Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Текущая редакция ст. 620 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 620 ГК РФ

1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:
— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;
— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;
— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору, и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;
— не осуществление арендодателем капитального ремонта имущества;
— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.

Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.

Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.

Консультации и комментарии юристов по ст 620 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 620 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 620 Гражданского Кодекса РФ

Статья 620 содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора. Как и установленный ст. 619 ГК, данный перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.

Договор по ст. 620 расторгается через суд, если стороны не придут к добровольному соглашению (см. коммент. к ст. 619).

В комментируемой норме перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств: непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением (ст. 611 ГК); выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст. 612 ГК); непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества (п. 1 ст. 616 ГК); непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В последнем случае предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.

В отличие от ст. 619 ГК, касающейся арендодателя, комментируемая статья не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет 30 дней.

Об основаниях и порядке досрочного прекращения договорных отношений по инициативе арендатора при пользовании природными объектами см. ст. 28 Лесного кодекса, ст. 53 Водного кодекса, ст. 21 Закона о недрах.

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Новая редакция Ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 620 ГК РФ

Особенности прекращения договора аренды.

1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.

Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.

Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Приведенный в ст. ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.

Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.

Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.

Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).

3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.

Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В комментируемой статье законодатель устанавливает специальные основания одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендатора. Их наличие не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК.

К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в комментируемой статье относятся:

1) уклонение арендодателя от предоставления имущества в пользование арендатору препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества (об обязанности арендодателя предоставить имущество и о состоянии, которому должно соответствовать сдаваемое в аренду имущество, см. ст. 611 и комментарий к ней);

2) наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендатором при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (о недостатках сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель, см. ст. 612 и комментарий к ней);

3) уклонение арендодателя от являющегося его обязанностью капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (об обязанности арендодателя производить капитальный ремонт см. ст. 616 и комментарий к ней);

4) нахождение имущества в состоянии, непригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Состояние, непригодное для использования, заключается в том, что вследствие изменения физических свойств невозможно полностью или в существенной части пользоваться имуществом согласно условиям договора и его назначению. Обстоятельствами, приведшими имущество в непригодность, за которые арендатор не отвечает, могут быть обстоятельства, наступившие по вине арендодателя или независимо от его вины случайно, в результате непреодолимой силы, по вине третьих лиц.

Предполагается, что имущество стало непригодным для использования в период пользования, но не являлось таковым в момент его передачи, что создает другие последствия (см. ст. 612 ГК РФ).

Названные основания досрочного расторжения договора аренды касаются тех или иных нарушений и носят характер расшифровки абстрактного понятия существенные нарушения договора».

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, предусмотренный в комментируемой статье, может быть дополнен как законом (см. п. 3 ст. 611 ГК, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК РФ), так и договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В договоре стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендодателя. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика относит, в частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

2. В ч. 1 комментируемой статьи указывается на судебный порядок досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Полагаем, что изложенные выше правила о судебном и внесудебном порядках расторжения договора аренды по требованию арендодателя в полной мере относятся и к порядку досрочного расторжения договора по требованию арендатора. (Подробнее см. комментарий к ст. 619 ГК.)

Сказанное означает, что в силу ст. 310 ГК, п. 3 ст. 450 ГК законом допускается возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Так, согласно ст. 627 ГК арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин (см. также ст. 610 ГК РФ).

В арендных обязательствах, связанных с предпринимательской деятельностью сторон, возможность отказа арендатора от исполнения договора допускается также соглашением сторон, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поэтому в таком договоре аренды могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный.

3. Требование в суд о расторжении договора может быть заявлено арендатором и арендодателем также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК. До предъявления в суд иска о расторжении договора арендатор направляет арендодателю предложение о расторжении договора. Направления ему предупреждения о необходимости исполнения обязательства не требуется.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 620 ГК РФ

Комментируемая статья конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК). К основаниям одностороннего досрочного расторжения договора в комментируемой статье относятся:

во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества. Препятствованием пользованию имуществом может служить состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, — обязанность арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК). Это установление соответствует общему правилу п. п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ.

Другими препятствиями считаются передача имущества без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.д.), а также иные действия или бездействие арендодателя;

во-вторых, наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора. Имеются в виду скрытые недостатки имущества, которые могут быть обнаружены в процессе его использования. В данном случае законодатель связывает наличие недостатков с моментом заключения договора. Но следует учитывать также норму ст. 612 ГК РФ, согласно которой неосведомленность арендодателя об этих недостатках в момент заключения договора не лишает арендатора права на досрочное расторжение договора;

в-третьих, неисполнение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт. Это положение соответствует общему правилу ст. 616 ГК РФ. Срок капитального ремонта может быть определен договором, вызван неотложной необходимостью, при отсутствии определенных сроков это должен быть любой разумный срок;

в-четвертых, переданное арендатору имущество оказалось в состоянии, непригодном для использования. Это основание действует, если ухудшение имущества вызвано не зависящими от арендатора обстоятельствами: либо случайностью, либо форс-мажорными обстоятельствами. В данном случае арендатор не несет ответственность за ухудшение имущества.

Перечень оснований, приведенный в комментируемой статье, не является исчерпывающим, он может быть дополнен законом (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК) или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Комментируемая норма не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке. Так, могут быть установлены основания расторжения договора по воле арендатора, не связанные с нарушением арендодателем своих обязанностей. Одним из оснований правомерного расторжения договора может служить, в частности, утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. До обращения в суд арендатор должен предложить арендодателю расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). Если арендодатель не дает ответа в установленный срок, то арендатор может направить соответствующий иск в суд. Срок указывается в предложении либо согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ составляет 30 дней.

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (действующая редакция)

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

Комментарий к ст. 620 ГК РФ

1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:

— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;

— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;

— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;

— неосуществление арендодателем капитального ремонта имущества;

— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.

Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле, являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.

Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья, в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.

2. Судебная практика:

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;

Статья написана по материалам сайтов: ogkrf.ru, www.gk-rf.ru, gkodeksrf.ru, stgkrf.ru, www.zakonrf.info.

»