Договор мены недвижимого имущества: нюансы для разных объектов, для физических и юридических лиц, порядок государственной регистрации, а также образец документа

Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать в наследство, обменивать. Последний вариант не так часто используется, как продажа, так как сложно найти оптимально подходящие обеим сторонам варианты. Наиболее распространено заключение договора мены недвижимого имущества между близкими и родными, однако закон не запрещает менять объекты и абсолютно посторонним людям.

Юридическая основа

Обмен квартиры отличается от процедуры по договору мены, так как при обмене жилья предполагается смена места жительства без переоформления частной собственности. К таким случаям относятся квартиры, предоставляемые по договору соцнайма. Особенностью подобных сделок является использование в качестве платы права собственности, исключая денежные средства.

Гражданское законодательство регулирует процедуру оформления договора мены. Согласно ст. 567 под данным документом понимают сделки с недвижимым имуществом, сопровождаемое обменом жилья между сторонами. Закон предполагает равноценность предстоящего обмена, однако в соглашении на мену может указываться другое.

Юридической особенностью такого соглашения служит признание обеих из сторон одновременно и будущим собственником, и продавцом текущей недвижимости.

Процесс обмена собственностью сопровождается обязательным составлением договора, в котором указываются условия предстоящего обмена и вступления в новые права.

Договор мены имеет множество сходных черт с купчей на недвижимости:

• в качестве оплаты принимаются права собственности, которые обретает каждая из сторон после заключения договора;
• для признания сделки законной необходимо подтвердить факт перехода прав между участниками процесса путем регистрации собственности и внесения регистрационной записи о сделке.

Обмен собственности признается неравноценным, если у одной стороны возникает определенная дополнительная выгода. Любое из условий процедуры обмена подлежит фиксации в пунктах договора.

Основные правила составления договора мены

Далеко не всегда обмениваясь недвижимостью, объекты сделки признаются равноценными. Чаще всего, мена сопровождается выплатой дополнительной компенсации одной из сторон, т.е. доплатой.

При составлении документа исходят из необходимости включать обязательные пункты и условия:

• предмет договора – оба объекта указываются с подробным описанием основных характеристик и точным адресом, включая этаж, количество комнат, размеров объектов;
• обмен не означает, что владельцы обмениваются одинаковыми видами недвижимости – при передаче квартиры, вторая сторона может получить участок, движимое имущество, иные ценные вещи;
• при различии в ценности обмениваемой собственности исходят из положений п.2 ст. 568 ГК, устанавливающих порядок оформления компенсационной выплаты стороне, чья собственность оказалась дороже;
• в договоре обязательно указание цены за каждый из объектов, а также определение дополнительной выплаты при неравноценности;
• каждая из сторон выступает одновременно в роли собственника отчуждаемого имущества и приобретателем, однако какого-либо специального названия для участников сделки законом не установлено;
• в тексте договора должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, а процесс передачи имущества сопровождается составлением приемопередаточного акта.

На видео о заключении договора мены

Не всегда участников мены двое – в некоторых случаях сделка производится между несколькими сторонами, а заключаемый договор относится к категории юридически сложных бумаг.

Договор мены недвижимого имущества: нюансы для разных объектов, для физических и юридических лиц, порядок государственной регистрации, а также образец документа

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар. Договор мены -, отраслевой, консенсуальный, возмездный, меновый, двусторонний. К договору применимы правила купли-продажи.

Особенности договора мены представляет собой самостоятельный гражданско-правовой договор, обладающий рядом характерных признаков, которые позволяют отличить договор мены от иных гражданско-правовых обязательств. Если из договора мены не вытекает иное, товары подлежащие обмену предполагаются равноценными (ст. 568 ГК)
Договор мены обладает следующими основными признаками:
1. цель договора мены — непосредственная передача товара (обмен имуществом);
2. товар, который передается на основании заключенного договора мены, передается сторонами в собственность, в том числе в хозяйственное ведение, оперативное управление;
3. договор мены — возмездный договор, который отличается от других возмездных гражданско-правовых договоров в наличии встречного предоставления, таким образом, товар, передаваемый по договору мены, предоставляется в обмен на другой товар, при этом нельзя предусмотреть при заключении договора мены оплату стоимости товара взамен его передаче;
4. в отличие от общего правила, установленного в п. 1 ст. 223 ГК РФ, право собственности на товары, подлежащие обмену, в соответствии со ст. 570 ГК РФ, переходит к каждой стороне договора мены одновременно и после того, как обязательства по передаче товаров сторонами исполнены.
Договор мены не подлежит регистрации, только переход права.
Существенные условия:
предмет договора;
перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи.
Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество.
Стороны — любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. В качестве стороны может выступать государство (РФ и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности. Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Учреждения не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводилась. по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке госуд. регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 ( на сегодняшний день документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минюста РФ от 12.04.2012 N 53, вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован в «Российской газете» — 16.04.2012).
В случае заключения и исполнения сторонами договора мены совершаются следующие регистрационные действия:
регистрация перехода права на одно;
регистрация перехода права на другое.
Порядок регистрации договора мены объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста РФ № 183 от 01.07.02г.» О порядке гос. регистрации договора мены и перехода права на объекты, расположенные на территории различ. рег. округов». с 01.10.2013 г. по выбору сторон сделки гос. рег. договора мены проводится в любом из территориальных органов Росреестра. Если в разных тер.органах, то при поступлении в тер.орган заявлений и соответ. документов на переход права на один из объектов недвижимого имущества данный тер. орган в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй тер. орган с целью внесения 2-ым тер. органом записи в ЕГРП о правопритязаниях. В сообщении 1 тер. орган также запрашивает у другого тер. органа сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок 2-ой тер.орган сообщает в 1-ой тер.орган, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации перехода в течение 5 дн. инфор. о проведении перехода права направляется во 2й тер.орган (сообщается дата регистрации и регистрационный №), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После перехода права 1-ым тер.органом 2-ой проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной 1-ым тер. перехода по договору мены.
Сложность в реализации данного договора заключается лишь в том, чтобы найти лицо, у которого находится интересующее вас имущество, и которое будет заинтересовано получить ваше имущество в обмен на свое. При обмене объектов, которые принадлежат отчуждающим сторонам, нет никаких ограничений в обмене одного объекта на другой (за исключением объектов, изъятых или ограниченных в обороте). Стороны вправе обменять по одной сделке один дорогостоящий объект на несколько менее ценных, обменять недвижимость на движимые вещи и т.п. Механизм договора мены в определенных случаях обеспечивает более эффективное проявление своих правомочий (в частности по распоряжению) собственником. Кроме того, лицо, при отсутствии денежных средств, но при наличии имущества, с помощью такого механизма как мена может принимать непосредственное участие в гражданском обороте.
Форма договора мены: должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Статья 39.21.Случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:
1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;
2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.
Статья 39.22.Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.
2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.
3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.
6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

Рассказываем, как самостоятельно составить договор мены квартиры.

Суть договора мены квартиры в 2018 году

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Основные особенности договора мены квартиры в 2018 году

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

• К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
• Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
• Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
• Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
• Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Договор мены квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

Преимущества договора мены

• Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
• Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
• Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.

Недостатки договора мены

• Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
• Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

Стороны договора мены квартиры в 2018 году

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

• Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
• Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
• Субъекты РФ и муниципальные образования;
• Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Форма договора мены квартиры в 2018 году

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

• Дата и место заключения договора;
• Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
• Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
• Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
• Стоимость обмениваемых квартир;
• Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
• Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
• Порядок разрешения споров;
• Подписи сторон договора.

Образец договора мены квартиры в 2018 году

Не знаете, как правильно составить договор мены недвижимости? Вы можете скачать наш шаблон и использовать его в качестве основы для собственного документа!

Скачать бланк договора мены равноценных квартир

Скачать бланк договора мены неравноценных квартир

Договор мены квартиры в 2018 году: типичные ошибки

К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

• Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
• Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
• Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
• Не указан срок действия договора мены;
• Не определен порядок расчетов между сторонами;
• Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
• Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
• Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

Регистрация договора мены квартиры в 2018 году

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

• Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
• Договор мены квартиры;
• Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
• Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
• Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
• Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Договор мены недвижимого имущества: образец оформления

При возникновении необходимости поменять место жительства, владельцы недвижимого имущества чаще всего прибегают к осуществлению сделки, связанной с куплей или продажей собственности. Однако встречаются ситуации, когда вместо обмена жилья на определенную сумму денежных средств граждане предпочитают произвести равноценный обмен одного объекта недвижимости на другой. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то стоит иметь в виду, что для подтверждения факта передачи недвижимого имущества между участниками сделки оформляется договор мены. Подробнее ознакомиться с правилами составления соглашения, а также принципами сделки поможет представленная публикация.

Особенности сделки

В соответствии с содержанием статьи ГК РФ под номером 567, договор мены является договором о передаче недвижимого имущества в собственность от одного владельца другому. Предполагается, что при оформлении двустороннего соглашения у обеих сторон сделки появляются обязательства по обмену объектами недвижимости. Из этого следует, что участники договорных отношений одновременно продают и покупают новую собственность, а значит каждый из них выступает в роли продавца и покупателя. Возможность реализовать две сделки в рамках одной является ключевой особенностью договора мены, что и отличает его от иных типов гражданско — правовых соглашений.

Помимо этого необходимо обратить внимание на следующие характерные особенности договора мены:

• По общим правилам сделка по обмену недвижимым имуществом производится в отношении равных по стоимости объектов. Однако найти равноценное жилье для обмена не просто. Поэтому по закону стороны вправе согласовать сумму доплаты для возмещения той стороне, чья собственность меньше по стоимости;
• Запрещено обменивать недвижимое имущество на определенную сумму денежных средств, поскольку это противоречит принципам договора мены;
• Соглашение является консенсуальным и возмездным;
• В большинстве случаев переход прав собственности к новым владельцам недвижимости осуществляется одновременно. В отдельных ситуациях участники договорных отношений вправе определить разные сроки обмена имуществом и указать их в тексте документа;
• При заключении договора мены с равноценными предметами, лица, заинтересованные в обмене прав собственности на недвижимое имущество, освобождаются от уплаты налогов. Если соглашение оформлено с условием внесения доплаты, сумма налоговых выплат будет ниже, чем в случае купли — продажи;
• Если недвижимое имущество обладает несколькими собственниками, то перед подписанием договора мены следует получить письменное разрешение третьих лиц на совершение обмена;
• Если сделка затрагивает интересы граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, то перед оформлением гражданско — правового соглашения требуется согласовать условия сделки с органами опеки и попечительства;
• Предметом соглашения имеет право выступать не только недвижимое имущество, но также ценные бумаги, движимая собственность, иные ценности.

Сторонами договора мены могут являться как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные образования. Главным условием является то, что каждая из участвующих в договоре мены сторон обязана подтвердить наличие прав собственности на обмениваемый предмет посредством правоустанавливающих документов. Государственные и муниципальные учреждения могут являться сторонами договора мены, если получено согласие владельца недвижимого имущества на заключение сделки. Допускается осуществление обмена собственности государства на собственность частного лица.

Как оформить договор мены недвижимого имущества?

Законодательством РФ не предусмотрена унифицированная форма договора мены недвижимого имущества. Из этого следует, что гражданско — правовое соглашение оформляется в соответствии с правилами официально — деловой документации:

• Грамотное и последовательное изложение информации;
• Отсутствие ошибок и опечаток;
• Внесение достоверных сведений;
• Деловой стиль изложения информации.

Чтобы оформить договор мены недвижимым имуществом правильно, рекомендуется ознакомиться с его общепринятой структурой и содержанием:

• Вначале указывается наименование документа, а также дата и место его оформления;
• В следующем разделе необходимо обозначить сведения о сторонах сделки. Если заключается договор мены недвижимого имущества между физическими лицами, отмечаются их персональные и контактные данные. При участии юридического лица или государственного учреждения, указывается их наименование;
• Особое внимание уделяется характеристике обмениваемых объектов. Поскольку предметами обмены выступает недвижимость, обозначается — месторасположение, этаж или номер дома, общая площадь и площадь каждого объекта в отдельности. При обмене жилого помещения, например, на автомобиль, ценные бумаги, требуется описать их индивидуальные особенности;
• При наличии недостатков у предметов договора мены, стороны в обязательном порядке должны быть проинформированы об этом. Сведения о несовершенствах обмениваемых предметов уточняются в содержании соглашения;
• Одним из ключевых пунктов договора мены выступает пункт, который касается стоимости предметов сделки. Если стоимость недвижимого имущества не совпадает и обозначенный нюанс не отражен в тексте соглашения, цены на предметы сделки считаются равными. При внесении указанного пункта в документ, в том числе оговариваются сроки, способы и порядок возмещения разницы (в виде денежных средств или иных объектов);
• Отмечается обязательство участников договорных отношений, которое заключается в своевременной передаче предмета сделки новой владельцу. Для этого надлежит согласовать и уточнить порядок и сроки обмена;
• При наличии прав собственности на недвижимость у третьих лиц или граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, надлежит указать в тексте документа о том, что было получено разрешение на заключение сделки и приложить письменное согласие к договору;
• Надлежит указать, что недвижимое имущество не находится под арестом, в залоге и не имеет задолженности или обременений;
• На случай возникновения спорных ситуаций рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования соответствующих моментов;
• Отдельное внимание требуется уделить мерам наказания, которые будут применены к одной из сторон при несоблюдении условий договора мены;
• В завершении документа ставятся подписи, участвующих в процессе, лиц, а также повторно указываются их данные. При участии юридических лиц или государственных учреждений, ставятся печати.

В отличие от государственной регистрации, обращение в нотариальную контору для составления и заверения договора мены, не является обязательным этапом сделки. Участники договорных отношений располагают правом самостоятельно оформить документ и удостоверить его подлинность своими подписями. Впоследствии при обращении в регистрационный орган сотрудники дополнительно проведут проверку договора мены недвижимого имущества и сопутствующих документов. Стоит иметь в виду, что обращение к нотариусу имеет ряд положительных моментов. В их числе правильное составление соглашения и возможность его восстановления в случае порчи или утраты.

Соглашение о мене недвижимого на движимое имущество

Законодательно установлена возможность лиц, заинтересованных в обмене имущества, заключить договор мены в отношении недвижимой и движимой собственности. Соглашение в обязательном порядке составляется в письменном виде с указанием существенных условий двусторонней сделки. Для оформления договора мены недвижимого имущества на движимое, участвующие в сделке лица по желанию могут обратиться к нотариусу. Если стороны приняли решение, что будут самостоятельно составлять документ, тогда надлежит помнить о необходимости согласования следующих ключевых моментов:

• Описание характеристик, индивидуализирующих предметы договора мены. К примеру, если обмену подлежит квартира и машина, необходимо указать в содержании документа — адрес, этаж, общая площадь и площадь каждой комнаты в отдельности, какая мебель прилагается, какие имеются недостатки. При описании автомобиля надлежит отметить — марку, цвет, технические характеристики, имеющиеся несовершенства;
• Если у третьих лиц имеются права собственности в отношении предметов сделки, надлежит отразить сведения о них в тексте соглашения;
• В обязательном порядке определяется и прописывается стоимость объектов гражданско — правового договора. Поскольку участвующие в процессе лица обменивают недвижимое имущество на движимое, важно установить разницу в стоимости объектов и способы ее возмещения. В противном случае владелец наибольшего по стоимости объекта лишится возможности получить доплату.

В остальном структура и содержание договора мены на движимое имущество не отличается от стандартного соглашения.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку один из обмениваемых предметов является недвижимостью. Чтобы зарегистрировать документ, требуется написать заявление, подготовить необходимый перечень документации и обратиться в Росреестр.

С доплатой

Одним из ключевых этапов сделки, связанной с заключением договора мены недвижимым имуществом, является этап определения цены каждого из предметов, подлежащих обмену. Неравноценная стоимость обмениваемых объектов недвижимости обуславливает необходимость оформления соглашения на новых условиях.

Договор мены недвижимого имущества с доплатой кроме стандартных пунктов должен включать в себя раздел, отведенный для описания предметов договоренности. Помимо изложения детальных и достоверных сведений, характеризующих объекты сделки, отражается стоимость каждого из них. Если было установлено, что цены на недвижимое имущество, передаваемое по договору мены, отличаются, надлежит обозначить данный нюанс в содержании соглашения. Также требуется отметить сумму, которая должна быть возмещена второму участнику договорных отношений, способы и порядок компенсации.

Помимо возможности возместить разницу в денежном эквиваленте, стороны вправе договориться о компенсации доплаты посредством иной собственности. Например, при обмене меньшего по стоимости дома на другой, можно включить в документ информацию об обмене дома на дом с машиной. Вне зависимости от того, какой объект будет передаваться в собственность, другому лицу следует представить информацию о нем, включая и недостатки.

Порядок регистрации договора мены недвижимого имущества

Основываясь на содержании Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” под номером 218, государственная регистрация в обязательном порядке осуществляется в отношении всех объектов недвижимого имущества. Это касается и договора мены, в соответствии с которым только один из объектов является недвижимостью. Из этого следует, что право собственности на недвижимое имущество по договору мены возникает после обращения в уполномоченный государственный орган.

Согласно содержанию статьи Гражданского кодекса РФ под номером 570, государственная регистрация договора мены производится только после того, как участники гражданско-правовых отношений выполнили свои обязательства (реализовали обмен недвижимым имуществом). В качестве документального подтверждения данного факта будет выступать акт приема — передачи, который стороны должны оформить.

Во избежание получения отказа в регистрации договора мены недвижимости, в заявлении надлежит определить список лиц, которые располагают правом собственности на обмениваемые объекты, в том числе и несовершеннолетние дети. Помимо этого указывается, что перед подписанием соглашения было получено письменное разрешение на передачу прав собственности на недвижимое имущество новому владельцу. При несоблюдении обозначенного законодательного требования будет получен отказ в регистрации договора мены.

Для инициирования процесса регистрации двустороннего соглашения, каждый из участвующих в процессе сторон должен подготовить перечень необходимой документации и оформить заявление. Пакет документов вместе с заявлением передается на рассмотрение сотрудникам территориального отдела Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. При этом с физических лиц взимается государственная пошлина в размере двух тысяч рублей, а с юридических лиц в размере 22 тысяч рублей.

При обращении в разные отделения Росреестра для регистрации договора мены (когда недвижимое имущество находится в разных районах), один из органов должен уведомить другой о поступлении документов для регистрации прав собственности. После рассмотрения актов и принятия решения о регистрации договора мены в течение пяти дней, сотрудники одного отделения Росреестра должны оповестить работников другого. При отказе в осуществлении государственной регистрации направляется соответствующее сообщение. В случае принятия положительного решения, по окончании процесса участники сделки получают свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Необходимые документы

Поскольку договор мены недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре, перед обращением в обозначенное учреждение следует подготовить пакет необходимой документации.

Список документов для регистрации договора мены недвижимого имущества:

• Надлежащим образом оформленное заявление, количество — две копии (от каждого из участников гражданско — правового соглашения);
• Договор мены в количестве трех экземпляров;
• Физические лица предоставляют паспорт, а юридические лица учредительный акт, документ, подтверждающий регистрацию в качестве плательщика налогов и выписка из ЕГРЮЛ;
• Чек, удостоверяющий факт оплаты госпошлины;
• Кадастровый паспорт недвижимого имущества;
• Доверенность, если интересы одной из сторон представляет поверенный в делах;
• Документ, свидетельствующий о наличии прав собственности на недвижимое имущество;
• Акт приема-передачи к договору мены;
• Письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен жилья или его части, в котором проживает лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста;
• Письменное согласие остальных собственников, если объект договора мены принадлежит также третьим лицам.

Подлежит ли налогообложению?

При подписании договора мены недвижимого имущества, в рамках одной сделки осуществляется сразу две, поскольку одновременно происходит продажа и приобретение собственности. Исходя из этого, в отношении указанного соглашения действуют похожие условия налогообложения, как и к договору купли — продажи.

Особенности налогообложения:

• Равные по стоимости обмениваемые объекты не облагаются налогом;
• При неравноценной стоимости предметов соглашения взимается налоговый сбор в размере 13 процентов от дохода, который был получен одной из сторон за реализацию недвижимого имущества;
• Обязанностью по уплате НДФЛ обладают только те собственники, которые владели предметом сделки меньше трех лет с момента приобретения (вне зависимости от основания приобретения прав собственности — покупка, дарственная, наследование);
• Если недвижимое имущество принадлежит владельцу больше трех лет, он обладает возможностью воспользоваться правом на получение налогового вычета в счет налога, который должен быть уплачен лицом.

Важно обратить внимание, что сокрытие истинной доплаты или размера недвижимого имущества, передаваемого по договору мены, влечет за собой привлечение к ответственности. Поэтому при внесении сведений в содержание соглашения целесообразно указывать точные суммы.

Договор мены недвижимого имущества

Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества – возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно и покупателями, и продавцами. Эквивалент денежных средств – обмениваемые товары.

Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.

Сущность понятия соглашения мены

Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.

Существенные условия договора мены

1. Предмет возникновения данного типа взаимоотношений – должны быть прописаны сведения о недвижимом предмете сделки с указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь и т. д.).
2. При операциях обмена жилых помещений – список лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.
3. Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
4. Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).

Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.

Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.

Важный момент при заключении сложных договоренностей – товарообмен происходит только между объектами, права на которых зарегистрированы.

Основные особенности соглашения мены

1. Направленность на передачу имущества в собственность (сближение с операциями купли-продажи) – исключается возврат имущества.
2. Встречное предоставление – товарообмен исключительно на товар при ряде исключений:

• наличие доплаты при не равноценности;
• товарообмен иного имущества на недвижимость (например, авто на квартиру);
• обмен большой недвижимости на несколько маленьких (для равноценности сделки

Момент перехода права собственности – одновременный переход права собственности при исполнении сторонами всех условий договора и прохождении государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков в связи с задержкой.

Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости

1. Заявление участников сделки (их официальных представителей).
2. Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
3. Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.
   Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением ИНН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ.
4. Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).
5. Оригиналы письменно составленных соглашений – по экземпляру каждому из сторон сделки и один для прикрепления к делу.
6. Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.
7. Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
8. Подтверждение передачи недвижимости.
9. Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
10. Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.

Форма договора мены

Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.

Заключение

Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен – инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены – вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).

Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.

В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.

Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.

Статья написана по материалам сайтов: ru-act.com, www.frskuban.ru, www.centersoveta.ru, itbu.ru, paperdoc.ru.

»