Договор ТСЖ с собственниками жилого помещения и не-членами для содержание общедомового имущества и управления: образец документа и особенности заключения

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создаётся с целью наиболее эффективного и оптимального управления общедомовой собственностью. Эта собственность делится на две категории — имущество ТСЖ и общее имущество собственников, за содержание которого, товарищество несет полную ответственность.

Далее в статье мы расскажем, что входит в эти понятия и как товарищество может получить помещения в свою собственность.

Также рассмотрим особенности взаимоотношений между ТСЖ и собственниками нежилых помещений и каким образом происходит заключение договора между ними.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Имущество владельцев жилья

Согласно ст.36 ЖК РФ, общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

• лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
• помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
• инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
• крыши и технические ограждения;
• придомовая территория.

Обязанности по содержанию общего имущества

Чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.

В договоре прописывается, что финансовое бремя по обслуживанию общего имущества лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ, пропорционально доли собственности.

С граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества. Счета на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки, не члены ТСЖ оплачивать не обязаны.

Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, которая утверждается на общем собрании. Согласно Правил, принятых Постановлением Правительства РФ №491, размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.

В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности, ТСЖ осуществляет такую работу:

• представляет интересы собственников;
• осуществляет работы в рамках устава;
• заключает договора с обслуживающими и ремонтными организациями;
• контролирует исполнение пунктов, прописанных в заключенных договорах;
• выбирает обслуживающие и ресурсоснабжающие компании;
• принимает взносы и оплату за коммунальные услуги;
• перечисляет средства по договорам;
• проводит обязательные платежи;
• определяет смету и регулярность платежей собственников;
• требует своевременной оплаты;
• осуществляет страхование общего имущества.

Содержание общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ, собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

1. помещения для обслуживания деятельности ТСЖ;
2. инвентарь;
3. оргтехника;
4. мебель;
5. расходные материалы, использование которых обязательно для исполнения предусмотренных в уставе задач.

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Содержание и приобретение имущества товарищества ведётся за счёт членских взносов собственников жилья. На эти средства ТСЖ вправе приобретать то, что напрямую связано с достижением целей, оговоренных в уставе. За счёт этих средств также выплачивается заработная плата администрации и обслуживающему персоналу.

Помещение для правления

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом

Сложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в некоторых противоречиях, содержащихся в нормативно-правовых актах.

Зачастую, такие помещения не могут быть выделены из общей собственности, поскольку в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома. Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.

Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае владелец нежилого помещения должен подписать с ТСЖ договор на право долевого участия в пользовании и расходах или на управление общей собственностью.

Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, вне зависимости от того, пользуются они общим имуществом или нет, нести равное бремя по содержанию недвижимости.

Заключение договора

Договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения имеет форму, несколько отличную от той, которая заключается между товариществом и владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ.

В договоре должны быть такие обязательные пункты:

• перечисление имущества в общей долевой собственности;
• перечень предоставляемых услуг, направленных на содержание общего иммущества;
• определение стоимости содержания дома.

В договоре следует четко обозначить такие моменты:

1. Порядок доступа к инженерному и коммуникационному оборудованию для проведения осмотра и ремонта.
2. Возможность снятия показаний со счётчиков.
3. Право пользования общедомовым имуществом.
4. Распределение ответственности по уходу за земельным участком около нежилых помещений.

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.

Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности, пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ. Все отношения между собственниками, независимо от их участия в ТСЖ, регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства.

Во избежание трений и судебных исков, любые операции со стороны ТСЖ должны осуществляться с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.

Права и обязанности собственников – не членов ТСЖ

В правовом положении собственников, членов и не членов товарищества, имеются некоторые различия.

Начнем с определений:
Товарищество собственников жилья – это их объединение, создаваемое, главным образом, для управления общим имуществом многоквартирного дома. ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельно производит и предоставляет потребителям тепло, свет и другие ресурсы. Оно защищает интересы собственников во взаимоотношениях с третьими лицами и осуществляет другие функции по управлению домом.

Собственники – это лица, приобретшие жилые помещения в многоквартирном доме на одном из законных оснований (например, купля-продажа, наследование, мена, дарение и другие). Все они имеют равные права: могут как угодно пользоваться и распоряжаться своей собственностью, использовать общедомовое имущество соразмерно своей доли в нем и т.д.

Не будем забывать о том, что ТСЖ – это все-таки юридическое лицо на основе членства. Участие в нем, конечно, добровольно. Закон не содержит положений, обязывающих всех собственников вступать в товарищество при его создании. Выйти из ТСЖ почти так же легко, как стать его членом.

Членству в ТСЖ посвящена статья 143 Жилищного Кодекса РФ. В 2011 году он был дополнен новой нормой (статья 143.1), касающейся общих прав собственников – членов и не членов ТСЖ. В частности, они имеют равные возможности в получении информации о деятельности товарищества. Могут в равной степени предъявлять претензии к качеству его работы, знакомиться с его документами (например, Уставом, финансовой отчетностью и другими).

При этом собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не участвуют в управлении товариществом. А влиять на вопросы, связанные с управлением домом, вправе только через общие собрания.

Такой собственник не платит членские взносы. Но он так же должен нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Это его основная обязанность. В силу п.2 статьи 138 Жилищного Кодекса РФ, а также п.16 Правил содержания общего имущества, товарищество обязано заключить с ним соответствующий договор.

Таким образом, между собственниками, не участвующими в ТСЖ, и товариществом складываются гражданско-правовые отношения. В связи с этим ни отказ от членства, ни уклонение от подписания договора не освобождают собственника от обязанности оплачивать содержание общего имущества. Это связано с тем, что данная обязанность возникает не из договора, а в силу статьи 153 Жилищного Кодекса.

На практике нередки случаи, когда собственники – не члены ТСЖ – отказываются заключать договор и, соответственно, платить. Есть немало способов борьбы с неплательщиками. В данном случае, правлению товарищества следует обратиться к статье 137 Жилищного Кодекса РФ. В ней говорится, что в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного взыскания обязательных платежей и взносов, а также возмещения причиненных ему убытков.

Вопросы о членах ТСЖ

Действующее законодательство требует от товарищества собственников жилья заключать договоры с собственниками помещений в доме, которым такое товарищество управляет. Можно назвать два вида подобных соглашений — договор на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома и договор на оказание коммунальных услуг собственникам помещений. Подробнее о них читайте в статье. Подчеркнем, что автор ограничился только анализом норм законодательства РФ.

В соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ и собственники помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) строят свои отношения на основании законодательства РФ, устава ТСЖ, договоров о предоставлении коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Однако следует помнить о том, что понятие «собственник помещения в многоквартирном доме» очень широкое и статус лица при выборе способа управления посредством ТСЖ определяется в зависимости от того, является ли оно, кроме всего прочего, членом ТСЖ, а также собственником жилого или нежилого помещения. На сегодняшний день детальное правовое регулирование рассматриваемых договоров относительно всех категорий лиц в жилищном праве отсутствует. Поэтому зачастую сложно решить: какой договор, с кем и на каких условиях следует обязательно заключить, а самое главное — каковы последствия его незаключения?

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в МКД. Кроме того, ст. 137 ЖК РФ (пп. 1 п. 1) предусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в МКД, не являющимися членами товарищества.
Также крайне важны нормы п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ, в соответствии с которыми члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества (то есть в порядке, установленном на общем собрании членов ТСЖ). А собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.
Исходя из анализа вышеуказанных норм, можно сделать следующие выводы. Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках. Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
Казалось бы, все ясно. Тем не менее на практике возникает целый ряд сложностей как объективного характера — связанных с требованиями иных законодательных актов, так и субъективного характера — связанных с нежеланием собственников заключать рассматриваемые договоры.

Наиболее простая ситуация сложилась с договором предоставления коммунальных услуг. Несмотря на то что п. 5 ст. 155 ЖК РФ не предусмотрено заключение каких-либо договоров с членами ТСЖ, п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам установлено, что коммунальные услуги оказываются всем гражданам на основании договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, которые заключаются исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ. Напомним, что в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам к категории исполнителей относится и ТСЖ. Получается, что данный договор обязателен для заключения со всеми собственниками помещений многоквартирного дома, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, принадлежит ему жилое или нежилое помещение. Такой же позиции придерживается Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ /07.
Что касается содержания договора на предоставление коммунальных услуг, то оно обычно дублирует положения соответствующих правил, поскольку последние предлагают достаточно детальное регулирование порядка предоставления коммунальных услуг, практически исключая свободу выбора условий сторонами. По большому счету единственным моментом, который остается на усмотрение сторон, но также с большой долей условности, является цена договора, а именно тарифы на предоставление коммунальных услуг. Последние, в свою очередь, устанавливаются на общем собрании членов ТСЖ и напрямую зависят от тарифов ресурсоснабжающих организаций.

Содержание и ремонт общего имущества

Сложнее обстоит вопрос с заключением договора о выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Дело в том, что необходимость заключения такого договора при выборе способа управления посредством ТСЖ на практике достаточно спорна и часто подвергается сомнению. Существуют две позиции. Первая — позиция законодателя — следует из норм Жилищного кодекса, в соответствии с которыми договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД заключаются с собственниками, не являющимися членами ТСЖ (п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ), а правоотношения между членами ТСЖ и товариществом как организацией, обеспечивающей выполнение (или выполняющей) соответствующие работы, регулируются уставом товарищества.
Вторая позиция следует из некоторого несовершенства существующего законодательства, ее придерживается большинство ТСЖ. Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ может считать свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.
Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о содержании общего имущества (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). Кроме того, ВАС рассматривает фактическое пользование потребителем услугами в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). А условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).
Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Что касается договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, то его существенными условиями, как было сказано выше, являются перечень и стоимость этих работ. Требования к содержанию общего имущества, порядок изменения размера платы при оказании услуг и выполнении работ ненадлежащего качества предусмотрены соответствующими правилами, волей сторон не могут быть изменены и, как правило, дублируются в договоре.
В литературе ко всему прочему существует, на наш взгляд, вполне обоснованное мнение, согласно которому обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 138, п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). При этом ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество МКД в натуре невозможно. Получается, что стороны могут обойтись без такого договора.
В связи с этим следует отметить, что, поскольку минимальные требования к выполнению рассматриваемых работ установлены законодателем, ТСЖ по большому счету не заинтересовано в заключении подобного договора. Гораздо больший интерес может (и должен) иметь собственник помещения, поскольку договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя, а также сторонами могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязанностей.
Товарищество же, исполняя свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД, всегда сможет взыскать плату за оказание данных услуг и выполнение работ на основании закона, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, заключен с ним договор или нет. Такое право предоставлено товариществу законом. Во-первых, в ст. 210 ГК РФ установлен общий принцип возложения бремени содержания имущества на его собственника, который получил развитие в ст. 30 ЖК РФ. Во-вторых, обязанность собственника по внесению платы предусмотрена п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ, а также п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на предписание законодателя о необходимости заключения договора на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества МКД с собственниками, не вошедшими в ТСЖ, товарищество не всегда имеет возможность прийти к соглашению с указанными лицами. Тем не менее такое положение вещей главным образом невыгодно собственнику, который теряет дополнительную гарантию по получению услуг надлежащего качества.

Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме между товариществом собственников жилья и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья

Образец документа:

ДОГОВОР о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Товарищество оказывает Собственнику услуги по управлению общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: ______________, по содержанию и ремонту такого имущества, а Собственник вносит на расчетный счет Товарищества плату за оказанные услуги.

1.2. Собственник поручает Товариществу совершать от имени Собственника и за его счет следующие юридические действия:

— представлять законные интересы Собственника в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде;

— заключать договоры о выполнении работ и оказании услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также о предоставлении коммунальных услуг;

— осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам;

— осуществлять и обеспечивать начисление, сбор и перечисление обязательных платежей Собственника управляющей организации или обслуживающим, ресурсоснабжающим и прочим организациям через государственное учреждение, осуществляющее функции по начислению и сбору платы за жилые и нежилые помещения, коммунальные и прочие услуги и ресурсы (далее — государственное учреждение), если иной порядок не установлен решением общего собрания членов Товарищества или правлением в соответствии с уставом Товарищества;

— проводить страхование опасных производственных объектов (газовой котельной, лифтов, насосов, бойлерных и других объектов общего имущества в многоквартирном доме).

1.3. Собственник передает Товариществу права по управлению общим имуществом в многоквартирном доме (в том числе — предоставлению части общего имущества в пользование или в аренду третьим лицам), а Товарищество принимает на себя данные права.

1.4. Товарищество в настоящем договоре представляет интересы собственников — членов Товарищества.

1.5. Размер взносов Собственника не может превышать размера членских взносов членов Товарищества.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Товарищество вправе:

2.1.1. Заключать в соответствии с законодательством договор об управлении многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры о предоставлении коммунальных ресурсов и прочие договоры в интересах Собственника.

2.1.2. Определять смету доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также иные расходы, связанные с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, в установленном уставом Товарищества порядке.

2.1.3. Устанавливать на основе утвержденной на общем собрании членов Товарищества сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры платежей для Собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2.1.4. Определять порядок внесения обязательных платежей и иных взносов Собственника.

2.1.5. Требовать от Собственника помещения, а также нанимателя жилого помещения по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги.

2.1.6. Осуществлять самостоятельно выбор управляющей или обслуживающих, ресурсоснабжающих и прочих организаций.

2.1.7. Выполнять работы для Собственника и предоставлять ему услуги в рамках своей уставной деятельности.

2.1.8. Составлять перечень общего имущества.

2.1.9. Оставлять на своем расчетном счете полученные за счет экономии средства до конца финансового года. Товарищество вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов, связанных с оплатой дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям.

2.1.10. Требовать от Собственника помещения, а также от нанимателя жилого помещения по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда устранения самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого (нежилого) помещения в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и в судебном порядке.

2.2. Товарищество обязано:

2.2.1. Исполнять поручения Собственника.

2.2.2. Представлять законные интересы Собственника в договорных отношениях с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде.

2.2.3. Информировать Собственника о заключении договоров с управляющей, ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями. По требованию Собственника знакомить его с указанными договорами.

2.2.4. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме путем заключения в интересах Собственника договора об управлении многоквартирным домом или договоров о выполнении работ и оказании услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, проведения указанных работ и оказания услуг силами Товарищества, контроля исполнения обязательств по заключенным договорам, ведения бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирования объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установления фактов невыполнения работ и неоказания услуг.

2.2.5. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав Собственника по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом или препятствующих этому.

2.2.6. В случае заключения от имени и за счет Собственника договоров с подрядными организациями на определенные виды работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества контролировать исполнение этими подрядными организациями договорных обязательств.

2.2.7. Осуществлять контроль за правильностью начисления Собственнику размеров обязательных платежей.

2.2.8. Заключить с государственным учреждением договор на организацию начисления платежей за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные и прочие услуги Собственнику помещения многоквартирного дома или поручить заключение указанного договора управляющей организации в соответствии с договором об управлении многоквартирным домом, если иной порядок не установлен решением общего собрания членов Товарищества или правлением в соответствии с уставом Товарищества.

2.2.9. Информировать Собственника о порядке начисления ему обязательных платежей.

2.2.10. Осуществлять приемку работ и услуг по заключенным договорам, а также подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг.

2.2.11. Устанавливать и актировать факты неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

2.2.12. Устанавливать факты причинения вреда имуществу Собственника.

2.2.13. Информировать Собственника об исполнении обязательств.

2.2.14. Осуществлять хранение копий правоустанавливающих документов Собственника на помещения, а также иных документов, являющихся основанием для его проживания в помещении.

2.2.15. Выдавать Собственнику справки и иные документы в пределах своих полномочий.

2.3. Собственник вправе:

2.3.1. Самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением.

2.3.2. Присутствовать на общих собраниях членов Товарищества.

2.3.3. Получать информацию о деятельности Товарищества и о заключенных им договорах.

2.3.4. Обжаловать в суд решения общего собрания членов Товарищества или решения правления Товарищества, которые нарушают его права и охраняемые законом интересы.

2.3.5. Осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, санитарных, противопожарных и иных правил и норм.

2.3.6. Участвовать в мероприятиях, проводимых Товариществом.

2.3.7. Осуществлять иные права в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.4. Собственник обязан:

2.4.1. Бережно относиться к общему имуществу в многоквартирном доме, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям.

2.4.2. Поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, Правила содержания общего имущества.

2.4.3. Использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением.

2.4.4. Выполнять требования настоящего договора.

2.4.5. Не нарушать права других собственников.

2.4.6. Нести бремя совместного содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также его капитального ремонта.

2.4.7. Своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги (до 10 числа текущего месяца за прошедший месяц) на основании платежных документов.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, предоставленного по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, а также плата за коммунальные услуги вносится нанимателем жилого помещения в указанные в части первой пункта сроки.

2.4.8. Своевременно извещать Товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о лицах (контактные телефоны, адреса), имеющих доступ в помещение Собственника в случае его временного отсутствия, на случай проведения аварийных работ.

2.4.9. Своевременно извещать Товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем.

2.4.10. За свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу.

2.4.11. Допускать в помещение должностных лиц Товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля.

2.4.12. Принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу.

2.4.13. За свой счет устранять нанесенный им ущерб имуществу других собственников помещений в многоквартирном доме, а также лицами, проживающими в помещениях собственников.

2.4.14. Предоставлять Товариществу сведения об обременении принадлежащего ему помещения.

2.4.15. При обнаружении неисправностей в помещении немедленно принимать возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщать о них в ОДС, Товариществу или в соответствующую аварийную службу.

2.4.16. Соблюдать правила пожарной безопасности (не производить загромождения приквартирных коридоров, проходов, запасных выходов и т.п.).

2.4.17. Не производить переоборудование, перепланировку жилого (нежилого) помещения без получения соответствующего разрешения.

2.5. Оказание услуг по настоящему договору подтверждается актом выполненных работ, подписываемым Сторонами ежемесячно.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Плата за содержание и ремонт включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

3.2. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

3.3. Размер платы определяется Товариществом в порядке, установленном Уставом и решениями общего собрания членов Товарищества в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, на основе утвержденной ими сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Указанный размер платежей должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

3.4. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до ___ числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Собственник, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязан уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

4.2. В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления Товарищества обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого дома в порядке, установленном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

4.3. В остальном Товарищество и Собственник несут ответственность в части взятых на себя обязательств по настоящему договору в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

4.4. Собственник не отвечает по обязательствам Товарищества. Товарищество не отвечает по обязательствам Собственника.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по экземпляру для каждой Стороны и имеет одинаковую силу.

5.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента изменения способа управления многоквартирным домом.

5.3. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон.

5.4. Настоящий договор прекращается в случае:

5.4.1. Прекращения права собственности Собственника на помещение в многоквартирном доме.

5.4.2. Принятия общим собранием собственников помещений решения об изменении способа управления многоквартирным домом.

5.4.3. Ликвидации Товарищества.

5.5. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме в виде дополнительного соглашения к договору и являются неотъемлемой его частью.

5.6. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры между Сторонами разрешаются путем переговоров или на общем собрании членов Товарищества, а также в судебном порядке.

Особенности договора ТСЖ

Управление большим хозяйством многоквартирного дома можно передать управляющей компании, или организовать свое товарищество жильцов.

То есть все организационные и финансовые вопросы будут решать выбранные представители всех собственников жилых и нежилых помещений.

Для чего нужен

Собственники жилых помещений многоквартирного дома по своему желанию создают общество жильцов, ну а тем, кто не стремиться в общество, придется заключать с ним договор на коммунальное обслуживание.

Решение принимается общим собранием, и если больше половины жильцов высказались за образование товарищества, то это будет основанием для регистрации юридического лица в качестве управленцев дома.

Все желающие состоять в ТСЖ подписывают протокол общего собрания, выбирается большинством голосов председатель. Ему оформляется доверенность от имени членов ТСЖ на оформление в государственном регистрационном органе и налоговой инспекции.

После получения свидетельства, ТСЖ будет осуществлять всю хозяйственную деятельность по управлению всем домовым хозяйством, и предоставлять разного рода услуги жильцам многоквартирного дома.

Для тех жильцов, кто по своим соображениям не стал вступать в сообщество, установлена обязанность по заключению договора с ТСЖ, который будет определять порядок предоставления коммунальных и других услуг, например:

• обслуживание лифтового оборудования;
• уборка общих лестничных клеток и других помещений, вывоз бытового мусора и т.п.;
• ремонт и содержание всего электротехнического хозяйства, слежение за потреблением коммунальных услуг, и всего того, без чего жильцам будет некомфортно проживание в доме.

Для тех, кто не будет являться членом Товарищества Собственников Жилья, компания обязуется оказывать любую техническую поддержку всех коммуникаций, но для осуществления этой деятельности необходимо отдельно заключать трудовые договоры с узкопрофильными специалистами или отдельной обслуживающей хозяйство компанией.

Договор содержит все важные условия предоставление услуг и их номинальная стоимость, в нем определены права и обязанности каждой стороны договора.

Как оформить договор управление многоквартирным домом с ТСЖ и его образец

Типовой договор должен отвечать следующим обязательным требованиям:

• оформляется только в письменном виде в 2 экземплярах;
• отражать все существенные обстоятельства по обслуживанию жилого помещения;
• устанавливать прав и обязанности сторон по договорным обязательствам, степень ответственности каждого участника договора.

Примерный текст:

1. Подробное описание объекта договорных обязательств сторон – дома, квартиры.
2. Данные об участниках обязательств – личные данные жильца квартиры, ответственного сотрудника ТСЖ, отвечающего за оформление и предоставление коммунальных услуг (обычно это председатель).
3. В разделе объекта договорных обязательств описывается характеристика помещения, коммунальное оборудование, их состояние на день заключения договора.
4. Подробное описание всех прав и обязанностей сторон по сделке, указать меру ответственности за нарушение пунктов обязательств.
5. Отображать стоимость предоставляемых услуг.
6. Досудебное урегулирование возможных споров – кто и когда может обратиться за устранением конфликтных ситуаций.

Примерную форму договора можно посмотреть здесь.

Но ТСЖ может заключать разного типа договоры с отдельным собственником жилого помещения:

• по управлению коммунальным хозяйством отдельного жилого помещения;
• предоставлению технического обслуживания всего домового оборудования – протечки труб, ремонт электросетей и т. п.

С управляющей компанией и его образец

Если товарищество собственников жилых помещений соглашаются передать ведение хозяйственной деятельности управляющей компании, то они заключают с ней отдельный договор.

Составление документа проходит в несколько этапов:

• активисты ТСЖ разрабатывают проект договорных обязательство сторон по сделке;
• проект должен пройти одобрение на общем собрании жильцов;
• согласование договора со всем членами ТСЖ, запись в протоколе об утверждении договора;
• передача документа управляющей компании на рассмотрение.

Стандартный договор должен содержать следующие пункты:

• точное почтовое описание местоположения дома;
• перечень всего имущества собственников жилья в многоквартирном доме;
• список всех предоставляемых коммунальных и технических услуг;
• обозначение выполняемых ремонтных работ;
• возможность изменения обязательство сторон при наступлении определенных обстоятельств;
• определяется порядок финансирования компании;
• указывается стоимость всех проводимых в доме работ и цена за потребление коммунальных услуг, порядок оплаты жильцами дома;
• отдельно оговаривается отчетность компании перед председателем ТСЖ.

В договоре могут содержаться и другие важные пункты на усмотрение членов товарищества. Примерный текст договора можно посмотреть здесь.

С собственником жилого помещения

Вновь прибывшие или не пожелавшие стать членами товарищества жильцы многоквартирного дома могут отдельно заключить договор на техническое и коммунальное обслуживание квартир с ТСЖ.

В отличие от типичного договора со всеми жильцами квартир, собственник, заключивший отдельный договор по тем же основаниями и правилам, может оплачивать только стоимость коммунальных и технических услуг. Все дополнительные сборы на нужды дома он вправе не оплачивать, и никто от него это требовать не вправе.

Если по каким-то личным причинам собственник жилого помещения не заявляет о вступлении в ТСЖ и не подписывает с ним договор обслуживания, то в любом случае отказать ему в предоставлении коммунальных услуг товарищество не имеет права.

Если товарищество понесло расходы на ремонт общедомового хозяйства или оборудования, но такой жилец отказывается платить свою долю, то председатель может обратиться в судебный орган для взыскания средств в принудительном порядке.

Основные пункты договора между ТСЖ и отдельным собственником жилья:

1. Дата и место подписания договорных обязательст.
2. Личные и паспортные данные сторон по договорным обязательствам.
3. Наименование компании и номер регистрационного свидетельства ТСЖ.
4. Полное описание жилого помещения, количество проживающих в нем лиц (поименно).
5. Перечень предоставляемых услуг и стоимость каждой по отдельности.
6. Как будет проводиться учет потребляемых ресурсов – по установленным нормативам или приборам учета.
7. Особенность контроля над потреблением.
8. Перечень всех обязательств и прав сторон по сделке, условия прекращения договора.
9. Срок действия взятых обязательств.

Примерный текст можно посмотреть тут.

Но в доме могут быть и другие помещения, как правильно составить договор с собственником нежилого помещения?

Подобные договорные отношения между ТСЖ и владельцами нежилых помещений имеют ряд особенностей:

• ряд нежилых помещений сложно выделить в отдельные объекты недвижимости;
• на практике, собственники имеют в своем владении часть подвала, свободные комнаты на первых этажах здания.

Но заключать с ними отдельные договоры на обслуживание и техническую поддержку также входит в обязанности председателя ТСЖ.

Типичный договор включает те же основные пункты, что и для единоличного владельца квартиры, но в него обязательно должны входить следующие пункты:

1. Список всех общих коммуникаций, проходящих через нежилое помещение.
2. Перечень представляемых услуг и их стоимость.
3. Способ и порядок оплаты.
4. Заказ ремонтных и других обслуживающих работ.
5. Определяется метод доступа к коммуникациям, расположенным в частном нежилом владении.

И стальные важные для договорных отношений пункты.

С бухгалтером

Председатель может оформить с бухгалтером как договор на постоянной основе, так взять его на работу по совместительству. Но в первую очередь, следует подобрать квалифицированного и знающего свое дело сотрудника, желательно с вашим финансовым образованием.

Заключение контракта с сотрудником на должность бухгалтера должно проходить по следующей схеме:

• между кем и кем заключается трудовой договор, личные данные сотрудника и председателя ТСЖ, юридический адрес компании, дата и место оформления соглашения;
• в разделе общих положений можно определить сферы влияния, требования к полученным знаниям, умению вести бухгалтерскую и налоговую отчетность;
• обозначение всех прав и обязанностей сотрудника, степень компетенции по тем или иных финансовым вопросам;
• условия осуществления трудовой деятельности – ставка оплаты, возможность премиальных, режим рабочего дня;
• срок действия договорных обязательств сторон – срочный или бессрочный характер;
• в заключительных положениях прописываются разрешения всевозможных спорных ситуаций, и другие важные детали договора.

Документ составляется в 2 экземплярах, и подписывается обеими сторонами сделки.

С сантехником

Сантехнические работы, наверное, самые часто заказываемые жильцами дома – у кого-то потек кран, у кого-то прорвало батарею, поэтому существовать ТСЖ без этого специалиста просто не сможет.

Следует ответственно подойти к выбору сотрудника – у него не должно быть вредных привычек, с большим стажем подобных работ.

Трудовой договор с сантехником ТСЖ составляет индивидуально, по стандартной схеме, он должен состоять из следующих пунктов:

• общих положений, описывающие порядок работ, условий труда, места работы;
• предмета договора – описание и порядок всех проводимых сантехником работ в соответствии с должностной инструкцией;
• срок заключаемого соглашения – срочный или бессрочный трудовой договор;
• определен режим работы, продолжительность рабочего дня, порядок оплаты, в том числе и за работу в неурочное время;
• прописаны все права и обязанности сторон, степень ответственности по договорным обязательствам.

В иных случаях могут быть добавлены дополнительные пункты на усмотрение участников договора.

Сроки оформления

Сами договоры обслуживания и с управляющей компанией и единоличными владельцами квартир должны пройти обязательную регистрацию, поэтому сроки вступления в силу всех обязательств сторон вступают сразу же после прохождения регистрации, примерно через 30 дней.

Трудовые договоры с сотрудниками не подлежат регистрации. Поэтому они могут приступать к своим трудовым обязанностям на следующий день после оформления документа.

Какими налогами облагается вознаграждение председателя ТСЖ, рассматривается тут.

Как внести изменения в устав ТСЖ, рассказывается по ссылке.

Видео: Некоторые ошибки в деятельности ТСЖ

Статья написана по материалам сайтов: 101urist.com, zhkhacker.ru, www.upravdomus.ru, vse-documenty.ru, kvartirkapro.ru.

»