотрудником ведомства граждане передают необходимые бумаги на выверку. Каждый переданный документ фиксируется в расписке, которая выдается людям при принятии пакета на сверку. Там же указывается дата следующего визита в Росреестр.
  3. По истечении примерно рабочей недели стороны возвращаются за причитающейся документацией – покупатель получит свидетельство и ДКП, продавец – только ДКП.
  4. После постановки квартиры на учет в то же отделение является служащий банка, который накладывает на имущество обременение до того дня, когда покупатель погасит сумму по ипотеке.
  5. В случае пользования банковской ячейкой покупатель гасит часть суммы по договору в установленный срок и берет каждый раз у партнера расписки о том, что деньги им получены. Каждый платеж должен совершаться своевременно.
  6. После получения денег покупателем происходит передача квартиры. Дату передачи ключей лучше указывать в соглашении.

Необходимые документы, куда подаются

Оформление происходит на основании предоставленного пакета документации, в который включаются:

  • удостоверения личности;
  • собственно, само соглашение;
  • расписка о произведении первого платежа – при наличии;
  • разрешительные документы от супругов, прописанных лиц и т. д. в случае наличия обременения при ипотеке и документ из банка;
  • заявления установленного вида на передачу прав покупателю. Составляется им лично;
  • передаточный акт;
  • удостоверения личности сторон;
  • паспорт на недвижимость из БТИ;
  • квитанция об уплате полагающейся суммы пошлины;
  • иные документы при наличии определенной специфики договора.

У сторон есть выбор, куда подать бумаги:

  • в Росреестр;
  • в местный отдел МФЦ «Мои документы».

Обратите внимание! Для совершения сделки могут присутствовать как сами стороны лично, так и их законные представители. Для этого им к общему пакету документации необходимо будет приложить заверенную у нотариуса доверенность на право осуществления всех действий, связанных с регистрацией договора и постановкой на учет нового собственника.

После того, как пакет бумаг передан на проверку, собственник и покупатель получат расписки о том, что производится сверка до вынесения конкретного решения по регистрации сделки. Срок проведения процедуры составляет примерно 3-5 рабочих дней, максимум – 18 суток, после чего производится постановка на учет нового владельца квартиры. Предыдущему собственнику на руки выдается его экземпляр договора.

Переоформление квартиры при покупке

Постановка нового собственника на учет по общему правилу происходит в отделении Росреестра, расположенного по месту его будущего проживания. После подачи документации и ее сверки нужно оплачивать государственную пошлину. Далее производится изменение в ЕГРН, и новый владелец может приобрести свидетельство и ДКП.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Оформление квартиры обойдется от 300 руб. до 20 тыс. руб. Услуги нотариуса обойдутся в 3…7 тыс. руб. Средний размер госпошлины составит 0,5 % от стоимости имущества или его доли.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры

Регистрационные действия происходят на основании подробного акта ФЗ 218 от 13 июля 2017 г., п. 6 ст. 1. В соответствии с данным нормативным актом момент перехода прав владения квартирой покупателю по соглашению сторон происходит в процессе постановки на госучет в органе Росреестра. Ведомство находится по месту расположения приобретаемого имущества.

Обратите внимание! Начиная с 2013 г. обязательная регистрация ДКП не действует. Подлежит оформлению лишь переход прав от одного лица к другому. Договор считается действительным с момента визирования сторонами.

Но для того, чтобы новый собственник смог реализовать свои права на недвижимость, он должен пройти через оформление в ведомстве. Такой переход фиксируется посредством постановки специализированного оттиска и печати на договоре сотрудниками Росреестра. До этого момента переход прав невозможен.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

При принятии решения оформляться самостоятельно без риелтора и нотариуса нужно понимать, что с покупкой недвижимости новый собственник не только приобретает права, но и наделяется обязанностями по выполнению требований, которые переадресовываются ему судебными приставами, сотрудниками банка, налоговой и т. д. Поэтому нужно досконально проверять приобретаемый объект: запрашивать сведения из Росреестра, брать с собственника расписки о погашении долгов. В случае, если человек не вызывает доверия и есть сомнения касательно чистоты заключаемой сделки, лучше отдать предпочтение другому продавцу и не связываться с мошенниками.

Возможные риски при покупке квартиры

К основным риском, с которыми может столкнуться покупатель при совершении сделок по ДКП, является наличие на квартиру всевозможных обременений:

  • наличие несовершеннолетних собственников;
  • прочих владельцев имущества;
  • прописанных граждан;
  • недееспособных владельцев;
  • ареста недвижимости;
  • долгов за коммунальные услуги;
  • долгов перед банком.

Кроме того, возможно наличие несоответствий в правоустанавливающих документах.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Главной особенностью данного рода сделок является необходимость заверения их в нотариальном порядке как при продаже долевым владельцам, так и третьим лицам. Требования законодательства действуют с 2016 г. на все виды долевой собственности и фиксированы в ст. 42 ФЗ № 218 от 2 января 2018 г. – ст. 41.2. Норма не затрагивает возможности продать только часть от доли: в данном случае обращение к нотариусу не требуется, кроме отношений, связанных с имуществом, нажитым за период брака: сделки с квартирой при расторжении брачных уз подлежат нотариальному заверению.

Рекомендуется найти хорошего специалиста и провести регистрацию сделки с его помощью: это позволит сэкономить силы и время на сбор документации, и изучение законодательства. Данный специалист также проводит регистрацию сделки через Росреестр.

Как оформить ДКП с участием родственников

С юридической точки зрения неважно, кто покупатель – родная сестра или незнакомый человек. Особенности возникают при уплате налогов с реализации коммунальной недвижимости. К сожалению, в данном случае вычеты не предоставляются. Даже если производятся попытки продать комнату дешево, в расчет налоговой базы будет браться оценочная стоимость жилья. При этом госпошлина нотариусу снижена для родственников 1-й очереди, к которым относятся:

  • муж и жена;
  • дети как родные, так и взятые под опеку;
  • мама и папа;
  • родные сестра и брат;
  • бабушка и дед.
Это интересно:  Как снимать квартиру через агентство недвижимости правильно?

Согласно требованиям ст. 250 продавец извещает родственников о том, что продает свою долю. При отсутствии возражений в течение 30 дней, происходит оформление договора. Для людей в браке также потребуется согласие супруга.

Таким образом, порядок оформления недвижимости по ДКП зависит от того, продается ли недвижимость полностью или только ее часть, от наличия обременений на дом, собственников и прописанных граждан. Нотариальное заверение сделки требуется только при продаже доли квартиры: в остальных случаях необходимо соблюсти форму договора и основные требования к его составлению.

Как оформить куплю-продажу квартиры? Необходимые документы, задаток, регистрация

Покупка квартиры — процесс весьма и весьма ответственный. Каждый, кто на него решился, обязан уделить процедуре самое пристальное внимание. Под процессом купли-продажи понимается переход от одного владельца к другому права собственности путем денежного расчета.

Как оформить куплю-продажу квартиры по всем правилам

Итак, из чего же состоит процедура покупки недвижимости? Выбрав вариант жилья, необходимо проверить документы продавца. При недостатке собственного опыта лучше всего обратиться к нотариусу либо юристу. Кроме того, следует произвести оценку приобретаемой недвижимости. Это можно сделать как самому, так и прибегнув к услугам специалистов-риэлторов.

Перед тем как оформить куплю-продажу квартиры, очень важно проследить историю покупаемого жилья — кто и когда был в нем зарегистрирован, при каких обстоятельствах переходило право собственности. Делается это с целью избавиться от потенциально сомнительных моментов.

Очень важно внимательно изучить список тех, кто зарегистрирован в квартире на данный момент. Люди вполне могут проживать в другом месте, но при этом быть зарегистрированы на жилплощади, которая продается. Поведению лица, у которого вы приобретаете недвижимость, следует уделить самое пристальное внимание. Владелец жилой собственности должен быть как минимум адекватным, спокойно и без прикрас описать достоинства и недостатки продаваемого жилья. В его поведении не должно прослеживаться странностей и подозрительных моментов.

При возникновении определенных сомнений следует уточнить дееспособность последнего. Если не сделать этого вовремя, сделка купли-продажи впоследствии может быть оспорена в суде. Подобные сюрпризы вам, конечно же, ни к чему.

Проверьте все тщательно!

То же самое относится к другим собственникам — обычно родственникам владельца. По поводу каждого из них вам необходимо выяснить, как именно имущество оказалось в собственности. Допустим, квартира досталась по завещанию. В этом случае возможны неприятности в виде неожиданно возникших других претендентов на завещанную квартиру. Судебные разбирательства с ними способны сильно затянуть и усложнить процесс купли-продажи, а то и вовсе сорвать сделку.

Те же правила действуют и в случае, если предстоит купля-продажа доли в квартире.

Если кому-то из собственников продаваемой квартиры права на данную недвижимость достались через суд, обязательно следует уточнить, возможно ли в данном случае оспаривание судебного решения. Один из самых серьезных факторов — наличие зарегистрированных в квартире несовершеннолетних. Данный момент очень важен. Ведь продать жилплощадь, на которой зарегистрирован ребенок, невозможно без согласия органа опеки. Чтобы получить достоверную информацию, лучше всего направить запрос в соответствующую инстанцию.

Завершение подготовительного этапа

Для процедуры подписания необходимых документов все участники сделки должны быть на месте и доступны в любой день. Процедура затянется, если кто-то из владельцев временно отсутствует. Еще хуже, если он объявлен в розыск или коротает время в местах лишения свободы. В этом случае сделка купли-продажи скорее нецелесообразна.

Завершением процедуры проверки квартиры на юридическую чистоту будет подача запроса в коммунальные службы, к которым относятся жилищная контора и БТИ. Это сделать необходимо, чтобы уточнить перспективы вашей недвижимости на будущее в глазах коммунальных служб. Ведь вполне возможно, что дом планируется под снос, или на непосредственно приближённой территории будет производиться определенная застройка.

Собрав всю необходимую информацию и убедившись в легальности предъявляемых документов, можно уже окончательно определиться, соглашаться или нет на данный вариант. До того как подписывать акт купли-продажи квартиры, достоверную информацию о собственнике можно уточнить путем подачи запроса в ЕГРП.

Проводим сделку правильно

Договор купли-продажи — ключевой документ в процессе покупки любой недвижимости. Действующим законодательством регламентируется его юридическое заверение. Делается это в нотариальной конторе либо в риэлторском агентстве. Там же, в случае необходимости, вам предоставят бланк договора (образец) купли-продажи квартиры. ГК РФ (его статья 550) допускает самостоятельное оформление такого документа. В этом случае составляющим его следует обратить внимание на наличие всех обязательных пунктов.

К ним относятся: описание продаваемого жилья, цена, список сторон, участвующих в сделке, порядок, в котором должны быть переданы денежные средства, а также список тех лиц, что получают право на использование данной недвижимости. Последний момент необходимо уточнить в случае, когда владельцев будущей квартиры несколько.

Какие документы предстоит собрать до того, как оформить куплю-продажу квартиры? Прежде всего это общегражданский паспорт. Когда покупатель женат (замужем), и брак официально оформлен, следует предъявить свидетельство о браке и паспорт второго супруга, а также согласие того на заключение сделки. Статья 35 Семейного кодекса РФ утверждает, что супруг или супруга обязаны быть поставлены в известность о намерении покупки жилья. В отсутствие их юридически оформленного согласия сделка купли-продажи квартиры может быть расторгнута через суд.

Если жилплощадь оформляется на владельца, не достигшего возраста совершеннолетия, предоставляется свидетельство о рождении.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Составив текст договора, обе стороны тщательно изучают его, проверяя на наличие всех необходимых условий. Затем покупатель и продавец подписывают договор в регистрирующем органе согласно статье 558 ГК РФ. Подписание производится в присутствии уполномоченного регистратора. Именно с этого момента договор считается заключенным.

За подписание его в бюджет уплачивается определенная сумма государственной пошлины. Средства вносятся и той, и другой стороной. Кроме договора, должен быть составлен передаточный акт. Подписание его и вступление в силу может произойти только в случае исполнения всей суммы обязательств, прописанных в договоре. Ну и на последнем этапе, наконец, происходит регистрация договора купли продажи квартиры, свидетельствующая о переходе прав собственности на данную недвижимость.

Чтобы оформить ее, следует подобрать следующий перечень документов: заявление на переход от продавца к покупателю права собственности, сам договор купли-продажи квартиры, квитанцию оплаты пошлины, кадастровый план и техпаспорт на квартиру. Кроме того, нужны будут паспорта как продавца, так и покупателя и выписки из домовой книги владельца квартиры.

Если процедура покупки оформлена по всем правилам, то по ее завершении у покупателя остаются на руках следующие документы: экземпляр непосредственного договора о купле-продаже, передаточный акт и документ о переходе к новому владельцу права собственности.

Приобретение жилья по ипотеке

Покупка квартиры может происходить путем оформления ипотеки. В таком случае основной пакет документов должен содержать в себе, помимо вышеупомянутых, экспертное заключение о рыночной стоимости недвижимости, документ, регистрирующий обременение, договор страхования на квартиру. Как оформить куплю-продажу квартиры в данном случае? Разница лишь в наличии в тексте основного договора определенных условий, соблюдение которых регламентировано законом.

Чаще всего это относится к обстоятельствам и срокам передачи недвижимости. Возможен пункт о сохранении жилья в том или ином состоянии. Форс-мажорные обстоятельства должны быть оговорены непосредственно участниками.

Обязанностью продавца является предоставление покупателю сведений о третьих лицах, со стороны которых возможны претензии на право владения. Когда договор заключён, покупатель лишается права отказаться от сделки без уважительной причины. В оговоренные сроки должен производиться расчет за приобретаемую жилплощадь. В случае отказа покупателя внести указанную в договоре сумму наличных денежных средств, продавец имеет право ставить вопрос о несоблюдении условий договора.

О плюсах и минусах

В чем преимущества и недостатки заключения данного договора? Главный плюс — в возможности нотариального заверения и законодательной поддержки. При нарушении прописанных в нем условий, обязательств и сроков любой из сторон другой участник имеет законное право потребовать исполнения пунктов договора в установленном порядке.

Если возникают обстоятельства, не предусмотренные пунктами договора, предъявление соответствующих требований возможно в течение трехлетнего срока с момента процедуры оформления и заверения подписями акта купли-продажи. В течение года покупатель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд в случае неудовлетворения основных требований.

Главный же недостаток данного документа — в возможности оспорить его действительность. Происходит это при неправильном оформление или нарушении требований законодательства насчет заключения сделки. Процедура оспаривания производится через суд. Это может быть сделано по инициативе как покупателя, так и продавца.

Нужны ли услуги агента?

Стоит или не стоит обращаться для покупки квартиры в риэлторское агентство? Его сотрудники за свои услуги по подбору варианта покупки, сбору необходимых документов и юридическому оформлению сделки возьмут с вас определенный процент, обычно составляющий достаточно внушительную денежную сумму. Но думается, что именно в данном случае экономия неуместна. Ведь в риэлторских агентствах работают профессионалы, которые специализируются именно в данной отрасли. У них всегда имеется типовой бланк купли-продажи квартиры, составленный с учетом всех тонкостей.

Как известно, несведущему человеку легко попасть впросак, не зная определенных нюансов. Допустим, на момент покупки «утрясен» вопрос со всеми зарегистрированными на данной жилплощади. Но ранее в квартире мог быть прописан человек, отбывающий в момент сделки тюремное заключение. На период срока наказания такой жилец автоматически должен быть выписан. Но по возвращении он может воспользоваться своим правом проживания на данной жилплощади, которое станет оспаривать через суд.

Для тех, кто все же решил действовать самостоятельно, мы приводим предварительный договор купли-продажи квартиры, образец которого имеется в обязательном порядке у любого нотариуса или в агентстве недвижимости.

Передача денег

Денежные средства при расчете лучше всего передавать в присутствии нотариуса или надежных свидетелей. Тогда в случае появления каких-либо осложнений те смогут подтвердить факт такой передачи. Самым надежным и безопасным вариантом расчетов в сделках считается использование услуг банка. В этом случае денежная сумма пересчитывается в присутствии банковского представителя, опечатывается с подписями всех сторон и хранится в банковской ячейке до выполнения всех пунктов договора.

Если же вы все же решите прибегнуть к услугам нотариуса, лучше выбрать его кандидатуру самому, а не соглашаться на предлагаемого продавцом. Кроме того, не забудьте особенно тщательно проверить документы права собственности на имущество, если владеет им продавец менее полугода.

Купля продажа квартиры — задаток

Теперь поговорим о таком понятии, как задаток. Под ним понимается денежная сумма, передаваемая продавцу покупателем как доказательство серьезности намерений в приобретении жилья. Получив задаток, продавец берет на себя обязательство до определенного срока воздерживаться от продажи данного жилья третьим лицам.

Смысл задатка — гарантировать успех сделки и закрепить намерения сторон. При окончательном расчете сумма задатка должна быть официально зачтена как часть общей стоимости жилья.

Договор о задатке (предварительный договор купли-продажи квартиры), образец которого хоть законодательно и не утвержден, составляется, тем не менее, с соблюдением всех юридических тонкостей, только тогда он будет иметь силу закона. Если такой договор оформлен, и задаток передан, обязанностью покупателя становится приобрести именно данное жилье. В случае предпочтения альтернативного варианта он теряет всю сумму задатка, который остается в распоряжении продавца. Если же после получения его продавец передумал доводить сделку до конца, он обязан вернуть сумму задатка, как правило, в двойном размере. Но это обстоятельство должно непременно быть прописано в составленном договоре.

Обычный возврат суммы задатка возможен в случае невозможности одной из сторон участвовать в сделке по достаточно уважительной причине (резкое падение финансового положения, возникновение каких-либо форс-мажорных обстоятельств). Происходит процедура такого возврата исключительно по взаимному согласию сторон.

О тонкостях оформления

Как грамотно составить договор задатка? Он обязательно должен касаться всех, кто входит в число собственников продаваемой квартиры. Желательно также обозначить и всех покупателей, но договор может быть составлен и с одним из них. Обязательно указываются паспортные данные, полные Ф.И.О. всех упомянутых с адресами проживания, краткое описание квартиры.

Это интересно:  Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт приема передачи квартиры?

Если пренебречь правильным юридическим составлением такого договора и ограничиться обычной распиской, в дальнейшем возможны осложнения при попытке отстаивать нарушенные права в суде. Покупатель, в случае отказа продавца продать квартиру, может лишиться уплаченного задатка. Например, возможно предъявление родственниками продавца медицинской справки о неадекватном состоянии того на момент получения денег и выдачи расписки. В этом крайнем случае бессилен даже суд.

Не забудьте про расписку

При подписании договора и передаче в качестве задатка определенной денежной суммы должна оформляться расписка о передаче и получении денег. Составить ее обязан продавец в присутствии покупателя. Пишется такой документ исключительно шариковой ручкой (не карандашом и не гелиевой пастой) и только от руки, так как в случае судебного оспаривания экспертиза сможет идентифицировать почерк написавшего.

Расписка должна обязательно содержать в своем оглавлении ссылку на заключенный договор купли-продажи квартиры с номером и датой подписания. В ней обязаны быть приведены данные паспортов обеих сторон и дата ее оформления. Сумма задатка указывается цифрами и обязательно прописью. Непременно нужно обозначить, что передаваемая сумма имеет статус именно задатка, а не чего-либо другого.

В расписке, кроме того, должно иметься краткое описание объекта недвижимости с указанием данных о праве собственности. Подпись продавца в расписке обязана соответствовать той, что в паспорте. Если же вы решили распечатать ее, а не оформить от руки, очень желательно нотариальное заверение.

Деньги при получении расписки следует передавать продавцу в присутствии свидетелей. Передающему средства следует потребовать от принимающего пересчитать купюры и подтвердить наличие указанной суммы и отсутствие собственных претензий.

Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно

Правильный алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Основы правильной презентации квартиры покупателю

как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.

Делаете вы это с риэлтором или без — вам надо знать, что делают в процессе оформления купли-продажи квартиры, чтобы чувствовать себя увереннее и спокойнее.

Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете квартиру и в пакете документов на сделку.

Их основной перечень я приведу ниже. Затем упомяну о порядке расчета между продавцом и покупателем и сроках регистрации сделки купли продажи квартиры.

Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он квартиру или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».

Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно

Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.

  • у вас есть первоначальный взнос
  • вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска квартиры
  • вы нашли замечательную квартиру, подходящую вам по всем параметрам
  • вы проверили юридическую чистоту квартиры и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
  • банк одобрил найденную вами квартиру и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:

Продавец

  • вашу квартиру одобрил банк покупателя
  • ваш супруг дал нотариальное согласие на продажу квартиры, либо сам присутствует на сделке
  • если ваши дети владеют долей в квартире, то вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры
  • необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

Подготовится к оформлению купли-продажи помогут:

На этапе подготовки к оформлению купли-продажи квартиры одна из сторон готовит договор купли-продажи квартиры.

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Документы, чтобы оформить куплю продажу квартиры

  • паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
  • если собственник заключает сделку купли продажи квартиры в Хабаровске через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
  • оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;
    для оформления сделки купли продажи квартиры, вам понадобится договор купли продажи квартиры, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приема квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, вы узнаете в этой статье;
  • в пакет документов при подготовке к сделке купли продажи квартиры должна входить копия поквартирной карточки, которая содержит информацию о людях, которые имеют право пользования квартирой, которую можно получить в домоуправлении (не нужна для Росреестра);
    если квартира нынешнего собственника находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, плюс копия этого разрешения;
  • в случае, если продаваемая квартира находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а продает квартиру один из них, то понадобится согласие супруга на продажу квартиры, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
  • если собственник продает долю в квартире или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли в квартире или «коммуналке» о том, что намерен продать свою долю, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей в квартире или «коммуналке», заверенный нотариально или в регистрирующем органе.
  • паспорт
  • документы по кредиту (договор, закладная)
  • согласие супруга на покупку
  • чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
  • выписка из ЕГРП

Что такое выписка из ЕГРП, как ее получить и нюансы информации, содержащиеся в ней, узнайте здесь

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

Росреестр, где вы подписываете договор купли-продажи. Сейчас договор купли-продажи можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать договор купли-продажи в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу квартиру в МФЦ).

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — договор купли-продажи.

О нюансах оплаты госпошлины за переход права собственности

В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.

Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квартиру и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Расписка на первоначальный взнос — уничтожается.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на квартиру Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки квартиры кредита.

Приемка квартиры и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка квартиры, обычно указываются в договоре купли-продажи.

Вообще договор купли-продажи интересный документ. Подробнее о его составлении

Советы участникам сделки

Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации квартиры, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Старайтесь оформить сделку купли-продажи квартиры в кратчайшие сроки.

Собственнику, который осуществляет продажу квартиры, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности на квартиру с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.

Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета при купле продаже квартиры (полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в договоре купли-продажи квартиры.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Сроки регистрации сделки купли продажи квартиры зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

  • если вы оформляете куплю продажу квартиры посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
  • если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что квартира находится под обременением этого банка.

Читайте также: Кто платит квартплату на сделке с недвижимостью
Выясним, кто должен платить за коммуналку в тот период., пока переход права на квартиру регистрируется в Росреестре, если этот срок не предусмотрели, когда брали справку на продажу.

Из статьи вы узнали, как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно, как проходит регистрация права собственности на квартиру, краткий перечень документов, получили несколько советов и узнали о порядке расчетов.

Если что-то еще не понятно, задавайте вопросы в комментариях и подписывайтесь на рассылку, чтобы вовремя получать новые статьи на тему самостоятельной купли-продажи квартир.

Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, exspertrieltor.ru, shtrafsud.ru, fb.ru, www.habrealty.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector