Иск о признании отсутствующим права собственности

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда в июле 2014 года споры об объектах недвижимости отнесены к делам особой сложности. Это неудивительно с учетом того, сколько раз менялось правовое регулирование оснований приобретения права собственности на землю (здания, строения, сооружения и др.) за последние 30 лет. Правоприменительной практикой выработаны особые способы защиты вещных прав, не поименованные Гражданским кодексом. Один из таких способов – иск о признании права отсутствующим.

Возможность предъявления иска о признании права отсутствующим предусмотрена пунктом 52 совместного постановления пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда №10/22 от 29 апреля 2010 года. Подача иска – исключительная мера, допускается в тех случаях, когда исчерпаны другие возможности для восстановления нарушенного права. Рассмотрим примеры использования такой меры защиты.

1. Право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами.

2. Право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество.

Управление лесами Правительства субъекта обратилось с иском к обществу о признании отсутствующим права на объект недвижимого имущества – подъездная дорога (право на которую зарегистрировано в ЕГРП). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, мотивируя это тем, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку дорога находилась и находится во владении ответчика, и в данном случае нет спора о правах на земельный участок, а имеется спор о праве на объект — дорога, которая является самостоятельным объектом прав.

Вышестоящие инстанции не согласились с коллегами. Подъездная дорога проходит в границах участка лесного фонда, при этом лесной участок не предоставлялся для строительства и эксплуатации дороги в установленном законом порядке; в рамках заявленного иска исследованию подлежит вопрос о наличии у спорного объекта свойств, способных относить его к недвижимым объектам. В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

3. Ипотека или иное обременение прекратились.

Истец исполнил обязательство по договору купли-продажи, обеспеченное ипотекой объекта недвижимости, но представитель ответчика уклонялся от снятия обременения. Требования удовлетворены судом в полном объеме (см. Решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 20 апреля 2015 года по делу №2-768/2015).

Из категорий споров, не поименованных в постановлении пленума №10/22, можно также выделить следующие.

4. Госорган требует признать право отсутствующим (и такое право возникло с пороком).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось с иском к физическому лицу о признании отсутствующим права на озерно-нагульное хозяйство (земельный участок, водоем для рыбоводства, гидросооружения, дом рыбака, хозяйственные постройки), мотивируя свое требование тем, что спорный объект недвижимого имущества является искусственно созданной частью водного и является федеральной собственностью (Решение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу N2-25/2016).

Таким образом, в этом примере объект права собственности ответчика выступал частью большего по размерам объекта, находящегося в федеральной собственности.

5. Объект недвижимости перестал обладать признаками объекта гражданских прав.

Подытоживая сказанное выше, для удовлетворения иска о признании права отсутствующим необходимо выдержать следующие условия:

— у истца отсутствуют иные законные способы защиты нарушенного права — в том числе по мотиву истечения сроков исковой давности по другим возможным требованиям;

— право истца зарегистрировано в ЕГРН, равно как и право ответчика — на один и тот же объект, либо будет установлено, что один объект выступает частью другого; отсутствие регистрации права в ЕГРН за истцом служит самостоятельным основанием для отказа в иске (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 29.08.2017 N 50-КГ17-19);

— истец фактически владеет спорным объектом — следовательно, право ответчика создает препятствия к пользованию.

При соблюдении минимальных требований к предъявлению иска о признании права отсутствующим, заявитель должен быть готов к тому, что в ходе рассмотрения спора суд должен исследовать вопросы:

1) нахождения в пределах спорного объекта недвижимости иных объектов (зданий, строений, «внутренних» земельных участков и пр.)

Для иллюстрации важности этого обстоятельства можно обратиться к вышеобозначенному примеру с озерно-нагульным хозяйством. Суд первой инстанции удовлетворил требование заявителя, посчитав, что земельный участок возник искусственным образом. В свою очередь Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, т.к. нижестоящими судами не исследовался вопрос правомерности владения зданиями и постройками на спорном земельном участке (Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2017 N18-КГ17-169).

2) необходимости назначения судебной экспертизы

3) правовые основания возникновения права собственности на спорное имущество у истца и ответчика (и выявление порочности оснований возникновения права у одной из сторон спора)

В следующем примере два общества спорили за право на нежилые помещения. Истец и ответчик были внесены в ЕГРП как собственники разных помещений, однако судебная экспертиза установила, что фактически речь идет об одном и том же имуществе.

Суд, исследовав все обстоятельства возникновения права собственности истца и ответчика, пришел к выводу о том, что ответчик зарегистрировал право на спорное помещение позже истца, но фактические основания приобретения права возникли раньше, так как закон о регистрации признает силу прав, возникших до 31 января 1998 года (поскольку право ответчика на помещение возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ, его государственная регистрация не требовалась).

Исковое заявление о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим: образец, пример +пример

Пояснительная записка: Исковое заявление о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим

Префектура Центрального административного округа г. Москвы обра-тилась в арбитражный суд с иском к ООО «Инкомстройсервис» о признании зарегистрированного права собственности ООО «Инкомстройсервис» на па-вильон общей площадью 50,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Язувский бульвар, д. 1А, отсутствующим.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности Обще-ства с ограниченной ответственностью «Инкомстройсервис» (Ответчик) на нежилое помещение общей площадью 50,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Яузский бульвар, д. 1А, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.02.2011.

Пунктами 5.13, 8.2 договора была предусмотрена обязанность аренда-тора не осуществлять на земельном участке работы без разрешения соответ-ствующих компетентных органов, а по истечении срока действия договора — принять меры к освобождению земельного участка и возвратить арендодате-лю земельный участок в последний день действия договора.

Таким образом, договоры аренды земельных участков не предоставля-ли Ответчику право осуществлять строительство капитального объекта на земельном участке.

Ответчик же в 2002 году на данном земельном участке установил бы-стровозводимый торговый павильон, что подтверждается актом государст-венной комиссии по приемке некапитального сооружения в эксплуатацию, утвержденному распоряжением Префекта ЦАО от 11.07.2002 № 3319-р.

Согласно п. 5.12 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы, утвер-жденных Распоряжением Мэра Москвы от 30.03.1998 г. N 299-РМ, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (площадью свыше 20 кв. м) производится государственной комиссией в порядке, установленном для капитальных зданий и сооружений, с обязательным участием Инспекции Госархстройнадзора г. Москвы и подтверждается актом приемки, утвер-жденным префектом административного округа.

Таким образом, созданный Ответчиком торговый павильон не может быть в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесен к объектам, право собственно-сти на которые, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 2.2.9, 2.2.10, 2.3.20 Положения о префекту-ре административного округа города Москвы, утвержденного Постановлени-ем Правительства Москвы от 24.02.2010 г. N 157-ПП, Префектура в установ-ленном порядке принимает необходимые меры по выявлению и прекраще-нию объектов самовольного строительства, а также демонтажу (сносу) нека-питальных объектов по окончании срока их эксплуатации, предъявляет в су-ды иски от своего имени или от имени Правительства Москвы о признании недействительной государственной регистрации в ЕГРП собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом.

Следовательно, фактически государственной регистрацией права соб-ственности спорному объекту был неправомерно придан законный статус не-движимости. Такие обстоятельства означают незаконные обременения зе-мельного участка, на котором находится спорное имущество, неправомерно ограничивая правомочия города Москвы по его использованию и распоряже-нию.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право Истца, которое не может быть защищено путем при-знания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистриро-вано за разными лицами, право собственности на движимое имущество заре-гистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В связи с вышеизложенным, суд признал заявленные требования истца.

Иск Префектуры Центрального административного округа г. Москвы к ответчику о признании зарегистрированного права собственности отсутст-вующим суд полностью удовлетворил.

Признание права собственности отсутствующим: всё, что нужно знать!

Судебные разбирательства и другие юридические вопросы, возникающие в жизни каждого человека, — это, нередко, самое неприятное, с чем мы можем столкнуться. Особенно это касается заявлений о признании права собственности в порядке приватизации или случаев признания права собственности по давности владения . Однако надо всегда быть наготове и иметь представление о том, как действовать в той или иной ситуации.

Возможность признания права собственности отсутствующим появилась только в 2010 году, поэтому данная законодательная норма не очень много применялась. В данной статье речь пойдет об алгоритме признания права собственности отсутствующим и о том, как защитить свои права во время судебного процесса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Признание права собственности отсутствующим – это процесс, в ходе которого ответчик может быть лишен того или иного имущества. Чаще всего на практике подобные случаи возникают, когда владелец имущества либо не по назначению использует свои владения, либо по каким-то причинам право собственности на один и тот же объект зарегистрировано одновременно на нескольких лиц.

Также незаконное оформление собственности происходит при грубо проведенной приватизации (особенно коммерческой недвижимости). Из-за этого нередко претензии появляются уже к тому владельцу имущества, который не имеет никакого отношения к ранее проведенному незаконному процессу.

Существуют и другие случаи, имеющие место – например, причиной обращения с требованием признать право собственности за наследником из-за поддельного завещания или его сокрытия злоумышленниками.

Досудебное урегулирование

В любой ситуации наилучший вариант решения возникшего спора – самостоятельное нахождение компромисса без участия в судебных тяжбах. Перед обращением в суд обязательно нужно попытаться урегулировать вопрос без посредников — невозможность самостоятельного нахождения компромисса будет весомым аргументом для обращения к судебным органам.

Если Вы считаете, что право собственности должно быть за Вами, приведите оппоненту весомые аргументы, опирающиеся на законодательство.

Сообщите, что готовы защищать собственную позицию в судах всех инстанций и постарайтесь убедить обидчика в том, что в случае начала судебного процесса он не имеет шансов выйти из него победителем, так как своими действиями явно нарушает российские нормы права.

Судебный процесс

Основанием для обозначения права собственности отсутствующим на практике может быть:

• незаконное оформление движимого имущества под видом недвижимого;
• противоречащее закону использование объекта;
• существующее право собственности нескольких лиц на один и тот же объект.

По сути к обозначению права собственности недействительным прибегают лишь тогда, когда доказать собственные полномочия на владение объектом по каким-то причинам невозможно или такая регистрация собственности ответчиком явно нарушает законные права истца.

Важно доказать не только нелегитимность оформленных на ответчика прав собственности, но и дать суду понять, что более никаких возможностей защиты своих прав истец уже не имеет. Больше о признание права собственности на квартиру в порядке приватизации через суд читайте здесь.

Сторонами в подобном процессе могут быть родственники, недовольные разделом наследства; владелец транспортного средства может стать истцом в деле против недобросовестного автосервиса; местные власти могут заявить о не по назначению использующем землю предпринимателе и т.п.

В соответствии со статьей 24 Гражданского процессуального кодекса, требование о признании права собственности отсутствующим должен рассматривать районный суд, расположенный по месту жительства ответчика.

Предмет искового заявления

Предмет искового заявления – это то требование, которое истец предъявляет к ответчику (лишение права собственности).

Пример заполнения:

Не менее значимо корректное указание в иске фактических обстоятельств дела. Следует описать все обстоятельства, в ходе которых ответчик незаконно получил в собственность тот или иной объект.

Образец вы можете скачать здесь.

Доказательная база

Обоснование заявленных требований – последняя и крайне важная часть искового заявления. Необходимо сослаться на 209 статью Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой собственник целиком и полностью самостоятельно решает, как распоряжаться своим имуществом.

Обязательно нужно отметить, что отчуждение и передача в аренду осуществляется исключительно при согласии собственника. Также отметьте 2 пункт статьи 218 ГК Российской Федерации, который гласит, что право собственности может передаваться только на основании договора дарения, купли-продажи или другого законного акта.

Именно отсутствие таких договоренностей между истцом и ответчиком должно стать причиной признания права собственности отсутствующим.

К иску следует приложить те документы, которые могут подтвердить правоту истца – бумаги о праве собственности на объект и все остальное, что имеет какое-то отношение к объекту спора. Также придется приложить квитанцию об уплате пошлины.

Размер пошлины напрямую зависит от оценки стоимости имущества. Он составляет не менее 400 рублей.

Результаты судебного процесса

Результатом судебного процесса о признании права собственности отсутствующим может быть либо исполнение требований заявителя, либо сохранение за ответчиком его имущества.

Не всегда доводы истца убеждают суд в незаконности действий ответчика. Именно поэтому нередко пользуются возможностью обжалования решения мирового судьи – это шанс всё-таки добиться желаемого результата.

Обжалование вердикта суда

Подавать жалобу в апелляционном порядке можно на протяжении 10 дней с момента оглашения вердикта суда. Рассмотрев жалобу, районный суд может оставить решение в силе – в таком случае можно подать кассационную жалобу в вышестоящую инстанцию – областной, краевой или республиканский суд.

Здесь у истца появляется больше шансов – «наверху» могут обратить внимание на нарушения, допущенные нижестоящим судом. Решение может быть направлено в район на пересмотр, частично отменено или пересмотрено самим региональным судом.

Возможно и сохранение вердикта без изменений. Если участник судебной тяжбы убежден в своей правоте, ему следует обратиться в высшие суды. Сделать это можно в течение полугода; важно максимально четко указать на процессуальные нарушения, имевшие место в нижестоящих инстанциях.

Имущественные споры – это то, что хоть раз в жизни задевает каждого из нас. Заранее изучив соответствующие статьи законодательства, можно значительно сэкономить время и деньги, избежав метания по множеству разных судебных инстанций.

Когда иск о признании права отсутствующим эффективен

Статьи по теме

Иск о признании права отсутствующим целесообразно заявлять, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. При этом основания для предъявления данного иска не являются исчерпывающими, и в каждом конкретном случае суд должен установить фактические обстоятельства дела.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте для судебных юристов. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

Споры о защите вещных прав на недвижимое имущество относятся к одной из самых сложных категорий споров в практике юристов. За последние несколько лет число таких дел существенно возросло. В первую очередь это связано с выработкой судебной практикой дополнительных способов защиты права, ранее неизвестных действующему законодательству. Перечень способов защиты права является открытым (ст. 12 ГК РФ). Именно поэтому стадия подготовки искового заявления — очень важный этап, на котором истец должен установить все обстоятельства дела, чтобы правильно определить характер правоотношений, из которых возник спор, подлежащие применению нормы права, а также выбрать оптимальный способ защиты.

Еще читайте

Программа учета судебных дел XSUD

Систематизирует информацию по судебным делам, ведет учет исполнительного производства, строит отчеты и помогает организовать работу юристов.

В настоящее время помимо «классических исков» (о признании сделки недействительной, о признании права собственности и т. д.) участники гражданских правоотношений прибегают к такому способу защиты, как иск о признании права отсутствующим. И хотя Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможность применения указанного института, тем не менее она прямо закреплена в п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22).

Цитата: «В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими» (п. 52 Постановления № 10/22).

Раньше у истцов по таким делам не было четкого представления о надлежащих формулировках заявляемых ими требований. Поэтому в судебных актах можно найти такие требования, как признание недействительной внесенной в ЕГРП записи или признание недействительным зарегистрированного права.

Исковое заявление о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости

Ситуации, когда иск о признании права отсутствующим эффективен

Государственная регистрация права является единственным доказательством его существования, а зарегистрированное право можно оспорить только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Выработка судебной практикой такого способа защиты, как признание права отсутствующим, и закрепление его в п. 52 Постановления № 10/22 явились следствием развития не только законодательства в сфере вещных прав на объекты недвижимости, но и правоприменительной практики.

Право на объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами: судебная практика

Иск о признании права отсутствующим целесообразно заявлять, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. Такое может произойти по разным причинам, например, из-за ошибки регистрирующего органа или из-за недобросовестности предыдущего собственника объекта недвижимости.

Движимое имущество зарегистрировано как недвижимое: судебная практика

Следующий случай, когда иск о признании права отсутствующим может сработать, — если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество.

Управление имущественных и земельных отношений администрации города обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Автовокзалы и Автостанции» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на площадку посадки и высадки пассажиров. Общество зарегистрировало право собственности на площадку, а управление посчитало, что этот объект не является недвижимостью. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, решив, что право собственности общества зарегистрировано законно, так как площадка посадки и высадки пассажиров является недвижимым имуществом. Но кассационный суд с таким выводом не согласился. Он указал, что спорная площадка не обладает полезными свойствами, характеризующими ее в качестве объекта недвижимости, юридически обособленного от соответствующего земельного участка. Раз площадка не является самостоятельной недвижимой вещью, то и право на нее не подлежит государственной регистрации, поэтому суд удовлетворил требования управления. Кассационный суд также указал, что наличие в реестре записи о праве собственности на площадку посадки и высадки пассажиров накладывает на собственника земельного участка определенные ограничения. Они обусловлены распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества. Нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2014 по делу № А79-491/2013).

Другие случаи признания права отсутствующим в судебной практике

Помимо указанных оснований судебная практика выработала еще ряд позиций, в соответствии с которыми может быть заявлен иск о признании права отсутствующим.

В одном из дел суды признали отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельные участки. Они установили, что в нарушение ст. 25 Земельного кодекса РФ в регистрирующий орган для регистрации права собственности за РФ не были представлены ни правоустанавливающие документы на спорные земельные участки, ни доказательства факта разграничения права государственной собственности на данное имущество, произведенного в установленном законом порядке. Также в материалах дела отсутствовали доказательства наличия на спорных участках объектов недвижимого имущества, на которые в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности Российской Федерации (постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 № КГ-А41/5900–11).

В другом деле был удовлетворен иск Правительства г. Москвы к обществу о признании прекращенным зарегистрированного права собственности в отношении объекта незавершенного строительства (фундамента здания), поскольку объект, на который зарегистрировано право собственности ответчика, физически не существует. Суд указал, что из системного толкования п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 235 ГК РФ следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность ее использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/2010).

Еще в одном деле суды, удовлетворяя иск о признании права отсутствующим, пришли к выводу, что спорное помещение не имеет самостоятельного назначения, относится к техническим помещениям, в которых размещены внутридомовые инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всех квартир и иных помещений дома. Поэтому данное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома и не может быть объектом права одного лица (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.12.2013 по делу № А79-830/2013).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что перечисленные в п. 52 Постановления № 10/22 основания для предъявления иска о признании права отсутствующим не являются исчерпывающими и в каждом конкретном случае суд должен установить фактические обстоятельства дела. Также необходимо помнить, что оспаривание права по существу означает оспаривание оснований его возникновения, то есть при разрешении такого рода споров подлежат установлению основания возникновения права собственности и их действительность, а также отсутствие порочности основания регистрации права.

Если есть альтернативный способ защиты, то не нужно заявлять иск о признании права отсутствующим

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/2011).

Судебная практика: иск о признании права отсутствующим неприменим

В одном из дел право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП за ответчиком, истец же считал себя обладателем ранее возникшего права собственности на этот участок, в связи с чем записи о его праве в ЕГРП не было. Спор попал на рассмотрение Президиума ВАС РФ, который пришел к выводу о том, что оспаривание зарегистрированного за ответчиком права не может быть осуществлено посредством иска о признании права отсутствующим. Кроме того, поскольку спорный земельный участок был занят объектами недвижимости, возведенными ответчиком, ранее возникшее право собственности истца на этот земельный участок, соединенное с лишением владения, подлежит защите путем истребования земельного участка из чужого незаконного владения и сноса самовольных построек (постановление от 21.05.2013 № 16865/12).

Срок исковой давности не распространяется на иски о признании права отсутствующим

Аналогичная позиция по вопросу отнесения иска о признании права отсутствующим к разновидности негаторного иска была высказана и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения». В одном из примеров этого документа разбирается спор, в котором здание по ошибке дважды с интервалом в один год продается с торгов, а покупатели регистрируют свое право собственности на этот объект недвижимости. При этом первый покупатель становится владеющим собственником и может заявить ко второму покупателю этого же здания иск о признании права собственности последнего отсутствующим. В данном случае иск о признании права отсутствующим служит средством устранения всяких препятствий в осуществлении прав на недвижимую вещь истцом (ст. 304 ГК РФ). В связи с этим наличие необоснованной записи в ЕГРП, свидетельствующей о наличии прав на ту же вещь у другого лица, может являться бесспорным препятствием к осуществлению прав первоначального владельца.

Таким образом, поскольку иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска, на него исковая давность не распространяется (п. 5 ст. 208 ГК РФ).

Обобщая вышесказанное, хотелось бы отметить, что такой способ защиты, как признание права отсутствующим, был выработан судебной практикой как исключительное средство защиты права лица, которое не может быть защищено иным образом, в частности, путем истребования имущества из чужого незаконного владения или путем признания права собственности.

При этом основания для предъявления данного иска (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), перечисленные в п. 52 Постановления № 10/22, не являются исчерпывающими и в каждом конкретном случае суд должен установить фактические обстоятельства дела: основания возникновения права собственности, их действительность, а также отсутствие порочности основания регистрации права. Еще одним важным моментом является то, что иск о признании права отсутствующим может быть заявлен только тогда, когда истец владеет спорной вещью.

Также необходимо помнить, что на требование о признании права отсутствующим, как и на любой негаторный иск, исковая давность не распространяется.

Иском о признании права отсутствующим можно погасить запись об ипотеке

Еще один случай, когда истцу следует прибегнуть к такому способу защиты права, как иск о признании права отсутствующим — прекращение ипотеки или иного обременения.

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к банку о признании прекращенными договоров ипотеки и погашении в ЕГРП записей об ипотеке.

По ранее рассмотренному делу суд обратил взыскание на заложенное обществом имущество. Судебный пристав-исполнитель возбудил исполнительное производство, наложил арест на предмет залога, который в дальнейшем был передан на реализацию путем проведения торгов. После неоднократного признания торгов несостоявшимися, по заявлению банка исполнительное производство было прекращено, а спорное имущество возвращено организатором торгов судебному приставу-исполнителю.

Обзор судебной практики по признанию права отсутствующим

В прошлом месяце исполнилось восемь лет одному из самых важных документов в области защиты вещных прав — совместному постановлению Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее также – Постановление № 10/22). Одно из достижений этого документа — закрепление иска о признании права отсутствующим. Порою он оказывается незаменимым инструментом защиты прав. В этом обзоре представлены наиболее значимые решения Верховного Суда (ВС) за последние два года, демонстрирующие, как высшая инстанция развивает правила, касающиеся иска о признании права отсутствующим.

Введение

Иск о признании права отсутствующим можно подать, если запись в ЕГРП нарушает право истца и это право не получится защитить путем признания права или истребования из чужого незаконного владения (абз. 4 п. 52 Постановления № 10/22). Для того чтобы подать такой иск, нужно, чтобы истец не утратил фактическое владение недвижимостью и у него было вещное право на нее.

Последняя практика ВС, включенная в обзор, демонстрирует стремление отойти от узкого понимания сферы применения этого иска. Например, ВС позволяет предъявлять его лицу, имеющему право на приватизацию недвижимости или право аренды.

1. Иск о признании права отсутствующим может использоваться и тогда, когда иные способы защиты оказались безуспешными

Обществу на праве собственности принадлежала часть подвального помещения площадью 108 кв. м. Вторая часть была передана Предприятию на праве оперативного управления. Но при передаче была допущена ошибка: вместо площади 110,9 кв. м была указана площадь 216 кв. м (почти весь подвал).

Ссылаясь на свое зарегистрированное право хозяйственного ведения, Предприятие потребовало от Общества вернуть вторую часть подвала (108 кв. м). Суды это требование удовлетворили. Общество попыталось добиться признания права собственности на свою часть подвала, но суды отказали. Тогда Общество подало иск о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на свою часть подвала.

Первая инстанция и апелляция решили, что иск о признании права собственности отсутствующим является единственным способом восстановления и защиты права Общества, и удовлетворили заявленные требования. Кассация отказала и сослалась на нарушение судами принципа правовой определенности: они не учли вступившее в законную силу решение по делу об истребовании спорных помещений у Общества.

ВС РФ постановление кассации отменил и удовлетворил иск общества, признав зарегистрированное право ответчика отсутствующим. Из этого определения можно сделать два важных для практики вывода. Во-первых, иск о признании права отсутствующим могут подавать и те правообладатели, чьи права на недвижимость возникли до введения системы регистрации и, соответственно, отсутствуют в реестре. Право истца в данном деле не было зарегистрировано, так как он выкупил помещения до 1998 года.

Во-вторых, иск о признании права отсутствующим может использоваться и тогда, когда иные способы защиты оказались безуспешными. Истец в этом споре ранее потерпел неудачу в двух делах: когда пытался оспорить решение об истребовании у него помещения и когда пытался добиться признания права на него.

2. Лицо, имеющее исключительное право на приватизацию участка, может добиваться признания отсутствующим зарегистрированного права на него

Признание права отсутствующим носит исключительный характер. Но при определенных фактических обстоятельствах такой иск является не только верным, но и единственно возможным способом защиты нарушенного права. Например, так произошло в следующем деле, рассмотренном экономической коллегией ВС. Оно, помимо прочего, показывает, что предъявить такое требование могут и лица, имеющие исключительное право на приобретение спорного объекта в собственность.

Предприниматели Ш. и М. — сособственники нежилого помещения. На основании распоряжения администрации М. зарегистрировала право собственности на весь участок под объектом, включая часть, которую могла приватизировать Ш. В связи с этим Ш. потребовала признать отсутствующим право М. на весь участок.

Суды посчитали, что Ш. выбрала неверный способ защиты нарушенного права. Поскольку право собственности на спорный участок зарегистрировано только собственником М., то формально отсутствует конкурирующая запись о праве собственности иного лица на данный земельный участок. Также суды указали, что Ш. вправе оспорить сделку по приватизации в отношении части участка, занятой ее объектом недвижимости, либо предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности.

Экономическая коллегия ВС не согласилась с нижестоящими судами и отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. В своем определении судьи решили два важных вопроса.

1. Кто может предъявлять иск о признании права отсутствующим? В данном случае истец не обладал еще правом на участок. Но у него было исключительное право на его приватизацию как у собственника расположенной на участке недвижимости. Исключительность этого права означает, что иные лица не могут приватизировать тот же участок, даже в том случае, если у них есть право на приватизацию его части.

2. Почему иск о признании права отсутствующим является в данном случае единственным доступным способом защиты? Ситуации, подобные той, что разобрана в этом деле, встречались и ранее. Когда один из сособственников недвижимости приватизирует весь участок под ней, ВАС позволил другим сособственникам защищать свои права путем оспаривания сделки о приватизации либо установления права общей долевой собственности.

Однако в данном случае такое требование нельзя было предъявить, поскольку ответчик нарушил порядок приватизации и не заключил договор о выкупе. Единственным основанием для регистрации права собственности послужило распоряжение главы администрации. Иными словами, приватизация так и не состоялась и запись в реестре была совершена по ошибке.

Следовательно, с учетом того, что в силу нарушения норм о приватизации на стороне предпринимателя М. право собственности попросту не возникло, то и предприниматель Ш. не может заявить иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок. Не говоря уже об оспаривании сделки по приватизации, которая просто не заключалась.

Таким образом, коллегия ВС по экономическим спорам отошла от исключительно формального, ограничительного подхода к толкованию п. 52 Постановления № 10/22 и условий его применения, которого придерживались нижестоящие суды. Так как при новом рассмотрении суды удовлетворили заявленные требования, можно утверждать, что подход ВС был успешно воспринят.

3. Арендатор может требовать признания отсутствующим права на объект, расположенный на арендуемом участке

Муниципальное образование передало в аренду предпринимателю земельный участок. Он был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на гараж, расположенный на арендуемом участке.

Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Предприниматель указывал, что зарегистрированное право муниципалитета нарушает его права как арендатора и делает невозможным строительство. При этом предприниматель ссылался на то, что гараж по своим техническим характеристикам не является объектом недвижимости.

Все три инстанции отказали предпринимателю, указав, что исходя из логики п. 52 Постановления Пленума № 10/22 правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. В данном случае требования заявлены арендатором, который не может оспорить титул собственника имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим. Вместе с тем арендатором требования о правах на спорное сооружение не заявлено. При таких обстоятельствах суды трех инстанций посчитали, что арендатором избран ненадлежащий способ защиты права.

Этот подход сложно считать обоснованным. Требование о признании отсутствующим права является негаторным (п. 7 постановления Пленума ВС РФ № 42 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности»). В таком случае логично, что арендатор как лицо, владеющее на законных основаниях земельным участком, на основании ст. 304, 305 ГК РФ получает защиту от собственника и иных третьих лиц, в случае доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов. По мнению тройки судей, нарушенное право арендатора на строительство подлежит восстановлению исключением из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на несуществующий в качестве недвижимой вещи объект, а избранный истцом способ защиты является в данном случае надлежащим.

4. Собственник здания, претендующий на приватизацию участка под ним, не может оспаривать права собственников соседних зданий, так как он не имеет права на приватизацию участка под ними

Тот, кто имеет право приватизировать участок, может оспаривать незаконную регистрацию прав на него. Однако возможность предъявить такой иск ограничивается пределами того участка, который истец может приватизировать. Так решил ВС в этом деле, разбирая спор между двумя собственниками зданий на государственной земле.

Истец, предприниматель П., приобрела здание с офисами, неподалеку от которого находился склад, принадлежащий ответчику, предпринимателю Х. Кадастровый инженер по заказу истца сформировал участок, который она намеревалась приватизировать как собственница здания. Однако, как выяснилось, на участке находился также склад Х. В связи с этим администрация города отказала П. в выкупе участка.

П. заявила требование о признании права собственности Х. на склад отсутствующим. Основные доводы иска — это то, что склад нельзя считать недвижимостью и что регистрация права собственности на склад нарушает исключительное право истца на приватизацию ее участка.

С этими доводами согласились три инстанции. При оценке степени «недвижимости» склада они опирались на заключение, представленное истцом. Выводы судов соответствовали подходу ВС, который, как отмечено выше, признает право на предъявление подобных исков за лицами, имеющими исключительное право на приватизацию участка. Однако суды не учли ограничения этого права, в связи с чем ВС отменил их решения по жалобе ответчика.

Экономическая коллегия ВС, рассматривавшая дело, отметила, что факт формирования по заявлению истца земельного участка под приватизацию не свидетельствует о том, что весь участок, на котором находятся приобретенные в собственность истцом нежилые помещения и спорный склад, необходим для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю П.

Спорный склад расположен на государственном земельном участке более 20 лет, ранее находился в государственной собственности, публичный собственник участка не высказывал возражений против нахождения этого объекта на участке, а его наличие не являлось препятствием для эксплуатации офисного здания истца.

Предпринимателю П. при приобретении нежилых помещений было известно о нахождении на земельном участке склада, данный объект на момент составления плана приватизации и на момент приобретения его предпринимателем Х. был учтен как объект недвижимости и по техническому паспорту имеет бетонный фундамент и металлические стены.

Поэтому, по мнению ВС, нет оснований считать, что государственной регистрацией права собственности ответчика на спорный объект нарушены законные права истца и он вправе требовать признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект.

Таким образом, суд четко обозначил ряд ключевых аргументов и обстоятельств, повлиявших на итоговый судебный акт.

Так, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ хоть и не напрямую, но указала на необходимость изучения характера отношения собственника участка к существованию спорного объекта на его участке в случаях, когда право на такой объект оспаривается не собственником, а другими лицами.

В этом аспекте анализируемый судебный акт можно считать идейным продолжателем принципа должной осмотрительности приобретателя земельного участка, на необходимость следования которому уже неоднократно указывал ВС РФ.[1] Кроме того, коллегия подчеркнула исключительный характер иска о признании права отсутствующим как способа защиты нарушенного права и уточнила пределы права на предъявление этого иска со стороны лиц, имеющих исключительное право на приватизацию земельного участка.

Статья написана по материалам сайтов: centraldep.ru, arbir.ru, lawyer-consult.ru, www.arbitr-praktika.ru, zakon.ru.

»