Процедура оформления квартиры в собственность в новостройке

Приобретение собственного жилья – это знаковое событие в жизни любого человека. Особенно приятно получать недвижимость в новострое, респектабельном районе, с удачной планировкой. Имея в кармане ключи от вожделенной квартиры, необходимо уже знать, как оформить квартиру в новостройке в собственность, поскольку согласно букве закона, без прохождения процедуры регистрации вы не будете считаться полноправным владельцем.

Возможные нюансы при оформлении квартиры в собственность

Самая первая обязанность новых владельцев – это регистрация прав собственности в новостройке. Традиционно, большая часть квартир в новостроях продается еще на этапе начала строительства. С одной стороны, это позволяет инвестору снизить свои риски и приступить к строительству, с другой – порождает некоторые неудобства для новых владельцев. Почему застройщик не может произвести регистрацию права собственности самостоятельно? Без процедуры ввода в эксплуатацию застройщику банально нечего регистрировать. Для того чтобы можно было оформить нормальный технический паспорт на квартиру, необходим доступ специалистов из бюро технической инвентаризации к объекту. Часто «квартиры» продаются еще на моменте заливки фундамента, в процессе строительства могут вноситься корректировки в генеральный план или проект. Имеющиеся на руках будущих жильцов документы подтверждают не право на собственность, а право на ее приобретение, в будущем.

Для начала регистрации квартиры в собственность в новостройке требуется:

• Окончание всех строительных и отделочных работ в доме;
• Окончание строительства по документам застройщика;
• Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из-за того, что процедуры эти могут проходить параллельно, может возникнуть такие ситуации, при которых:

• В доме завершены строительные и отделочные работы, но вы не являетесь полноправным владельцем объекта недвижимости;
• Дом достроен, квартиры заселяются, но у застройщика нет всех документов, которые позволяют официально стать владельцем недвижимости.

Своевременное оформление новостройки в собственность, получение документов о регистрации необходимо, чтобы исключить трудности «неполного» владения квартирой. По сути, вы не имеете права даже с учетом сдачи дома в эксплуатацию использовать в качестве залога квартиру, продать ее или даже подарить. Вы также не можете стать на учет по месту жительства, поскольку официально квартира не закреплена за вами, как за собственником.

Как происходит оформление права собственности в новострое?

В теории все просто. Подробно порядок оформления и регистрации прав собственности на квартиру в новостройке определяется согласно Федеральному Закону. Прочитав ФЗ «О регистрации и признании права собственности на дом, квартиру и сделки с ними» вы узнаете четкий и продуманный механизм получения прав. С одной стороны, этот документ полностью запрещает распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку оно не принадлежит новым владельцам на законной основе. С другой стороны, четко описывает механизмы, в рамках которых выполняется оформление права собственности:

• Застройщик сам может оформить все документы жильцам для полноправного владения. Этот вариант обычно потребует финансовых затрат, но в большей части, застройщик всячески старается избежать хлопот, которые не связаны с прибылью.
• Самостоятельное оформление права на владение, на основании договоров долевого участия. В этом вам помогут специалисты Центра кадастра и регистрации «Стар-Сервис», которые выполнят полное юридическое сопровождение при регистрации сделок с недвижимостью, ускорят процесс получения технического паспорта БТИ, выписок, справок и актов.
• Подача в суд претензии, которая отражает ущемление вашего права. В таком случае потребуется оплата госпошлины, а также юридическая поддержка со стороны специалистов, которые будут сопровождать процесс. В среднем, суд длится около 2-3 месяцев, в результате чего выдается судебное предписание застройщику произвести скорейшее оформление права собственности долевому участнику.
• Полное сопровождение оформления права собственности консалтинговыми компаниями. «Стар-Сервис» предлагает доступные цены на свои услуги и помощь одних из лучших юристов в области имущественного и гражданского права в Москве.

Естественно, самый простой, быстрый и менее затратный вариант – когда застройщик самостоятельно решает бюрократические вопросы, однако, судя по практике, в этом плане застройщик обычно не торопится.

Перечень документов для оформления квартиры в новострое

Большинство документов, которые потребуются для оформления, предоставляются застройщиком. Для того чтобы их получить, необходимо обращаться к нему с письмом, или при личной встрече. Если вам отказывают в предоставлении тех или иных документов, потребуйте письменный отказ. Это будет достаточным основанием для обращения в суд указанным выше способом.

Застройщик также получает документы о вводе в эксплуатацию новостроя от бюро технической инвентаризации. Без посещения объекта командой замерщиков и кадастровых инженеров, процедура оформления технической документации не начинается. Ключевым документом, который выдает БТИ застройщику, является технический паспорт. Он выдается на все строение. Дому присваивается адрес, после этого к нему начинают подключать коммуникации.

Также необходимы будут документы от управляющей компании, которая будет временно обслуживать здания, до момента окончательного определения формы собственности дома.

После осмотра квартиры новыми владельцами, застройщик устраняет все выявленные недочеты, дефекты и недоделки, подписывается акт приема и передачи квартиры в собственность. Именно с этого момента можно приступать к регистрации в БТИ вашей новой квартиры. Для этого потребуется:

• Письменное заявление о желании получения госрегистрации;
• Оригинал и копия договора с застройщиком на долевое участие;
• Документы от БТИ – экспликация, техпаспорт;
• Оригинал и копия подписанного сторонами акта приема и передачи в собственность квартиры;
• Паспорт гражданина РФ;
• Квитанция с оплаченной государственной пошлиной.

Если вы действуете в качестве доверенного лица, потребуется доверенность, заверенная нотариусом.

Будьте внимательны, поскольку малейшие неточности, дефекты письма в составленном заявлении могут стать поводом для отказа в оформлении права собственности до их устранения.

Как ускорить процесс регистрации?

• Лучше дождаться окончания всех работ в доме, держать на контроле динамику сдачи объекта, не входя в конфликт с застройщиком;
• Часто, по каким-либо причинам, застройщик намеренно отказывается от регистрации здания. Если путем обращений не удается получить причину затягивания оформления документов, единственным способом станет обращение в суд. Из-за того, что никто из долевых участников не готов взять на себя бремя судебного процесса, неблагонадежные застройщики могут затягивать ввод в эксплуатацию на годы;
• Порой, искусственное затягивание процесса оформления – это попытка со стороны застройщика получить дополнительный доход за оформление документов. Они не в праве отказать вам в предоставлении всех достаточных документов для самостоятельной регистрации, например, при помощи Центра кадастра и регистрации «Стар-Сервис». Если Застройщик не реагирует на замечания, вы вправе подать иск в суд или обратиться в защиту прав потребителя.

Законные отказы застройщиков

Законными считаются всего три вида отказов:

• Обращение от лиц, не имеющих права на приобретение недвижимого имущества. Грубо говоря, третьим лицам, которые не принимали участия в финансировании данной квартиры;
• Обращение от лиц с неполным пакетом документов, подтверждающих их права;
• Обращение от лиц с неправильно оформленными заявлениями.

Таким образом, других юридических процедур отказа в оформлении сданного в эксплуатацию дома не существует. Стоит отметить, что часто сдача объекта затягивается из-за множественных выявленных нарушений при вводе в эксплуатацию здания комиссией БТИ.

Чтобы укорить процесс оформления, обратитесь к нашим специалистам, и мы подготовим для вас эффективный план действий.

Как оформить квартиру в собственность: инструкция, условия, особенности

Оформление права собственности в новостройке осуществляется несколькими способами: самостоятельно самим дольщиком, через застройщика, с помощью привлеченных юридических компаний и через суд. Каждый вариант оформления имеет свои особенности, предполагает подготовку документов и влияет на порядок регистрации права собственности. Отсутствие узаконенного титула чревато для дольщика утратой жилья и другими возможными ограничениями.

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель не становится автоматически ее собственником. Он вправе в ней проживать, но не может ей распоряжаться. Это полномочие появляется только после того, как право собственности на жилое помещение официально регистрируется соответствующими органами.

Варианты оформления квартиры в новостройке

У покупателя есть несколько возможностей оформить квартиру в собственность в новостройке:

• самостоятельно;
• через застройщика;
• с помощью привлеченного риэлтора;
• через суд.

Самостоятельное оформление

Если в данном вопросе гражданин полагается только на себя, первое, что ему надо сделать, – это узнать, какие документы ему понадобятся для регистрации новостройки. На официальном портале Росреестра можно найти их основной перечень. Однако некоторые бумаги предоставляются не всеми заявителями, а только при наличии особых обстоятельств. Например, если в сделке участвовали несовершеннолетние, то потребуется предоставить разрешение, полученное от органов опеки. А если жильё приобреталось в ипотеку, то чиновникам регистрирующего органа необходимо предоставить кредитный (ипотечный) договор с банком.

Однако гражданам не стоит опасаться предоставления неполного комплекта документов. По новому закону о государственной регистрации недвижимых объектов (218-ФЗ), единственным основанием для отказа в приеме пакета собранных бумаг и заявления на оформление права собственности является отсутствие паспорта у их подателя. Если же у покупателя квартиры не будет хватать иных документов, у него примут все, что есть в наличии, а остальное предложат донести позже.

Получение квартиры в собственность с помощью застройщика

Оформить квартиру в собственность через застройщика возможно, если данное условие прописано в заключенном договоре. Тогда регистрация прав дольщиков на приобретенное жилище является обязанностью компании, ведущей строительство. Она будет действовать в интересах граждан, на основании полученных от них доверенностей.

Привлечение сторонних фирм

Данный способ оформления удобен тем, что позволяет владельцам новых квартир сэкономить время на сборе документов и представлении их в регистрирующий орган. Всем этим займется юридическая компания за отдельную плату.

Клиенту нужно будет оформить доверенность на работника компании, предъявляя которую тот сможет действовать от его имени. Поскольку покупатель недвижимости делегирует часть своих полномочий постороннему лицу, необходимо тщательно проверить надежность и репутацию выбранной организации-помощника.

Применяется, когда застройщик не выполняет своих обязательств по передаче документов, она затягивается, либо возникли проблемы с осуществлением обязательных процедур.

Что должен сделать застройщик перед регистрацией квартир

Возможность зарегистрировать право собственности на квартиру во многом зависит от действий застройщика. Чтобы регистрация состоялась, он должен сделать следующее:

1. Составить особый протокол о распределении коммерческой и жилой недвижимости в возведенном доме.
2. Ввести жилой дом в эксплуатацию, получив на это разрешение от контролирующего органа (его названия разнятся, но обычно он именуется Комитетом или Департаментом по строительному надзору). Без данного документа здание считается недостроенным, и в регистрации потенциальному собственнику откажут.
3. Поставить новостройку на кадастровый учет в Росреестре.
4. Получить на возведенный дом техпаспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
5. Подписать передаточный акт.
6. Присвоить новому дому точный почтовый адрес.
7. Подготовить поквартирные паспорта, если такая обязанность установлена договором (о долевом участии или купли-продажи). Если подобного условия в документе нет, решать вопросы с кадастром покупатели должны в самостоятельном режиме.

Уточнить, подготовлена ли застройщиком необходимая документация, можно в офисе строительной компании. По запросу дольщика или покупателя ее сотрудники обязаны выдавать копии всех документов, требуемых для регистрации квартиры.

Предварительные действия приобретателя квартиры в новом доме

Возникновения права собственности на жилье в новостройке «по умолчанию» не происходит. Купить квартиру еще не значит стать ее полноправным владельцем. Расплатившись с застройщиком, подписав акт приемки жилого помещения и получив ключи, дольщик (покупатель) вправе в ней проживать. Но ни распоряжаться квартирой, ни даже зарегистрироваться в ней он не сможет, пока у гражданина не возникнет право собственности. Для его оформления ему необходимо совершить несколько действий в определенной последовательности. Краткая пошаговая инструкция для приобретателя квартиры в новостройке такова:

• Подготовить пакет документов, необходимых для передачи в регистрирующий орган.
• Уплатить государственную пошлину за требуемую госуслугу и обязательно сохранить квитанцию, подтверждающую, что платёж совершен.
• Выбрать, куда и каким способом будут подаваться бумаги в уполномоченное ведомство.
• Передать документы на регистрацию права собственности жилья.
• Получить их обратно вместе с выпиской из ЕГРН, где заявитель будет указан как собственник квартиры.

О некоторых предварительных этапах следует рассказать подробнее.

Подготовка документов

Основной перечень документов, с которыми гражданин должен прийти на регистрацию, выглядит так:

1. Заявление с просьбой зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество.
2. Паспорт гражданина России (если в квартире будет несколько сособственников, то потребуется паспорт каждого). Нужны оригиналы и копии.
3. Свидетельства о рождении детей-сособственников, если доли в жилом помещении планируется оформить на несовершеннолетних лиц, которым еще не исполнилось 14 лет.
4. 2 экземпляра договора со строительной компанией (о долевом участии или покупке уже готовой квартиры).
5. 2 экземпляра акта приемки-передачи объекта недвижимости, подписанного обеими сторонами.
6. Документальные подтверждения об исполнении потенциальным собственником денежных обязательств перед строительной организацией (платежки, расписки и т. п.).
7. Квитанция, полученная при уплате государственной пошлины.
8. Ксерокопия разрешительного документа на ввод новостройки в эксплуатацию.
9. План приобретенной квартиры и ее кадастровый паспорт (в зависимости от условий договора оформляется либо застройщиком, либо самим заявителем).
10. Доверенность и паспорт доверенного лица, если оформление квартиры в собственность поручается третьим лицам.

Унифицированный бланк заявления можно скачать на официальном сайте Росреестра. Скачанный образец можно заполнить заранее или непосредственно перед подачей, если у заявителя есть вопросы по определенным графам. Если гражданин испытывает затруднения при заполнении заявления, например, имеет физические проблемы, регистратор обязан оказать ему помощь, воспользовавшись специальным программным обеспечением на рабочем компьютере.

Если гражданину пришлось покупать жилье в ипотеку, список бумаг, прилагаемых к заявлению, дополняется еще двумя документами:

• договором о целевом займе, заключенным с банком;
• закладной на ипотечную квартиру.

Выбор способа подачи заявления

Сегодня заявитель имеет возможность выбрать наиболее удобный для себя способ и место подачи документов на регистрацию квартиры в новостройке:

• напрямую обратиться в органы Росреестра;
• подать заявление и сканы необходимых бумаг через официальный сайт ведомства;
• посетить ближайший МФЦ, который выступит посредником между гражданином и Росреестром;
• воспользоваться услугами единого портала Госуслуги.

Подача документов на регистрацию жилья

Если покупатель квартиры в новостройке решил действовать удаленно, то прежде чем у него появится возможность зарегистрировать право собственности через электронный ресурс, ему необходимо сначала самому на нем зарегистрироваться. Для успешного выполнения данной процедуры нужно передать на сайт сканы документов, идентифицирующих личность заявителя, а также получить электронную подпись. После этого он станет обладателем личного кабинета и сможет пользоваться широкими возможностями удаленного взаимодействия с различными государственными структурами.

Но пока большинство граждан контактируют с чиновниками или работниками-посредниками лично. В этом случае порядок их действий следующий:

1. Собранные документы вместе с заявлением передаются непосредственно регистратору или сотруднику многофункционального центра.
2. Лицо, принимающее заявление, удостоверяет личность подателя и проверяет полноту поданных с ним бумаг. Если чего-то не хватает, гражданину выдается уведомление с указанием, что нужно донести.
3. Работник принимает документы и выдает расписку с их перечислением.
4. Если заявление подавалось через МФЦ, он в течение 1 дня обязан направить их в регистрирующий орган. Если гражданин обратился в Росреестр напрямую, начинается проверка их подлинности, а также «чистоты» сделки по приобретению квартиры в новом доме.
5. Сведения о жилом объекте вносятся в ЕГРН – Единый госреестр недвижимости. Там же указывается, кто является его собственником. Соответствующая пометка делается и на договоре, на основании которого заявитель приобрел жилье.
6. Выписка из ЕГРН выдается покупателю квартиры вместе с другими документами, которые возвращаются гражданину. Она подтверждает его право собственности на приобретенное жилое помещение.

В какие сроки регистрируется право собственности

Новый закон 218-ФЗ о госрегистрации недвижимого имущества установил различные сроки, в течение которых заявитель либо становится собственником жилого помещения, либо получает от чиновников мотивированный отказ. Продолжительность ожидания зависит от места подачи регистрационных документов, а также от нюансов их оформления.

Ранее Росреестру разрешалось регистрировать право собственности на жилье в течение месяца. В настоящее время сроки, отводимые на эту процедуру, значительно сокращены (указываются в рабочих днях):

• 7 дней – с даты обращения гражданина напрямую в Росреестр;
• 9 дней – с даты обращения заявителя в многофункциональный центр;
• 5 дней – если право собственности на квартиру регистрируется на основании судебного решения (через Росреестр);
• 3 дня – если нотариально заверенная сделка регистрируется в Росреестре;
• 5 дней – если нотариально заверенная сделка регистрируется через МФЦ.

Как видно из списка, регистрация права собственности через многофункциональный центр занимает лишние два дня по сравнению с непосредственным обращением в уполномоченный орган. Это связано с тем, что 1 день дается МФЦ на пересылку заявления и документов в Росреестр, и такой же срок установлен для отправки их обратно.

Обращение в судебные органы

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке столь неприятным образом происходит в следующих случаях:

• если застройщик не передал документы в Росреестр в установленный договором срок;
• если строительная компания не выдает покупателю документы, требуемые регистрационным органом (например, кадастровый паспорт);
• если регистрация откладывается, так как застройщику не удается получить почтовый адрес на построенный дом.

Перед тем как обратиться в суд, покупателю квартиры в новом доме следует направить застройщику претензию. В ней он указывает на имеющиеся недостатки и указывает срок, в течение которого компания должна их устранить. Если застройщик отмалчивается или отказывается выполнить требование дольщика, появляется повод для обращения в суд.

Претензия, как и судебный иск, может подаваться как одним жильцом дома, так и коллективно.

Регистрация права собственности реализуется на основании заявления дольщика и решения, вступившего в законную силу.

Последствия отсутствия регистрации собственности на жилье

Покупатель квартиры в новостройке заинтересован в скорейшем оформлении права собственности на нее. Отсутствие правоустанавливающего документа на недвижимость чревато неприятными последствиями:

• невозможностью свободно распоряжаться жилым помещением (его нельзя завещать, подарить, обменять или осуществить какую-то иную сделку с его участием);
• нет оснований для регистрации покупателя и членов его семьи в приобретенной квартире;
• на неопределенный срок отодвигается начальная точка трехлетнего периода, по окончании которого при продаже жилья его владельцу не нужно платить налог с полученного дохода (НДФЛ), по какой бы цене он ее ни продал;
• если квартира приобреталась в ипотеку, банк не снизит процентную ставку до тех пор, пока заемщик не станет полноценным собственником жилого помещения (что часто прописывается в условиях кредитного договора).

Информация об оформлении квартиры в собственность доступна в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Как правильно оформить новостройку в собственность?

«Без бумажки ты — букашка», гласит известная поговорка. Пока на руках не появится заветный документ о праве собственности на квартиру в новостройке, человек не может считать себя формальным обладателем жилья. Даже если Вы приняли квартиру в новостройке. Как происходит регистрация недвижимости, сколько времени может занять процесс, и какие есть способы оформления документов, поговорим в этой статье.

Как происходит процесс регистрации квартиры?

Регистрацией жилья занимается Федеральная регистрационная служба (ФРС). Сам процесс выглядит таким образом:

1. Построенный дом принимает в эксплуатацию государственная комиссия, после чего дольщику выдается на руки передаточный акт. Этот документ является доказательством соблюдения застройщиком его обязательств, а также означает тот факт, что квартира не имеет недостатков и дефектов, которые можно выявить при осмотре, ее отделка соответствует договору. Стоит внимательно отнестись к информации, указанной в акте приема-передачи, поскольку банальная опечатка может повлечь за собой серьезные проблемы с оформлением квартиры в собственность.
2. Бюро технической инвентаризации (БТИ) делает поэтажный план дома и экспликацию квартиры.
3. Далее документы (их полный перечень мы приведем чуть ниже) идут в ФРС. Тут они проходят правовую экспертизу, в результате которой будущий хозяин жилья получит на руки свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все записи о квартире вносятся в Единый государственный реестр.

Документы, необходимые для регистрации квартиры

Полный пакет документов включает:

1. Поэтажный план и экспликацию квартиры, составленные в БТИ;
2. Договор со застройщиком;
3. Заявление на регистрацию прав собственности;
4. Паспорт + копию значимых страниц;
5. Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины;
6. Передаточный акт.

Копии других документов, помимо паспорта, тоже понадобятся. Но какое количество — этот вопрос лучше уточнить отдельно. Если вы оформляете право собственности самостоятельно, то перед тем, как нести документы в ФРС, стоит съездить в территориальное отделение службы и изучить информацию на стенде. Там вы узнаете обо всех нюансах процесса подачи бумаг и уточните, какое количество копий для каких документов потребуется.

Отнеситесь очень ответственно к состоянию и внешнему виду документов. Согласно 18 статье закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к рассмотрению в ФРС принимаются только целые (неповрежденные) бумаги, не имеющие подчисток, приписок, исправленных и зачеркнутых слов, а также фраз, написанных карандашом.

Сколько времени занимает процедура оформления прав собственности?

Оформление прав собственности на квартиру в новом доме в ФРС производится за 30 рабочих дней. Это в идеале. На практике все иначе, и процесс получения «бумажки» может затянуться на годы. Проволочки происходят по разным причинам. Например, у государственного регистратора могут возникнуть сомнения относительно документации, предоставленной застройщиком. Для разъяснения вопросов процедура оформления приостанавливается чиновниками сроком на месяц. Поставить процесс на паузу по какой-то причине может и одна из двух сторон — застройщик или дольщик. Нередко на длительность процедуры оформления документов влияют и личные отношения чиновников и представителей застройщика.

Как быстрее всего оформить право собственности на квартиру в новостройке?

Оформление жилья в собственность через суд — наиболее долгий и дорогостоящий процесс

Всего существуют три способа оформления жилья в собственность: посредством застройщика, самостоятельно или через суд. Рассмотрим все варианты на предмет их длительности и дороговизны.

Чаще всего дольщики передают право оформления документов на квартиры в новостройке застройщикам. За эту услугу компания берет определенный процент от стоимости жилья или фиксированную сумму. На первый взгляд, все очень просто: застройщики передают в ФРС сразу полный пакет документов на квартиры в новостройке, а по прошествии определенного срока раздают новоселам свидетельства о праве собственности. На практике же, когда документы оформляются «скопом», иногда месяцами приходится ждать, пока все жители нового дома наконец передадут представителю компании необходимые бумаги. Выход есть: при подписании договора с компанией на передачу ей прав оформления документов, убедитесь, что там есть пункт о неустойке для тех, кто нарушает временные рамки подачи бумаг представителю компании. Тогда есть надежда, что дело с оформлением прав собственности пойдет веселее.

• Оформления свидетельства о праве собственности самостоятельно.

Для тех, кто считает деньги, подойдет вариант оформления свидетельства о праве собственности самостоятельно. Дешево не значит быстро. Приготовьтесь отстаивать очереди и собирать пачки документов и их копий. Приступать к бумажной волоките можно после того, как застройщик оформит право собственности на первую квартиру в доме. Этот факт будет означать, что адрес открыт, то есть, для чиновников новый объект начинает формально существовать. Для получения пакета документов покупателю предстоит обратиться к застройщику. Причем нужно быть готовым к тому, что компания в этом деле откажет, либо потребует доплатить за подготовку бумаг. В некоторых случаях застройщики отдают документы, но не полный комплект, и покупателю приходится добиваться остальных бумаг еще долгое время. После того, как все необходимое окажется на руках, человеку нужно передать документы в ФРС и дождаться их оформления.

• Оформление права собственности через суд.

Получив ключи от квартиры в новостройке некоторые люди предпочитают отложить оформление на неопределенный срок, когда для этого будут время и деньги. Действительно, тянуть с получением свидетельства можно сколь угодно долго. Из-за отсутствия «корочки» никто человека на улицу не выгонит из квартиры, которую он приобрел на собственные деньги. Последствиями недооформления квартиры могут стать лишь некоторые весьма ощутимые неудобства: невозможность получить прописку, оформить загранпаспорт, поставить на учет машину, получить льготы на коммунальные услуги и т. д. Отдать ребенка в школу или детский сад по месту проживания будет чрезвычайно затруднительно. Продажа, размен, завещание и т. д. квартиры, которая не прошла процедуру оформления, также окажутся делами очень трудозатратными.

Как оформить собственность на квартиру в новостройке

Покупка квартиры в только что построенном доме всегда волнительна. Но даже если вы уже въехали в новое жилье, сделали ремонт в нем и закупили мебель, фактически вы не имеете никаких прав на него. До момента оформления права собственности вы не сможете продать, обменять, подарить, заложить недвижимость.

Мы расскажем, на что обратить внимание при регистрации права собственности на квартиру в новостройке — как правильно оформить документы и как обойти подводные камни.

Когда можно оформить право собственности

Если дом уже построен, и вам выдали ключ от квартиры, это не значит, что ее можно оформить. Бывает, что люди живут в построенном доме, но не имеют никаких прав на жилплощадь. Регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна, только если застройщик выполнит ряд действий, а именно:

Составит протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости

Получит в Бюро техинвентаризации — БТИ — технический паспорт на дом с указанием этажности, планировки, общего метража и отдельного метража каждого помещения

Получит в Департаменте архитектуры и градостроительства разрешение на введение дома в эксплуатацию

Поставит жилой дом в Росреестре на кадастровый учет и получит кадастровый паспорт объекта

Присвоит новостройке отдельный почтовый адрес

Уточните перед покупкой, ввел ли застройщик дом в эксплуатацию и оформил ли все необходимые документы. Если жилье просто построено, но не оформлено должным образом, лучше выбрать другую недвижимость или подождать, пока застройщик закончит процедуру.

Если купить квартиру в уже построенном, но не оформленном доме, вы можете столкнуться с проблемой: иногда получение техпаспорта, постановка на учет и ввод в эксплуатацию занимают более 2-х лет и вынуждают участвовать в судебных разбирательствах.

Оформление новостройки в собственность самостоятельно: пошаговая инструкция

Получение права собственности на приобретенное жилье можно условно разделить на два этапа: оформление нужных документов и непосредственно регистрация права собственности. Давайте подробно рассмотрим каждый из них.

Оформление документов, необходимых для регистрации

Прежде чем обращаться в государственные органы с просьбой признать за вами право собственности на квартиру, подготовьте полный пакет юридических бумаг. Вот документы для регистрации права собственности на новостройку:

Договор участия в долевом строительстве

Кадастровый паспорт с планом-схемой

Договор займа (кредитный договор), если вы покупаете жилье в ипотеку

Разрешение органов опеки, если собственность или доля оформляются на несовершеннолетнего

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Акт приема-передачи квартиры получают у застройщика. Его подписывают еще на этапе покупки или отдельно, по заявлению покупателя. Свяжитесь с застройщиком и напишите заявление на получение передаточного акта. Вам назначат время встречи с представителем компании. В его присутствии вы внимательно осмотрите жилье, оцените отделочные работы, проверите работу водопровода и системы отопления. Если все устроит, подпишете акт.

Кадастровый паспорт с планом-схемой , или экспликацией, получают в БТИ. Раньше застройщикам при постановке объекта на кадастровый учет выдавали план всего дома, а ставить квартиры на кадастровый учет нужно было отдельно. Сейчас они уже стоят на учете: все, что нужно — обратиться в БТИ и получить паспорт и план-схему. К вам приедет техник, сверит планировку с изначальным планом строительства и проведет замеры помещений. Если все нормально, выдаст паспорт и план-схему.

Если вы успели сделать перепланировку или реальные параметры не соответствуют плану строительства, изменения нужно будет узаконить в БТИ.

Договор займа (Кредитный договор) получают в банке, который выдавал кредит. Обычно его получают при подписании: один экземпляр остается у банка, один достается вам. Если вы потеряли договор или не получали его, обратитесь в банк с паспортом. Сотрудник выдаст необходимый документ . Если ипотека или кредит уже погашены, понадобится закладная. Получить ее также можно в банке.

Разрешение органов опеки получают в местных органах опеки. Обычно оно выдается на протяжении 14 дней после дня подачи заявления. Чтобы получить разрешение, заполните заявление и укажите причину обращения. Приложите к заявлению паспорт родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребенка и акт приема-передачи квартиры, полученный ранее у застройщика.

Оформление права собственности на квартиру в новостройку тремя способами

После получения вышеперечисленных документов нужно собрать полный пакет документов, который требует Росреестр — некоторые бумаги вы получали раньше, при подписании договора купли-продажи.

В стандартный пакет входят:

✔ Паспорт гражданина Российской Федерации или свидетельство о рождении, если собственник или один из собственников младше 14 лет, либо другие документы, удостоверяющие личность — временное удостоверение по форме №2П, удостоверение беженца и другие

✔ Договор, подтверждающий право собственности на жилье: договор купли-продажи или долевого участия в строительстве, оригинал с двумя дополнительными копиями

✔ Акт приема-передачи квартиры, подписанный на встрече с представителем компании-застройщика

✔ Кадастровый паспорт квартиры с экспликацией

✔ Подтверждение об оплаты государственной пошлины — квитанция на бумажном носителе

✔ Договор займа ( Кредитный договор), (закладная) или разрешение органов опеки, если жилье покупалось в ипотеку или один из собственников младше 14 лет

✔ Нотариально заверенная доверенность, если собственник действует через доверенное лицо

Госпошлину можно оплатить позднее, после подачи заявления на признание права собственности на новостройку . Ее оплачивают в банке, банкомате, кассе регистрирующей организации либо в режиме онлайн, через сайт Госуслуг .

Важно ! Все документы должны быть в нормальном состоянии. Согласно 18 статье ФЗ №122 , к рассмотрению принимаются только целые бумаги без фраз, написанных карандашом, приписок, подчисток и исправлений.

Подать заявление на оформление права собственности можно тремя разными способами:

Через МФЦ . Многофункциональный центр принимает документы, проверяет их на ошибки, сшивает, оформляет должным образом и отправляет на проверку в Росреестр. Чаще всего срок получения свидетельства о регистрации права собственности увеличивается на 2 дня. Но МФЦ информирует о каждом этапе рассмотрения заявки СМС-сообщениями, что достаточно комфортно.

Через Госуслуги . Это — онлайн-сервис, в котором можно начать оформление, не выходя из дома. На нем можно оплатить государственную пошлину и подать заявление. При подаче заявления вас перенаправит на сайт Росреестра — будьте готовы предоставить сведения о недвижимости и заявителе, а также прикрепить скан-копии всех необходимых документов. После того, как онлайн-заявка будет принята, вам назначат время для посещения Росреестра и предоставления оригиналов документов: то есть в любом случае вам придется посетить государственный орган. При дальнейшем оформлении регистрации через Госуслуги понадобится ЭЦП — электронная цифровая подпись.

Через Росреестр . Нужно будет самостоятельно заполнить заявление и правильно сшить документы. Процедура пройдет быстрее по сравнению с оформлением в МФЦ, но могут возникнуть проблемы со свободным временем для посещений — часто запись занята на несколько недель вперед. Кстати, теперь не обязательно ехать в отделение Росреестра, относящееся к району, в котором вы купили жилье. Согласно поправкам к №218 ФЗ , можно подать заявление в любом отделении Росреестра.

Важно ! При подаче заявления должны присутствовать все будущие собственники квартиры. Если их несколько, нужно подавать паспорта всех собственников. Кроме того, при подаче заявления должен присутствовать представитель компании-застройщика и банка, если вы покупали квартиру в ипотеку. Поэтому заранее позаботьтесь об этом — договоритесь с застройщиком и банком о выезде специалистов в Росреестр или МФЦ.

После того, как представители МФЦ или Росреестра приняли у вас документы, они выдадут расписку. В ней будет указан перечень принятых документов и срок готовности документов, а также контактный номер. По нему можно будет узнать о готовности свидетельства о регистрации собственности. Для этого нужно указать номер дела — он расположен в правом верхнем углу расписки.

В среднем оформление права собственности занимает около 18 дней. Документы могут быть готовы и раньше, но часто процедура задерживается. Она может задержаться, если в документах найдут ошибки, или они вызовут подозрения, и сотрудники Росреестра будут дополнительно проверять подлинность бумаг.

После того, как выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности, будет готова, вас пригласят для ее получения. Если собственников несколько, свидетельств будет тоже несколько. Для получения документа нужно предоставить расписку, которую вы получили ранее, и паспорта собственника или всех собственников. Помните, что теперь вместо «зеленого свидетельства» выдают обычную выписку: она является равнозначным правоустанавливающим документом.

Еще два способа оформить право собственности

Зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке можно с помощью специалистов: самого застройщика и агентства недвижимости.

Регистрация через застройщика возможна, если вы покупали квартиру по ДДУ: договору долевого участия. В этом случае представители компании-застройщика сами оформляют требуемые от них документы, собирают у жильцов оставшиеся бумаги и выдают выписки из ЕГРН через некоторое время. Они действуют по доверенности. Массовое оформление может занятуться, поэтому проследите за тем, чтобы в договоре передачи прав на оформление была прописана неустойка за нарушение временных рамок. Тогда застройщик постарается выдать документ о собственности быстрее, а если не успеет в отведенный срок — заплатит штраф.

Регистрация через агентство недвижимости — простая, удобная и выгодная. Представители агентства могут работать по доверенности, полностью взяв на себя все оформление, или без нее — в этом случае от вас понадобится личное присутствие в Росреестре и подписи на большинстве документов. Агентства недвижимости несут полную ответственность за свою работу, поэтому оформляют право собственности быстро и без фатальных ошибок, корректировок, неточностей.

Что делать, если застройщик не выдает документы

К сожалению, не всем везет с застройщиками. Некоторые могут намеренно обманывать покупателей, говоря о том, что все юридические документы получены. А некоторые могут задерживать выдачу документов, которые зависят от них: например, акта приемки-передачи жилья. В этих случаях получение права собственности на недвижимость может затянуться на неопределенный срок. Но бывают ситуации, когда застройщик не виноват — он пытается ввести дом в эксплуатацию, а государственные органы задерживают выдачу нужных актов, свидетельств и иных бумаг. В любом случае страдают те, кто купили жилье, потому что не могут вовремя зарегистрировать право собственности.

В этом случае нужно обращаться в суд. Но получается замкнутый круг: чтобы попросить признать право собственности в судебном порядке, нужно предоставить те самые документы, которые не выдает застройщик. Они нужны, чтобы подтвердить ваше право владения недвижимым имуществом. Получить их смогут грамотные юристы — лучше обратитесь к ним, иначе цена ошибки может быть слишком высока.

Юристы подготовят иск — лучше, если его подадут сразу несколько покупателей. Коллективные иски в большинстве случаев заканчиваются положительным решением суда — покупатели получают право собственности на недвижимость. Юристы соберут нужные документы и представят ваши интересы в суде, а также всячески поспособствуют тому, чтобы суд встал на вашу сторону.

Можно ли не торопиться с оформлением права собственности на квартиру в новостройке

Законодательно нас не обязывают срочно регистрировать право собственности на приобретенную недвижимость. Фактически вы можете заняться этим через месяц, два, три или полгода после покупки. Однако чем раньше вы получите выписку из ЕГРН, тем лучше. Она позволит вам:

✏ Прописаться в квартире самому и прописать в ней членов вашей семьи, что может быть очень важно для оформления других документов

✏ Провести ряд сделок с недвижимостью — например, продать, сдать, подарить, обменять или оставить в наследство

✏ Оформить льготный трехлетний период, освобождающий от уплаты НДФЛ, или получить компенсацию в размере 13% от стоимости жилья

✏ Оформить дотации и льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг, доступные определенным категориям граждан

✏ Выделить площадь для несовершеннолетних, например, при использовании для покупки материнского капитала

Какие подводные камни есть при покупке квартиры в новостройке и оформлении права собственности на нее

Стадия строительства. Покупать квартиру в недостроенном доме выгоднее, чем в сданном в эксплуатацию здании — такие квадратные метры стоят дешевле. Однако нужно учитывать репутацию застройщика и стадию строительства, прежде чем отдавать деньги. Если вы покупаете жилье еще на стадии обустройства котлована или заливки фундамента, процесс строительства, а значит — и оформления собственности — может затянуться на долгие годы. Поэтому лучше покупать недвижимость в готовом, сданном в эксплуатацию, доме, либо в здании на финальных этапах строительства — например, без внешней и внутренней отделки.

Форма договора. Можно купить недвижимость по стандартному договору купли-продажи либо по договору долевого участия в строительстве. Второй вариант предпочтительнее, потому что он:

✅ Гарантирует, что одна и та же квартира не будет продана разным лицам, то есть собственником будете только вы

✅ Защищает от проблем с оформлением застройщиком земельного участка, на котором возводится дом

✅ Позволяет застройщику самостоятельно оформлять право собственности покупателей, что минимизирует ваши временные затраты

Аккредитация новостройки в банке . Это важно для тех, кто собирается брать ипотеку на покупку квартиры. Если новостройка или застройщик не аккредитованы ни в одном банке, получить займ будет крайне проблематично. Поэтому проверьте, является ли застройщик партнером кредитных организаций — сделать это можно либо на официальном сайте самой компании-застройщика, либо на официальных сайтах банков.

Квартира не готова . Если вы хотите оформить право собственности, обязательно нужно будет подписать акт приемки-передачи недвижимости. Подписывая его, вы соглашаетесь с тем, что состояние жилья вас устраивает, и после подписания застройщик не будет проводить отделочные работы. Если что-то в квартире не готово, но вы хотите зарегистрировать право собственности, нужно обязательно указать в акте все имеющиеся недостатки и получить от застройщика документ-обязательство, в котором он подтвердит дефекты и обязуется их устранить. Тогда вы оформите право собственности и получите готовое жилье — застройщик будет обязан доработать его.

Когда несколько собственников становятся одним . Если вы покупали квартиру в равных долях или заключали договор долевого участия сразу на нескольких собственников, просто так оформить жилье на одного владельца не получится. При договоре купли-продажи можно будет оформить дарственную на того, кто станет собственником. При договоре долевого участия — зарегистрировать в Росреестре договор уступки прав и обязанностей по ДДУ в пользу одного владельца.

Как правильно оформить новостройки в собственность

Механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний. Одно из них – регистрация права собственности на недвижимое имущество. По закону эта процедура должна произойти в течение 30 дней с момента предоставления в регистрирующий орган необходимых документов. В действительности – процесс может продлиться гораздо дольше.

Процедура в идеале

Вопрос регистрации прав на недвижимое имущество регулирует «одноименный» Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он дает следующее определение этому процессу: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

Занимается регистрацией и непосредственно осуществляет данную процедуру Федеральная регистрационная служба (ФРС).

Вкратце процесс регистрации прав на новостройку выглядит следующим образом.

— По окончании строительства компания-застройщик сдает дом госкомиссии, которая должна принять этот объект.

— После чего к делу подключается Бюро технической инвентаризации (БТИ), утверждающее поэтажные планы дома и экспликации к ним.

— Затем документы подаются в ФРС, где сначала они проходят правовую экспертизу, на основании которой выдается свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи. Именно этот день считается датой государственной регистрации прав на квартиру (дом).

Сроки оформления права собственности на квартиру в новостройке составляют 30 дней с момента представления регистраторам полного комплекта документов.

Какие нужны документы

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного лица. Вместе с заявлением предоставляются документы о правах на недвижимость, документы об уплате государственной пошлины, документы, удостоверяющие личность, а также другие документы, определенные ст. 16,17,18, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кстати, отнеситесь к внешнему виду этих документов предельно внимательно. Согласно ст. 18 вышеуказанного закона, «документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание» не будут приняты ФРС.

Регистрация прав собственности – это не формальность. По закону, без нее вы не имеете права жить в квартире. И если это правило на практике практически всегда нарушается, то разменивать незарегистрированную недвижимость или закладывать ее (например, для получения кредита в банке), никак не получится.

Перечень основных документов

— поэтажный план и экспликация квартиры из БТИ;

— заявление о регистрации права собственности;

— оплаченная квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.);

— договор со строительной компанией;

— акт приёма-передачи квартиры;

— если регистрацией занимается представитель компании, то необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью.

Все документы должны иметь копии (лучше сделать не одну, а несколько копий). От регистраторов необходимо взять расписку, в том, что они получили от вас или от вашего представителя документы.

Полезный совет

Если вы занимаетесь регистрацией прав самостоятельно, то настоятельно рекомендуем подъехать в территориальный отдел и внимательно изучить информационный стенд с перечнем необходимых документов. Конечно, регистраторы не имеют права требовать документов, не предусмотренных законом, но все нюансы (например, количество копий документов) лучше изучить заранее.

Если сроки затягиваются

Срок в 30 дней, отведенный на госрегистрацию прав на недвижимость, – это пока идеал. Суровая проза жизни совсем иная. Нередко «бесправные» собственники годами ждут заветного свидетельства.

Сроки формирования такого комплекта документов зависят от того, как быстро и в срок исполнят свои обязательства обе стороны. Насколько оперативно застройщик урегулирует свои взаимоотношения с органами местного самоуправления, подготовит и передаст комплект документации, являвшейся основанием для строительства жилого дома в Федеральную регистрационную службу и т.д. А покупатель, в свою очередь тоже должен своевременно предоставить требуемые документы, оплатить госпошлину, выдать доверенность на представление интересов в ФРС.

Также проблемы могут быть вызваны несоответствием предоставленных на регистрацию документов. И если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру приостановить – на срок не более чем на 1 месяц, пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда госрегистрация «тормозится» на срок не более 3 месяцев.

Процесс регистрации тормозят и сугубо внешние факторы: иногда затягивается процесс приема дома, в котором комиссия находит все новые и новые недочеты, да и БТИ часто не слишком торопится придти на помощь. В общем, на практике многое, как обычно, зависит от отношений застройщиков с чиновниками — представителями муниципальной власти.

Не улучшает ситуацию и наше законодательство, которое нередко бывает не только несовершенно, но и противоречиво. Так, вступивший в силу три года назад новый Жилищный кодекс РФ изменил подход к подсчету общей площади квартир. Необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии) были исключены из перечня площадей, за которые взимается «коммуналка». В результате может получиться, что в договорах будет указана одна площадь квартиры, а в акте БТИ, соответственно, – совсем другая. Чтобы избежать разночтений, рекомендуем в документах указывать целых три параметра квартирных площадей:

— с учетом лоджий и балконов;

— общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов;

Кто поедет к регистраторам

Как вы уже, наверное, поняли из текста статьи, заниматься оформлением права собственности на недвижимость может и продавец, и покупатель. Изначально это прописано в договоре.

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Конечно, удобно, если за вас все сделает представитель компании, и в один прекрасный день вручит вам красивый документ о собственности на новую квартиру. Однако, как показывает практика, если права оформляются «скопом», приходится ждать, когда все жители сподобятся предоставить необходимые документы представителю. А это долго!

В договоре с компанией обязательно должен содержаться пункт о неустойке за нарушение этих обязательств. Если он отсутствует, то обиженная сторона можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Кстати, признание права собственности можно осуществить в судебном порядке. Но это, как говорится, уже другая история.

Статья написана по материалам сайтов: kad-reg.ru, yakapitalist.ru, spbguru.ru, j.etagi.com, vsenovostroyki.ru.

»