Раздел кооперативной квартиры при разводе

Как поделить кооперативную квартиру

В каких случаях возможен раздел кооперативной квартиры?

Если разведенные супруги проживают в кооперативной квартире, то надо различать два случая.

1. Пай за квартиру полностью выплачен и супруги (либо один из них) получили свидетельство о праве собственности на квартиру либо еще не сделали этого. Если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью из общего совместного имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру независимо от того, кто из них является членом ЖСК, а также факта дальнейшего расторжения брака. В этом случае раздел квартиры происходит по правилам раздела любой квартиры, находящейся в частной собственности граждан.

ВОПРОС. Мы с моим бывшим мужем живем в квартире ЖСК, он является членом кооператива, а я просто зарегистрирована на этой жилплощади. Пай выплачен полностью, однако свидетельство о праве собственности еще не получено. Каким образом мы можем разделить эту квартиру?

В данном случае право собственности на квартиру наступает с момента полной уплаты пая (причем для обоих супругов, коль скоро пай выплачивался в период супружеской жизни и из общих семейных средств). Получение свидетельства о праве собственности является чисто формальным вопросом. Если же муж каким-то образом получит свидетельство только на свое имя, его бывшей жене надо обращаться в суд о признании такого свидетельства недействительным и добиваться признания своего права на эту квартиру.

ВОПРОС. Когда мы поженились, муж жил в кооперативной квартире, куда вскоре переехала и я. Первоначальный взнос, таким образом, был уплачен мужем, а еще год после этого мы выплачивали пай, но уже из общих семейных средств. Теперь, когда пай выплачен полностью, буду ли я иметь равные с мужем права на эту квартиру?

Иногда в подобных случаях суды решают вопрос следующим образом. Если один из супругов стал членом кооператива до брака, а второй участвовал в погашении кредита, то последний становится сопайщиком. Однако с этим вряд ли можно согласиться. Пайщиком в такой ситуации был и остается супруг, на имя которого оформлен пай, а факт участия второго супруга в погашении кредита будет иметь значение при разделе пая. Право пользования жилым помещением в доме ЖСК второй супруг приобретает как член семьи пайщика. В таких случаях пай должен включаться в общее совместное имущество, однако при определении долей суд может учесть и это обстоятельство.

2. Пай за квартиру полностью не выплачен (при этом совершенно не важно, сколько именно осталось доплатить, главное, что на момент раздела квартиры пай не выплачен полностью). В этом случае можно говорить либо о признании за супругом, который не является членом ЖСК, права на часть паенакопления, либо о разделе пая.

В чем разница между признанием права на часть паенакопления и разделом пая?

Супруг, не являющийся членом кооператива, может требовать признания за ним права на часть паенакопления. Однако признание права на часть паенакопления не означает раздела пая. Раздел пая допускается только в случаях, о которых речь пойдет ниже. При разделе пая каждый обладатель присужденной суммы, составляющей часть пая, имеет право при соблюдении условий, требуемых уставом, стать членом кооператива. Признание же права на часть паенакопления за супругом-непайщиком не порождает для него права требовать приема его в члены кооператива. Пока пайщик состоит членом кооператива, другой супруг не вправе также предъявлять к кооперативу требования о возврате за счет паевого взноса признанной за ним части паенакопления, так как паевые взносы составляют собственность кооператива. Такое требование может быть предъявлено только самому пайщику при условии выхода из состава членов ЖСК. Между указанным лицом и членом ЖСК в связи с признанием права на часть паенакопления никаких правоотношений не возникает. Пайщик как был, так и остается единственным членом кооператива.

Требовать часть паенакопления имеет право не только супруг, проживающий совместно с пайщиком, но и проживающий по каким-либо причинам отдельно.

Участник общей совместной собственности, частью которой является паенакопление, в любое время вправе претендовать на часть этой.собственности. Такое право сохраняется даже в том случае, когда денежные средства составляют паевой взнос, включенный в общую кооперативную собственность. При определении доли каждого из супругов в паенакоплении следует учитывать сумму долга, которую один из супругов обязан возвратить кредитору, поскольку этот долг сделан в общесемейных интересах.

У В чем состоит юридическое значение признания за разведенным супругом, не являющимся членом кооператива, права на часть паенакопления?

Юридическое значение признания за разведенным супругом, не являющимся членом кооператива, права на часть паенакопления состоит в следующем.

1. Лицо, за которым признано право на часть паенакопления, если оно проживало совместно с пайщиком, может требовать признания за ним права пользования частью помещения, соответствующей размеру его части паенакопления.

2. Признание права на часть паенакопления может явиться важным средством охраны имущественных прав лица, участвовавшего в накоплении средств, внесенных пайщиком на свое имя в кооперативе в виде паевого взноса. В случае выхода пайщика из кооператива разведенный супруг, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать ее возврата непосредственно от ЖСК независимо от того, проживал он совместно с пайщиком или нет.

3. Супруг, за которым признано право на часть паенакопления, может в определенной мере распорядиться ею, например завещать. При разделе пая наступают совершенно другие последствия.

В каких случаях возможен раздел пая между супругами?

Непременными условиями раздела пая и жилого помещения в кооперативных квартирах между членом кооператива и его супругом (супругой) являются следующие:

— внесение пая за счет общих средств супругов;

— наличие в квартире двух или более изолированных комнат;

— расторжение брака между супругами в установленном законом порядке.

Раздел жилого помещения и пая в кооперативе может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от раздела принадлежащей каждому доли паенакопления.

В каком порядке осуществляется раздел квартиры ЖСК?

Раздел кооперативной квартиры производится в судебном порядке. Истцом выступает один из бывших супругов, требующих раздела пая, а ответчиком — другой супруг.

Какие виды исков может подать разведенный супруг по поводу раздела кооперативной квартиры?

При разделе кооперативной квартиры возможны следующие виды исков.

1. Иск о разделе пая. В случае удовлетворения этого иска бывший супруг, за которым признано право на часть паенакопления, имеет преимущественное право на вступление в кооператив и право на раздел жилой площади (если этот вопрос по каким-либо причинам не был ранее решен судом при разделе пая между супругами).

2. Иск о разделе пая и жилой площади. В этом случае одновременно решается вопрос и о выделе каждому супругу части пая, и о реальном разделе жилого помещения в соответствии с этими выделенными долями.

3. Иск о взыскании с пайщика денежной компенсации. Подается бывшим супругом, который не является членом кооператива. В результате удовлетворения такого иска истец теряет право на жилую площадь в доме ЖСК и подлежит выселению.

Если истец заявляет требование о разделе пая, а через какое-то время — о разделе кооперативной квартиры в натуре, то эти требования объединяются и рассматриваются в одном судебном процессе, так как связаны между собой.

Возможен ли раздел кооперативной квартиры, если она состоит из смежных неизолированных комнат?

Жилое помещение, состоящее из смежных неизолированных комнат, можно разделить после переоборудования комнат в изолированные, если на переустройство и перепланировку жилого помещения имеется разрешение местной администрации.

Привлекаются ли представители кооператива к рассмотрению дела о разделе кооперативной квартиры?

Дела о разделе пая и жилой площади затрагивают интересы кооператива, поэтому при подготовке таких дел кооператив в лице его представителей обязательно привлекается к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

Можно ли вопрос о разделе кооперативной квартиры рассматривать одновременно с расторжением брака?

Поскольку дела о разделе кооперативных квартир затрагивают интересы третьих лиц (в данном случае — кооператива), их нельзя рассматривать одновременно с расторжением брака. Если такое требование будет заявлено одновременно с иском о расторжении брака, суд выделит дело о разделе пая и жилого помещения в отдельное производство. Если при рассмотрении дела о расторжении брака и разделе имущества супругов (в случаях, когда они полностью не выплатили пай за предоставленную кооперативом в пользование квартиру) одна из сторон просит определить, на какую долю паенакопления она имеет право, не ставя при этом вопроса о разделе пая, суд вправе рассмотреть такое требование, не выделяя его в отдельное производство при условии, если отсутствуют другие лица, имеющие право на паенакопления, поскольку этот спор не затрагивает прав кооператива.

В каких случаях взнос за кооперативную квартиру считается раздельным имуществом супруга-пайщика?

Взнос, сделанный до вступления в брак, а также из средств, полученных во время брака в дар или по наследству, представляет собой раздельное имущество супруга- пайщика, и другой супруг претендовать на него не может.

Как правило, основными доводами ответчиков против иска по таким делам как раз и являются утверждения о том, что первый взнос или последующие паенакопления внесены в кооператив за счет личных сбережений или средств, полученных ими в дар или в порядке наследования (например, использовались денежные средства родителей или других близких родственников). Следует иметь в виду, что доказывать эти обстоятельства должен тот супруг, который на них настаивает. При этом он должен доказать не только факт передачи денежной суммы ему от каких-либо третьих лиц, но и внесения ее в кооператив, увеличения за счет нее паенакоплений. Только на основании совокупности этих фактов, достоверно установленных судом, можно сделать вывод о том, что пай увеличился именно за счет средств, полученных в дар или взаймы одним из супругов. В этом случае суд может увеличить долю этого супруга в паенакоплении.

В каких случаях пай признается общим имуществом супругов?

Если паевой взнос сделан из средств общей совместной собственности супругов, он признается общим имуществом супругов. Пай является общим совместным имуществом супругов и тогда, когда он сделан за счет средств, подаренных обоим супругам или полученных ими взаймы.

Вообще говоря, если пай выплачивался в период брака, то предполагается, что он делается из общих средств супругов. Если один из супругов считает иначе, он должен доказать эти факты.

ВОПРОС. Когда мой сын вступал в жилищный кооператив, я помог ему выплатить первоначальный взнос и в дальнейшем неоднократно помогал в этом отношении. Теперь они с женой решают вопрос о разделе пая. Могу ли я принять в этом участие, учитывая, что значительная часть средств, которые пошли на паевые взносы, является моей?

Третьи лица, в том числе члены семьи пайщика (родители, другие родственники), права на пай не имеют и, соответственно, не могут принимать участия в его разделе. Они могут лишь требовать возмещения вложенных ими средств.

Какие еще вопросы выясняет суд для отнесения пая к общей совместной собственности супругов?

Для правильного разрешения спора о разделе пая и жилой площади нередко имеет значение время вступления в кооператив одного из супругов. Обычно устанавливаются также время внесения паевых взносов и их размер. Как известно, сумма паенакоплений слагается из первоначального и последующих взносов, вносимых поквартально либо ежемесячно. Суд обязательно будет выяснять, кто, когда и в каком размере внес первоначальный паевой взнос. Данные факты, как правило, подтверждаются справками кооператива, квитанциями сберегательной кассы или банка, выписками из лицевого счета в сберегательной кассе и др.

Как быть в случаях, когда семья фактически распадается до официального расторжения брака и раздела жилого помещения?

Порой семья распадается задолго до обращения в суд с иском о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества, в том числе пая. В этой ситуации обязательно выясняется время фактического прекращения супружеской жизни — таким образом можно правильно определить размер паенакоплений, принадлежащих каждому из супругов. Время прекращения может быть подтверждено, в частности, показаниями свидетелей, письменными доказательствами (письмами, актами и др.). В такой ситуации к разделу пая применяются те же правила, что и к любому другому имуществу, нажитому супругами в период фактического прекращения брачных отношений и раздельного проживания (об этом см. в главе «Раздел общего совместного имущества супругов»).

В каких случаях суд может увеличить долю одного из супругов в паенакоплении?

Если в судебном заседании будет выявлено, что на воспитании одного из бывших супругов остаются несовершеннолетние дети, суд может увеличить долю этого супруга в паенакоплении. При этом следует иметь в виду, что доля одного из супругов в паенакоплении с учетом интересов несовершеннолетних детей может быть увеличена лишь в пределах суммы пая, внесенного в период совместной жизни супругов и являющейся их общей совместной собственностью, а не за счет сумм, принадлежащих одному из супругов на праве личной собственности.

Как решается вопрос, если в кооперативной квартире нельзя выделить отдельную комнату каждому супругу?

Если нельзя выделить отдельную комнату, требование о разделе пая удовлетворению не подлежит. В этом случае суд ограничивается признанием за супругом, не являющимся членом кооператива, права на часть паенакопления.

Как решается вопрос о разделе жилого помещения при разделе пая?

Как уже было сказано, раздел жилого помещения в доме ЖСК возможен только тогда, когда каждому из супругов может быть выделено изолированное жилое помещение (комната). При этом учитываются размер комнат, его соответствие доле каждого супруга в паенакоплении, количество лиц, проживающих в данном жилом помещении.

Возможно отступление от принципа равенства долей супругов. Судебная практика допускает раздел жилых помещений в домах ЖСК с учетом сложившегося порядка пользования ими, что подтверждается объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами — договорами, заявлениями в правление ЖСК, письмами, протоколами осмотра квартиры и т. п.

Обсуждая возможность раздела кооперативной квартиры по тому или иному варианту, выясняются и учитываются также состав семьи каждой стороны, их нуждаемость в жилье, реальная возможность пользования каждой семьей выделенным помещением.

В каких случаях разведенный супруг, не являющийся членом кооператива, может требовать от своего супруга-пайщика денежной компенсации?

Требование денежной компенсации разведенный супруг, не являющийся членом кооператива, должен адресовать не ЖСК, а супругу-пайщику, и лишь после того, как первый прекратит пользоваться жилым помещением, закрепленным за супругом — членом кооператива. Следовательно, прекращение пользования жилым помещением является основанием, которое дает право в исковом порядке требовать указанной денежной компенсации. Однако, если пайщик не выходит из состава кооператива, взыскание может быть обращено не на пай, а на другое имущество пайщика, на которое по закону допускается обращение взыскания.

Следует иметь в виду, что взыскание денежной компенсации допустимо, если супруг-непайщик сам просит об этом и согласен освободить жилое помещение.

После взыскания денежной компенсации супруг-непайщик подлежит выселению из дома ЖСК.

Какие документы необходимо представить в суд вместе с исковым заявлением о разделе пая и жилой площади?

Обращаясь в суд с иском о разделе пая и жилой площади, необходимо представить следующие документы:

— документы, подтверждающие время вступления в кооператив (выдается ЖСК);

— справка ЖСК о размере пая. В ней должны содержаться сведения, когда и в каком размере был внесен первоначальный юное, с какого времени стали вноситься периодические паевые взносы, каков размер паенакоплений на момент предъявления иска, прекращения семейных отношений и т. п. (выдается ЖСК);

— выписка из домовой книги (выдается в жилищно эксплуатационной организации);

— копия лицевого счета (берется в жилищно-эксплуатационной организации);

— поэтажный план квартиры и экспликация к нему (выдается Бюро технической инвентаризации);

— копия свидетельства о заключении брака;

— копия свидетельства о расторжении брака;

— копия решения суда о расторжении брака, в котором указано, с кем из супругов остаются проживать несовершеннолетние дети (если таковые имеются);

— доказательства того, что паевой взнос является личной собственностью одного из супругов (например, выписки из лицевых счетов в Сбербанке и др.);

— копии исковых заявлений для ответчика и третьих лиц;

Как делится квартира при разводе — нюансы и правила раздела жилплощади

Раздел недвижимого имущества при расторжении брака представляет собой довольной сложный процесс. Дело усугубляется ещё и тем, что жильё в большинстве случаев трудно разделить физически, а не на бумаге, учитывая при этом интересы экс-супругов и детей. О нюансах раздела некоторых разновидностей квартир будет рассказано ниже.

Как делится приватизированная квартира

Приватизация жилища представляет собой передачу его в собственность граждан из государственного или муниципального фонда. До этого основанием проживания служит договор социального найма. Стать собственниками квартиры на бесплатной основе могут проживающие в ней люди, имеющие прописку.

Процесс приватизации

При этом необходимо заручиться согласием тех, кто:

• проживая в квартире считается членом семейства и достиг совершеннолетия;
• является жильцом в возрасте от 14-ти до 18-ти лет;
• не занимает площадь на момент приватизации, но имеет на это право.

Квартира может стать как совместной собственностью всех её нанимателей, так и одного из них (обладателем может стать даже ребёнок). Если жильё приватизировано несколькими лицами, их доли являются равными. Если кто-то из прописанных лиц отказался от доли, она в одинаковых частях распределяется между остальными собственниками.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что раздел приватизированной квартиры – это особенно сложная процедура, если она находится во владении нескольких человек. Когда недвижимость получают только супруги вопрос решается проще, но необходимо учесть одну тонкость. Процедура раздела находится в зависимости от времени приватизации каждым из бывших супругов:

1. Когда приватизация проводится в браке, даже если муж оформил жилплощадь только на себя — она будет считаться общим имуществом. После развода каждому достанется по 50%, за исключением ситуаций, когда суд присуждает различные доли в зависимости от ситуации.
2. Если человек стал владельцем недвижимости до официальной регистрации брачных отношений, она будет принадлежать только ему и разделу не подлежит.

Последствия отказа

Существует вариант развития событий, когда муж или жена отказывается от приватизации, и тогда второй получает жильё в полное распоряжение. Из этой ситуации вытекает следующее:

1. Тот из супругов, кто не захотел становиться законным владельцем жилища, не лишается возможности жить в нём в течение всей жизни. Это справедливо и тогда, когда он уже не приходится родственником собственнику, в т. ч. и при разводе. (З-н о введении ЖК РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004, ст. 19).
2. Вопрос о том, что будет с супругом-«отказником», когда второй супруг решит продать квартиру, передать её по наследству или подарить на практике является трудно решаемым. Как правило, это происходит в суде. На сегодняшний день проблема остаётся открытой, хотя на этот счёт имеется Постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 за № 5. В нём отмечено, что право жить в квартире может быть оставлено с учётом жизненной ситуации.
3. Прекратить право на проживание супруг, не ставший участником приватизационного процесса, может, если он снимется с регистрации или приватизирует другое жильё, получит квадратные метры от государства как очередник.

Важно! В случае, когда кто-то единожды отказался от приватизации и не отозвал свой отказ, он теряет право сделать это повторно, а, следовательно, и право на раздел данной квартиры.

Нюансы деления неприватизированной жилплощади

Неприватизированным является жильё, находящееся в собственности либо государственных, либо местных органов власти. Оно не перешло в частную собственность и занимается жильцами на основании договора социального найма. Из этого следует, что разделить помещение, не принадлежащее им, супруги не могут. При разводе существуют два способа разрешить такую жилищную ситуацию:

1. Приватизировать квартиру, получив в ней доли.
2. Подыскать возможность разменять её на две неприватизированные квартиры, заключив два договора социального найма.

Если бывшие супруги не смогут договориться по поводу размена, им придется обратиться в суд.

Нужно учесть, что, согласно нормам ст. 69 Жилищного кодекса РФ, если нанимателем остаётся один из супругов, второй после развода сохраняет за собой право жить в неприватизированном помещении.

Как делится жилье, если есть дети

То, как делится квартира, во многом зависит и от наличия совместных детей, и этот факт оказывает влияние на величину части квартиры, которая подлежит выделению.

Стороне, с которой остаётся жить ребёнок, может быть отдана большая часть недвижимости.

Такой вариант возможен только в случае возникновения имущественного спора между сторонами, разрешаемого в судебном порядке. Об этом сказано в ст. 39 СК РФ, положения которой призваны обеспечить судей инструментом справедливого разрешения подобных дел. Кроме этого, при разделе экс-супругами квартиры нужно учитывать следующие положения СК РФ:

1. Ст. 38 гласит, что вещи, которые куплены родителями в период супружества для обеспечения потребностей ребёнка, не делятся между ними при расторжении брачных отношений. Без выплаты компенсации они отдаются родителю, с которым остаётся проживать несовершеннолетний. Это имеет отношение и к жилью, купленному на имя ребенка.
2. В соответствии с нормами ст. 60, если у сына или дочери есть доля в недвижимости, она будет по-прежнему оставаться за ними и не перейдёт ни к отцу, ни к матери. Здесь отражён принцип раздельного владения имуществом детьми и родителями.

Таким образом, квартиру или долю, принадлежащую ребёнку, родители поделить не могут ни при каких обстоятельствах.

Как делить апартаменты, если собственность долевая

Порядок раздела имущества, на которое оформлена долевая собственность, прописан в ст. 252 ГК РФ. Из её требований вытекает:

• Квартира, являющаяся объектом долевой собственности, может делиться между совладельцами путём подписания договора.
• У каждого из них есть право требования выдела его доли.
• Если прийти к единому мнению о том, как будет делиться жильё, не представляется возможным, нужно прибегнуть к помощи судебных инстанций. В этой ситуации допускается требовать выдела доли в натуре.
• Если таковой противоречит законодательным нормам или в его результате будет нанесён большой ущерб жилплощади, предусматривается финансовая компенсация со стороны сособственников.

Когда стоимость части квартиры, выделенной в натуре, не согласуется с её реальной ценой, разница ликвидируется компенсацией в денежной форме. Она выплачивается с учётом мнения владельца, но если его доля является незначительной, суд может назначить принудительную компенсацию. После получения денег право на долю в недвижимости теряется.

Всё вышесказанное в полной мере относится к разделу квартиры при разводе.

Особенности раздела кооперативной собственности

Согласно положениям ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ, член жилищного и жилищно-строительного кооператива получает право собственности на квартиру только в том случае, если он выплатил пай полностью. Такое жильё принадлежит обоим супругам, если оно приобретено в браке. При разводе возможен вариант раздела имущества через суд или по мировому соглашению.

Если часть пая была внесена кем-то одним из семейной пары до брака, то выделяемая при разводе доля рассчитывается исходя из той суммы, которая выплачена в период супружества.

Одним из вариантов решения вопроса по разделу кооперативного жилья будет передача всей жилплощади кому-то из супругов, на которого оформлен пай в ЖСК. При этом второму должна быть выплачена компенсация.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ, если семейные отношения с собственником жилья прекращаются, бывший родственник теряет права пользования им. Эта ситуация возможна, когда пай на кооперативную квартиру был полностью приобретён и оплачен одним из супругов до брака, и она принадлежит ему на праве единоличной собственности (если бывшие муж и жена не договорились об ином). Однако, нужно учесть, что право пользования жильём может быть сохранено на некоторое время по решению суда, если будет учтено отсутствие:

• оснований для приобретения другого жилья или права пользования квадратными метрами;
• материальных возможностей, позволяющих купить недвижимость.

Также судья может принять во внимание другие обстоятельства, в зависимости от конкретной ситуации. Например, обяжет обеспечить бывшего супруга жилым помещением по его требованию, если тому положены алименты. Когда срок временного пользования жилплощадью истекает, бывший супруг должен выселиться из квартиры, если не заключит соглашения с собственником.

Обратите внимание! Если паевые взносы за кооперативную квартиру пока не выплачены, то разделить квартиру на праве долевой собственности нельзя.

Как поделить служебное жильё

В соответствии со ст. 92 ЖК РФ, служебные жилые помещения относятся к специализированному жилому фонду и принадлежат государству или муниципалитету. Они не могут быть отчуждены или сданы в аренду. Как правило, их передают работникам конкретного учреждения для проживания в соответствии с договором социального найма.

Когда наниматель увольняется, договор с ним подлежит расторжению, а он и члены его семьи – выселению. Когда прекращаются супружеские отношения, право на проживание теряет тот бывший супруг, который не является сотрудником наймодателя. Но, как и в ранее описанных случаях, здесь могут быть исключения.

Если бывшие супруги не могут договориться, тот, кто остаётся без жилья, может попытаться отсудить свои права на служебную площадь. Например, в тяжёлой ситуации часто оказывается экс-супруга военного, которая последовала за ним в дальний гарнизон. Суд может пойти ей навстречу, предоставив возможность проживания, особенно если имеется общий несовершеннолетний ребёнок.

Важно! Служебное жильё не может быть разделено при разводе между бывшей семейной парой, поскольку оно не является их собственностью. Возможно лишь оставление права проживать за нуждающимся в жилье супругом, не являющимся нанимателем.

Способы раздела жилой площади

Раздел общего имущества супругов регулируется ст. 38 СК РФ. При разводе они могут договориться и решить жилищный вопрос мирным путём или пойти в суд.

Для мирного решения существует два варианта:

1. Заключение брачного контракта, по которому квартира может быть разделена как в период брака, так и после его расторжения.
2. Подписание соглашения о разделе квартиры при разводе.

При этом доли могут быть любыми, лишь бы это не противоречило интересам ни одной из сторон. Как и брачный контракт, соглашение о разделе недвижимости, нажитой в браке, удостоверяется нотариусом.

Если бывшие супруги решили обратиться в суд, им нужно написать исковое заявление, соответствующее требованиям ст. 131 ГПК РФ. К иску прилагаются:

• свидетельство о браке;
• свидетельств о разводе;
• документы о праве собственности на квартиру, являющуюся предметом спора;
• документы о стоимости недвижимости;
• подтверждение уплаты госпошлины.

Размер пошлины определяется исходя из цены иска, если раньше суд не рассматривал спор о праве собственности истца на эту квартиру. В противном случае, сумма, подлежащая уплате в соответствии со ст. ст. 333.19 и 333.20 НК РФ, равна 330 рублей.

Обратите внимание! Иск подаётся по месту нахождения недвижимости, право на которую оспаривается. Срок давности составляет три года и начинает отсчитываться не с даты расторжения брака, а со дня, когда истцу стало известно о нарушении его прав (ст. 200 ГК РФ).

Из сказанного следует, что невозможно разделить квартиру, на которую не имеется права собственности:

• неприватизированную;
• служебную;
• кооперативную, за которую не выплачен пай;
• принадлежащую ребёнку.

Также не подлежит разделу жильё, являющееся собственностью супруга, которая оформлена до брака.

Пример из судебной практики

Интересным является пример, в котором судьёй принято решение об изменении доли недвижимости, записанной в брачном договоре. Гражданка З.А. обратилась в суд с требованием к ответчику, бывшему супругу З.В., о расторжении брачного контракта, в соответствии с которым ей после развода причиталась 1/3, а мужу – 2/3 доли в квартире.

Поскольку за время брака в семье родилось двое детей, не достигших совершеннолетия на момент развода и которые оставались жить с матерью, З.А. просила присудить ей 2/3 доли. Так как у матери не имелось другого жилья и возможности его приобрести, чтобы сохранить детям прежние условия проживания суд пошёл ей навстречу, перераспределив доли в соответствии с требованиями истицы.

Всё о разделе квартиры при и после развода

При разделе квартиры в случае развода надо понимать, что каких-то общих правил деления имущества не существует. Каждый случай — индивидуален и перспективы разделения конкретного жилья должны оцениваться с помощью опытного специалиста.

Например, всем известно, что квартира, приобретенная супругами во время брака — является общим имуществом.

Однако тут есть исключение! Квартира, полученная одному из супругов по договору дарения, принадлежит тому, кому ее подарили. А квартира, полученная одним из супругов в наследство, также после развода не делится, а принадлежит исключительно наследнику.

Но, что интересно, и из этих правил есть исключения. Если договор дарения, по мнению другого супруга, является фиктивным, то сделку можно попытаться признать через суд недействительной и тем самым признать жилье — общим имуществом. А квартира, полученная в дар или в наследство, может быть поделена между обоими супругами в том случае, если в период брака ими были внесены существенные изменения в квартиру за счет общего имущества супругов или либо труда одного из них (сделан капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

То есть, как видите, имеется множество нюансов, способных повлиять на конечный результат. И даже наличие брачного договора или установленного законом требования не дает надежды на заранее прогнозируемый итог.

Например, несмотря на то, что по закону квартира принадлежит и мужу и жене поровну, супруги могут заключить соглашение о любом разделе долей, вплоть до передачи всей квартиры одному из них. То есть, результат будет зависеть не от закона, а от договоренностей супругов.

И, наоборот, в брачном договоре супруги могут оговорить все что угодно, в том числе и то, что приобретенное в браке жилье принадлежит только одному из них. Однако на практике данный договор можно опротестовать, если он не соответствует требованиям семейного законодательства и нарушает права и интересы другого супруга и (или) детей.

Вместе с тем, нельзя говорить о том, что закон — что дышло, куда повернул, то и вышло. Важно знать особенности раздела имущества, применимые именно к вашей ситуации. В этой статье будет рассмотрено несколько вариантов развития событий, возможно, вы сможете найти относящийся к вам вариант и лучше определиться с вашими правами и возможностями.

В статье будут рассмотрены:

1. Раздел приватизированной квартиры после развода;
2. Раздел неприватизированной квартиры при разводе;
3. Раздел ипотечной квартиры после развода;
4. Раздел кооперативной квартиры ЖСК при разводе;
5. Раздел коммунальной квартиры;
6. Раздел квартиры при наличии детей.

Раздел квартиры после развода

Вопрос раздела квартиры осложняется тем, что:

• Регулируется данный процесс не только нормами семейного, но и жилищного, а также гражданского права.
• Такое недвижимое имущество, как квартира, как правило, физически не делится — стандартную квартиру невозможно разгородить стеной таким образом, чтобы оба супруга могли полноценно отделиться друг от друга и пользоваться своими жилыми помещениями, включая кухню, туалет, ванну комнату, прихожую, выход на лестничную площадку, балкон и т.п.
• Недвижимость имеет особый статус, в связи с чем, подлежит государственной регистрации.
• Право человека на жилье охраняется законом.
• При разделе квартиры учитываются интересы не только разводящихся супругов, но и других лиц, например, детей или лиц, проживающих в квартире на праве собственности или по другим законным основаниям.

При разделе квартиры эти особенности следует учитывать.

Раздел приватизированной квартиры после развода

Приватизация квартир – это бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. По факту приватизации жилец получает свидетельство о праве собственности и может пользоваться жильем и совершать с ним любые сделки по своему усмотрению.

Порядок раздела такой квартиры будет зависеть от того, в какой момент и кем она была приватизирована.

То есть, например, если квартира была приватизирована (приобретена на праве собственности) одним из супругов до брака, то квартира принадлежит исключительно ему и делиться не может.

Если квартира приватизирована супругом во время брака, то даже если она оформлена только на одного человека, все равно после развода она будет поделена между мужем и женой поровну (либо пропорционально их вкладу в ее приобретение, ремонт, улучшение).

Поделить квартиру можно «в натуре» или в долях. Также можно использовать комплексный метод — сначала разделить квартиру в долях, а потом добровольным соглашением, или на основании судебного решения, определить порядок совместного пользования ею.

Делить в долях проще всего — суд просто присудит каждому из супругов полагающуюся ему виртуальную часть квартиры, а тот сможет пользоваться ею по своему усмотрению: оставить в собственности, продать, подарить и т.п.

Однако, процесс деления квартиры в долях не удобен в том случае, если оба супруга после развода планируют продолжать жить в ней или сдавать свою часть помещения по договору найма. В этом случае надо поделить квартиру не только на бумаге, но и на деле, распределив комнаты и прочие помещения между разными владельцами.

Но тут надо учесть, что раздел жилья «в натуре» не делает квартиру коммунальной, со всеми вытекающими последствиями. Правовой статус квартиры и жильцов останется прежним.

Разделить квартиру таким способом довольно сложно. Зависит все от физических ее параметров — количества комнат, балконов, санузлов и т.п. Кроме того, согласно статье 133 Гражданского кодекса, вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Поэтому, если квартиру невозможно физически разделить так, чтобы оба супруга (и прочие жильцы) могли полноценно пользоваться ею, суд делить квартиру «в натуре» не сочтет возможным.

Однако согласно статье 252 Гражданского кодекса, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, то один из супругов имеет право на оплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

То есть, если супруги разводятся и ни при каких обстоятельствах не желают жить вместе, а раздел квартиры «в натуре» невозможен, то один из супругов может ходатайствовать о том, чтобы суд обязал другого супруга выкупить его долю или наоборот — продать. Решение суда будет зависеть от размера долей супругов и прочих индивидуальных обстоятельств.

Например, если мужу и жене квартира принадлежит 50х50, то суд не может обязать кого-то из супругов к выкупу чужой доли. Для этого требуется согласие того, кому надо будет долю выкупать.

Однако согласно статье 252 Гражданского кодекса, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать этого собственника продать свою долю и при отсутствии его согласия на это.

Например, если жене принадлежит ½ квартиры, проживающему с ней ребенку ¼, а мужу ¼, то суд может обязать жену выкупить часть своего мужа и оплатить ее в установленный срок, а мужа, соответственно, продать свою часть жене.

Также, если технические характеристики жилья не позволяют разделить его на две отдельно функционирующие части, то в этом случае можно применить комплексный вариант. Супруги подают в суд иск о разделе общей квартиры на праве долевой собственности, а затем, определившись с тем, кому какая доля принадлежит, подают дополнительное заявление, в котором просят установить порядок совместного пользования квартирой, пропорционально имеющимся долям.

Например, если мужу принадлежит 1/3 трехкомнатной квартиры, а жене 2/3, то они могут согласовать то, что жене будут принадлежать 2 конкретные комнаты, мужу 1 комната, а кухней, ванной и прочими общими помещениями они будут пользоваться совместно.

Подробнее порядок раздела приватизированной квартиры, применимо к вашей конкретной ситуации, можно узнать у юриста на консультации.

Раздел неприватизированной квартиры при разводе

Неприватизированная квартира — жилье, полученное по договору социального найма. Такое жилье находится в муниципальной или государственной, но не в частной собственности.

Соответственно, жильцы права собственности на неприватизированную квартиру не имеют. Однако они могут владеть ею, жить в ней и совершать с ней любые сделки — продавать, дарить, обменивать и т.п.

В отличие от приватизированной квартиры, факт владения неприватизированным жильем подтверждается не свидетельством о праве собственности, а только лишь регистрацией человека (прописки) в неприватизированной квартире. То есть, если человек прописан в квартире, то он может пользоваться и владеть ею.

Из этого вытекает другое важное отличие неприватизированной квартиры от приватизированной. Неприватизированную квартиру можно продать (обменять, подарить) только целиком, вместе со всеми прописанными там людьми (если они там имеются). А вот продать свою «прописку» в виде «доли» в неприватизированной квартире — нельзя. Долю можно продать только в приватизированном жилье.

Это означает, что в случае развода неприватизированная квартира не делится. Прописанные в ней супруги могут продолжать жить в ней, но продать свою часть кому-то — не могут.

Однако, «разделить» неприватизированную квартиру можно следующими способами:

1. Один супруг может выкупить у другого супруга право на всю квартиру, а второй супруг добровольно выпишется из нее.
2. Супруги могут продать квартиру и поделить вырученные деньги поровну.
3. Супруги могут разменять одну квартиру на две, и каждому будет принадлежать отдельное жилье.
4. Супруги могут продолжать жить в одной квартире, но, в случае наличия такой возможности, один из супругов выпишет другого через суд. Как выписать бывшего члена семьи из квартиры можно узнать в соответствующей статье или у юриста.

Также неприватизированную квартиру можно приватизировать. В этом случае суд поделит ее на доли, и каждый супруг, на основании судебного решения, сможет оформить свое свидетельство о праве собственности на часть квартиры и далее пользоваться этой долей по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить ее, оформлять в виде залога и т.п.

Приватизировать квартиру нужно в браке, пока заявление о разводе еще не подано. Делить ее можно в любых долях. Даже если она будет оформлена только на одного человека, все равно после развода она будет поделена между мужем и женой поровну (либо пропорционально их вкладу в ее приобретение, ремонт, улучшение).

Подробнее порядок раздела неприватизированной квартиры, применимо к вашей конкретной ситуации, можно узнать у юриста на консультации.

Раздел ипотечной квартиры после развода

На ипотечное имущество, приобретенное во время брака, распространяются те же правила, что и на любое другое. Квартира, приобретенная в браке, делится между супругами поровну. При этом и обязанность по погашению долгов за это имущество (если до момента развода они не погашены) также ложится на мужа и жену одновременно. В соответствии со статьей 39 Семейного кодекса, общие долги супругов при разделе их общей квартиры распределяются пропорционально присужденным им долям.

И даже если имущество оформлено на одного из супругов до брака, но кредит гасился в браке, то второй супруг также имеет право на часть квартиры, пропорционально его вкладу.

Осложняется все тем, что в данном случае сталкиваются интересы супругов, а также третьей стороны — банка, выдавшего ипотечный кредит на квартиру. В случае если квартира, оформленная изначально на одного человека (супруга) будет разделена между двумя людьми (супругами), то обязанность по погашению долга должна быть разделена, а значит, в договоре фактически появляется еще один участник, не предусмотренный ранее, что крайне осложнит отношения всех сторон и порядок исполнения долгового обязательства.

Также проблема состоит в том, что квартира, как правило, обеспечена залоговым обязательством (т.е. до момента погашения долга не может быть продана или иным образом реализована), а в случае развода и раздела ипотечной квартиры, в обход залогового ограничения, у квартиры появится еще один собственник.

Наиболее простым способом раздела ипотечной квартиры при разводе в такой ситуации может быть следующий вариант:

1. Супруги ходатайствуют суду об определении долей в квартире.
2. После того как доли будут определены, один из супругов (тот, на кого оформлен ипотечный договор) заявляет о том, что готов выкупить долю другого супруга.
3. Суд своим решением подтверждает обязательство одного из супругов выкупить долю другого супруга, а также гасить все дальнейшие задолженности за квартиру.

В итоге ипотечная квартира достается тому, на кого оформлен договор, а второй супруг получает денежную компенсацию пропорционально своей доле.

Если же второй супруг не желает получать компенсацию¸ и хочет получить долю в квартире, выплачивая долг за нее, то определять порядок раздела квартиры лучше в индивидуальном порядке, с помощью юриста, исходя из персональных обстоятельств вашего дела, особенностей заключенного ипотечного договора и пожеланий сторон (супругов и кредитной организации).

Раздел кооперативной квартиры при разводе

Раздел кооперативной квартиры во многом схож с разделом ипотечного жилья. В обоих случаях квартира не принадлежит семье до тех пор, пока ее стоимость не будет оплачена либо кредитной организации, либо жилищному строительному кооперативу.

После того как по договору с ЖСК квартира будет оплачена, супруги оформят свидетельство о праве собственности, и квартира станет принадлежать им. Согласно статье 218 Гражданского кодекса, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

После этого в случае развода принцип действия будет тем же, что и с приватизированной квартирой – супруги разделят ее на доли и оформят отдельное свидетельство на каждую из долей.

Если же паевые взносы за кооперативную квартиру пока не выплачены, то разделить квартиру на праве долевой собственности – нельзя.

Самым простым вариантом будет передача всей квартиры во владение одному из супругов – тому, на кого оформлен договор ЖСК, с оплатой второму супругу стоимости его доли в квартире. Если супруги согласны сделать это добровольно, им достаточно составить соответствующее соглашение. Если же один из супругов отказывается оплачивать части доли другого супруга или продавать свою долю, то его можно обязать сделать это через суд.

В целом, если по разделу квартиры в ЖСК есть спор, то решать его надо с привлечением квалифицированного юриста, способного оценить ситуацию и найти выгодный для клиента выход. А судебное решение будет принято в зависимости от того – как оформлена кооперативная квартира, от пожеланий сторон, размера погашенного долга и прочих частных обстоятельств.

Раздел коммунальной квартиры

Процесс раздела коммунальной квартиры на первый взгляд, — один из самых простых, так как в ней комнаты изначально принадлежат разным собственникам. Ее даже не надо делить «в натуре», как приватизированные не коммунальные квартиры. Она уже изначально поделена именно так.

В суде надо просто подтвердить факт принадлежности одной комнаты — жене, другой — мужу.

Если же доли супругов в квартире окажутся неравными, то второй супруг сможет выплатить другому супругу стоимость его доли в комнате. Если супруг откажется доплачивать деньги за комнату, то его можно обязать сделать это через суд.

Например, если в коммунальной квартире нечетное количество комнат, допустим, 3 штуки, а доли супругов в квартире равны, то супруги могут договориться о том, что жене отойдет две комнаты, мужу одна, а жена впоследствии доплатит мужу стоимость половины принадлежащей его комнаты.

Однако дело осложняется тем, что супругам может принадлежать не вся коммунальная квартира, а только одна комната в ней. В этом случае порядок действий будет зависеть от того, приватизирована коммунальная комната или нет.

Если она приватизирована, то супруги могут поделить помещение на праве долевой собственности, оформив отдельное свидетельство на свою часть комнаты. Если же коммунальная комната не приватизирована, то:

1. Один супруг может выкупить у другого супруга право на всю комнату, а второй супруг добровольно выпишется из нее.
2. Супруги продадут комнату и поделят вырученные деньги поровну.
3. Супруги будут продолжать жить вместе, но, в случае наличия такой возможности, один из супругов выпишет другого через суд. Как выписать бывшего члена семьи из квартиры можно узнать в соответствующей статье или у юриста.

Раздел квартиры при наличии несовершеннолетних детей

Многие супруги при разводе считают, что имеют право делить имущество, принадлежащее их детям, однако, согласно статье 60 Семейного кодекса, родители не имеют права собственности на имущество, являющееся собственностью ребенка.

Супруги вправе делить только то имущество, которое на момент развода принадлежит лично им. То есть квартира ребенка или его доля в квартире разделу не подлежит и должна оставаться в его собственности.

Вместе с тем, даже если ребенок не имеет права собственности на квартиру, а только прописан в ней, в любом случае, согласно статье 39 Семейного кодекса, суд может отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей. То есть, одному супругу, с которым после развода останутся жить дети, может отойти более половины квартиры

В связи с этим, в борьбе за квартиру и прочую собственность, возможны спорные ситуации и манипуляции, поэтому для качественной защиты интересов детей действует орган попечительства и опеки, в обязанности которого входит следить за соблюдением интересов и прав детей.

Это означает, что при разводе и разделе квартиры, в которой ребенок живет или имеет в собственности свою долю, требуется участие органа попечительства и опеки.

Присутствие юриста в таких делах не обязательно, но желательно. Только специалист может в полной мере учесть все нюансы законодательства и сложившейся практики и определить права супругов и детей при разводе, выявить общее имущество супругов и помочь им разделить данное имущество на доли, пропорционально своим денежным и трудовым вложениям в квартиру, а также потребностям и интересам.

Это же касается раздела квартиры не только с детьми, но и без детей, вне зависимости от способа ее оформления — на праве собственности, по договору социального найма, по договору долевого строительства или ЖСК и т.п. Если у вас возникла потребность в дележе жилья, обратитесь к специалисту, и он даст вам грамотный совет, учтя все ваши индивидуальные потребности и обстоятельства дела.

© Юридическая консультация «Планета Закона», 2015

Статья написана по материалам сайтов: grazhdanin76.ru, sempravoved.ru, www.lexpages.ru.

»