Недорогая квартира: порядок продажи и ценообразования

Если смотреть глобально, то цена на квартиру определяется «престижностью расположения» и «удобством проживания в доме». Причём второй параметр включает множество характеристик — от образованности соседей до качества инженерного обеспечения дома.

Поделиться:

Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе. И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры. Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры.

Географический фактор: в столицах – дороже

Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение – основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе. В областных и краевых столицах цены на квартиры ощутимо выше, чем на периферии, но безусловными лидерами являются Москва и Санкт-Петербург. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что и по качеству возводимого жилья две российские столицы тоже в лидерах.

Существуют и другие факторы, связанные с географией и способные значительно повлиять на цены на квартиры. Например, наличие вблизи города туристических или курортно-санаторных зон. В качестве примера можно привести города побережья Черного моря, где недвижимость весьма востребована и отнюдь не отличается низкими ценами. Конечно, особняком стоит жилье в Сочи: после решения о проведении Олимпиады стоимость сочинской недвижимости и земли выросла до небес.

Уровень жизни и цены на квартиры

Что влияет на стоимость жилья внутри одного города?

Общие тенденции рынка недвижимости в стране не слишком применимы при анализе стоимости квартир в конкретном городе. При том что стоимость услуг, товаров и продуктов питания в большинстве населенных пунктов не слишком отличается, цены на квартиры могут разниться самым радикальным образом. Поэтому имеет смысл поговорить о факторах, влияющих на относительную стоимость жилой недвижимости внутри отдельно взятого города. Это местоположение (район), характеристики и год постройки дома, этажность, качество инфраструктуры и удобство транспортного сообщения.

Традиционно в число самых престижных и дорогих входят районы, расположенные вблизи центра города. При этом речь идет не всегда о географическом центре, а скорее об экономическом, где расположены центры деловой жизни горожан. Хотя в последнее время довольно высокими ценами на квартиры могут похвастаться и определенные спальные районы, отличающиеся отличной экологией и качественной инфраструктурой. Как правило, речь идет о новых жилых комплексах, где возводится современное жилье комфорт- и бизнес-класса.

Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывают характеристики здания и год его постройки. Обычно здесь действует принцип: чем старше, тем дешевле, хотя бывают и исключения – добротные и просторные «сталинки». Наиболее экономичным классом жилой недвижимости можно назвать «хрущевки», невысокая стоимость жилья в которых объясняется как «почтенным возрастом» домов, так и неудобными планировками. Интересен тот факт, что, согласно данным опросов москвичей, большинство жителей столицы за то, чтобы возводилось больше доступных по ценам квартир. Однако это же большинство против строительства нового компактного жилья с неудобной планировкой «хрущевок». А максимум недовольства вызывает маленькая кухня, ведь у россиян это место, где люди часто собираются всей семьей, общаются с друзьями.

Цены на квартиры: эконом, бизнес и элит

Наиболее дорогим является сегмент элитной недвижимости, где требования к жилью растут год от года. По мнению некоторых экспертов, элитное жилье является самым стабильным сектором рынка недвижимости, который в наименьшей степени задел недавний кризис. Причем, определяющие критерии, по которым квартиры относят к элитному классу, могут значительно отличаться в разных городах. Но всегда это наиболее просторное и комфортабельное жилье, расположенное в самых престижных районах.

Стоимость квартир элитного уровня – достаточно сложная тема: зачастую речь идет об уникальной недвижимости, и принцип сравнительного анализа здесь не подходит. Нередко для определения цены на квартиру элит-класса необходим профессиональный подход, поскольку требуется оценить множество разнообразных параметров. В каком-то смысле, сегмент элитной недвижимости живет и развивается по своим законам: стоимость жилья определяется не только объективными условиями, но и тем, сколько состоятельный человек готов заплатить за покупку именно этой квартиры.

Если говорить о среднем ценовом секторе рынка недвижимости, а это, как правило, бизнес-класс, здесь наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя до кризиса лидерство было за трехкомнатными. Конечно, цены на квартиры бизнес-класса отнюдь не вписываются в рамки «доступного жилья», и в большинстве российских мегаполисов данный сегмент рынка не очень велик. Исключением являются Москва и Питер: например, на первичном рынке недвижимости столицы наибольшее число предложений приходится именно на бизнес-класс. Здесь определяющее влияние на стоимость жилья оказывает район расположения, характеристики дома и квартиры, а также наличие дополнительных опций (подземный паркинг, климат-системы, системы-контроля доступа, собственная инфраструктура и т. д.).

В большинстве городов самым обширным остается сегмент эконом-класса, хотя и здесь цены лишь формально можно назвать «доступными». Тем не менее, благодаря развитию ипотечного кредитования, стоимость экономичного жилья уже доступна для значительной части населения. Причем, самыми выгодными ценами на квартиры зачастую отличаются новостройки: на стадии строительства можно купить жилье на 10-20% дешевле. На вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, наилучшим сочетанием «цена-качество» обладают кирпичные дома постройки середины-конца 80-х годов прошлого века. Определяющим влиянием на стоимость квартир в сегменте эконом-класса обладает весь комплекс параметров (район, тип дома, характеристики квартиры, транспортная доступность, инфраструктура), но наиболее значимым можно назвать местоположение.

Резюме: за что мы платим при покупке жилья?

Все перечисленные выше факторы, влияющие на цены на квартиры, в сумме можно обозначить выражением «удобство проживания». И именно за это, прежде всего, мы платим деньги при покупке жилья. Это и расположение района, и удобство транспортных развязок, и характеристики дома, и планировка квартиры, и социальная инфраструктура, и экология, и еще многое другое. При этом каждый параметр имеет определенное влияние на стоимость жилья, и иногда специалистам бывает непросто сориентироваться, насколько реалистичны цены в том или ином случае. Даже профессиональные оценщики порой называют разные цифры, не скрывая, что эта оценка относительна.

Тем не менее, большинство обывателей к ценам на квартиры имеют лишь праздный интерес, в то время как специалисты постоянно анализируют тенденции рынка недвижимости. Именно поэтому, если вы намерены купить или продать квартиру, не имея соответствующего опыта, лучше обращаться к профессионалам. С практической точки зрения, их мнение всегда будет более ценным, чем мнение знакомых, высказанное за чашкой кофе.

Рыночные методы ценообразования

Рыночные методы ценообразования. Цели ценообразования

Методы ценообразования в условиях рыночной экономики – важная тема, привлекающая внимание любого настоящего профессионала. Цена в настоящее время может быть названа самой значимой категорией в экономике, так как именно она контролирует положение отдельного хозяйствующего субъекта, физического лица. Цена корректирует положение всех элементов экономической системы, от конкретного предприятия до государства как единого целого. Методы ценообразования в рыночной экономике позволяют систематизировать, упорядочить эту сферу. Постоянный контроль, регулирование, саморегулирование – основа стабильности национальной экономики.

Если некоторый экономический субъект заинтересован в повышении своей конкурентоспособности, ему необходимо продумать подходы к формированию стоимостей и исследовать основные методы рыночного ценообразования, применить их на практике. Предприниматель должен четко представлять, какие именно факторы в первую очередь влияют на стоимость позиции, и на основании этого вести деятельность.

Ценообразование предполагает такой процесс, в ходе которого услугам, товарам задается некоторый ценник. Подойти к этой задаче можно одним из двух методов. Есть централизованное, осуществляемое государством, установление цены. Происходит это через специальные учреждения, инстанции, органы. Второй вариант является рыночным методом ценообразования. Конкретное решение по стоимости определенной позиции остается за производителем товара.

Практическое ценообразование является рыночным методом и государственным, скомбинированными в рамках региона или страны. Невозможно создать такую местность, где полностью исключен был бы один из видов, и добиться при этом успешного, стабильного роста.

В классическом случае рыночная экономика предполагает доминирование соответствующих методов определения стоимости, а государственные характерны для планово-распределительной системы хозяйствования.

К рыночным методам ценообразования относятся: попытки государственных органов корректировать ситуацию, предложение, спрос, производственные издержки, соперничество на рынке, но не возведенные в абсолют, а лишь устанавливающие границы разумного.

Спрос на некоторую позицию на рынке позволяет говорить о максимальной цене. Это такой показатель стоимости, который предприятия могут выставить на товар, распространяемый в среде покупателей. Валовые затраты, связанные с производством, представляющие собой суммированный показатель временных, постоянных издержек, позволяют понять, какая наименьшая цена может устанавливаться на товар.

Виды рыночных методов ценообразования включают в себя воздействие со стороны соперничающих предприятий. Поведение конкурентов, применяемые ими стратегии, реализационная политика сильно влияют на ценообразование в сфере. Вместе с тем цена зависит от потребительских параметров конкретного товара, цен, установленных на сходные продукты, представленные в продаже.

Один из самых важных факторов современных рыночных методов ценообразования – регулирование стоимостного уровня, устанавливаемое государственными законами. Также власти страны могут скорректировать доступные для предприятий механизмы ценообразования. Говорят о косвенных, прямых методах корректировки процесса формирования стоимости со стороны государства.

О том, как государство может менять рыночные методы ценообразования, примеры из жизни могут рассказать довольно наглядно. Хорошая показательная картинка создается при исследовании особенностей формирования стоимостей на продукты во времена бывшего СССР, а в настоящие дни можно рассмотреть Северную Корею – впрочем, это далеко не единственный вариант, а просто лишь первые наиболее наглядные страны, которые приходят на ум, когда речь заходит о государственном контроле. Власти некоторых держав применяют административные меры корректировки рыночных методов ценообразования. Это предполагает прямое воздействие на некоторый сектор, когда законами определяется, какие цены нужно поставить на какую группу товаров или отдельные позиции.

Альтернативный вариант – косвенное влияние на процесс установления стоимости. Это так называемые экономические стратегии и методы рыночного ценообразования, когда государство целенаправленно корректирует рыночную конъюнктуру, одновременно с чем подводит ситуацию под определённый заранее установленный итог – экономическое, финансовое положение. Зачастую применяются различные меры для достижения цели, в том числе корректировка налоговой программы, валютной политики. Такие рыночные методы ценообразования могут затрагивать аспекты оплаты труда.

Можно смело сказать, что задача формирования стоимости и результат этого процесса – один из наиболее важных элементов становления и развития рыночной экономики. Именно из цены можно сделать корректные выводы относительно конкурентоспособности на рынке определенной позиции.

Стратегия по определению стоимости – это инструмент, применяемый любой современной компанией, вступающей в конкурентную борьбу с соперниками. Цена определяет, насколько велики будут прибыль и доходная составляющая. Также рыночные методы ценообразования помогают установить такую стоимость, которая становится базой для нормального развития и функционирования предприятия как экономической системы.

Можно смело назвать этот подход наиболее типичным примером рыночного метода ценообразования, так как предприятие в первую очередь ориентируется на спрос. Для выявления разумной стоимости проводят специализированные маркетинговые оценки, исследуют рынок, на который планируется выпустить продукт, и на основании полученных данных строят прогнозы относительно выгоды той или иной стоимости.

В настоящее время преимущественно компании, которые применяют такие параметрические методы рыночного ценообразования, затратные составляющие учитывающие достаточно корректно, особенное внимание уделяют показателю спроса. Это обусловлено следующей зависимостью: если цена оказывается выше допустимого для широкого круга покупателей уровня, не удастся реализовать нужное количество позиций. Метод потребительской оценки хорошо комбинируется с другими подходами к формированию цены на товар. Самостоятельно его применяют, когда на рынок выводят уникальную позицию.

Прибегая к методике потребительской оценки, можно применить стратегию, известную в профессиональной среде как «снятие сливок». Такое актуально, если наблюдается устойчивый высокий покупательский спрос, причем аудитория многочисленна и разнообразна. В некоторых случаях предприятие также оказывается в ситуации, когда высокая стоимость заранее отпугивает конкурентов, которые могли бы производить соперничающий товар. Желательно, чтобы цена соответствовала высокому качественному уровню, не была препятствием для привлечения внимания новой аудитории.

Применение метода потребительской оценки возможно только в ситуации, когда предприятие располагает ресурсами для основательного исследования целевой аудитории и рыночного сегмента, в котором предстоит работать. Необходимо оценить эластичность рынка, факторы спроса, а также запастись финансовыми возможностями, квалифицированными кадрами, чтобы дорогостоящие исследования дали применимый на практике результат. Метод покупательской оценки требует дифференциации товара, рыночного сегмента.

Исследование рынка для применения метода покупательской оценки в рамках установки цены на продукцию требует корректного представления о возможной стоимости, а также анализа возможностей большинства покупателей для выявления «вилки приемлемости» в разрезе стоимостей продукции. Одновременно с этим нужно исследовать, каким образом аудитория влияет на изменение цен. Это явление называют эластичностью рынка. Для получения корректной информации необходимо собрать максимум ответов на вопросы, связанные с возможностью приобретения товаров из разных ценовых категорий.

Исследуя рынок, планируя применять метод потребительской оценки для формирования стоимости продукции, необходимо соотносить возможности и потребности, а также зависимости затрат и доходную составляющую. Компания должна учитывать специфические аспекты покупательской среды: половую принадлежность целевой аудитории, возрастной параметр, психологические особенности и платежеспособность.

Не всегда такая методика может дать корректные результаты, поскольку все покупки, информация о которых используется при построении стратегии – это лишь предполагаемые события, а не совершившиеся факты. В некоторой степени уточнение информации можно обеспечить пробными продажами. В рамках такого мероприятия можно определить, какие диапазоны стоимости в среднем приемлемы для широкой аудитории. Далее предприятие корректирует политику ценообразования, исследуя реакцию потребителей. Это помогает оптимизировать объемы продаваемых товаров и выручку, получаемую в ходе каждой сделки.

Рассматривая применение такого метода на практике, необходимо в первую очередь посмотреть на аукционы, где выставляют престижные, уникальные товары. Они представляют собой типичный пример ценообразования, полностью ориентированного на потребительский интерес и готовность приобрести позицию.

Если при расчете оптимальной цены ориентироваться только на производственные издержки, полученный показатель будет нижней минимальной границей стоимости, при переходе за которую реализация становится убыточным мероприятием. На основе спроса выявляют такую цену, которая (как правило) максимальна для конкретного товара, рассчитанного на определённую группу клиентов. Поле игры, внутри которого можно варьировать – это все пространство между низшей и верхней границами.

Предполагаемая цена – это один из таких показателей. При этом важно учитывать не только собственные представления о ценовой политике, но и претворяемые конкурентами в жизнь меры по продвижению сходных позиций. Любая продвинутая современная фирма имеет четкое представление, какие цены устанавливают конкуренты, каких успехов они при этом добиваются.

При формировании цены предприятие обычно вынуждено ориентироваться на политику, которую продавливают в области стоимостей конкурирующие организации. Обычно рынок состоит из лидирующей организации и следующих за нею фирм. Ценовое соперничество зачастую доминирующее, если какая-либо компания смогла минимизировать затратную составляющую производственного процесса, что дает ей ощутимые преимущества в сравнении с конкурентами.

Альтернативный вариант – барометрическое лидерство, когда фирма корректирует цену и соперники сразу подстраиваются под новый курс. С одной стороны, за лидером остаются права самостоятельно решать, какой уровень цен актуален в настоящее время, маневрировать с учетом переменных условий рынка, с другой, не стоит надеяться, что удастся уйти далеко от конкурентов.

Выбирая вариант следования за лидером, предприятие на первое место ставит политику, продвигаемую конкурирующим предприятием. А вот собственные издержки и показатели спроса при этом отходят на второй план, становятся подчиненными параметрами. При формировании стоимости на некоторый товар производитель выбирает цену, незначительно отличающуюся в большую, меньшую сторону в сравнении с ближайшим по уровню соперником.

Такой подход применим исключительно при работе в условиях рынка, наполненного однородными товарами. При применении описанной методики предприятие может минимизировать риски, сопряженные с самостоятельным формированием политики ценообразования, которую рынок может не принять.

Если компания вынуждена работать в условиях повышенной конкуренции, у нее есть некоторый шанс повлиять на общепризнанные тенденции ценообразования. Если рынок представляет собой олигополию в чистом виде, тогда организация может длительный промежуток времени придерживаться установленной ценовой политики.

Впрочем, в некоторых случаях гораздо более продуктивным оказывается подход, предполагающий активное ценообразование. Необходимо акцентировать внимание покупателя на самых важных преимуществах организации, позволяющих ей соперничать с другими компаниями. Если удается это сделать, сравнение цен с конкурентами и соблюдение сходной политики формирования стоимости помогает переманить на свою сторону большой процент аудитории потребителей.

Как правильно происходит процесс продажи квартиры: порядок и этапы

Серьезно задумываетесь о расширении жилой площади квартиры? Или просто решили сменить район/город? В статье описан подробный алгоритм действий собственника квартиры при продаже жилой недвижимости без помощи посредника (риэлтора), с чего начать, как оформить договор купли-продажи квартиры, учтены все особенности, риски с которыми вы можете столкнуться, даны полезные рекомендации. В общем, все, что нужно знать.

Продавая квартиру самостоятельно, вы сэкономите приличную сумму на услугах риэлтора, а также сможете самостоятельно проконтролировать все этапы сделки по продаже недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Однако, не стоит забывать о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры! А она очень трудоемка, требует знания законодательной базы в сфере рынка земли и недвижимости, а также значительных временных затрат на все шаги алгоритма продажи, начиная с оценки квартиры и до момента заключения договора.

При продаже собственного жилого имущества в собственность следует придерживаться действий следующей пошаговой инструкции:

• оценка квартиры, изучение и сопоставление рыночных цен;
• подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов (со списком документов, необходимых для продажи квартиры, вы можете ознакомиться здесь);
• реклама о продаже, поиск покупателя;
• предварительное составление договора купли/продажи;
• расчет за недвижимость;
• заключение ранее составленного договора купли/продажи и регистрация законных прав на квартиру нового собственника;
• получение денежных средств за квартиру и передача квартиры новому собственнику.

Детально изучим каждый шаг, следуя плану продажи квартиры.

Проведение и заключение сделки

Оценка квартиры, изучение и сопоставление рыночных цен

Оценить свою собственность можно по – разному:

• продать ее по цене покупки;
• сравнить цены в рекламных газетах, на сайтах рекламных агентств, подобрав схожие варианты продажи квартир;
• изучить способ ценообразования на квартиры по данным риэлтерских агентств.

Помните о необходимости учитывать конъюнктуру рынка, сопоставляйте желаемую цену с рыночной, ведь это поможет вам не только продать квартиру за желаемую сумму, но и получить куш.

Если рынок «перегрет» предложением, то цены на квартиры, скорее всего начнут снижаться. Выберите два сопоставимых по предложению варианта: самый дорогой и самый дешевый. И поставьте цену на квартиру на пару – тройку позиций выше самого дешевого варианта. Это позволит вам быстро и без риска продать недвижимость. Возможно, вам потребуется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры.

Если рыночные цены на жилье растут, не стремитесь продать побыстрее, «за дешево», лучше подождите некоторое время, поставив сопоставимую с рынком цену.

Подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов

Подготовьте квартиру к продаже, сделайте, при необходимости, небольшой косметический ремонт, это добавит конкурентоспособности вашей недвижимости, привлечет покупателей и, соответственно, добавит стоимости квартире.

Позаботьтесь о том, чтобы к моменту старта продажи из квартиры уже была вывезена вся мебель, кухонная утварь, другие вещи, а также все граждане, ранее проживающие в ней.

Отнеситесь с полной мерой ответственности к сбору всех необходимых документов на продажу квартиры, любой недоучтенный, неподготовленный документ может стать камнем преткновения при заключении сделки, затянет время продажи, и тем самым может отбить у покупателя желание приобретать вашу квартиру.

От грамотно оформленного пакета документов будет зависеть как юридическая чистота сделки купли/продажи, так и стоимость объекта недвижимости.

Для составления пакета документов лучше обратиться к компетентному юристу, а также учесть все требования по документам регистрирующего органа.

Следует серьезно отнестись к заполнению технической документации на квартиру, чтобы данные, указанные в документах, совпадали с действительностью.

Перечень необходимых документов:

• свидетельство о регистрации прав на имущество, подтверждающее права собственника владеть и распоряжаться квартирой;
• документы, подтверждающие личности всех собственников жилья: паспорта и свидетельства о рождении на детей, не достигших возраста 14 лет;
• технический паспорт на квартиру (кадастровый паспорт);
• если квартира является совместным имуществом, то требуется свидетельство о браке и согласие супруги/супруга о продаже;
• разрешение из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
• выписка из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире;
• документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Реклама о продаже, поиск покупателя

Подготовив все документы, рассчитав примерную продажную стоимость квартиры, необходимо огласить ваше решение продать недвижимость через СМИ, рекламные и риэлтерские агентства.

Объявление должно быть емким, четким, лаконичным, описывающим как технические характеристики жилья, так и его конкурентные преимущества на рынке недвижимости.

Предварительное составление договора купли/продажи

Для чего необходимо составлять договор купли/продажи предварительно, спросите вы, а для того, чтобы обезопасить и покупателя от того, что продавец может продать квартиру кому – то другому, и продавца от риска возможной отмены сделки. Как правило, при заключении предварительного договора, покупатель предоставляет продавцу задаток – часть средств от полной стоимости квартиры, что также прописывается в договоре или в дополнительном документе – соглашении.

Документов для оформления материнского капитала вам придется собрать не мало. Но если вы уж решились на этой дело, идите до конца! А вот документов для ипотеки на квартиру нужно … еще больше! Смотрите перечень тут.

Чтобы узнать все необходимые документы для оформления опекунства, переходите сюда http://lawyer-consult.ru/semejnoe-pravo/opeka/opekunstvo-nad-rebenkom.html.

У предварительного договора купли/продаже нет установленной типовой формы, он составляется произвольно и включает следующие данные: паспортные данные как покупателя, так и продавца, их адреса, описание продаваемой квартиры, ее технических характеристик, адрес, также указывается сумма задатка и сроки исполнения обязательств сторонами, после чего ставится дата и подписи.

Вам нудно будет скачать договор купли продажи квартиры. Это вы можете сделать по следующей ссылке: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/dogovora.html.

Расчет за недвижимость

Важно юридически и финансово грамотно провести денежный расчет. Расчет за квартиру можно проводить как на этапе заключения сделки, так и на этапе подписания сторонами акта приема/передачи недвижимости.

Как правило, в сделки с куплей/продажей квартир на этапе расчета за недвижимость включается третья сторона – банк.

Под контролем сотрудника банка в присутствии обеих сторон сделки купли/продажи деньги запечатываются в пакет с подписями обеих сторон и закладываются в банковскую депозитную ячейку. После того, как сделка будет юридически правильно оформлена, а право собственности покупателя на жилье зарегистрировано, продавец получает оговоренную сумму в банке.

Также ознакомьтесь с тем, как происходит оплата налога при продаже квартиры.

Регистрация сделки

Заключение сделки купли/продажи и государственная регистрация законных прав на квартиру нового собственника далее описываться подробно.

Договор купли/продажи жилой недвижимости может составляться в произвольной письменной форме или заверяться нотариально. В договоре должны быть указаны обязательные реквизиты сторон, а также:

• цена продаваемого/покупаемого имущества;
• адрес его местонахождения, техническое описание, данные кадастрового паспорта;
• описание способа и срока расчета за квартиру;
• сроки передачи квартиры покупателю;
• срок подписания акта приема/передачи квартиры между продавцом и покупателем.

После процедуры подписания договора сторонам следует обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, пройди обязательную регистрацию.

Последним этапом при продаже квартиры является передача квартиры покупателю, при которой в двух экземплярах подписывается акт приема/передачи недвижимости, а если в сделке участвовала третья сторона, например, коммерческий банк, то подписывается еще один экземпляр. После этой процедуры продавец обращается в банк за получение денежных средств за квартиру, хранящихся в ячейке, и сделка по продаже квартиры считается завершенной.

Также вам будет полезным узнать о том, как оспорить куплю-продажу квартиры. Об этом мы рассказали здесь.

Альтернативная сделка

Альтернативной сделкой считается одновременный процесс продажи и покупки квартиры, т.е. когда собственник продает свою жилую недвижимость и одновременно приобретает жилье. Разновидностями альтернативных сделок являются:

• обмен квартирами равнозначными по площади и техническим характеристикам;
• обмен меньшей квартиры на большую с доплатой;
• обмен большей квартиры на меньшую/меньшие, например, дробление коммунальных квартир.

Самостоятельно провести такого рода сделку будет нелегко, если вы не подкованы безупречными знаниями законодательства, поэтому лучше обратится к профессиональному риэлтору или в агентство.

При продаже квартиры придерживайтесь некоторых общих правил, чтобы минимизировать свои риски и выгодно продать жилье:

• если вы решили продавать квартиру через риэлтора или агентство, удостоверьтесь, что у них юридически правильно оформлены все необходимые документы на осуществление их деятельности, а именно лицензию, отзывы о работе, узнайте, как давно они работают на рынке недвижимости;
• помните, что даже обращаясь в агентство, вы только минимизируете риски при продаже квартиры, но не исключаете их полностью;
• при заключении договора с риэлтором в ваших же интересах будет оговорить его вознаграждение в виде процентов от стоимости проданной квартиры, это будет стимулировать риэлтора продать ваше жилье как можно выгоднее;
• в договоре на оказание услуг риэлтора необходимо прописать каким образом будут перечисляться все платежи: через коммерческий банк или непосредственно через агентство;
• ни под каким предлогом не отдавайте документы, удостоверяющие личность, а также документы на квартиру чужим людям, если же это будет крайне необходимо, то не поленитесь составить акт приема/передачи документов;
• внимательно изучайте все документы, предоставляемые вам на подпись, сравнивайте экземпляры, копии и оригиналы;
• производите оплату только руководству агентства, никакие рядовые служащие, подчиненные не вправе принимать у вас денежные средства за оказание услуг.

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет специфику договора купли/продажи жилой недвижимости, это именуется существенными условиями. Такими существенными условиями договора является предмет договора и его цена, а также перечень лиц, которые, даже после продажи квартиры новому собственнику, имеют право пользоваться ею согласно действующему законодательству.

Если продавец не уведомил покупателя при заключении договора о третьих лицах и их правах на проживание в продаваемой квартире, то покупатель на законных основаниях может потребовать расторжения договора.

Особенности

Существуют некие особенности того, как провести куплю/продажу, подаренных квартир и квартир, переданных в собственность по завещанию или наследству.

При продаже квартиры в новостройке у вас на руках должны быть следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт, поэтажный план многоквартирного дома и экспликация квартиры (пояснения к планировке квартиры/дома).

При отсутствии хотя бы одного документа из перечня вы не имеете права реализовывать свою недвижимость. Новостройка, в которой вы являетесь собственником квартиры, должна быть не просто достроена, но и введена в эксплуатацию, иначе вы не сможете продать квартиру, возможна лишь переуступка прав собственности. Если вы приобретали квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, необходимо согласовать с банком возможность ее продажи. Это связано с тем, что многие банки оговаривают в ипотечном договоре условие моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Узнайте в этой статье все риски продажи квартиры в ипотеку.

Подаренная

При продаже квартиры, которую вы получили в дар, помимо вышеперечисленного пакета документов вам необходимо иметь договор дарения квартиры на ваше имя и акт приема/передачи данной квартиры. Перед продажей подаренного имущества необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и собрать полный пакет документов.

Есть некие юридические нюансы при продаже подаренной квартиры:

• если вы состоите в браке, то супруг/супруга не имеют права претендовать на часть квартиры, полученной путем дарения, и разрешение на продажу квартиры не требуется;
• если вам подарена только часть (доля) квартиры, то перед ее продажей вы в первую очередь должны предложить выкупить вашу долю совладельцам квартиры. Только после их отказа, подтвержденного в письменном виде, заверенном нотариально, вы можете беспрепятственно продавать вашу долю.

Если вы хотите продать квартиру, переданную в дар несовершеннолетнему, то необходимо сперва получить разрешение из органов опеки и попечительства. Разрешение органы опеки предоставят только в том случае, если несовершеннолетний будет обеспечен равносильным или большим по площади жильем. Теперь вы сможете выбрать дарение или продажу.

По завещанию

Владельцы квартир, полученных по завещанию, смогут продать квартиру только через шесть месяцев после озвучивания завещания и принятия наследства. После этого необходимо будет получить официально свидетельство о наследстве, регистрации прав собственности. Если, согласно завещанию, наследник не единственный, то решение о продаже квартиры необходимо согласовать со всеми лицами, указанными в завещании.

Продажа квартиры, унаследованной по завещанию, становится возможной только после трех процедур:

1. Наследник должен предоставить нотариусу свидетельство о смерти завещателя, документы, подтверждающие его права на жилье, завещание, документы, которые подтвердят родственную связь с завещателем.
2. Нотариус проводит проверку, чтобы удостовериться в подлинности документов, отсутствии других наследников. После этого он предоставляет наследнику свидетельство о праве на наследство.
3. Наследник должен зарегистрировать свои права на унаследованную собственность в регистрирующем органе.

Только после завершения всех вышеперечисленных процедур продажа квартиры, полученной по завещанию, становится возможной.

Еще одной особенностью продажи любой квартиры, будь то новая квартира, квартира, приобретенная на вторичном рынке жилья, подаренная или унаследованная по завещанию, является то, что если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то при продаже вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц, который, согласно налоговому законодательству, равен 13% от общей стоимости жилья.

Если же квартира находилась в вашей собственности или собственности завещателя более трех лет, то такое жилье не облагается налогом. Также следует помнить, что согласно российскому законодательству, вы можете снизить выплату по налогу на доходы от продажи квартиры за счет имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет 1 млн. рублей и предоставляется на основании декларации об уплате налогов и заявления.

Проверка квартиры перед покупкой осуществляется не менее тщательным образом! Речь ведь идет не о 5 копейках.

Если вы хотите открыть ИП самостоятельно, то вам не помешает пошаговая инструкция. Он всегда доступна тут http://lawyer-consult.ru/corporate/registratsiya-yurlits/kak-otkryt-ip-instruktsiya.html.

Восстановление утерянного паспорта РФ является очень трудоемким, но вполне реальным и порой необходимым процессом. Подробнее…

Принципы ценообразования в недвижимости

Стратегии ценообразования на рынке разные, в зависимости от требуемой динамики продаж. У некоторых стоит задача продать все до сдачи дома или поселка, у некоторых получение максимальной прибыли.

Как сформировать цену? Предлагаю для начала обратить внимание на два критерия на вторичном рынке. Первое, в любом случае, нам будет нужно понять рыночную цену. Второе — на вторичном рынке каждая квартира уникальна, именно на этом и строится принцип дифференцированного ценообразования, которое позволяет стабилизировать входящий денежный поток и дает равномерное распределение по всему объему продаж.

Новостройки
Схема продажи. У меня был опыт, когда один и тот же объект продавался двумя разными собственниками по двум разным схемам: предварительный договор и 214 ФЗ. По преду цена была на 30% ниже, при этом по 214 покупали 95% клиентов. Обратите внимание на стоимость рисков для потребителя при планировании продаж. Сейчас в основном продают по 214, но и там есть нюансы. Например, в одном варианте договора при покупке в рассрочку и задержки платежа на 1 месяц, вы попадает на штраф в размере 50% от стоимости квартиры, человек умеющий «вычитывать» – рисковать не станет.

Рыночная цена. В Москве цена на новостройку всегда выше, но в регионах может быть и ниже среднерыночной на старте продаж. В конце продаж всегда выше, так как готовый новый продукт всегда дороже б/у. Первое приближение рынка для расчета экономики можно посмотреть на ИРН. Естественно надо учитывать местоположение вашего объекта. Т.е. ваша задача выделить среднюю цену вашего объема, по которой вы будете делать дальнейшее дифференцирование. Цена предложения не равна цене спроса. Реальные сделки могут быть на 10% ниже.

Качественные характеристики здания или так называемый состав продукта: тип (панель/монолит), облицовка фасада, инженерия, придомовая территория и т.д. Принято считать, что при равной цене монолитно-кирпичное здание пользуется большей популярностью. Т.е. за счет изменения качества продукта можно регулировать цену, но состав продукта должен соответствовать сегменту. Яркий пример, когда в эконом-сегменте строят дом бизнес-класса, что приводит к увеличению графика продаж в несколько раз. Более наполненный продукт должен стоить дороже.

После того как вы распределили по этажу, переходим к распределению по вертикали. Здесь вы должны определить шаг. Скачки могут быть, когда из нейтральной застройки открываются панорамные виды, т.е. при изменении потребительских характеристик. Иногда девелоперы на высоких этажах сознательно меняют состав продукта – панорамное остекление и т.д. И опять в общей сумме вы должны получить заданную вами среднюю стоимость.

Паркинг, точнее соотношение машиномест к количеству квартир не сильно, но влияет на цену. При этом машиноместо является самостоятельным продуктом. Пример, в одном квартале бизнес класса до сих пор остаются непроданные машиноместа, из-за их высокой стоимости, кварталу более 10 лет. Собственник пытается сдавать в аренду, но и здесь проблема с ценообразованием — клиенты не берут из-за высоких ставок. Особенно тщательно нужно планировать стоимость паркинга в эконом сегменте, так как люди тратят последние накопленные средства на квартиру и ремонт.

Стадия строительства. В одной из девелоперских компаний на продажи выходят не на нулевом цикле, а на стадии второго этажа. Мне это объяснили тем, что по опыту нет смысла вкладываться в рекламу и персонал – все равно продаж не будет, даже при низких ценах и надежности девелопера. В зависимости от макроэкономической ситуации спрос может варьироваться, например в 2007 выбирали весь объем на нулевом цикле, причем девелопер сразу ставил стоимость как на готовое жилье.

Чувствительность спроса. При старте продаж спрос сразу покажет, есть ли ошибка в ценообразовании – это или выборка ликвидного объема, или отсутствие продаж. Поэтому необходимо постоянно проводить мониторинг графика продаж и выборки объема. Т.е. ваш план продаж должен быть не только в деньгах, но и в метрах. Распределение по выборке объема продаж должно быть равномерным

Конкуренты. Пример. Ваш продукт по составу и качеству выше конкурента, но по цене ниже. Если нет никаких логических объяснений, то для клиента это повышает риски. Также повышают риски высокие скидки, со стороны это выглядит, что девелопер сливает объем и уходит, не достроив объект.

Динамика движения цены во времени. Ориентиры — готовность продукта или этап строительства, сезонность. Базовый критерий — чувствительность спроса, т.е. выполнение или отставания от графика. Например, если вы не выполняете график, при этом у вас начинается следующая стадия строительства – вы не повышаете стоимость. Завершение реализации объема – сдача дома + год. Т.е. график делается из расчета 2-3 года, в зависимости от типа домов и объема площадей.

Как видно из шахматки:

1. Неправильный шаг цены по этажности. Необходимо поднять в цене низ и опустить вверх.
2. Неправильное соотношение цены 1х квартир к 2х и 3х. Необходимо поднять стоимость 1х и уменьшить стоимость 2х и 3х
3. План в деньгах выполнен, план в метрах не выполнен. Если оставить без изменений, то график продаж увеличится из – оставшегося неликвидного объема

Маленькие хитрости:
1. Попробуйте приравнять стоимость 1х на верхнем этаже к стоимости 2х на нижнем этаже. По опыту работы – клиенты жертвуют видами ради большей площади, тем самым вы продаете большую площадь.
2. Мотивируйте клиента покупать квартиры с последующим объединением. Тогда по цене 1х вы продадите 2х. Мотивировать можно с помощью дизайн проекта объединенной квартиры.
3. Как правило, на последних этажах размещают пентхаусы, на первых нежилой фонд. И те и другие продаются после сдачи объекта по максимальной цене.
4. Используйте шахматку при работе с клиентом – в практике я использовал разные методы подачи квартиры, по опыту 90% посетителей сайта заходят на квартиры через шахматку.
5. Без формул не справится, особенно при больших объемах квартир, вам достаточно будет поменять только среднюю и все цены квартир автоматом обновятся.
6. Прозрачность работы девелопера влияет на лояльность и как следствие на спрос. Возможно, стоит пересмотреть информационную политику.
7. Цена выше рынка. В загородке чувствительность на уровне 5%, в новостройках — 15%. Т.е. при увеличении порога продажи встанут.
8. Нет стройки — нет продаж, реклама и низкие цены при этом не работают.

Загородная недвижимость
В загородке состав продукта многовариантен, сам продукт шире по потребительским критериям. Но подходы те же. Из-за высокой конкуренции загородная недвижимость очень чувствительна к цене. Поэтому в ценообразовании надо сразу учитывать постоянные скидки, акции и сезонность.

Генеральный план поселка можно рассматривать как поэтажный план новостройки с соответствующими факторами: лес, вода, дорога, внутренние/внешние, количество соседей, площадь, уклон, форма, инсоляция (если участок граничит с лесом со стороны севера, то на участке будет мало солнца). Виды: храмы, наличие деревьев на участке. Всегда зависают участки рядом с ТБО или ТП.

Недорогие квартиры в Москве. Нюансы ценообразования

Недорогие квартиры в Москве. Нюансы ценообразования

Как бы это ни было странно, сегодня, более 99 % населения больших городов проживает в квартирах эконом-класса. Именно жилье эконом класса составляет в настоящее время основную часть сделок на отечественном рынке недвижимости. В этой статье мы расскажем вам о том, что представляют собой недорогие квартиры в Москве или квартиры эконом класса и какие нюансы образования цен на этот вид жилья выделяют специалисты.

Среди современных агентств недвижимости не существует четкого определения, что такое – недорогие квартиры в Москве или квартиры эконом-класса. Для одних – это любое дешевое жилье, для других – это недвижимость, обязательно высокого качества и всего лишь немного скромнее элитной.

Существует мнение, что обязательной характеристикой недорогой недвижимости является отсутствие в ней свободной планировки, то есть, все комнаты в квартире разделены перегородками. Кроме того, недорогие квартиры в Москве, как правило, размещаются в типовых панельных домах, с лифтами отечественных производителей. Территория вокруг таких домов, естественно, не огораживается, подземного паркинга нет, а вся инфраструктура, как правило, сводится к общегородским вещевым, продуктовым магазинам и бытовым службам.

Еще одно существующее мнение о том, что недорогие квартиры в Москве – это совокупность квартир в панельных домах современной постройки и в старом фонде. Здесь дома делят на четыре категории: кирпичные хрущевки, панельные хрущевки, типовая панель и панель с малой кухней.

Какие же нюансы ценообразования выделяют специалисты в этом сегменте рынка? Недорогие квартиры в Москве еще называют — типовым жильем. И это не странно, ведь этот вид недвижимости действительно типовый, так как дома возводились массово, по аналогичным проектам. В результате, все квартиры очень похожи между собой, что, естественно, делает «типовыми» и цены на такую недвижимость. Может, здесь цены не настолько типовые, как, допустим на новую марку автомобиля, или на кока-колу, но все же.

Итак, от чего зависит цена на недорогие квартиры в Москве или на квартиры эконом класса? Конечно, — это площадь жилья и количество имеющихся в нем комнат. Второй фактор, естественно, район, где расположена квартира, ведь, как известно, центр Москвы и ее западная половина – это районы, что считаются престижнее и лучше, чем восточные районы столицы.

Как утверждают некоторые специалисты, сегодня, географический фактор постоянно теряет свое значение. Вот, к примеру, если в 90-х годах разница цен на квартиры в престижных и не престижных районах была двукратной, то в настоящее время, разница цен за квадратный метр жилья между престижным и спальным районом составляет около 0 — это в случае если сравнивать элитное жилье и типовое жилье. Если же сравнить примерно аналогичные по качеству здания, разница в цене за метр квадратный в разных районах, окажется еще более маленькой.

Кроме того, на ценообразование в секторе жилья эконом класса влияют еще два фактора – удаленность квартиры от ближайшей станции метро и этаж, на котором расположено жилье.

Заметьте, если от квартиры до метро всего 10 минут пешком, то такая недвижимость будет стоить примерно на 10% дороже аналогичной, что расположена в 15 минутах до метро на автобусе. Что касается этажа расположения квартиры – здесь ситуация похожа — если недорогие квартиры в Москве располагаются на первом этаже, то они будут стоить на 10% дешевле, чем аналогичное жилье на верхних этажах.

Да, если сравнивать с 70-ми годами, когда во всех объявлениях об обмене недвижимости обязательно присутствовала фраза «кроме крайних этажей», сегодня мнения об первом этаже расходятся, но, все же, существует мнение, что жизнь выше — это больше света, чище воздух и, естественно, меньше шума.

Все остальные факторы, как правило, оказывают чисто символичное влияние на стоимость жилья. Хорошее состояние квартиры, отличный вид из окна – это факторы, которые важные для жилья элит и бизнес классов, ведь там покупатель может позволить себе подобные нюансы, доплатив за них в среднем 25-30%. Недорогие квартиры в Москве – это жилье, где замечательное состояние квартиры и неплохой вид из окна может быть оцененным в 5% к стоимости, что не очень интересно покупателям такой недвижимости.

И так, в этой статье мы собрали наиболее важную информацию, что касается такого типа недвижимости, как недорогие квартиры в Москве. Надеемся, наша информация станет для вас полезной.

(с) МОО «Правовая защита»

Статья написана по материалам сайтов: xn--h1afidekj.xn--p1ai, ymp3.ru, lawyer-consult.ru, www.irn.ru, www.kvartirimoskva.ru.

»