+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности

Какова ответственность оценщика? Почему оценщики не «рисуют» в отчетах об оценке те цифры, которые просят заказчики? Чем грозит «заказная оценка» оценочной компании?

Вероятно, Вам уже приходилось сталкиваться с тем, что надо бы оценить что-то подешевле (или подороже). Вы, вероятно, даже обращались в различные оценочные компании с данным вопросом, и осмелимся предположить, что слышали Вы практически одно и тоже – так сделать нельзя.

Но почему? – этот вопрос, скорее всего, мучает Вас до сих пор. «…Почему оценщик не хочет написать это? Какая ему разница, что писать? Это же мне надо будет дальше с этим отчетом ходить и доказывать что к чему. ». А все достаточно просто — есть такой фактор, как ответственность оценочной компании. Мы расскажем Вам, кратко, в чем она заключается и почему фирмы не идут на встречу вашим просьбам.

1. Любую цифру, которую пишет оценщик – он обязан обосновать. Стоимость, выданная оценщиком – это результат математических вычислений. Мы не можем написать «что-то там в расчетах непонятное – получили стоимость 25». Если посмотреть на все изменения в законе об оценочной деятельности можно проследить то, что со временем, требования к методам расчетов и самое главное, к исходной информации, ужесточаются.

a. По действующему закону, мы обязаны привести копии страниц источников для аналогов, которые были использованы в отчете. Это ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ требование закона.

b. Мы обязаны сравнить полученную стоимость вашего имущества с состояние рынка, и в случае если результат вычислений выходит за пределы — значит результат оценки – неверен.

c. Все корректировки, которые приводятся в отчете, должны быть обоснованы. Причем, обоснованы не просто «мы так считаем», а получить размер корректировки методом математических расчетов или сослаться на авторитетный источник.

Вот теперь скажите, как можно имея аналоги, находящиеся (например) в интервале цен 1000 – 1300 рублей оценить Ваше имущество на 500 руб. или 2000 руб. (при прочих равных условиях).

Ответ напрашивается один – если Вам дали такой отчет, то проверку он не выдержит.

2. Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор…» Это означает, что если оценщик дал стоимость, которая ниже или выше рыночной, то он причинил ущерб. А этот ущерб возмещается за счет имущества оценщиков, т.е. мы отвечаем всем своим имуществом за подобные завышения или занижения стоимости оценки.

Плюс к этому, такого оценщика, с вероятностью 99% из 100%, исключат из саморегулируемой организации, и он более не сможет зарабатывать себе на хлеб своей профессией.

Скажите, Вы бы стали рисковать своей квартирой или машиной для того, что бы кому-то другому (например, нам) было хорошо?

К слову сказать, данной страховкой нам еще ни разу не приходилось пользоваться, что подтверждает надежность нашей системы контроля качества отчетов.

3. Теперь о нематериальном. Третья причина – гудвил оценочной компании, или просто ее честное имя. Заказчики оценочных услуг (тем более крупные компании) не могут себе позволить иметь недостойного контрагента. А компания с именем, которая оказывает услуги по оценке, не может рисковать этим именем. Ответственность оценочной компании заключается в том, что она может потерять все из-за некачественного отчета об оценке или нелепой ошибки в расчетах.

На наш взгляд, достаточно второго пункта для ответа на все вопросы, заданные в начале статьи. И ответственность оценщика перед заказчиком — не какие-то абстрактные обещания, а закон!

Как все таки добиться возмещения вреда, причиненного оценщиком

В законе четко сказано, что ущерб, причиненный оценщиком, подлежит возмещению в полном объеме. Добиться этого можно. Для этого Вам необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением, и уже в суде доказывать факт нанесения ущерба.

Рекомендуем так же прочитать:

  • Недостоверный отчет об оценке. Что будет, если все-таки какими-то нам неизвестными методами, у Вас все-таки окажется на руках отчет об оценке, который будет содержать недостоверную рыночную стоимость? Чем это грозит заказчику и чем он отличается от правильного отчета об оценке?
  • Ущерб от неправильной оценки и его возмещение
  • Как самостоятельно (в домашних условиях) оценить качество отчета об оценке?
  • Что такое отчет об оценке? Что он должен содержать? Как он выглядит?
  • Как выбрать оценочную компанию?

Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности

В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО оценщиков перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРО оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности: заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей; формирование компенсационного фонда СРО оценщиков, в который каждым членом СРО оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей (ст. 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.).

Убытки, которые причинены заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Если оценщик является индивидуальным предпринимателем, то он сам отвечает за убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности. Если оценщик работает от имени юридического лица, с которым заключен трудовой договор, то убытки или имущественный вред возмещаются за счет имущества этого юридического лица. Но данное юридическое лицо вправе взыскать с оценщика эти убытки в порядке регресса.

В соответствии со ст. 15 и 1064 ГК РФ возмещения убытков заказчик может требовать в том случае, если его права были нарушены действиями оценщика. Если же оценщик определил правильно стоимость объекта оценки без нарушений законодательства и иных норм, то он не может быть привлечен к ответственности.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРОО перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРОО обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

Согласно ст. 24 Закона одним из условий включения физического лица в реестр членов СРОО является представление в СРОО договора обязательного страхования ответственности этого физического лица. Кроме того, отсутствие в дальнейшем данного договора у оценщика в силу, например, неперезаключения или непродления его на следующий срок может являться основанием для рассмотрения вопроса об исключения этого оценщика из членов СРОО.

В соответствии со ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы:

1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества;

2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам — риск гражданской ответственности;

3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов — предпринимательский риск.

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам Гусев Б.В., Ларионова В.А., Хлистун Ю.В. Комментарий к Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный) / отв. ред. С.Н. Братановский. М., 2012. С. 214..

Это интересно:  Статья 406.1 ГК РФ. Возмещение потерь, возникших в случае наступления определенных в договоре обстоятельств

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований ФСО, СПОД, установленных СРОО, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Первым условием наступления страхового случая является причинение ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований ФСО, СПОД, установленных СРОО, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба, то есть это должно быть виновное действие оценщика, связанное с нарушением требований ФСО и СПОД. Между неправомерным действием (бездействием) оценщика и ущербом должна быть причинно-следственная связь. Ущерб должен быть реальным, то есть согласно ст. 15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести расходы для восстановления нарушенного права, иметь утрату или повреждение своего имущества.

Вторым обязательным условием наступления страхового случая является признание факта указанного ущерба страховщиком или арбитражным судом.

И в случае наступления такого страхового случая страховщик обязан произвести страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности. То есть, как бы там ни было, если для признания страхового случая достаточно мнения страховщика, то для определения размера ущерба необходимо решение арбитражного суда. Процесс довольно долгий. Намного быстрее все могло бы решаться, если бы законодатель разрешение этого вопроса отдал бы на усмотрение третейского суда по соглашению сторон. А еще лучше, если бы можно было решить этот вопрос без обращения в суд, если все стороны согласны с оценкой страховщика.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. На сегодняшний день общий срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ устанавливается в три года.

Страховая премия, по определению ст. 954 ГК РФ, — это плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования. Договор обязательного страхования ответственности может предусматривать уплату оценщиком страховой премии в рассрочку и сроки уплаты страховых взносов. закон договор имущественный

Датой уплаты страховой премии (страхового взноса) считается день уплаты страховой премии (страхового взноса) наличными деньгами страховщику или день перечисления страховой премии (страхового взноса) на расчетный счет страховщика. Здесь законодателем выражена неточность, которая на практике приводит к ненужным спорам при разрешении вопросов сроков уплаты страховой премии. Ведь в жизни нередко встречается такая ситуация: страхователь уплатил страховой взнос путем перечисления денег на расчетный счет страховщика, и в этот же день происходит событие, которое вполне подходит под определение страхового случая, если считать моментом уплаты страхового взноса момент списания денег с расчетного счета страхователя. Если же считать моментом уплаты взноса приход денег на расчетный счет страховщика, то здесь речь будет идти о том, что страховой случай не наступил ввиду того, что страховой взнос не был уплачен, а значит, не мог вступить в силу договор страхования. Поэтому что касается рассматриваемого нами договора обязательного страхования ответственности, то во избежание нежелательных споров о сроках данный вопрос должен быть конкретизирован в самом договоре страхования.

По общему определению, как это сказано и в ст. 957 ГК РФ договор обязательного страхования ответственности вступает в силу с момента уплаты страхователем первого страхового взноса.

Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится СРОО, которая вправе устанавливать дополнительные, не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой СРОО.

Не допускается освобождение члена СРОО от обязанности внесения взносов в компенсационный фонд, в том числе зачет его требований к СРОО.

Установленный решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт наступления страхового случая по договору обязательного страхования ответственности служит явным основанием для обращения взыскания на компенсационный фонд. Но требование о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к СРОО только в случае совпадения следующих обязательных условий:

2) оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответа на предъявленное требование.

Требование о возмещении ущерба за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к СРОО, членом которой является или являлся оценщик на момент причинения ущерба. Данные об этой СРОО заказчик может взять из договора на проведение оценки. Согласно ст. 10 Закона в договоре на проведение оценки обязательно должны указываться сведения о наименовании СРОО, членом которой является оценщик, и месте нахождения этой СРОО.

Не допускается осуществления каких-либо выплат за счет компенсационного фонда (в том числе возврат членам СРОО их взносов), за исключением выплат в целях обеспечения имущественной ответственности членов СРОО перед заказчиками или третьими лицами.

На компенсационный фонд не может быть обращено взыскание по обязательствам СРОО, а также по обязательствам членов СРОО, если возникновение таких обязательств не связано с осуществлением регулируемого ею вида деятельности.

Все эти ограничения на средства компенсационного фонда помогут сохранить компенсационный фонд от полного обнуления, что в дальнейшем может сделать СРОО малонадежной в плане обеспечения имущественной ответственности.

Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Федорова Е.А., Федорова Т.А., Доценко А.В.,

Текст научной работы на тему «Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности»

Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности

заведующий кафедрой финансов и менеджмента Тульского государственного университета, доктор экономических наук, профессор Т.А. Федорова

доцент кафедры финансов и менеджмента Тульского государственного университета, кандидат экономических наук А.В. Доценко

начальник отдела оценки аудиторской фирмы «ФЕДБЕЛ»*, кандидат экономических наук

Вступление в силу Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ознаменовало начало качественно нового этапа развития оценочной деятельности в России — «эры саморегулирования». Несомненно, разработчики этого закона преследовали самые благие цели -выведение оценочной деятельности в нашей стране на более высокий профессиональный уровень. Однако большинство практикующих оценщиков убеждены, что закон от 2002 года, который за четырехлетний срок своего существования претерпел лишь несколько непринципиальных изменений, с вступившими в силу поправками получил такое количество «недоработок», что его использование становится опасным для большинства представителей профессионального оценочного сообщества1.

В этой статье мы хотели бы остановиться на недостатках положений действующего закона, определяющих обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности, которые, на наш взгляд, являются наиболее актуальными для практикующих оценщиков.

Определение оснований возникновения имущественной ответственности оценщика

Часть первая статьи 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», введенная в действие Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ, устанавливает: «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».

Приведенная формулировка создает возможность неоднозначного толкования положений этой статьи, касающихся возмещения убытков заказчику или имущественного вреда третьим лицам вследствие исполь-

* Информацию о деятельности фирмы см. на с. 122.

1 Открытое письмо оценщиков по вопросам изменений в закон об оценочной деятельности в Российской Федерации // www.appraiser.ru

зования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика. Общеизвестно, что в рыночных условиях стороны гражданско-правовых сделок всегда преследуют взаимоисключающие интересы, а именно:

• продавец стремится продать товар дороже, а покупатель — купить дешевле;

• заемщик желает получить максимально возможную сумму кредита под залог имущества меньшей стоимости, а коммерческий банк — применить максимальный дисконт при оценке ликвидационной стоимости залога для снижения последствия риска обесценения ссудной задолженности;

• муниципальные власти стремятся установить большие ставки аренды за пользование муниципальной недвижимостью, а арендаторы — нести меньшие расходы на аренду и т. д.

Таким образом, формулировка, содержащаяся в законе, стимулирует увеличение количества лиц, считающих, что в результате совершения сделки по стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, им были нанесены убытки (имущественный вред), например в виде упущенной выгоды, и дает им основания для взыскания нанесенного ущерба за счет имущества оценщика в соответствии со статьей 24.6 Федерального закона № 135-Ф3.

При этом следует учесть, что если ранее стороны сделки согласились на ее совершение, следовательно, их удовлетворяла величина определенной оценщиком стоимости объекта оценки, за исключением случаев обязательности совершения сделки, предусмотренных федеральным законодательством (обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах» и частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»). В связи с этим исходя из общих принципов гражданского права и ведения предпринимательской деятельности возникновение у сторон сделки претензий к результатам использования итого-

Это интересно:  Статья 16 закона об ОСАГО. Обязательное страхование при ограниченном использовании транспортных средств

вой величины определенной оценщиком стоимости объекта оценки, предусмотренных статьей 24.6 Федерального закона № 135-ФЗ, является необоснованным.

В законе также не раскрыт порядок определения величины указанных убытков (имущественного вреда), равно как и порядок решения спора о его взыскании за счет имущества оценщика.

По нашему мнению, доказательством возникновения убытков (имущественного вреда), предусмотренных статьей 24.6 Федерального закона № 135-ФЗ, может являться вступившее в силу решение суда о недостоверности отчета об оценке в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ. В этой же статье сказано, что «суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предписывает, что «оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без

установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается».

На основании сказанного мы предлагаем изложить текст части первой статьи 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в следующей редакции: «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, в случаях обязательности ее использования при совершении сделки с объектом оценки, предусмотренных законодательством Российской Федерации, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Факт нанесения действиями (бездействием) оценщика убытков заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественного вреда, причиненного третьим лицам, при осуществлении оценочной деятельности, а также размер этих убытков или имущественного вреда устанавливается судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в случае признания отчета об оценке недостоверным — в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона».

Формирование и использование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков

В статьях 24.6 и 24.8 Федерального закона № 135-ФЗ вполне ясно и однозначно из-

ложены порядок формирования и условия для обращения взыскания на компенсационный фонд саморегулируемой организации оценщиков (СРО). В законе также предусмотрены способы сохранения и увеличения средств компенсационного фонда путем их размещения в соответствии со статьей 24.9 рассматриваемого закона и наложения на членов СРО штрафов в соответствии со статьей 24.4 этого закона. Однако в законе не разъяснен порядок экстренного пополнения компенсационного фонда в случае возникновения оснований для массового обращения взысканий на его средства в течение краткосрочного периода времени.

Если предположить, что СРО создана из минимального количества членов (300 физических лиц в соответствии со статьей 22), и размер вступительного взноса в компенсационный фонд каждого из них также установлен на минимальном уровне (30 тысяч рублей в соответствии со статьей 24.6), то общий размер сформированных средств составит всего лишь 9 миллионов рублей. В практике оценочной деятельности часто приходится сталкиваться с оценкой стоимости имущества в сотни раз большей, чем эта сумма. В связи с этим, по нашему мнению, вполне возможно возникновение ситуации, когда 15 недобросовестных оценщиков из 300 членов СРО в течение сравнительно короткого промежутка времени могут истратить все средства компенсационного фонда, так как установленные арбитражным судом или признанные страховщиком размеры нанесенных заказчикам убытков или имущественного вреда третьим лицам в каждом страховом случае будут превосходить совокупность минимальной страховой суммы (300 тысяч рублей в соответствии со статьей 24.6) и максимальной компенсационной выплаты (600 тысяч рублей в соответствии со статьей 24.8). При этом совсем необязательно наличие 15 недобросовестных оценщиков, поскольку в законе не ограничено количество обращений взысканий на средства компенсационного фонда по вине одного и того же члена СРО. Возникает вполне логичный вопрос, каким образом в этом случае СРО будет форми-

ровать компенсационный фонд для обеспечения имущественной ответственности остальных, добросовестных членов.

В соответствии с частью перовой статьи 24.8 Федерального закона № 135-ФЗ компенсационный фонд СРО «первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов», каждый из которых не может быть меньше 30 тысяч рублей (часть третья статьи 24.6). Однако максимальный размер и количество этих взносов в законе не определены и отданы на рассмотрение коллегиального органа управления СРО (статья 24). Иными словами, возможна ситуация, когда для экстренного пополнения компенсационного фонда внутренним порядком СРО будет предусмотрено взимание дополнительных взносов с оценщиков. Где же справедливость? Почему добросовестные члены СРО будут обязаны финансировать убытки лиц, не соблюдающих требования законодательства и стандартов оценки?

По нашему мнению, решение этой проблемы заключается в необходимости увязки компенсационной выплаты и дисциплинарного взыскания в виде регрессионного штрафа с виновного члена СРО, которая должна бы быть зафиксирована в статье 24.4 Федерального закона № 135-ФЗ. Кроме этого, следуя логике сохранения средств компенсационного фонда, в предусмотренных законодательством случаях обязательности совершения сделки с объектом оценки по стоимости, определенной оценщиком, в статье 10 анализируемого закона должна быть предусмотрена зависимость возможности заключения договора с заказчиком от соотношения искомой стоимости объекта оценки и суммы обязательного страхования гражданской ответственности оценщика. С другой стороны, это приведет к тому, что на практике наиболее выгодные заказы достанутся наиболее крупным столичным оценочным фирмам, работники которых совсем не обязательно являются наиболее добросовестными и квалифицированными оценщиками.

Особо следует отметить, что по официальным статистическим данным за четырехлетний период действия старого закона

об оценочной деятельности не возникло ни одного случая выплаты по договорам обязательного страхования гражданской ответственности оценщиков. В связи с этим, поскольку назначением средств компенсационного фонда является обеспечение ответственности оценщика по обязательствам сверх страховой суммы, вызывает сомнение сама необходимость его формирования, если в соответствии со статьей 24.6 Федерального закона № 135-ФЗ определение условий возникновения имущественной ответственности оценщиков будет основано на случаях обязательности совершения сделки с объектом оценки по стоимости, определенной оценщиком. На наш взгляд, в этих случаях ответственность недобросовестного оценщика в достаточной степени может обеспечиваться обязательной страховой суммой и его личным имуществом, обращение взыскание на которое потерпевшие осуществляют в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Следует учесть и то, что возникшая необходимость несения дополнительных расходов на уплату членских взносов и взносов в компенсационный фонд СРО, во-первых, создает существенные финансовые барьеры для вступления на рынок и повышает предпринимательский риск для провинциальных оценщиков, тарифы которых в несколько раз ниже, чем у их столичных коллег. То же можно сказать и о только начинающих свою профессиональную деятельность оценщиках. По нашему мнению, эти условия нарушают принципы антимонопольного законодательства. Во-вторых, указанные дополнительные расходы, несомненно, приведут к росту себестоимости оценочных услуг и в свете сложившейся в последние годы на рынке тенденции снижения расценок за их оказание — к снижению рентабельности работы оценщиков либо, в случае монополизации рынка и искусственного поднятия тарифов, — к потере рынка инициативной оценки.

Обобщая сказанное, мы призываем разработчиков Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ прислушиваться к мнению его непосредственных пользовате-

лей — практикующих оценщиков и рекомен- поправок к существующему законодатель-дуем рассмотреть сделанные в статье пред- ству, необходимых для его применения в ложения в качестве основы для разработки практической оценочной деятельности.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»________________

Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре 30 января — 2 февраля 2007 года ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ОБОРОТА И ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА

• основы земельного законодательства, определяющего порядок использования, оборота и оценки (кадастровой и рыночной) земель сельскохозяйственного назначения;

• особенности и опыт применения закона о «дачной амнистии»

• проведение территориального землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения

• опыт проведения работ по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий

• платежи за перевод лесных земель в нелесные и земель лесного фонда в земли других категорий

• государственная кадастровая оценка земель лесного фонда

• расчет убытков, включая упущенную выгоду, при переводе земель из одной категории в другую, в частности, в местах проживания коренных малочисленных народов Севера (оленьи пастбища)

• расчет соразмерной платы за сервитут

• государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

• особенности предоставления земельных участков под строительство из земель сельскохозяйственного назначения

• налогообложение земли: расчет и начисление налогов

• полномочия органов местного самоуправления по управлению земельными участками

Это интересно:  Статья 201.11 закона о банкротстве

• судебная практика по земельным спорам

• о проекте федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»

Оценщик отвечает своим имуществом за результаты оценки

В настоящее время в условиях рыночной экономики растет потребность в услугах независимых оценщиков для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Отчет об оценке необходим при взносе имущества в уставный капитал, для залога, при наступлении страхового случая, у нотариуса при оформлении завещания, в суде.

Как правило от результата оценки зависят финансовые затраты заказчика или третьих лиц. В таких случаях очень часто возникает желание оценить, что либо подешевле (подороже). Однако в случае обращения с такой просьбой к оценщику вы однозначно получите отказ. И это понятно, ведь есть немаловажный фактор – ответственность. Законодательство выставляет к независимым оценщикам жесткие требования, в случае нарушения которых оценщик отвечает своим личным имуществом. Требования к отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

1. Каждая цифра написанная оценщиком в отчете должна быть обоснована. Ежегодно законодательство ужесточает требования, как к содержанию отчетов, так и к применяемым методам расчетов. К отчету об оценке обязательно должны быть приложены копии источников предложений объектов аналогов. Итоговая величина, получаемая оценщиком в процессе расчетов должна быть в пределах значений выявленных в ходе анализа рынка. Если итоговая стоимость не входит в ценовые границы выявленные в ходе анализа рынка, то оценка выполнена неверно. Все корректировки, применяемые при оценке, должны быть подтверждены. Если раньше оценщики могли исходя из личного опыта или из анализа рынка сделать вывод о том, как тот или иной ценообразующий показатель может повлиять на итог, то теперь этого сделать нельзя. Любая цифра должна быть подтверждена и обоснована.

2. В Гражданском кодексе Российской федерации предусмотрена материальная ответственность при нанесении имущественного вреда, однако, ответственность оценщика за ошибки при определении рыночной стоимости ответственности оценщика, которые привели к искажению стоимости объекта оценки ничего не указано. Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности». Статья 24.6, вышеуказанного закона, Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности» говорит о том, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор». Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки. Помимо имущественной ответственности, оценщика нанесшего ущерб

Как видим, законодательство серьезно озаботилось о соблюдении прав потребителей оценочных услуг и полностью возложил ответственность за нанесение материального ущерба в результате некачественной оценки на оценщиков и оценочные компании.

3. Помимо материальных потерь оценщик и оценочная компания с который заключен трудовой договор, в случае неверного определения рыночной стоимости теряет свой авторитет. Такая компания лишается своих клиентов, не может участвовать в тендерах, аукционах на оказание оценочных услуг. Ответственность оценочной компании в том, что из за некачественной работы оценщика она может потерять положительную репутацию. Помимо существующей личной ответственности (потеря членства в СРО оценщиков) и имущественной в настоящее время решается вопрос о введении уголовной ответственности оценщиков за осуществление недобросовестной оценочной деятельности, которая выражается в передаче заказчику заведомо неверно выполненного отчета, в которых умышленно уменьшена или увеличена стоимость объекта оценки. Вопрос о целесообразности уголовной ответственности не всегда легко решить однозначно. На наш взгляд второй и третий пункт данной статьи могут объяснить нежелание оценщиков и оценочных компаний идти на поводу у заказчика уменьшая или увеличивая рыночную стоимость объектов оценки.

Как же определить нанесенный оценщиком ущерб? В общем случае это есть разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке. Однако факт занижения иди завышения необходимо доказать. Как вариант доказательством уменьшения или увеличение стоимости может являться ещё один (повторный) отчет об оценке. Но результат повторного отчета также является вероятностной величиной. Получатся, что ущерб, рассчитанный как разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке является также неопределенной величиной. Для разрешения данной проблемы в настоящее время оценочное сообщество решает вопрос об установлении в нормативных документах или федеральных стандартах оценки допустимой предела точности результатов определения рыночной стоимости объектов оценки. Наша компания также может определить ущерб, нанесенный третьими лицами, в том числе иными оценочными компаниями.

Последовательность возмещения ущерба пострадавшему лицу будет выглядеть следующим образом: первоначально выносится решение суда, на следующей стадии выплачивается компенсация из средств страховой компании, той в которой застрахована гражданская ответственность оценщика. Если сумма ущерба превышает лимит ответственности для покрытия страхового случая, то тогда средства будут изысканы за счет имущества оценщика после выплаты, вероятнее всего, оценщик будет исключен из списка саморегулируемых организаций (СРО).

Особенность оценочного сообщества связана с такой спецификой оценочной деятельности, как конфликтность. Оценщик постоянно работает в зоне конфронтации интересов и поиска справедливого компромисса (например столкновение интересов банка-заемщика, продавца и покупателя, государство и хозяйствующие субъекты). Умение найти компромисс, результатом которого будет качественный соответствующий всем законодательным актам отчет может составить только профессиональный оценщик с хорошей квалификацией.

При выборе оценочной компании необходимо обращаться за услугами по оценке в крупную и достаточно известную на рынке организацию. Большой оценочной компании несложно привлечь в штат и содержать большое количество профессиональных экспертов. Здесь работает еще один важный фактор: чем больше компания, тем большее количество специалистов в ней трудится, тем быстрее и качественнее будет выполнена оценка.

Что такое ответственность оценщика?

К сожалению, многие клиенты наивно полагают, что оценщик в своем отчете может указать любую сумму, которую попросят его указать. А если оценщик отказывается «идти на встречу» то многие клиенты относят это исключительно к «вредности» оценщика. Но мало кто задумывается о том, какую ответственность несет оценщик за составление заведомо ложного отчета.

Вероятно, что Вы уже сталкивались с необходимостью заказывать независимую оценку, ну или Ваши знакомые обращались в оценочные компании. Нередко клиенты не стесняются напрямую предложить оценщику оценить что-то дороже или дешевле. Почти всегда на такие предложения оценщики отвечают отказом.

Тут все очень просто, оценщик несет очень серьезную ответственность за составляемые отчеты. И если будет доказано что оценщик умышленно пошел на сговор, то ему грозит ответственность вплоть до уголовной. Естественно, в таких условиях далеко не каждый пойдет на риск.

Отчет оценщика является не просто суждением, но обоснованным суждением, каждая цифра отчета это результат анализа и конкретных математических действий. И без того суровые требования к отчетам оценщиков постоянно ужесточаются. Отчет строго должен соответствовать правилам проверяемости, т.е. фактически, имея исходные данные отчеты и проведя расчеты, мы должны получить такую же итоговую сумму. Понятно, что отчет является полностью проверяемым и любые приписки могут быть легко выявлены в случае сомнений.

Прежде чем обратиться к оценщику с просьбой об изменении суммы отчета, подумайте о том, что такой отчет будет ошибочным и как ошибочный отчет он может быть легко опровергнут. Подумайте, нужно ли вам это? Кроме того, настоящий профессионал слишком дорожит своей репутацией и работой, чтобы идти на такие махинации.

Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор»

Кроме того что оценщик отвечает своим имуществом за любые нарушения, оценщик, допустивший такое нарушение будет уволен с вероятностью 99% с исключением из СРО, а это значит окончание карьеры.

Но, в такой суровости закона есть и плюс для клиента, так если по вашему делу вам будет нанесен ущерб в результате ошибки оценщика, вы будете иметь право на получение компенсации.

Следует, однако, отметить, что профессиональный оценщик сможет составить грамотный и чисты отчет с указанием максимально или минимально возможного ущерба. Т.е. есть вполне легальные способы несколько изменить сумму оценки. По сути, эта небольшая манипуляция основывается на внимании к деталям и знании законов. Поэтому, вместо того чтобы искать «серые» оценочные конторы, чтобы провести мелкую махинацию, мы советуем Вам обратиться к настоящим профессионалам, которые смогут отстоять ваши интересы вполне законно.

Статья написана по материалам сайтов: www.bk-arkadia.ru, studwood.ru, cyberleninka.ru, www.e-registr.ru, ocenit-usherb.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector