Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке, от застройщика, в новостройке

Страна Советов Советы на все случаи жизни

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

18.08.2018 admin Комментарии Нет комментариев

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

• цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
• использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
• если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 2 , договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Покупка квартиры в новостройке: как избежать «подводных камней»

Собственное жилье – это мечта каждого самостоятельного человека, которая вполне осуществима в российских реалиях, когда есть возможность не только заработать на квартиру, но и выбрать ее из множества предложений на рынке, в том числе из новостроек. Но, как показывает практика, заработать на жилье и выбрать понравившуюся квартиру – это еще не гарантия непосредственного вселения покупателя в нее.

Доказательством возможных проблем у покупателей после оплаты недвижимости могут служить примеры того, как граждане купили квартиры, но в силу различных обстоятельств не могут воспользоваться своим правом собственности. Таких примеров масса, и далеко ходить не надо. О «подводных камнях» при покупке квартир в новостройках, о рисках для покупателей, заложенных на стадии бизнес-планирования, об осторожности при выборе квартир и многом другом в нижеследующей статье.

Вкладывая денежные средства в недвижимость, особенно если это происходит на стадии котлована, каждый из нас надеется, что строящийся жилой комплекс будет вовремя завершен и собственники квартир без проблем заселятся в свое жилище. Однако в жизни не все так просто и обычные граждане, которые долгое время собирали деньги на «вожделенную квартиру», оказываются у разбитого корыта, обивают пороги судов и различных государственных инстанций с целью поиска ответа на вопрос, кто виноват и что делать.

Хорошо если речь идет только о задержке сроков сдачи объекта. Например, в жилом комплекса «Шушары» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга сдача отдельных объектов перенесена с 2014-го на 2015 и 2016 года, что очень плохо, но не критично, так как строительство продолжается и это главное.

Намного хуже, когда строительство объектов, в силу управленческих ошибок, обыкновенного мошенничества или других причин, просто-напросто заморожено, когда поданы заявления о преступлениях, исковые заявления, когда сделано все, что возможно, а граждане так и остаются «на улице» и им уже ничем не помочь.

Рано или поздно, если строительство проводится незаконно, оно будет остановлено Главгосстройнадзором, как это было сделано в отношении жилого комплекса «Чеховский сад».

Каким же образом гражданам застраховать себя от долгостроев? Есть ли схемы, гарантирующие получение жилья в назначенный срок? Что необходимо предусмотреть перед покупкой квартиры?

Разобравшись, как минимум, в этих вопросах, у потенциальных покупателей недвижимости появится больше шансов получить квартиру в оговоренные сроки, но гарантировать на сто процентов соблюдение интересов покупателей недвижимости никто не возьмется. Риски для покупателей, которые закладываются на стадии формирования бизнес-плана проекта жилого комплекса.

Строительство жилого комплекса – это сложный, дорогостоящий и долгосрочный проект отдельно взятого застройщика, который начинается с формирования бизнес-плана проекта. От того, насколько верно будет сформирован бизнес-план проекта, зависит, ни много ни мало, успешность окончания проекта в целом, в том числе в сроки, которые предусмотрены проектной декларацией.

Маркетинг с ошибками

1. Если маркетинговые исследованя проведены не профессионально, то при продаже квартир велика вероятность того, что у компании-застройщика возникнут сложности с финансированием проекта за счет привлеченных средств покупателей, так как спрос на жилье будет ниже ожидаемого.

2. В результате маркетинговых исследований выявлены не все потребности в инфраструктуре проекта, что негативным образом скажется на спросе. Отсутствие магазинов, больниц, школ или если доступность к ним затруднена самым негативным образом скажется на финансировании проекта, так как жилье без наличия инфраструктуры мало кому нужно.

Недостаток финансирования ведет к задержкам сроков сдачи жилого комплекса и его отдельных составляющих.

Нехватка мощностей, не выявленная изначально

На стадии планирования объекта не выявлена нехватка мощностей, которые необходимы для сдачи проекта. Каждый жилой комплекс должен быть обеспечен водой, электроэнергией и другими коммуникациями, поддерживающими жизнедеятельность человека. Если, а так бывает часто, ошибочно рассчитаны мощности для жилого комплекса и пути их подключения, то, соответственно, по ходу строительства необходимо дополнительно дорабатывать проект, искать другие возможности для подключения комплекса к коммуникациям. А это деньги и время, задержка в сроках сдачи проекта, а зачастую и замораживание строительства, так как иногда дополнительные мощности можно и не найти.

Плохо отработаны взаимосвязи в сроках работ

Любой бизнес-план проекта должен содержать конкретные сроки работ по проекту, которые являются ключевыми и основополагающими факторами как для компаний-застройщиков, так и для потенциальных покупателей. Покупатели, принимая решение о покупке жилья, должны ориентироваться на окончательную дату сдачи проекта.

В бизнес-плане проекта множество промежуточных дат, которые должны строго соблюдаться. Если изначально ошибочно заложена дата выполнения работ, то одни сроки будут накладываться на следующие за ними сроки выполнения иных работ, что в целом скажется на общих датах сдачи проекта и их переносе.

Риски при отсутствии разрешения на строительство

После того, как компания-застройщик подготовила соответствующий бизнес-план проекта, ей в обязательном порядке необходимо подготовить документацию по строительству, в том числе получить разрешение на строительство, что является гарантией для сдачи объекта. Если речь идет о строительстве жилого комплекса на средства дольщиков, то согласно ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», проектная декларация застройщика в обязательном порядке должна содержать информацию, в том числе о разрешении на строительство.

Другими словами, без разрешения на строительство само строительство не начнется, что уже обеспечивает интересы дольщиков, так как выполнено одно из основных условий строительства. Более рискованной формой приобретения жилого имущества в собственность является покупка квартир путем вхождения граждан в жилищно-строительные кооперативы или жилищно-накопительные кооперативы, процедура создания и деятельность которых регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Бывает так, что строительство уже ведется, а разрешение на него не получено жилищным кооперативом, это является существенным риском, так как в случае неполучения разрешения строительство может быть просто остановлено контролирующими органами. Если выбирать из двух зол меньшее, то приобретение собственности по договору долевого участия на порядок выгодней в плане безопасности и обеспеченности в сравнении со схемой через жилищные кооперативы.

Неумение распоряжаться финансами ведет к срыву сроков сдачи проектов

Исполнение принятого бизнес-плана проекта – это не только перечень работ и дат, в которые работы должны быть завершены. Исполнение бизнес-плана во многом зависит от того, как финансисты застройщика смогут справиться со своей работой, обеспечив бесперебойное поступление денежных средств на строительство. Своевременный оборот финансов, в том числе привлечение денежных средств инвесторов для строительства, кредитная политика застройщиков являются важной составляющей для соблюдения сроков строительства. Не секрет, что если есть недофинансирование проекта, то подрядчики застройщика, особенно это касается мелких подрядчиков, могут в соответствии с заключенными договорами приостановить проведение работ. Не факт, что это скажется на окончательном сроке сдачи проекта, но риск такой есть.

При этом недофинансирование может быть из-за банального отказа банка выдать кредитные денежные средства «сегодня», а денежные средства «завтра» – это уже просрочка по финансированию строительства объектов, и как возможные последствия – перенос сроков. Задача финансовой службы застройщика как раз и состоит в том, чтобы все денежные потоки были правильно спланированы и поступили вовремя для освоения.

Некачественное строительство объекта как фактор, отодвигающий сроки его сдачи

Строительство новостроек достаточно жестко контролируется со стороны соответствующих государственных органов и любые работы, выполненные некачественно или с использованием непригодного материала, или не по предусмотренным законодательством техническим параметрам, ведут к переносу сроков сдачи проектов.

Переделки, расторжение договоров, удорожание проекта и прочие неприятности в связи с проведением некачественных работ ведут к ухудшению платежеспособности застройщиков. Одно цепляется за другое, а страдают покупатели, так как, опять же, все это ведет к переносу сроков сдачи проектов.

Обыкновенное мошенничество

Такое тоже бывает часто. Создается юридическое лицо, получаются необходимые лицензии, формируются бизнес-планы проектов. Следующий и главный этап для лжезастройщиков – получить финансирование на проект и исчезнуть с деньгами за границей.

Подстраховаться покупателям от данной напасти достаточно сложно, так как застройщики могут иметь и положительную репутацию, но вдруг наступил финансовый кризис и те, кто раньше строил, пытаются сохранить деньги за собой, а там хоть трава не расти.

Риски возрастают в сложные периоды деятельности застройщиков, когда давление на бизнес увеличивается, что приводит к ухудшению платежеспособности юридических лиц.

Форс-мажорные обстоятельства

Форс-мажор (от французского – высшие силы), или по-русски – непреодолимые силы, могут являться причиной переноса сроков сдачи объектов. К таким обстоятельствам могут относиться, например, стихийные бедствия, война, революции и другие события, которые не зависят от воли сторон, но препятствуют строительству объектов.

В случае наступления непреодолимой силы стороны могут заключить дополнительные соглашения к уже существующим договорам с указанием новых сроков проведения работ и сдачи проектов.

Выводы

Все перечисленные «подводные камни» при покупке квартир в новостройках являются действительно «подводными», так как в большинстве своем скрыты от глаз обычных покупателей недвижимости. Но порой и сами покупатели квартир виноваты в своих бедах, если не достаточно осознанно выбирают застройщика, от которого зависит сдача объектов строительства в предусмотренные договором сроки. Соблюдая минимальные правила проверки застройщиков, поручителей по проектам и всех известных обстоятельств, покупатели в большинстве случаев могут избавить себя от проблем в будущем.

Рекомендации

1. Приобретайте недвижимость в новостройках путем заключения договоров долевого участия, что является менее рискованным способом получения жилья в собственность в сравнении с участием граждан в жилищно-строительных кооперативах.

2. При выборе объекта, в особенности на стадии котлована, обращайте внимание на репутацию застройщика. Ответьте для себя на следующие вопросы:

– Как долго застройщик занимается строительством новостроек?

– Есть ли у данного застройщика долгострои по предыдущим проектам?

– Что о застройщике говорят покупатели на форумах?

– Является ли застройщик платежеспособным по отчетности?

– Кто в действительности стоит за застройщиком, какие конкретные физические лица, какая у них репутация?

3. Обратите внимание на то, с какими банками работает застройщик. При заключении договора долевого строительства банки могут являться поручителями по сделкам, что дополнительно обеспечивает безопасность вложений покупателей. Соответственно, банки не будут кредитовать плохо проработанные или убыточные проекты жилых комплексов, так как это может нанести банкам материальный ущерб.

Выбирая застройщика, выбирайте и банк, с тем расчетом, чтобы рейтинг банка был не ниже тридцатого среди российских банков. В случае неплатежеспособности застройщика и недостройки объекта банк может выступить как солидарный ответчик перед покупателями квартир.

4. Обеспечение обязательств застройщика перед покупателями может обеспечиваться страховкой гражданской ответственности застройщика, что предусматривает выплату страховых премий покупателям, в случае если застройщик не исполнит свои обязательства.

5. Вкладывая денежные средства в недвижимость, используйте опыт профессиональных риэлторов и юристов, которые помогут выявить «подводные камни» при покупке квартир в новостройках.

6. Если являетесь стороной по договору долевого участия, и застройщик переносит сроки сдачи объекта, то незамедлительно взыщите с застройщика неустойку в судебном порядке за каждый день просрочки по договору.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

• цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
• использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
• если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 2 , договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Какие подводные камни вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Сделки по купле-продаже недвижимости всегда сопряжены с определёнными рисками как для продавца, так и для покупателя. Чтобы их избежать и заключить выгодную сделку, важно знать, какие существуют подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках в 2018 году.

Скачать образцы документов

Риски при покупке жилья в новостройке

Каковы подводные камни при покупке квартиры в новостройке? Основные риски при таких договорах связаны с неблагонадежностью застройщика. Среди них:

• финансовые проблемы компании-застройщика;
• отсутствие разрешительных документов на ведение строительства;
• оформление договора на аренду участка на другое юридическое лицо;
• отсутствие аккредитации проекта в крупных банках.

Застройщик, у которого есть такие проблемы, может обанкротиться до окончания строительства. Покупателю недвижимости в таком случае придется объединяться с другими дольщиками и искать новую компанию для завершения проекта. Чтобы этого не произошло, следует до начала сотрудничества с застройщиком внимательно изучить проектную документацию.

Также рекомендуется запросить информацию по строительной компании в Налоговой службе и Арбитражном суде.

Какие риски связаны с покупкой вторичной недвижимости?

Приобретение готового жилья у частных лиц имеет свои подводные камни. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке таковыми могут оказаться:

• наличие обременения на имуществе. В эту категорию входят долги владельцев жилья по кредитам и коммунальным платежам;
• регистрация несовершеннолетних детей и недееспособных лиц;
• права на использование жилплощади лиц, которые ранее не воспользовались приватизацией;
• запрет на проведение сделки со стороны супруга или супруги продавца. Образец согласия супруга можно скачать по этой ссылке;
• несоответствие жилья банковским требованиям. В этом случае банк может отказаться от кредитования.

Опасными являются сделки с проблемной недвижимостью, к примеру, покупка квартиры после пожара. Подводные камни такой сделки – непригодные условия для проживания. Даже после ремонта в таком доме сохранится запах гари. Также в таком жилье могут оказаться повреждены перекрытия, из-за чего новым владельцам придется проводить в ней капитальный ремонт.

Если предстоит покупка квартиры в ТСЖ, подводные камни будут касаться стоимости обслуживания жилья, порядка распределения голосов в ТСЖ, ограничений по использованию общей площади.

Какие сложности могут возникнуть при покупке доли недвижимости?

Рискованной сделкой считается покупка доли в квартире (скачать образец договора покупки доли в квартире). Подводные камни здесь таковы:

• отсутствие четко разграниченных долей. Из-за этого в дальнейшем у владельцев будут проблемы с использованием имущества. Образец соглашения об определении долей можно скачать здесь;
• наличие коммунальных долгов у других владельцев жилья, из-за которых может быть ограничен доступ к электричеству, воде, газу. Это наиболее часто встречающиеся подводные камни при покупке доли в квартире;
• неудовлетворительное состояние помещений общего пользования.

Какие подводные камни имеет покупка комнаты в квартире? Может оказаться, что бывший собственник не предложил владельцам других долей выкупить это имущество. В таком случае сделка по продаже жилья может быть оспорена в суде.

На что обратить внимание, покупая недвижимость у наследника?

С какими сложностями может быть связана покупка квартиры у наследника? Подводные камни в подобных случаях таковы:

• слишком большое количество претендентов на наследство с равными правами;
• наличие завещания, по которому право собственности получает третье лицо. Образец завещания находится по этой ссылке;
• нарушение прав других наследников;
• существование лиц, у которых есть неоспоримая доля.

Во всех представленных случаях право на собственность жилья может быть обжаловано в суде. При этом добросовестный покупатель не сможет рассчитывать на компенсацию после передачи недвижимости другому владельцу.

Какие риски связаны с договорами купли-продажи?

Отдельно нужно рассмотреть подводные камни договора купли-продажи квартиры, который можно скачать здесь. К ним относят:

• указание в договоре заниженной стоимости жилья;
• отсутствие точных сроков выселения и снятия с регистрации бывших жильцов;
• отсутствие информации о задатке.

При участии в долевом строительстве продавец может не указать в договоре конкретной доли будущего владельца. В таком случае она может быть перепродана другим людям. Если между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подводные камни будут связаны с размером платежей, сроками рассрочки и дополнительными комиссиями. К примеру, изначально стороны заключали соглашение о беспроцентной рассрочке, но после оформления бумаг оказалось, что новый владелец недвижимости должен оплачивать комиссию за использование рассрочки. Оспорить дополнительные платежи покупатель сможет только в суде.

Особенности работы с альтернативными договорами передачи прав собственности

Иногда передача жилья в собственность происходит по договорам дарения или наследования, что считается альтернативой. Образец договора дарения находится здесь. Они имеют свои подводные камни. Приобретение квартиры по таким договорам может быть оспорена в суде. Это может произойти, если будет доказано, что бывший владелец действовал под давлением или не осознавал последствий сделки.

Наиболее опасной считается покупка квартиры по договору дарения. Подводные камни такого контракта – отсутствие точной суммы сделки и фиксации факта передачи денег. Если суд расторгнет такой договор, добросовестный покупатель не сможет вернуть вложенные в недвижимость средства. Ведь в договоре не будет указана сумма сделки.

Не менее опасной является покупка подаренной квартиры. Подводные камни здесь также связаны со сделкой дарения. Если она будет оспорена, недвижимость перейдет первому владельцу без компенсации покупателю.

На что обратить внимание при работе с риэлтором?

Свои особенности имеет договор с риэлтором на покупку квартиры. Подводные камни в этом случае связаны со сроками исполнения обязательств, количеством предлагаемых объектов, комиссионными.

При заключении такого соглашения отдельно нужно прописать ответственность за предоставление покупателю ложной информации.

Посмотреть полезное видео

Риски при покупке недвижимости за рубежом

Сделки по недвижимости за рубежом имеют свои подводные камни. Покупка квартиры в Болгарии может быть связана с такими сложностями:

• разницей в правилах подсчета жилой площади;
• проблемами с отоплением в домах;
• высокими ценами на коммунальные услуги.

Также следует помнить, что в Болгарии и других странах ЕС срок безвыездного пребывания иностранцев на территории государства ограничен 90 днями.

Какие сложности могут возникнуть с недвижимостью в курортных городах?

Не всегда удачной бывает покупка квартиры в Сочи. Подводные камни такой сделки – проблемы с электричеством в некоторых районах города, низкое качество дешевого жилья, а также подтопляемость домов в районах у моря. Из-за этих проблем каждый объект в городе нужно смотреть самостоятельно.

Также следует помнить, что некоторые объекты в Сочи, как и в других курортных городах, являются самостроями. После продажи новому владельцу придется легализовать их самостоятельно.

Что нужно проверять продавцам при сделке купли-продажи?

Безопасна ли для собственника продажа квартиры в 2018 году? Подводные камни для продавца в таких сделках связаны с неправильной оценкой жилья и невыполнением покупателями обязательств по оплате.

Проблемы при продаже недвижимости также возникают при согласовании сделки с другими владельцами жилья, а также лицами, которые имеют право на его первоочерёдный выкуп. Без их согласия продать имущество собственник жилья не сможет.

Свои особенности имеет продажа квартиры ипотечникам. Подводные камни здесь таковы:

• ограничение по ценам на недвижимость. Сделку по завышенной стоимости банк не одобрит;
• необходимость в подаче полного пакета документов на сделку, от которого можно отказаться при обычной процедуре купли-продажи.

Существуют подводные камни при продаже квартиры под материнский капитал. Эту сделку обязательно нужно согласовывать с опекой, иначе она будет оспорена в суде. Провести ее можно будет только после получения согласия от ПФР.

Отдельно стоит рассматривать договор с агентством недвижимости на продажу квартиры. Подводные камни такого соглашения – стоимость и объем предоставляемых услуг. При его составлении необходимо прописывать также обязательства риелтора.

На что обратить внимание при расчетах через банковскую ячейку?

Большинство сделок предусматривает расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры. Подводные камни при этой процедуре связаны со сроками хранения средств и порядком доступа к ним. Также при использовании банковской ячейки участникам сделки нужно заключать дополнительное соглашение с банком о разделении имущественных рисков. Это соглашение позволит получить компенсацию в случае хищения средств.

Подводные камни при покупке новостройки

Если, приобретая квартиру на вторичном рынке недвижимости, будущий собственник видит перед собой готовый объект, то покупатель жилья в новостройке Москвы видит перспективу. Именно поэтому «первичка» связана с целом рядом рисков, начиная от растягивания сроков сдачи объекта и заканчивая банкротством застройщика, благодаря которому новосел может остаться вовсе без квартиры.

Какие договора заключаются при покупке новостройки?

Чтобы избежать неприятных сюрпризов во время строительства, таких как растягивание сроков, проблемы с документацией (прежде всего, на землю), и с качеством постройки, а также не столкнуться с банкротством застройщика, следует внимательно изучить документы, которые предлагает подписать девелопер. По словам генерального директора «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, стать собственником квартиры можно тремя способами:

1. На основании жилищного сертификата от застройщика. Благодаря этому документу покупатель имеет право получить жилое помещение от девелопера, выступающего в роли эмитента.
2. Благодаря жилищно-строительным и жилищно-накопительным кооперативам.
3. И, наконец, на основании договора долевого участия, который участники рынка недвижимости называют самым безопасным вариантом.

«Если сделка оформляется, например, предварительным договором купли-продажи, это может означать, что застройщик не в состоянии исполнять нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве», значит, у него есть определенные проблемы», — предостерегает юрист «Юков и Партнеры» Екатерина Баглаева.

Что касается самого договора долевого участия, то он предусматривает не покупку недвижимости, как в случае с приобретением «вторички», а имущественные права на квартиру, подчеркивает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость». «В дальнейшем дольщик сможет оформить право собственности на свою квартиру, но только после того, как застройщик передаст ему жилье по акту приема-передачи, — напоминает эксперт. — Перед этим девелоперу необходимо ввести дом в эксплуатацию и открыть адрес в Росреестре».

Что должен содержать договор долевого участия?

Типового договора долевого участия нет: каждый застройщик составляет контракт с покупателями сам. Однако каким бы ни был договор, в нем обязательно должны содержаться следующие пункты, напоминает Софья Лебедева из «Миэль-Новостройки»:

• Подробное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче. Оно должно соответствовать проектной документации застройщика, утвержденной после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости.
• Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику.
• Цена договора, сроки и порядок ее оплаты.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства. «В любом договоре должны быть предусмотрены гарантии качества и прописана процедура решения возникших проблем», — подчеркивает Лебедева. При этом не важно, где именно заключается контракт — непосредственно у застройщика или через агентство.
• Способы, которыми застройщик планирует выполнять свои обязательства по договору.

«Покупателю также стоит обратить внимание на пункт, предусматривающий возврат или доплату денежных средств в соответствии с фиксированной ценой, указанной за 1 кв.м, в случае если площадь квартиры после обмеров БТИ окажется больше или меньше стоимости, указанной в договоре», — отмечает Юлиан Гутман.

Какие документы надо проверять у застройщика?

Помимо формы и содержания договора имеет значение, кто выступает в роли продавца: сам застройщик или посредник. «Безопаснее всего иметь дело непосредственно с застройщиком, — считает Баглаева. — Однако даже в этом случае необходимо проверить всю документацию».

Важнейшим пунктом является разрешение на строительство. «Для ознакомления застройщик должен предоставить участнику долевого строительства исходно-разрешительную документацию по объекту, которая указана в проектной декларации и ДДУ (договор долевого строительства), в частности разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок и т. д.», — говорит Софья Лебедева.

Девелопер также обязан предъявить технико-экономическое обоснование проекта и документы на компанию. К ним относятся учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, финансовую отчетность за последние три года или книгу учета доходов и расходов, плюс аудиторское заключение за последний год.

Со своей стороны, покупатель должен проследить за тем, чтобы договор долевого участия был зарегистрирован, а оплата оформлена надлежащим образом — лучше всего, получить чек с ордером или платежное поручение.

«Инвестируя в проекты на стадии котлована, покупатель может заработать до 30% от вложенных средств, — говорит Юлиан Гутман. — Дополнительным гарантом безопасности таких вложений служит ФЗ-214, по которому сейчас реализуется около 90% новостроек в Московском регионе». Федеральный закон гарантирует покупателю уверенность в чистоте сделки и гарантирует, что объект будет сдан в срок и с соблюдением проектной декларации, уверен эксперт.

Так, если девелопер нарушает сроки строительства, по ФЗ-214, он обязан выплатить дольщику неустойку — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств за каждый день просрочки для юридических лиц и в двойном размере для физических лиц.

Статья написана по материалам сайтов: u-bags.ru, www.cian.ru, vitcompany.ru, room46.ru, www.kvartiravmoskve.ru.

»