Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам ЖКХ — в 2024 году, в ипотеку

Как осуществляется процедура, что делать с долгами по квартире с ипотекой и возможно ли проведение ареста единственного жилья, рассмотрено в подробностях в этом материале.

Взыскание долгов за счет жилья: общие правила

В законе “Об исполнительном производстве” предусмотрена мера, на основании которой арестовать с целью погашения задолженности помещение, принадлежащее должнику, если оно единственное пригодное для проживания, нельзя. В мае 2017 года Минюст России предложил опубликовать поправки в нормативный акт, касающиеся возможности проводить арест для целей получения средств на оплату сумм, направленных:

• на оплату алиментов по исполнительным листам и нотариально заверенным соглашениям;
• при возмещении ущерба, причиненного совершением преступления;
• при нанесении вреда здоровью;
• компенсации от виновного лица в потере кормильца.

Согласно изменений предполагается возможность изымать единственное помещение с целью погашения задолженности. При этом предполагается, что часть полученных средств пойдет на приобретение другой меньшей по размеру жилплощади. При отсутствии такой возможности, если вырученных средств недостаточно для закрытия долгов и решения жилищной проблемы, квартира должна предоставляться органами муниципальной власти в пользование. Таким образом, должник с семьей не остаются ни дня без условий для нормального проживания.

Осуществление таких мер возможно только при принятии решения судом и вынесении исполнительного листа на принудительное взыскание. Для их применения необходимо, чтобы сумма невыполненных обязательств измерялась не менее 200 тыс. руб. В проекте закона в новой редакции указано, что до момента фактической реализации имущества взыскать должен обеспечить условия для проживания должника и его семьи.

Законопроект об изъятии единственного жилья предполагает внесение исправлений в п.2 ст.115 СК РФ, согласно которой размер неустойки по долговым обязательствам подлежит уменьшению судом с учетом сложного материального и семейного положения должника.

Задолженность по платежам по ипотеке. Действует ли мораторий взыскания на единственное жилье?

На практике возникает вопрос, возможно ли наложение ареста на единственную жилплощадь, если произошла невыплата средств по ипотечному договору. Дело может касаться как квартиры, которая находится в залоге в связи с оформлением кредита, так и другого жилья, на которое оформлена собственность на вторичном рынке или в новостройке.

При наличии собственной квартиры во владении и оформленной ипотеки налагается взыскание на предмет залога по правилам ст.446 ГПК РФ. В ней указано, что на единственное жилое помещение нельзя наложить взыскание, за исключением случаев, кода оно не находится в залоговом обеспечении.

Исходя из указанных норм следует, что изъять в счет выполнения финансовых обязательств допускается только квартиру в ипотеке. На другое имущество в силу гражданского процессуального законодательства и положений об исполнительном производстве налагать арест запрещено. Поправки по поводу наложения мер взыскания по некоторым категориям дел еще находятся в стадии разработки и не имеют юридической силы.

Изъятие единственного жилья за долги можно предотвратить, обратившись своевременно в обслуживающую организацию в отношении ипотечной квартиры с заявлением об отсрочке или рассрочке оплаты долга. На этом основании возможна реструктуризация долга по ЖКХ.

Задолженность по ЖКХ и квартплате: последствия. Могут ли выселить за долги по ЖКХ?

Среди последствий накопления долга по коммунальным услугам на основании правил их предоставления обслуживающими организациями числятся:

• отключение горячей воды и электричества, газа;
• установление штрафов и пени за каждый день просрочки исполнения обязательства;
• наложение ареста на распоряжение денежными средствами и имуществом, в том числе недвижимостью в составе жилых строений и квартир, в многоэтажных домах.

Начисление пени производится с первого же дня начала нового месяца, принятого как отчетного для выплаты квартплаты. Порядок расчета закреплен в п. 14 ст.155 ЖК РФ. Неустойка исчисляется в процентах за каждый день просрочки и составляет:

• 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ – с первого дня второго месяца и по третий включительно;
• 1/130 – с четвертого месяца и в последующие периоды до момента погашения долга полностью.

Коммунальные услуги отключают при образовании задолженности при обязательном уведомлении собственника квартиры за 3 месяца. Если требование по оплате задолженности игнорируется, выполняется отключение в течение 3 дней при использовании технических возможностей инженерных сетей.

Не допускается отключение от системы отопления и предоставление питьевой (холодной) воды.

После внесения долга или образования в ресурсоснабжающую организацию с заявлением о рассрочке долга, восстановление потребления осуществляется в течение 2 рабочих дней.

Выселение из квартиры осуществляется за долги по квартплате с обязательным предоставлением другого жилого помещения. Это правило регулируется ст. 105 ЖК РФ. Осуществляется переезд в объект муниципального фонда с оформлением договора социального найма. В соглашении установлены взаимные права и обязанности сторон, одно из которых – прекращение отношений при невнесении платы на услуги ЖКХ в установленный срок с последующим выселением из занимаемого помещения. Полномочием по изъятию жилья обладает только муниципалитет, предоставивший квартиру в бессрочное пользование.

Процедура изъятия единственного жилья осуществляется только в судебном порядке. Важно соблюдение правил предоставления другого жилья взамен изымаемого. При нарушении требований в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции некоторые основания могут быть положены для отмены акта апелляционной инстанцией. Такие дела входят в категорию вопросов, решаемых Европейским судом по правам человека.

Нельзя выселить без предоставления другой жилой площади:

• инвалидов по состоянию здоровья в связи с занятостью на вредном производстве или имеющим профессиональное заболевание;
• членов семьи служащего, погибшего при исполнении долга по военному контракту;
• детей до 18 лет и оставшихся без попечения родителей.

Квартира за долги ЖКХ подлежит изъятию как находящаяся в частной собственности физических и юридических лиц, так и по договорам коммерческого найма на основании заключенного соглашения с муниципалитетом или органом государственной власти. От принадлежности жилого фонда будет зависеть, кто выступает истцом по исковому заявлению. В случае с частным владением это будет обслуживающая организация, обеспечивающая подачу коммунальных услуг в жилые помещения, с муниципальным или государственным – соответствующий орган исполнительной власти на местах.

Не предоставляется другое жилье в случаях:

• при причинении значительной порчи имуществу, его уничтожение полностью;
• систематическое нарушение прав и законных интересов собственников соседних помещений коммерческого и жилого фонда;
• лишение прав родителей, если они не могут проживать совместно с несовершеннолетними из-за угрозы физической расправы или эмоционального давления на детей;
• при лишении лица квартиры, в которой он не проживает длительный период времени и не выполняет обязанностей по его содержанию.

Если образовался долг по квартире суд обязан установить наличие противоправного деяния как последствия, факт причинения ущерба, наличие причинной связи и вина лица, привлеченного к ответственности.

Существует специфическое основание при причинении регулярно вреда общественному порядке, установленное ст. 98 ЖК РФ.

Новая практика. Возможность взыскания долгов по ЖКХ и кредитам за счет ипотечного жилья

В судебной практике сложились несколько интересных случаев за последний год по выселению за долги по ипотеке, квартиры в этом случае оставались в распоряжении собственника.

Первая ситуация с суммой иска в размере 4,5 млн. руб. по изъятию земельного участка с коттеджем сложилась в Омске. В течение 13 лет ответчица не вносила плату за коммунальные услуги и задолжала крупную сумму за отопление и потребление холодной воды в расчете на дом в 800 кв.м., занимающий земельный участок площадью 1800 кв.м. Недвижимость была оформлена по ипотечному договору. По решению суда, состоявшегося в июне месяце, по иску теплоснабжающей компании решено произвести арест имущества с целью последующей реализации для погашения долга. В общей собственности решено выделить 1/2 долю в праве владения на каждый объект недвижимости – жилой дом, земельный участок и недостроенный объект.

Мнения экспертов в области права по поводу возможности отмены этого решения в ходе обжалования в порядке апелляции разделились. Первые придерживаются точки зрения, согласно которой наложить меры ареста на ипотечное жилье не получиться, поскольку оно находится под обеспечением банка, а не в собственности должника. Вторые считают, что отменить решение не представляется возможным, поскольку возможно установление факта уклонения пользователя коммунальных услуг от исполнения обязанности по проведению выплат в пользу обслуживающих компаний.

Практика, когда стало возможно судебное взыскание долгов ЖКХ с изъятием имущества, находящегося в залоге у третьих лиц, стала возможно с ноября 2015 года. Тогда Верховный суд принял постановление №50, на основании которого приставам-исполнителям было предоставлено право наложения ареста на ипотечное имущество на основании исполнительного листа.

Важным моментом наложения взыскания, если подразумевается ипотека единственного жилья, важно соблюдение соразмерности стоимости арестованного имущества сумме долга. Так, если пристав проводит предварительную оценку и арестовывает недвижимость стоимостью в 10 млн. руб. при удовлетворении иска в 300 тыс. руб., такое постановление об изъятии подлежит отмене. Прекратить его действие может собственник залогового имущества при подаче ходатайства в суд о несоразмерности требований и отмене постановления ФСС РФ. В основу заявления должны быть положены доводы о реальной стоимости арестованного имущества на основании рыночных данных, проанализированных самостоятельно, или заключения оценочной компании с соответствующей аккредитацией.

Единственным вариантом, как и в случаях, когда квартиру забирают за долги по ипотеке, является обращение в банк-кредитор с заявлением о реструктуризации задолженности.

Вторая правовая ситуация произошла в Ростове-на-Дону. Основанием для подачи иска стала задолженность по коммунальным услугам. После принятия решения о ее погашении должник подал на банкротство. В ходе процедуры несостоятельности была продана квартира в ипотеке ООО. После объявления общества несостоятельным была совершена сделка купли-продажи заложенного имущества индивидуальному предпринимателю. Торги были организованы без учета мнения залогодержателя – кредитора. Так как банк на квартиру не заявлял в установленном порядке, его требования не включены в реестр по его инициативе. В итоге ИП обращается в суд для прекращения обременения на жилое помещение. Ипотека была снята, так как реализация имущества происходила в результате банкротства. Таким образом, продажа имущества при организации торгов при несостоятельности со снятием обременения в последующем возможна, тем более, если банк-кредитор не заявляет прав на имущество.

Взыскание долгов ЖКХ по судебному приказу при рассмотрении дела мировым судом происходит при сумме долга не более 50 тыс. руб. Если оценка задолженности выше указанного предела, иск подведомственен районным судам по месту нахождения объекта залога.

Купили квартиру с долгами по коммунальным платежам: что делать?

Последние изменения: Июнь 2018

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье. Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».
Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов. Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

• разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
• ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
• несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
• претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

• Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
• Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
• Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
• При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
• В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
• После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
• В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

• документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
• выписка из ЕГРП.
• документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
• справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
• счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
• договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
• свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
• справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
• приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
• расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

На рынке недвижимости сегодня удастся найти интересные для покупателя варианты. Примером такой бы парадоксально это ни звучало. Оценим сделки послужит покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам, каковы реальные риски для новых владельцев в подобных ситуациях и определимся, как поступить людям, которые стали жертвой собственной беспечности и недобросовестности продавца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как поступить при покупке

Сначала разберемся с ситуациями, когда новые владельцы неосознанно купили квартиру с долгами по коммуналке. Что делать в случаях, когда управляющая организация требует погасить недоимку, накопленную предыдущими жильцами, рассмотрим ниже. Здесь уместно отметить, что действующее законодательство на стороне покупателя. Об этом моменте упоминается в статье 210 Гражданского кодекса.

Положение гласит, что накопленная задолженность числится за конкретным жильцом квартиры, который допустил подобные обстоятельства. Соответственно, требовать с нового хозяина оплату становится нарушением закона.

Правда, коммунальные предприятия пренебрегаю таким правилом и оказывают давление на жильцов, которые купили непроверенную жилплощадь. Тут для владельца открывается два пути: решать проблему в суде либо добровольно погасить долги.

Отметим, что в случае, когда у предыдущих абонентов зафиксирован долг по капитальному ремонту при покупке квартиры, эта сумма становится исключением и переходит «в нагрузку» к новым жильцам. Такой нюанс закреплен в ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса.

В остальных ситуациях продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не становится причиной для погашения новыми жильцами старых задолженностей. Ведь с момента вступления в права владения уместно открыть другие лицевые счета на изменившихся собственников, а неоплаченные обязательства предыдущих жильцов остаются за теми людьми.

Учитывайте, что 1–2 пункты статьи 391 Гражданского кодекса оставляют новым собственникам право погашения недоимки лишь на добровольной основе. То есть, такой момент оговаривается заранее и отражается в нотариально заверенном соглашении. Само собой, в подобных случаях целесообразно настаивать, чтобы продавец сделал скидку на жилье.

Правильные действия обманутого собственника

Чтобы избежать скандала с представителями ТСЖ и судебной тяжбы, покупателю квартиры уместно придерживаться определенных правил. Первым шагом в подобных ситуациях становится извещение сотрудников управляющей конторы о смене владельца недвижимости. Причем когда задолженность накоплена еще до появления нынешнего поставщика коммунальных услуг, потребуется разыскать предыдущего управляющего и подтвердить тому факт смены собственника.

Вторым шагом тут становится поиск предыдущего владельца и предъявление этому человеку требований погасить накопленные суммы недоимки. Конечно, на этом этапе вероятно появление проблем – ведь недобросовестный продавец, скрывавший реальную ситуацию при совершении сделки, скорее всего, избежит подобного «общения». Однако нежелание оплачивать задолженности прошлого квартиросъемщика – законное право нового владельца жилья.

Отметим, что выполнение описанных выше методов не гарантирует отсутствия проблем с коммунальными службами, но станет весомым аргументом при судебном разбирательстве.

Когда служащие ТСЖ настаивают, чтобы покупатели жилья оплачивали задолженность за свет, газ, воду и другие услуги, собственнику целесообразно подать судебный иск на эту компанию. Учитывайте, что в случаях с накоплением неуплаченных взносов за капремонт, дело становится заведомо проигрышным. Но в иных ситуациях уместно доказывать правоту именно этим способом.

Меры предупреждения

Сегодня на вопрос, можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, риэлторы отвечают положительно. Причем здесь новым собственникам уместно проверить состояние счетов продавца, запросив справку об отсутствии задолженности или ЕПД. Учитывая, что мошенники пойдут и на подделку документов, в таких ситуациях целесообразно обратиться прямо в обслуживающую компанию или уточнить информацию о долгах онлайн.

Если целью покупателя становится экономия на покупке недвижимости, и человек намеренно ищет «проблемные» квартиры, тут схема действий меняется. В этом случае уместно оговорить с хозяином размер скидки при продаже и зафиксировать это соглашение нотариально. Такие действия в будущем спасут покупателя от претензий продавца на жилплощадь.

Кроме того, при обнаружении недостачи на счетах, новому квартиросъемщику уместно попробовать проверенную схему, и при выдаче аванса подписать договор с продавцом о погашении задолженности за счет полученных средств.

Соответственно, при невыполнении указанного условия, сделку о покупке удастся расторгнуть либо предложить хозяину уступить в продаже жилья. Но и тут уместно согласовать, кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры. Отметим, что при столь серьезных операциях устные договоренности неуместны. Помните, экономия на услугах нотариуса здесь оборачивается потерями крупных сумм и нервов.

А как быть продавцу

Теперь оценим проблему под иным углом, посмотрев на ситуацию глазами задолжавшего собственника, который планирует избавиться от жилплощади. Уточним, можно ли продать квартиру с задолженностью по квартплате с минимальными потерями, и удастся ли убедить покупателя в приобретении подобного имущества. Как бы странно это ни звучало, при снижении цены на продажу, появляется масса желающих купить такую жилплощадь.

Однако хозяину целесообразно трезво оценивать имеющиеся риски – ведь конечным должником при неуплате останется продавец. Поэтому мошенничество со стороны покупателя нельзя исключить полностью. Знания, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, уберегут продавца от претензий жилищной конторы в будущем.

Договариваемся о погашении суммы

Рассмотрим правильное поведение продавца, у которого накопилась определенная сумма просрочки выплат за услуги ЖКХ. Выясним, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, чтобы избавиться от обязательства уплаты начисленной суммы. В этой ситуации найдется единственный выход – договоренность с покупателем о передаче тому жилья в текущем состоянии.

Правда, добровольно погасить такие платежи новый владелец согласится лишь при условии скидки на покупку.

Отметим, что здесь не обойтись без заключения соглашения о достигнутой договоренности, которое заверяет нотариус. Однако на вопрос, кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры, найдутся и другие ответы. Удобным способом и для покупателя, и продавца становится погашение просрочек за счет полученного аванса. Само собой, тут тоже потребуется документальная заверка подобного решения.

Учитывайте, что формально обязанности погашения задолженности ложатся на предыдущего владельца, если не оговорены другие условия. Поэтому игнорирование или намеренное сокрытие такого момента оборачивается против должника. Так что, обман будущего собственника неуместен – рано или поздно такие действия обернутся плачевными для продавца последствиями.

Документальное оформление сделки

Теперь остановимся подробнее на нюансах, которые предполагает заключенный договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам. Чтобы обе стороны не сомневались в намерениях оппонента, тут уместно документально фиксировать каждый шаг и нотариально заверять дополнения к основному соглашению.

Кроме того, еще на этапе выплаты аванса, покупателю целесообразно требовать приложения к правоустанавливающим бумагам справки из ЕИРЦ, которая подтвердит положительный баланс на счетах продавца. Если же суммы тут отрицательные и новый жилец не намерен оплачивать старые долги, на момент заключения акта купли-продажи в этом документе указывают текущие показания приборов учета.

Фиксация показателей счетчиков становится доказательством, что новый собственник принял жилье с уже имеющимися долгами. Соответственно, ТСЖ не вправе требовать погашения этой суммы с этого квартиросъемщика.

Единственный момент, где удастся немного «схитрить» – сокрытие информации о просрочке выплат за капитальный ремонт дома. Однако и тут уместно помнить, что проверка покупателем этих сведений с помощью адреса жилья, грозит срывом сделки. По этой причине целесообразно открыто обсуждать имеющиеся проблемы и прийти с покупателем к консенсусу.

Рекомендации

Чтобы сделать вывод из сказанного выше, приведем полезные для читателей советы. Покупателю уместно проверить вероятные недоимки по услугам коммунальщиков и дополнительно изучить сайт ФССП, используя фамилию владельца. Учитывайте, инспектора исполнительной службы побеспокоят новых хозяев в ситуациях, когда за предыдущим владельцем числятся неоплаченные штрафы.

Продавцу же целесообразно честно озвучить точный размер недоимки по коммунальным платежам и предложить новым жильцам варианты погашения этих выплат. Учитывайте, доведение дела до судебного разбирательства чревато появлением проблем у недобросовестных должников в будущем.

Кроме того, и продавцу, и будущему хозяину уместно документально закреплять достигнутые соглашения и пользоваться услугами нотариуса.

Ведь беспечный покупатель рискует лишиться собственности из-за претензий бывшего владельца о продаже жилья по ничтожно низкой стоимости. Что же касается продавца, устные заверения покупателя о погашении задолженности в счет скидки оборачиваются обманом и требованием оплатить долги принудительно.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Вопрос:

Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?

Ответ:

Бывает, что Продавец квартиры накопил долгов по ЖКХ за несколько лет, и не хочет или не может за них расплатиться. Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может свою квартиру продать. Такие случаи в практике не редкость. Как здесь быть Покупателю? Как это решается на практике?

Купить квартиру с коммунальными долгами можно. Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги не повисли на Покупателе дополнительным бременем. Для этого нужно знать следующее.

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то это объективный повод для снижения цены продажи. Причем, снижение не только на сумму долгов, но и немного больше (с запасом), так как решение этой проблемы вместо хозяина берет на себя Покупатель.

Во-вторых, Покупатель должен понимать, что вообще-то сами долги привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин, который уже купил квартиру с долгами, вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. Откроется в новой вкладке.»>П/п 5, п.2, статьи 135 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории. На практике же происходит прямо наоборот.

Это интересно:  Можно ли взять ипотеку в одном городе, а квартиру купить в другом: какие банки выдают такие кредиты и каковы условия, а также как оформить заём на недвижимость?

Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает. Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»

Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется. Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п. Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с УК, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по коммунальным платежам за бывшим собственником квартиры, но с условием.

Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в Откроется в новой вкладке.»>условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена.

Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст. 179 ГК РФ (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием тяжелых обстоятельств), лучше составлять и заверять такой договор у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

Это все касается случаев, если кто-то собрался купить квартиру с долгами по коммунальным платежам на крупную сумму (например, несколько сотен тысяч рублей). Если же долг относительно невелик, и сопоставим с Откроется в новой вкладке.»>суммой аванса за квартиру, то Покупателю имеет смысл договориться с Продавцом о том, чтобы тот использовал полученный аванс на погашение своих коммунальных долгов, и вышел на сделку уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие нужно тоже грамотно отразить в договоре аванса, и в этом тоже может помочь Нотариус. Составленный им договор об авансе и его нотариальное удостоверение защитят Покупателя, если Продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решения своих долговых проблем.

При покупке квартиры с долгом по квартплате и за коммунальные услуги, Покупателю нужно помнить еще одну вещь. При длительных неплатежах, управляющая компания может подать в суд на владельца, и квартиру могут арестовать на время судебных разбирательств. Купить такую квартиру будет уже невозможно – сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, нет ли ареста на квартиру. Для этого он может самостоятельно, заказать (в т.ч. через интернет) Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРП (ЕГРН).

Если какой-нибудь нерадивый Покупатель по недосмотру все же купил квартиру с коммунальными долгами, и эта задолженность по ЖКХ стала для него сюрпризом, то тут уже каждый действует сообразно своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка – на стороне управляющей компании (УК).

Другими словами, Покупатель может пойти на принцип, и затеять суд с УК, и даже наверняка выиграть его. Но практика рынка такова, что большинство все же предпочитают решить вопрос миром и побыстрее, а потому молча гасят чужие долги по своей, теперь уже, квартире.

Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе > Проверяем документы на квартиру.
Откроется в новой вкладке.»>проверки документов на квартиру, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке.

Проверить наличие и размер долгов по квартплате и коммунальным платежам при покупке квартиры, можно по Справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, или по Откроется в новой вкладке.»>Единому жилищному документу (ЕЖД). И то и другое выдают в ЖЭУ или МФЦ собственнику квартиры (Продавцу), или любому лицу, прописанному в ней.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Покупая квартиру с долгами по коммунальным платежам, важно помнить ряд правовых особенностей, которые обезопасят вас в будущем от судебных споров и притязаний третьих лиц.

Вы решили приобрести квартиру в многоквартирном доме. В лучшем случае при оформлении документов, а хуже — после регистрации права собственности, всплывает неприятный факт: предыдущий собственник недобросовестно исполнял свои обязанности по уплате коммунальных платежей и образовался долг перед коммунальными службами. Что делать в ситуации, если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам и как обезопасить себя от «нечистой» сделки рассмотрим ниже.

Статьей 153 Жилищного Кодекса РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Жилищного Кодекса РФ (данное исключение заключается в обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, которая возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 Кодекса).

Однако при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Напомним, что момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). В рассматриваемом случае применим п.2 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, которые дал по данному вопросу Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», граждане, осуществляя право пользования жилым помещением и право получения коммунальных услуг надлежащего качества, несут обязанность по своевременной и полной оплате жилого помещения и предоставленных коммунальных услуг.

Гражданский кодекс РФ в статье 210 устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Перевести долг на нового собственника возможно только по ст. 391 ГК РФ: перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Если такого согласия нет, то перевод считается ничтожным.

Если вы попали в такую ситуацию, то необходимо проверить, чтобы в договоре купли-продажи не было пункта о том, что при переходе права собственности на квартиру переходят и долги по оплате коммунальных платежей. Разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи уведомить о предстоящей смене собственников. Также в договоре купли-продажи можно прописать, что покупатель обязуется нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги с момента предоставления права пользования жилым помещением/регистрации права собственности. Следует при этом помнить, что в силу ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг. Поэтому после регистрации права собственности в любом случае необходимо уведомить управляющую компанию о смене собственника.

Итак, если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам, то необходимо помнить, что за новым владельцем не остается обязанности погашать долг предыдущего собственника. Исключение составляет долг по оплате капитального ремонта. Если новому собственнику будут выдвинуты требования об уплате долга по коммунальным платежам — это будет неправомерно. Обязанность об уплате коммунальных платежей может возникнуть только из соглашения о переводе долга. Если предыдущий собственник добросовестно признает долг, можно прописать в договоре купли-продажи пункт о достигнутом соглашении по уплате долга с предоставлением, например, рассрочки.

Важно помнить!
приобретая квартиру с долгами по коммунальным платежам —
долги по коммунальным платежам закреплены за человеком, но не за квартирой.

Статья написана по материалам сайтов: calculator24.ru, zakon-dostupno.ru, lichnyjcredit.ru, kvartira-bez-agenta.ru, ternovtsov.ru.

»

Квартира

Алименты с продажи квартиры: нужно ли платить и как взыскать

Читать далее

Квартира

Архивы Квартира — Страница 96 из 105 — О недвижке.ру

Читать далее

Квартира

Временная прописка в съемной квартире: алгоритм оформления

Читать далее

Квартира

Раздел однокомнатной квартиры при разводе

Читать далее

Квартира

Сколько стоит приватизация квартиры в 2024 году — госпошлина, через риэлтора, после 1 марта

Читать далее

Квартира

Согласие супруги на покупку квартиры

Читать далее

Отличная статья 0