Суд ТСЖ: всё о представлении интересов собственников и расходах, а также что это значит, если товарищество подало на меня иск?

На первом этаже многоквартирного дома находится банковское отделение. Банк использует общую парадную для своих нужд, это неудобно остальным жителям дома. Поэтому управляющая организация подаёт в суд и защищает там интересы собственников. Точно так же она поступает в споре собственников с третьими лицами.

Сегодня мы расскажем, как управляющим организациям и ТСЖ правильно представлять интересы собственников.

Как можно представлять интересы собственников

Представлять интересы собственников помещений МКД во взаимоотношениях с третьими лицами и в судах можно на основании закона или доверенности. Под доверенностью понимается оформленный надлежащим образом письменный документ, содержащий указание на наделение одного лица полномочиями по представлению интересов другого лица или группы лиц (п. 1 ст. 185 ГК РФ, обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь-июль 2014 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.09.2014).

Доверенность оформляется в виде:

• отдельного документа, имеющего наименование «доверенность» (п. п. 1, 4 ст. 185 ГК РФ);
• гражданско-правового договора (п. 4 ст. 185 ГК РФ);
• решения ОСС (п. 4 ст. 185 ГК РФ).

К тому же оформление доверенности может явствовать из обстановки (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Этот случай хотя и является исключением, но достаточно часто возникает на практике. Например, при внесении платы за ЖКУ арендатором или иным лицом по поручению собственника или передаче полномочий руководителя организации другому лицу (заместителю, бухгалтеру) на основании приказа о временном исполнении обязанностей руководителя без наличия специальной доверенности.

Суды также отмечают, что доверенность – не единственная форма передачи полномочий другому лицу, полномочие может также явствовать из обстановки, в которой оно совершается.

Чем подтверждаются полномочия УО перед третьими лицами

УО, ТСЖ, будучи избранными для управления МКД, в силу закона обязаны представлять интересы собственников помещений во взаимоотношениях с третьими лицами, органами власти, в судах по вопросам надлежащего содержания общего имущества МКД.

Например, управляющие организации и ТСЖ обязаны:

• заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества с подрядными и иными специализированными организациями, если это требуется в силу закона. Например, договоры по обслуживанию лифтов, по содержанию и ремонту ВДГО;
• представлять интересы собственников перед РСО при поставке коммунальных ресурсов;
• представлять интересы собственников в государственных и муниципальных органах власти по вопросам содержания общего имущества, включая благоустройство земельного участка;
• представлять интересы собственников в суде по вопросам, связанным с надлежащим содержанием общего имущества, в том числе по искам об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения, устранении препятствий в пользовании данным имуществом;
• осуществлять иные полномочия по управлению МКД, предусмотренные жилищным законодательством.

Для управляющих организаций полномочия по представлению интересов собственников перед третьими лицами подтверждаются решением ОСС об избрании УО и заключении договора управления, договором управления МКД.

Так, суд удовлетворил иск УО к застройщику об обязании сдать лифты в надлежащем техническом состоянии и не принял довод об отсутствии у УО права на представление интересов собственников помещений.

Чем подтверждаются полномочия ТСЖ перед третьими лицами

Для ТСЖ, в том числе ЖК/ЖСК, подтверждением полномочий будут решение собрания о создании ТСЖ или иного специализированного кооператива и избрании его как способа управления, устав.

При этом для совершения отдельных действий требуется наделить УО, ТСЖ специальными полномочиями. Это такие действия, которые хотя и касаются управления общим имуществом, но выходят за пределы «обычного» хозяйственного управления:

• организация парковки, стоянки, установка ограждающих конструкций: шлагбаума, ворот;
• передача общего имущества в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам;
• установка внутри или на стенах МКД дополнительного оборудования: рекламных конструкций, системы видеонаблюдения;
• иные вопросы, связанные с соседскими отношениями, пользованием и распоряжением общим имуществом МКД.

Все перечисленные действия управляющие организации и ТСЖ могут совершать лишь при их непосредственном закреплении в решении собрания и/или в договоре управления, уставе ТСЖ.

Наделять УО или ТСЖ некоторыми полномочиями, например, по вопросу пользования отдельным элементом общего имущества, целесообразно именно через решение общего собрания собственников помещений в МКД.

Может показаться, что проведение собрания приведёт только к лишним временным и финансовым затратам. Но в то же время это позволит детально прописать полномочия управляющей организации (например, определить срок пользования общим имуществом, форму и порядок оплаты), заручиться поддержкой большинства собственников, исключить возможность оспаривания собственниками или иными лицами подобного решения на основании отсутствия или превышения полномочий.

Форма доверенности, решения ОСС и гражданско-правовые договоры

Как следует из содержания п. 4 ст. 185 ГК РФ, решение общего собрания собственников помещений в МКД и гражданско-правовой договор, содержащие в себе делегируемые полномочия, могут по своей форме квалифицироваться как доверенность. Но только в случаях, если иное не установлено законом и не противоречит существу отношений.

Например, УО или ТСЖ могут быть уполномочены решением собрания собственников на заключение от их имени договоров о сдаче общего имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичным образом может действовать собственник помещения, намеренный при непосредственном способе управления в МКД от имени других домовладельцев заключать договоры с третьими лицами (п. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Чтобы решение собрания или договор наделяли представителя собственников соответствующими полномочиями, требуются:

1. Надлежащая форма.

Решение собрания и договор должны быть оформлены письменно и содержать обязательный набор реквизитов, которые предусмотрены для доверенности[1]: полное наименование представителя и представляемого (ФИО и паспортные данные – для физического лица, для юридического лица или ИП – полное наименование, ИНН, данные руководителя организации), дату и место составления документа, подписи.

Если в реквизитах решения собрания или договора имеются описки или опечатки, такие документы могут стать основанием для представления интересов собственников помещений только в том случае, если пороки не носят существенный, неустранимый характер, а также если принятое решение или утверждённый договор собственниками не оспариваются.

2. Надлежащее содержание.

Формулировки текста решения собрания и договора должны позволять достоверно установить, наделён ли представитель соответствующими полномочиями.

Для этого в тексте документов описывается объём и вид полномочий. Например, «уполномочить лицо (указать наименование представителя) представлять интересы собственников помещений МКД по иску к___ (указать ответчика) о ____ (указать требование), наделив всеми процессуальными правами, включая право на подписание искового заявления, отказ от него, изменение основания или предмета иска, заключение мирового соглашения (иные полномочия)».

Или «уполномочить лицо (указать наименование представителя) подписать договор управления МКД, включая приложения к нему, от имени собственников помещений в МКД по адресу (указать адрес дома)».

Ярким примером договора, содержащего право представлять интересы собственников помещений перед третьими лицами, является договор управления МКД. В нём может быть предусмотрен большой объём полномочий УО во взаимоотношениях с третьими лицами.

3. Соблюдение интересов собственников помещений.

Закрепляемые в решении ОСС и договоре полномочия не должны идти вразрез с интересами собственников помещений. Например, безвозмездный договор, заключённый от имени собственников помещений, может быть легко оспорен ими в судебном порядке. Как разъясняют суды, передача общего имущества в пользование третьим лицам должна строиться на возмездных началах.

Например, собственники помещений решениями общего собрания наделили УО полномочиями принимать решения о пользовании общим имуществом МКД и заключать соответствующие договоры с третьими лицами, в том числе для размещения рекламных конструкций, оборудования, линий связи.

Собственники утвердили порядок, условия и тарифы использования общего имущества, но УО допустила безвозмездное использование общего имущества третьим лицом, разместившим рекламную конструкцию.

Автор статьи: Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, советник компании ALTHAUS Group, г. Москвы Ксения Терлецкая

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Сегодня мы расскажем, как управляющим организациям и ТСЖ правильно представлять интересы собственников.

Иногда ТСЖ вправе подать иск в интересах собственников и без их решения об этом (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2014 г. N 19488/13)

Смотрите также раздел Обратная связь/Объявления

ВНИМАНИЕ: В СВЯЗИ С ВОЗНИКАЮЩЕЙ ОБЯЗАННОСТЬЮ ПО ВНЕСЕНИЮ В ФОНД КАПРЕМОНТА ТВЕРСКОЙ ОБЛ С 01 ИЮЛЯ 2014Г ПЛАТЫ ЗА КАПРЕМОНТ ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ВЫДЕЛЕННОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ

РАЗЪЯСНЕНИЯ ООО КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД» ПО ВОПРОСУ ОПЛАТЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ В ЧАСТИ ОДН ПО СЧЕТАМ ОП «ТВЕРЬАТОМЭНЕРГОСБЫТ » ( дополнено 21.10.2014г, 22.10.2014г, 27.01.2015, 01.06.2015г, 02.07.2015, 14.07.2017, 16.07.2015,30.07.15, 10.08.15г, 05.10.15, 19.01.2016г, 17.02.16 (. ))

ВНИМАНИЕ: ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА ЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь — до 25 июня и т.д.) — чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент

Иногда ТСЖ вправе подать иск в интересах собственников и без их решения об этом (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2014 г. N 19488/13)

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2014 г. N 19488/13 В результате неправомерных действий предпринимателя по переустройству принадлежащих ему спорных помещений в собственных целях было подвергнуто изменению общее имущество собственников квартир и иных помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, осуществленное без их согласия, что является нарушением права общей долевой собственности этих лиц и противоречит части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Маковской А.А., Козловой О.А., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф.

рассмотрел заявление товарищества собственников жилья «Гамарника 19» о пересмотре в порядке надзора постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.11.2013 по делу № А73-762/2013 Арбитражного суда Хабаровского края.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., Президиум установил следующее.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Южнопортовое» (далее — общество).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.04.2013 иск удовлетворен.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 06.11.2013 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций товарищество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), определяющих право товарищества на обращение в суд с иском о защите нарушенных интересов собственников помещений дома, и передать дело на новое рассмотрение в арбитражный суд, судебный акт которого отменен.

В отзыве на заявление предприниматель просит постановления судов апелляционной и кассационной инстанций оставить без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, собственники помещений в многоквартирном жилом доме (далее — собственники), расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 19, общим собранием 18.09.2008 приняли решение о создании товарищества собственников жилья, поручив ему управление имуществом дома.

В указанном доме предпринимателю принадлежат на праве собственности спорные помещения, переданные на основании договора от 18.07.2012 в аренду обществу.

Общество обратилось к товариществу с просьбой согласовать обустройство в спорных помещениях входа со стороны улицы Гамарника, однако в удовлетворении данной просьбы решением общего собрания членов товарищества от 24.11.2012 было отказано.

Между тем при обследовании фасада дома представителями товарищества было выявлено, что со стороны спорных помещений на лицевом фасаде дома в капитальной стене выполнен дверной проем (демонтаж части стены дома), заложен существовавший ранее оконный проем, оборудован вход с крыльцом на земельном участке дома с уменьшением придомовой территории.

Поскольку предприниматель отказался удовлетворить требование товарищества о приведении спорных помещений в первоначальное состояние в целях устранения нарушений в пользовании общим имуществом, товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил, что в результате указанных действий, проведенных без согласия собственников, было изменено общее имущество дома — капитальная стена, в которой сделан новый дверной проем и заложен оконный проем. Кроме того, на земельном участке дома, также являющемся общим имуществом, обустроено крыльцо.

При названных обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности требования товарищества, направленного на защиту прав собственников по владению и пользованию общим имуществом, указав, что такие полномочия товарищества предусмотрены законом — положениями Жилищного кодекса (статьей 135, пунктами 1, 6, 7, 8 статьи 138).

Суд апелляционной инстанции, не отрицая факта нарушения ответчиком права общей собственности, не согласился с выводами суда первой инстанции об удовлетворении требований, сославшись на отсутствие у товарищества права на обращение в суд с иском по настоящему делу. При этом суд сослался на правовые позиции, изложенные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 7319/09 и от 15.12.2009 № 12537/09, отметив, что в материалах рассматриваемого дела отсутствует решение собственников о наделении товарищества полномочиями на обращение в суд с данным иском.

Вывод суда апелляционной инстанции был поддержан судом кассационной инстанции.

Между тем суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с критериями, определенными статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса, капитальная стена фасада дома, а также земельный участок, на котором этот дом находится, являются общим имуществом.

Как установили суды, в результате неправомерных действий предпринимателя по переустройству принадлежащих ему спорных помещений в собственных целях было подвергнуто изменению общее имущество собственников квартир и иных помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, осуществленное без их согласия, что является нарушением права общей долевой собственности этих лиц.

Указанные неправомерные действия предпринимателя повлекли обращение товарищества в суд с настоящим иском. Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен товариществом в их интересах в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса, предусматривающей право собственника имущества требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Правовой статус товарищества, его права и обязанности изложены в главе 13 Жилищного кодекса.

Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Пункт 2.1 устава товарищества, принятый общим собранием собственников 18.09.2008, содержит положение о том, что целью создания товарищества является совместное управление собственниками комплексом имущества многоквартирного дома, обеспечение эксплуатации этого комплекса. Основным содержанием деятельности товарищества, как следует из пункта 2.2 устава, являются сохранение и приращение общего имущества многоквартирного дома, обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества; представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.

Таким образом, исходя из положений пунктов 6, 7 статьи 138 Жилищного кодекса, устава товарищества оно в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.

Поскольку нарушение права общей долевой собственности было допущено противоправными действиями одного из членов товарищества — собственника помещения в доме, при этом другие члены товарищества решения, выражающего отказ от обращения в суд за защитой нарушенного права общей собственности, не принимали, товарищество в силу возложенных на него обязанностей вправе было обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая во внимание приведенные нормы права и положения устава товарищества, а также с учетом характера нарушения права общей собственности и предмета заявленного в связи с этим иска, предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с негаторным иском соответствующего решения собственников не требуется.

Довод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что для обращения товарищества в арбитражный суд с иском по настоящему делу необходимо согласие собственников помещений со ссылкой на правовые позиции, изложенные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 7319/09 и от 15.12.2009 № 12537/09, является необоснованным. В рамках этих дел рассматривались требования товариществ, направленные на признание (установление) права общей собственности на помещения в доме и оспаривание наличия права индивидуальной собственности у другого лица. Поскольку настоящий спор возник в связи с нарушением права общей собственности членов товарищества и не аналогичен спору о признании права общей собственности, для инициирования которого требуется воля собственников помещений, указанные правовые позиции не подлежали применению при рассмотрении этого дела.

При названных обстоятельствах постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.11.2013 по делу № А73-762/2013 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.04.2013 по указанному делу оставить без изменения.

Практика рассмотрения судебных споров с участием товариществ собственников жилья

ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ СУДЕБНЫХ СПОРОВ С УЧАСТИЕМ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Большой интерес при изучении правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) вызывают материалы судебной практики. Систематизация и изучение решений судебных органов по вопросам применения жилищного и гражданского законодательства позволяют увидеть наиболее сложные и практически значимые проблемы деятельности ТСЖ, проследить характер влияния принятых четыре года назад в ходе реформы жилищного права норм, а также выработать способы улучшения условий работы товариществ собственников жилья как путем оказания мер государственно-правового воздействия, так и путем создания рекомендаций для частных субъектов правоотношений — собственников помещений, самих товариществ , подрядных организаций и др.

Количество рассматриваемых судами дел с участием товариществ собственников жилья сравнительно невелико. Например, в судебной практике Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа за 2гг. они составляли менее 0,5% от общего числа дел. Однако отмечается, что с каждым годом возрастает число обращений товариществ собственников жилья в арбитражные суды с исками и случаев вовлечения их в процесс в качестве ответчиков и третьих лиц .

Раннева судебной практики рассмотрения споров с участием товариществ собственников жилья // Арбитражные споры. 2007. N 3.

и других объектов общего имущества

Одной из распространенных проблем в деятельности ТСЖ является определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его закрепление за домовладельцами. В связи с неопределенностью порядка установления перечня общего имущества в многоквартирном доме часто возникают споры по поводу того, входит ли в его состав тот или иной объект, как правило, нежилое помещение, или же он принадлежит отдельному лицу, заключившему договор с застройщиком или органами местного самоуправления.

Также большинство товариществ собственников жилья столкнулось с проблемой оформления придомового земельного участка в собственность жильцов. По этому поводу пишет: «Вопрос о собственнике на землю до сих пор не решен. Практически нет примеров, чтобы жителям при организации ТСЖ отдавали их собственный двор без всяких условий. Практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своем жилищном фонде, отмечают вместе с тем, что если и дадут ТСЖ землю, то многие товарищества не смогут этим правом воспользоваться, так как не определены границы самих участков, на которые они могут претендовать. Претензии на получение земельных участков стали ключевой темой судебных споров, не случайно два из последних Постановлений ВАС РФ (от 01.01.01 г. N 781/06 и от 01.01.01 г. N 1821/06) относятся именно к данной проблеме» .

Макаренко собственников жилья — проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12.

Постановление ВАС РФ от 01.01.01 г. N 1821/06 было принято по результатам рассмотрения следующего спора. Товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов в предоставлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность домовладельцев, об обязании Департамента земельных ресурсов обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и принять решение о предоставлении участка в общую долевую собственность домовладельцев.

Вестник ВАС РФ. 2006. N 9.

Ответчик, ссылаясь на законодательство г. Москвы о землепользовании, заявлял, что рассмотрение вопроса о предоставлении указанного земельного участка возможно только при наличии у товарищества акта разрешенного использования земельного участка. Ввиду же непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды сроком на 11 месяцев.

В ходе рассмотрения дела в трех инстанциях требования ТСЖ отклонялись. Президиум ВАС РФ ранее принятые акты отменил, дело передал на новое рассмотрение. Как было указано в Постановлении, спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья. Пункт 4 ст. 11 ФЗ «О товариществах собственников жилья» , действовавшего в период возникновения спора, устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству.

СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

В настоящее время нормы, предусматривающие передачу земельного участка домовладельцам, закреплены в ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ от 01.01.01 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» . На практике сложности в оформлении придомового участка сохраняются. В связи с этим указывает на необходимость «сплошного» формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома .

СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 15.

О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2007. N 10.

Между тем регистрация права собственности на землю важна как для защиты придомовой территории от различного рода нарушений, в том числе часто встречающихся случаев постройки рядом с домом отдельных нежилых зданий (магазинов и т. п.) без согласия домовладельцев, так и для нормальной эксплуатации участка. Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, если осуществляют какие-либо действия с придомовым участком без разрешения органов государственной власти.

Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа рассмотрел следующее дело. В ходе проведенной органами Роснедвижимости проверки соблюдения земельного законодательства было установлено, что земельный участок огорожен забором, доступ на него ограничен, охраняется. На этом земельном участке частично расположен жилой дом. Остальная часть земельного участка, прилегающая к дому, самовольно занята товариществом под размещение энергоподстанции, детской площадки и автостоянки.

На основании выявленного правонарушения орган Роснедвижимости вынес постановление о привлечении товарищества собственников жилья, созданного в жилом доме, к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях . Товарищество оспаривало данное постановление в суде.

СЗ РФ. 2002. N 1. Ст. 1.

Суд апелляционной инстанции, разрешая спор в пользу ТСЖ, указал, что в соответствии с положениями ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья не является землепользователем, а лишь представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем признал неправомерным привлечение товарищества к административной ответственности и вынесение в отношении его предписания об устранении выявленного нарушения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отменяя постановление апелляционного суда, привел следующее обоснование.

Нормы права, положенные судом апелляционной инстанции в обоснование принятого по делу судебного акта, регулируют порядок использования земельного участка под жилым домом. Между тем выявленное правонарушение касается иного земельного участка, расположенного не под жилым домом, а примыкающего к нему, огороженного металлическим забором, охраняемого и используемого под детскую площадку и автостоянку.

Суд апелляционной инстанции не проверил, кто фактически осуществил ограждение спорного земельного участка и установил его охрану, не исследовал доказательства, подтверждающие заказчика этих работ. Также не дал оценки представленным в деле доказательствам, согласно которым товарищество обращалось в соответствующие инстанции за урегулированием земельных отношений на спорный земельный участок .

В данном Постановлении был также затронут вопрос, часто возникающий при рассмотрении различных дел с участием товариществ собственников жилья: вправе ли ТСЖ подавать иски в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, например о признании прав домовладельцев на общее имущество?

, ссылаясь на п. 8 ст. 138 ЖК РФ, пишет, что «ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ» .

Большое количество разнообразных споров возникает по поводу других объектов общего имущества в многоквартирном доме, что вызвано рядом причин, отмечаемых в литературе. «Жилищный кодекс РФ прямо не устанавливает, кто именно и при каких обстоятельствах вправе определять состав общего имущества. Из анализа положений Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию. В связи с тем, что во многих муниципальных образованиях общие помещения на практике нередко единолично использовались органами местного самоуправления, возникающие споры об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должны будут разрешаться в судебном порядке» .

Недобросовестные застройщики зачастую в ходе строительства многоквартирного дома заключают сделки по передаче в собственность отдельным лицам нежилых помещений в доме, которые в соответствии с проектной документацией предназначались для использования в общих целях (размещения технических служб, органов управления товарищества собственников жилья и т. п.). В подобных ситуациях истребовать имущество от такого «приобретателя» довольно сложно.

В уже построенных домах граждане или организации при содействии государственных органов оформляют свои права на чердаки, подвалы, запасные выходы и иные подходящие для использования в тех или иных целях помещения, которые в силу закона являются общим имуществом домовладельцев и не подлежат отчуждению в собственность третьих лиц. В таких случаях приходится истребовать имущество из чужого незаконного владения и обжаловать акты органов власти, разрешившие передачу общего имущества.

Обжалование решений общих собраний

членов товарищества собственников жилья

Еще одна весьма распространенная категория споров касается вопросов обжалования принятых на общем собрании членов ТСЖ решений. Во многих домах существуют отдельные группы жильцов, противодействующие воле большинства домовладельцев. Противоречия возникают при установлении платы за жилье, решении вопросов о необходимости определенных видов ремонта или благоустройства дома и придомовой территории. В определенных случаях конфликты возникают по поводу состава правления, возникает борьба за власть.

Так, в одном из ТСЖ Московской области на протяжении нескольких лет происходит захват власти то одной группой жильцов, то другой. Для избрания нужного состава правления каждая группа проводит заочное голосование. Поскольку для принятия решения необходимо большинство голосов от членов товарищества, принявших участие в голосовании, при том, что в голосовании должно принять участие простое большинство членов ТСЖ, каждой из противоборствующих групп жильцов удается собрать нужное количество голосов для принятия решения. После очередных выборов новое правление регистрирует изменения в реестре юридических лиц, уведомляет банк о смене председателя, получая доступ к финансовым средствам товарищества. Подобные действия по существу являются рейдерскими захватами. Действующее законодательство не создает преград для данных операций даже на уровне такой небольшой организации, как ТСЖ.

На недостаточность законодательно установленных процедур проведения общих собраний, принятия решений на них и другие проблемы указывают многие авторы. «Так, например, недостаточность и неадекватность регламентации внутренней жизни в ТСЖ федеральным законом создает парадоксальную ситуацию, при которой органы управления товарищества не могут отстоять перед домовладельцами права ТСЖ, а домовладельцы достаточно бесправны перед органами управления товариществом» . «Слабый уровень организации и проведения собрания как по процедуре, так и по содержанию. Данная проблема выразилась в подмене организаторами собрания правовой и иной аргументации яркими агитационными приемами и игрой слов» .

Сидорова В. К вопросу о проблемах учреждения ТСЖ // Юридический мир. 2006. N 9.

«Попробуйте в строгом соответствии с нормами ЖК (ст. 45) провести общее собрание! Дело это невероятно сложное. В любом доме, как правило, живет пестрая публика, расслоение налицо: одни за «белых», другие за «красных». На одном собрании избрали одного председателя, на другом — другого. Первый второму документацию не отдает. Второй отчаялся, отказался от «кресла», первый продолжает управлять. Поскольку как таковое собрание созывать трудновато, то легко стали использовать заочное голосование (ст. 47 ЖК). Здесь же для махинаций и манипуляций вообще поле очень широкое. документы на законность образования юридического лица по действующему законодательству регистрирующие органы не проверяют» .

«Собственник» звучит гордо. И выгодно (страсти по ТСЖ) // Юрист. 2005. N 5.

Обжалование решений общих собраний осложняется необходимостью заявлять о применении судом мер по обеспечению иска (например, приостановление регистрации изменений устава или переизбранного правления, запрет на совершение определенных действий и т. п.), определением подсудности дела. Кроме того, пока судом рассматривается правомерность одного решения общего собрания, жильцами уже может быть принято второе решение по тому же вопросу, что вызывает необходимость начинать процедуру обжалования заново.

В одном из Постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа по делу о признании неправомочным внеочередного общего собрания членов ТСЖ и нелегитимными его решений указано следующее. На вопрос суда о причине отнесения дела к подведомственности арбитражных судов участники процесса объяснили, что в материалах дела имеется вступившее в законную силу Определение районного суда г. Москвы о неподведомственности искового заявления о признании незаконным избрания нового состава правления судам общей юрисдикции. Принимая во внимание, что товарищества являются некоммерческими организациями, вопрос о признании неправомочным внеочередного общего собрания членов ТСЖ и нелегитимными его решений подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Вместе с тем, поскольку судом кассационной инстанции установлено наличие в материалах дела вступившего в законную силу (по утверждению участников процесса) Определения районного суда о неподведомственности искового заявления, с требованиями, аналогичными заявленным в настоящем иске, к правлению ТСЖ, дату вынесения которого по имеющейся в материалах дела копии достоверно установить невозможно (ввиду нечетко указанного года), и при этом в принятых по делу судебных актах отсутствуют рассуждения о подведомственности настоящего дела арбитражным судам, ввиду чего у суда кассационной инстанции отсутствует возможность установить отнесение указанного Определения именно к настоящему спору, то во избежание нарушения положений ст. 13 ГПК РФ суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые по делу судебные решения по ч. 3 ст. 288 АПК РФ и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции с целью выяснения вопроса об отнесении его к подведомственности арбитражных судов с учетом имеющихся вступивших в законную силу судебных актов судов общей юрисдикции, вынесенных в отношении указанного вопроса.

Другие виды судебных споров с участием ТСЖ

Большое количество дел в судах общей юрисдикции посвящено взысканию с собственников помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт общего имущества, управление домом и предоставление коммунальных услуг.

С одной стороны, отмечается, что собственники вынуждены подчиняться решениям общих собраний, устанавливающим размер платы за содержание и ремонт жилья, что не всегда соответствует их законным интересам. «Гордый собственник, не участвуя в собрании, которое не собиралось вовсе, не подписавший опросный лист, не избиравший новое начальство , оказывается заложником безысходной правовой ситуации. Вместо прав, которые приобретает верхушка монстра в виде объединенного ТСЖ, сам собственник сохраняет за собой только одну обязанность — платить по счетам на основании ч. 3 и 4 ст. 137 ЖК» .

С другой стороны, нежелание отдельных собственников вносить плату за жилье создает большое количество проблем в деятельности ТСЖ: необходимость создавать финансовые резервы под угрозой уплаты штрафных санкций коммунальным и иным организациям в случае нехватки средств, необходимость ведения судебных процессов. Связанные с этим дополнительные затраты фактически перекладываются на всех домовладельцев, включая добросовестных собственников.

Сложность работы со злостными неплательщиками заключается в том, что после вынесения решения суда о взыскании с них суммы задолженности приходится практически сразу же подавать новое исковое заявление о взыскании долга, образовавшегося в период рассмотрения судами предыдущего дела. Действенных мер побудить собственников добровольно вносить плату за жилье практически нет. Более того, суды зачастую не взыскивают с них даже проценты в размере ставки рефинансирования, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.

В то же время, как указывает по поводу требований, предъявленных коммунальными организациями «о взыскании с ТСЖ штрафных санкций за нарушение договорных обязательств по своевременной оплате поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг, чаще всего суд отказывает в удовлетворении таких требований с учетом особого статуса ТСЖ как некоммерческой организации, характера его деятельности» .

Представляет также определенный интерес вопрос о взыскании с домовладельцев-неплательщиков судебных расходов. Нередко при предъявлении товариществом требования о взыскании с должника — собственника квартиры расходов ТСЖ на юридические услуги по ведению в суде дела против него должник заявляет, что указанные услуги были заложены в смету товарищества, оплачиваются за счет общих средств домовладельцев, а значит, уже «проплачены» им и не могут взыскиваться с него «вторично».

Существует много других вопросов, для решения которых товарищества собственников жилья прибегают к судебной защите. К ним относятся споры с застройщиками по поводу качества общего имущества, в особенности коммуникаций и оборудования, споры с регистрирующими органами о создании, реорганизации и ликвидации, проблемы возведения на земельном участке построек, иски к органам государственной власти и местного самоуправления о возмещении расходов, связанных с предоставлением жильцам субсидий и льгот.

Товарищества собственников жилья существуют в России более 15 лет. Несмотря на количество и остроту спорных и конфликтных ситуаций, возникающих в повседневной деятельности многих товариществ, сам по себе этот институт заслуживает внимания со стороны как государственной власти, решающей проблему реализации конституционного права граждан на жилище, так и частных лиц — собственников и пользователей помещений, обслуживающих организаций и др. Зарубежный опыт показывает эффективность и востребованность данной формы управления многоквартирными домами. «За время своего существования в Соединенных Штатах кондоминиумы, т. е. ТСЖ, стали очень популярны среди населения. Американцы убедились в том, что кондоминиум значит — качество, комфорт, возможность экономии и надежность. В странах Западной Европы, например в ФРГ, ТСЖ также является популярным видом многоквартирного жилья» .

Варфоломеев товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. N 2.

Во многих субъектах Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления стараются всячески поддерживать инициативы граждан по объединению в товарищества — оказывать организационную, информационную, юридическую помощь.

«Комплексный подход в целях создания условий для реализации норм ЖК РФ по управлению многоквартирными домами применен Законодательным собранием Нижегородской области. принявшим Постановление. «О необходимых мерах по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации на территории Нижегородской области». Комплексный подход к реализации реформ в жилищной сфере демонстрируют и органы государственной власти города Москвы» .

Вопросы развития товариществ собственников жилья достаточно долго и активно обсуждаются в юридической и экономической литературе. Разработано много предложений для решения этой задачи.

Так, отмечает, что «эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требует создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры. необходима инфраструктура услуг по проведению общих собраний членов, хранению и предоставлению связанной с управлением многоквартирным домом информации (независимому в определенной части и, возможно, использующему новые информационные технологии). Для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, отвечающего современным стандартам и требованиям граждан, необходимы законодательные решения, касающиеся:

детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;

процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, о принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» .

указывает на важность информирования населения об их правах, обязанностях и возможностях в сфере управления домами: «Позиция «граждане знают закон, если он был опубликован» не учитывает социальные, экономические факторы, влияющие на уровень знания законов гражданами. Должна вестись правовая пропаганда (сообщаться о принятии отдельных актов, об их содержании, разъясняться их применение). Необходимо использовать дополнительные средства и способы доведения содержания права до граждан (например, распространение информации в адаптированной форме и т. п.)» .

Государственная власть заявляет о понимании и готовности решать задачи развития ТСЖ в России.

Следует отметить, что значительную роль в поддержании государственных инициатив может сыграть юридическое сообщество.

Оспариваем в суде право председателя ТСЖ выдавать доверенности и подписывать исковые заявления

Если уж пришлось разбираться с ТСЖ в суде, то не следует упускать случая хорошенько потрепать представителя товарищества в начале заседания. Можно заявить, чтобы его не допускали к участию в заседании, в то же время настаивать, чтобы заседание состоялось в отсутствие представителя ТСЖ, поскольку товарищество было надлежаще извещено о заседании.

А кто же тогда председатель правления? Он начальник над дворниками. Согласно ч.1 ст. 149 ЖК РФ » Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления,имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно» . В исчерпывающем перечне прав председателя правления значится многое чего, но выдавать доверенности — нет. Читаем ч.2 ст. 149 ЖК РФ » Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товариществ а или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества». А между тем выдача доверенностей — это особое полномочие.

Познакомимся поближе со ст. 185 ГК РФ («Доверенность»). Так вот для нашего случая надо ссылаться на ч.5 укаазанной статьи: «Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации»

Как видим, подпись имеет право поставить, во-первых, руководитель юридического лица. Но председатель правления не руководитель! Это выяснили. Во-вторых, доверенность вправе выдать лицо, уполномоченное учредительными документами. Для ТСЖ это Устав. Ну очень сомнительно, чтобы Устав писали настолько грамотные люди, что они вписали это полномочие председателю правления, обычно пункт «права председателя правления» в Уставе является точной копией ч.2 ст. 149 ЖК РФ. Ну, для порядка можно открыть Устав и посмотреть. Убедившись в отстутствие этого полномочия, можно заявить Ходатайство: Прошу не допускать к участию представителя ТСЖ по доверенности, подписанной лицом, не имеющим на то полномочий. Ну и поведать суду то, о чем написано выше.

Что будет делать суд? Удовлетворить ходатайство — ну. Никак. Но возможен такой обмен мнениями,

Судья (обращаясь к представителю ТСЖ, подмигивая): Вы может принести решение правленияя о наделении председателя правления полномочиями на выдачу доверенностей?

Представитель ТСЖ (на лету схватил): Конечно. Прошу отложить заседанипе на один день. Донесу.

Если так пойдет дело, то значит: наша военная хитрость удалась.

Как только на новое заседание представитель ТСЖ представит Решение правления о наделении председателя ТСЖ необходимыми подлномочиями на выдачу доверенностей, мы заявлем новое Ходатайство. Его смысл в следующем. У председателя правления нет полномочий подписывать исковые заявления вообще, а исковое заявление о взыскании задолженности — в особенности. В статье 148 ЖК РФ сказано: «В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей».

Контроль за платежами — возложен на правление. Это его обязанность (пункт 2) . Если правление на своем заседании не обсуждало вопрос о задолженности такого-то члена ТСЖ или просто собствеенника, и не приняло по обсуждаемому вопросу Решение на обращение в суд, исковое заявление никто невправе в суд направить.

Выполнение иных, вытекающих из Устава обязанностей, например направление в суд искового заявления — это тоже вправе делать правление (пункт 9 ), но никак не председатель. В круг полномочий председателя входит рукводство дворниками и подготовка инструкций для внутреннего применения.

Статья написана по материалам сайтов: roskvartal.ru, kongilfond.ru, pandia.ru, dom.mirtesen.ru.

»

Другое

Как проверить баланс на карте Росбанк онлайн через интернет

Читать далее

Другое

Как прописать новорожденного ребенка к отцу

Читать далее

Другое

Как разделить лицевой счет по коммунальным платежам — ЖКХ, между собственниками

Читать далее

Другое

Как рассчитать моральную компенсацию

Читать далее

Другое

Как сделать временную прописку? Порядок оформления регистрации по месту пребывания для граждан РФ

Читать далее

Другое

Как у нотариуса открыть наследственное дело?

Читать далее

Отличная статья 0