Что может быть основанием возникновения сервитута на земельный участок?

Основания возникновение частного сервитута

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Федеральный закон от 3.08.1995 г. «О племенном животноводстве» предусматривает установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 Лесного кодекса РФ; ФЗ от 15.06.96. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья» и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ, ч.2 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья». Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий — лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

Глубоко проанализировав, существующее Российское законодательство, на мой взгляд, еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договор об установлении сервитута (добровольный сервитут) включаются:

1) описание участка, обремененного сервитутом, и участка, в интересах которого установлен сервитут;

2) условия и сроки установления сервитута;

3) план или карта участка с указанием места нахождения сервитута.

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

В соответствии с положениями ст. 23 Земельного кодекса РФ в результате установления частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным: например, при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам.

В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такую плату целесообразно определять в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, закрепленном федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре». При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.

По общему правилу установление сервитута является возмездной сделкой. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерной платы за пользование участком.

Статья 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее правило: осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Частные сервитуты в области градостроительства могут вводиться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

— строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

— строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

— проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

— прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

— других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок установления и прекращения частных сервитутов в градостроительстве определен в соответствии с Гражданским кодексом РФ, то есть основаниями возникновения частного сервитута являются договор либо решение суда.

Обращает на себя внимание трансформация публичного сервитута, предусмотренного Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года, — о доступе на земельный участок для ремонта объектов инфраструктуры в частный сервитут, установленный абз. 3 п. 3 ст. 64 ГрК РФ, обеспечивающий строительство, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Указанные положения законодательства, на мой взгляд, свидетельствуют об отсутствии у федерального законодателя четких критериев разграничения публичных и частных сервитутов.

Частный водный сервитут возникает в силу договора либо решения суда

Частный водный сервитут — как возможность ограничения прав долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами в пользу заинтересованных лиц. Частный водный сервитут возникает в силу договора либо решения суда.

Частный лесной сервитут определяется как ограничение права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, в пользу заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных и муниципальных органов, а также судебных решений. При этом закон указывает, что положения гражданского, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Лесного кодекса РФ. Обращает на себя внимание, что частный лесной сервитут может быть установлен административным актом. Данное положение закона иллюстрирует особый характер природоресурсных отношений.

Для того, что разобраться как сервитуты устанавливаются на практике, проследим этот процесс на региональном уровне:

Правовому регулированию сервитутов большое внимание уделяется и в региональном законодательстве. В частности, Закон Воронежской области «О регулировании земельных отношений в Воронежской области» к сервитутам относит вещные права ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 33). Частные (установленные в отношении одного лица или группы лиц).

Частный сервитут возникает по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником земельного участка. Соглашение об установлении сервитута подлежит государственной регистрации. Сведения о сервитуте вносятся в документы о правах на землю.

Иной подход в регулировании сервитутных отношений закреплен в Законе Кемеровской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области». Областной закон вводит понятие обременении земельного участка, под которыми понимает обязательства землепользователя начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение определенных сроков, запрет на изменение внешнего вида недвижимости, а также целевого использования земельного участка, обязанность сохранять естественную среду обитания и пути миграции диких животных и др. Областной закон указывает, что обременения земельного участка устанавливаются непосредственно законодательством, договорами или решением суда. Соответствующие обременения подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу. Областной законодатель определяет сервитут как право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. При этом закон не указывает на возможность установления публичных и частных сервитутов, ограничиваясь общим понятием «сервитут» (ст. 14).

Частный сервитут возникает по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником земельного участка. Соглашение об установлении сервитута подлежит государственной регистрации. Сведения о сервитуте вносятся в документы о правах на землю. Областной закон предоставляет право землепользователю, земельный участок которого обременен частным сервитутом, требовать от выгодоприобретателей соразмерную плату за ограничения в пользовании участком, если иное не предусмотрено законом.

Областной законодатель определяет сервитут как право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. При этом закон не указывает на возможность установления публичных и частных сервитутов, ограничиваясь общим понятием «сервитут» (ст. 14).

Сервитут может устанавливаться на основании действующего законодательства, соглашением сторон либо решением суда. В целях прохода и проезда через земельный участок, прокладки и ремонта коммунальных и индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей, создания на земельном участке лесных защитных насаждений и иных природоохранных объектов и для других целей. Вводя общий принцип возмездности сервитутных отношений, областной закон делает исключение в отношении сельских жителей, указывая, что за сервитуты, установленные в их пользу, плата не взимается. Особенностью регулирования сервитутных отношений является то, что наряду с государственной предусматривается и специальная регистрация сервитутов.

Сервитут может устанавливаться на основании действующего законодательства, соглашением сторон либо решением суда В целях прохода и проезда через земельный участок, прокладки и ремонта коммунальных и индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей, создания на земельном участке лесных защитных насаждений и иных природоохранных объектов и для других целей. Вводя общий принцип возмездности сервитутных отношений, областной закон делает исключение в отношении сельских жителей, указывая, что за сервитуты, установленные в их пользу, плата не взимается. Особенностью регулирования сервитутных отношений является то, что наряду с государственной предусматривается и специальная регистрация сервитутов.

Земельным кодексом РФ определены отдельные виды публичных сервитутов, которые корреспондируют предусмотренным Гражданским кодексом РФ частным сервитутам: например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п. Основное отличие будет, как уже указывалось, в способе установления сервитута и в тех интересах, в которых он устанавливается. Собственник земельного участка в целях прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключать договор с собственником соседнего земельного участка либо с несколькими собственниками участков, через которые будет осуществлен подвод коммуникаций к его участку, и в таком случае это будет частный сервитут. Если же через существующий район индивидуальной жилой застройки будет необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, это, скорее всего будет сделано на основе установления публичного сервитута.

Основания возникновения и прекращения земельного сервитута.

Договор об установлении частного сервитута. Как уже упоминалось, частный сервитут устанавливается на основе договора. Договор как способ установления сервитутов предусмотрен в п. 3 ст. 274 ГК РФ, ст.

Участником такого соглашения с одной стороны является лицо (сервитутодатель), обременяемое сервитутом, в качестве которого (согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ) может выступить только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. Аналогичная норма содержалась в ныне утратившем силу ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в п. 2 ст. 8): соответствующий договор заключается сервитуарием с собственниками помещений в кондоминиуме. В судебной практике иногда возникает вопрос, может ли в роли сервитутодателя предстать не собственник земельного участка, а землевладелец, землепользователь, то есть лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, или на праве безвозмездного срочного пользования? Представляется правильным, что такие действия могут совершаться лишь с согласия собственника земельного участка. [96]

Другой стороной договора выступает сервитуарий — лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким субъектом может быть не только собственник но и лицо, которому господствующий земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Если требование о предоставлении сервитута

связано с необходимостью использования здания, сооружения и иной недвижимости, находящейся на чужой земле, управомоченной стороной соответствующего договора (сервитуарием) может быть не только собственник построек, но и обладатель права хозяйственного ведения и права оперативного управления на это имущество, то есть (согласно ст. 294, 296 ГК РФ) государственные или муниципальные унитарные предприятия и учреждения.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе

потребовать от собственника соседнего земельного участка, а при

необходимости и от собственника другого земельного участка (соседнего

участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком

при невозможности обеспечить нужды этого собственника без установления

соответствующего сервитута (п. 1 а, 274 ГК РФ). Так, судом аппеляционной

инстантгии правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ООО

«Файда XXI» об обязании Правительства Москвы в лице ДЗР г.Москвы

установить частный сервитут в отношении части земельного участка,

принадлежащего ответчику, т.к. материалами дела установлено, что реализация

истцом законных прав собственника объекта недвижимости возможна без П7

установления частного сервитута.

При не достижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитут (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 8 ст. 23 Земельного кодекса, ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Иными словами, российский законодатель предусмотрел в данном случае принудительный судебный порядок заключения договора, создания сервитутных прав. Потенциальный сервитуарий должен убедить при этом своего будущего сервитутодателя, а в случае возникновения спора — суд, в том, что дальнейшая нормальная хозяйственная экс-

плуатация его земельного участка невозможна без обременения сервитутом

соседней земельной недвижимости и, что осуществление сервиїута (по условиям

договора и реальному исполнению) будет наименее обременительным для 118

земельного участка, в отношении которого он устанавливается.

Договор об установлении сервитута заключается обычно в простой

письменной форме (законом не определена форма этого соглашения) и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (н.1 ст.4 и п.1 ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, необходимость государственной регистрации распространяется не только на договор об установлении сервитута, но и на возникающее на его основе право. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации (п.1 ст.27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а сам факт регистрации удостоверяется выдачей управомоченному субъекту специального документа — свидетельства о государственной регистрации права на сервитут, в котором указываются приобретатель, вид, дата, номер регистрации сервитута в ЕГРП (пп. 73, 74 Правил ведения Единого государственного реестра).

Сервитутным договором устанавливаются вид сервитута, права и обязанности сторон, объем полномочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута, ответственность сторон на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения этого соглашения.

Договор (соглашение) об установлении сервитута должен содержать: наименование и содержание сервитута;

площадь земельного участка, на которую распространяется сервитут;

адреса местонахождения и реквизиты сторон соглашения; размер и условия платы за пользование сервитутом (если они установлены); срок, на который установлен сервитут (если он установлен).

Соразмерность платы — понятие довольно неопределенное, но в любом случае она устанавливается соглашением сторон. Следовательно, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику земельного участка, обременяемого сервитутом. Если размер вознаграждения не определен, то величина платы может устанавливаться по правилам п.З ст.424 ГК РФ. Однако цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутом праве определить довольно сложно. В связи с этим в юридической литературе говорят о плате за установление частого сервитута, как о существенном условии договора [97] .

Предмет соглашения — предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Если сфера действия сервитута распространяется только на часть недвижимости, то к договору должен быть приложен заверенный местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству план служебного земельного участка, на котором отмечается пространственный предел действия данного сервитута. При обременении сервитутом всего земельного участка предоставление такого документа не требуется (ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судебное решение как основание возникновения сервитутов упоминается в п.З ст.274 ГК РФ, Водном кодексе РФ, ч.5 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ч.1 п.1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если собственник praedirum serviens отказывается заключить договор об установлении сервитута или же

стороны не могут прийти к соглашению о его условиях, то сервитут может быть установлен на основании вступившего в законную силу судебного решения, вынесенного по иску лица, требующего установления сервитута. В отличие от договора само судебное решение не нуждается в государственной регистрации, являясь только безусловным основанием для регистрации сервитута (п.1 ст.4, п.1 ст. 17, п.1 ст.27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

И частные, и публичные сервитуты могут быть срочными или постоянными (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Непостоянный сервипут означает возможность ограниченного, не постоянного пользования чужим земельным участком, например, в период проведения строительства, реконструкции, ремонта здания, строения, сооружения, во время работ по инженерной подготовке, защите от затопления, подтопления и т. п. Некоторые градостроительные сервитуты (в том числе частные) могут быть постоянными и осуществляться сервитуарием в любой момент: например, право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок.

Когда временные пределы существования сервитута не определены сторонами, договор все равно считается заключенным и подлежит регистрации. Возникающее на его основе ограниченное вещное право будет иметь бессрочный характер (п. 51 Правил ведения ЕГРП).

Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов и, рассмотренных выше публичных земельных сервитутов (ст. 9 Лесного кодекса РФ, ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса). Российское законодательство допускает такой способ установления сервитутов на основании общих норм гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов и в случаях, прямо

предусмотренных законом (п. 1 ст. 8 ГК РФ и п. 1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Возникновение сервитута в силу прямого указания закона можно проиллюстрировать на конкретных примерах, связанных с продажей земельного участка с сохранением за продавцом или залогодержателем права собственности на здания, сооружения или иную недвижимость, находящиеся на отчуждаемом земельном участке (ч.2 ст.553, ч.2 п.4 ст. 340 ГК РФ и ч.2 п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Необходимо отметить, что в Земельном кодексе РФ рассматривается право ограниченного пользования земельным участком (п.п. 3 и 4 ст.36), которое по своему названию вполне корреспондируется с классическим определением сервитута, однако не является таковым. По своей сути указанное право ограниченного пользования больше напоминает некое не указанное в ГК РФ иное титульное владение земельным участком под зданием, чем сервитут.

Право ограниченного пользования возникает в тех случаях, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения. В такой ситуации у федеральных казенных предприятий и государственных или муниципальных учреждении — правообладателей помещении в этом здании появляется право ограниченного пользования земельным участком.

Аналогично решается вопрос с правами на землю, когда в здании расположенном на неделимом земельном участке, помещения закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями. Тогда данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие лица обладают правом ограниченного пользования земельным участком.

Сервитуарий может обладать недвижимостью в виде земельного участка и в виде иной недвижимости — здания, строения или сооружения. Иначе говоря, сервитут устанавливается не «в пользу» субъекта сервитутных отношений, а «в пользу» недвижимости. При этом ограничивается право пользования не своей, а чужой недвижимостью. [98]

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитуарий приобретает только право ограниченного пользования чужим участком. Право владения чужим участком или его частью он не получает. При этом сервитуарий вправе осуществлять лишь вполне конкретные, оговоренные в соглашении действия по использованию участка или его части. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо другим лицам (п.2 ст.275 ГК РФ). Это исключает из сервитута такое правомочие, как распоряжение. Вряд ли можно признать за обладателем сервитута и постоянное наличие у него правомочия владения обремененного сервитутом земельного участка. Исходя из этого, у обладателя сервитута имеется лишь правомочие пользования земельным участком, да и то в очень ограниченном объеме. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Перечень документов, представляемых для регистрации сервитута земельного участка:

• Заявление собственника о государственной регистрации сервитута или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

• В случае установления публичного сервитута, заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим.

• Копия документа об оплате государственной регистрации сервитута с предъявлением подлинника (оплату осуществляет по соглашению между ними одна из сторон договора об установлении сервитута).

Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:

— Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением

— Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в

учредительных документах, заверенная МНС.

— Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие

лица, подписавшего договор:

— выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании

— Копия документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника.

— В случае подписания соглашения об установлении сервитута лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется заверенная надлежащим образом копия доверенности на заключение данного соглашения с обязательным предъявлением подлинника.

Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации сервитута (предъявляется), и копия данной доверенности (сдается).

Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность.

При регистрации публичного сервитута — копия распорядительного акта городской исполнительной власти об установлении сервитута на земельный участок, заверенная органом его выдавшим не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

При регистрации частного сервитута:

— копия вступившего в законную силу решения суда об установлении сервитута, заверенная органом, выдавшим документ (в 2-х экземплярах);

— договор (соглашение) об установлении сервитута со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями, не менее чем в двух экземплярах- подлинниках, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

• Подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом (соответствующим ТОРЗом) и его копия, заверенная Москомземом (соответствующим ТОРЗом). Подлинник кадастрового плана земельного участка после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

По российскому законодательству государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 2

п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичное правило действует и в отношении прекращения зафиксированного в регистре недвижимости права. Хотя не следует забывать, что право собственности на землю, как и ограниченное вещное право, обременяющее земельный участок, возникает в результате фактического состава, предписанного законом: 1) вещного договора об установлении соответствующего права и 2) регистрации этого права в регистре недвижимости. Следовательно, запись в едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним по российскому праву не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения и прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Содержание записи в регистре недвижимости (как и запись в ЕГРП) по сути, дублирует содержание правоустанавливающих документов.

Таким образом, запись в регистре недвижимости — это особый юридический факт, который только вместе с соответствующим правовым основанием (вещным договором) и образует сложный фактический состав; это означает, что момент возникновения, перехода, прекращения вещного права не может быть изменен вещным договором; для третьих лиц порождаемые вещной сделкой права, их переход, изменение и прекращение признаются существующими только с момента внесения записи в регистр недвижимости.

По общему правилу содержание регистра недвижимости признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право.

При этом речь идет не об обязательственных, а о вещных сделках. Заметим, что не подлежат регистрации обязательственные права на землю (например, право аренды земельного участка), ограничения права распоряжения земельным участком, а также ограничения в правах застройки и в преимущественном праве

на покупку земельного участка.

При передаче земельного участка в аренду собственник-арендатор обязан в соответствии со ст. 613 ГК РФ предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду участок, в том числе и о том, что данный земельный участок обременен сервитутом. В противном случае арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков.

При заключении договора ссуды (ст. 689 ГК РФ) ссудодатель, то есть лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, гакже обязан предупредить ссудополучатели об обременении данной вещи сервитутом. При неисполнении этой обязанности ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В тех немногочисленных исследованиях, посвященных сервитутному праву, которые появляются в юридической литературе, право ограниченного пользования чужим земельным участком рассматривается, в основном в контексте оснований установления сервитута и собственно механизма установления сервитута. Но не менее значимой является и проблема прекращения последнего. Подавляющее большинство авторов касаются данного вопроса поверхностно, не исследуя его должным образом.

Земельным кодексом РФ установлены различные основания для прекращения частного и публичного сервитута. Частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Причем данный акт должен принимать тот орган, на основании решения которого данный сервитут был установлен.

Основания прекращения частного сервитута предусмотрены в ст.276

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Ст.48 ЗК РФ так же приводит основания прекращения сервитута.

1.Частный сервитут может быть прекращен по основаниям,

предусмотренным гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия

общественных нужд, для которых он был установлен путем принятия акта об отмене сервитута.

Таким образом, при характеристике оснований прекращения частного сервитута ст. 48 Земельного кодекса РФ ссылается на основания, предусмотренные гражданским законодательством. Согласно ст. 276 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. На­пример, сервитуарий прекратил сельскохозяйственное производство и утратил интерес к использованию водного источника на чужом соседнем участке или устроил свой источник воды.

К сожалению, российское законодательство не дает четкого ответа на вопрос: уничтожаются ли сервитуты «слиянием в одном лице прав собственности» praedium serviens и praedium dominans. «Слияние прав собственности в одном лице» может произойти как на стороне собственника обремененного участка (консолидация), так и на стороне сервитуария (конфузия). [99] Не до конца ясно и то — возможна ли дереликция по российскому ГК? В ГК РФ есть только упомининание об одностороннем отказе, как об одном из способов прекращения права собственности (п.1 ст.235 и ч.1 ст.236). Возможно ли здесь расширительное толкование данной нормы кодекса применительно к сервитутам? Вопрос остается открытым. Очевидно, что ответами на эти вопросы должны стать прописанные в законодательстве положения о сервитутах.

Сервитут может быть прекращен и по инициативе пользователя сервитутом. Плата за пользование сервитутом при этом прекращается.

Сервитут прекращается по истечении срока его действия (если сервитут имел срочный характер), в случае гибели земельного участка, обремененного сервитутом либо в пользу которого установлен сервитут.

Сервитутный договор может быть прекращен (расторгнут) по соглашению сторон или в одностороннем порядке, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную соглашением плату за пользование чужим имуществом, или по иным основаниям, предусмотренным договором. Возникший в связи с прекращением сервитутного договора спор разрешается в судебном порядке, и частный сервитут утрачивает силу с момента вступления в законную силу судебного решения, удовлетворившего иск о прекращении сервитута.

Прекращением действия сервитута считается момент расторжения соответствующего договора в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (л. 1 ст.4 Закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении сервитутов могут быть обжалованы в соответствии с действующим законодательством лицом, чьи права

В пределах любой из вышеперечисленных причин для прекращения сервитута содержится ряд отступлений, особенно в тех случаях, когда требуется постановление суда о прекращении действия сервшуга, а судебные органы должны принимать решение о прекращении или не прекращении действия сервитута только после анализа намерений сторон и обстоятельств дела.

По общему принципу неиспользование сервитута не является само по себе основанием прекращения его действия. Но в этом случае появляется возможность доказать, что владелец отказался от использования сервитута или, что причины для существования сервшуга более не существует.

Споры о правомерности применения или прекращения сервитута и иных видов обременений решаются в установленном законом порядке. Ввиду новизны института защита права сервитута, как и его прекращение, не достаточно исследованы в российской юриспруденции. Земельный кодекс РФ (п.8 ст.23) предоставил возможность обращаться в суд не только в период функционирования публичного сервитута, но и при его установлении, когда условия такого сервитута ущемляют (ограничивают) законные права и интересы всех заинтересованных граждан и организаций (сервитутодателя, третьих лиц, групп людей, населения микрорайона и т.д.), а не только сервитуария.

20. Сервитут: понятие, виды, основания возникновения и прекращения

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Законом установлены два вида сервитута – частный и публичный. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Обременение участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату.

По требованию собственника участка сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда участок в результате обременения сервитутом не может использоваться по целевому назначению, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ, органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Публичные сервитуты устанавливаются для прохода или проезда через земельный участок; в целях ремонта; размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ; забора воды и водопоя; прогона скота; сенокоса или пастьбы скота; в целях охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Если публичный сервитут приводит к невозможности использования участка, его собственник (землепользователь, землевладелец) вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Если публичный сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании участка, его собственник вправе требовать соразмерную плату.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

Земельный сервитут

В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.

Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов

Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.

В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.

В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:

1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.

Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:

• личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
• личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
• частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.

2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.

Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:

• чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
• для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
• публичный сервитут для проведения дренажных работ;
• при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
• публичный сервитут при сенокосе.

Срочный и постоянный сервитуты. Безвозмездный и возмездные сервитуты

Согласно условиям законодательства любой земельный сервитут, который не содержит ни в каких основополагающих документов сведений о своем сроке, признается бессрочным. В качестве таких документов могут выступать:

• договор, заключенный между сторонами об установлении данного вида ограничения.
• нормативно-правовой акт, в котором устанавливается необходимость установления данного сервитута.
• решение суда, если сторонам по каким-либо причинам не удалось самостоятельно прийти к решению о целесообразности установления подобного вида ограничения.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что не всегда бессрочный земельный сервитут будет являться таковым. В некоторых случаях точный срок действия сервитута устанавливается на уровне федерального законодательства. К примеру, когда речь идет о рекультивации участка, сервитут не будет иметь статус временного, так как это будет вредить государству.

Согласно условиям, установленным в законодательстве, сервитут является бесплатным правом, в котором пользователь чужого участка не должен оплачивать свой проход или проезд по данному объекту недвижимости.

Исключение составляет право на оперативное управление, при котором сервитут является возмездным. Стоимость на личные сервитуты высчитывается согласно земельному налогу на объект недвижимого имущества, попадающий в пользование.

Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права

Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:

• собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
• сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
• государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.

Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.

Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:

• необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
• необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.

Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:

• необходимость проводить через данную территорию животных;
• необходимость прохода людей к территории общего пользования;
• необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.

Установление сервитута для проезда. Порядок установления сервитута. Договор об установлении сервитута

Установление сервитута происходит на основании соглашения, заключенного между сторонами, где одной из сторон является непосредственный собственник участка земли, а второй – человек, которому в силу каких-либо обстоятельств требуется воспользоваться данным объектом недвижимости.

В заключенном между сторонами договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер данного участка;
• его кадастровый план;
• копия кадастрового паспорта.

Сам процесс оформления частного сервитута должен включать в себя следующие этапы:

• заключение соглашения;
• подача заявления для проведения государственной регистрации;
• предоставление всех необходимых документов, подтверждающих право собственности на данный объект.

Если по каким-либо причинам сторонам не удается прийти к соглашению по возникновению права собственности на участок, можно обратиться в суд.

Исковое заявление об установлении сервитута. Срок, на который устанавливается сервитут

При этом суд дает соответствующее определение на наложение или снятие права на пользование чужим участком земли только в случаях, когда данное право соответствует всем условиям, оговоренным на уровне закона, среди которых:

• разумность возникновения права;
• справедливость возникновения права;
• законность возникновения права;
• цель возникновения данного ограничения.

Согласно законодательным актам сервитут может быть бессрочным и срочным. Точный срок действия данного права может быть установлен следующими актами:

• соглашением об установлении частного сервитута;
• решением суда, содержащим в себе все условия возникновения такого права;
• нормативно-правовым актом.

Во всех случаях, когда точный срок данных правоотношений не устанавливается, он считается действующим бессрочно, за исключением некоторых случаев, установленных на государственном уровне.

Регистрация сервитута

Любой сервитут подлежит соблюдению порядка обязательной государственной регистрации. Для осуществления правильного порядка проведения данной процедуры требуется предоставление определенного документа, в котором:

• указывается причина установления данного вида обременения;
• прилагается кадастровая схема объекта недвижимого имущества. Кадастровая схема требуется даже при регистрации сервитута только на отдельную часть участка земли.

Все сведения о сервитуте содержатся не только в едином государственном реестре прав на недвижимость, но также в межевом плане и кадастровой схеме на данный объект недвижимого имущества. Каждая кадастровая схема должна быть в установленном порядке заменена на новую, содержащую актуальную информацию.

Иные виды сервитутов: сервитут на отдельную часть участка, предиальный сервитут

В некоторых случаях допускается установление сервитута только на отдельную часть участка. Данное ограничение обязательно должно быть установлено в соглашении, заключенном между сторонами, а также в решении суда, вынесенном если стороны не смогли самостоятельно определить цели установления данного обременения.

Предиальный сервитут – необходимость восполнения участку недостающих ему полезных свойств.

Данное понятие, равно как и созвучное с ним понятие «городские сервитуты» действовало в римском праве и на данный момент практически не используется.

Оценка и расчет стоимости сервитута участка. Платный и бесплатный сервитут

В нововведениях к Земельному кодексу РФ содержится исчерпывающая информация об оценке и расчете стоимости такого права как личные сервитуты. Согласно данному нормативно-правовому акту сервитут предоставляется на бесплатной основе.

Однако в некоторых случаях, когда проведение оценки и расчета все-таки необходимо, устанавливается стоимость за данный вид права в размере земельного налога, который, в свою очередь, рассчитывается исходя из общей пропорциональной площади зданий и сооружений, а также различных помещений.

Предоставление платного сервитута, а, следовательно, оценка и расчет, допускается только в случаях возникновения права на оперативное управление.

Прекращение сервитута на участок

Право на пользование чужим участком земли, равно как и другим объектом недвижимого имущества прекращается в нескольких случаях.

Основания прекращения сервитута:

• прекращение сервитута по истечении срока договора, заключенного между сторонами данного правоотношения;
• при вынесении соответствующего решения суда, содержащего в себе нормы, направленные на отмену или изменение действующего сервитута.

Статья написана по материалам сайтов: studwood.ru, lawbook.online, studfiles.net, advokat-malov.ru.