Кадастровая оценка недвижимости: что делать, если не согласен с государственной стоимостью объекта, кто проводит процедуру и с кого взыскать сумму за результаты

Какие шаги следует предпринять собственнику (арендатору) объекта недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению собственника (арендатора), завышена (или занижена)? На этот вопрос отвечает заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области Алла Николаевна Садакова.

Предлагаю пошаговый алгоритм ваших действий в такой ситуации.

I. Определиться с тем, какой документ является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка или объекта капитального строительства).

1. Запросить сведения ГКН в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для этого надо обратиться лично с запросом в любой офис Кадастровой палаты или многофункциональный центр (МФЦ), или направить запрос через портал государственных и муниципальных услуг www.gosuslugi.ru.

Кадастровая справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно в течение 5 рабочих дней. Сведения о документе, на основании которого кадастровая стоимость была внесена в ГКН, содержатся в кадастровой справке о кадастровой стоимости в строке 6 «Реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости».

2. Если в строке № 6 кадастровой справки о кадастровой стоимости указан акт об утверждении результатов государственной оценки (ГКО) – постановление или распоряжение органа власти, то кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена оценщиком в ходе проведения работ по ГКО.

Если в строке № 6 кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости указан акт определения кадастровой стоимости, то кадастровая стоимость была определена Кадастровой палатой.

3. Кроме того, сведения о реквизитах актов об утверждении результатов ГКО, действующих в настоящее время на территории Кировской области, размещены на сайте Кировского филиала Кадастровой палаты в сети «Интернет» по адресу: www.zkp.kirov.ru в таблице, размещенной в разделе «Сведения о кадастровой стоимости».

Тексты актов об утверждении результатов ГКО размещены в сети «Интернет» на официальных сайтах органов власти, а также в информационных системах.

II. Если кадастровая стоимость была внесена в ГКН по результатам ГКО.

Порядок оспаривания результатов ГКО определен статьей 24.18 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Результаты ГКО могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов ГКО в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Оспаривание результатов ГКО возможно по двум основаниям:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Для оспаривания результатов ГКО по этому основанию необходимо:

• с целью получения сведений, использованных при определении кадастровой стоимости в ходе ГКО, обратиться к заказчику работ по ГКО либо получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки;
• провести проверку правильности определения кадастровой стоимости, определенной в ходе проведения работ по ГКО (самостоятельно, либо с помощью независимого оценщика);
• в случае выявления недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости в ходе проведения работ по ГКО, подать заявление в комиссию по рассмотрению споров (адрес: г. Киров, ул. Ленина, 108, каб. № 217), к нему приложить документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, либо обратиться в суд с исковым заявлением.

2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для оспаривания результатов ГКО по этому основанию необходимо:

• обратиться к оценщику для получения отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, причем рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на ту же дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
• подать заявление в комиссию по рассмотрению споров (адрес: г. Киров, ул. Ленина, 108, каб. № 217), к которому приложить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, либо обратиться в суд с исковым заявлением.

III. Если кадастровая стоимость была внесена в ГКН в связи с ее определением Кадастровой палатой.

Оспаривание кадастровой стоимости, определенной Кадастровой палатой может производиться по тем же основаниям и в том же порядке, что и оспаривание результатов ГКО (см. пункт II).

IV. Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была завышена в связи с некорректным (неоднозначно понимаемым) видом разрешенного использования земельного участка.

Для внесения в ГКН нового вида разрешенного использования земельного участка, позволяющего однозначно определить оценочную группу и, как следствие, определить новую кадастровую стоимость, правообладателю земельного участка (собственнику, обладателю права пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования) либо арендатору необходимо осуществить следующие действия:

1. При наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) выбрать самостоятельно новый (однозначно понимаемый) вид разрешенного использования из градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.
   В случае отсутствия ПЗЗ (либо в случае если действие ПЗЗ не распространяется на данный земельный участок), обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка.
2. Далее (при наличии ПЗЗ) следует обратиться с заявлением в орган государственной власти или орган местного самоуправления за получением решения об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, выбранного из ПЗЗ, и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
3. Затем следует обратиться с соответствующим заявлением в Кадастровую палату, к которому необходимо приложить решение об установлении соответствия, указанное в пункте 2.

Арендатору земельного участка дополнительно к заявлению следует также представить согласие собственника земельного участка (арендодателя).

Подготовила Т. А. Кузнецова,
специалист по связям с общественностью филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
по Кировской области

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой

Еженедельник «Полезная площадь», совместно с Управлением Росреестра по Нижегородской области и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области провел «горячую» телефонную линию на тему «Что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой».

На вопросы нижегородцев ответили:

Павел Леонидович Турлаев — начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Нижегородской области,

Дмитрий Александрович Моисеев — начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области, напомнил, что, начиная с 2015 года, будет начисляться налог на объекты капитального строительства.

— Новая система налогообложения затронет всех, поскольку объекты капитального строительства – это и дома, и квартиры, — пояснил Дмитрий Моисеев. — Уведомления с новыми суммами ФНС будет рассылать со следующего года. Напомню, что до 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывался, исходя из инвентаризационной стоимости, определяемой БТИ. А теперь – исходя из стоимости кадастровой, которая у нас приближена к рыночной. А бывает и так, что превосходит ее. Для многих нижегородцев разница окажется весьма ощутимой.

Какие законы регулируют оценку

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в настоящее время регулируется положениями главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон об оценке), постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке, Федеральными стандартами оценки и другими действующими нормативно-правовыми документами.

Сколько действует оценка

Положениями Закона об оценке установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще, чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет) и не реже, чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая государственная кадастровая оценка.

— Многое здесь решает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Если будут средства на проведение кадастровой стоимости – ее пересчитают. Нет – отложат до лучших времен. Например, результаты предыдущей кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области действовали семь лет, — уточнил Павел Турлаев.

Хотя деньги в данном случае – не те это суммы, на которых стоит экономить.

— Отчет по всем объектам недвижимости жилого и нежилого фондов всей Нижегородской области может стоить в районе 5 миллионов рублей – окончательная сумма зависит от того, на каких условиях тот или иной оценщик выиграет конкурс на право проведения оценки, — конкретизировал Павел Турлаев. – Но сравните: какую прибыль государство может получить от повышения налогов из-за планового пересчета кадастровой стоимости – намного, мягко говоря, больше!

А вот кто и на каких условиях будет проводить оценку – сейчас обсуждается.

В настоящее время на рассмотрение Государственной Думы Федерального Собрания РФ внесен проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке в РФ». Положениями данного законопроекта предусмотрено, что исполнительным органом государственной власти субъекта РФ будет создано бюджетное учреждение, которому могут быть переданы полномочия по проведению государственной кадастровой оценки. Сейчас независимые оценщики, члены саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРО), получают право провести оценку по итогам конкурса.

Есть и второй вариант изменений закона – ужесточить ответственность оценщиков и СРО.

Как в итоге будет – узнаем потом. А уже в ближайшем будущем многих нижегородцев ждет неприятный сюрприз — налог на недвижимость вырастет существенно, так как расчет будет производиться, исходя из кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как это было раньше. Хотя в расчете суммы налога инвентаризационная стоимость объекта (в том случае, если органами технической инвентаризации был произведен её расчет) будет влиять на размер налоговых платежей ближайшие пять лет (до 2024 года). Процесс перехода к налогообложению от кадастровой стоимости для физических лиц будет осуществлен поэтапно с использованием понижающих коэффициентов.

— Если за «двушку» кто-то платил, условно, рублей сто в год, то теперь, в 2016 году, налог на недвижимость будет примерно в 2 раза больше. И с каждым годом (до 2024) он также будет расти примерно на ту же сумму — поясняет Павел Турлаев. – Это если мы говорим о старом фонде. Что касается недавно построенного жилья, то его владельцев повышение коснется незначительно: кто уже сейчас платил налог от инвентаризационной стоимости (напомним, что инвентаризационная стоимость новостроек намного больше, чем старого фонда), платит фактически те же суммы, что будет платить, исходя из кадастровой стоимости.

Как узнать размер налога

На сайте ФНС России есть налоговый калькулятор, и каждый гражданин может просчитать свой налог на недвижимость, подлежащей уплате в 2016 году. Для этого необходимо войти на сайт ФНС России https://www.nalog.ru на главной странице нажать на раздел «Налог на имущество физических лиц 2016», а дальше перейти в «Предварительный расчет налога на имущество физических лиц, исходя их кадастровой стоимости», также данный сервис доступен по адресу https://www.nalog.ru/rn52/service/nalog_calc/. После необходимо будет ввести кадастровый номер объекта. Или вначале можно узнать кадастровый номер объекта недвижимости по адресу.

На сайте ФНС России определить свой налог на недвижимость возможно ещё одним способом, зная кадастровую и инвентаризационную стоимость объекта недвижимости. Кадастровую стоимость, в свою очередь, можно узнать в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области (далее – Филиал), получив бесплатно кадастровую справку – она выдается в течение 5 рабочих дней. Для этого можно прийти в Филиал лично по адресу Н.Новгород, ул. Васюнина 2, а можно отправить сюда письменный запрос. Или же воспользоваться порталом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) – в соответствующую графу надо будет занести кадастровый номер или адрес, после этого все характеристики объекта будут предоставлены, в том числе, и кадастровая стоимость.

Справочные сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости можно найти на сайте Росреестра https://rosreestr.ru. Информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно узнать, введя только кадастровый, условный, устаревший номер или адрес объекта недвижимости в разделе Электронные услуги и сервисы → Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Можно заказать сведения государственного кадастра недвижимости по объекту недвижимости в электронном виде в разделе Электронные услуги и сервисы → Получение сведений из ГКН либо Деятельность → Государственные услуги → Перечень оказываемых услуг → Предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Если вы не согласны

Физическое лицо может обратиться за оспариванием кадастровой стоимости либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее – Комиссия), либо в Нижегородский областной суд.

У физических лиц другая история. Отчет о рыночной стоимости квартиры стоит в размере 3 тысяч рублей. Если нужна экспертиза (в том случае, если разница между кадастровой стоимостью и рыночной составляет более 30%), то стоит она будет меньше, чем отчет. По крайней мере, сейчас разрабатываются ограничения на стоимость экспертного заключения для физических лиц, о десятках тысяч здесь речь идти в принципе не может. Получается, что за подготовку документов для подачи на оспаривание кадастровой стоимости гражданин должен заплатить 4-5 тысяч рублей. А дальше простая математика: смотрим на сумму налога, какова она будет за 5 лет. И отвечаем на вопрос – оправдаются понесенные затраты или нет.

А вот шанс, что решение Комиссии или суда будет положительным, и кадастровую стоимость понизят – в нашем регионе высоки.

— Из тех, кто обращается в Комиссию, примерно половина добиваются снижения кадастровой стоимости. Из тех, кто затем идет в суд, такое же решение, насколько мне известно, принимается в отношении еще 60%, — рассказывает Павел Турлаев. – Так что шансы оспорить кадастровую стоимость у юридических лиц весьма высоки. В отношении физических лиц практика пока не сформировалась.

Ответили эксперты и на вопросы горожан. Вот некоторые из них.

— Я слышала, что кадастровую стоимость можно оспорить. Какие нужно предоставить документы, и какие требования к этим документам предъявляются?

— Если есть какие-то, на ваш взгляд, неточности в сведениях государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), например, не соответствует действительности год постройки, вид разрешенного использования или материал стен, то сведения об этих разночтениях предоставляются заказчику проведения кадастровой оценки. При этом необходимы документы, подтверждающие эти факты – справка из БТИ, распоряжение администрации и пр.

Заказчиком проведения государственной кадастровой оценки является министерство имущественных отношений. Сюда можно направить информацию по поводу недостоверности сведений, использованных для кадастровой оценки. Затем заказчик направляет запрос исполнителю — оценщику, тот, учитывая новые данные, пересматривает стоимость. В итоге новые данные вносятся в ГКН. Ну а после информация поступает в налоговые органы, и производится перерасчет суммы налога.

Таким образом, можно обращаться не только в Комиссию, а к заказчику работ по оценке. Это менее затратный путь, и он приводит к тем же результатом, что и обращение в Комиссию. Естественно, обращение в Комиссию в таком случае также возможно. Порядок обращения вы можете найти на сайте Управления Росреестра по Нижегородской области. Обращение в Комиссию целесообразно, на мой взгляд, в том случае, если речь идет о существенном снижении кадастровой стоимости. В этом случае будет необходим и отчет о рыночной стоимости оспариваемого объекта, и экспертиза, если мы говорим о более чем 30% снижении цены. В основном, конечно, это касается юридических лиц.

Еще один нюанс. Если вы обращаетесь через заказчика, то он вносит изменения в соответствующее постановление. Если через Комиссию, то на основании положительного решения, которое направляется в Филиал. После чего Филиал вносит уменьшенную кадастровую стоимость в ГКН в течение 10 дней.

— А может ли секретарь отказать в принятии документов?

— У него такого права нет. Все документы, поступающие в адрес Комиссии, регистрируются и направляются ее председателю. После визирования председателем они поступают секретарю Комиссии для проверки на соответствие требованиям Закона об оценке и иных нормативно-правовых документов, регламентирующих оценочную деятельность. В случае несоответствия или отсутствия необходимых документов, заявление не принимается к рассмотрению Комиссией, а секретарь, в свою очередь, направляет в адрес заявителя уведомление об отказе в рассмотрении документов на заседании Комиссии с указанием причин несоответствия документов. После устранения замечаний, указанных в уведомлении по полноте состава документов, заявитель вправе вновь обратиться в Комиссии. В случае, если все документы соответствуют требованиям Закона об оценке и иных нормативно-правовых документов, регламентирующих оценочную деятельность, заявитель извещается секретарем о месте и дате проведения заседания Комиссии, на котором будет рассматриваться спор о результатах определения кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости.

— По какой причине комиссия отказывает о принятии решения о снижении кадастровой стоимости?

— В том случае, если отчет составлен неверно, если присутствуют какие-то нарушения норм законодательства об оценочной деятельности. Хочу подчеркнуть, что Комиссия по итогам заседания обязательно указывает, к каким именно пунктам предъявляются претензии, где нарушены федеральные стандарты оценки, что и на какой странице надо исправить, доработать. Затем собственник может все замечания учесть, внести изменения, а после снова обратиться в Комиссию. В целом могу сказать, что главная проблема – это неверное составление отчетов.

— Я хочу приобрести участок в Богородском районе, чтобы потом построить на нем дом. Где мне узнать, каков вид разрешенного использования данных земель, чтобы не полагаться только на слова продавца?

— Если вы хотите построить дом, то вид разрешенного использования должен быть под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В местной администрации наверняка должна быть карта зонирования территорий – обратитесь туда. Также по поводу зонирования можно обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области и Филиал.

Кстати, некоторые застройщики на землях, предназначенных под ИЖС, строят многоэтажные дома. Существует заблуждение: моя земля, строю, что хочу. Хоть небоскреб. Это не так и чревато тем, что такие дома не будут введены в эксплуатацию, не будут поставлены на кадастровый учет. Регистрация прав на них не произойдет. Более того – часто суд принимает решение, что они должны быть снесены, причем за счет застройщика. Поэтому совет всем: прежде, чем покупать землю под строительство, узнавайте в генеральном плане застройки вид разрешенного использования. Тогда вопросов не возникнет. Такой план, повторю, можно найти в соответствующей администрации.

— У моей свекрови есть участок в 30 соток. Документов никаких нет, только запись в поселковой книге. Мы слышали, что скоро поднимут плату за землю. 30 соток – это для нас дорого и много, как избавиться от 20 соток?

— Следует обратиться в органы местного самоуправления и написать соответствующее заявление. После вызовите кадастровых инженеров, проведете межевание и поставите на кадастровый учет тот участок, который в результате у вас останется.

— Влияет ли вид разрешенного использования на кадастровую стоимость?

— Конечно, влияет. Расценки разные. Земли сельхозназначения, реакриации – дешевле. Под торговлю, магазины, рестораны – намного дороже. Постановление Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» устанавливает 17 групп для земель населенных пунктов. Орган местного самоуправления определяет вид разрешенного использования, на его основании уже определяется кадастровая стоимость, в итоге – и размер налога.

На «горячей» линии дежурила Наталья Чернышева

Кадастровая оценка недвижимости: что делать, если не согласен с государственной стоимостью объекта, кто проводит процедуру и с кого взыскать сумму за результаты

Конституционный суд признал право граждан и организаций, оспаривающих кадастровую стоимость недвижимости, на возмещение судебных расходов. Вводя механизм массовой оценки таких объектов для целей налогообложения, государство не вправе перекладывать на налогоплательщика бремя расходов, связанных с устранением допущенных при этом ошибок. Об этом говорится в оглашенном во вторник постановлении суда.

Поводом для проверки соответствующих норм кодексов административного производства и об административных правонарушениях стали жалобы Натальи Слободяник из Воронежской области и бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», которые оспаривали в судах кадастровую стоимость своих земельных участков и выиграли. Но суды взыскали с них стоимость экспертизы и отказались возместить издержки, хотя по общему правилу их компенсирует проигравшая сторона. Это было сделано в соответствии с разъяснениями Верховного суда, который в свое время указал, что в таких делах заявитель может рассчитывать на возмещение расходов, только если ответчик оспаривает иск, т. е. создает препятствия в реализации прав истца. В делах же заявителей представители властей против иска не возражали.

Но Конституционный суд пришел к выводу, что такая трактовка нарушает право истцов на судебную защиту: получается, что, даже когда при определении кадастровой стоимости госорганами была допущена ошибка, затраты должен нести налогоплательщик, а с государства снимается обязанность возместить вред, причиненный незаконными действиями его органов или должностных лиц. Это не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение судебного решения, отмечает Конституционный суд: судебные расходы могут оказаться выше ожидаемой налоговой выгоды. Законодателю предписано уточнить правила распределения судебных расходов по делам о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Можно было бы выработать критерии для дифференцированного подхода при распределении расходов, говорил ранее на заседании суда представитель Совета Федерации в Конституционном суде Андрей Клишас. Например, можно учитывать величину разницы между оспариваемой и установленной судом стоимости.

40,93% на столько, по данным Росреестра, в этом году снижена суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости по итогам принятых судебных решений. В общей сложности это составило 95 млрд руб.

Само по себе несовпадение кадастровой и рыночной стоимости еще не означает нарушения прав гражданина, уточнил в беседе с журналистами судья Конституционного суда Николай Бондарь. Речь идет о существенном расхождении, которое не укладывается в разумный (т. е. допустимый с точки зрения профессиональных стандартов и практики) диапазон отклонений, разъяснил судья. Что считать разумным, предстоит решить законодателю, дал понять Бондарь: у Слободяник такой разрыв был более чем в 2,5 раза, напомнил он.

По данным Росреестра, за пять месяцев этого года было инициировано 3976 исков об установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом более 80% из тех исков, которые были рассмотрены судами, оказались решены в пользу заявителей.

Кто оплатит пересмотр кадастровой стоимости?

Конституционный суд огласил постановление по делу о возмещении судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости (подробнее — здесь). Речь идет о проверке статей КАС и АПК о распределении судебных расходов с учетом ее официального толкования, данного в абз. 3 п. 21 Постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28, заслуживающем цитирования:

«Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов».

Как отметил КС еще в Постановлении от 05.07.2016 № 15-П (Братское дело), кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов.

Видимо, на основании таких же рассуждений ВС посчитал, что условность кадастровой стоимости должна снимать с госорганов бремя судебных расходов, поскольку объективно отклонения неизбежны.

Но тогда получается, что кадастровая стоимость, определяемая в налоговых и других государственных целях, окончательно определяется за счет гражданина, а не за счет государства. Получается, что государство оценит на глазок, а гражданин обязан нести расходы по доведению кадастровой стоимости до ума.

Гражданин и организация с такой позицией не согласились и дошли до КС.

Еще в Братском деле КС отметил, что количественные колебания при определении кадастровой и рыночной стоимости могут сократиться при постепенном действии многих факторов и лишь со временем – по мере формирования устойчивой практики участия и взаимодействия в процедурах оценки субъектов публичной власти, профессиональных оценщиков и лиц, чьи права и обязанности затрагиваются ее результатами.

Т.е. формирование адекватной кадастровой стоимости – это продолжительный процесс и он будет происходить в том числе за счет судебных разбирательств. Поэтому вопрос о возмещении судебных расходов в таких делах – это и вопрос о том, за чей счет будет формироваться правильная кадастровая стоимость.

Что бы я отметил в новом решении КС в первую очередь.

Конституционный суд не согласился с позицией Верховного суда, что дело сводится к реализации права гражданина или организации на установление в рыночном размере.

Суд признал, что недопустимо переложение на налогоплательщиков бремени формирования данных для определения налоговой базы – по общему правилу, это должно быть за счет бюджетных средств.

Суд исходит из того, что расходы на судебный пересмотр кадастровой стоимости должны быть соразмерны эффекту от снижения налоговой нагрузки, иначе конституционное право на судебную защиту было бы ограничено.

Сегодня чтобы оспорить кадастровую стоимость и снизить налог на несколько тысяч, гражданам надо понести расходы на несколько десятков тысяч. Это создает финансовый барьер, т.к. жаловаться в суд экономически нецелесообразно. В результате огромное количество граждан остается беззащитным перед завышенным налогообложением. Вряд ли можно сказать, что это сутяжничество, т.к. и несколько тысяч в год за несколько лет могут оказаться для гражданина существенной суммой.

Определенные оговорки Суда связаны с тем, что он исходит из отсутствия некой «единой правильной» кадастровой стоимости – есть лишь диапазон (уровень) возможных значений. Поэтому приведение стоимости к рыночной может означать не только исправление методологической ошибки или результатов нарушения процедуры оценки, но и неизбежное уточнение стоимости, определенной в условиях недостаточности данных и т.п.

Возможна ситуация, когда суд пересмотрит стоимость, к примеру, не в 2 раза, а на треть. Статья 40 НК предусматривала допустимое 20-процентное отклонение в цене, сейчас такой ориентир не существует. Что можно считать изначально допустимой погрешностью – КС не разъясняет и такую цель не ставит, на этот вопрос предстоит определить законодателю, а до этого остается на усмотрение судов.

На мой взгляд, одним из путей решения (чтобы не мучиться с критериями существенности отклонения, как по итогам Братского дела) может быть придание правового значения предварительному обжалованию: если госорган отказал в административной жалобе, то его позиция должна считаться определенной, а наличие спора – очевидным, поэтому взыскание судебных расходов должно производиться независимо от степени погрешности. Это будет стимулировать не только досудебное разрешение подобных споров, но их их профилактику, стремление совершенствовать методику оценки, формировать профессиональные кадры и т.д. Тем более в условиях перехода на госоценку. Но и тут надо как-то решать вопрос компенсации расходов на получение отчета оценщика и других неизбежных «административных» расходов.

Что еще в понравилось в решении.

Суд вспомнил, что во взаимоотношениях с государством личность выступает не как объект государственной деятельности, а как равноправный субъект.

В налоговых отношениях судебный контроль приобретает исключительную ценность — подчеркивает суд.

Суд признал, что граждане идут оспаривать стоимость из-за налоговых последствий, а не из чистого интереса.

Суд пытается оперировать понятием экономического основания налога (п. 3 ст. 3 НК).

Что не понравилось.

КС указывает, что возможна дифференциация судебных расходов, но только на основе закона. А дальше говорит, что ВС своим постановлением дифференцировал расходы. При этом ВС не ссылался ни на одну норму закона. Впрочем, КС воздерживается, как известно, от оценок конкретных ситуаций.

Не получила должной оценки «нейтральная» позиция административного ответчика. Мол, я тут случайно, я жду трамвая. Давайте же вместе, дружно определим эту, ну как ее, кадастровую стоимость, будь она неладна! И глазками хлоп-хлоп.

Согласен — признавай иск, не согласен — возражай, не возражаешь — суд удовлетворяет административный иск.
Лояльность судов в отношении госорганов приводит к их процессуальному иждивенчеству, отпискам, отговоркам, бездействию, волоките в текущей работе, с которыми все мы сталкиваемся постоянно. Получается административное судопроизводство наоборот — с заботой о чиновниках, а не о частных лицах.

Суд считает, что взыскание судебных расходов должно зависеть от процессуального поведения административного истца. Если понимать под этим злоупотребления, согласен, это есть и сейчас. Но если активность в защите своего права (например, ходатайство об экспертизе) в условиях объективной неочевидности судебного решения, как и неочевидности стоимости и соответствующих налоговых последствий, то это ограничение права на судебную защиту.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Куда обращаться, какие нужны документы?

Любой объект недвижимости, будь то земельный участок или квартира, подлежит обязательной государственной кадастровой оценке. Поскольку стоимость оценивается по обобщенным и усредненным показателям, зачастую она завышается. А ведь именно на основании кадастровой стоимости начисляются налоги. Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры и как это сделать?

Почему нужно оспаривать кадастровую стоимость?

В российском налоговом законодательстве закреплена норма, по которой размер налогообложения за имеющуюся в собственности недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Данный показатель высчитывается оценщиками. В большинстве случаев высчитанная кадастровая стоимость является неактуальной. Ведь меняются жилищные условия, вносятся поправки в законодательство. Изменение кадастровой стоимости возможно только после ее оспаривания. С помощью этой процедуры можно уменьшить размер оплачиваемых налогов.

Как определяется кадастровая стоимость?

Данный показатель вычисляется на основании результатов проведенной кадастровой оценки. Государственная оценка проводится по распоряжению органов власти субъектов Российской Федерации или местных муниципалитетов. Далее выявляется список тех объектов недвижимости, которые необходимо оценить. Выбор конкретного независимого оценщика производится по конкурсу. После того как оценщик выполнит свою работу, результаты мероприятия утверждаются региональными или муниципальными органами власти. После утверждения кадастровой стоимости результаты вносятся в ГКН. Переоценка кадастровой стоимости, согласно действующим законодательным нормам, производится раз в пять лет, а в Москве и Санкт-Петербурге – с периодичностью в два года.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнается кадастровая стоимость по адресу объекта недвижимого имущества через сайт Росреестра. Для этого необходимо ввести адрес на странице сайта со справочной информацией. Также можно использовать кадастровый номер объекта.

Также кадастровый номер по адресу определяется и по публичной карте, которая также имеется на портале Росреестра.

Чтобы получить на руки официальную бумагу, подтверждающую кадастровую стоимость, следует сделать запрос через портал Росреестра либо в следующих организациях:

• отделение Федеральной кадастровой палаты,
• многофункциональный центр.

Кто может потребовать снижения кадастровой стоимости?

Оспаривать этот важный показатель могут:

• собственники объектов недвижимости, в том числе долевые,
• собственники, обладающие правом на пожизненное владение наследуемым объектом или постоянное использование,
• предыдущие собственники, которые желают снизить сумму начисленных им налогов на недвижимость,
• арендаторы государственных или муниципальных объектов недвижимости, когда размер ежемесячной платы определяется кадастровой стоимостью,
• прокуроры, которые защищают интересы граждан, государства, муниципалитетов, субъектов Федерации,
• лица, обладающие исключительным правом на аренду или выкуп недвижимости из муниципального или государственного владения, когда цена определяется на основании кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если оспаривают стоимость бывшие собственники, этот показатель может быть пересмотрен на налоговый период, в течение которого подается заявка. Кадастровую стоимость за предыдущий период пересматривать не будут.

Причины для оспаривания

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? До того как начать процесс оспаривания, следует убедиться в том, что для этого есть веские основания. Вот основные причины для оспаривания:

• при определении стоимости применялись сомнительные и неточные коэффициенты и данные;
• несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей, когда оценивание производилось сравнительно давно;
• применение обобщенных методик оценки без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости;
• внесение поправок в законодательство.

Методы вычисления стоимости постоянно изменяются. К тому же они сугубо индивидуальны для каждого региона.

Обращение в комиссию Росреестра

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Сделать это можно при обращении в специальную комиссию, которая была создана Росреестром. Право на оспаривание результатов неудовлетворительной оценки кадастровой стоимости закреплено в российском законодательстве.

Комиссии, ответственные за рассмотрение споров, работают во всех административных единицах РФ. Состав утверждается Росреестром. Как правило, в нее входят ответственные лица Росреестра, сотрудники Кадастровой палаты и местной администрации, а также представители независимых оценочных бюро.

Оспаривание кадастровой оценки начинается только в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее обращение заинтересованных сторон.

Комиссия принимает и рассматривает абсолютно все обращения. При этом заявку могут подавать как физические, так и юридические лица. Более того, обращаться в комиссию могут и различные организации государственной структуры, например местная администрация, когда у них возникают споры в отношении находящегося в собственности имущества.

К заявлению прилагается пакет документации, который включает в себя:

1. Заявление о пересмотре.
2. Кадастровый паспорт на квартиру. Росреестр, а точнее, Кадастровая палата, являющаяся его неотъемлемой частью, занимается выдачей этого документа. Паспорт может быть выдан только после того, как будет произведен технический учет. Периодически данный документ нужно обновлять, поскольку его срок действия составляет ровно один год. В кадастровом паспорте должны указываться адрес объекта недвижимости, годы постройки и последнего проведенного капитального ремонта, примененные при возведении стен и перекрытий материалы. Помимо этого важно, чтобы было отмечено наличие коммуникационных систем (канализации и водопровода), а также тип отопления помещения. Он выдается в филиале Кадастровой палаты либо в МФЦ. Период изготовления паспорта составляет 5 рабочих дней.
3. При наличии права собственности на квартиру ее владелец, подающий заявление, должен представить соответствующую документацию, подтверждающую данный статус. Также подойдет нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности.
4. Если причиной оспаривания является наличие недостоверных сведений об объекте недвижимого имущества, потребуется подтверждающая документация.
5. Результаты отчета по оценочным работам, где отражается актуальная стоимость квартиры на рынке недвижимости.
6. К документам прилагается заключение эксперта оценочного бюро. Данная бумага должна содержать информацию, аргументирующую факт несоответствия кадастровой стоимости рыночной. Также должно быть указано, что заключение составлено в соответствии с действующими законодательными нормами РФ, а также нормативами и правилами, касающимися оценочных работ.

Полный пакет документации передают в комиссию через региональный филиал Росреестра.

Если же комиссия Росреестра отказывается производить пересмотр кадастровой стоимости, собственник вправе обращаться в суд с исковым заявлением.

Важно заметить, что физические лица, а также индивидуальные предприниматели вправе подавать заявление сразу в суд, либо для начала они могут попробовать обратиться в комиссию. Однако юридические лица, государственные структуры, муниципалитеты такого права не имеют: они должны обязательно обращаться в комиссию и получить ее решение.

Оспаривание в суде

Снижение кадастровой стоимости через суд невозможно без составления искового заявления. В этой ситуации в качестве ответчика по делу выступает государственная служба Росреестр.

Перечень документации, который необходимо приложить к заявлению, аналогичен тому, который подается в комиссию Росреестра. Однако в качестве дополнения необходимо оплатить государственную пошлину за рассмотрение судебного иска. К документам нужно приложить соответствующую квитанцию. Госпошлину взимают только в случае рассмотрения судебных споров.

Снижение кадастровой стоимости возможно только в случае полного удовлетворения иска в пользу собственника-истца. После этого Росреестр должен занести в базу данных (государственный кадастр недвижимости) соответствующие изменения. В ГКН содержится информация, на которую ссылаются при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Кстати, большинство исков по оспариванию кадастровой стоимости квартир удовлетворяются, чего не скажешь о земельных участках. При оценивании квартир и жилых домов довольно часто возникают обстоятельства, при которых совершаются фактические ошибки. Стоимость квартиры вычисляется с точностью до рубля.

Довольно распространенной ошибкой собственников является то, что к судебному иску они прикладывают договор о покупке жилья. Владельцы квартир наивно думают, что цена в договоре каким-то образом поможет оказать влияние на кадастровую стоимость. Но на деле все обстоит иначе. Ни сотрудникам Росреестра, ни судьям не нужен договор. Сумма, которая в нем указывается, никак не связана с кадастровой оценкой объекта недвижимости.

Кто будет ответчиком?

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры, мы уже разобрали. А кто же будет выступать в качестве ответчика при рассмотрении дела в суде? Вариантов здесь может быть несколько:

• местная администрация или муниципалитет региона России, в обязанность которых входило утверждение результатов кадастровой оценки,
• филиал Росреестра в конкретном субъекте Федерации, поскольку он выполняет функции по проведению государственной кадастровой оценки,
• служба, которая несет ответственность за исправление кадастровых и технических ошибок, когда стоимость нужно снизить по причине недостоверности информации об объекте недвижимости.

Помимо вышеперечисленных организаций, суд вправе привлечь к рассмотрению дела и лиц, интересы которых затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости квартиры. Ими могут быть бывшие собственники и владельцы долей.

Оспаривание через посредников

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры через посредников? Нередко собственники недвижимости прибегают к помощи профессионалов. Сначала необходимо произвести оценочные работы. Для их выполнения обязательно нужно иметь специальную лицензию. Этими работами занимаются оценочные бюро.

После того как у владельца будут на руках результаты оценки, необходимо обращаться в суд. Для этого нужно нанять грамотного юриста, который имеет опыт в решении таких спорных ситуаций.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подавать в 5-летний период после внесения информации в ГКН касательно конкретного объекта недвижимости. При этом дата внесения в ГКН отражается и в документах, подтверждающих кадастровую стоимость. Если собственник собрался подавать заявление в суд, необходимо удостовериться, что стоимость квартиры или информация об объекте не поменялись. Срока исковой давности у данных дел нет, поэтому заявление можно подавать в любое время.

Период рассмотрения заявления в комиссии, утвержденной Росреестром, составляет 1 месяц с даты подачи документации. В судебном порядке заявление рассматривается как минимум 2 месяца. По определенным обстоятельствам этот период может увеличиваться, к примеру из-за переноса заседаний, назначения экспертизы.

Возмещаются ли расходы за переоценку?

Возместить средства, потраченные на переоценку стоимости недвижимости, можно только при удовлетворении иска собственника. При этом потребовать потраченную сумму можно с государственной структуры, которая утвердила кадастровую стоимость. В случае когда причиной переоценки была техническая ошибка, возмещением расходов будет заниматься организация, допустившая ошибку.

Можно ли обжаловать решение при отказе?

Если комиссия Росреестра отказалась изменять кадастровую стоимость, ее решение собственник может оспорить в суде. Если же суд отказал в пересмотре стоимости, его решение также может быть обжаловано. Сделать это можно в судебной коллегии по гражданскому делопроизводству российского Верховного суда.

Кадастровая стоимость квартиры напрямую определяет размер начисляемого налога на недвижимость. В большинстве случаев этот показатель является завышенным. Для снижения кадастровой стоимости должны быть веские основания, которые подтверждаются документально. Чтобы исправить ситуацию, необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре либо в суд. Для этого необходимо узнать кадастровый номер по адресу и собрать полный комплект документов. Срока исковой давности для подачи заявления не существует. Период рассмотрения заявления в комиссии составляет 30 дней, а в суде – от 2 месяцев. Решение суда может быть оспорено. Для этого необходимо подать исковое заявление в Верховный суд. Судебные издержки и расходы на проведение переоценки возмещаются в случае принятия решения в пользу истца. Помимо этого к процессу можно привлечь квалифицированного юриста.

Статья написана по материалам сайтов: www.ocenchik.ru, www.ppl.nnov.ru, www.vedomosti.ru, zakon.ru, fb.ru.

»