Требования к документам для регистрации прав

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

4. Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

Форма представляемой в соответствии со статьей 25.2 настоящего Федерального закона выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным органом в области государственной регистрации.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

Форма представляемой в соответствии со статьей 25.3 настоящего Федерального закона декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Абзац утратил силу с 1 октября 2013 года. — Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

Абзац утратил силу с 1 марта 2010 года. — Федеральный закон от 21.12.2009 N 334-ФЗ.

5. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов в форме документов на бумажном носителе, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое или направляемое правообладателю только в форме документа на бумажном носителе, закладная и иные документы выдаются правообладателю — физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

Представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются при наличии доверенности, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа. При этом нотариальное удостоверение такой доверенности не требуется.

В случае если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы выдаются данному нотариусу или работнику нотариуса.

В случае, если государственная регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться судебному приставу-исполнителю.

Свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю или иному указанному в настоящем пункте лицу посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).

При наличии в заявлении о государственной регистрации прав указания о выдаче документов после проведения государственной регистрации прав через многофункциональный центр орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан передать соответствующие документы в многофункциональный центр для выдачи заявителю (его представителю). Порядок и сроки передачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, таких документов в многофункциональный центр определяются заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. При этом сроки передачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, документов в многофункциональный центр не должны превышать два рабочих дня.

Порядок и способы направления выписки из Единого государственного реестра прав в форме электронного документа, удостоверяющей проведение государственной регистрации возникновения и (или) перехода прав на недвижимое имущество, и (или) иных подлежащих выдаче документов в форме электронных документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права

Еще до подачи заявления о постановке на кадастровый учет очень важно внимательно ознакомиться с существующими в настоящее время требованиями к оформлению документов, установленными законодательством РФ.

Заявитель должен правильно заполнить указанное заявление, надлежащим образом оформить и подготовить весь перечень документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также (при необходимости) приложить их копии.

Если какой-либо из документов отсутствует или он неверно оформлен, то должностное лицо, вполне правомерно, оставит заявление без рассмотрения и порекомендует заявителю устранить допущенные им нарушения (подробнее о причинах для отказа в регистрации недвижимости мы рассказывали здесь).

В данной статье мы рассмотрим существующие требования к оформлению документов, представляемых для государственного кадастрового учета и регистрации прав.

Общие требования к документам на бумажном носителе

При подаче заявления в обязательном порядке необходимо будет предъявить документ, удостоверяющий личность (для граждан РФ, постоянно проживающих в России, таким документом является внутренний паспорт, а для граждан РФ, постоянно проживающих за рубежом и не имеющих регистрации по месту жительства в РФ — загранпаспорт).

К заявлению прилагаются:

Документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета (межевой план, технический план или акт обследования).

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав (договоры купли, свидетельства о наследовании и другие сделки в отношении недвижимого имущества).

Нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия, если обращается представитель.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, иметь надлежащие подписи сторон, быть нотариально удостоверенными и заверенными печатями.

Тексты документов, представляемых в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво.

Фамилии, имена и отчества физических лиц (при их наличии), адрес их места жительства нужно указывать полностью.

Документы для государственной регистрации прав

Документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, выражающие содержание сделки (наличие, возникновение, прекращение права недвижимого имущества), представляются не менее чем в двух экземплярах (подлинниках).

Один из документов (подлинник) после осуществления учетных действий должен быть возвращен правообладателю.

Как заверяются документы, подготовленные кадастровым инженером

Документы, подготовленные кадастровым инженером (межевой план, технический план, акт обследования) представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью инженера.

Как предварительно проверить документы мы рассказали здесь.

Перечень документов, которые представляются в одном экземпляре

В одном экземпляре (на бумажном носителе) представляются следующие документы:

копии актов органов государственной власти;

копии актов органов местного самоуправления;

судебные акты, установившие права на недвижимое имущество.

При выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указанные акты возвращается заявителю.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре (подлиннике).

Добавить комментарий

Форма обратной связи

Информация, размещенная на нашем сайте, посвящена правоотношениям, связанным с оформлением имущества: домом, квартирой, земельным участком.

На сегодняшний день (в связи с вступлением в силу закона «О государственной регистрации недвижимости») значительно упрощена учетно-регистрационная процедура Росреестра (органа регистрации прав).

Законодательно данный нормативный акт призван облегчить жизнь простым гражданам.

Но, к сожалению, на практике, при осуществлении сделок с объектами недвижимости (купле-продаже, наследовании, приватизации и т.д.), часто приходится сталкиваться с нарушениями законодательства и неправомерными действиями со стороны соответствующих должностных лиц при оказании государственных услуг.

Ознакомившись с подготовленными материалами, вы сможете отстоять свои права, исключить случаи нарушения закона, и при необходимости, обжаловать действия чиновников в досудебном (административном) порядке.

При возникновении проблемы, решение которой вы не нашли в размещенных материалах, обратитесь с вопросом к специалистам через форму обратной связи на сайте или позвоните по указанным телефонам:

Вы получите ответ специалиста, который поможет вам, опираясь на нормы закона, самостоятельно решать даже сложные проблемы.

Требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует представления в государственные регистрационные органы определенного числа документов, перечень которых установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

По общему правилу эти документы должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте и в момент их оформления, получения, издания.

1. Заявление о государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности

(ст.16 Закона № 122-ФЗ). Таким образом, законодатель установил заявительный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается вышеперечисленными лицами в органы юстиции по регистрации прав.

Если заявителем выступает доверенное лицо, необходима оформленная доверенность.

Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 Закона о государственной регистрации вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них

(абзац 4 п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации).

В Законе о государственной регистрации не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием – нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.[6]

Исключением из заявительного порядка является регистрация органами юстиции ограничений (обременений), возникших в силу закона, например, купля – продажа с рассрочкой или отсрочкой платежа. Органы юстиции при регистрации договоров, следствием которых является ограничение (обременение) реализуемого имущества, самостоятельно регистрируют такие ограничения

(обременения), поскольку эти ограничения возникают помимо воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским законодательством, и являются обязанностью регистрирующих органов. Исключением из общего правила заявительного порядка является также внесение регистратором в реестр сведений об аресте имущества. Основанием внесения записей в реестр является определение суда о наложении ареста на имущество.

Статьей 16 Закона № 122-ФЗ определены основные правила подачи заявления на регистрацию прав или сделок: при регистрации сделки заявления подают все стороны договора независимо от формы сделки; при регистрации перехода права:

– если сделка заключена в простой письменной форме, заявления подают все стороны договора;

– если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление, как правило, подает приобретатель имущества, при этом документы, представляемые на регистрацию, должны свидетельствовать об исполнении обязательств;

– если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление подают все стороны договора, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

2. Документы, удостоверяющие личность заявителей.

Поскольку заявителем может выступать как сам правообладатель, так и другие участники по сделке, а также представители юридического лица, то соответствующее лицо, имеющее право подавать заявление о регистрации, обязано предоставить документ, удостоверяющий личность. К документам, удостоверяющим личность заявителя, относятся:

– паспорт гражданина РФ;

– общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ;

– общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;

– для несовершеннолетних: свидетельство о рождении, выданное органами ЗАГС;

– вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;

– удостоверение личности военнослужащего действительной службы;

– военный билет военнослужащего срочной службы;

– временное удостоверение личности гражданина РФ взамен утраченного паспорта, выданного органами внутренних дел;

– свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории РФ по существу;

– удостоверение беженца, выданное органом миграционной службы.

3. Учредительные документы юридических лиц.

В соответствии со ст.52 ГК РФ учредительные документы юридического лица содержат информацию, необходимую для регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции органов управления. Учредительными документами юридических лиц являются устав и/или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций). В том случае, если юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например, распоряжения вышестоящей организации), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом.

Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Правила ведения Единого государственного реестра прав требуют помимо учредительных документов представлять свидетельство о государственной регистрации юридического лица и информационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) (п.18 Правил).

4. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и других участников сделки.

Представителями участников сделки могут выступать лица, наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в порядке, установленном действующим законодательством.

При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юридического лица, например обычная деятельность, ликвидация или банкротство.

При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического лица его представителем может выступать соответствующий орган, наделенный полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта, удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица

(например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров, членов или участников – в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о назначении директора или заключенный контракт – для государственных и муниципальных предприятий, учреждений).

В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст.62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).

Если в отношении юридического лица начата процедура банкротства, необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом.

На стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять свои полномочия по управлению (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

При введении внешнего управления от имени юридического лица действует внешний управляющий, полномочия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).

От имени публичных участников гражданского оборота – Российской Федерации, субъектов Российской Федерации – выступают органы государственной власти. Компетенция таких органов определяется специальными актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления представляют муниципальные образования на основании устава, определяющего структуру и компетенцию этих органов. Система органов власти субъектов определяется конституцией субъекта. В случае регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия лица, например, приказ о назначении руководителя органа государственной власти или доверенность на иное лицо.

Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации прав и сделок с недвижимостью может быть оформлено также доверенностью в соответствии с нормами статей 182 – 189 ГК РФ. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом следует помнить, что срок действия доверенности не может превышать трех лет, а если срок действия в доверенности не указан, то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее выдачи. Следует обратить внимание на необходимость указания в доверенности даты совершения (выдачи) ее, без которой она считается ничтожной, т. е. не влекущей за собой никаких прав и обязанностей.

Нотариальное оформление доверенности или оформление доверенности, приравненной к нотариальной (ст.185 ГК РФ), необходимо в следующих случаях:

– во-первых, если сама сделка требует нотариального оформления, то и доверенность должна быть нотариально удостоверена;

– во-вторых, доверенность, выданная в порядке передоверия, также требует нотариального удостоверения (ст.187 ГК РФ), например доверенность, выданная руководителем филиала, поскольку сам руководитель действует на основании доверенности, выданной юридическим лицом, даже несмотря на то, что часто филиалы имеют свои печати и штампы, но при этом не являются юридическим лицом.

В практике регистрирующих органов встречаются и такие случаи, когда документы на регистрацию сдают одни лица (например, руководитель юридического лица, действующий без доверенности), а получить документы доверяют другому лицу, при этом руководитель вправе составить доверенность непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности должностным лицом органов юстиции.

При подаче документов на регистрацию прав или сделок с недвижимым имуществом заявитель при необходимости обязан представить оригинал доверенности. Если доверенность носит специальный характер, т. е. доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при регистрации конкретной сделки в органах юстиции, то такая доверенность поступает вместе с комплектом документов в дело. Если заявителем представляется генеральная доверенность, которая помимо действий по регистрации представляет заявителю и другие права, то оригинал доверенности представляется с приложением копии. Оригинал доверенности возвращается поверенному после осуществления сверки данных оригинала с копией, которая остается в деле.

Особые требования установлены при безвозмездном отчуждении имущества руководителем филиала. В данной ситуации требуется получение руководителем филиала специальной доверенности на отчуждение имущества либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица на такое отчуждение.

В случаях передачи собственником недвижимого имущества в доверительное управление сделки по распоряжению указанным имуществом совершаются доверительным управляющим от собственного имени. В договоре доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица, управляющего недвижимым имуществом. В том случае, если договор доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению имуществом, полномочие может быть передано на основании доверенности. В договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени доверительного управляющего проставляется отметка “Д. У.” (ст.1012 ГК РФ).

Сама передача недвижимого имущества в доверительное управление регистрируется в учреждении юстиции (ст.1017 ГК РФ).

Специальные правила установлены при реализации имущества на публичных торгах. При реализации арестованного или заложенного имущества в порядке обращения взыскания на публичных торгах продавцом выступает специализированная организация на основании заключенного договора о проведении торгов. Реализация заложенного имущества оформляется договором купли-продажи. Основанием для внесения записей о праве покупателя является помимо самого договора купли-продажи еще и протокол о результатах торгов (ст.57 Закона об ипотеке).

5. Правоустанавливающие документы.

Особое значение при регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом имеют правоустанавливающие документы, поскольку они служат основанием для регистрации права. Перечень правоустанавливающих документов содержится в ст.17 Закона № 122-ФЗ и не является исчерпывающим.

К правоустанавливающим документам относятся:

– договоры (купли-продажи, дарения, мены, об отступном и др.);

– акты органов государственной власти или местного самоуправления;

– акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органа ми государственной власти или местного самоуправления, организациями, ведомствами;

– акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

– свидетельства о праве на наследство;

– решения судов, вступившие в законную силу;

– мировые соглашения, утвержденные определением суда;

– справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК;

– акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

– иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок ним.

Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым, то регистрация прав и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими: а) документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:

– план земельного участка, заверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

– инвентаризационные документы (технический паспорт объекта недвижимости, заверенный соответствующим бюро технической инвентаризации); б) документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

– решение о предоставлении земельного участка;

– акт отвода земельного участка, копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;

– договор купли-продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

– договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

– договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

– передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли-продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;

– договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

– свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;

– документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

– надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

– договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;

– надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т. п.);

– договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;

– нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

– договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;

– акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);

– договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

– договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

– план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);

– договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

– документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

– копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения

(при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

– акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

– договор купли-продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный комплекс).

Таким образом, к правоустанавливающим относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права.

6.Иные документы, представляемые при регистрации.

В соответствии со ст.17 Закона № 122-ФЗ обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Обязательным документом, без которого не будет произведена регистрация, является документ, свидетельствующий об оплате регистрационного сбора. Плата за регистрацию взимается в размерах, установленных субъектами РФ. Максимальный размер платежей на территории РФ определяется Правительством РФ и принят Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 в размере 50-кратного установленного законом минимального размера оплаты труда для юридических лиц. Конкретные размеры платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов. Оплата процедуры регистрации может быть произведена любым лицом, заинтересованным в ее проведении.

Оплата регистрации прав или сделок отличается от оплаты регистрации внесения изменений в реестр меньшими тарифами.

При государственной регистрации прав на объекты недвижимости обязательными документами являются документы, исходящие из органов БТИ (бюро технической инвентаризации):

– копии технических паспортов;

– выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации помещений;

– справки с приложенным планом (поэтажным) и экспликацией помещений.

Помимо перечисленных документов в регистрирующие органы необходимо представить документ, свидетельствующий об отсутствии или наличии ограничений и обременений (аресты, запреты на отчуждение и т. д.). В настоящее время учет таких сведений возложен именно на органы юстиции, но с учетом недавнего создания указанных органов все необходимые сведения аккумулированы именно в органах БТИ. Органы БТИ выдают справки по форме № 11а, включающие информацию об ограничениях и обременениях. Оригинал указанной справки необходим, если сделка совершена в простой письменной форме. При нотариальном удостоверении сделки в органы юстиции достаточно представить копию справки, поскольку нотариус оставляет оригинал справки в своем архиве. Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме № 11а или ее копии, учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении сомнений в подлинности документа.

Обязательным документом для регистрации сделок и перехода прав на здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

Согласно ст.17 Закона № 122-ФЗ в случаях, установленных Законом, должны быть представлены дополнительные документы.

Так, необходим передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, при регистрации перехода права на основании:

– соглашений об отступном (ст.409 ГК РФ);

– соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (ст.453 ГК РФ);

– договоров купли-продажи (ст.556 ГК РФ);

– договоров мены (ст.567 ГК РФ);

– договоров возмездной ренты (ст.585 ГК РФ) с передачей недвижимости под выплату ренты;

– договоров аренды с правом выкупа (ст.655 ГК РФ).

4.7.1. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

Указанные документы должны содержать: описание недвижимого имущества; вид регистрируемого права (в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц) (п. 1 ст. 18 Закона о государст- венной регистрации).
Описание объекта недвижимого имущества должно содержать: адрес (местоположение); вид (название) объекта; площадь; назначение; этажность (для отдельно стоящих зданий); этаж и номер (для помещения или квартиры).
Правоустанавливающие документы должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на объект недвижимости, право на который заявляется на регистрацию, поэтому в них должны присутствовать сведения об объекте, субъекте-правообладателе и
о праве.
Правоустанавливающие и иные необходимые для проведения государственной регистрации документы представляются в подлинниках с приложением копий. Верность копий правоустанавливающих документов удостоверяется нотариусом либо органом государственной власти, органом местного самоуправления или организацией, выдавшей документ. Верность копий договоров с участием юридических лиц может быть удостоверена участниками сделки, подписями уполномоченных лиц, скрепленных печатями организаций.
В случаях совершения сделки в простой письменной форме для государственной регистрации необходим дополнительный подлинник договора для хранения в деле правоустанавливающих документов.

Например, договор продажи недвижимости следует составить в трех подлинных экземплярах: по одному для продавца, покупателя и органа по регистрации прав.
На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании договоров и других сделок, представляются не менее 2-х экземпляров документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник — после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Акты органов государственной власти и местного самоуправления представляются только в копиях (в двух экземплярах). Подлинники этих документов находятся на хранении в принявшем их органе. Лицо, чье право основывается на соответствующем акте, предъявляет для проведения государственной регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью руководителя издавшего акт органа или уполномоченного на то должностного лица.
Документы, исходящие от юридических лиц, должны быть подписаны руководителем организации с указанием занимаемой должности, фамилии и инициалов. Если документ оформлен не на бланке организации, то ее наименование включается в состав наименования должности руководителя.
Судебные акты (решения, определения, постановления) представляются в копиях, заверенных подписью уполномоченного лица и печатью суда. Вступление судебного акта в законную силу должно быть подтверждено надписью (штампом) с указанием даты и подписью судьи, скрепленной печатью суда. Вступление судебного акта в силу может подтверждаться также решением вышестоящей судебной инстанции.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о государственной регистрации не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными
повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Приписки и поправки в документах должны быть оговорены и подтверждены подписью должностного лица, участников сделки и других лиц, подписавших документ, а в нотариально удостоверенных договорах — подписью нотариуса и его печатью. Исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном варианте. В документах, составленных на нескольких листах, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью удостоверившего их нотариуса или печатью составившего их органа государственной власти, местного самоуправления или юридического лица с обязательным указанием количества листов.
Документы, выданные на территории иностранного государства, могут быть приняты в России только после их легализации или апо- стилирования. Апостилированные документы должны содержать апостиль на языке государства, на территории которого и в соответствии с законодательством которого составлен документ, перевод текста и текста апостиля на русский язык. Все листы апостилированного и переведенного документа должны быть прошиты и скреплены печатью нотариуса Российской Федерации, засвидетельствовавшего верность перевода или подлинность подписи переводчика.
В соответствии со ст. 13 Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минская конвенция от 22.01.1993)’, заключенной между государства — членами СНГ, документы, которые на территории одной из договаривающихся сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других государств — участников Конвенции без какого-либо специального удостоверения. Документы, которые на территории одного из государств — участников Конвенции рассматриваются как официальные документы, пользуются на территориях других государств-участников доказательной силой официальных документов.
Кадастровые паспорта недвижимости не являются правоустанавливающими документами, а потому сведения о правообладателях, в них содержащиеся, не имеют юридической силы. Поэтому если в этих документах указан прежний собственник (или вообще не указан), то
‘СЗ РФ. 1995. № 17. Ст. 1472.

это не препятствует государственной регистрации сделки и права нового собственника[190].

Требования к документам для регистрации прав

ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ»

1. Главное меню
2. Статьи
3. Государственная регистрация права
4. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

В соответствии с пунктом 2 статьи 18 Закона фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их места нахождения.

Согласно пункту 18 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 в ЕГРП соответствующие графы листов записи подразделов II и III должны отражать информацию:

для физических лиц — о фамилии, имени, отчестве, дате рождения, удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

для юридических лиц — о полном наименовании, индивидуальном номере налогоплательщика, дате и месте государственной регистрации, номере документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц, адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Представленные на государственную регистрацию документы, в отношении которых у государственного регистратора возникли сомнения в их подлинности или в достоверности содержащихся в них сведений, могут быть направлены на подтверждение их подлинности или достоверности содержащихся в них сведений (пункт 1 статьи 19 Закона) в издавший их орган государственной власти (орган местного самоуправления) или лицам, их подписавшим, удостоверившим (например, соответствующему нотариусу). При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается наличие в доверенности необходимых для внесения в ЕГРП сведений о представляемом правообладателе или участнике сделки: фамилии, имени, отчества, даты рождения, места постоянного или преимущественного пребывания представляемого физического лица, наименования и реквизитов документа, удостоверяющего его личности, а также сведений о представителе, необходимых для внесения в книгу учета входящих документов и идентификации его личности — фамилии, имени, отчестве, наименовании и реквизитах документа, удостоверяющего личность представителя.

Указанные в доверенности полномочия должны соответствовать совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия. Срок действия доверенности не может превышать трех лет, если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение одного года. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (пункт 1 статьи 186 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 5 статьи 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и подпись руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Доверенность на представление интересов правообладателя, сторон сделки при государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1 статьи 16 Закона).

Форма представляемой в соответствии со ст. 25.2 Закона выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным органом в области государственной регистрации.

Декларация об объекте недвижимого имущества является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется разрешение на строительство), и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества.

Форма представляемой в соответствии со ст. 25.2 Закона декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе ,виде, назначении, площади, количестве этажей, годе его создания о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, и внесением уточненных данных в ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления и повторной регистрации на основании кадастрового паспорта такого здания или сооружения.

В кадастровых паспортах зданий и сооружений указываются: вид объекта недвижимого имущества; кадастровый номер; инвентарный номер; описание объекта (наименование, адрес, основная характеристика, назначение, этажность, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства)), кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект, предыдущие кадастровые номера. В кадастровых паспортах помещений указываются: кадастровый номер; инвентарный номер; описание объекта (адрес, этаж, общая площадь, назначение, вид помещения), предыдущие кадастровые номера.

Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 18 Закона.

Документы о сделках, совершенных в простой письменной форме, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.

Верность копий документов может быть удостоверена нотариусом, организацией, выдавшей документ. Копии актов органов государственной власти, органов местного самоуправления (пункт 5 статьи 18 Закона), а также копии судебных актов и актов, вынесенных органами, наложившими арест (статья 28 Закона), должны быть заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю — физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. В случае если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации права и иные документы могут выдаваться данному нотариусу.

В случае, если государственная регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя, свидетельство о государственной регистрации прав и иные документы могут выдаваться судебному приставу-исполнителю.

Свидетельство о государственной регистрации прав и иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю или иному указанному выше лицу посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомления о вручении ( при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя.

Статья написана по материалам сайтов: kodeks.systecs.ru, rosreesstr.ru, sdalna10.com, lawbook.online, zakon.kadastr61.ru.

»