Что такое титульное страхование недвижимости, его роль при получении ипотеки

Титульное страхование является неотъемлемой частью ипотечного страхования, и позволяет защитить интересы банка-кредитора и заемщика на случай потери прав собственности на объект недвижимости. В данной статье мы рассмотрим: что же представляет собой программа защиты титула; является ли такое страхование обязательным и в чем его особенности?

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека — это кредит, выдаваемый банком на покупку квартиры или иного недвижимого имущества. От стандартных (потребительских, целевых) такой кредит отличается, во-первых, сроком кредитования — ипотека выдается на больший срок (иногда эти сроки достигают 30 лет), во-вторых, годовой процент по ипотеке значительно ниже чем по обычному кредиту.

Стоит отметить, что поскольку ипотека выдается на достаточно длительный срок, то и общая сумма процентов является очень большой — особенно в условиях высоких процентных ставок по кредитам. В общей сложности их сумма может достигать 100 процентов от суммы кредита на момент его погашения, но иногда эта сумма может быть значительно больше.

Некоторым категориям граждан предоставляются льготы на оформление ипотеки — к ним относятся военные, учителя, многодетные семьи. Для них государство предоставляет особые условия кредитования и оплачивает часть процентов по ипотечному договору. Также стоит отметить, что для получения ипотеки заемщику необходимо внести первоначальный взнос в сумме не менее 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья (данное условие является обязательным), а некоторые банки устанавливает порог первоначального взноса в 30%.

Особенности титульного страхования

Титульное страхование гарантирует защиту утраты прав собственности покупателя при приобретении недвижимости. Главная особенность данной программы от всех других видов страхования заключается в том, что она защищает собственника от событий, которые уже произошли и о которых собственник не имел представления на момент приобретения недвижимости. Особенно этот вопрос актуален при приобретении вторичного жилья. Наверняка каждый согласится с тем фактом, что при покупке недвижимости впоследствии могут всплыть различные подводные камни, узнать о которых на момент покупки было невозможно. Поэтому титульное страхование является отличным шансом обезопасить себя при покупке недвижимости.

При оформлении же ипотеки практически каждый банк требует от заемщика заключить договор титульного страхования. Тем самым банк стремится обезопасить себя от возможных рисков — ведь если собственник потеряет права на приобретаемую недвижимость, то выплачивать долг банку он также не сможет.

Помимо того, что страхование приобретаемой недвижимости выгодно банку-кредитору, это также крайне выгодно и для потенциального покупателя недвижимости — особенно при оформлении сделки на вторичном рынке. Существует огромное количество прецедентов, когда суд признавал сделку о продаже квартиры незаконной, и так называемому «полноправному» хозяину, который заплатил за квартиру деньги, не оставалось ничего, кроме того, как съехать с купленной квартиры, оставшись ни с чем. Мошенники используют различные уловки для изобретения все новых схем, о которых узнать заранее практически невозможно.

Таким образом, титульное страхование — это действительно хорошая возможность защитить себя от любых «подводных камней», возникающих в момент покупки жилья. О титульном страховании стоит задуматься не только тем, кто приобретает жилье в ипотеку, но и всем, кто покупает свою недвижимость, независимо от того, покупается ли она на первичном или на вторичном рынке; за наличные или в кредит.

Плюсы и минусы титульного страхования

Как и любой вид страхования, титульное страхование имеет плюсы и минусы. Рассмотрим их. Итак, данная программа имеет следующие преимущества:

1. Конечно же, первый и главный плюс — это получение гарантий прав собственности на приобретаемый объект недвижимости. При оформлении такого договора можно быть уверенным в сохранности своего имущества, ведь в случае возникновения страхового случая все расходы возьмет на себя страховая компания. При возникновении же страхового случая хозяин квартиры в любом случае останется со своим недвижимым имуществом или же получит компенсацию ее полной стоимости.
2. Относительно невысокая стоимость договора — обычно она не превышает 0,5-1% стоимости недвижимости.

Что касается минусов, то здесь в первую очередь хотелось бы отметить:

1. Обязательность и навязывание этой услуги банками. Русский человек обычно стремиться сэкономить, отказываясь от дополнительных услуг, навязываемых банками. Более того, банки часто ограничивают свободу выбора, настаивая на оформлении договора страхования титула в одной из нескольких компаний, устраивающих именно его.

Также хотелось бы отметить следующее — многие граждане искренне полагают, что страхование можно заменить экспертизой квартиры. Однако, ряд экспертов в недвижимости не соглашается с этим. Так, ни одна экспертиза не может гарантировать, что у квартиры не окажется так называемых скелетов в шкафу в лице наследников или внезапно объявившихся дальних родственников.

Покрываемые риски

Итак, как мы уже выяснили, титульное страхование защищает покупателя от различных рисков, которые могут возникнуть при приобретении недвижимого имущества. Однако необходимо внимательно разобраться с тем, какие именно риски покрывает титульное страхование и в каких случаях гарантирует выплату страхового возмещения.

Рассмотрим, какие же именно риски покрывает данная программа:

1. Различные ошибки, допущенные во время купли-продажи квартиры, из-за которых сделка может считаться недействительной. На деле таких возможных ошибок большое множество и далеко не все знают о них в процессе покупки квартиры. В таком случае оформление договора на случай потери титула является идеальным вариантом обезопасить себя.
2. Случаи мошенничества. С каждым годом количество мошеннических схем, связанных с продажей квартир, увеличивается, и чтобы не остаться на улице в случае чего, необходимо оформить титульное страхование. Ведь никогда заранее не знаешь, чем может обернуться покупка недвижимости.
3. Права на собственность жилплощади посторонних лиц, о которых продавец умолчал при продаже квартиры. Эти лица могут объявиться в любой момент и заявить свое право на недвижимость, и если они будут законны, то покупатель просто останется без квартиры. Но и в этом случае на помощь может прийти оформление договора на случай потери титула. В случае решения суда об утрате квартиры, хозяин квартиры получит от СК полную компенсацию его уже бывшего имущества, покупка которого являлась незаконной по тем или иным обстоятельствам.

Стоит отметить, что титульное страхование актуально не только для приобретения жилого имущества, можно также застраховать нежилое имущество, или даже земельный участок.

Где оформить договор

Практически все крупные компании предлагают оформление договоров защиты титула. При страховании недвижимости стоит обращаться только в проверенные компании, чтобы быть точно уверенным в ее надежности. Для этого следует собрать необходимые документы и справки и ознакомиться с отзывами пользователей в сети. Также для оформления договора страхования можно обратиться к посредникам, которые сделают всю работу за вас. Такой вариант, конечно же, экономит время, но и страховка выйдет дороже, ведь необходимо заплатить и за услуги фирмы.

В заключение

Разобравшись с тем, что же из себя представляет защита титула, можно с легкостью понять, почему данное страхование является обязательным условием при получении ипотеки в банке. Ведь всегда существует вероятность (пускай она и небольшая) наступить на подводные камни при покупке квартиры. Если же клиент теряет квартиру, то ему нечем будет платить свой долг по ипотеке, и суд, скорее всего, будет на стороне должника. В данном случае банк не сможет ничего сделать. Именно поэтому обязательным условием банка при выдаче ипотеки является титульное страхование приобретаемой недвижимости.

Несмотря на то что данный вид страхования отнюдь не дешевый, а его точная стоимость зависит от стоимости квартиры, для того чтобы обезопасить себя от возможных проблем лучше застраховать свою недвижимость и быть уверенным, что в случае каких-либо проблем страховая компания вернет полную стоимость квартиры.

Исходя из полученной информации, можно сделать вывод о том, что титульное страхование — это выгодная трата средств, которая может обезопасить от различных видов мошенничества и подтвердить ваше право на собственность.

Что такое титульное страхование при ипотеке

Приобретение объекта недвижимости с привлечением заемных средств требует обязательного оформления страхового полиса. Банки защищают собственные средства обязуя заемщика страховать риски, связанные с порчей или утратой имущества, а также наступления обстоятельств, приводящих к неплатежеспособности ввиду ухудшения здоровья владельца квартиры. Данный вид страхового продукта получил название – титульное страхование и неразрывно связан с ипотечным кредитованием.

Зачем нужно титульное страхование

Юридическая терминология определяет понятие «титула» как документ подтверждающий законность прав владения объектом собственности, в том числе относящимся к недвижимости. При рассмотрении операций с объектами жилого фонда, в качестве титула рассматривается регистрационное свидетельство ЕГР, определяющее право собственности на приобретаемую недвижимость.

Роль титульного страхования в сделках с недвижимостью очень высока, особенно при оформлении покупки в ипотеку. Важность страхового продукта обусловлена многоэтапностью и длинной цепочкой владения приобретаемым объектом. Наличие нескольких предыдущих собственников подразумевает многократное заключение договоров купли-продажи, что увеличивает риск допущения ошибок при оформлении документов при проведении одной из ранних сделок.

То есть, титульное страхование увеличивает степень защищенности владельца полиса, приобретающего квартиру в ипотеку или за наличный расчет и являющегося крайним звеном цепи. При возникновении судебных претензий со стороны третьих лиц, застрахованный владелец недвижимости может рассчитывать на компенсацию, при решении суда не в его пользу. Компания страховщик обязуется выплатить задолженность по ипотеке и компенсировать страхователю все возникающие издержки в том числе связанные с прочими видами страхования.

Следует учитывать, что полис титульного страхования имеет ограниченное покрытие, в том числе не применим для объектов:

1. не введенных в эксплуатацию;
2. находящихся в фазе строительства;
3. выведенных из фонда жилой недвижимости;
4. возведенных без права на строительство (самострой);
5. построенных с нарушениями;
6. находящихся в аварийном состоянии (оформление на усмотрение страховщика).

Отмечается, что титульное страхование оправдывает себя не только в качестве защиты от незаконных действий одного из предыдущих собственников, но и от мошенничества со стороны застройщика. Известны случаи, когда квартира, купленная по ипотеке в новостройке, была ранее продана другому собственнику и уже используется. В данном случае, страховой полис позволит компенсировать затраты и избежать лишних издержек.

Область покрытия страхования титула

Перед оформлением договора ипотеки, банковская организация требует от заемщика предоставить весь пакет документов на целевой объект. Но даже пристальное изучение всех бумаг и истории квартиры, не может гарантировать покупателю отсутствие проблем уже после заключения всех договоров. Преступные намерения риелтора или застройщика, могут стать явными уже после заселения в квартиру.

Если объект недвижимости хотя-бы раз находился в собственности, а тем более передавался по праву наследования, оформление договора титульного страхования при покупке его в ипотеку, необходимо с точки зрения здравого смысла. Наличие полиса обезопасит нового владельца от претензий к сделке со стороны третьих лиц. Страхование титула при операциях с недвижимостью защитит покупателя от потери личных финансов в таких случаях как:

1. претензии на недвижимость со стороны несовершеннолетних наследников, ущемленных в правах;
2. обнаружение существенных ошибок в договоре купли-продажи квартиры;
3. обнаружение факта недееспособности одного из частников сделки;
4. установки обстоятельств незаконности договора одной из предыдущих продаж квартиры (подписан под давлением, путем обмана и т.д.).

Факторы, препятствующие полноправному владению недвижимостью, взятой в ипотеку или купленной за наличные, могут проявляться уже после подписания договора. Даже потратив большое количество времени на проведение всесторонней проверки истории квартиры, новый собственник не сможет на 100% обезопасить свои права и финансы. В данном случае, титульное страхование является эффективным компромиссом, обеспечивающим материальную и правовую защиту. Покупатель, являясь застрахованным лицом, соблюдает все сроки сделки и минимизирует сопутствующие риски, повышая тем самым шанс на одобрение ипотеки банком.

При оформлении страхового полиса, между сторонами заключается договор, одним из условий которого прописано право страхователя на получение компенсации в случае обнаружения факторов препятствующих полноценной реализации права на собственность. Если недвижимость уже приобретена и оформлена на покупателя, вновь объявившийся претендент может доказать факт ущемления прав только в судебном порядке. Данный факт подразумевает возникновение финансовых издержек, связанных с уплатой пошлин, наймом квалифицированного адвоката и т.д.

Договором страхования титула определена процедура при появлении обстоятельств, ущемляющих собственника жилья в правах. Согласно условиям приобретения полиса, собственник должен уведомить компанию страховщика о всех претензиях, выдвигаемых в его адрес со стороны третьих лиц. Компания оказывающая страховые услуги определяет крайний срок обращения, по истечении которого договор может расторгаться по инициативе страховщика, как неисполненный.

Владельцу полиса титульного страхования, купившему объект недвижимости в ипотеку и своевременно уведомившему компанию о возникновении спорной ситуации, будет предложена юридическая помощь. Организации, занимающиеся юридическим сопровождением сделок на рынке недвижимости, нанимают высококвалифицированных специалистов, для защиты интересов своих клиентов. Им намного выгоднее обеспечить сохранение прав собственности застрахованного лица, чем компенсировать стоимость квартиры, являющейся объектом судебного спора.

Замечание 1

При заключении договора титульного страхования следует обращать внимание на отдельные его пункты, в частности:

• требуется ли наличие представителя компании в суде;
• какие случаи классифицируются как страховые;
• как осуществляются компенсационные выплаты и т.д.

Суд может принимать различные решения и лишения прав на собственность не является обязательным. Часто происходит так, что на объект недвижимости накладывается арест и право передачи собственности аннулируется. Подобное решение приводит к невозможности получения компенсационных выплат страхователем, кроме этого, юридические услуги должны быть оплачены из его личных средств. Так происходит если титульное страхование по ипотеке предусматривает компенсации только по лишению прав, но не по их блокировке.

Важные аспекты

Закон РФ допускает оформление страховых договоров рассматриваемого типа, предусматривающих 100% покрытие стоимости объекта недвижимости «по рынку». То есть при наступлении страхового случая юрист компании будет отталкиваться от фактической суммы, а не от той, что указана в документе купли-продажи.

Большинство банков, работающих с ипотечным кредитованием, в качестве обязательного условия для предоставления займа, требуют оформления полиса титульного страхования, защищая тем самым собственные финансы. Как правило данный продукт реализуется совместно с прочими, формируя единый пакет – ипотечного страхования. При сделках без залога и привлечения заемных средств, страхование титула, как отдельная услуга, используется крайне редко.

Заключая договор на приобретение полиса, следует учитывать важные аспекты, в списке которых:

1. срок страхового покрытия составляет от 3 до 10 лет;
2. разрешается оформление полиса на любом из этапов эксплуатации объекта недвижимости;
3. законом разрешено страхование титула до регистрации права владения квартиры в Государственном Реестре;
4. при оформлении договора по минимальному сроку и наступлении обстоятельств требующих судебного вмешательства, собственнику, чьи права оспариваются, придется принимать участие в процессе;
5. компенсационные выплаты возможны только при принятии судом решения, описанного в договоре титульного страхования и только по факту вердикта;
6. при завершении судебного процесса и вынесения решения после расторжения или окончания действия страхового договора, выплата компенсации произведена не будет.

Случаи, которые можно отнести к страховым

Оснований для применения полиса достаточно, каждое из них связано с возможность потерять средства, уплаченные за квартиру и соответственно, сам объект недвижимости. К причинам утраты прав собственности можно отнести:

1. появление наследников или иных претендентов на жилье обратившихся в суд с заявлением об ущемлении прав;
2. признание ничтожным договора купли-продажи;
3. документы, предоставленные продавцом квартиры, оказались поддельными;
4. выявлен факт мошеннических действий при заключении сделки;
5. один из участников сделки признан недееспособным;
6. были допущены ошибки при составлении договора;
7. решение судебной инстанции признанно неправомочным.

В каждом из представленных случаев титульное страхование позволит избежать серьезных потерь как с финансовой, так и с материальной стороны. По этой причине, банк, в котором заключается договор ипотечного кредитования, настаивает на оформлении страхового договора, включающего в себя несколько видов страховки, в том числе титульной.

Основания для отказа в предоставлении компенсации

Компания, оказывающая услуги по страхованию имущества или прав, определяет случаи, при наступлении которых компенсационные выплаты не осуществляются. К таковым относятся:

• потеря прав собственности по причинам объективны и относящимся к форс-мажорным (военные действия, конфискация, катастрофы техногенного характера и т.д.). Защиту от данных факторов обеспечивает полис имущественного страхования;
• нарушение договора по ипотеке со стороны заемщика ставшее причиной актуализации залогового договора, подразумевающего изъятие недвижимости в пользу банка с утратой прав собственности покупателя;
• мошеннические действия страховой компании.

К нарушениям ипотечного договора, которые могут стать причиной потери права собственности без компенсации по договору титульного страхования, можно отнести:

1. несогласованная с держателем залогового договора перепланировка квартиры;
2. эксплуатация объекта недвижимости в целях, противоречащих условиям ипотечного договора;
3. незаконное оформление дарения или продажа залогового имущества.

Стоимость титульного страхования

Стоимость данного вида страховки формируется из трех основных частей:

1. текущая цена объекта недвижимости;
2. период, на который заключается договор;
3. заключение экспертов, проводивших риск-экспертизу.

Рассчитав все компоненты и учтя факты, страховая компания устанавливает процент, рассчитываемый от реальной стоимости страхуемого объекта. Договор по титульному страхованию предусматривает внесение ежемесячных платежей, размер которых варьируется от 0,2–2,5% к реальной стоимости жилья.

Заключение и рекомендации

Приобретая квартиру в ипотеку следует обезопасить себя, личные финансы и переходящую в собственность квартиру. В настоящий момент, лучшей защитой является покупка полиса комплексного (ипотечного) страхования, который включает страховку прав на собственность.

Эксперты рекомендуют выбрать длительный период актуальности договора при его заключении. Страховая компания вправе отказать в пролонгации ранее заключенного соглашения или пересмотреть расценку вновь оказываемой услуги.

Титульное страхование недвижимости: зачем оно нужно?

Сегодня страхование различных рисков при заключении сделок в сфере недвижимости стало необходимостью. Никто не хочет потерять новую квартиру или дом и вложенные в их покупку и ремонт средства.

Сегодня страхование различных рисков при заключении сделок в сфере недвижимости стало необходимостью. Никто не хочет потерять новую квартиру или дом и вложенные в их покупку и ремонт средства. Поэтому собственники квадратных метров всё чаще задаются вопросом: для чего нужно титульное страхование?

Давайте познакомимся с этим продуктом страховых компаний поближе.

Для начала разберёмся с названием. Почему «титульное»? Своим именем страхование обязано английскому словосочетанию – title (титул) insurance (страховой). Или страхование правового титула. Под этим юристы понимают страхование риска утраты материальных ценностей.

Важно! В недвижимости объект титульного страхования – право собственности на жилье или землю.

Страховой случай тут может наступить, если добросовестный владелец квартиры лишился права собственности на неё из-за дефекта титула собственности. Иными словами, документа, подтверждающего право владения недвижимым имуществом.

Титульное страхование: основания для наступления страхового случая

Как работает титульное страхование недвижимости? Рассмотрим для начала эту тему для вторички.

Любая недвижимость прежде, чем в очередной раз стать чьей-то собственностью, проходит серию сделок купли-продажи. Какая-то из них может пройти с нарушением закона. Петербург – не исключение. Здесь тоже можно пострадать от «чёрных» риелторов. И тогда новую сделку могут признать недействительной, а покупатель лишится права собственности на квартиру.

Какие это могут быть случаи? Обо всех расскажет юрист по недвижимости во время онлайн-консультации, а мы назовем основные.

• Продажа квартиры без учёта воли наследников;
• Вопреки интересам несовершеннолетних, имевших права на недвижимость;
• Без согласия мужа или жены;
• Мошенничество;
• Незаконная сделка по приватизации;
• Ошибки, допущенные сотрудником Росреестра;
• Недееспособный участник сделки по продаже квартиры;
• Ошибочное решение суда.

Что касается первички, то поводов для наступления страхового случая при титульном страховании здесь меньше, но они тоже есть.

• Застройщик продал одну и ту же квартиру нескольким покупателям;
• Мошенничество строительной компании. А эти два пункта не одно и то же?

Что такое титульное страхование при ипотеке?

Сегодня титульное страхование недвижимости предлагают ведущие страховые компании СПб. Не удивляйтесь, если в банке, где вы хотите взять ипотеку, предложат оформить и полис титульного страхования права собственности на квартиру наравне со страхованием жилья.

Важно! Титульное страхование выгодно не только для собственника недвижимости. Для банка это тоже плюс. Так финансовое учреждение избавит и себя от возможных сложностей. Если владелец квартиры лишится права собственности, он не сможет выплатить банку кредит.

Сегодня ведущие страховые компании предлагают титульное страхование недвижимости. Среди них Росгосстрах, «РЕСО-Ипотека», СОГАЗ. Ранее такую услугу предоставлял и Сбербанк, но около года назад банк отказался от этого продукта.

Далеко не всегда компании предлагают страхование титула в чистом виде. Как, например, Росгосстрах. У РЕСО другой вариант – ипотечное страхование, куда входит страхование жизни заёмщика, имущества и возможности утраты права собственности.

Титульное страхование в разных компаниях отличается диапазоном рисков, от которых страховщик готов защитить своего клиента. Некоторые включают в пакет 1-2 вида, некоторые – около 10. Например, СОГАЗ особо оговаривает, что титульное страхование возможно в случае утери права владения квадратными метрами по судебному решению.

Добавим, что дополнительной защитой для покупателей недвижимости и, наследников является тщательная подготовка к сделке. Она включает в себя правовую экспертизу договоров и аудит строительной компании.

Важно! Общий срок страхования титула обычно составляет 3 года. Таков период исковой давности. Но при оформлении ипотеки срок может быть равен сроку кредита.

Сколько стоит титульное страхование квартиры?

На сайтах страховых компаний нередко можно найти онлайн-калькулятор страхования. Он позволяет рассчитать предварительную стоимость страховки.

• всю стоимость квартиры;
• остаток долга по кредиту с процентами. Но он не может быть больше стоимости жилья.

Важно! Страхование титула может стоить, по разным оценкам, 0,5-2,5%% в год от рыночной стоимости жилплощади.

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку — не прихоть банка, а важный инструмент защиты интересов кредитора и заемщика. Но практика показывает, что российские граждане крайне слабо представляют, что такое «титул» и что он дает, кроме лишних расходов.

Титул — законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Какой-такой титул?

Сотрудник московского агентства недвижимости «ИНКОМ» вспоминает курьезную историю, связанную со страхованием титула. Молодой человек хотел приобрести по ипотеке квартиру на вторичном рынке. Кредит ему одобрили, но при условии обязательного страхования титула, поскольку выбранная квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. «А как же я застрахую титул, если у меня его нет? — испуганно спросил заемщик. — Мои родители—– простые люди, и дворян в роду никогда не было»…

Молодого человека успокоили: «титул» — это на юридическом языке всего лишь право собственности, соответственно, страхование титула — защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Курьез курьезом, но уровень осведомленности заемщиков о титульном страховании крайне невысок, хотя оно и является обязательным требованием большинства банков при выдаче ипотечного кредита.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты титула

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Этот вид претензии тоже не фунт изюма, и способен изрядно помотать нервы и облегчить карманы. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями. Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой». То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Не надейтесь на государство, страхуйтесь на полную.

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая. Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение. А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери. Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки. Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания. Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Страхование титула по ипотеке: условия в страховых компаниях

Юридическая безграмотность населения настоящая проблема российского общества, многие из граждан даже не подозревают о том, что такое титульное страхование при ипотеке, хотя такие требования выдвигают большинство банков при оформлении займа для покупки жилья на вторичном рынке.

Что такое титул

В юридической сфере под титулом понимается документ, который устанавливает право владения, распоряжения или обращения имущества по желанию собственника, поэтому титулом является любой правоустанавливающий документ.

Источником подтверждения титула владения имуществом служит выписка из ЕГРН, выдаваемая собственником сотрудниками Росреестра по запросу, после приобретения недвижимости.

В случае, если недвижимость не зарегистрирована в Росреестре, то титул собственника могут подтвердить следующие документы:

• Договор о приемке-передачи квартиры на правах оформления приватизации между собственником и жилищным комитетом муниципалитета и договор приватизации жилого помещения;
• Договор купли-продажи жилого помещения, а равно земли, гаража и любого другого движимого имущества;
• Дарственная, оформленная дарителем надлежащим образом с подтверждением права собственности на недвижимость;
• Соглашение о мене имущества, заключенное в рамках российского законодательства, между двумя физическими лицами;
• Документ, устанавливающий право на наследство;
• Соглашение о ренте, если за собственником недвижимости ухаживали и материально обеспечивали третьи лица, которые впоследствии стали собственниками;
• Договор выдела доли, если произошла законодательно обоснованная разделка общего имущества нескольких лиц;
• Справка или любой другой документ из ЖСК о выплате пая;
• Решение суда либо мировое соглашение, устанавливающее право собственности за конкретным лицом;
• При самостоятельном строительстве жилого дома для подтверждения права собственности предоставляется справка из БТИ и (или) свидетельство о собственности на землю, выдаваемое ЕГРН;
• Договор передачи, если имущество было передано в счет оплаты долговых обязательств и взаимозачету.

Страхование титула – это услуга страховых фирм, направленная на материальное обеспечение и компенсацию при возникновении непредвиденных обстоятельств, последствием которых титул теряется.

Обычно страхование титула при ипотеке оформляется для выделения компенсации банковской организации, однако законом не запрещено оформление страховки и на лицо-заемщика, в случае необратимой утраты титула по независящим от него основаниям. Иными словами, компенсационные выплаты получает не только кредитор, но лицо, потерявшее свой титул.

Ни один риэлтор, банк, нотариус или страховщик не сможет проверить полную юридическую чистоту квартиры на вторичном рынке. В любой момент может появиться наследник имущества, узнавший о наличии завещания или о правах вступления в наследство, совладелец, признанный пропавшим без вести или умершим и т.д., поэтому страховка на случай потери титула является гарантированным способом получения средств для погашения долга перед банком.

В каких случаях есть риск утраты титула по сделке

Потерять титул можно различными способами, однако в любом случае потеря права собственности должна сопровождаться соответствующим решением суда после вступления его в законную силу.

Причинами потери собственности и всех прав на него являются следующие обстоятельства:

1. Признание сделки купли-продажи недвижимости ничтожной, о чем было вынесено соответствующее решение суда и квартира, земельный участок либо любая другая собственность была обращена в пользу бывшего владельца.
2. Законодательно запланированный снос дома, за квартиру в котором предлагают жилье только по договору социального найма. Ранее такая система встречалась повсеместно, однако сегодня подобные решения работают только при согласии бывшего владельца имущества и получения им компенсационных выплат от государства. Особенно неприятным последствием такое решение может стать для тех, кто уже оформлял приватизацию, так как заявить о своих намерениях повторно уже не получится.
3. Отсутствие погашения задолженности по ипотеке. Так как ипотека является договором залогового займа, предметом обеспечения которого является приобретенная квартира, то в случае длительной неуплаты, жилище может быть обращено в собственность залогодержателя.
4. Приобретение проблемной ипотечной квартиры, стоимость которой не погашает имеющуюся у бывшего собственника задолженность перед банком. В таком случае, банк может потребовать аннулирования договора переуступки права требования и лишить новых собственников своего жилища.

Все случаи являются частными, а обращение недвижимости в собственность банка при отсутствии платежей со стороны заемщика и вовсе редкость, так как подобная практика начала формироваться только с недавнего времени и еще не до конца зарекомендовала себя.

Что считается страховым случаем

Договор титульного страхования подтверждается только одноименным свидетельством, выдаваемом в организации-страховщике, поэтому к сохранению бумаги следует отнестись внимательно.

По общему правилу кредитования с залогом, страхуемый кредит может быть обеспечен только в случае соблюдения двух условий:

1. Страховой случай наступил не по вине застрахованного лица, т.е. сделка по независящим от должника обстоятельствам была признана ничтожной.
2. Период действия свидетельства титульной ипотеки не истек.

В случае, если потеря права собственности была по вине заемщика, то никаких выплат по страховке не будет.

Как формируется стоимость страховки в ТОП-5 страховых

Стоимость страховки зависит от множества факторов, которые включают в себя стоимость имущества, длительность обслуживания, риски потери права собственности и т.д.

Стоимость страховки в ТОП-5 страховых компаний формируется по следующим данным:

Статья написана по материалам сайтов: insur-portal.ru, infinance.biz, helpdol.ru, credits.ru, ipotekaved.ru.

»