Юридическое обслуживание ТСЖ: договор с управляющей компанией, подача тепла в дома
Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК. То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» — оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей. То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.
В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир). Каждый из указанных способов управления должен обеспечить: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Таким образом, цель управления домом вне зависимости от способа управления сводится к предоставлению услуг и использованию общего имущества.
Управление включает в себя:
- Предоставление коммунальных услуг;
- Предоставление услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
- Использование общего имущества (по сути, управление им в части предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников, в соответствии с ч.3 – 3.1 ст.44 ЖК РФ).
Осуществление всех этих функций предполагает сбор денежных средств с собственников помещений и их расходование на указанные цели.
В настоящее время ч.2 ст.161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, однако, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
То есть договор управления может заключаться не только между УО и собственником, но и между УО и органами управления ТСЖ. Следовательно, в случае если в доме создано ТСЖ и это ТСЖ заключило договор управления с УО, в доме фактически реализуются два способа управления – управление ТСЖ и управление УО.
Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса.
Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления.
Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО. Рассмотрим два этих случая:
1. Договор управления между ТСЖ и УО:
- ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к. передает обязанность (функции) по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, управление общим имуществом. Таким образом, отношения возникают между собственниками и УО, хотя формально собственник не сторона по договору, но этим договором определяется положение собственника, его права и обязанности. Требования к качеству услуг собственник предъявляет в УО;
- ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на указанные цели управления;
- ТСЖ не расходует собранные с собственников денежные средства, расходование осуществляет УО;
- Органы управления ТСЖ, по сути, бездействуют, т.к. необходимость в их действиях отпадает, ведь все функции управления домом переданы, и УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств; Правление и председатель ТСЖ формально существуют, и, по сути, только выполняют функции контроля за действиями УО, имеют право расторгнуть договор управления. Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;
- Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.
- В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется). Договор подписывает председатель ТСЖ от имени ТСЖ, а действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
- Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.
- В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
- Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ. Возникает вопрос – может ли этот размер платы быть больше, чем размер, утвержденный общим собранием членов ТСЖ до заключения такого договора правлением ТСЖ? Указанная ситуация законом не урегулирована, но с другой стороны, решение общего собрания членов ТСЖ имеет большую юридическую силу, чем решение правления, определяющего условия такого договора с УО.
2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД между УО и ТСЖ.
- ТСЖ не передает функции управления домом, передает в УО лишь некоторые на свое усмотрение обязанности по содержанию и/или ремонту МКД, т.е. УО нанимается в качестве подрядной организации;
- Коммунальные услуги, управление домом, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества осуществляет ТСЖ. Отношения собственников строятся с ТСЖ, требования к качеству услуг собственник предъявляет к ТСЖ.
- УО не управляет домом, а значит, не собирает денежные средства на управление, не расходует их по своему усмотрению, УО получает вознаграждение по договору оказания услуг (в порядке гл. 39 ГК РФ). Стоимость договора (услуг УО) и условия такого договора (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию.
- Договор заключается ТСЖ на основании решения правления и только в соответствии со сметой доходов и расходов на год, т.е. по сути, УО нанимается для выполнения каких-либо статей по смете (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.);
- Для оказания каких-либо услуг по содержанию МКД и ремонту общего имущества УК не нужно иметь лицензию, т.к. УО не управляет домом.
- Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к ТСЖ. При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля, ТСЖ взыскивает убытки с УО как с подрядчика по договору.
- Взносы на содержание и текущее обслуживание дома, текущий ремонт утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год. Указанные взносы являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в ТСЖ. Для расходования этих взносов в соответствии со сметой ТСЖ нанимает УО.
Таким образом, мы видим, что наиболее эффективным взаимодействием УО и ТСЖ является заключение договора оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и/или выполнения работ (гл. 37 ГК РФ), при котором ТСЖ не теряет право управления многоквартирным домом, не превращается в фикцию, а выступает заказчиком услуг у УО, становится ее партнером. Чтобы ваше правление не злоупотребляло своим положением, не заключило пускай и на законных основания договор управления с УО, необходимо в уставе ТСЖ право заключать договоры управления отнести к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, лишив правление такого права, иначе цель создания ТСЖ – управление собственниками своим домом самостоятельно – полностью теряет свой смысл.
Содержание
- Как осуществляется обслуживание дома ТСЖ – виды проводимых работ и заключение договора с жильцами
- Какие существуют виды обслуживания?
- Заключение
- Взаимодействие УК и ТСЖ
- Способ управления домом — товарищество
- Договор управления между ТСЖ и УК
- Договор обслуживания между ТСЖ и УК
- Юридическое обслуживание ТСЖ: договор с управляющей компанией, подача тепла в дома
- Юридическое обслуживание управляющих компаний (УК), ТСЖ
Как осуществляется обслуживание дома ТСЖ – виды проводимых работ и заключение договора с жильцами
ТСЖ – организация, которая осуществляет управление домом и занимается его обслуживанием. Под обслуживанием понимается содержание общедомового хозяйства, проведение технических работ, ведение финансовой деятельности.
Для осуществления всей совокупности работ, товарищество может набирать собственный персонал или привлекать сторонних исполнителей.
Далее мы разберемся, какие виды обслуживания существуют и как оно осуществляется на практике.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Какие существуют виды обслуживания?
Жилой дом – объект многофункциональный. Чтобы поддерживать его в надлежащем состоянии, нужно постоянно проводить целый комплекс работ, связанных между собой одной целью – поддержание порядка в общедомовом хозяйстве.
ТСЖ может как самостоятельно обслуживать дом, своими силами, так и привлекать для выполнения ряда работ сторонние организации. Основные виды деятельности по обслуживанию жильцов и дома, которые осуществляются ТСЖ, можно разделить на:
Организационное обслуживание — под этим подразумеваются услуги в организации производственных процессов, планирования, информационного обеспечения, организации контроля над деятельностью товарищества, делопроизводства.
Важно отметить, что все отношения, как со сторонними исполнителями, так и внутри самого ТСЖ, строятся на договорной основе. То есть на выполнение любых работ с исполнителем заключается договор.
Обеспечение жильцов ЖКУ — ТСЖ обеспечивает подачу тепла, поставку энергоресурсов, электричества, газа, горячей и холодной воды. Такое обеспечение ресурсами осуществляется сторонними поставщиками (РСО) на основании заключенных с ТСЖ договоров. Контроль над выполнением поставок возлежит на обеих сторонах.
Обслуживание жилого фонда — заключается в проведении мероприятий санитарного и гигиенического характера, то есть — уборка подъездов, прилегающих территорий, сбор и вывоз отходов.
Планирование и дизайн прилегающих территорий, уход за зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками также относятся к компетенции товарищества. ТСЖ при проведении таких работ может или использовать собственный штат, или привлекать сторонних исполнителей.
Ведение бухгалтерского учета — как любая организация, в своей деятельности ТСЖ производит денежные расчеты по заключенным договорам, выплату заработной платы, покупку расходных материалов, выплачивает налоги, составляет материальные и финансовые отчеты, в частности квартальный и годовой баланс.
Самый надежный вариант — когда в ТСЖ есть собственный бухгалтер. Но допускается и привлечение его со стороны.
На самом деле, у жильцов МКД чаще всего возникают вопросы относительно технического и юридического обслуживания, которое осуществляется ТСЖ. Далее мы подробно рассмотрим эти два вида деятельности товарищества.
Техническое
Этот вид обслуживания включает в себя весь комплекс работ по содержанию дома, который может содержать в себе следующие мероприятия:
Подготовка дома к сезонной эксплуатации — проводится по согласованному сторонами плану.
Осмотр всех технических систем, который проводится так же, по согласованному графику. Проверяется состояние коммуникаций, вентиляционных систем, самой конструкции здания, его внешнего вида, крыши, подвалов, сантехнического и электрооборудования, состояния электрических сетей и других коммуникаций.
Ремонтные работы. В рамках действующего договора может проводиться как плановый (текущий ремонт дома, в том числе капитальный), так и внеплановый, связанный, к примеру, с обнаруженными в результате осмотра и диагностики повреждениями конструкций здания, устранение которых откладывать нельзя.
Аварийные работы — действия, которые выполняются при возникновении на обслуживаемом объекте чрезвычайной ситуации. Например, если прорвало трубу, могут быть затоплены жилые помещения. В этом случае должны быть проведены срочные аварийные работы по устранению неисправности.
Организация диспетчерской службы(желательно круглосуточной). Такая необходимость, в первую очередь, вызвана возможность возникновения чрезвычайной ситуации.
В техническое обслуживание часто включают и некоторые жилищные услуги:
- Клининг — уборка как жилых, так и нежилых помещений в доме, подъездов и т.п.
- Благоустройство — то есть поддержание в порядке внешнего вида здания, его прилегающих территорий, зеленых насаждений, газонов, поддержание в порядке спортивных и детских площадок, подъездных путей и т.д.
- Проведение санитарно-эпидемиологических мероприятий — сбор и вывоз мусора, проверка микроклимата в квартирах и самом доме, контроль над санитарным состоянием, вентиляционными системами, выведение паразитов и грызунов.
Заключение договора с жильцами
Полный перечень выполняемых по техническому обслуживанию работ, их объем, порядок выполнения и периодичность, должен быть обязательно прописан в договоре, который заключается между жильцами дома и ТСЖ. В документе подробно указываются все работы, которые ТСЖ обязуется проводить для обслуживания МКД и размер оплаты, которую жильцы обязуются своевременно оплачивать.
Договор заключается в 2-х экземплярах, один из которого остается у собственника жилья.
За исключением лицензированных видов деятельности, например, выведение паразитов и грызунов, выполнять работы по техническому обслуживанию дома может как само ТСЖ, так и наемная управляющая компания, специализированные организации, ИП.
Юридическое
Прежде чем говорить о юридическом обслуживании, необходимо отметить, что профессия юриста, как и врача, предполагает узкую специализацию. Юрист, практикующий в уголовном праве, редко берется за гражданские дела, поскольку о них он имеет общее представление.
Универсала, способного ориентироваться во всех юридических вопросах, найти очень трудно. К тому же его услуги стоят дорого и не являются постоянными.
В случае возникновения такой необходимости, ТСЖ намного выгоднее обращаться за помощью в стороннюю юридическую организацию, чем содержать в своем штате постоянного юриста. А вот юридическое сопровождение собственной деятельности, в частности документации, лучше поручить грамотному, квалифицированному документоведу или главному бухгалтеру.
В дальнейшем, юридическое обслуживание ТСЖ включает в себя:
- Налоговый учет — квалифицированный бухгалтер вполне может справиться с его ведением. К юристам в данном случае стоит обращаться только при возникновении налоговых споров.
- Кадровый учет — с ним квалифицированный кадровик справляется сам. К юристам стоит обращаться в случае возникновении неразрешимых без постороннего вмешательства трудовых споров.
- Информация и ее сопровождение — в этом случае обязанности можно возложить на члена правления или собственника, состоящего в товариществе, которые имеют нужную квалификацию и способны раскрывать информацию о ТСЖ, соблюдая установленные стандарты.
- Взыскание задолженностей, разрешение споров между ТСЖ и сторонними организациями, участие в суде — непосредственные обязанности юриста. Эти функции может выполнять, как собственный юрист, так и привлеченный.
Разработка, внесение изменений в основные документы ТСЖ (устав), подготовка общих собраний по основным вопросам, таким как реорганизация, ликвидация, слияние, анализ документов — это чисто юридическая задача и выполнять ее должен именно юрист.
Юриста для обслуживания работы ТСЖ можно привлечь как со стороны, так и поручить работу собственному, если, конечно, штатным расписанием предусмотрена такая должность и он имеется в наличии.
Заключение
Обслуживание дома – сложная задача. Заниматься только лишь содержанием дома недостаточно. Необходимо еще и проводить постоянную работу и с жильцами. Иначе говоря, в своей деятельности ТСЖ обязано уделять самое пристальное внимание любым, казалось бы, незначительным вопросам.
Товарищество должно реагировать на все просьбы и обращения и, самое главное, предоставляемые услуги и обслуживание любого вида всегда должно быть на высоте.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Взаимодействие УК и ТСЖ
Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.
По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.
Способ управления домом — товарищество
Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
По сути управление МКД состоит из:
- предоставления коммунальных услуг;
- выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
- использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).
Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.
В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.
Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.
Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.
Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.
Договор управления между ТСЖ и УК
В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.
В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.
При таком взаимодействии ТСЖ:
- не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
- не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
- органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
- правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
- оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
- срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
- заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
- договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
- товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
- все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
- с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.
Договор обслуживания между ТСЖ и УК
При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;
При таком взаимодействии ТСЖ:
- осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
- требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
- УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
- УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
- договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.
Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.
При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.
Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.
Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.
В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.
Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.
Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме. Ксения Терлецкая
Юридическое обслуживание ТСЖ: договор с управляющей компанией, подача тепла в дома
До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления. В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).
В настоящее время в большом количестве случаев ТСЖ, особенно вновь созданные, заключают договор управления с управляющей организацией.
Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.
Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.
Жилищный кодекс предусматривает:
1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)
2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)
То есть — в любом доме может быть создано ТСЖ при этом относительно организации управления домом (пп.4 п.148 ЖК РФ), дом может управляться:
— или ТСЖ (правлением)
— или управляющей организацией.
1 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.
2 пример — в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ — домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.
Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.
То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».
При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.
Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ строятся только через договор управления:
— управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;
— ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;
— перечень работ (с графиком и объемом их выполнения), смета, размер платы являются составной частью договора управления, как приложения к нему;
— управляющая организация обязана выполнять работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию (достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);
— ТСЖ подписывает управляющей организации ежемесячные акты оказанных услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и с её пересчетом при невыполнении или некачественном выполнении работ.
Таким образом, ТСЖ в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением. При этом отметим, что у ТСЖ в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ, и фиксировать соответствующую информацию в актах.
ТСЖ может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющей организации только непредвиденных договором управления работ, и то – в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.
Есть ТСЖ, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких-либо действий другое юридическое лицо.
Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ – может заключать только договоры:
— при управлении ею многоквартирным домом – договор управления – ст.162 ЖК РФ, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;
— при управлении домом ТСЖ – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ).
По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ отметим следующее.
По Закону о бухгалтерском учете (далее – Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ). Однако, специализированной организации могут передаваться только учетные функции, т.е. ведение бухгалтерской документации и передача её организации-заказчику таких услуг.
То есть, управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ. При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляется только по ТСЖ (ст.9 Закона № 129-ФЗ).
Если управляющая организация намерена получать платежи граждан с последующим их перечислением в ТСЖ (при управлении домом ТСЖ), то с 1.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ, а это — самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.
Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация по правилам ст.162 ЖК РФ, а также п.4, 5, 6 ст.155 ЖК РФ, а не ТСЖ.
Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан и за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производит оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ такие операции не отражаются.
Финансовый план Товарищества при управлении многоквартирным домом управляющей организацией может быть составлен по 2-м вариантам. Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ – установить для членов ТСЖ взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ, а ТСЖ будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ (равно, как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и от не членов ТСЖ напрямую в управляющую организацию, т.е. договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.
Относительно права ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на следующем.
Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления. Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).
Если собственники помещений на их общем собрании, создавая ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:
1) договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ).
2) договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп. «в» п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ).
3) договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей) – оператор, отвечающая требованиям Закона № 103-ФЗ, а ТСЖ – поставщик.
Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.
Юридическое обслуживание управляющих компаний (УК), ТСЖ
Наиболее распространённой проблемой, с которой обращаются за юридическим обслуживанием, является задолженность ряда собственников по коммунальным платежам перед управляющей компанией (УК) или ТСЖ.
К нам обратилась управляющая компания N. Перед её правлением стояла проблема: из 264 квартир многоквартирного дома (МКД) были 31 квартира, собственники которых сознательно и целенаправленно уклонялись от оплаты по счетам за коммунальные услуги, в т.ч. игнорировали оплату пени за предыдущую сумму задолженности. Сотрудники управляющей компании N никак не могли найти общий контакт с неплательщиками по ЖКХ-услугам, те попросту не являлись в саму УК, многие не открывали дверь или не брали трубку телефона.
Путём настойчивого информирования, разъяснения сложившейся ситуации собственникам жилья, наши сотрудники убедили в правильности выбора пути добровольного погашения задолженности и пени перед УК 13 собственников жилья.
Остальные, всё-таки, проигнорировали возможность наиболее выгодного для себя выхода из сложившейся ситуации. Сотрудниками нашей компании были произведены точные расчёты задолженности и пени (до копейки), составлены грамотные исковые заявления о взыскании дебиторской задолженности, собраны необходимые документы для подачи в суд и, непосредственно, поданы готовые судебные пакеты документов в суд.
Спустя всего три месяца с момента начала нашего сотрудничества с УК N, из 31 неплательщика в МКД погасили свои задолженности и пени по услугам ЖКХ перед УК 28 собственников жилья. 13 собственников жилья погасили свои дебиторские задолженности в досудебном порядке, чем облегчили себе жизнь, остальные – после вынесения судного решения, а также в порядке исполнительного производства.
Судебно-претензионная деятельность в отношении должников за ЖКУ
Судебно-претензионная деятельность по взысканию задолженности представляет собой комплекс мер, направленных на восстановление нарушенных прав управляющей компании. Задача взыскателя: составить и подать пакет документов в суд, осуществить судебное представительство и получить исполнительный документ.
Примерный список документов, необходимых для судебно-претензионной деятельности, опубликован ниже.
- Устав;
- Свидетельство о государственной регистрации ТСЖ;
- Лицензия на управление МКД;
- Свидетельство о праве управления;
- Протокол о выборе ТСЖ (УК) в качестве способа управления;
- Протокол по ставкам содержания и ремонта на период задолженности.
Документы по должникам:
- Свидетельство о собственности (выписка их ЕГРН);
- Сведения о членстве в ТСЖ, если не член, то заключён ли договор управления с ТСЖ;
- Контакты должника;
- Расчёты по исковым требованиям;
- Квитанции за взыскиваемый период;
- Претензии, если была претензионная переписка, сведения о предыдущих судах;
- Оплаченная государственная пошлина с отметкой банка о списании;
- Сведения о месте проживания (выписка из домовой книги, если есть).
Сколько стоит юридическое обслуживание управляющей компании (УК), ТСЖ, ЖК, ЖСК и ТСН
Юристы проекта Юрист-77.ру оказывают юридическое обслуживание УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и ТСН. Наши специалисты предоставляют управляющим компаниям весь спектр юридических услуг:
- участие в переговорах;
- составление и подача юридических документов;
- представительство интересов доверителя в суде;
- взыскание долгов за ЖКУ;
- исполнительное производство;
- другие юридические поручения.
Статья написана по материалам сайтов: acato.ru, 101urist.com, roskvartal.ru, xn—-itbefnobgutsuf.xn--p1ai, yurist-77.ru.
»
Загрузка...