+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности

На рынке ипотеки в настоящее время представлено более 100 кредитных продуктов. Каждая из этих программ имеет свои плюсы и минусы, но в любом случае кредитование увеличивает возможности человека решить жилищную проблему. Сегодня принято рассматривать лишь прямые покупки квартир, но существуют и альтернативные сделки, т. е. обмен с помощью ипотеки. Именно «альтернативщики» составляют большинство среди клиентов риэлторских компаний, и именно они являются одними из главных потребителей кредитов.

Представим, что у семьи есть квартира, в которой ей стало тесно. Естественно, встает вопрос об улучшении жилищных условий, но денег на доплату при так называемой альтернативной сделке нет. Что делать в таком случае?

Цена вопроса

В настоящий момент разница между стоимостью однокомнатной и, например, двухкомнатной квартиры относительно невелика. В Москве средняя «однушка» предлагается примерно за $80–100 тыс., «двушка» стоит около $100–130 тыс. Трехкомнатная квартира дороже однокомнатной примерно на 40–50%.

Но если денег на доплату нет, есть шанс совершить обмен, используя в качестве доплаты ипотечный кредит, взятый в банке. Обычно те, кто сталкивается с таким вариантом впервые, опасаются потерять свою квартиру и не приобрести другую. Но все сделки происходят одновременно и от обычного обмена по сути ничем не отличаются. Из старой квартиры семья переезжает в новую, расплачиваясь за кредит постепенно, небольшими фиксированными платежами. Преимуществ обмена с помощью ипотечного кредита несколько.

— Размер кредита будет относительно небольшим (он берется лишь на сумму, равную разнице в цене между имеющейся и новой квартирой), для этого не нужны большие доходы.

— Ежемесячные платежи по такому займу не слишком обременительны для бюджета семьи.

— Сумма первоначального взноса фактически равна стоимости имеющейся квартиры, что позволяет добиться более низкой процентной ставки по кредиту (общее правило таково: чем меньше доля заемных средств, тем более выгодные условия кредитования реально получить).

— Ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по обычному потребительскому, который тоже стоит использовать, если для обмена не хватает небольшой суммы. А раз так, есть возможность сразу заложить в сумму кредита все предполагаемые расходы — на ремонт, на покупку новой мебели и т. д.

Ипотечные альтернативы

Многие специалисты рынка недвижимости полагают, что в связи с ростом цен на жилье (на 30–35% в год) подобного рода сделки во многом станут определять будущее ипотеки в нашей стране.

Это и понятно: найти свободные деньги на прямую покупку квартиры и на первоначальный ипотечный взнос, составляющий обычно около 30% стоимости жилья, большинство россиян не способны. При этом многие люди, желающие улучшить свои условия, имеют приватизированную квартиру, полученную ранее от государства.

«Альтернативная» ипотека в данном случае — оптимальный способ улучшить жилищные условия быстро и так, как хочется, а не так, как диктует скудный бюджет.

Программы банков, разработанные для тех, кто решил обменять свою квартиру на большую с помощью ипотечного кредита, просты только на первый взгляд. Здесь существуют различные варианты.

Первый вариант — одновременная продажа своей квартиры и покупка нового жилья на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита в размере недостающей суммы. В этом случае в залоге у банка остается приобретаемая заемщиком квартира. Часть денег за нее заемщик вносит сам (за счет полученной при продаже старой квартиры суммы), а часть предоставляет банк. В этом варианте жилплощадь для нового хозяина освобождается либо сразу, либо в течение месяца (обычно в договоре купли-продажи на переезд отводится именно такой срок). Сделка происходит как обычный обмен.

От простого к сложному

Другой вариант — при обращении заемщика в банк залог оформляется на имеющуюся квартиру. Взамен банк выдает около 70% ее стоимости, и заемщик осуществляет покупку жилья в новостройке.

Если этих средств хватает на приобретение нового жилья, после окончания строительства и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщик снимает залог со старой квартиры и закладывает в банк новостройку. Затем он вправе продать прежнюю квартиру и погасить большую часть кредита или всю сумму.

Заемщик хочет погасить кредит без продажи старой квартиры? Тогда он оставляет ее в залоге у банка, а приобретенную жилплощадь использует по своему усмотрению, например, сдает в аренду. Таким способом он быстрее расплатится с банком.

Когда цена новостройки превышает полученные от банка 70% стоимости имеющейся квартиры, заемщику придется искать дополнительные средства на проведение доплаты.

Наконец, последняя схема — самая сложная, поскольку обе квартиры (старая и новая) оформляются в залог банку, а заемщик постепенно выплачивает долги. Этот вариант реален при операциях на вторичном рынке жилья. Средства в размере 70% стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Сложность данного варианта связана с тем, что он доступен только людям с достаточно высоким официальным уровнем доходов.

Плюсы ипотеки при обмене с доплатой нельзя не оценить. Но при этом очевидно, что такие сделки значительно труднее в исполнении, чем простая покупка квартиры с использованием кредита. Организовать все быстро и эффективно собственными силами почти невозможно. Следовательно, требуется участие квалифицированных специалистов, знающих специфику работы с ипотечными банками, — риэлторов или ипотечных брокеров.

Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентство недвижимости»:

— Если покупателю для совершения альтернативной сделки не хватает средств, вполне возможно воспользоваться ипотечным кредитом. В данном случае активом может выступать существующая квартира. Таким образом банк рассматривает вопрос предоставления ипотечного кредита в залог существующего жилья. В результате покупателю предоставляется кредит в размере 70% стоимости квартиры, в которой он остается проживать.

Если потенциального покупателя устраивают условия банка по выплатам, он получает необходимую сумму для покупки нового жилья. Здесь стоит отметить, что вновь приобретенное жилье не находится в залоге у банка — собственником сразу становится покупатель. Старую квартиру можно продать (с согласия банка) и погасить кредит. Либо, оставив ее в собственности, выплачивать всю сумму кредита на условиях банка. Есть и еще одна схема, при которой залог может быть переоформлен на новую квартиру.

Кроме того, тем, кто решает вопрос об улучшении жилищных условий, не стоит забывать, что сегодня многие банки могут предоставить до $25 тыс. на каждого платежеспособного члена семьи без оформления залога на квартиру.

Ирина Федулова, ведущий аудитор компании «Ажур-Аудит»:

— Вопрос об улучшении жилищных условий неразрывно связан с наличием средств. В качестве одного из источников финансирования мы предлагаем рассматривать бюджет нашего государства. Воспользоваться этим источником можно, применив норму Налогового кодекса — налоговый имущественный вычет.

Статьей 219 (п. 2) НК налогоплательщикам дано право вернуть из бюджета до 130 тыс. руб. при приобретении или строительстве на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в них. В случае если при этом использовались заемные средства (в том числе и ипотечные), то сумма выплат из бюджета не ограничена.

В течение всего срока действия кредитного договора владелец приобретенного жилья может предъявлять налоговым органам расходы в сумме погашенных процентов по займу.

Статистика показывает, что применение этой нормы позволяет налогоплательщику обеспечить себе источник средств для обслуживания займа в течение одного-двух месяцев ежегодно. Важно также знать, что деньги, полученные из бюджета, не облагаются никакими налогами.

Для того чтобы получение денег из бюджета было действительно своевременным и принесло удовлетворение, рекомендуем обратиться к специалистам в области налогового права (юристам и аудиторам). В частности, аудиторская фирма ООО «Ажур-Аудит» возвращает налогоплательщикам налог из бюджета в рамках программы «Персональный аудит».

Роман Куман, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Альтернативные сделки отличаются от простых тем, что человек не только продает, но и одновременно покупает квартиру, планируя тем самым или улучшить свои жилищные условия (добавив некоторую сумму), или в зависимости от обстоятельств, наоборот, приобрести жилье меньшей площади.

Случаются ситуации, когда после продажи нынешней квартиры средств на покупку новой все равно не хватает. В таком случае специалист рынка недвижимости обязательно подскажет различные варианты проведения альтернативной сделки, чтобы избежать потери времени и средств для клиента. Сегодня существует достаточный выбор инструментов, позволяющих улучшить свои условия жилья. Схемы альтернативного финансирования сделки включают и ипотечное кредитование, и различные накопительные схемы, например, жилищные кооперативы. Возможна такая схема — человек покупает жилье в кредит, а затем продает свою квартиру, уже свободную к моменту продажи. Это не только удобно, но и финансово выгодно, ведь свободная квартира ценится дороже. Разница в цене на квартиру, в которой никто не живет и куда можно въехать сразу после оформления сделки, достигает 10%. Также можно взять ипотечный кредит на новую квартиру под залог имеющейся, а позже, исходя из финансовой ситуации, решить, стоит ли продавать нынешнее жилье.

Андрей Шелковый, вице-президент АКБ «Московский банк реконструкции и развития»:

— Ипотечный кредит является универсальным инструментом для людей, желающих улучшить свои жилищные условия, практически во всех случаях. Возникающие ситуации можно в большинстве своем разделить на две. Первая — наиболее простая, когда людям просто необходима доплата и они готовы к проведению так называемой альтернативной сделки, одновременно продавая свою и приобретая новую квартиру. В этом случае все сводится практически к четкому выстраиванию цепочки и определению условий доступа сторон к сейфовым ячейкам, в которых размещаются денежные средства до государственной регистрации прав новых собственников.

Это интересно:  Прописка через МФЦ: можно ли сделать регистрацию по месту жительства в отделении многофункционального центра, как собрать и оформить необходимые документы чтобы прописаться в квартиру?

Ипотечный кредит банка как раз та необходимая возможность решить вопрос с недостающей частью денежных средств, не прибегая к заимствованиям со стороны знакомых и родственников, либо краткосрочному потребительскому кредитованию.

Ставки по ипотечному кредиту гораздо ниже ставок любых программ потребительского кредитования, а длительные сроки позволят сделать его погашение необременительным для семейного бюджета. Сроки рассмотрения ипотечных заявок в действительности составляют два-три дня с момента предоставления комплекта документов. Но, несмотря на это, лучше заранее обратиться в банк и получить положительное решение о предоставлении кредита, причем на максимально возможную сумму, расчет которой сделают специалисты банка еще на первой консультации — взять меньшую сумму в пределах, определенных банком, можно всегда, а вот для ее увеличения банк будет рассматривать заявку повторно.

Вторая, не менее распространенная ситуация, когда понравившаяся квартира находится в строящемся доме, а значит, продать имеющееся жилье можно будет только после окончания строительства и переезда, либо переезд в новую квартиру невозможен сразу после ее приобретения по каким-либо иным причинам, например необходим ремонт и т. д. И здесь ипотечный кредит является также наиболее оптимальным вариантом, который позволит сразу оплатить и приобрести новое жилье, а уже после переезда спокойно реализовать имеющуюся площадь и досрочно погасить задолженность либо ее часть. Большинство программ ипотечного кредитования содержат лишь минимальные ограничения в части досрочного погашения кредита, например мораторий в течение первых шести месяцев, но в подавляющем большинстве случаев это как раз тот минимально необходимый срок для переезда и продажи старой квартиры. Причем полученная выгода от продажи юридически и физически свободной квартиры, а также увеличение стоимости имеющегося жилья вследствие общего роста цен зачастую значительно превышают затраты, которые возникают при получении кредита и по уплате процентов за этот период.

Дата публикации: 12:35 06 апреля 2006

Улучшение жилищных условий с помощью ипотеки

Улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Обмен с помощью ипотеки. Как произвести обмен в кредит.

Обмен с помощью ипотечных кредитов

Есть квартира.
Хорошая квартира (хотя бы потому, что это — Ваша квартира).
Но очень маленькая квартира.
Метраж, как Вы понимаете, — значения не имеет: важен не метраж, а ощущения.
А ощущения говорят, что квартира — мала, и жить с такими ощущениями — надоело!
Да не жить — надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения — надоели!
И есть желание произвести улучшение условий жизни: эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).
Казалось бы: нет ничего проще! Старую — продать, новую — купить!
Что, новая дороже стоит?
Ну и что?
Сунули руку в карман, взяли доплату и.
Стоп, стоп, стоп.
Как так нет доплаты?
А была?
Не было?

Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы — обмен квартиры затеяли!
Впрочем, стоп! А банк на что?
Деньги на доплату можно взять в банке.
Как это сделать — об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать обмен в кредит

Начнем, обмен в кредит, как всегда, с запроса в банк.
Почему начинать надо с банка?
Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой.

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием.
Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир.
Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая.

Вариант 1: Сначала — продажа, затем — покупка.
Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры — не при чем).
А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк.
Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто «не прописан» или есть куда «выписаться».
А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

    Плюсы:
  • свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже;
  • Новую квартиру проще купить, когда у Вас «живые деньги», пусть даже часть из них добавляется банком.
    Минусы:
  • получили Вы мешок денег и что? Куда его девать?
  • Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал.

Вариант 2: Обмен с доплатой.

Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая «альтернатива»: продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой.
Тот, кто меняется, — является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой.

    Плюсы:
  • риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.
      Минусы:
    • сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:
      1. тогда, когда в Вашем доме (а лучше — подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.
      2. Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичных квартир.
  • при покупке квартиры, ее продавцы обычно также спрашивают, а какая ситуация с деньгами у их покупателя.
    Чем вызван такой интерес?
    Дело в том, что когда человек, в условиях роста цен, продает свою свободную квартиру, значит деньги ему нужны «уже вчера». Иначе, можно подождать некоторое время и, за счет роста цен, получить больше денег.
    А раз так, то продавцам важно, чтобы сделка — состоялась в срок. Если у покупателя «живые деньги», то сделка может не состояться либо по вине покупателя, либо по вине самих продавцов. Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит.
    Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает.
    Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам.
    Другими словами, вариант «обмена с доплатой» также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую — покупать дороже.

Вариант 3: Сначала — покупка, затем — продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов.

В условиях роста цен, такой вариант обмена — самый лучший. Приобретается квартира за «живые деньги», Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обустраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную.

    Минусы такого варианта:
  • для покупки квартиры Вам нужны деньги. Если Ваша квартира стоит, например, 5 милионов рублей, а себе Вы хотите квартиру за 8 миллионов, то при таком варианте обмена Вам нужна не разница в цене двух квартир (8 миллионов — 5 миллионов = 3 миллиона), а стоимость приобретаемой Вами квартиры, в полном объеме. Этими деньгами Вы пользуетесь до того момента, пока Вы не продадите свою квартиру.
  • Второй минус вытекает из первого: деньги нужно где-то взять. Банки выдают деньги исходя из доходов заемщика и, чтобы получить в банке 8 миллионов, нужно зарабатывать тысяч 200 рублей в месяц.
  • Минус третий: взяв больше денег в кредит, за пользование кредитом также приходится платить больше. (Допустим, 12% от 3 миллионов — это одна сумма денег, а те же самые проценты от 8 миллионов — сумма почти в три раза большая.)
    Выигрыш при этом варианте получается за счет нескольких моментов:
  • поскольку происходит рост цен, пока старая квартира не продана, — она растет в цене, в то время как новую Вы уже купили и рост цен Вас больше не волнует. Более того, теперь рост цен «работает» на Вас;
  • Вы не живете «в состоянии ремонта»;
  • Являясь покупателем с «живыми деньгами», Вы можете купить квартиру дешевле;
  • являясь затем продавцом свободной квартиры, свою квартиру Вы можете продать дороже;
  • банковские проценты за пользование большим кредитом (чем разница в ценах двух квартир), оказываются меньше, чем выигрыш, получаемый за счет ситуации (о чем я писал выше).
    Таким образом, в таком способе обмена, наиболее серьезный минус тот, что больше денег нужно получить в банке. Чтобы эти деньги дали, нужно достаточно много доходов получать.
Это интересно:  Кто и как может прописаться в муниципальной квартире

Обмен или улучшение жилищных условий?

В некоторых банках предоставляется кредит для улучшения жилищных условий. Пусть название Вас не смущает: чтобы обменять квартиру и свои жилищные условия ухудшить, — доплата не требуется. А вот на улучшение жилищных условий — нужна, как правило, доплата.

Обмен с ипотекой

Покупка жилья большей площади происходит, как правило, одновременно c продажей имеющейся квартиры. Разницу в цене покупатель восполняет с помощью ипотеки. Величина процентной ставки по кредиту в этом случае наиболее выгодна: ведь ее уровень, наряду со сроком кредита и способом подтверждения дохода, напрямую зависит от суммы собственных средств — чем их больше, тем ставка ниже. В особенностях подобных сделок разбирался «БН.ру».

По оценкам риэлторов, более 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные: люди продают свою квартиру и одновременно покупают другую. Больше, лучше, дороже. Или две квартиры. Понятно, что без дополнительных вложений такая операция не обходится. Даже простейшее «район на район без доплаты» не получится, если у человека нет сбережений: комиссия риэлторов — минимум 200 тыс. рублей, плюс расходы на оформление, переезд и ремонт. И в этом плане ипотечный кредит, взятый на доплату, представляется весьма разумным.

Ипотека станет неплохим решением проблем с наследством. Не секрет, что квартиру, полученную сразу несколькими наследниками, приходится «пилить» по вполне банальной схеме: объект — продать, деньги — пополам (на три части, в соотношении 40/60 и т. д.). В результате у каждого на руках остается весьма значительная сумма, которая, тем не менее, далеко не всегда способна превратиться в отдельную квартиру. В этом случае поможет привлечение банковских средств.

Обмен с ипотекой часто используют при сделках с жильем низкой ценовой категории. «Практически весь объем альтернативных сделок с привлечением ипотеки приходится на жилье эконом-класса, в меньшей степени — на бизнес-класс. На элитном рынке такие сделки практически не происходят», — сообщила директор департамента частного и корпоративного кредитованиякомпании PennyLaneRealty Марина Мелконян.

В кризисный прошлый год именно такие кредиты спасли ипотечный рынок от краха. По данным компании «Релайт-Недвижимость», средняя сумма кредита в 2009 году составляла 1,2–1,5 млн рублей, это 30–40% от стоимости покупки применительно к основной массе сделок. При этом практически 90% выданных кредитов были использованы заемщиками на «добор» недостающей суммы при продаже своей квартиры и покупке новой — большей площади. «Собственно, альтернативные сделки в период кризиса как раз и имели довольно широкое распространение, — говорит руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. — Ведь на падающем рынке их проведение особенно выгодно». Но и сегодня, при стабильном рынке, такие кредиты не теряют популярности. По опыту компании «Ипотек.ру», сейчас примерно в каждом втором случае ипотечные кредиты используются именно для доплаты при обмене. Да и на растущем рынке подобный подход актуален, хотя бы в качестве страховки от риска не успеть за ценой квартиры.

Особые условия

Технологически обмен с ипотекой мало отличается от обычной альтернативной сделки с доплатой: одна квартира продается, одновременно покупается другая. При этом сумма, вырученная от продажи, используется как первый взнос, а недостающие для покупки средства берутся в кредит. Но, как говорится, есть нюансы: сделку должен одобрить банк. Он одобряет (или не одобряет) и покупателя как заемщика, и приобретаемую квартиру как предмет залога. Кроме того, необходимо согласование условий сделки с учетом требований банка-кредитора и ее проведение в соответствии с этими требованиями. Иначе денег просто не дадут.

«Критическим требованием банка-кредитора будет проведение сделки на его территории», — говорит Ирина Кажикина. Казалось бы, условие не самое трудное для исполнения. Однако оно автоматически влечет за собой ряд сложностей. Первая — принять это условие придется всем участникам альтернативной цепочки. Если же кто-то не согласен, придется либо отказываться от покупки, либо искать другой банк, который устроит все стороны. Понятно, что в другом банке и условия кредитования, и требования к приобретаемому объекту могут быть иными, менее приятными для заемщика.

Вторая сложность — необходимо учесть, какое максимальное количество квартир банк-кредитор готов «принять» на своей территории. Третья — если квартиру, которую продает заемщик, покупают также «ипотечники», сделка состоится только при условии, что покупатели будут брать кредит в том же банке, что и продавец. «Если же квартиру захотят купить с привлечением кредитных средств другого банка, такая сделка, скорее всего, не состоится, так как банки едва ли смогут договориться, на чьей территории она будет проходить, — объясняет Ирина Кажикина. — Следовательно, покупателей, имеющих одобрение других банков, во избежание сложностей и рисков развала сделки необходимо сразу же отсекать от участия в ней».

Есть различия и в самой процедуре кредитования. В отличие от обычной покупки квартиры с использованием ипотеки, при обмене заемщик обращается за ипотекой, фактически не имея на руках ни копейки. Ведь деньги на первый взнос появятся только после проведения самой сделки и регистрации договора купли-продажи. Более того, заранее даже нельзя точно определить, сколько денег понадобится на доплату.

Преодоление препятствий

До кризиса программы по улучшению жилищных условий, ориентированные на проведение обменных операций, существовали примерно в 15 банках. Сейчас такой продукт остался только у «Газпромбанка», но его программа носит скорее декларативный характер.

Однако и без специальных программ риэлторы и ипотечные брокеры давно отработали технологии проведения обмена с ипотекой. «В качестве кредитора необходимо выбрать банк, не требующий предварительного предъявления заемщиком собственных средств либо учитывающий в качестве первоначального взноса денежные средства, которые будут получены от продажи имеющейся квартиры, — советует Ирина Кажикина. — Кроме того, так как подготовка альтернативной сделки занимает более продолжительный период, чем простая покупка, необходимо заранее согласовать с банком-кредитором условия продления одобрения в случае, если «собрать» сделку в срок (обычно 3 месяца) не удастся».

«Обращаться в банк лучше до начала продажи своей квартиры», — добавляет генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. Сумма продажи, так же как и точная стоимость покупки, неизвестна, поэтому имеет смысл просить в банке столько денег, сколько кредитор готов дать исходя из доходов заемщика. «Если для доплаты при обмене нужен миллион, а доходы позволяют получить три — стоит просить три. Ведь попросить — это не значит взять. А если банк готов кредитовать три миллиона, миллион выдаст и подавно! И только после того как получено одобрение банка (а лучше не одного, а двух-трех), можно выставлять квартиру на продажу».

Особенно внимательно надо выбирать объект, который заемщик собирается купить. Например, практически не выдаются кредиты на покупку квартир в пятиэтажных панельных домах и домах, построенных до 1970 года, а также в домах с деревянными и смешанными перекрытиями (за исключением случаев, когда в доме со смешанными перекрытиями был проведен капитальный ремонт или реконструкция). Дом не должен быть включен в план на снос, реконструкцию или капитальный ремонт. Более того, предъявляются требования к степени износа дома. «Предельное значение износа не должно превышать 60%», — уточнила Марина Мелконян.

Кроме того, в числе собственников не должно быть несовершеннолетних детей. «Если собственник имеющейся у заемщика квартиры — несовершеннолетний ребенок, то сделка по ее продаже будет возможна, если только ребенка наделят собственностью в новой квартире, — поясняет Овсянников. — Но поскольку новая квартира приобретается с использованием кредитных средств, она будет предметом залога. А сегодня ни один банк не согласится принять в залог квартиру, в которой доля собственности принадлежит несовершеннолетнему».

Ипотека при обмене квартиры

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Есть необходимость в обмене квартиры 2х комнатной на 4х,

Проблема в том, что наша квартира оформлена на тёщу (ей 51 год, работает), а ипотеку брать нам.

Если офрмлять сначала на жену дарственную и тут же квартиру продавать

(т.к на сколько я понимаю обмена при ипотеке не предусмотренно, а только 2 сделки — продажа и купля),

то мы попадем на налог с продажи. Что бы Вы посоветовали? Заранее благодарю за отве

Уточнение клиента

Квартира в собственности тёщи более 3х лет. Про найденный вариант обмена — хозяева 4х комнатной квартиры меняют ее на нашу 2х комнатную, с нашей соответственно доплатой. Будет ли самый простой вариант брать ипотеку на тёщу, а я допустим один или с женой, буду выступать созаёмщиком? И 51 год уже критичен для взятия ипотеки?

09 Ноября 2013, 10:25

Ответы юристов (5)

Два варианта с налогом:

1. срок нахождения в собственности квартиры 36 мес. — тогда освобождается продавец от налога внезависимости от суммы продажи.

2. Продажная стоимость.

В первом случае необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса.

Во втором случае это использование имущественного вычита, но не более 13% от 1 млн. рублей от проданной недвижимости в год.

Это интересно:  Стоимость титульного страхования квартиры при покупке и другие аспекты: что это такое, как застраховать титул на жилье и сколько стоит его приобретение?

Мой знакомый был в такой ситуации, он подобрал покупателя на одноком. квартиру, заключил с ним предварительный договор, взял задаток, оговорил срок продажи квартиры, одновременно, подал заявку в банк, предварительно оговорив всю ситуацию с кредитным экспертом, показав предварительный договор и т.д. Продав квартиру, снял жилье на несколько месяцев, после чего подал заявку на ипотеч. кредит, внеся сумму от проданной квартиры, в течение 3 недель оформил двух ком. квартиру с ипотечным кредитом.

Есть более сложнеая схема, где теща может за вас поручиться своей квартирой перед банком с последующей реализацией своей квартиры и передачей денежных средств от продажи банку в качестве обеспечения сумма ипотеки выданной вам (три стороны договора).

Уточнение клиента

Квартира в собственности тёщи более 3х лет. Про найденный вариант обмена — хозяева 4х комнатной квартиры меняют ее на нашу 2х комнатную, с нашей соответственно доплатой. Будет ли самый простой вариант брать ипотеку на тёщю, а я допустим один или с женой, буду выступать созаёмщиком? И 51 год уже критичен для взятия ипотеки?

09 Ноября 2013, 12:38

Есть вопрос к юристу?

А квартира в собственности сколько лет?

Если квартира в собственности более 3-х лет, то налог платить не надо.

Уточнение клиента

Квартира в собственности тёщи более 3х лет. Про найденный вариант обмена — хозяева 4х комнатной квартиры меняют ее на нашу 2х комнатную, с нашей соответственно доплатой. Будет ли самый простой вариант брать ипотеку на тёщю, а я допустим один или с женой, буду выступать созаёмщиком? И 51 год уже критичен для взятия ипотеки?

09 Ноября 2013, 12:38

Здравствуйте. На мой взгляд существует несколько комбинаций, включающих не
только мену:

Теща передает квартиру по дарственной жене, далее жена как
сторона по договору мены обменивает квартиры с привлечением ипотечных средств
банка.

Можно просто продать квартиру. (если она в собственности
более 3 лет, то налогом не облагается)

Можно взять два кредита: один под залог имеющейся квартиры (потребительский),
до тех пор пока не продадите ее. А второй ипотечный на недостающую часть на новую.
Деньги с первого вносите как взнос за покупаемую квартиру. Здесь есть
сложности: банк может не дать теще необходимую сумму, а в дальнейшем, т.к. старая
квартира находится в залоге, необходимо будет привлекать банк как получателя
денежных средств и получать его
разрешение при продаже.

Вы можете взять кредит полностью покрывающий покупку новой квартиры под залог покупаемой и
имеющейся в собственности тещи, она выступит в роли залогодателя. А после
найдете покупателя и продадите с разрешения банка в его пользу. Или можете
старую сдавать и перекрывать часть кредита за новую. Учтите, что право
пользования и распоряжения должно быть прописано в договоре залога.

Уточнение клиента

Квартира в собственности тёщи более 3х лет. Про найденный вариант обмена — хозяева 4х комнатной квартиры меняют ее на нашу 2х комнатную, с нашей соответственно доплатой. Будет ли самый простой вариант брать ипотеку на тёщю, а я допустим один или с женой, буду выступать созаёмщиком? И 51 год уже критичен для взятия ипотеки?

09 Ноября 2013, 12:39

Таким образом, остаётся искать варианты, которые не связаны с переходом права собственности на квартиру от Вашей тёщи к Вашей жене (если речь идёт о последующей продажи данной квартиры в течении ближайших 3-х лет).

Уточнение клиента

Квартира в собственности тёщи более 3х лет. Про найденный вариант обмена — хозяева 4х комнатной квартиры меняют ее на нашу 2х комнатную, с нашей соответственно доплатой. Будет ли самый простой вариант брать ипотеку на тёщю, а я допустим один или с женой, буду выступать созаёмщиком? И 51 год уже критичен для взятия ипотеки?

09 Ноября 2013, 12:39

Добрый день, Евгений! В вашем случае нет ничего сложного с точки зрения обмена квартиры и получения ипотеки. Вы обозначаете в своём вопросе две проблемы, поэтому разделю ответ на две части:

1. Для банка в первую очередь важен факт оплаты части суммы по договору купли продажи жилого помещения за счёт средств заёмщика. Источник этих средств для банка вторичный вопрос. То что оплата первоначального взноса производится за счёт квартиры вашей тёщи не мешает вам выступить в качестве заёмщика по договору ипотеки. Для того, чтобы исключить для банка связанные с этим риски можно предложить, чтобы тёща выступала в качестве поручителя по кредитному договору (договору ипотеки). С точки зрения банка это вполне нормальная схема. Банк рассматривает заёмщика в первую очередь с точки зрения его возможностей обслуживать долг, а не источников финансирования первоначального взноса.

2. Обмен квартир в данном случае оформляется следующим образом — в день сделки, назначенный банком после одобрения кредита вы со второй стороной заключаете два договора — 1) договор купли продажи между тёщей и собственниками 4-х комнатной квартиры; 2) Договор купли продажи между вами и второй стороной на покупку 4-х комнатной квартирой. По этим сделкам подписывается акт зачёта встречных требований. Возможно банк предложит какой-то свой вариант, но суть от этого не изменится. В любом случае, заёмщиком по кредитному договору будете вы и расчёт условий кредитования будет произведён исходя из ваших доходов и возраста. Оформлять ипотеку на тёщу считаю нецелесообразным, так как срок кредита, исходя из её возраста, будет коротким, соответственно ежемесячный платёж будет большим.

Обязательно ли при этом наделять тёщу долей в квартире, решать вам. Я не думаю, что банк будет на этом настаивать, даже если тёща будет поручителем по договору. Но точно сказать не берусь, так как у каждого банка свой подход.

Так как имею отношение к банковской сфере, готов ответить на вопросы которые возникнут у вас в процессе согласования вопроса с банком.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?

При желании расширить жилплощадь граждане могут совершить обмен квартиры с доплатой ипотекой.

Здесь проводится сразу две сделки: на начальном этапе – продажа имеющегося жилья, а затем – оформление ипотеки на недостающую сумму. Без предварительной реализации недвижимости получить жилищный кредит не удастся, поэтому процедура для неосведомленных представляет ряд сложностей.

Как обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Особенности оформления ипотеки и проведения сделок с ипотечной недвижимостью регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. В нем нет ограничений касаемо минимальной суммы для жилищного кредита, поэтому граждане при покупке квартиры могут использовать часть собственных средств, а еще часть попросить у банка.

Как производится процедура обмена квартиры на квартиру с доплатой ипотекой:
  1. Гражданин изучает программы ипотечного кредитования и выбирает наиболее выгодную для себя. Следует обратить внимание на процентные ставки и максимальные сроки: чем ниже «проценты» и меньше период пользования займом, тем меньше сумма переплаты. При сокращении срока кредитования увеличивается размер ежемесячных платежей, и, если у заемщика недостаточный уровень дохода, ему будет предложен максимальный срок, т.к. в большинстве случаев сумма обязательных платежей не должна превышать 40-50% от зарплаты.
  2. Когда заявка на ипотеку будет предварительно одобрена, заемщик занимается поиском покупателя на имеющееся жилье и одновременно ищет недвижимость для себя. Можно доверить этот процесс банку, если он предоставляет такую услугу.
  3. Когда покупатель будет найден, оформляется предварительный договор купли-продажи. Он предоставляется кредитору.
  4. После нахождения недвижимости для покупки в банк направляется проект договора с продавцом.
  5. Специалисты оценивают покупаемое жилье. От оценочной стоимости зависит размер одобренной суммы. После этого банк дает окончательное одобрение.
  6. Заемщику перечисляются денежные средства за продаваемую жилплощадь, после чего он сразу же перечисляет их продавцу жилья, которое он собирается покупать, по предварительному соглашению купли-продажи.
  7. Заключается ипотечный договор с банком, в завершение остаток недостающей суммы переводится продавцу, у которого заемщик покупает квартиру.
  8. Должник оформляет право собственности в Росреестре или МФЦ.

ВАЖНО . Банк не вправе устанавливать свои условия для реализации жилья заемщика, которое он купил на собственные деньги, т.к. оно не находится в залоге. В ситуации с приобретаемой недвижимостью происходит обратное: здесь кредитор будет учитывать ее состояние, год постройки и ввода в эксплуатацию, местоположение, наличие обременений и других факторов, представляющих для него риски.

Статья написана по материалам сайтов: www.bpn.ru, www.ipotek.ru, www.sravni.ru, pravoved.ru, jurists-online.ru.

»


Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector