Устав ЖСК для завершения строительства: типовой образец и новая редакция для жилищно-строительного кооператива
Здравствуйте! Наш ЖСК зарегистрирован в 1992г. На сегодняшний момент действующая редакция устава 2006г. решили приводить устав в соответствие и столкнулись с вот каким вопросом. На сегодняшний момент все пайщики-собственники квартир. И ЖСК ничего не строит, а только управляем общим имуществом и предоставляем коммунальные услуги, все как в ТСЖ. Столкнулись с тем, что типовой устав для ЖСК утвержден постановлением правительства. В нем очень много всего по поводу именно строительства домов. Но нам сейчас это не нужно. Мы только эксплуатируем. Ввиду чего вопрос, подскажите пожалуйста, можно ли выкинуть из устава всю стройку и оставить только то, что является на сей момент нашей деятельностью? Смотрел некоторую судебную практику. Там в некоторых решениях проскакивает, что устав не применяется ввиду его несоответствию закону». Опасаемся, что если повыкидываем стройку, тогда, например, при судах с неплательщиками коммунальных платежей суд может придраться, что устав не соответствует типовому, утвержденному правительством. Прошу специалистов подсказать, можно ли подсократить устав, убрав из него строительство и все, что с ним связано? С уважением .
Содержание
- Ответы юристов (2)
- Ищете ответ? Спросить юриста проще!
- Типовой устав для ЖСК: что должно быть?
- Типового устава ЖСК не существует
- Содержание устава
- Регистрация, публикация устава в ГИС ЖКХ
- Что делать, если сведения изменились?
- Если устав нарушает требования закона?
- Что такое устав жилищно-строительного кооператива и какие изменения несет новая редакция документа ЖСК?
- Что представляет собой ЖСК Устав?
- Функции уставного документа
- Подробное составление документа
- Устав ЖСК – новая редакция устава
- Устав ЖСК для завершения строительства: типовой образец и новая редакция для жилищно-строительного кооператива
- Типовой устав ЖСК
- Правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива
Ответы юристов (2)
Здравствуйте Дмитрий, изменения в устав ЖСК вносятся по общему правилу для юридических лиц. Разрешение на внесение изменений как и обсуждение изменений, выбор представителя (если это не председатель), выдача доверенности -это все в ведении общего собрания собственников.
Документы, необходимые для нотариуса (для заверения подписи заявителя)
1. заявление по форме Р 13001;
2. оригинал действующего устава;
3. оригинал свидетельства о постановке ЖСК на учет в налоговой (ИНН);
4. оригинал свидетельства о государственной регистрации ЖСК (ОГРН);
5. оригинал протокола общего собрания членов ЖСК о внесении изменений в устав ЖСК (принятие устава в новой редакции);
6. оригинал протокол заседания правления об избрании председателя правления ЖСК;
7. паспорт председателя правления ЖСК;
8. все свидетельства (листы записи) обо всех изменениях, зарегистрированных в налоговом органе.
Предоставление документов, указанных в п. 8, может быть необязательно и зависит от требований конкретного нотариуса. В связи с чем рекомендуем уточнять список документов у нотариуса, которого вы планируете посетить.
Документы, необходимые для представления в налоговую инспекцию:
1. заявление по форме Р 13001;
2. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины — 800 р. (платежное поручение или квитанция) сформировать квитанцию;
3. два экземпляра изменений или новой редакции устава ЖСК (обязательно пронумерованные, но можно не сшивать);
4. оригинал протокола общего собрания членов ЖСК, на котором принято решение о внесении соответствующих изменений;
5. нотариальная доверенность на представителя (если документы в регистрирующий орган подаются не председателем правления).
Уточнение клиента
Здравствуйте Давид! Я четь-четь не о том спросил. Возможно сумбурно выразил свой вопрос ). Суть вопроса в том, что не хочется в новой редакции устава, проект которого будем утверждать на годовом общем собрании членов ЖСК, повыкидывать много ненужных нам сейчас положений типового устава, касающихся именно строительства дома. Мы все построили и все пайщики стали собственниками квартир. Мы только эксплуатируем дом. Вот и хотим понять, если выкинем некоторые положения устава
, касающиеся паев и строительства, могут наш устав признать не соответствующим закону?
20 Февраля 2018, 15:13
Видимо я не понял Вас. Положения жилищного законодательства устанавливают наличие подобной информации в уставе ЖСК.
СТАТЬЯ 113. УСТАВ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА (ЖК РФ)
1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
1.1. В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.← Статья 112Статья 114 →Статья 113
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Типовой устав для ЖСК: что должно быть?
Устав юридического лица — это свод правил, регламентирующих порядок деятельности организации.
Это главный документ, в котором указаны принципы работы. Без него невозможна регистрация и деятельность ЖСК.
Выделим главное: на что стоит обратить внимание, заключая договор. О чём нельзя забыть, готовя проект для регистрации компании.
Типового устава ЖСК не существует
То есть нет законодательно установленного образца.
Есть примерный устав для ЖК с государственным участием, утвержденный Постановлением Правительства РФ N 558 от 06.06.2012 года. Он предназначен для кооперативов с поддержкой двух категорий граждан: малоимущих и людей, нуждающихся в улучшении жилья.
В нём прописаны меры поддержки со стороны РФ, регионов, а также органов местного самоуправления:
- безвозмездное предоставление земельных участков и архитектурных проектов,
- содействие в подключении к инженерной инфраструктуре и проч.
Этот документ можно использовать в качестве основы, но он не обязателен.
Содержание устава
В основном документе отражена характеристика организации, ее организационно-правовая форма.
ЖСК является некоммерческой организацией, созданной в форме потребительского кооператива.
Первый раздел это:
- наименование,
- место нахождения,
- предмет и цели деятельности.
Наименование кооператива. Название должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив». Использовать слова «Российская Федерация» или «Россия», а также производных, можно только по разрешению Правительства.
Место его нахождения. Это место его регистрации. В ЖСК государственная регистрация осуществляется по месту нахождения его правления.В уставе указывается только наименование населенного пункта. Индекс, улица, номер дома, номер помещения и т.д. никогда не прописаны.
Предмет и цели деятельности. ЖСК обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью.
Жилищный кооператив вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его уставе.
Перечень видов деятельности является закрытым. Использование формулировок «иные цели», «и иные виды деятельности» не допускается.
Превышение правоспособности влечет признание сделки ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ.
Основная цель — удовлетворение потребностей в жилье и управление хозяйством кооперативного дома.
Предмет — строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома.
Самые важные вопросы, на которые вы получите ответ в уставе:
- порядок вступления в члены кооператива и выхода из него;
- выдача паевого взноса, иных выплат;
- размер и состав вступительных и паевых взносов;
- ответственность за нарушение обязательств;
- состав и компетенция органов управления и контроля;
- как покрываются понесенные кооперативом убытки;
- как реорганизовать и ликвидировать кооператив.
Вы можете скачать образец устава по этой ссылке — использовать только как образец. Посоветуйтесь с юристом.
Каждому органу управления отводится раздел: правление и председатель, общее собрание и конференция, ревизионная комиссия. Порядок образования и компетенция определяются не только уставом, но и законом.
Про каждый из них вы найдёте информацию о:
- структуре;
- порядке формирования;
- сроках полномочий;
- компетенции, в том числе исключительной;
- условиях правомочности заседаний, их периодичности;
- порядке принятия решений;
- вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.
Если вы только пишите устав, помните, что формулировки в уставе должны быть точными, четкими и максимально информативными. Их должны одинаково понимать участники и контрагенты.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
Регистрация, публикация устава в ГИС ЖКХ
Для регистрации лично или по почте предоставляются два экземпляра устава: один остается в налоговой, а второй возвращается. В случае подачи электронного пакета документов достаточно одного экземпляра.
Экземпляры должны быть прошиты, пронумерованы и заверены подписью заявителя. На обороте последнего листа в месте прошивки клеится бумажная пломба и указывается количество страниц в документе. Это защита от мошенничества.
Информацию об уставе нужно разместить в ГИС ЖКХ. Если эти сведения не опубликованы, то дальнейшее размещение информации о доме невозможно.
На странице «Добавить устав» необходимо заполнить нужные поля, загрузить протокол и устав:
Что делать, если сведения изменились?
Изменения обсуждаются на общем собрании. Принятое большинством решение заносится в протокол и является основанием для обращения в налоговый орган.
Оформление изменений возможно в виде:
- новой редакции устава;
- листа изменений (отдельного документа).
Новая версия учредительного документа проходит регистрацию в налоговом органе по процедуре, правила которой прописаны в ст. 51 ГК РФ и ФЗ N 129 «О государственной регистрации».
Документы в налоговый орган представляются:
- лично;
- направляются почтой;
- подаются в МФЦ;
- в электронном виде через специальный сервис ФНС.
Госрегистрация изменений занимает не более 5 рабочих дней. Пошлина – 800 руб.
После получения подтверждения из налоговой можно изготовить новую печать.
При смене наименования и/или адреса заменяются банковские карточки. Вышлите новую редакцию в банки, в которых открыты расчётные счета.
Вам будет интересно:
- как принимается первая редакция устава и где её посмотреть,
- общее собрание может изменить основной документ,
- что регулирует договор паенакопления и что важнее,
- права и обязанности членов,
- отличия и сходства ТСЖ и ЖК и можно ли воспользоваться образцом устава для товарищества.
Если устав нарушает требования закона?
Заинтересованные лица вправе обратиться жилищную инспекцию или орган муниципального жилищного контроля с заявлением о выявленных фактах нарушения порядка создания ЖСК.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие доводы заявителя. Надзорный орган может выдать предписание об устранении нарушений, а в случае их неисполнения – привлечь к ответственности.
Если устав противоречит закону, его можно оспорить в суде. Если противоречия неустранимы, суд решит ликвидировать организацию.
Что такое устав жилищно-строительного кооператива и какие изменения несет новая редакция документа ЖСК?
ЖСК является доступным вариантом для привлечения средств в строительство.
Его актуальность очевидна, ведь данную форму самоорганизации можно создать не только в жилом многоэтажном здании, но и в коттеджном поселке.
Главной официальной бумагой является Устав жилищного строительного кооператива.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что представляет собой ЖСК Устав?
Протоколом предусматривается обеспечение его участников жильем и управление в будущем уже готовым зданием или его группами, так как формируются организации для 3-х видов строительства:
- многоэтажный жилой дом;
- коттеджи;
- таунхаус.
Устав для ЖСК обязан соответствовать требованиям Закона «О потребительской кооперации» и Примерного устава. После принятия документ проходит регистрацию в уставном порядке, с тем, чтобы организация приобрела права юридического лица.
Функции уставного документа
Эта бумага необходима для четкой формулировки определенных пунктов деятельности организации, как:
- фактический адрес;
- наименование;
- размер взносов;
- порядок вступления и выхода из организации;
- состав правления;
- ответственность за срыв графика финансовых обязательств;
- способ удаления предприятия;
- покрытие убытков.
Создается жилищно-строительный кооператив Устав совместно с принятием решения о формировании организации, членами которой стают дееспособные граждане согласно Гражданскому кодексу. Им предусмотрено применение как денежных вливаний членов организации для будущего строительства, так и задействование кредитных средств.
В нем детально отображен план будущего строительства – типовой или индивидуальный, с дополнительными постройками: гаражи, культурные, бытовые, хозяйственные помещения. Вообще на деньги предприятия можно совершить любое строительство, главное, чтобы оно было одобрено членами ЖСК и удовлетворяло их потребности.
Имеет жилищный кооператив устав, согласно которому жилые помещения можно использовать не только самим членам предприятия, но и сдавать их в аренду для привлечения дополнительных средств по обустройству территории и помещений.
Также четко установлены границы собственности ЖСК и его членов в индивидуальном порядке.
Также официальной бумагой предусмотрены четыре вида взносов, совершаемых каждым членом предприятия:
- вступительный;
- паевой;
- на ремонт;
- на эксплуатацию дома.
Состав членов управления фиксируется в данном документе таким образом:
- Высший орган управления – собрание всех членов, решающее важнейшие аспекты.
- Исполнительный орган – ограниченный коллектив, совершающий повседневную деятельность.
- Контрольный орган – комиссия, совершающая ревизию.
- Формируется состав данных органов.
Если вы хотите подробнее узнать про то, как происходит бухучет, переходите сюда. Кроме всего прочего, мы вам можем помочь с покупкой квартиры в ЖСК. У нас на сайте есть информация про:
Помните, что вы в любой момент можете выйти из ЖСК, если вдруг захотите перейти в ЖНК.
Подробное составление документа
Составление официальной бумаги примерно происходит в следующем порядке:
- Указывается, что устав утверждается, кем, от какого числа, название предприятия в шапочке документа.
- Далее идет перечень общих положений, то есть:
- Название предприятия, можно на нескольких языках;
- Точный юридический адрес, согласно гос. регистрации;
- Идут данные о дне внесения в государственный реестр, а значит признание общества юридическим лицом;
- Протоколом предписывается наличие у общества круглой печати, является допустимым присутствие штампов, бланков, эмблем и прочих предметов индивидуализации;
- Организация имеет банковские счета;
- ЖСК отвечает своим имуществом;
- Требования данной бумаги должны, прилежно выполнятся;
- Общество создается соответственно требованиям Жилищного кодекса РФ.
- Далее идет перечень цели, предметов и видов деятельности.
- Прием и реестр членов кооператива.
- Положение о завершении членства.
- Описываются в подробном изложении права, льготы, обязанности и ответственность каждого члена общества.
- Подробно описывается имущество кооператива и за счет, каких финансов оно формируется.
- Каким образом будет совершаться управление кооперативом.
- Сведения о выбранном на этом же заседании правлении.
- Подробности о ревизионной комиссии.
- Каким образом будет совершаться учет и отчетность предприятия.
Устав ЖСК – новая редакция устава
Новая редакция должна быть утверждена на собрании всех членов и выполнены изменения соответственно текущим поправкам, ведь Федеральный закон от 08.02.1998 №14-ФЗ редактирован от 29.12.2012.
Редакция коснулась статьи 20 об урезании объема уставного капитала:
О данном положении необходимо оповестить регистрирующий орган по поводу изменения капитала в течение 3-х рабочих дней после выполнения положения. Дважды распечатать уведомление о принятии подобного нюанса, содержащего необходимые уточнения:
- наименование в полной и сокращенной форме, место положения;
- размер уставного капитала и сумма, которая его уменьшает;
- каким образом произойдет действие;
- описание порядка и условий заявления кредиторами общества.
Кредитор располагает правом оспорить нововведения в установленные сроки и потребовать досрочное погашение займа, в случае недоступности этих действий желать разрыва отношений с возмещением убытков п. 5 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 228-ФЗ.
Статья 5
Абзацы четвертый и пятый подпункта «а» пункта 1 и подпункт «б» пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 27 декабря 2009 года N 352-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части пересмотра ограничений для хозяйственных обществ при формировании уставного капитала, пересмотра способов защиты прав кредиторов при уменьшении уставного капитала, изменения требований к хозяйственным обществам в случае несоответствия уставного капитала стоимости чистых активов, пересмотра ограничений, связанных с осуществлением хозяйственными обществами эмиссии облигаций» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 52, ст. 6428) признать утратившими силу.
Суд обладает правом на отказ в положительном ответе на иск, если располагает предоставленными аргументами, что нововведения в положении уставного документа не нарушают прав кредитора и нового объема довольно для выполнения обязательств перед ним.
Статья 30. Фонды и чистые активы общества:
Обществу разрешено составление резервных и прочих активов в предусмотренном уставом порядке. Стоимость таких ценных бумаг определяется порядком установленным федеральным органом исполнительной власти и соответственно числам бухгалтерского учета.
Для кредиторов берется номинал собственного капитала.
Предприятию вменяется предоставить доступ к данным о стоимости чистых активов каждому заинтересованному лицу соответственно п. 4 ст. 50 Федерального закона.
Статья 50. Хранение документов общества и предоставление обществом информации
4. Общество по требованию участника общества обязано обеспечить ему доступ к документам, предусмотренным пунктами 1 и 3 настоящей статьи. В течение трех дней со дня предъявления соответствующего требования участником общества указанные документы должны быть предоставлены обществом для ознакомления в помещении исполнительного органа общества. Общество по требованию участника общества обязано предоставить ему копии указанных документов. Плата, взимаемая обществом за предоставление таких копий, не может превышать затраты на их изготовление.
Отчет за 12 месяцев состоит из:
- показателей изменения цены чистых активов;
- результатов анализов – почему запасы не соответствуют уставному капиталу;
- исчисление мер для решения данного положения.
Если же в конце 12 месяцев активы все-таки менее, уставного капитала выполнится решение об уменьшении этого капитала или же расформировании общества.
Во время создания ЖСК следует брать во внимание предписания Примерного устава, дабы избежать возникновения проблем.
К примеру, в отношении полномочий органов управления организацией.
Также здесь четко оговорен вопрос передачи нежилых помещений юридическим лицам в пользование. Существуют четкие границы между собственностью ЖСК и членов ЖСК.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Устав ЖСК для завершения строительства: типовой образец и новая редакция для жилищно-строительного кооператива
- Вы здесь:
- МАЛОЭТАЖКА
- Действующее законодательство
- Типовой устав ЖСК
Типовой устав ЖСК
Государство заставит ЖСК жить по уставу: «Правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива. Этим, фактически государственным ЖСК, земля и коммуникации достанутся бесплатно.»
Кооперативная квартира в советские времена была признаком достатка и социального статуса. Жилищные кооперативы существуют и сейчас. Это классические кооперативы, в состав которых входят пайщики, на деньги которых теоретически должны строиться дома. С этими кооперативами, как показывает практика, возникает самое большое количество проблем — они зачастую превращаются в настоящие жилищные пирамиды.
Еще один тип ЖСК — это кооперативы, которые создаются девелоперами с целью обойти 214-ФЗ «О долевом строительстве».
«Наиболее часто используется схема продажи квартир в ЖСК, созданном профессиональным девелопером. При этой схеме продаж покупатель оплачивает членский взнос (несколько тысяч рублей), вступительный взнос (например, 10% цены квартиры) и паевой взнос — 90% стоимости квартиры. В случае покупки по схеме ЖСК возможна переуступка прав, как и при схеме продажи по договору об участии в долевом строительстве» — поясняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ».
«После принятия летом 2010 года 119-ФЗ, который ужесточил санкции к застройщикам, привлекающим средства дольщиков по серым схемам в обход 214-ФЗ, рынок немедленно отреагировал появлением большого количества ЖСК в сегменте реализации новостроек. Крупные девелоперы известных брендов тоже перешли на реализацию своих объектов по схеме ЖСК. На сегодняшний день с использованием ЖСК продается порядка 15-20% от всех строящихся объектов», — комментирует директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов.
Под крылом государства
На рынке жилищных кооперативов грядут большие перемены. В четверг, 14 июня, правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива, что стало логическим завершением законодательной работы, начавшейся в прошлом году.
Напомним, в декабре 2011 года вступил в силу закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты РФ», который позволяет ряду кооперативов получить от Фонда развития жилищного строительства (РЖС) земельные участки на льготной основе.
Каким именно из ЖСК положены такие привилегии, было определено в феврале 2012 года (постановление правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108), когда был опубликован перечень тех категорий граждан, которые имеют право быть принятыми в такие кооперативы.
В целом это представители тех государственных отраслей, для которых государство хотело бы создать более доступное жилье. По расчетам экспертов фонда, цена квадратного метра может быть дешевле на 30-35% за счет предоставления таким кооперативам бесплатной земли и коммунальной инфраструктуры за госсчет.
В списке имеющих право на вступление в льготные ЖСК — молодые ученые, молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций, работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, сотрудники федеральных государственных учреждений, военнослужащие, проходящие службу по контракту, и др.
Для льготных программ предполагается создать новый вид ЖСК, хотя законы, регулирующие все три вида ЖСК, будут одинаковыми.
Права членов «государственных» ЖСК
Члены «государственного» кооператива приобретают паи ЖСК, каждый из которых дает право на приобретение в собственность одного жилого помещения. Это может быть квартира, комната или дом. Утвержденный устав запрещает передачу паев тем, кто не относится к определенной в каждом конкретном случае категории граждан, однако паи можно передавать по наследству.
Устав запрещает ликвидацию кооператива до передачи жилых помещений в собственность всех его членов. Этот пункт и ряд других, по идее, позволит избежать случаев злоупотреблений и нарушений законодательства.
«Когда дом будет достроен, члены кооператива могут получить свои квартиры в собственность, но стоит помнить, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты паевого взноса», — поясняет юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Наталья Сергеева.
Однако за время, в течение которого будет строиться жилье, можно и потерять членство в кооперативе. К примеру, устав, который принят правительством, предполагает, что это может произойти или в случае нарушения требований устава, или в случае просрочки взноса на 2 месяца, или в случае трехкратного неисполнения обязанностей, или из-за вступления пайщика в члены другого жилищно-строительного кооператива. При этом вступительные взносы и членские взносы не подлежат возврату.
Инициатором принятия законопроекта была Елена Николаева, сейчас депутат Госдумы, а на тот момент президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). По ее словам, закон и другие нормативные акты «пока распространяется исключительно на земли участков Фонда РЖС, но хотелось бы, чтобы жилищные кооперативы получили самое широкое распространение».
Трудно сказать, как будут реализовываться на практике проекты «государственных» ЖСК, но юристы предостерегают граждан насчет покупки квартиры через ЖСК. Дело в том, что сама форма кооператива несет достаточно высокие риски для пайщиков по сравнению с покупкой по договору долевого участия, утверждают эксперты.
«Как правило, договор на покупку пая в ЖСК не фиксирует окончательную стоимость квартиры и не фиксирует дату завершения строительства дома», — объясняет Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты г. Москвы.
«Закон дает ЖСК право заниматься коммерческой деятельностью, быть полноценным девелопером: осуществлять функции заказчика, брать кредиты, управлять и сдавать в аренду свою собственность, а также продавать её. Пайщик сможет реально управлять процессом, быть членом правления ЖСК и, в конце концов, получать долю в прибыли», — комментирует ведущий аналитик DOMGEO.ru Юрий Кочетков.
Таким образом, покупатель может выиграть в цене квартиры, а может и проиграть, если строительство будет вестись непрофессионально, добавляет Кочетков.
Пайщики ЖСК не подпадают под действие закона «О правах потребителей», и они, к примеру, не вправе требовать взыскания неустойки или претендовать на компенсацию морального вреда, добавляет Олег Сухов.
Рискованное занятие
«Теоретически, покупка квартиры по ЖСК несет в себе больше рисков, чем приобретение объекта в соответствии с 214-ФЗ. Во-первых, договор с пайщиком не проходит государственную регистрацию. Во-вторых, внесение дополнительных расходов на строительство, а также увеличение расходов на содержание ЖСК, приходится возмещать всем пайщикам вместе. В-третьих, если пайщику понадобится продать квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения правления. По сути, покупка квартиры по системе ЖСК имеет те изъяны, которые были устранены с рынка с введением 214-ФЗ. Тем не менее, подобные проекты на рынке существуют и реализуются. Думаю, это связано с тем, что рынок стал более цивилизованным и откровенно недобросовестные игроки ушли с рынка», — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
Доля ЖСК растет
В Москве в 2011 году зарегистрировано 82 жилищно-строительных кооператива. Для сравнения: в 2010 было зарегистрировано всего 8 ЖСК, сообщает Гильдия управляющих и девелоперов.
По данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», в Москве доля ЖСК составляет 10,8% от всех корпусов, где ведутся продажи (без учета элитных объектов). В Санкт-Петербурге этот процент выше — доля новостроек-ЖСК в продаже достигает 24% (без учета сданных корпусов).
«Если брать РФ в целом, то доля ЖСК в общем объеме первичного рынка жилья составляет примерно 15%», — считает Павел Лепиш.
Действительно, новостройки-ЖСК, которые присутствуют на московском рынке сегодня, — это кооперативы, образованные профессиональными девелоперами, констатирует Юрий Кочетков. «Те ЖСК, которые можно было бы отнести к классическим, часто занижают суммы вступительных и последующих взносов, по сравнению с реальной рыночной ситуацией, что приводит к печальным последствиям», — добавляет Александр Пыпин.
Со стороны других участников рынка есть определенное сопротивление развитию ЖСК. К примеру, банки не принимают их всерьез. «По закону, ЖСК имеет право привлекать кредитные средства, однако на практике это явление не распространено. Более того, как правило, банки отказывают членам жилищно-строительных кооперативов в выдаче ипотечных кредитов», — констатирует Наталья Сергеева.
Покупатели тоже относятся к таким предложениям в целом с недоверием. Борис Шаронов говорит о том, что это самый рискованный способ приобретения жилья на первичном рынке. «Дополнительный риск в том, что кооператив принимает деньги пайщиков еще до того, как застройщик полностью оформит исходно-разрешительную документацию на строительство, что невозможно при реализации по договору долевого участия. Прямых отношений у пайщика с застройщиком не возникает, его права и обязанности регулируются только Уставом кооператива, а учитывая то обстоятельство, что, как правило, застройщик сам организовывает кооператив и пишет устав, права пайщика, мягко говоря, сильно ограничены», — добавляет эксперт.
Смущает граждан и то, что застройщик при реализации объекта через «карманный» ЖСК не обязан публиковать проектную декларацию и отчитываться в органах контроля за долевым строительством.
«Если бы сами пайщики создавали кооператив, который юридически являлся бы застройщиком, брали кредит в банке на ЖСК-застройщика, выбирали генподрядчика на условиях тендера, контролировали ход работ и их оплату, осуществляли контроль реализации и ценовой политики, безусловно, экономия получилась бы значительная. Однако в реальности экономия, даже если она есть, полностью контролируется организаторами проекта и при существующей непрозрачности процесса строительства пайщик ее может не заметить. Более того, если проект окажется малорентабельным, велика вероятность того, что за квартиру придется еще доплатить», — констатирует Борис Шаронов.
Реально есть две причины, которые толкают покупателя на участие в кооперативе. «При прочих равных условиях квартира в ЖСК обойдется несколько дешевле, чем в новостройке, реализуемой в соответствии с 214-ФЗ, — поясняет Павел Лепиш, — А вторая причина связана с конкретным объектом, который человек хочет купить. Если аналогичных на рынке нет, то ему приходится становиться пайщиком, чтобы получить выбранный объект».
Правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива
Этим, фактически государственным ЖСК, земля и коммуникации достанутся бесплатно.
Жилищные кооперативы существуют и сейчас. Это классические кооперативы, в состав которых входят пайщики, на деньги которых теоретически должны строиться дома. С этими кооперативами, как показывает практика, возникает самое большое количество проблем — они зачастую превращаются в настоящие жилищные пирамиды.
Еще один тип ЖСК — это кооперативы, которые создаются девелоперами с целью обойти 214-ФЗ «О долевом строительстве».
«Наиболее часто используется схема продажи квартир в ЖСК, созданном профессиональным девелопером. При этой схеме продаж покупатель оплачивает членский взнос (несколько тысяч рублей), вступительный взнос (например, 10% цены квартиры) и паевой взнос — 90% стоимости квартиры. В случае покупки по схеме ЖСК возможна переуступка прав, как и при схеме продажи по договору об участии в долевом строительстве» — поясняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ».
«После принятия летом 2010 года 119-ФЗ, который ужесточил санкции к застройщикам, привлекающим средства дольщиков по серым схемам в обход 214-ФЗ, рынок немедленно отреагировал появлением большого количества ЖСК в сегменте реализации новостроек. Крупные девелоперы известных брендов тоже перешли на реализацию своих объектов по схеме ЖСК. На сегодняшний день с использованием ЖСК продается порядка 15-20% от всех строящихся объектов», — комментирует директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов.
Под крылом государства
В четверг, 14 июня, правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива, что стало логическим завершением законодательной работы, начавшейся в прошлом году.
Напомним, в декабре 2011 года вступил в силу закон «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные акты РФ», который позволяет ряду кооперативов получить от Фонда развития жилищного строительства (РЖС) земельные участки на льготной основе.
Каким именно из ЖСК положены такие привилегии, было определено в феврале 2012 года (постановление правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108), когда был опубликован перечень тех категорий граждан, которые имеют право быть принятыми в такие кооперативы.
В целом это представители тех государственных отраслей, для которых государство хотело бы создать более доступное жилье. По расчетам экспертов фонда, цена квадратного метра может быть дешевле на 30-35% за счет предоставления таким кооперативам бесплатной земли и коммунальной инфраструктуры за госсчет.
В списке имеющих право на вступление в льготные ЖСК — молодые ученые, молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций, работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, сотрудники федеральных государственных учреждений, военнослужащие, проходящие службу по контракту, и др.
Для льготных программ предполагается создать новый вид ЖСК, хотя законы, регулирующие все три вида ЖСК, будут одинаковыми.
Права членов «государственных» ЖСК
Члены «государственного» кооператива приобретают паи ЖСК, каждый из которых дает право на приобретение в собственность одного жилого помещения. Это может быть квартира, комната или дом. Утвержденный устав запрещает передачу паев тем, кто не относится к определенной в каждом конкретном случае категории граждан, однако паи можно передавать по наследству.
Устав запрещает ликвидацию кооператива до передачи жилых помещений в собственность всех его членов. Этот пункт и ряд других, по идее, позволит избежать случаев злоупотреблений и нарушений законодательства.
«Когда дом будет достроен, члены кооператива могут получить свои квартиры в собственность, но стоит помнить, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты паевого взноса», — поясняет юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Наталья Сергеева.
Однако за время, в течение которого будет строиться жилье, можно и потерять членство в кооперативе. К примеру, устав, который принят правительством, предполагает, что это может произойти или в случае нарушения требований устава, или в случае просрочки взноса на 2 месяца, или в случае трехкратного неисполнения обязанностей, или из-за вступления пайщика в члены другого жилищно-строительного кооператива. При этом вступительные взносы и членские взносы не подлежат возврату.
Инициатором принятия законопроекта была Елена Николаева, сейчас депутат Госдумы, а на тот момент президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). По ее словам, закон и другие нормативные акты «пока распространяется исключительно на земли участков Фонда РЖС, но хотелось бы, чтобы жилищные кооперативы получили самое широкое распространение».
Трудно сказать, как будут реализовываться на практике проекты «государственных» ЖСК, но юристы предостерегают граждан насчет покупки квартиры через ЖСК. Дело в том, что сама форма кооператива несет достаточно высокие риски для пайщиков по сравнению с покупкой по договору долевого участия, утверждают эксперты.
«Как правило, договор на покупку пая в ЖСК не фиксирует окончательную стоимость квартиры и не фиксирует дату завершения строительства дома», — объясняет Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты г. Москвы.
«Закон дает ЖСК право заниматься коммерческой деятельностью, быть полноценным девелопером: осуществлять функции заказчика, брать кредиты, управлять и сдавать в аренду свою собственность, а также продавать её. Пайщик сможет реально управлять процессом, быть членом правления ЖСК и, в конце концов, получать долю в прибыли», — комментирует ведущий аналитик DOMGEO.ru Юрий Кочетков.
Таким образом, покупатель может выиграть в цене квартиры, а может и проиграть, если строительство будет вестись непрофессионально, добавляет Кочетков.
Пайщики ЖСК не подпадают под действие закона «О правах потребителей», и они, к примеру, не вправе требовать взыскания неустойки или претендовать на компенсацию морального вреда, добавляет Олег Сухов.
Рискованное занятие
«Теоретически, покупка квартиры по ЖСК несет в себе больше рисков, чем приобретение объекта в соответствии с 214-ФЗ. Во-первых, договор с пайщиком не проходит государственную регистрацию. Во-вторых, внесение дополнительных расходов на строительство, а также увеличение расходов на содержание ЖСК, приходится возмещать всем пайщикам вместе. В-третьих, если пайщику понадобится продать квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения правления. По сути, покупка квартиры по системе ЖСК имеет те изъяны, которые были устранены с рынка с введением 214-ФЗ. Тем не менее, подобные проекты на рынке существуют и реализуются. Думаю, это связано с тем, что рынок стал более цивилизованным и откровенно недобросовестные игроки ушли с рынка», — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
Соппротивление
По закону, ЖСК имеет право привлекать кредитные средства, однако на практике это явление не распространено. Более того, как правило, банки отказывают членам жилищно-строительных кооперативов в выдаче ипотечных кредитов.
Дополнительный риск в том, что кооператив принимает деньги пайщиков еще до того, как застройщик полностью оформит исходно-разрешительную документацию на строительство, что невозможно при реализации по договору долевого участия. Прямых отношений у пайщика с застройщиком не возникает, его права и обязанности регулируются только Уставом кооператива, а учитывая то обстоятельство, что, как правило, застройщик сам организовывает кооператив и пишет устав, права пайщика, мягко говоря, сильно ограничены.
Смущает граждан и то, что застройщик при реализации объекта через «карманный» ЖСК не обязан публиковать проектную декларацию и отчитываться в органах контроля за долевым строительством.
Статья написана по материалам сайтов: pravoved.ru, kapremont.expert, 101urist.com, alldoma.ru, stroyproblem.net.
»
Загрузка...