Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

19 января 2016 г.

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Покупка квартиры с ипотечным обременением в 2018 году

Покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, выгодно и рискованно одновременно. Регистрация сделки производится только с разрешения кредитора и под его чутким контролем.

Как купить ипотечную квартиру с обременением

Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:

1. Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
2. Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:

1. На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
2. Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
3. Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
4. Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.

Как правильно оформить сделку

Планируя купить квартиру с обременением, следует придерживаться рекомендаций экспертов:

1. В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
2. Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
3. В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
4. Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.

Если при покупке квартиры подразумевается погашение ипотеки, то сделка проходит следующим образом:

1. Покупатель арендует две ячейки в банке. В одну уходят деньги на погашение ипотечного долга, во вторую – остаток для продавца.
2. Банк аннулирует сделку и выдает соответствующий документ, позволяющий снять обременение с имущества.
3. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указывается расчет через банковскую ячейку.
4. С полученными документами покупатель обращается в Росреестр для снятия обременения и переоформления собственника.

Если же ответственность за погашение долга по ипотеке переходит к покупателю, то в банке переоформляется кредитный договор, в котором заемщиком становится покупатель. После этого в Росреестре меняется собственник. Обременение при этом не снимается.

У каждого кредитора хорошо налажена схема продажи залоговых квартир. Например, в Сбербанке такие сделки не редкость. Но все же в продаже имущества банк может отказать, поэтому в первую очередь требуется его согласие.

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Риски покупки новостройки с обременением (ипотека).

Владимир Шереметьев

Спасибо большое за ответ. я прочитал ответы на похожую тему , но там речь шла о вторичке и там было проще просто договор купли продажи. Все ответы о том что бы найти специалиста. Я понимаю что лучше нанять специалиста. Мне порекомендовали риэлтора знакомые, но специалист ли он, откуда я обыватель знаю. Говорит что справится, но это же просто слова. Ну скажет потом как в анекдоте , «не шмогла я не шмогла», что мне потом делать?

Владимир, принципиальной разницы во взаимодействии с банком, порядке взаиморасчетов и пр. для вторички и переуступки в данном случае нет.
Касаемо выбора риэлтора тоже написал в предыдущем вопросе. Не уверены в квалификации риэлтора по рекомендации, так воспользуйтесь данным сайтом, здесь большое количество хороших специалистов в Москве. Я советовал «Найти на данном сайтом в конце концов (для этого мы в частности и отвечаем на вопросы, чтобы был понятен уровень знаний и готовность к работе)» — зайдите на страницы специалистов, почитайте их ответы на другие вопросы, посмотрите рейтинги, обратитесь к тем кто больше понравился в ЛС, а лучше позвоните и пообщайтесь.

Не хватает информации. А возможно вы что-то не поняли. Введен ли дом в эксплуатацию? Принята ли квартира у застройщика? Если дом введен в эксплуатацию и квартира принята у застройщика, то переуступка невозможна. В этом случае понятно, почему предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Если дом не введен в эксплуатацию, то непонятно, при чем здесь предварительный договор купли-продажи? Насколько соизмерима «оставшаяся часть денег» с суммой долга? Схема должна быть понятна от и до. Иначе все наши советы — гадание на кофейной гуще.

Виноват, невнимательно прочитал ваш вопрос. Возникают другие вопросы: сколько времени понадобится банку на то, чтобы дать разрешение на снятие обременения. Если к этому моменту продавец примет квартиру у застройщика, то придется ждать оформления собственности, а после этого, действительно, покупать по договору купли-продажи. Еще надо убедиться, что ваши шесть миллионов действительно пойдут на погашение долга заемщика. Надо правильно оформить передачу денег продавцу.
Надо очень тщательно составить договор аренды банковской ячейки: оставшаяся сумма достаточно существенна, чтобы продавец вел себя хорошо и предпринял меры к быстрому оформлению квартиры в вашу собственность.
Но в любом случае сделка не рядовая.

Для снятия обременения банку понадобиться примерно неделя. Убедиться что деньги пошли на погашение долга , это просто, все произойдет одновременно в одном банке передача денег и тут же при мне погашение ипотеки. Сколько бы не осталось сумма дола очень большая и если продавец не порядочный, то ему будет достаточно(более чем), что за него погасили такую большую ипотеку. Есть ли риск потерять деньги совсем? Какой документ должен быть составлен до передачи денег для погашения кредита? Куда можно обратиться за помощью в проведении сделки (нотариус, юрист , риэлтор)? Сейчас на рынке недвижимости доля сделок с обременением по ипотеке выросла. и в сложившийся экономической ситуации будет только расти, может уже есть отработанные надежные схемы?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Полностью присоединяюсь к выше написанному и Не забываем и о процедуре банкротства: сейчас все больше граждан нашей страны признаются банкротами и, чтобы уберечь часть своего имущества, быстро продают его, часто с занижением рыночной стоимости. Такие сделки могут признать недействительными, а имущество изъять, даже если на момент продажи имущества продавец еще не был признан банкротом и иск в суд подан не был. Федеральный закон от 01.07.2015№476.

т.е. проще говоря лучше отказаться от покупки ? вы это хотите сказать ?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Николаю Николаевичу Б. мое почтение и огромный привет.

спасибо за ответ

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, есть инструменты, позволяющие обезопасить себя от этого.

а вы не подскажите где их взять?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Конечно у того риэлтора с кем запланируете работать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Схема на самом деле рискованнная. Причины, по которым продавец не выйдет на сделку после погашения ипотечного долга, могут быть вовсе не связаны с его порядочностью. Всё бывает в жизни: внезапная тяжелая болезнь, ДТП и т.п. И никакими «инструментами», как Вы понимаете, этот риск не обезопасить. Я бы не рекомендовала покупать по такой схеме.

Спасибо за ответ! А подскажете что будет если продавец не выйдет на сделку по любой из вышеперечисленных причин? И что обычно делают ? Поможет ли в этом случае нанятый риэлтор, юрист, риэлторская фирма и.т.д. Несет ли за это кто-нибудь ответственность? Смогу ли я потом вернуть уплаченные в счет чужой ипотеки деньги , или отсудить строящуюся квартиру?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обычно, или отказываются от такой схемы или рискуют.
Почему риэлтор должен нести ответственность за ВАШЕ решение рисковать? Задача риэлтора выявить и предупредить Вас об определенной степени риска, а решение влезать в предложенную схему или нет, принимаете Вы. Защитой интересов в суде занимаются другие специалисты, называются адвокаты.
Вопросы возврата средств и прав на строящуюся квартиру — в компетенции суда.

я так понимаю предложили самый простой для риэлторов вариант.

Владимир, приветствую Вас! Ваши опасения мне понятны, потому как могу взглянуть на вашу ситуацию глазами покупателя. Для меня и моего клиента, любой вариант, предложенный банком, имел риски. Так как любой банк, будет думать только о своей выгоде. Выгоды для риелтора тут никакой нет. Есть задача которую он должен решить для своего клиента. Для этого, важно было услышать все варианты предложенные отделением банка, затем проговорить их с моим клиентом. Выбрать наиболее подконтрольный и безопасный на всех уровнях, при поддержкой наших юристов. Важно проговорить эту схему и с другой стороной перед сделкой. Я вот тут пишу и вижу, как много слов, сомнений, переживаний, недоверия. В то время как вся процедура в банке по времени заняла не больше часа +/-. В моей работе важно, чтобы мой клиент был доволен, это факт. А выгода моя и награда, за хорошую работу, получать рекомендации впоследствии от этого клиента!

Владимир, они предложили самый простой для себя вариант. А для клиента и его риэлтора головная боль одинакова: Продавцу — хорошо, ипотеку погасили, можно не переживать; для Покупателя — переживание за деньги уплаченные до самой сделки.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2018 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

Суть обременения и особенности сделки

Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

• арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
• рента;
• долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
• сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
• ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Существует два варианта развития событий:

• либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
• либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

• человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
• кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
• покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

Посмотреть полезное видео

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2018 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

• запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
• тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
• выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
• решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
• готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
• получаем согласие банка;
• готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.

При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

Как купить квартиру в ипотеку с обременением?

Покупка жилья, находящегося в залоге у банка, − явление в России нередкое. Но на практике процедура требует большей внимательности со стороны покупателя, а также предоставление дополнительных документов.

Помимо этого, часть людей просто побаиваются таких сделок из-за волокиты в государственных инстанциях, банке и возможных проблем в будущем.

Достоинства и недостатки

Решение о покупке залоговой недвижимости должно приниматься взвешенно, так как в этой схеме покупатель-банк-продавец есть свои плюсы и минусы.

Преимущества в следующем:

• Низкая цена, так как продавец стремится погасить долг перед учреждением, заинтересован в быстрой реализации квадратных метров. Но наличие обременения нравится не всем покупателям, так что приходится манипулировать со стоимостью объекта.
• Гарантированная чистота сделки из-за того, что там присутствует кредитор. Он контролирует, чтобы операция прошла юридически правильно.

Наряду с вескими достоинствами, есть и минусы операции:

• Если жилье просто переоформляется на нового собственника, то он получает вместе с метрами еще и обременение. При обычной операции подобного не будет. Квартира либо дом сразу попадают в полное распоряжение физического лица.
• Регистрация и получение бумаг в этом деле более длительные и трудоемкие.
• При переоформлении собственности не получится избавиться от кредитора, сотрудники которого станут навещать нового клиента по несколько раз в году. Таким образом они следят за ликвидностью жилья.

Большое число негативных моментов затрагивают определенный процесс – смену собственника. Но это лишь разновидность сделки. На самом деле низкая цена и участие банка подарят чистую продажу без мошеннических схем.

Для россиян чаще цена становится веским фактором выбора, а уже наличие обременения становится вторичным. В особенности, если ипотека сразу гасится, а обременение будет снято через время после покупки.

Как это происходит

Главное и первое правило подобных операций – наличие согласия кредитора. Дело в том, что все манипуляции с залоговым имуществом должны проходить в присутствии сотрудников банка, что прописано в ипотечном соглашении.

Должник, как и нотариус тут ничего не решают, так как просто не имеют по закону на это права. Обращаем внимание на интересное правило. Это сумма, которую нужно погасить покупателю самостоятельно.

И банкиры ставят обычное условие – 50% от суммы оценки. Это актуально, если новый собственник планирует в будущем погашать оставшийся долг самостоятельно.

Что касается договора, тот тут все сложнее:

1. Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
2. Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.
3. Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
4. Потом продажа имущества проходит по стандарту.
5. Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.
6. После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.

Чтобы не было в будущем никаких проблем, то при передаче любых средств продавцу, вплоть до нескольких тысяч рублей на проведение оценки (если у того совсем нет средств), просите расписку. Форма простая, от руки. Достаточно указать там ФИО участников, паспортные и контактные данные продавца, сумму денег.

Есть и второй вариант покупки квартиры с обременением по ипотеке, когда покупатель не гасит ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Именно об этом случае говорится в разделе «Достоинства и недостатки» данной статьи, естественно, в части минусов операции.

Подобная схема не всегда радует банки. И согласие никто не даст, если покупатель отличился негативными записями в кредитной истории, имеет небольшой уровень дохода, непогашенные долги и так далее.

Советы экспертов

В сети нередки такие ситуации, когда обманутые покупатели пишут про следующие случаи. Допустим, жилье находилось в ипотеке, а заем успешно погашен.

Выясняется, что на имущество еще висит обременения от трех людей, которым бывший продавец должен серьезные суммы денег. Но когда кредиторы заявили о своих правах, имущество уже было в ипотеке у банка.

Несколько арестов наложить нельзя, так что приставы просто ждали, когда имущество погасят и выведут из залога. Приставы наложили после всего этого свой арест.

Чтобы не случались такие печальные моменты, следует обращать внимание на следующее:

• Всегда запрашивайте выписку из ЕГРП, где будут видны прочие обременения.
• Всегда старайтесь за каждую отданную копейку брать расписку, а лучше выполнять все взаиморасчеты с крупными суммами через банковскую ячейку.
• Возьмите у продавца выписку из домовой книжки, где будет указано, что все люди из квартиры выписаны.
• Если оформляете покупку имущества, находящегося в залоге у банка, то обязательно просите на руки его согласие в письменном виде.

При правильном подходе к делу покупка залоговой квартиры станет выгодной сделкой. Но если вы сомневаетесь в своих силах, то лучше заручиться поддержкой опытного юриста по банковским вопросам.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, creditkin.guru, www.cian.ru, room46.ru, kreditorpro.ru.

»