Договор аренды коммерческих помещений (нежилой недвижимости) под кафе и не только: образец и особенности документа, в том числе для физических и юридических лиц

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды коммерческого помещения

Как правило, бизнесмены всегда сталкиваются с такой ситуацией, когда для расширения площадей нужно заключить договор, связанный с арендой коммерческого помещения. Причем его следует оформлять тщательным и внимательным образом, не упуская ни одной детали.

Но при этом заранее нужно понимать, что такой договор принято считать приемлемым исключительно тогда, когда у гражданина нет средств, предназначенных для заключения договора купли-продажи.

Образец типового договора аренды коммерческого помещения

Есть некоторые пункты, которые должны быть включены в такой договор обязательно, а значит, стороны сделки должны их изучить.

Вот они:

• Информация о недвижимости. Здесь потребуется детально описать ее, указывая не только точный адрес, но и этаж, номер регистрации имущества и т.д. Чтобы не мучиться, следует заранее запросить в БТИ планировку на коммерческое помещение, ведь это и есть самый оптимальный вариант решения проблемы;
• Кроме того, нужно указать и срок действия договорных отношений. Здесь в обязательном порядке нужно учесть, если планируется заключение нового договора, то старые условия автоматически прекращают свое действие;
• Обозначение арендной платы. Учтите, что часто этот пункт вовсе не учитывается на практике сторонами, в результате чего документ считается незаключенным;
• Что касается условий, связанных с оплатой имущества, то естественно, это не менее важный пункт. Как правило, сторона арендатора всегда осуществляет оплату текущего ремонта, сюда относится и содержание помещения. Например, это вывоз мусора, коммунальные услуги и т.д.

Помните, что в некоторых случаях не так уж и просто определить вид ремонтных работ, а это значит, что лучше всего в соглашении описать – кто именно станет отвечать за ту или иную работу, вносить плату.

Если вы желаете изучить бланк договора, то всегда можно скачать его, воспользовавшись всемирной паутиной, все это делается с особой легкостью. Как только, все бумажные формальности будут соблюдены, ничего не остается, как принять имущество, причем делается это, строго по специальному акту.

Особенности договора аренды коммерческого помещения

В тот момент, когда у человека появляется желание взять в аренду помещения, чтобы ввести бизнес, потребуется заключить договор, причем это делается в обязательном порядке.

Образец договора коммерческого найма жилья.

Про типовой образец договора найма жилья смотрите тут.

Например, это может быть помещение под офис, или торговую точку, однозначно нужно обратить внимание на такие моменты, как:

• Прежде всего, вы должны точно знать, что арендодатель действительно является владельцем недвижимости;
• Документация в обязательном порядке должна соответствовать имуществу;
• Стоит обязательно затребовать бумаги, которые станут подтверждать право распоряжения коммерческой недвижимостью. Часто на практике арендодатель и вовсе отказывается показывать такую документацию, соответственно можно сразу сделать правильный вывод, что имущество находится либо в залоге, либо под арестом;
• Всегда можно запросить выписку из регистрационного реестра. Как правило, это делается для того, чтобы можно было проверить актуальность информации на текущий момент, избегая лишних проволочек в будущем. Ведь бывает такое, что недвижимость вовсе продана, или же находится на перерегистрации;
• Что касается полномочия лиц, которые и заключают договор, то естественно все это нужно внимательно проверить. Есть ли вообще у него право подписывать подобную документацию.

Как только, все эти аспекты будут изучены, документация не станет вызывать сомнений, то можно переходить к подписанию договора. Теперь он обладает юридической силой, выступая защитой для сторон сделки.

Расторжение договора аренды коммерческого помещения

Часто случаются такие ситуации, когда стороны не желают выполнять прописанных в договоре условий, в результате чего соглашение расторгается. Конечно, перечень тех ситуаций, которые и способны повлиять на принятие такого решения, должны быть указаны в договоре.

Если на этом настаивают обе стороны, то проблем не будет, данная процедура выполняется с особой легкостью. Но часто случается и такое, что на расторжении документа настаивает одна сторона, в этом случае, потребуется предоставить весомые обоснования, в результате которых другая сторона должна отказаться от пользования имуществом.

Часто случается такое, что у арендатора появилось желание расторгнуть договор преждевременно, объясняя это тем, что его бизнес не принес должных результатов. Чтобы избежать подобной ситуации, в тексте договора должен присутствовать соответствующий пункт, который и станет свидетельствовать о том, что нельзя расторгнуть договор по данной причине.

Можно поступить иначе, указывая, что в случае отказа от соблюдения прописанных условий, арендатор станет выплачивать фиксированную денежную сумму.

Арендатор может расторгнуть договор в случае:

• если арендодатель создает препятствования для пользования имуществом;
• переданное имущество и вовсе имеет недостатки;
• со стороны арендодателя не был произведен капитальный ремонт имущества в те сроки, о которых было указано в договоре;
• имущество оказывается в том состоянии, которое нельзя считать пригодным для пользования.

Как составить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом?

Договор аренды может заключается не только между физлицами, но и между физлицом и юрлицом. В общих чертах порядок составления договора остается тем же – стороны решают вопросы, связанные со сроком действия, порядком оплаты, обсуждается ответственность сторон и т. д.

Но нюансы все-таки есть, например, связанные с использованием мест общего пользования. При аренде нежилых помещений такие ситуации – не редкость. Эти и другие особенности аренды фиксируются в договоре.

Строгой формы, по которой заключается договор аренды не существует. Можно скачать договор аренды нежилого помещения (образец заполнения) и использовать его как основу. Но арендатору все же желательно и самому разбираться в том, как происходит аренда нежилого помещения у юрлица.

Как составляется договор аренды?

Договор аренды нежилого помещения может заключаться бессрочно, но законодательство России требует регистрировать его при сроке, превышающем 12 месяцев. Для обхода этого требования он может заключаться на 11 месяцев с пролонгацией.

Не путайте аренду с наймом. В последнем случае соглашение заключается только между физическими лицами. А вот между юридическими лицами – только документ об аренде. Образцы договоров аренды нежилого помещения есть в свободном доступе.

В отличие от найма при аренде дополнительно к тексту самого документа составляется акт приема/передачи. Сам документ будет считаться вступившим в силу только если передача объекта прошла по акту приема/передачи.

В документе аренды указывается поэтажный план строения и прочие его подробные характеристики вплоть до перечисления подведенных коммуникаций. Строгой формы договора аренды помещения нет, но обычной практикой считается, что поддерживать состояние объекта будет арендующая сторона. В тексте допускается указать и другие условия, в тексте соглашения между физическим лицом и организацией можно указать и иные условия.

Возможна ли аренда части помещения?

Возможен вариант аренды части нежилого помещения. Арендатору при составлении договора аренды нужно документально четко зафиксировать границы помещения, с указанием площади и соответствующим обозначением на чертежах.

В ситуации, когда на территории есть места общего пользования, например, сдается часть площади в торговом помещении, то в документе указываются условия поведения самого арендатора, его клиентов/персонала в этих местах. Если типовой договор этот пункт не содержит, его нужно будет добавить.

Учтите – у арендатора есть приоритетное по сравнению с другими желающими право на аренду (причем оно распространяется и на часть помещения если снималось не все помещение). Если арендатор/арендодатель согласны, от этого пункта можно отказаться, в документе это обязательно отражается.

Форма договора простая, при необходимости дополняется любыми положениями по согласованию с арендодателем.

Что входит в обязанности арендодателя?

Здесь все стандартно, сторона, сдающая помещение:

• предоставляет доступ к объекту и любые консультационные услуги. Под консультационными услугами понимается информация, которая поможет временному собственнику максимально эффективно использовать недвижимость;
• гарантирует, что во время действия документа никто не заявит свои права на недвижимость;
• если по вине сдающей стороны произошли какие-либо чрезвычайные события (пожары, обрушение здания и т. д.), то арендодатель обязан в кратчайшие сроки принять меры по их ликвидации. Все убытки в этом случае ложатся на его плечи.

В договоре аренды можно указать дополнительные пункты по договоренности с арендатором.

Что входит в обязанности арендатора?

Временный собственник обязан:

• поддерживать техническое состояние помещения;
• своевременно вносить оплату;
• при необходимости проведения неотделимых улучшений можно попробовать согласовать это с владельцем объекта. Но в типовом договоре аренды нежилого помещения нет пункта, обязующего собственника компенсировать расходы на это. Так что если договориться с ним не удастся, то улучшение провести можно, но компенсацию получить не удастся.

Нарушение описанных условий может стать причиной досрочного прекращения действия документа.

Как производится оплата?

В образцах договора аренды нежилого помещения встречаются варианты без арендной платы. Возможны такие варианты:

• стандартная оплата, оговариваются сроки, пеня в случае просрочки;
• вместо оплаты собственнику передается в собственность какое-либо имущество арендатора;
• в качестве оплаты собственник получает процент от дохода. Например, снимается коммерческое помещение под магазин, в договоре вместо фиксированной суммы указывается доля от предполагаемого дохода;
• улучшение помещения также может считаться услугой, которая пойдет в счет оплаты стоимости.

Типовой бланк договора РФ 2017 года содержит вариант с фиксированной оплатой. По договоренности с арендатором выбрать можно любой из перечисленных выше.

Подлежит ли договор аренды регистрации?

При сдаче объекта на долгий срок (больше года) документ начинает действовать только после того, как он был зарегистрирован госрегистратором. Потребуется 3 договора аренды нежилого помещения (1 дополнительный экземпляр останется у регистратора).

Если нет желания проходить эту процедуру, то договор аренды может быть составлен на 11 месяцев. В этом случае арендатору (если он планирует в будущем продлить аренду) включить пункт о пролонгации в договор. В нем же указываются и условия, при которых становится возможным продление договора.

Если документ аренды составлен на 11 и меньше месяцев, то он считается вступившим в силу как только стороны его подписали. Если выполняется его госрегистрация, то только после внесения его в реестр.

Особенности договора аренды нежилого помещения

Главная > Реферат >Государство и право

Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

Ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ 1 жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

В соответствии с п.З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

Так, ФАС Западного – Сибирского округа отказал в иске Прокурора Омской области к Министерству имущественных отношений Омской области о признании недействительными договоров аренды на помещение. Исковые требования обоснованы незаконностью сдачи в аренду помещений, находящихся в общежитии. Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований, мотивировал решение тем, что прокурором не представлено доказательств, что в аренду были сданы жилые помещения, находящиеся в общежитии. Тем не менее, при новом рассмотрении дела суду необходимо учесть недостающих сведений о статусе данного помещения и с применением надлежащих норм, принять по делу соответствующее решение 1 .

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

Ст.9 действующего Жилищного кодекса не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

В г. Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994 года 1 .

Данный порядок устанавливает общие требования к переводу жилых помещений в нежилой фонд в г. Москве вне зависимости от нахождения в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Возможность перевода жилых помещений в нежилые рассматривается комиссией административного округа, также непосредственно городской комиссией по использованию жилищного фонда. Решения этих комиссий утверждаются Департаментом муниципального жилья г. Москвы. В соответствии с этим порядком, основаниями для перевода жилых помещений в нежилые являются признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания; признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фондами т.п.

Межведомственная комиссия изучает представленные документы и принимает решение, которое оформляется актом. На основании этого решения Департамент муниципального жилья издает распоряжение. Указанный документ выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в БТИ для внесения вытекающих из них изменений в технический паспорт на строение.

Из этого следует, что арендовать возможно не только помещение, находящееся в нежилом фонде, но и при необходимости перевести жилое помещение в нежилое для последующего заключения договора аренды данного имущества.

Для правильного и юридически грамотного заключения договора следует точно знать, в чьей собственности находится нежилое помещение, которое служит объектом аренды.

Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности с последующим делением государственной собственности на государственную федеральную и государственную собственность субъектов в составе Российской Федерации. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности — федеральными органами, государственной областной собственности — областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.

Такое разграничение прав собственности на государственное имущество необходимо для определения органа, правомочного сдать нежилое помещение в аренду.

Стороны договора именуются арендодателем и арендатором. Арендодатель — лицо, предоставляющее контрагенту нежилое помещение в целевое временное владение и пользование за плату. Арендатор — лицо, берущее за плату в целевое временное владение и пользование или пользование нежилое помещение. К лицам, которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются обычные для участников гражданского оборота требования правосубъектности — факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

Арендаторами могут выступать любые юридические и физические лица, обладающие гражданской правосубъектностью.

Правом сдачи нежилого помещения в аренду обладает его собственник, а также лица, управомоченные собственником или законом сдавать нежилое помещение в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения им. Поэтому арендодателем, в первую очередь, выступает собственник, как лицо, обладающее правомочием распоряжения. Иные лица, выступающие арендодателями, должны быть наделены этим правом по закону или собственником. По закону сдавать нежилое помещение в аренду могут субъекты права хозяйственного ведения, но только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Будущим контрагентам необходимо точно установить свои полномочия и полномочия другой стороны. Заключая договор с ненадлежащей стороной, потенциальный арендатор или потенциальный арендодатель рискует тем, что заключенный договор аренды на нежилое помещение может быть признан недействительным и расторгнут.

Для арендатора нежилых помещений важно, чтобы его правомочия были основаны на договоре и законе. Поэтому заключать договор аренды необходимо только с законным арендатором. Здесь возникает немало проблем, избежать которые возможно, если обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

С помощью юриста, возможно, правильно определить все условия договора аренды нежилого помещения и оформить их надлежащим образом.

Глава II. Особенности договора аренды нежилого помещения

2.1. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий. Договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договора определенного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Применительно к договору аренды нежилых помещений существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору (количество нежилых помещений, место их расположения). Данное условие может охватывать количественные, производственно-технические и экономические характеристики нежилого помещения. Заключая договор на аренду нежилого помещения, стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещений, его техническое состояние и назначение. Именно условие о составе передаваемого в аренду недвижимого имущества является основополагающим для данных отношений, т.к. реальные арендные отношения строятся на факте передачи в аренду конкретного имущества. «Кроме того, четкое определение в договоре состава арендуемого имущества необходимо для правильного расчета арендной платы, обеспечения надлежащего контроля за его состоянием и своевременным проведением ремонта, защиты имущественных прав арендатора и арендодателя». Для арендатора это важно, чтобы ему передали в аренду конкретное, необходимое для него помещение. А арендодатель заинтересован в том, чтобы по окончании срока аренды или при прекращении действия договора его требования о возврате арендовавшегося имущества основывались на содержавшихся в договоре характеристиках нежилого помещения.

Так, при рассмотрении конкретного спора в арбитражном суде, было установлено, что в течение определенного времени арендатор вносил арендную плату, в том числе за нежилое помещение, фактически переданное в аренду другому лицу. Это явилось следствием небрежности арендодателя и халатности самого арендатора, не сопоставившего включенный в договор перечень объектов аренды с фактически полученным в аренду имуществом. В результате подобных упущений страдают имущественные интересы предприятия, что ощутимо в условиях их хозяйственной самостоятельности 1 .

Непосредственно связано с первым условием договора аренды нежилого помещения второе — о его стоимости. Стоимость арендованного имущества определяется исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. При определении в договоре стоимости необходимо руководствоваться первоначальной стоимостью на основе бухгалтерских данных собственника; восстановительной стоимостью; остаточной стоимостью. Оценку стоимости помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы.

Следующее условие договора аренды нежилых помещений — размеры арендной платы. Арендная плата — это плата за владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом.

При согласовании размера арендной платы фактически сталкиваются самостоятельные и противоположные интересы. Интерес арендодателя состоит в том, чтобы сделать определенные накопления, а также получить коммерческий доход от сдачи имущества в аренду. В то же время, арендатор заинтересован получить в свое владение и пользование необходимое ему помещение с минимальными потерями своих доходов.

Из определения договора аренды — предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование — следует вывод о том, что условие об арендной плате относится к существенным условиям. Однако, договор аренды нежилого помещения, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может считаться незаключенным. Такое положение было установлено п.1 СТ.614 ГК РФ: «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Основы законодательства об аренде определяли размер арендной платы как сумму амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества и части прибыли, которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента. Сейчас же Гражданский кодекс РФ предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяются сферы волеизъявления сторон. Арендная плата может быть установлена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей.

Договор аренды нежилого помещения

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон аренды нежилого помещения за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2018 года

Договор аренды нежилого помещения

(дата заключения договора — прописью)

(место заключения договора)

Мы, (наименование организации, либо Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Арендодатель», в лице (если договор заключается представителем Арендодателя, то необходимо указать перечисленные выше сведения о гражданине), действующего(-ей) на основании (вид и реквизиты документа — основания, например, доверенности, договора доверительного управления) с одной стороны, и (наименование организации, либо Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице (если договор заключается представителем Арендатора, то необходимо указать перечисленные выше сведения о гражданине), действующего(-ей) на основании вид и реквизиты документа-основания, например, доверенности, договора доверительного управления) с другой стороны (далее — Стороны),

заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение по адресу ____________ во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное нежилое помещение (далее — помещение).

Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Помещение предоставляется Арендатору для (цели использования).

Общая площадь предоставляемого помещения — _____ кв. м.

Помещение состоит из ______________.

Техническая характеристика помещения, предоставляемого Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта, выданной «___» ________ 20__ г. (наименование органа), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

1.2. Оценочная стоимость помещения с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет (сумма цифрами и прописью) рублей.

1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в помещении.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

1.4. Оборудование арендуемого помещения средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны производятся за счет (наименование стороны договора).

1.5. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое помещение для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Арендодатель в _____________ срок после _____________ передает Арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе с помещением сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.

2.3. Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору, и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель вправе:

контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

беспрепятственно посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций;

осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

предоставить Арендатору помещение в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

производить за свой счет капитальный ремонт помещения; принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в помещении не по вине Арендатора;

информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору помещения;

в случае отчуждения помещения информировать об этом Арендатора не позднее чем за ______ дней до _______; при этом переход права собственности на помещение от Арендодателя к третьему лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

сдать переданное ему помещение в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в помещении улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения);

после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещения.

3.4. Арендатор обязан:

принять от Арендодателя помещение в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

использовать помещение только в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 настоящего договора;

своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

производить за свой счет текущий ремонт помещения и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии;

соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещением;

обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и муниципальных органов свободный доступ в помещение для осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

не позднее чем (срок) до истечения срока действия договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или заключить договор аренды помещения на новый срок.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации и действует до « ___ »__________20__г.

Примечание. В случае, если срок аренды менее одного года, договор аренды вступает в силу с момента его подписания сторонами и не нуждается в государственной регистрации.

Срок аренды составляет (лет, месяцев).

4.2. Арендатор (имеет, не имеет) преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок после истечения срока действия настоящего договора.

4.3. В случае, если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на срок _________.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере ________ рублей за один квадратный метр площади в месяц.

Ставка арендной платы включает: __________________.

5.2. Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит.

5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного платежа.

5.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке:

— первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение _________ -дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения;

— последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее ______ числа месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6.2. При наступлении указанных в пункте 6.1 обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере ___% от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более ___% от суммы платежа.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случаях, предусмотренных законодательством, применяется досудебный порядок разрешения споров.

В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров или в досудебном порядке, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в арбитражном суде (указать название и место нахождения арбитражного суда).

8. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут:

при нецелевом использовании Арендатором помещения;

при существенном ухудшении состояния помещения по вине Арендатора;

при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более _____ раз подряд.

8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут:

при непредоставлении Арендодателем помещения в срок, установленный договором;

при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно также в случаях, предусмотренных законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с изменением законодательства становится недействительным, то это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного результата.

9.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих адресов, номеров телефонов, телефаксов, телексов не позднее ______ дней со дня их изменения.

9.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего договора, все его права и обязанности, вытекающие из договора, переходят к его правопреемнику.

9.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются правила, установленные гражданским законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

9.7. Настоящий договор составлен в _____ экземплярах на русском языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

К настоящему договору прилагаются: _______________.

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель (подпись, Ф.И.О.) «___» ___________ 20___ г.

Арендатор (подпись, Ф.И.О.) «___» ___________ 20___ г.

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое. Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков. Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

— Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. — Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит Юрий Романченко. — Такое условие является ничтожным. Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем. Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

— Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки. По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора. Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

— Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко. — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц. Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

— Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». — При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Статья написана по материалам сайтов: uropora.ru, realty.vesti.ru, works.doklad.ru, pravo-na-dom.net, gubdaily.ru.

»