Как быстро продать квартиру: советы риэлтора, особенности проведения предпродажной подготовки

Продажа жилья связана с большой ответственностью по причине высокой стоимости недвижимости и наличия рисков. Ошибки в документах, неправильное поведение продавца, излишняя доверчивость, серьезное занижение цены могут привести к потере крупной суммы, а иногда и самой собственности. Быстро продать квартиру по выгодной цене можно лишь при серьезном подходе к вопросу и тщательной подготовке к продаже.

Содержание

Подготовка квартиры к продаже
Установление оптимальной цены
Рекомендации по быстрому поиску покупателя
Осмотр квартиры
Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов
Все записываем в блокнот
Не стоит описывать подробности по телефону
Подготовьтесь к каверзным вопросам заранее
Как показывать квартиру
Иногда полезно сделать паузу в переговорах
Покупатели: галерея портретов
Советы риэлтора как быстро продать квартиру
Зачем продавать квартиру?
Этапы продажи
Как правильно оценить квартиру?
Предпродажная подготовка
Подготовка документов
Как найти покупателей?
Как демонстрировать квартиру?
Документальное сопровождение сделки
Как получить деньги?
Нужно ли привлекать риелтора?
Заключение
Предпродажная подготовка квартиры.

Подготовка квартиры к продаже

Успех сделки во многом будет зависеть от активности самого продавца и грамотной стратегии продаж. Ни в коем случае нельзя принимать поспешных решений и необдуманных поступков – цена вопроса слишком серьезна, чтобы допускать даже малейший риск.

Если привлечение профессиональной помощи риэлторских контор позволит правильно подготовить документы и успешно пройти процедуру переоформления собственности, то при самостоятельной продаже потребуется основательная юридическая подготовка и изучение особенностей текущего рынка недвижимости.

Моментально продать квартиру не получится ввиду необходимости подготовки документов на недвижимость и сопроводительных бумаг к сделке. Тем не менее, можно значительно сократить процедуру и извлечь максимум возможной прибыли.

Если нет возможности активно заниматься продажей самостоятельно, рекомендуется поручить дело опытному риэлтору, который окажет всестороннюю юридическую и организационную помощь.

На первом этапе потребуется подготовить объект собственности к осмотру потенциальными покупателями, а также подготовить основные документы на квартиру.

Квартира должна быть приведена в порядок, рекомендуется избавиться от лишней загромождающей мебели, обновить обои, выполнить простейший косметический ремонт, проверить состояние сантехники, другого оборудования.

Перечень необходимых документов

Правоустанавливающие и личные документы собственников потребуются уже на этапе поиска покупателя. Любой полноценный осмотр квартиры обязательно сопровождается ознакомлением с бумагами на собственность, а также удостоверением личности продавца.

Предварительный список документов включает:

свидетельство на собственность;
документ, на основании которого возникло право собственности (купчая, свидетельство о наследовании, др.);
техдокументация, кадастровый паспорт, план квартиры;
сведения о прописанных в квартире жильцах;
выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений и ограничений на продажу.

Ускорить процесс продажи поможет предварительная выписка всех зарегистрированных на площади лиц, подтвержденная соответствующей справкой.

Покупатели склонны рассматривать жилье, свободное от обязательств и прописанных лиц, т.к. в данном случае гарантируется быстрое оформление и отсутствие подводных камней в виде проблемы с выпиской прежних жильцов.

Если квартира относится к собственности, приобретенной в браке, рекомендуется заранее получить нотариальное согласие второй половины на продажу жилья, а при наличии в семье несовершеннолетних – добиться разрешения на продажу у надзорного органа – опекунского совета.

Зарекомендовать себя, как надежного участника сделки, позволят подготовленные и оплаченные квитанции по ЖКХ.

Установление оптимальной цены

Длительность процесса поиска покупателя зависит от правильного установления цены: продавец должен установить такую цену, которая бы позволила быстро реализовать объект, сохраняя прибыль от сделки с учетом текущей рыночной ситуации.

Таким образом, важно установить оптимальную действующую цену, которая заинтересовала бы покупателя и была выгодна продавцу.

Следующие полезные советы позволят грамотно выставить цену продажи:

Тщательное изучение предложений на рынке недвижимости и спроса на него с учетом схожих характеристик объектов: района, инфраструктуры, удаленности от транспортных систем, экологии, типа жилья, площади, типа сооружения, уровня комфорта, качества ремонта, планировки и т.д.
На основании собранных данных сделать выводы о средней цене на рынке. На некоторых информационных ресурсах можно отследить не только цену предложения, но и реальную цену сделки и длительность продажи.
Консультация профессиональных риэлторов позволит скорректировать свои ожидания от продажи с реальным положением дел. Необязательно сразу заключать договор на продажу объекта, чтобы получить мнение специалиста относительно грамотно выставленной цены продажи. Достаточно показать фотографии и подробно рассказать все характеристики квартиры и района расположения.

После того, как информация собрана и проанализирована, можно определять предварительную цену продажи, которая будет указана в объявлении на сайте.

Рекомендуется в тексте объявления сразу указывать о том, что документы готовы к сделке, а окончательная цена может обсуждаться с реальным покупателем.

Осмотр квартиры

Этап показа квартиры играет немаловажную роль. Многое будет зависеть от того, сможет ли продавец правильно подать квартиру.

Рекомендуется заранее подготовиться к посещению потенциальных покупателей и быть готовым ответить на основные вопросы:

о готовности документов;
о состоянии коммуникаций и оборудования;
районе и экологии;
соседях;
достоинствах квартиры, места расположения и другой полезной информации.

Рекомендуется заранее оговаривать время посещения с целью осмотра и проводить перед этим генеральную уборку. Желательно, чтобы во время показа других жильцов в квартире не было, помещения были максимально свободны, создавая впечатление простора и комфорта. Следует заранее проветрить квартиру, избавиться от посторонних неприятных запахов, убрать личные вещи. Это позволит покупателю мысленно настроиться на то, что квартира будет принадлежать ему и направит мысли на дальнейшее обустройство комнат, помещений и пр.

На видео о том, как продать квартиру

После того, как покупатель сообщил, что квартира ему подходит, согласовывают окончательную цену и оформляют задаток. Не следует пренебрегать задатком, если цена и условия сделки продавца устраивают: предварительное фиксирование условий предстоящей сделки и внесение средств позволят с большей долей уверенности рассчитывать, что сделка состоится, и готовить последние документы к оформлению.

Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов

Существует масса советов о том, как подготовить квартиру к продаже: косметический ремонт, уборка комнат, объявления в газетах, сбор необходимых документов и прочее.

При этом забывается одна важная составляющая — планирование всего процесса продажи или психологическая подготовка.

Предпродажная подготовка состоит из двух основных частей: одна сводится к юридической стороне дела, другая — к житейским премудростям, или, говоря более цивилизованным языком, психологическим аспектам.

В последнем случае хорошо помогут советы психолога Елены Лазаревской, которая самостоятельно занималась продажей собственной квартиры в Караганде и покупкой нового жилья за границей. Женщина не только прошла все этапы сложных манипуляций с недвижимостью, но и систематизировала их с профессиональной точки зрения.

Так вот, психолог уверена, что наведение порядка нужно начинать не с квартиры или документов, а с себя. Необходимо настроить себя на, возможно, затяжной процесс продажи и заняться правильной постановкой целей.

Все записываем в блокнот

И пусть вам это не кажется чрезмерным усердием. Еще со школы помним, что записи помогают систематизировать мысли, с ними легче запомнить важные моменты.

Тетрадь или блокнот станут незаменимыми помощниками на протяжении всего процесса продажи. Туда можно записывать все подряд: время встреч с потенциальными покупателями, имена и контакты тех, кто заинтересовался вашей недвижимостью, список необходимых документов и прочее.

Но начать стоит, как ни странно, с ответа на вопрос: зачем я продаю квартиру? Тогда становится ясно, какими будут сроки продажи.

Например, если нужно срочно отдавать крупный долг, то придется поторопиться. Если время не поджимает, можно установить удобную стоимость недвижимости и терпеливо дожидаться своего покупателя. От поставленных сроков и целей опять же зависит, насколько активными нужно быть в поисках нового хозяина.

— Человек хочет денег, в этом случае он должен себе объяснить, почему он хочет именно эту сумму? — комментирует Елена Лазаревская. — В основном, у людей есть какие-то общие представления: «Хотелось бы вот столько денег». Но это желание ещё нужно совместить с реальностью и чётко осознать: зачем? Процесс продажи непрогнозируемый: не всегда то, что человек получит, будет совпадать с его намерениями. Но составленный план, как палочка-выручалочка: те варианты, которые попадутся в жизни, я буду сравнивать не со своими ощущениями, а с установленными и записанными для себя ориентирами.

В основном, покупатели будут «давить» на продавца. Они преследуют цель сбить цену. От чего владелец квартиры может начать «метаться»: а вдруг у него не купят? Четкий план придаст ясность действиям и поможет избежать стрессов и всплесков агрессии.

— Обязательно будут те, кто скажет: «Да ты что! Посмотри, вот у того был евроремонт, он за столько не продал!», — рассказывает психолог. — И найдутся те, кто будет говорить, что квартиру можно продать и дороже. Поэтому я настаиваю, что нужно чётко описать все позиции и стоять на них намертво.

Конечно, стоит понимать, что позиции должны быть адекватными и не оторванными от жизни.

Не стоит описывать подробности по телефону

Понятно, что пользоваться телефоном умеют даже дети. Письменная шпаргалка нужна для тех, кто путается с конкретными ответами. Помните, что не стоит уделять слишком много времени на общение по телефону. Ведь квартиру, в любом случае, нужно осматривать.

Это интересно: Как снять арест с квартиры после решения суда, наложенный судебным приставом, другими органами?

— Не тратьте силы на подробные описания, — советует Елена Лазаревская. — Потому что бывает, что звонят просто для того, чтобы сравнить цены. Иногда звонят вообще непонятно для чего. Спрашивают: «А что у вас там есть?» Когда вы слышите неконкретные вопросы, которые требуют пространных описаний, лучше предложите: «Давайте договоримся, придёте, посмотрите и всё увидите сами».

Не бойтесь, что покупатель «отсеется»: если человек заинтересован, он придёт к вам домой, при условии, что вы вели себя вежливо. Так вы структурируете своё время.

Подготовьтесь к каверзным вопросам заранее

Перечислите в блокноте сильные и слабые стороны вашего жилища. Так вы будете знать, как показывать свою квартиру, а заодно подготовитесь к каверзным вопросам. Когда человек всё четко разграничил, он, интуитивно, в разговоре делает акценты на положительные стороны. В процессе планирования приходит осознание, что ваше предложение хорошее, и с этим настроем вы идете на продажу.

Нужно быть готовым убеждать, демонстрировать достоинства, описывать свою квартиру, а не просто дать объявление и ждать (хотя, это тоже вариант). Когда составлен подробный список, вы уже не смутитесь даже перед самым придирчивым покупателем.

О видимых недостатках в квартире лучше рассказать самим, но психолог рекомендует делать это без причитаний. Избегайте извиняющегося тона. Просто опишите недостаток как факт и объясните причину. Например, стояки не поменяли из-за того, что нужно договариваться со всеми соседями, а это затяжной процесс. Если что-то выглядит не очень эстетично, лучше делать упор на функциональность. Допустим, в квартире стоят старенькие деревянные окна. Покупатель будет давить на то, что их придется менять на пластиковые, а значит, стоит понизить цену. Но если окна хорошо закрываются, не создают сквозняков — не нервничайте в ответ на замечания, а просто расскажите о достоинствах.

— Помните, вам не за что испытывать вину, — говорит Елена Лазаревская, — не надо жаловаться: «Вы знаете, у меня вода плохо уходит, сколько раз в КСК обращался, ничего не сделали».

По опыту руководителя риелторской компании «Комфорт» Анастасии Ксендз, продавцы проявляют порой непонятную агрессию:

— Покупатель иногда высказывает критику. В ответ слышит: «Не хотите, не берите!» Естественно, клиентов это отталкивает. Лучше промолчите лишний раз. Или, если вас раздражают люди, дайте возможность продать риелтору. Агрессивно могут реагировать и на предложение о торге. Иногда вообще не хотят обсуждать цену. Но это ведь нормально — покупатели хотят взять подешевле, зачем злиться?

Научитесь употреблять в общении с потенциальными покупателями такие слова, как «хороший», «удобный», «надёжный», «порядочный», «комфортный», «выгодный», а также обороты, которые создадут общий благоприятный фон. Выражения с чрезмерной эмоциональной окраской, даже положительные, будут «напрягать» посетителя: «прекрасный», «великолепный», «восхитительный».

И последнее. Даже если составление плана у вас займёт полдня (будете что-то вспоминать и дописывать), время будет потрачено не зря. Так вы сосредоточитесь на главном и отбросите лишние эмоции. И если всё-таки для продажи решите привлечь риелтора, план поможет договориться о совместной политике, которую вы будете проводить в отношении покупателей.

Как показывать квартиру

Выберите заранее маршрут прохода к вашему дому

В дальнейшем будете предлагать покупателю встретиться на улице. Так вы проведете его наиболее выгодным путем к объекту продажи. Особенно хорошо, если в районе развита инфраструктура.

— Показать человеку все плюсы: садики, супермаркеты, — говорит Анастасия Голодникова, директор филиала оценочной компании BEM APPRAISAL. — Видите, всё рядом: тут школа, тут больница и так далее. Рассказать про хороших соседей и об ответственном КСК.

Благоустроенный двор и остановка недалеко от дома даже повышают стоимость квартиры. Правда, наличие всех удобств, по словам специалиста, сделает квартиру не дороже чем на 5%. Основным фактором при формировании цены был и остается район, в котором расположена недвижимость.

Поддерживайте чистоту как в квартире, так и в подъезде

Но помните, что идеальный порядок также может насторожить клиента. Ведь понятно, что весной и осенью в подъезде будет грязь из-за сырой погоды. Главное, чтобы на лестнице и площадке не валялись окурки, бумажки, не было неприятных запахов. Беспорядок и неопрятность на корню убивает желание клиентов что-то покупать

— У меня был случай в Чехии, — поделилась впечатлениями психолог Елена Лазаревская (она выбирала для себя квартиру). — Вроде, страна другая, люди тоже, а суть одна. Осматривала я вариант: хороший метраж, планировка, огромная лоджия и цена приемлемая, но… устойчивый запах накуренного. Ещё занавески: они в каких-то местах были сдёрнуты с крючков. Воспринимается как разруха. Входные двери плохо закрывались, и хозяйка была вся в пирсинге. В общем, мне оттуда захотелось побыстрее уйти. Хотя, казалось бы, причём здесь квартира? Занавески поменяются, хозяйки не будет, запах выветрится. Все мелочи сложились в общее впечатление. Есть покупатель, для которого главный фактор — цена. В этом случае он сам себя уговорит: «Они уедут, я отмою, почищу, будет нормально». Для него важна нужная стоимость и нужный район.

Для оценщика Анастасии Голодниковой главное — чистота в квартире: «Иногда заходишь, ремонт средненький, но сама квартира аккуратная. Это сразу говорит о хозяине. А это важно, потому что при сделке люди выбирают людей. При осмотре мне мешает, если всё захламлено: видишь только эти шкафы и коробки. В таких случаях нужно хотя бы немного «разгрести».

Аспекты, влияющие на восприятие квартиры:

четкое пространство и организованность. Уберите коробки хотя бы временно на балкон, но не захламляйте его.
уберите резкие раздражители: громкие звуки (орущий телевизор), сильные запахи (сигарет, еды, например, вареной рыбы, дезодорантов). Идеально подходит легкий ненавязчивый аромат.

Иногда полезно сделать паузу в переговорах

При продаже квартиры могут возникнуть ситуации, когда лучше взять паузу. Конечно, если вы чувствуете себя уверенно, никакие перерывы не понадобятся. Пауза в переговорах с конкретным покупателем нужна в случае негативных ощущений. Время общения с теми, кто осматривает квартиру, короткое. Иногда мы не успеваем осознать, проанализировать, что именно нам не понравилось в человеке и отчего такой дискомфорт. Сразу разрывать контакты с неприятным для себя человеком не стоит.

«В случае продажи вообще не нужно делать резких движений», — советует психолог. Просто попросите покупателя подождать несколько дней, дать возможность подумать. За это время, уверена Елена Лазаревская, обязательно поступит нужная информация. Возможно, вы выработаете свой стиль общения с таким человеком. В самом крайнем случае откажитесь от дальнейших встреч и объясните себе, почему это делаете. Можно и переступить через антипатию. Главное, чтобы это не пошло вам во вред.

Покупатели: галерея портретов

Чаще всего риелторы просто для себя разделяют покупателей — так удобнее определиться, как работать с человеком. Психолог Елена Лазаревская также предложила собственную классификацию потенциальных приобретателей жилой недвижимости.

Обвинители

Те, кто стремится купить подешевле и сбивают цену за счет обвинений. Во всём выискивают недостатки. Например, им будет казаться, что ширина зала меньше, чем вы говорите. И даже техпаспорт квартиры их не переубедит. Или начнут прощупывать пол и указывать, в каких местах он скрипит. Покупателей-обвинителей приводят в чувство прямые вопросы: «Вы рассчитываете на какую-то конкретную сумму?», «А почему вы так активно ищите недостатки?». Это не обидит покупателя, если вопрос будет задан корректно, с хорошей интонацией.

Мотивированные покупатели

Им нужна квартира, и есть определенная сумма денег (либо рассчитывают взять в ипотеку). Выбирают подходящий вариант, исходя из условий. Осматривать квартиру будут по-деловому: спросят, когда меняли ванну, нужно ли утеплять окна, какая разводка. Обращают внимание на моменты, которые необходимы для жизни. Ставят вопрос прямо: какой торг уместен? Или говорят, что рассчитывали на меньшую сумму, но квартира им нравится, и хотели бы договориться. Это уже начало сделки, и с такими покупателями имеет смысл общаться.

Напористо-агрессивные

Навязывают свою цену. Просто говорят, что они хотят купить за определенную сумму. И добавляют: «Вы подумайте-подумайте. Вам всё равно никто лучше не предложит!». Создается ощущение, что владельцу делают большое одолжение. В зависимости от личности продающего, человек может подумать: «Эти люди так уверены в себе. Предлагают наличные деньги. А может, и вправду продать?». В этом случае поможет совет риелтора Анастасии Ксендз: «Да, бывают клиенты, которые на нас «давят». Мы в ответ делаем то же самое: каков привет — таков и ответ.

Жалостливые и неуверенные

Давят на жалость, что ну никак не могут заплатить больше. И вообще, жизнь не удалась. Такой человек действительно может вызывать искреннее сочувствие. Но для того мы и должны составить предварительную инструкцию. Она подскажет, что у нас есть свои задачи, и квартиру мы продаем для своих, заметьте, целей.

Неуверенные покупатели не могут решиться на выбор и просят совета риелтора или посторонних. С такими покупателями легко, если вы возьмёте на себя ответственность за его покупку и убедите в правильности выбора.

Безусловно, это далеко не полная классификация покупателей жилья. Главное понимать, что успех продажи во многом зависит от грамотного выстраивания отношений с любым клиентом, который проявил интерес к вашей недвижимости. И помните народную мудрость — на каждый товар есть свой купец.

Советы риэлтора как быстро продать квартиру

В настоящее время обстановку на рынке жилья сложно назвать благоприятной для продавцов. Вследствие снижения покупательной способности граждан предложение значительно превысило спрос, что привело к падению цен и возникновению сильнейшей конкуренции. Эта тенденция выгодна для располагающих средствами потребителей, но что же делать владельцам недвижимости, которые не могут найти покупателя в течение шести и более месяцев?

Очевидно, что в такой ситуации продавцам могут быть полезны советы риэлтора — как быстро продать квартиру. Нужно сказать, что никаких секретных способов ускорения этого процесса не существует: речь идет о вполне обычных рекомендациях по созданию у покупателя позитивного впечатления от объекта, которые все знают, но лишь немногие стараются выполнять.

Зачем продавать квартиру?

Почему люди хотят знать, как быстро и выгодно продать квартиру? Далеко не каждый готов в течение полугода размещать объявления, отслеживать изменения цен на недвижимость и принимать потенциальных покупателей, желающих осмотреть объект. Между тем, законы рынка предусматривают прямую связь между скоростью продажи и стоимостью: чем быстрее нужно продать жилье, тем ниже придется устанавливать цену. Чтобы не продешевить, продавец должен ясно осознавать цели, которые он преследует:

Переезд в другой населенный пункт или район;
Покупка жилья большей площади — например, в связи с увеличением семьи;
Приобретение квартиры меньшей площади с использованием разницы в цене для погашения кредитов, оплаты лечения и образования, покупки автомобиля или дачи;
Изыскание средств для создания бизнеса;
Обмен квартиры на частный дом;
Получение прибыли от инвестирования в недвижимость.

Это интересно: Как выполнить перепланировку в квартире П-44ТМ?

В некоторых из этих ситуаций спешка не нужна, а потому владелец жилья может сосредоточиться на собственной выгоде. Однако, если сроки ограничены, продавцу нужно не только принять необходимость уменьшения цены, но и провести ряд мероприятий, призванных увеличить привлекательность объекта для покупателей.

Этапы продажи

Обозначить цель продажи и определить сроки. Тем, кто желает получить высокую цену, следует приготовиться к ожиданию. Чтобы продать объект быстро, придется снижать стоимость на 5–15% в сравнении с рыночной;
Оценить недвижимость. Выполнить оценку можно самостоятельно или с помощью специалиста. Если жилье продается несколько месяцев, цену нужно пересматривать;
Выполнить предпродажную подготовку. Чистые просторные помещения смотрятся лучше, чем заваленные вещами и старой мебелью комнаты. Квартиру нужно отмыть, при необходимости — выполнить недорогой косметический ремонт;
Сделать фотографии и написать информативный текст. Знакомство покупателя с объектом начинается с объявления. Предложение, не содержащее полезных сведений или качественных изображений, рискует остаться без внимания;
Опубликовать объявление. Желательно охватить максимальное количество площадок — сайты, газеты, доски объявлений на остановках и у подъездов;
Подготовить пакет документов. Большинство справок можно собрать самостоятельно, но для составления договора лучше привлечь юриста;
Приступить к показам квартиры. Чтобы не демонстрировать объект в любое время дня или ночи по первому требованию, желательно установить какой-то график;
Найти заинтересованного клиента и заключить предварительный договор. Такой документ, сопровождаемый задатком или авансом, закрепляет намерения сторон;
Выписаться и получить справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
Согласовать дату заключения сделки и подписать договор купли-продажи. На этом этапе возникает вопрос — можно ли продать квартиру без посещения нотариуса? Однозначно, если у сторон нет вопросов и сомнений относительно условий сделки;
Произвести расчет. Нужную сумму передают наличными или банковским переводом;
Подать документы в Регистрационную палату и зафиксировать факт перехода прав собственности на недвижимость;
Передать квартиру новому владельцу. При этом обязательно составляется акт приема-передачи, содержащий сведения о состоянии объекта.

Как правильно оценить квартиру?

К числу первых относятся:

Район. В центральной части города квартиры оцениваются дороже. Дополнительно увеличивает стоимость расположенный неподалеку парк или водоем;
Транспорт. Более востребовано жилье, расположенное в 5–10 минутах ходьбы от остановок общественного транспорта или станций метрополитена;
Инфраструктура. Если неподалеку находятся супермаркеты, рынки, детские сады и школы, поликлиники, отделения банков, то цену на недвижимость можно повысить;
Территория. Покупатели готовы платить больше за уютный двор с озеленением, удобные парковки, детские площадки;
Вид из окна. Имеется в виду не только радующая глаз панорама, но и комфорт. Так, шоссе под окнами снижает стоимость объекта, а тихий сквер — повышает;
Соседи. Очевидно, что соседство с асоциальными элементами не понравится никому. Такое жилье сложно продать дорого;
Этаж. Недвижимость, расположенную на первом или последнем этаже, обычно оценивают на 6–8% дешевле. Плюсом будет наличие грузового лифта;
Год постройки и тип дома. Покупателям больше нравятся квартиры в кирпичных новостройках. В панельных «хрущевках» жилье стоит недорого.

Внутренние факторы — это собственные характеристики жилья. Так как продать квартиру быстро и выгодно без их учета невозможно, стоит перечислить основные:

Количество комнат. Логично, что четырехкомнатная квартира оценивается дороже однокомнатной. Однако на рынке востребованы в основном небольшие объекты;
Общая площадь. Цена прямо пропорциональна общей площади жилья. Очевидно, что современная однокомнатная студия в 60 м² стоит дороже маленькой «хрущевки»;
Планировка. Квартиры с проходными комнатами не пользуются популярностью. Предпочтительно наличие в каждой комнате отдельного входа;
Площадь кухни. Минимальной допустимой нормой считается площадь в 8–9 м². Никому не нравится маленькая кухня в 6–7 м²;
Балконы и лоджии. Их наличие повышает стоимость квартиры. Дополнительным плюсом является наличие качественного остекления;
Тип санузла. Совмещенные санузлы снижают стоимость жилья;
Вид отопления. Автономное отопление, позволяющее экономить на коммунальных услугах, представляется безусловным достоинством;
Коммунальные платежи. Уменьшению расходов на содержание недвижимости способствует установка счетчиков на воду, газ и отопление;
Ремонт. Стоимость квартиры в относительно новом доме, расположенном в хорошем районе, за счет ремонта повышается на 10–15%. В то же время в старых домах ремонт лишь помогает продать жилье быстрее;
История квартиры. Покупатели настороженно относятся к квартире, многократно менявшей владельцев. Считается, что единственный хозяин лучше следит за жильем;
Документы. Подготовленные для продажи документы выглядят дополнительным преимуществом в глазах покупателя.

Люди, твердо решившие: «Хочу продать квартиру», часто совершают типичную ошибку и устанавливают цену на основании собственных представлений о рынке. Между тем, вследствие неверной оценки можно как продешевить и потерять деньги, так и отпугнуть клиентов слишком высокими запросами. Для определения реальной рыночной стоимости объекта эксперты рекомендуют воспользоваться такими методами:

Изучить аналогичные объявления в этом же районе. При усреднении показателей не следует принимать во внимание экстремальные значения цены;
Найти похожее по характеристикам предложение и оценить срок его экспозиции. Если квартиру продают больше полугода, то цена является завышенной;
Проконсультироваться с риелторами. У опытных специалистов есть свои методы, позволяющие адекватно оценить недвижимость;
Немного завысить цену и упомянуть о том, что торг уместен. Если в течение пары недель к объекту не проявят интерес, нужно постепенно уменьшать запросы.

Предпродажная подготовка

Привести в порядок подъезд и близлежащую территорию. Мусор вокруг урны, сломанные лавочки, изрисованные стены легко испортят впечатление. В крайнем случае, желательно хотя бы сделать уборку на этаже, заменить сгоревшие лампочки;
Привести в порядок помещение. Все советы о том, как быстрее продать квартиру, сходятся в одном: нужно провести генеральную уборку и вынести старую мебель. Вообще, пустое обезличенное жилье покупают лучше, так как вещи хозяина не мешают клиенту представлять себе будущую обстановку;
Уделить особое внимание работе смесителей и чистоте сантехники. Нужно отмыть ржавые пятна, известковый налет и загрязнения, устранить протечки;
Лампы заменить на более мощные. Чем больше света — тем просторнее будет выглядеть квартира, особенно при вечерних показах;
Оставшаяся в комнатах мебель также принимает участие в создании образа, поэтому она должна выглядеть безукоризненно. Придется накрыть старые диваны и кресла пледами или чехлами, убрать со стенки лишние сувениры и фотографии хозяев;
Нельзя забивать кладовую старыми вещами — так покупатель не сможет оценить ее реальной вместительности. Это же справедливо в отношении балконов и лоджий;
Спрятать видимые дефекты. Накрыть ковриком протертый линолеум, подкрасить царапины на дверях и оконных рамах, подклеить отставшие обои, заменить разбитые и треснувшие стекла, закрасить пятна на потолке;
Избавиться от запаха предыдущих жильцов. Иногда для этого приходится стирать шторы, отмывать мебель, чистить ковры и даже переклеивать обои. Если покупателю подсознательно не понравится запах, он может отказаться от предложения.

Подготовка документов

Квартира должна быть приватизирована;
Необходимо погасить все коммунальные долги;
Быстрее и проще продаются квартиры с одним владельцем;
Желательно заранее выписать всех жильцов — особенно военнослужащих, инвалидов, несовершеннолетних и находящихся в заключении.

Таким образом, при подготовке к продаже следует устранить проблемы, связанные с этими факторами. Далее, нужно изучить, какие документы нужны, чтобы продать квартиру.

Для совершения сделки понадобятся:

Паспорт владельца жилья (паспорта совладельцев). Собственник моложе 14 лет должен предъявить свидетельство о рождении. Если он старше, но все еще является несовершеннолетним — нужны паспорт и свидетельство;
Идентификационный код продавца (продавцов, если их несколько);
Заверенное нотариально согласие супруга. Не требуется, если владелец получил жилье по наследству, в дар, приватизировал его или купил до заключения брака;
Документ, согласно которому продавец стал владельцем квартиры — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения;
Выписка из ЕГРН о государственной регистрации права собственности;
Если жилье находится в долевой собственности — заверенные нотариально отказы остальных совладельцев от права преимущественного выкупа доли;
Технический паспорт квартиры (действителен в течение пяти лет);
Разрешение на перепланировку (при наличии таковой);
Выписка о составе прописанных жильцов (действительна в течение месяца);
Справка из Росреестра о том, что квартира не находится в залоге или под арестом;
Квитанции о выполнении коммунальных платежей;
Если владельцем, совладельцем или зарегистрированным по данному адресу жильцом является несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки;
Договор купли-продажи, подготовленный в трех экземплярах;
Справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам (для тех, кто получил квартиру в дар или по наследству);
Не будет лишней справка о том, что владелец или совладельцы не состоят на учете в ПНД и наркологическом диспансере;
Наконец, можно пригласить независимого оценщика и получить заключение о рыночной стоимости квартиры (действительно в течение полугода).

Как найти покупателей?

Как продать квартиру самому? Прежде всего, нужно сфотографировать комнаты, кухню и санузел, причем хорошим фотоаппаратом. Предварительно необходимо навести порядок, убрать лишние вещи и старую неприглядную мебель. Телевизор и компьютер следует выключить, а унитаз — закрыть. Также, желательно сделать несколько снимков подъезда и придомовой территории.

Затем можно приступить к составлению объявления. Текст должен быть максимально информативным, но без сокращений и непонятных терминов. В нем упоминают:

Размеры объекта, площади комнат и кухни;
Район города и название улицы;
Тип дома и год постройки, этажность;
Номер этажа, на котором расположено жилье;
Перечень находящихся неподалеку инфраструктурных учреждений;
Состояние объекта, наличие и качество ремонта;
Перечень достоинств данной недвижимости.

Наконец, нужно распространить сведения о выставленной на продажу квартире. Не следует использовать только один метод: предложение должно увидеть максимальное количество заинтересованных лиц.

Где можно рекламировать недвижимость:

2. В интернете. Некоторые сервисы за плату позволяют выделить объявление цветом или разместить его выше других: не нужно экономить на этой возможности. Самые посещаемые сайты недвижимости:

3. В печатных изданиях. Эти источники чаще просматривают представители старшего поколения. Можно заказать публикацию объявления в течение определенного срока;

4. На рекламном баннере. Метод чаще используют при продаже коммерческих объектов. На окне или балконе вешают плакат со словом «Продается» и номером телефона;

5. Среди знакомых. Многие игнорируют этот метод, поскольку в вопросе о том, как быстрее продать квартиру, народные приметы утверждают, что завистники могут испортить сделку. Между тем, оповещение друзей и знакомых не требует каких-либо расходов, а потому отказываться от возможности увеличить свои шансы не стоит.

Как демонстрировать квартиру?

Для демонстрации нужно выбирать время, когда помещения максимально освещены солнцем. В зависимости от расположения дома, это может быть, как утро, так и вечер;
До прихода покупателей следует проветрить комнаты, полностью открыть шторы, убрать личные вещи, при необходимости — включить везде свет;
Создать у гостя впечатление уюта помогут запахи свежего кофе, выпечки, цитрусовых, ванили. Однако использовать освежители, ароматические палочки или эфирные масла настоятельно не рекомендуется;
Членам семьи владельца на время просмотра лучше удалиться. Собаку также нужно увести на прогулку, тогда как породистые коты способны улучшить впечатление;
В разговоре нужно проявлять дружелюбие, но не навязчивость. Следует избегать неестественных восхвалений достоинств квартиры и пафосных выражений;
Рассказывая о преимуществах квартиры, необходимо делать акцент на том, что полезно этому конкретному покупателю;
Умалчивать о недостатках нельзя, однако, их по возможности нужно рассматривать с положительной стороны и превращать в достоинства;
К стандартным вопросам о причине продажи, количестве собственников, готовности документов и наличии инфраструктуры лучше подготовиться заранее;
Сами документы также следует держать под рукой. Возможно, покупатель захочет на них взглянуть, сделать копию плана для изучения в домашних условиях.

Это интересно: Как узаконить реконструкцию: объединение квартиры и террасы?

Документальное сопровождение сделки

Предварительный договор служит для закрепления результатов устного соглашения: подписавшие его стороны тем самым обязуются заключить сделку в оговоренные сроки. В документе указывают адрес объекта, его стоимость, дату оформления основного договора и сумму задатка. Заверять такой договор не нужно.

Задаток или аванс — это фиксируемое распиской денежное подтверждение намерений сторон, обычно не превышающее 3–5% от стоимости квартиры. Отказавшийся от сделки покупатель теряет его, а передумавший продавец — возвращает в двойном размере. Безусловно, этот взнос учитывается при проведении окончательных расчетов.

Для подготовки основного договора купли-продажи следует обратиться к нотариусу. Он расскажет о том, как правильно продать квартиру, назначит дату заключения сделки и предоставит типовой образец соглашения, в котором нужно указать:

Паспортные данные сторон соглашения;
Адрес жилья и его технические характеристики;
Сумму сделки и порядок проведения взаиморасчетов;
Способ передачи денег;
Сроки передачи квартиры покупателю;
Сведения об акте приема-передачи.

Даже после подписания договора недвижимость формально остается в собственности продавца. Чтобы покупатель стал ее законным владельцем, необходимо зарегистрировать сделку посредством обращения в МФЦ или ближайшее отделение Росреестра. После уплаты пошлины в 2000 рублей запись о переходе права собственности вносится в ЕГРН, а стороны получают соответствующие выписки.

На данном этапе продавец вручает ключи покупателю и передает ему квартиру. Во избежание недоразумений эту процедуру следует зафиксировать путем подписания акта приема-передачи, подтверждающего получение новым владельцем жилья в должном состоянии и на условиях, оговоренных в договоре купли-продажи.

Как получить деньги?

Расчет нужно проводить в момент подписания договора купли-продажи, чтобы недобросовестный покупатель не отказался платить;
Нельзя предоставлять доступ к оригинальным документам ни риелтору, ни тем более покупателю. Иначе жилье могут продать без ведома владельца.

Сегодня участники сделок с жильем постепенно отказываются от такой опасной и неудобной процедуры, как наличный расчет. На смену ему приходит передача денег с помощью аккредитива или посредством аренды банковской ячейки.

Используя аккредитив, покупатель открывает банковский счет и перечисляет на него необходимую сумму. Затем средства на оговоренный срок блокируются: в течение этого времени снять их может только продавец, предъявивший доказательства заключения сделки — например, зарегистрированный договор купли-продажи.

Механизм передачи денег через банковскую ячейку выглядит аналогично, за одним исключением: средства не перечисляются на счет, а остаются в наличной форме. Их пересчитывают, проверяют на подлинность и опечатывают в присутствии покупателя, продавца и сотрудника банка. Теперь на время аренды ячейки покупатель теряет доступ к деньгам: забрать их может лишь продавец, представивший оговоренные документы.

Нужно ли привлекать риелтора?

Специалист знаком с текущим состоянием рынка недвижимости. Он может адекватно оценить квартиру в соответствии с желаемым сроком продажи;
Агенты имеют доступ на десятки и сотни рекламных площадок, умеют правильно составлять объявление и продвигать его;
Профессионал способен провести эффективную презентацию, преодолеть возражения покупателя и убедить его в необходимости покупки именно этого объекта;
Риелтор осведомлен обо всех требованиях законодательства и правилах оформления сделки. Например, он подскажет, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, и как это сделать с наименьшими потерями.

За свои услуги агенты просят до 2–3% от стоимости жилья, тогда как профессионалы взимают не меньше 5%. Между тем, ответственные риелторы сполна отрабатывают это вознаграждение: хозяину остается лишь приехать на подписание договора и пересчитать деньги. В связи с этим возникает вопрос — как найти такого специалиста или компанию?

Существует несколько критериев отбора:

Срок существования. Агентство должно проработать на рынке несколько лет и зарекомендовать себя с лучшей стороны;
Отзывы. Можно изучить отзывы в интернете или попробовать найти знакомых, работавших с данными риелторами;
Размеры агентства. Крупные компании, которые дорожат своей репутацией, предпочтительней мелких и никому не известных фирм;
Членство в ассоциациях. Подразумевает следование определенным стандартам и принятому среди профессионалов этическому кодексу;
Собственный офис. Владеющее собственным помещением агентство представляется более надежным: такая компания вряд ли закроется и исчезнет без предупреждения;
Наличие сайта. Качественный сайт с полезными статьями и актуальной информацией говорит о том, что риелторы серьезно относятся к своему делу;
Вложения в рекламу. Мошенники редко вкладывают средства в платную рекламу.

Заключение

Владельцам жилья следует знать, что никакие уловки не помогут им обойти правила рынка. Есть только один работающий способ избавиться от недвижимости за пару недель — скидка в 30–40%. Но при следовании приведенным выше рекомендациям срок экспозиции адекватно оцененного объекта уменьшается до двух-трех месяцев, что является неплохим показателем даже для опытного риелтора. В заключение можно привести советы экспертов как быстро продать квартиру в кризис 2018 года:

Показать готовность к торгам. Можно повысить цену в объявлении, а при общении с покупателем — уступить. Однако скидку следует делать в ответ на какое-то действие с другой стороны: например, обязательство принять решение в течение двух-трех дней;
Предложить бонус. Сейчас принято оставлять в квартире кухонный гарнитур, плиту и сантехнику. Поэтому бонусом может быть водонагреватель, прихожая или шкаф-купе;
Намекнуть на наличие других желающих. Делать это следует осторожно: если клиент испытывает сомнения в целесообразности сделки, он не упустит повода отказаться;
Определить конкретные сроки. Нельзя отпускать покупателя просто «подумать». Следует ограничивать время, необходимое ему для принятия решения.

Предпродажная подготовка квартиры.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Уж сколько раз твердили миру.
Про предпродажную подготовку квартиры (по иностранному — хоум стейджинг) знают многие. Но не все ее делают, потому что не верят в эффект данного мероприятия. Действительно: зачем напрягаться и что-то улучшать, если спокойно можно просто сделать скидку на то состояние, в котором объект находится. Есть такая фраза у агентов: «Все обстоятельства уже учтены ценой». В принципе это верно, но. Тут есть одно НО. Я бы сказал маленькое НО, но оно не такое уж маленькое. А иногда и достаточно дорогое. И это НО находится в покупателе.

Дело в том, что у покупателей есть разные критерии оценки приобретаемой квартиры. Другими словами, они приобретают квартиру с разными намерениями и разными планами. Если это инвестор, он принимает в расчет цифры и высчитывает возможную прибыль. А если это человек, покупающий для жизни? Понятно, что одно другому не мешает: некоторые покупают для жизни одновременно инвестируя деньги. Но есть категория покупателей, которые об этом мало думают. Для них покупка — это прежде всего дом, очаг, семейное гнездо, крепость, родовое поместье и прочие эпитеты, которые вы можете додумать самостоятельно. Они покупают как бы почти на всю жизнь. Им тут жить долго. А поэтому тут должно быть хорошо и комфортно.
Не секрет, что покупатель часто покупает, как говорят классики, некую эмоцию, образ жизни. То есть работают при выборе объекта не рациональные, а иррациональные факторы. Именно эти факторы и учитываются при предпродажной подготовке квартиры. И они работают и помогают продать быстрее и дороже. Не буду тут писать подробно что и как нужно делать (просто места не хватит), а расскажу одну практическую историю (тут же много практиков, им это будет интереснее, чем выслушивать теоретические выкладки).

Итак, продавали квартиру на Кутузовском проспекте. Квартира хорошая. Состояние приличное, но ремонт делался лет 10 назад. За исключением отдельных мест, где он освежался несколько позже. Продавец, к счастью, в курсе ряда тонкостей продаж. Тем не менее решил привлечь специалиста (в данном случае — меня). Это было правильным решением. Убедиться в этом можно по результатам.
Мы, конечно же, сделали качественную профессиональную фотосессию. Потом еще и 3-D панораму для лучшей визуализации. Но это, как вы понимаете, не предпродажная подготовка, а элемент маркетингового плана. При предпродажной подготовке квартира была полностью убрана, все вещи разложены по полочкам, заменены лампочки, убраны лишние предметы. Перед каждым показом продавец лично все убирал и готовил в просмотру. Это классика. Но что там было новенького? А вот что: перед каждым показом продавец выгоняла из дома всех членов семьи, включая мужа! Чтоб места в квартире не занимал 🙂 Ждал на улице в машине. Такого я у нас не встречал. В Америке это обычная практика: при показе объекта дома никого нет, а вот у нас встречается не так часто. Ну, и конечно второй фишкой при продаже служил Продающий кот (я о нем писал в блоге немного раньше). Котик подходил и терся об ноги потенциальных покупателей. Понятное дело, что он не сразу к людям бросался, немного привыкал. По этой причине он подходил только к наиболее заинтересованным покупателям, которые долго ходили и смотрели. К случайным, которые все делали на бегу, он разумеется не подходил. Это было приятно всем смотрящим, тем более, что квартира действительно была уютная, теплая, комфортная, как говорят «с хорошей аурой».
Что имеем в итоге? Квартира взята по цене, которая выше аналогов, проданных в этом доме за последний год, почти на 3 млн. рублей. Удача? Конечно, элемент удачи в этом тоже есть, спорить не буду. Но покупатель нашел именно то, что искал: квартиру для жизни. Ему там комфортно, нравится, хочется жить. Именно такого искали и мы (инвестору все эти параметры не были бы так важны).

Так что при должной доле везения, необходимой для обеих сторон сделки (ведь в нашем случае повезло и покупателю), не забывайте делать необходимые для выгодной продажи вещи. В частности — предпродажную подготовку. Это работает. Проверено неоднократно.
А если неохота, то можно и не далать. Но и на результате это тоже скажется обязательно. Вам решать.

Статья написана по материалам сайтов: ru-act.com, www.kn.kz, money-hunters.ru, www.cian.ru.