Реорганизация и ликвидация ТСЖ. Порядок и условия — Статьи и очерки по жилищному праву

11.3. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Согласно ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Согласно ст. 57 ГК РФ и ст. 16 ФЗ «О некоммерческих организациях» реорганизация товарищества собственников жилья может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения и преобразования.

Решение о реорганизации товарищества принимается высшим органом управления товарищества — общим собранием членов товарищества (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Участвовать в реорганизации в форме слияния, присоединения могут только товарищества собственников жилья. Создаваться при разделении и выделении также могут лишь товарищества собственников жилья. Преобразовываться товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, может только в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» все жилищные и жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью выплатили свои паевые взносы за предоставленные кооперативом жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья или ликвидированы.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если при ликвидации товарищества стоимость его имущества окажется недостаточной для удовлетворения всех требований кредиторов, то товарищество ликвидируется в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)». Его действие распространяется на все юридические лица, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций (ст. 1.)

После удовлетворения всех требований кредиторов имущество, оставшееся при ликвидации товарищества собственников жилья, передается либо иному товариществу собственников жилья, либо на благотворительные цели. Если же использовать имущество ликвидируемого товарищества в соответствии с его учредительными документами не представляется возможным, то оно обращается в доход государства.

Устав товарищества может содержать указания на порядок использования его имущества в случае ликвидации товарищества. Выбор, установленный законодательством, невелик, о чем говорилось выше. Независимо от причин ликвидации товарищества, оставшееся имущество не подлежит разделу между членами товарищества, если не относить товарищество собственников жилья к потребительским кооперативам. Как видно, получается странная картина с имуществом.

Некоторые авторы считают, что товарищества собственников жилья являются специализированными потребительскими кооперативами. Если это так, то никаких трудностей с имуществом ликвидируемого товарищества не возникнет. Оно просто распределяется, после удовлетворения всех требований кредиторов, между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества (это может быть и порядок, в соответствии с которым распределение осуществляется пропорционально жилой площади собственника — члена товарищества).

Необходимо учитывать и то, что товарищество собственников жилья вправе создавать специальные фонды, в т.ч. на восстановление и ремонт общего имущества дома. Если не признавать товарищество собственников жилья специализированным потребительским кооперативом, то положение членов товарищества становится незавидным: ликвидация товарищества может стать необходимой в любой момент (выход членов товарищества и потеря соответствующего количества голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме). Собранные на ремонт деньги члены товарищества уже вернуть не смогут, так как все денежные средства — это имущество товарищества, которое не подлежит разделу между членами некоммерческих организаций (если это не партнерство или потребительский кооператив).

Изменение соотношения голосов собственников жилых помещений — членов товарищества и лиц, не являющихся членами товарищества, может произойти по разным причинам: вследствие отчуждения жилых помещений членами товарищества, смерти члена товарищества и др. Если количество голосов собственников жилых помещений — членов товарищества становится 50%, тогда, как и в случае с меньшим количеством голосов, общее собрание членов товарищества обязано принять решение о ликвидации товарищества.

Гибель недвижимого имущества собственников жилых помещений также может влечь за собой ликвидацию товарищества собственников жилья.

Реорганизация ТСЖ: основания, виды и порядок

Статьи по теме

Значительная часть многоквартирных домов в России предпочли ТСЖ системе эксплуатации жилищно-коммунальных хозяйств. ТСЖ предоставляет владельцам квартир в домах ряд преимуществ, среди которых – более выгодные договоры с поставщиками коммунальных услуг, качественные обслуживающие работы, более грамотное расходование средств и т. д. Однако возможны ситуации, когда ТСЖ не является лучшим вариантом для собственников квартир. В таком случае необходима реорганизация ТСЖ или его ликвидация.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ: в чем разница

Между ликвидацией и реорганизацией разница состоит в том, что обязанности и права ТСЖ, подвергнувшегося реорганизации, переходят к другой организации, а само ТСЖ продолжает деятельность. Так как ТСЖ является юрлицом, на которое возложен ряд обязательств и прав, то процесс реорганизации ТСЖ полностью идентичен с процессом реорганизации любого юридического лица. Данное положение утверждено ст. 57 Гражданского кодекса РФ.

Реорганизация ТСЖ может быть вызвана рядом причин. Например, ТСЖ можно реорганизовать в ЖСК, который хоть и не является современной и удобной формой ведения деятельности, но в некоторых ситуация может быть более выгоден собственникам квартир. Одним из плюсов ЖСК является то, что он объединяет только собственников жилья одного дома, и «прицепить» к ним еще один не представляется возможным.

Потребоваться реорганизация ТСЖ может и в случае, если жители какого-либо дома решили выйти из ТСЖ и передать права на управление своим домом управляющей компании. Возможна и обратная ситуация, когда жители дома отказываются от услуг УК и входят в состав ТСЖ соседнего дома.

Если же ТСЖ не реорганизовывать, а просто ликвидировать, то по завершении процесса ликвидации товарищество собственников жилья перестанет существовать. Ликвидация ТСЖ проходит согласно нормам ликвидации хозяйствующего субъекта.

Подвигнуть жильцов к ликвидации ТСЖ могут несколько причин, причем в некоторых случаях ликвидация может быть санкционирована судом. Это возможно, если в доме часть жильцов отказывается вступать в ТСЖ или наличествуют коммерческие фирмы, которые также не являются «товарищами». В случае если «нетоварищей» становится более половины от голосующих, то ТСЖ подлежит обязательной ликвидации.

Принимать решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ – компетенция общего собрания собственников

Статья 145 Жилищного кодекса РФ наделяет собрание членов ТСЖ компетенциями:

• утверждать новый или менять существующий устав;
• решать, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ;
• при ликвидации назначать комиссию и утверждать ликвидационные балансы;
• избирать и досрочно прекращать полномочия членов правления, ревизора и председателя правления (последнего – при наличии такой должности в уставе ТСЖ);
• обозначать размеры платежей и взносов членов ТСЖ;
• утверждать порядок образования различных фондов ТСЖ, например, резервного фонда, на капремонт, на текущий ремонт и т.д., а также утверждать порядок их использования и форму необходимой отчетности;
• решать вопросы о получении кредитов или иных заемных средств;
• использовать доход, полученный от хозяйственной деятельности ТСЖ;
• формировать годовой план ремонта и содержания ОИ (общего имущества) и отчитываться о его выполнении;
• утверждать годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, аудиторские заключения и отчеты об использовании смет;
• утверждать ежегодный отчет о деятельности правления ТСЖ;
• после проверки ревизором годовой финансовой отчетности бухгалтерии ТСЖ, утверждать его заключение;
• рассматривать поступившие жалобы на деятельность правления ТСЖ и/или его председателя и ревизора (ревизионной комиссии);
• утверждать и вносить изменения во внутренний распорядок, положение об оплате труда работников, осуществляющих содержание и ремонт ОИ (по представлению председателя ТСЖ), а также утверждать внутреннюю документацию ТСЖ, которая предусмотрена ЖК, уставом ТСЖ и решениями общего собрания участников ТСЖ;
• устанавливать вознаграждение членам правления ТСЖ;
• прочие вопросы, предусмотренные уставом ТСЖ, Жилищным кодексом или иными Федеральными законами.

Стоит отметить, что общее собрание участников ТСЖ может рассматривать вопросы, находящиеся в компетенции правления.

Чем регулируется реорганизация ТСЖ

1. ФЗ №255 от 21 июня 2014 года, редакция 3 июня 2016.

ТСЖ, созданное более чем в двух домах, должно быть реорганизовано, если его деятельность не соответствует требованиям п.1 ч.2 ст.136 Жилищного кодекса РФ. Реорганизация проводится порядком, оговоренным в ч.3 и ч.4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ, если собственники квартир в домах не выбрали иной способ управления.

1. ФЗ №189 от 29 декабря 2004, редакция от 22 февраля 2017.
2. Приказ Росгестрации №108 от 1 июня 2007 года.

Статья 13 ФЗ №215 от 30 декабря 2004 года устанавливает, что преобразование жилищного накопительного кооператива (ЖНК) может быть осуществлено только в ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-строительный кооператив. Преобразование ЖНК в юридическое лицо другой организационной и правовой формы возможно только в случаях, оговоренных в федеральных законах.

На каких основаниях проводится реорганизация ТСЖ

Пункт 1 статьи 140 Жилищного кодекса РФ гласит, что реорганизация ТСЖ проводится согласно порядку, описанному в гражданском законодательстве. Таким образом, реорганизация ТСЖ проходит по правилам, изложенным в ст. 57 Гражданского кодекса РФ. Решение о реорганизации ТСЖ принимается исключительно на общем собрании участников ТСЖ.

Согласно 57 статьи Гражданского кодекса РФ, реорганизация ТСЖ возможна в следующих случаях:

• объединения в одно юридическое лицо нескольких юридических лиц;
• присоединения одного юридического лица к другому;
• разделение одного юридического лица на несколько других;
• выделение новых организаций из существующего юридического лица;
• преобразование юридического лица в организацию иной правовой и организационной формы.

Ст. 136 Жилищного кодекса предусматривает наличие только одного ТСЖ в одном многоквартирном доме. Таким образом, ТСЖ, функционирующее в одном доме, не может быть разделено на несколько организаций или выделять новое юридическое лицо из своего состава. Это возможно только в случае, если ТСЖ осуществляет свою деятельность на два и более многоквартирных дома, владельцы жилья в которых хотят отделиться.

ТСЖ может быть реорганизовано по желанию участников в ЖСК. Эта организация (так же, как и любая другая), регистрируется как новое юридическое лицо согласно ст. 51 и ст. 57 Гражданского кодекса РФ.

Виды реорганизации ТСЖ

Реорганизация ТСЖ может иметь следующий вид:

• Присоединение. При таком способе реорганизации права и обязанности присоединяющегося юридического лица переходят к юридическому лицу, к которому было совершено присоединение.
• Преобразование. ТСЖ может быть преобразовано в ЖСК, если было достигнуто соответствующее решение на собрание собственников. Для преобразования ТСЖ необходимо заплатить госпошлину и составить передаточный акт.
• Слияние. Такая форма реорганизации возможна, если собственники двух и более домов не могут справиться с управлением общим имуществом своими силами. Однако законодательство запрещает объединение в одну организацию, но допускает организацию союза ТСЖ. Когда такой союз образовывается, должен быть составлен устав и подписан учредительный документ, так как такое слияние представляет собой создание нового юридического лица. При этом в названии нового учреждения необходимо включить термины «союз» или «ассоциация». Участники такой компании несут субсидиарную ответственность по своим обязательствам.
• Выделение. Реорганизация ТСЖ в форме выделения применяется в случае, если жители одного из домов не удовлетворены управлением и хотят покинуть товарищество с целью создания собственного органа управления.
• Разделение. Чтобы провести такую реорганизацию, потребуется разделительный баланс. Вновь образованные юридические лица берут на себя права и обязанности реорганизованного ТСЖ. Передаются эти права и обязанности на основании разделительного баланса. Передаточный акт и разделительный баланс должны быть утверждены участниками либо тем органом, которым было принято решение реорганизовать ТСЖ. В этих документах необходимо указать оспариваемые обязательства и включить положение о правопреемстве по всем обязательствам прошлого ТСЖ.

В каком порядке проводится реорганизация ТСЖ

При любом виде реорганизации ТСЖ процедура будет иметь один и тот же вид.

1. Собственники жилья в домах должны принять на общем собрании решение о реорганизации ТСЖ, при этом за эту процедуру должно быть отдано не менее двух третей голосов.
2. Участники ТСЖ получают уведомление по форме №Р12003 о реорганизации.
3. В отделении Налоговой инспекции регистрируется новое юридическое лицо.
4. Происходит оплата госпошлины.
5. Осуществляется передача прав и обязанностей от ТСЖ к новой компании.
6. Вносятся изменения в ЕГРЮЛ.

Для процедуры реорганизации ТСЖ требуются следующие документы:

• устав нового юридического лица;
• протокол общего собрания с решением о реорганизации;
• квитанция оплаченной госпошлины;
• заявление на регистрацию нового юридического лица с указанием причины такого создания (реорганизация по форме №Р12003);
• передаточный акт.

Образец заявления по форме №Р12003 можно взять в налоговой инспекции либо найти в интернете.

Передаточный акт должен содержать всю информацию о том, что именно передается от ТСЖ новой организации, а также на каких условиях осуществляется передача. Особенно важно и необходимо указать задолженности (если есть), активы и пассивы. Налоговая инспекция вправе отказать в реорганизации ТСЖ, если передаточный акт не будет предоставлен. Также этот документ необходим, чтобы впоследствии не возникло вопросов и судебных тяжб о том, кто должен выплачивать долги или имеет больше прав на собственность.

Еще одной важной информацией, которую нужно указать в передаточном акте, будут данные о правопреемстве новой организации по отношению к реорганизуемому ТСЖ. Эти данные указываются и в разделительном балансе. Если информация, указанная в разделительном балансе, не позволяет установить, кто является правопреемником реорганизованного ТСЖ, то перед кредиторами будут солидарно отвечать вновь возникшие после реорганизации юридические лица.

Также необходимо включить в состав разделительного баланса и передаточного акта бухгалтерскую отчетность в объеме годового отчета на дату реорганизации (последнюю отчетную дату). Составляется отчетность в порядке, установленным Минфином РФ.

Чтобы удостоверить данные бухотчета и бухучета, при реорганизации ТСЖ необходимо провести инвентаризацию обязательств и имущества. Во время этой инвентаризации будет проверено и документально подтверждено наличие обязательств и имущества, проведена их оценка и проверено состояние.

В случае наличия у реорганизуемого ТСЖ кредиторов, члены ТСЖ или орган, принявший решение о реорганизации, обязаны сообщить им о начале данного процесса. При этом кредитор имеет право потребовать досрочное погашение кредита, а также возмещение убытков или прекращение обязательств. Право на такие действия кредитору дает ст391. п.1 Гражданского кодекса РФ, согласно которой долг не может быть перенесен без согласия на это кредитора. Так как кредитор не может запретить или приостановить реорганизацию, ему остается только в письменной форме потребовать досрочного выполнения или досрочного прекращения обязательств реорганизуемого ТСЖ, а также возмещения убытков. Прекращение обязательств возможно различными способами, предусмотренными правовыми актами, законами или договорами.

Как зарегистрировать новое юридическое лицо после реорганизации ТСЖ

Если ТСЖ реорганизуется по форме разделения, преобразования, слияния или выделения, то результатом реорганизации будет создание новых юридических лиц. Таким образом, процесс реорганизации считается законченным в момент государственной регистрации всех новых юридических лиц.

Когда регистрируется новое юридическое лицо при реорганизации ТСЖ, ко всем прочим учредительным документам нужно добавить передаточный акт или разделительный баланс, в зависимости от вида реорганизации.

Если реорганизация идет по форме слияния или присоединения, то для органов учета юридических лиц нужно предоставить передаточный акт, о чем говорит ст.59 Гражданского кодекса РФ.

Необходимые документы, чтобы зарегистрировать юридическое лицо, созданное при реорганизации ТСЖ:

• заявление о регистрации, в котором должны быть подтверждены: верность информации учредительных документов, соответствие учредительной документации необходимым требованиям для данного юридического лица, наличие в передаточном акте и разделительном балансе информации о правопреемстве по обязательствам реорганизованного ТСЖ, в особых случаях – согласование с органами местного самоуправления;
• учредительные документы либо в оригинальном виде, либо в виде нотариально заверенных копий;
• решение о реорганизации ТСЖ;
• передаточный акт или разделительный баланс;
• в определенных случаях – договор о слиянии;
• квитанция об оплате госпошлины.

Аналогичный список документов требуется и при преобразовании ТСЖ в ЖСК или жилищный кооператив.

Непосредственно регистрация нового юридического лица при реорганизации ТСЖ осуществляется местными регистрирующими органами. Если при реорганизации ТСЖ свою деятельность прекращают одно или несколько юридических лиц, то в ЕГРЮЛ вносится запись о прекращении их деятельности по предоставлению информации от государственного регистрирующего органа. Госрегистрация юридических лиц, которые образуются в результате реорганизации, длится пять рабочих дней.

Выше мы говорили о том, что реорганизация считается завершенной в момент регистрации новых юридических лиц, если они реорганизуются по форме разделения, преобразования, слияния или выделения. Если же реорганизация проводится в виде присоединения, то она считается законченной в момент внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности присоединяемого юридического лица.

Реорганизация ТСЖ с помощью объединения

Согласно ст. 142 Жилищного кодекса РФ, создание объединения ТСЖ преследует некоммерческие цели, главная из которых – совместное управление общим имуществом. Чтобы эта цель была достигнута, объединение ТСЖ должно иметь права юридического лица.

Гражданский кодекс РФ допускает создание объединений в форме союза или ассоциации. ТСЖ, которые объединились в союз или ассоциацию, сохраняют самостоятельность и то, что они участвуют в объединении, не уменьшает их объем правоспособности. ТСЖ сохраняет те же права, что и до вступления в ассоциацию.

Такой союз ТСЖ является собственником имущества, которое складывается за счет поступлений каждого участника (либо от других, разрешенных законом источников). Если объединение ликвидировано, то оставшееся имущество после выполнения требований кредиторов направляется на цели объединения, а не делится между участниками.

Союз ТСЖ не отвечает за обязательства каждого своего члена, тогда как члены союза отвечают за обязательства, принятые союзом. Члены союза несут субсидиарную ответственность своим имуществом по обязательствам, если в уставе не указан предел имущественной ответственности каждого члена союза.

Права и обязанности участников союза закрепляются в учредительных документах. Члены союза ТСЖ вправе безвозмездно пользоваться услугами союза, так как имущество объединения формируется на их средства.

Член союза ТСЖ имеет право покинуть объединение, подав заявление о выходе в любой момент времени. Однако имущественные обязанности с члена объединения будут сложены только по окончании финансового года, и только после этого он будет считаться вышедшим из союза.

Участник союза может быть исключен другими участниками по основаниям, указанным в учредительных документах. Дополнительная ответственность члена ассоциации, который добровольно или принудительно выбыл из нее, по долгам объединения сохраняется на два года. Размер ответственности зависит от взноса в имущество союза.

Новый участник союза может появиться в нем только при согласии всех действующих участников объединения. Если учредительные документы союза позволяют, то на нового участника объединения накладывается субсидиарная ответственность по долгам ассоциации, которые возникли до его вступления в нее.

Объединение ТСЖ управляется по таким же правилам, что и обычное ТСЖ.

Реорганизация ТСЖ в ТСН

Так как в 2014 году вступил в силу ФЗ № 99 от 5 мая 2014г., который ввел понятие товарищества собственников недвижимости (ТСН) как новую организационно-правовую форму некоммерческих организаций, к которой относится и ТСЖ, у многих возникают вопросы о необходимости изменения устава, а также о том, в каком порядке и какие именно изменения необходимо вносить.

Так как ТСН и ТСЖ имеют идентичную организационно-правовую форму, то с 1 сентября 2014 года все объединения собственников жилья в МКД должны регистрироваться как ТСН. При этом ТСЖ, созданные до сентября 2014 года, не должны быть перерегистрированы (согласно п.10 ч.8 ст.3 ФЗ №99), но должны переименоваться и скорректировать устав, согласно нормам гл.4 Гражданского кодекса РФ. Ниже приведем необходимые изменения в уставах ТСЖ.

• Непосредственное переименование с ТСЖ на ТСН. Например, ТСЖ «Юбилейный» станет ТСН «Юбилейный».
• Отметить, что ТСН – некоммерческая корпоративная организация.
• Указать в уставе, что проведение предпринимательской или любой приносящей доход деятельности остается правом ТСЖ в случае, если эта деятельность направлена на достижение целей, ради которых организовано товарищество.
• Если организация намерена вести приносящую доход деятельность, нужно прописать способы формирования имущества, достаточного для ведения такой деятельности. Например, указать, что будет учрежден фонд или сформировано имущество в виде инвентаря, оборудования и т. п., рыночная стоимость которого не ниже минимального размера уставного капитала ООО. Также требуется составить перечень этого имущества, который должен актуализироваться раз в три месяца с уточнениями стоимости указанного имущества.
• Нужно внести информацию о единоличном исполнительном органе ТСН (председателе) и о действующем коллегиальном исполнительном органе (правлении).
• Возможен вариант, когда полномочиями председателя наделены несколько лиц, которые действуют совместно, либо действуют несколько независимых председателей. В уставе должен быть прописан порядок взаимодействия указанных лиц.
• Если планируется включить в работу организации деятельность наблюдательного или иного совета, который займется контролирующей деятельностью правления, то в уставе должно быть предусмотрена возможность его создания.
• Нормы ответственности правления и председателя правления должны быть актуальными, а в случае наличия наблюдательного совета необходимо прописать его ответственность.
• Следует уточнить права и обязанности членов ТСЖ с учетом положений ст. 65.2 Гражданского кодекса РФ, в частности, необходимо обратить внимание на п. 2 данной статьи. Так, в уставе ТСЖ может быть предусмотрен порядок уведомления одним членом ТСЖ других его членов о намерении обратиться в суд с иском к организации.

Учебник: Жилищное право.Информационно-справочное издание

4. реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Реорганизация товарищества собственников жилья проводится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 140 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В соответствии со статьей 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Реорганизация осуществляется в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования. Разделение или выделение товариществ собственников жилья возможно лишь при условии, что ранее товариществом были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Слияние и присоединение товариществ собственников жилья необходимо отличать от объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).

Преобразовать товарищество можно лишь в потребительский кооператив жилищный или жилищно-строительный; как говорилось выше, в соответствии со статьей 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, все члены которого полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 г. подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.

Решение о реорганизации должно быть принято общим собранием членов товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Ликвидируется товарищество собственников жилья на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья, как и жилищный кооператив, может быть ликвидировано по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на которое создано товарищество; в связи со сносом дома; по решению суда если при создании товарищества был грубо нарушен закон и эти нарушения носят неустранимый характер, либо если деятельность ведется без разрешения (лицензии) или запрещена законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом.

ТСЖ подлежит ликвидации в случае приобретения одним собственником права собственности на все помещения многоквартирного дома, а также по основанию, предусмотренному частью 2 ст. 141 ЖК РФ, т.е. если члены товарищества не обладают более пятидесяти процентами голосов.

Сокращение количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников жилья, возможно, например, при выходе из членов товарищества, в случае смерти члена товарищества или отчуждения помещений, принадлежащих члену товарищества.

Если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не принято решение о ликвидации ТСЖ, то товарищество может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов (абз. 3 п. 1, пункт 3 ст. 61 ГК РФ).

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества. Ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги для бывших членов товарищества (ч. 3 ст. 157 ЖК РФ).

Жилищное право

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества (общим имуществом).

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ. Основанием для управления многоквартирным домом ТСЖ является решение общего собрания о выборе соответствующего способа управления (управление ТСЖ). которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании или в заочном голосовании. Поэтому на общем собрании по созданию товарищества необходимо также принять решение о выборе соответствующего способа управления.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом. но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем это общее имущество должно быль предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Федеральный закон № 129-ФЗ).

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета и банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также за коммунальные услуги. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо путем проведения заочного голосования.

Решение общего собрания собственников помещений о ТСЖ и принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 135. ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (Ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Статья 140 ЖК РФ предусматривает возможность реорганизации ТСЖ, которая осуществляется в общем порядке, установленном ст. 57—60 Г К РФ и ст. 14—10 Федерального закона № 129-ФЗ.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица новое юридическое лицо не создастся. Завершение реорганизации обоих юридических лиц определяется моментом внесения органом государственной регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Реорганизация связана с переходом прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ к существующим (при присоединении) или вновь возникающим (в остальных случаях) юридическим лицам в порядке универсального правопреемства (ст. 129. 387 ГК РФ). Вопросы правопреемства в отношении обязанности по уплате налогов и сборов регулируются ст. 50 ГК РФ.

Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности при реорганизации юридические лица обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка (ст. 12 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»),

ЖК РФ устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. ТСЖ вправе:

1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы не только членов товарищества но и собственников, не являющихся членами товарищества (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ). По договору управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ) товарищество хотя и выступает стороной договора, но услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальные услуги предоставляются управляющей организацией непосредственно собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Оплата собственниками помещений предоставляемых им услуг и работ осуществляется в порядке, определяемом правлением ТСЖ. ЖК РФ не предоставляет права ТСЖ выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;
2. определять смету доходов и расходов ТСЖ на год (финансовый план), в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели, определять порядок внесения членских и иных взносов, а также обязательных платежей;
3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество, а также размер членских взносов;
4. подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
5. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;
6. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;
7. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
8. продавать и передавать во временное пользование, обменивал» имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Однако наличие в законе таких прав еще не означает факта их использования в хозяйственной деятельности юридическим лицом.

Для того чтобы права ТСЖ, предусмотренные жилищным законодательством, были реализованы в его практической деятельности, необходимо:

• внести предусмотренные ЖК РФ права ТСЖ в устав такого товарищества;
• включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в перечни вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ либо к компетенции правления такого товарищества (что должно быть отражено в уставе);
• закрепить в уставе правомочность решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.

Хотя ТСЖ и является одним из способов управления многоквартирным домом, но при этом оно не является управляющей организацией. Члены ТСЖ на общем собрании товарищества могут принять решение о том, что управление многоквартирным домом будет осуществлять управляющая организация. Также общее собрание членов товарищества может принять решение о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме в рамках уставной деятельности. Законодательство не запрещает часть функций по управлению общим имуществом в многоквартирном доме передать иной организации. При передаче части полномочий следует учитывать что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.

В соответствии с и. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «о бухгалтерском учете» (с изм. и доп. от 23 июля 1998 г., 28 марта, 31 декабря 2002 г.. 10 января. 28 мая, 30 июня 2003 г.) руководители организаций в зависимости от объема учетной работы могут а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером; б) ввести в штат должность бухгалтера; в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту; г) вести бухгалтерский учет лично.

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая ТСЖ. наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.

Понятие «обеспечить» также не классифицировано, полому оно подлежит раскрытию в уставе товарищества. Под обеспечением необходимо понимать следующую деятельность ТСЖ:

• заключение в интересах собственников помещений договоров управления многоквартирным домом или на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• контроль исполнения обязательств по заключенным договорам;
• ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом;
• планирование объемов работ и услуг по содержанию текущему и капитальному ремонту общего имущества;
• установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их далями в праве общей собственности на данное имущество ТСЖ в этом случае должно:

• своевременно определять расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы;
• установить размеры платежей для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности;
• информировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения;
• осуществлять контроль за пользованием собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственником помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений в многоквартирном доме и получать их согласие в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

• на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц. затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих лому. ТСЖ обязано принять самостоятельные меры к устранению нарушений, а в случае невозможности их устранить — направить сведения в надзорные органы для привлечения виновных к административной ответственности;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. ТСЖ представляет интересы членов такого товарищества в отношениях с третьими лицами в соответствии с правилами гл. 10 ГК РФ

ТСЖ приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ. ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ. Порядок и условия — Статьи и очерки по жилищному праву

Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Реорганизация ТСЖ — это прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, и может быть произведена в форме слияния (два и более юридических лица превращаются в одно), присоединения (одно или несколько лиц присоединяются к другому), разделения (юридическое лицо делится на два или более юридических лиц), выделения (из состава юридического лица выделяются одно или несколько юридических лиц, при этом первое юридическое лицо продолжает существовать) и преобразования (юридическое лицо одного вида — ТСЖ трансформируется в юридическое лицо другого вида — жилищный или жилищно-строительный кооператив).

Реорганизация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о реорганизации общим собранием членов ТСЖ;

2) уведомление в письменном форме кредиторов о реорганизации ТСЖ в соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является ТСЖ, и возмещения убытков. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного ТСЖ, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного ТСЖ перед его кредиторами;

3) заключение договора о слиянии (при реорганизации в форме слияния), а также составление передаточного акта или разделительного баланса, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Он утверждается общим собранием членов ТСЖ;

4) государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, изменений в учредительные документы других юридических лиц, а также внесение в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица.

При государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации (преобразования, слияния, разделения, выделения), в регистрирующий орган представляются следующие документы:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме № Р12001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

— договор о слиянии (при реорганизации в форме слияния);

— передаточный акт или разделительный баланс;

— документ об уплате государственной пошлины.

При реорганизации ТСЖ в форме присоединения к нему другого юридического лица в регистрирующий орган по месту нахождения ТСЖ представляются:

— подписанное заявителем заявление о внесении записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица по форме № Р16003, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

— договор о присоединении и передаточный акт.

При реорганизации в форме присоединения или выделения в учредительные документы юридического лица, к которому присоединяется реорганизуемое юридическое лицо или из которого выделяется вновь возникающее юридическое лицо, вносятся необходимые изменения. Для их государственной регистрации в регистрирующий орган представляются:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р13001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— решение о внесении изменений в учредительные документы юридического лица;

— изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица;

— документ об уплате государственной пошлины.

Для внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица, в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о внесении изменений в государственный реестр по форме № Р14001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».

Государственная регистрация осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения реорганизуемых юридических лиц в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов.

ТСЖ считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица.

Ликвидация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о ликвидации. ТСЖ может быть ликвидировано:

— по решению общего собрания членов ТСЖ;

— по решению суда на основании требования органа государственной власти в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

ТСЖ ликвидируется также в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127_ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вследствие признания его несостоятельным (банкротом);

2) формирование ликвидационной комиссии (назначение ликвидатора). Общее собрание членов ТСЖ назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора), устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами и направляют в регистрирующий орган уведомление о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора по форме № Р15002, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей». С момента назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого ТСЖ выступает в суде;

3) публикация сообщения о ликвидации и составление промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия в целях выявления кредиторов, а также уведомления их о принятом решении о ликвидации юридического лица в соответствии со статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами.;

4) осуществление расчетов с кредиторами и составление ликвидационного баланса. Согласно пункту 4 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной статьей 64 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. Расчеты с кредиторами пятой очереди производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации при ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

— в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

— во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

— в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;

— в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

— в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

В случае, если при осуществлении расчетов с кредиторами имеющиеся у ликвидируемого ТСЖ денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений, а также производит выплату денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ.

После расчета с кредиторами ТСЖ и проведения инвентаризации оставшегося имущества ликвидационной комиссией составляется в простой письменной форме ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов ТСЖ. В ликвидационном балансе должны быть отражены сведения о составе оставшегося после удовлетворения требований кредиторов имущества;

5) государственная регистрация юридического лица в связи с ликвидацией. Для государственной регистрации в связи с ликвидацией юридического лица в регистрирующий орган не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица представляются следующие документы:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р16001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— документ об уплате государственной пошлины.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а ТСЖ — прекратившим свою деятельность, после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Статья написана по материалам сайтов: www.aup.ru, www.gkh.ru, uchebnik.biz, isfic.info, studbooks.net.

»