Переуступка права собственности на квартиру — что значит, что это такое, риск, договор, образец, покупка, как оформляется, продажа

Жилищное строительство неустанно развивается. Люди готовы купить не только сам объект, но и осуществляют сделки с правом на недвижимость. Более того, покупка жилья в новостройке в момент возведения становится все более популярной. Иногда люди оформляют договор переуступки прав собственности на квартиру. Согласно статистике, не менее 30% сделок с недвижимостью оформляют как цессию.

Суть сделки

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Человек, подписывающий с компанией-застройщиком договор долевого участия (ДДУ), становится обладателем первичных прав на жилье. Разрешена их передача другому человеку. Это и называется переуступка квартиры в новостройке или цессия.

Это не стандартная процедура купли-продажи, так как происходит только лишь смена дольщика. В итоге покупатель имеет права на сделку с застройщиком и ряд обязанностей: делать регулярные платежи, если сумма не была полностью оплачена, требовать передачу жилья.

Если покупаемое недвижимое имущество было оплачено частично, то в договоре цессии должны быть пункты о том, что задолженность получил покупатель.

При продаже квартиры по переуступке в сделке участвует несколько сторон: покупатель, продавец, застройщик. После того как договор был заключен, все спорные вопросы приобретатель станет решать со строительной компанией. Заключение сделки может происходить до введения жилья в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Сама сделка будет действовать до того, как здание сдастся в эксплуатацию.

Разновидности цессии

Такие сделки могут быть нескольких видов:

1. Необходим ДДУ. Покупатель может потребовать передать жилье ему при наступлении оговоренного срока. Долевое участие должно быть зарегистрировано госорганами. Продавец сможет продать право после полной его оплаты. Иногда покупателю могут быть переданы долговые обязательства.
2. Необходим предварительный договор купли-продажи. Покупатель должен будет полностью погасить задолженность. Такой договор не констатирует факт того, что произошла смена собственника. Суть ее в том, что дальше должен оформлена переуступка. При расторжении договора покупатель получает назад потраченные средства.

Оформление сделки

Этот процесс довольно сложен.

Продавец должен сделать следующие действия:

1. Поставить в известность строителей о своем желании.
2. Официально взять от них разрешение.
3. Взять документ, в котором указано, что задолженности нет.
4. Взять выписку из ЕГРП.
5. Взять у супруга/супруги разрешение на продажу имущества, заверенное нотариусом.
6. В банке взять документ, подтверждающий отсутствие задолженности.

Покупатель должен сделать меньше действий. Он должен взять разрешение от супруга/супруги на покупку и заключить договор.

Заключается сделка в офисе застройщика или у юристов. Во время подписания сделки должны присутствовать представители регистрирующей компании, а также все участники сделки. На продавца ложится оплата госпошлины за регистрацию. Отведенный срок на регистрацию — 10 суток.

На первый взгляд, переуступка прав собственности на квартиру в новостройке может показаться совсем не сложной. Однако есть некоторые вещи, о которых желательно знать заранее. Сделка не может быть завершена без застройщика. Если заключается ипотечная переуступка, то должен участвовать и банк-кредитор. Объект цессии не должен быть под обременением.

Цессия довольно безопасна, так как подписывается при присутствии органов госрегистрации. Но некоторые риски для покупателя все-таки возможны.

Сколько стоит переуступка? В документе указывается полная цена недвижимости. Если появятся претензии, то эту сумму покупатель может вернуть. Но если сумма не проставлена, то такой договор будет признан недействительным.

Важно! Возможна неоднократная продажа квартиры по переуступке. Поэтому следует изучить всю историю помещения.

Регистрация цессии желательна. Оплата за сделку должна быть только после того, как покупатель получит всех документы. Может быть так, что правообладатель будет знать о несостоятельности застройщика. В этом случае недвижимость может быть продана по переуступке, но у покупателя не получится вернуть себе даже часть от потраченной суммы.

Цессия станет недействительной, если продавец не предъявил банковские выписки, одобрения от банка и строителей в письменном виде или цена объекта занижена. Сделка также будет недействительной, если строительная компания была признана банкротом в момент оформления договора.

Налогообложение

Согласно налоговому кодексу, продавец платит налог с продажи недвижимости. Подоходный налог 13% рассчитывается из разницы между ценой квартиры по ДДУ и по переуступке. Например, если жилье покупалось за 2 млн руб. у застройщика, но по переуступке продали за 2,1 млн руб., то налог надо будет заплатить со 100 тыс.

Преимущества и недостатки

Приобретение жилья по переуступке — современный вид инвестирования. Квартиры в строящемся доме выйдут на 5 — 20% дешевле, чем в уже готовом. Соответственно, покупая такое жилье, можно сэкономить.

Лицам, заключившим договор о долевом участии, сделка переуступки позволяет не потерять вложенные средства тогда, когда необходимо вернуть деньги из-за непредвиденных обстоятельств. Если договор ДДУ расторгается, то штраф платит застройщик.

Среди недостатков прежде всего необходимо выделить тот факт, что продавец должен собрать множество документов. Некоторые из них подлежат согласованию с застройщиком и банком. Первый за свое согласие может потребовать определенный процент.

Покупатель может стать жертвой обмана, если договор ДДУ будет признан застройщиком недействительным. В этом случае и переуступка также становится недействительной. Чтобы этого не произошло, следует тщательно изучить документы. Возможно, необходима будет помощь юриста, что несет материальные затраты.

Договор переуступки квартиры в новостройке может иметь много подводных камней. Чтобы не попасть впросак лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу, имеющему опыт в таких сделках.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам Откроется в новой вкладке.»>проект строительства, его текущее состояние (Откроется в новой вкладке.»>ход стройки) и перспективы его завершения, а также – Откроется в новой вкладке.»>репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.»>ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет Откроется в новой вкладке.»>согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки Откроется в новой вкладке.»>недействительной, а значит и переуступки – тоже.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Откроется в новой вкладке.»>Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария Откроется в новой вкладке.»>о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.»>Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Откроется в новой вкладке.»>Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

Суть переуступки прав собственности на квартиру в новостройке состоит в продаже права требования недвижимости от застройщика через договор цессии. Он заключается на любой стадии до момента документального оформления передачи квартиры. Цессия возможна по договору как предварительной купли-продажи, так и долевого участия в строительстве. Первый вариант содержит много рисков для покупателя, второй – более надежный. В зависимости от основного соглашения переуступка имеет простую письменную или нотариальную форму, проходит государственную регистрацию

Рынок жилья представлен объектами, входящими в две большие категории, – новостройки и вторичная недвижимость. Передача собственности оформляется договорами купли-продажи, дарения, мены, долевого участия, переуступки.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке выполняется в соответствии с установленными законодательством правилами и имеет особенности, определяемые основным договором.

Что такое переуступка квартиры

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это продажа права требовать передачи недвижимости после окончания строительства. Заключение договора долевого участия или купли-продажи объекта в еще не сданном доме дает покупателю право на притязания в будущем. Фактически в момент подписания соглашения недвижимого имущества еще не существует.

Сделка именуется цессией и оформляется самостоятельным договором. Стороны в ней:

• цедент – продавец, который переуступает свои права;
• цессионарий – покупатель, приобретающий их.

Продажа права требования в форме переуступки допускается только до момента передачи предмета договора. После подписания акта и вручения ключей цессия не используется.

Виды переуступки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в доме, находящемся на любом этапе строительства, осуществляется посредством заключения договора долевого участия или предварительного, а затем основного договора купли-продажи. К любому из этих соглашений может быть применена цессия.

Предварительный договор купли-продажи нельзя считать полноценным документом в целях требования прав на недвижимость. Его суть и назначение заключаются в обозначении намерении передать объект в будущем. Подобная форма оформления отношений используется на любом этапе – от разработки документации до полной постройки.

Таблица 1. Недостатки предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи – законная конструкция, хотя и применяется не так часто. С точки зрения защиты покупателя и его имущественных интересов форма неудачна. Оформлять уступку по подобному соглашению не рекомендуется.

Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира приобретается за счет привлеченных средств, переуступать ее не запрещено. Основная задача продавца – получить согласие банка на сделку. Когда оно есть, долг переводится на нового покупателя, включая уплату процентов и других взносов, предусмотренных договором кредитования.

Большая часть жилья приобретается с помощью заемных средств. Переуступка ипотечной квартиры не является чем-то новым. Но перед тем как принять на себя кредитные обязательства, рекомендуется ознакомиться с обстоятельствами (выплаченная сумма, условия, наличие непогашенных штрафов за нарушение условий и другие).

Возможные риски

Переуступка – распространенная, но опасная схема приобретения квартиры. Среди основных рисков выделяются:

• банкротство;
• недействительность переуступки, ее оспаривание;
• нарушение условий основного соглашения;
• двойная цессия.

Цессия возможна с подписания договора долевого участия в строительстве до акта передачи квартиры. Причины продажи недостроенного жилья могут быть разные – желание заработать, нужда в деньгах, нарушения со стороны застройщика, затягивание строительства и другие. Перед подписанием документа и внесением оплаты их нужно выяснить.

1. Финансовая несостоятельность. Если застройщик действительно банкротится или находится в одном шаге от финансового краха, продавец квартиры, он же цедент, не будет нести ответственности. Расторгнуть соглашение и вернуть деньги нельзя.

В редких случаях цедент принимает на себя поручительство за исполнение застройщиком обязательств. Но и тут есть опасность: следует изучать условия поручительства – возможно, они защищают цессионария не в полной мере или не защищают вообще.

1. Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:

• невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
• отсутствие письменного согласия застройщика;
• отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

Обратите внимание! Закон не требует получения письменного согласия застройщика на переуступку. Однако если такое условие включено в договор, цедент обязан получить этот документ до совершения сделки. В остальных случаях достаточно письменного уведомления до государственной регистрации сделки.

1. Двойная продажа возможна, когда она осуществляется на основании предварительного договора купли-продажи. Закон не обязывает участников такой сделки регистрировать соглашение в Росреестре, поэтому покупателей может быть несколько. В случае мошенничества приоритет имеет тот, кто подписал договор цессии раньше других. Договор долевого участия такие схемы исключает, поскольку переуступка проходит государственную регистрацию.
2. Оспаривание соглашения. Возможно в рамках банкротства цедента, если цена договора ниже рыночной. Судебная практика по этому риску есть, причем не в пользу цессионария.
3. Утрата права возмещения убытков. Если цедент нарушил условия договора и не уведомил о переуступке застройщика, цессионарий может столкнуться с тем, что ему будет отказано в возмещении убытков, связанных с нарушением сроков строительства, взысканием неустойки.

Примечание. Если застройщик нарушает сроки, дольщик имеет право требовать возмещения убытков в определенном сторонами размере. Также он вправе заявить о расторжении соглашения и просить возврата уплаченной суммы.

Перед тем как купить квартиру по переуступке прав в новостройке, оценивайте риски, проверяйте условия уже заключенных договоров, наличие всех документов и не соглашайтесь на переуступку по предварительному договору купли-продажи.

Рис. 2. Открытая папка с документами. Источник: сайт «Банксправка»

Порядок оформления

Закон не устанавливает жестких требований к форме. В частности, ст. 389 ГК РФ определяет зависимость цессии от формы основной сделки.

Важно! Нотариальное заверение требуется в случаях, когда основной договор также заключен у нотариуса.

Перечень документов определяется исходя из условий и обстоятельств сделки. Чаще всего требуется:

• разрешение застройщика на переуступку в письменном виде;
• договор цессии;
• договор, заключенный цедентом с застройщиком;
• документы, подтверждающие внесение денег цедентом;
• акт взаимозачета требований;
• согласие второго супруга на переуступку;
• акт передачи документов от цедента к цессионарию (от продавца к покупателю).

Требования для договора

К условиям, подлежащим обязательному включению в договор цессии, относятся:

• полные сведения об участниках сделки (ФИО, данные паспорта, прописка);
• сведения об объекте недвижимости, его характеристиках и адресе;
• сведения о договоре, дающем право требования;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов.

Налогообложение

Сделка облагается налогом для любого цедента (гражданина или организации). Физическое лицо может заявить свое право на вычет в размере 1 млн руб. В этом случае 13% придется заплатить от суммы, превышающей 1 млн руб.

Нюансы при покупке жилья по переуступке

Перед тем как заключить договор цессии, рекомендуется проверить следующее.

1. Ход строительства. То, как продвигается возведение новостройки, характеризует финансовое состояние застройщика и свидетельствует об отсутствии проблем. Тревожный знак, если на объекте долгое время нет строителей, а вставленные стеклопакеты разбиты хулиганами.
2. Застройщик. Найти информацию о нем можно, используя поисковые системы. Самая важная находится на сайтах судов. Начать следует с арбитражного, проверив, не подано ли заявление о признании банкротом, затем перейти к сайту суда общей юрисдикции (он определяется исходя из места регистрации застройщика). Если у компании много исков от недовольных граждан, то она не совсем надежная.
3. Наличие разрешительной документации на строительство, землю (желательно, чтобы она была в собственности), проектной декларации. Она представлена на сайте самого застройщика.
4. Наличие письменного разрешения или уведомления о переуступке.

Зная, что такое цессия, как она оформляется, какие документы требуются и риски существуют, покупатель обезопасит себя и заключит выгодную и безопасную сделку.

Дополнительно вы можете ознакомиться с видео

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

• При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

• Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• Документы, подтверждающие права собственности на землю;
• Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• Разрешение на строительство;
• Проект на строительство, в котором должно быть указано:
  1. разрешение на строительство;
  2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
  3. цель проекта;
  4. этап строительства;
  5. срок реализации;
  6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
• Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
• Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.

Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.

Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Это интересно:  Стоимость оценки квартиры для ипотеки: для какой недвижимости делают, кто и сколько оплачивает, как получить отчет об услуге, проводят ли для дома, участка?

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.

Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:

• Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
• Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
• Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
• Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
• Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
• Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
• Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.

Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.

Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.

Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись. По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Переуступка прав на квартиру: что это такое, какие риски?

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав имеет свои особенности. Что нужно знать покупателю квартиры, покупая по ДДУ и какие риски при этом могут быть?

Ситуации, когда строящееся жилье перепродается, а не покупается напрямую, возникают достаточно часто. Инвесторы могут передавать право на покупку недвижимости третьему лицу за определенную плату. Эта схема и называется переуступкой своего права на жилье в новостройке.

Преимущества и недостатки переуступки

По статистике, каждая третья сделка с недвижимостью, которая заключается в Москве, проводится по такому договору. Известны случаи, когда на старте продаж частные инвесторы выкупали квартиры целыми блоками. Затем они продавались по мере готовности объекта. Продаваемое по переуступке жилье всегда дешевле недвижимости, которую предлагает застройщик, или жилья с оформленным правом собственности.

Хотите приобрести квартиру по переуступке? Стоит понимать, что вы становитесь участником долевого строительства и несете риски, которые могут касаться нарушений, допущенных недобросовестными застройщиками. Вот почему важно прочитать договор до конца и заранее оценить планируемые сроки ввода квартирного дома в эксплуатацию. Объективный подход к оценке обстоятельств сделки поможет избежать рисков или хотя бы подготовиться к ним.

Что нужно знать покупателю?

Существует несколько важных моментов, о которых должен знать участник сделки о переуступке права на квартиру:

• Оформление переуступки подразумевает указание типа договора, на основании которого передается право требования собственности.
• В документе фиксируется сумма и порядок расчета. В противном случае, сделку могут признать незаконной.
• Покупатель лично проверяет наличие разрешительных документов на проведение строительных работ у застройщика.
• Необходимо нотариально заверить договор уступки права требования.
• Независимо от условий договора, покупатель обязан известить застройщика о совершении сделки. Желательно также иметь какое-то документальное подтверждение согласия застройщика.

Как относятся к переуступке сами застройщики?

Ограничивать свободу клиентов по заключению договора переуступки застройщики не имеют права. С другой стороны, в реальных ситуациях ничто не мешает им действовать по своему усмотрению. Некоторые застройщики при заключении договора с первичным инвестором прописывают порядок обязательного уведомления компании, если квартира продается по переуступке права требования.

Иногда компания может занять более жесткую позицию и прописать в договоре невозможность переуступки. Демпинг временных игроков-инвесторов исключается, проводится своего рода «фейсконтроль» при реализации объектов премиум-класса. Вероятность допущения ошибок снижается, при оформлении документов не возникает никакой путаницы.

Отметим, что сегодня необходимость согласования переуступки с застройщиком прописывается в большинстве заключаемых договоров.

Как выглядит процесс оформления договора переуступки?

Типичный процесс передачи недвижимости по договору переуступки делится на два этапа.

Этап 1. Заключается договор уступки между первым дольщиком и покупателем. Новому владельцу передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ (договор долевого участия), а также подписанные застройщиком документы, подтверждающие оплату квартиры. В свою очередь, он должен иметь при себе паспорт и письменное согласие супруга на сделку. Всем, кто не состоит в браке, потребуется соответствующее подтверждение нотариуса. Если же клиент совершает сделку не самостоятельно, а через риэлтора, ему также потребуется доверенность на лицо, подающее документы в Росреестр.

Этап 2. Составляется акт приема-передачи документации, который заверен обеими сторонами, заключающими договор об уступке прав требования. После этого нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать ДУПТ, оплатить квартиру. Только после этого вступит в силу право нового покупателя на объект жилой недвижимости. Когда заключен ДУПТ, выплачивается налог по НДФЛ, а по окончании налогового периода выдается декларация.

Финансовые вопросы

Любая сделка по переуступке права на квартиру облагается налогом. По закону, его уплата возлагается на первого инвестора. Размер налога рассчитывается со всей суммы сделки. Известны случаи, когда первый покупатель пытался переложить финансовые обязательства на нового дольщика. В процессе торга можно достигнуть консенсуса – как правило, стороны просто соглашаются поделить расходы поровну.

В договоре уступки нужно указывать реальную цену сделки, поскольку от этого будет зависеть размер налогового вычета, на который сможет рассчитывать дольщик. Отражение реальной цены играет большую роль, если возникнет необходимость предъявить претензии участнику долевого строительства.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если первичный инвестор попытается скрыть факт частичной оплаты квартиры по ДДУ. А еще первый покупатель может не сообщить о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Все обременения должны быть сняты еще до регистрации договора.

Таким образом, после подписания договора и его регистрации, новый покупатель квартиры должен иметь на руках такие документы:

• Договор, по которому совершалась уступка.
• Подтверждение расчетов, которые производились по основному договору.
• Акт передачи документов, упомянутых выше.
• Подтверждение того, что застройщик согласен на переуступку.
• Оригинал договора.

Уступки бывают разные

Помимо основной уступки по ДДУ, иногда встречаются другие разновидности этого процесса. Например, уступка по договору инвестирования или соинвестирования. Правда, она возможна до введения объекта в эксплуатацию.

Другой вариант – перемена лица по ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Основным документом для конечного покупателя в данном случае будет являться договор, по которому и состоялась уступка (со всеми дополнениями и приложениями). Встречаются также сделки, при которых сначала погашается ипотека, а затем оформляется договор уступки права собственности. В таком случае оформляются два договора, первый из которых – договор займа. Согласно документу, покупатель передает деньги продавцу. Тот погашает ипотеку, снимая все «обременения». Квартира переоформляется на покупателя. После ввода дома в эксплуатацию покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.

Как видите, покупка квартир по договору переуступки вряд ли потеряет свою актуальность в ближайшее время. Это объясняется большим количеством инвесторов, которые извлекают выгоду из покупки недвижимости на начальном этапе строительства. Велик процент покупателей, меняющих решение о покупке после того, как строительство завершено – в силу различных причин.

Статья написана по материалам сайтов: domovik.guru, kvartira-bez-agenta.ru, yakapitalist.ru, prozhivem.com, informatio.ru.

»